ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2381: 匿名さん]

>>2372 匿名さん
＞任せるかどうかではなく、コストパフォーマンスの問題。

コスパの良し悪しを問題にするのは「任せるかどうか」を判定するためなんだろ？
もはや国語として成り立っとらんわ。
コスパが悪いと言うならその見解を理事会→総会へと上げてオーソライズすりゃいい。
ホントにコスパが悪ければ管理会社をクビにするという結論に自ずとなるのでは？
グダグダ言わずにさっさとやれよって話。何度言われりゃ解る？
その後で別の管理会社を選定するにしても、自主管理の道を選ぶにしても問題が残る。
そこに低からぬハードルがあるのだから、それをどけてやるのは「できる」と主張する
あんたの役割じゃないんか？　コンサルもついてるんだろうに。
管理会社に見えないところからツバ吐いてるだけではどうにもならんぞ。

「コスパが悪い」というコンセンサスが得られたと仮定して次のことを考えりゃいいだろ。
現状コスパに満足している組合に、同じ橋を渡れと迫るのはおこがましいんだよ。
それとも他の組合も一斉にお手て繋いででないとやれないってか（笑）

[2382: 匿名さん]

>>2366 もはや神さん
住み込み？マンション管理の裏の裏を知り尽くしている？20年で知り得たのはせいぜい住み込んでいたマンションの個人情報と管理会社の人間関係だけでしょ？もはや神の投稿名でおおよその人間性がわかりますね。

[2383: 匿名さん]

いや今時「住み込み」て……
どこの木賃アパートよ。

[2384: 匿名さん]

一瞬現れたコンサル関係者さん、いなくなっちゃいましたね。何だったんでしょう？ 削減コンサルなのに「管理会社は信用しちゃダメ」「関わっちゃダメ」って、殆ど自己否定しているようなものなのが自分で解らないものなんでしょうか。それとももっと別のジャンルのコンサル関係者だったんでしょうかね。特定の業種にネガなことを言うだけなら専門性は問われません。何が出来るコンサルタントなんでしょうね。

[2385: 匿名さん]

管理会社のピンハネは、管理組合口座ではどのようにすれば解読することが出来るのでしょうか？

[2386: 匿名さん]

>>2385 匿名さん

原価を調べてみればわかるでしょう。例えば管理員費業務費と実際管理人に支払われている賃金は幾らかとか。

[2387: 匿名さん]

>>2386
工事のマージンを調べたいのです。

[2388: 匿名さん]

>>2386 匿名さん管理員業務費を「委託業務費内訳書」から拾うというのは解る。
一方、実際の「管理員に支払われている報酬」の額は？
いつだったか、管理会社の管理員募集広告から「条件」として記載されている金額がそれだというアホなことを言ってるやつがいたと記憶しているが、そういうところからして既にこの主張は説得力を欠くんだよな。そりゃ差額は当然あるだろうが、仮にその金額が把握できたとして管理会社が得る利益（マージンでもいいよ）の適否はどういう論理で判定するの？って話。そもそも間接費の存在を認めようとしない偏脳では論理構成もヘチマもあるまいけど。

また同じことを言い出しそうだな。コピペを貼るのかな？
サイト管理者に削除されても性懲りも無く。

[2389: 匿名さん]

>>2388 匿名さん

お金を払うかどうかを決めるのは消費者。それは付加価値を認めるから買うのであって、間接費は買う理由にはならない。

あくまで商品が売れて利益が出たからその利益で間接費を賄えるという順序。間接費がかかってるからこの価格で買ってくれないと困る！うちは総務がいるんだ経理がいるんだ！と言われて納得して買うバカはいない。

何度同じ質問繰り返すのかな？アスペ荒しのバカにはコピペで十分なんだが。

[2390: 匿名さん]

工事のマージンは２０％？３０％？

[2391: 匿名さん]

>>2389 匿名さん
間接費のことはこの際問いません。貴方も認めたくはないでしょうし。
そこはさておき、委託費に含まれるマージンとして許容できる範囲を示してください。
管理員が実際に受け取る賃金を「原価」だとすれば、そこにマージンが上乗せされた金額が管理業務委託契約の「管理員業務費」だと。そういうお考えなのですよね。
ここで言う「原価」を把握する方法と、原価に対するマージンの上限比率。ここを示さないことには、管理会社がボッタクリであると主張することはできません。

工事費のマージンについても同様にご回答お願いします。

[2392: 匿名さん]

>>2391 匿名さん

まず、消費者にとって、サービスを供給する会社の間接費がそのサービス購入価格の根拠にならないということ。それでもなお、あなたがなるというなら、独自理論ではっきりさせてください。

それとも間違いであることを認めますか？誤魔化さずはっきりさせましょう。

[2393: 匿名さん]

レストランの食材仕入れ価格は1品の内の30%と言われていますね。
A定食1000円だったら原価は300円というわけです。
その上に

人件費率…30％
家賃費率…10％
光熱比率…8％
その他経費…12％
利益…10％

が乗るわけで。
＞「あくまで商品が売れて利益が出たからその利益で間接費を賄えるという順序」
なんていういい加減な経理はありません。そんな経理なら会社は潰れてしまいますよ。

[2394: 匿名さん]

>>2393

いま、あんたは何に対する説明をしてるんだ?

経費の内訳を説明すればなんでも物が売れるの??

普通、ものを買う時、値段なりの

「価値があるかないか」で決めるのであって「経費の内訳」がどうであるかなど考えないが?

1000円のA定食というサービスを買う判断基準は「1000円の値段なりにおいしいかどうか」で「1000円のうちの経費の内訳がどうなっているか」など、買う判断基準にはならないわけだが。。

つまり管理人Aさんを雇う時、

1.直接雇用で20万円でAさんを雇う
2.管理会社経由で30万円でAさんを雇う

という二つの選択肢があったとき、買う側にとって「2」を選択するなら＋10万円分のサービスがないと買わないよね?　１０万円分は会社維持の経費がかかると言われても
「そんなの知ったこっちゃない」と言われておわり。

反論は?

[2395: 匿名さん]

>>2392 匿名さん
＞消費者にとって、サービスを供給する会社の間接費がそのサービス購入価格の根拠にならないということ。それでもなお、あなたがなるというなら、独自理論ではっきりさせてください。

何でそんなことを訊かれるのかサッパリ解りません。
「間接費がサービス購入価格の根拠になる」？　誰がそんなことを言ったんですか？
業務委託費はサービスの対価であり、その中には受注者の経費が当然に含まれている、という至極当たり前のことは言いましたよ。その経費の一部が間接部門費であるとも。間接部門費を払うために業務委託をするのだ、なんてことは誰も言っていないのですが、そういうことにしないと話を続けられないのですか？

貴方が言う「サービス購入価格」とやらには受注者の取り分（マージン）が含まれている、それが不当な額だと貴方は言うのですよね。何故不当なのか、何らか判定基準があるのでしょうからそれを明確にしてくださいと、こちらが訊いているのです。こちらは「一般的な感覚として」管理員の直接人件費だけでは当然済む訳がないと思っています。でも、そこは貴方がどうしても認めようとしないから「問わない」という前提にしてあげた上で、

『委託費に含まれるマージンとして許容できる範囲を示してください』

と訊いているのですよ。間接部門費がゼロだと言うならそれでも結構です。
これ、答えられないってことは流石に無いですよね。まさにそのマージンが不当であると「貴方が」主張しているのですから。
まさか、マージンなど１円たりとも認めない、ゼロであるべきだとでも？　管理委員が受け取る賃金と同額が管理業務委託費の「管理員業務費」として計上されていないと、それ以上は全てボッタクリだという論理ですか？　流石ですね。企業の間接部門は一切シゴトをしていないと信じて疑わない人の理屈は、私の想像を超えてます。

何でもいいので、今のその理屈で貴方なりの目的に向かって行動してくださいな。
間違いなく状況は何も変わりません。貴方の提案に賛同する人はいても少数ですし、そういう人たちが選択する「自主管理の道」は、断崖絶壁に向かってまっしぐらでしょう。

こういう時こそコンサルさんの出番だと思うのですがね。助けてあげればいいのに……

[2396: 匿名さん]

>「間接費がサービス購入価格の根拠になる」？　誰がそんなことを言ったんですか？

あんただよ。

>その中には受注者の経費が当然に含まれている、という至極当たり前のことは言いましたよ。

そんなこと誰が聞いてるの?

>貴方が言う「サービス購入価格」とやらには受注者の取り分（マージン）が含まれている、それが不当な額だと貴方は言うのですよね。

他に直接契約など安く済ませられる選択肢があるのに、わざわざ管理会社の取り分が発生する割高になる方法を選ぶ必要がないと言ってるわけ。

そしたらあんたは管理会社の経費がのるから管理会社を通して契約すると高くなるのは当たり前だと、支離滅裂な理屈を言う。それは管理会社側の勝手な都合で金を支払う側の管理組合にとってはそんな事情は関係ない。同等のサービスの対価を支払うならやすい方を選択するというだけ。

管理会社を通した方が高い分のサービスを受けられるならまだわかるが、実際はほぼ変わらない。

エレベーターの保守なんかもそう。A社に直接契約するか、A社に管理会社を通して直接契約の毎月3割高い価格で契約するかなら、前者の直接契約がいいに決まってる。しかし、あんたは管理会社の経費がかかるから3割高くて当たり前だなど意味不明な事いう。おかしいことわからないか?

[2397: 匿名さん]

管理会社の取り分の工事のマージンは２０％？３０％？

[2398: 某コンサル社員]

>>2397 匿名さん
会社によって基本値が違いますし、
物件によって変動させる管理会社が多いですよ

[2399: 匿名さん]

>>2394 匿名さん
あなたは高校生かな？

人を雇う側に立ってみましょうか。
あなたが管理人を雇う立場の理事長だったとする。
「サービスで得するのを選ぶ」などと言っているのですから、おそらく公募するつもりなんでしょう。

①就職を希望してきた人の選考方法はどうやりますか？
②雇った人が、仕事の上で不正をしマンションの他の住民に迷惑をかけどこかに逃げてしまったら誰が責任を取るんですか？

[2400: 匿名さん]

>>2399

不正をするような犯罪者さえ雇わなければ、毎月、３割近くの上増し料金を支払わずに済むということですか？管理会社経由でも不正を認められなければ、泣き寝入りということですか？

エレベーター保守などの業務は直接契約した方がいいということですよね？
万一トラブルがあっても、訴える先が管理会社になるか、保守業者になるかの差ですからね。

[2401: 匿名さん]

いずれにせよ、「会社が提示した価格が会社の間接費の分などでどうしても割高でも、他に安く済む選択肢や手段があるなら、そちらと契約する方が合理的」ということでいいですよね？

管理組合にとって、サービスと契約する際、管理会社の間接費の存在は割高な分を支払う根拠にならないということでいいですね？

エレベーターの毎月の保守費も、直接契約で契約した方が安上がりでいいということですよね？　管理会社の委託管理契約で直接契約するより３割高いから損だと考えてたら、「管理会社は間接費がかかるから高くても仕方がない」という指摘は管理組合にとっては、全く関係ないことで、管理会社の間接費の存在は委託管理で管理会社と契約する根拠にならないということですよね？

[2402: もはや神]

>>2399 匿名さん
雇った人の不正などを問題にはしていない。
知ったかぶりをして話の筋を曲げるな。アホ、

[2403: 匿名さん]

>>2396 匿名さん

＞他に直接契約など安く済ませられる選択肢があるのに、わざわざ管理会社の取り分が発生する割高になる方法を選ぶ必要がないと言ってるわけ。

ですから、そこはどうぞおやりなさいと言ってます。何も障壁は無い筈ですよね。私も反対する理由がありません。ただ、私自身は「安かろう悪かろう」は嫌なので、管理会社からの提案内容を精査し、管理会社自体を選択する意識で委託管理を続けますと言っているだけです。そこは個々の組合員、個々の組合の自由であり、偏脳な方に否定される謂れはありません。
管理会社の取り分が発生しない、割安な方法で、大事な資産を維持管理していけばいいじゃないですか。その積み重ねが「自主管理率」となって目に見えてくる筈です。現状それは、単棟型マンションでは全体のわずか５％です。減りに減った結果ですね。


＞そしたらあんたは管理会社の経費がのるから管理会社を通して契約すると高くなるのは当たり前だと、支離滅裂な理屈を言う。

貴方は自分が受け入れ難いこと・解らないことを「支離滅裂だ」と言っているだけです。私は有償サービスを享受するにあたり、より信頼性があり、不測の事態も含め対応力の高い企業にそのサービスを求めたいと思う人間です。個人でやっとこさっとこやっている様なところや、家族経営・同族業者とズブズブの関係にあるところには委ねたくないです。よって、結果的にはある程度名のある管理会社が現実的な選択肢になる、と「今のところは」考えているだけです。そうではない選択肢があると言うのなら勿論、その話は聞く余地がありますが、管理会社は只のピンハネ企業だと叫び続けている人からは聞かせていただける気がしません。
企業に仕事を頼む以上、経費がかかるのは当たり前です。高いかどうかは直接費も含め、得られる成果と比較して判定することであって、経費が乗ること（当然、その分金額は増加しますね）自体は当然のことです。普通そう考える人が多いから全体の大多数が管理会社への委託をしています。逆に、そうは考えない貴方には「自主管理」しか選択肢は無いです。もっと言えば、その理屈だと専門業者への直接発注も出来ませんよね。掃除もメンテも全て管理組合員が自分でやると。あるいは委託するにしても「個人に」です。何せ間接部門費を払うのがイヤな訳ですから。


＞同等のサービスの対価を支払うならやすい方を選択するというだけ。
＞管理会社を通した方が高い分のサービスを受けられるならまだわかるが、実際はほぼ変わらない。

いつまでもやるよやるよ言ってないで、是非そうしてください。
私も「比較的安い方」を選ぶという点では同じです。最初から自主管理ありきでは考えない、という違いがあるだけです。



＞あんたは管理会社の経費がかかるから3割高くて当たり前だなど意味不明な事いう。

言ってません。「３割」ってどこから出てきた数字ですか？
少しでもムダな費用は削減したい、という点は貴方と同じ。結果的に候補となった委託先が見積書に経費を乗せてきても、それは会社の取り分として全否定はできない、という意味だと捉えてください。いくらでも高くて構わない、なんて一言も言ってませんよね。まあ、貴方がやるような比較（募集賃金と見積金額の差額を取り沙汰するようなこと）は私はしませんが。

[2404: 匿名さん]

>ただ、私自身は「安かろう悪かろう」は嫌なので、

いやいや、管理会社と契約しなくて安くなる理由は、質ではなく、会社維持の間接費がかからないことですよね？だって、割高な根拠が、間接費もかかるから、とあなたは言ってる訳ですから。管理の質は悪くはなりようがないですよね？　管理組合が余分に払った分はサービスの充実ではなく、管理会社の総務や経理などの経営部門の維持に費やされている訳だから、マンション管理の充実とは関係ありませんよね？

>2388であなたが得意げに言った

>そもそも間接費の存在を認めようとしない偏脳では論理構成もヘチマもあるまいけど。

ここの「間接費」は何を主張したかったんですか？

[2405: 匿名さん]

>>2401 匿名さん

＞いずれにせよ、「会社が提示した価格が会社の間接費の分などでどうしても割高でも、他に安く済む選択肢や手段があるなら、そちらと契約する方が合理的」ということでいいですよね？

いいと思いますよ。「他に安く済む選択肢や手段」があるなら。
私は今までの経験上、間接費が当然に含まれているであろう見積金額を複数社比較し、競合させたり発注仕様を調整したりさえすれば「どうしても割高だ」とまで言うほどの状態は回避できると思っていますし、貴方が言う「安く済む選択肢や手段」が現実的に何なのかが見えないので、貴方と同じ判断はしないと思います。私には私なりの「合理的判断」があり、それは大多数派の判断と同じだと思ってます。

＞管理組合にとって、サービスと契約する際、管理会社の間接費の存在は割高な分を支払う根拠にならないということでいいですね？

それも結構ですよ。誰も割高な費用など払いたくないでしょう。「割高なのは間接費だからだ」などという理屈で納得できる人もいないでしょうし、私もそんなことは一言も言ってません。企業に業務委託をする以上、間接費コミの請求をされるのは当然で、その請求額がサービスの内容に見合っているかどうかで適否を判定します。間接費を否定していたら信用のおける企業に仕事をして貰うことはできません。

＞エレベーターの毎月の保守費も、直接契約で契約した方が安上がりでいいということですよね？

知りませんが、業者選定から発注仕様の調整、金額交渉、契約事務などを全て自前でやることになる中で、トータルでメリットがあるとお思いになるのであれば「安上りでいい」と思っておけばいいんじゃないですか？
私は万年理事をやっている訳ではないので、管理会社に手数料を払う代わりに現職理事が骨を折れば良いとは軽々しく言えませんし、実際自分が現職理事としてそれをやる気にもなれないです。「管理会社を使役する」立場に立てば、使役することで得られるメリットも、対価として負担すべき費用にも目が向く筈で、どちらもゼロだなんて発想は無いと思うのですが。どうも貴方はそう考えられないタイプの様で。


管理業務を安く上げる選択肢や手段をご存知で、管理会社に委託すると不当な上乗せ費用がかかると思っているのであれば、あらゆる維持管理関連業務は「直接契約」を基本方針として管理組合の運営をすればいいと思いますよ。私はやりません。やらない者（大多数）に対し、貴方のその基本方針に基づく取り組みの成果を（成果が出ればの話ですが）報告すれば、貴方も今よりは気分よくなれるのではないですか？
どうぞご自由になさってください。周りを巻き込みたければ相応の実績を出せば自動的にそうなります。

[2406: 匿名さん]

>>2404 匿名さん
＞だって、割高な根拠が、間接費もかかるから、とあなたは言ってる訳ですから。

話が噛み合わない理由が少し見えた気がします。
私は「原価に経費が乗るのだから発注者の負担額が原価より高くなるのは当たり前だ」と言っているのに対し、貴方は「発注者の負担額が割高なのは経費のせいだ」と言い換えています。私はそもそも「割高だ」という前提には立っていません。割高というのは「本来の金額より余計に高い」という意味だと思っていますので。経費でも手数料でも結構ですが、企業に仕事を依頼する以上、間接部門費が上乗せされるのは避けがたいことで、それが一般的レベルに納まっていれば委託費は「割高」ではないです。経費率が３割だと割高なのか、２割だとどうなのかという判定基準は私にはありません。委託仕様に基づいて複数社を候補として選定し、提示された金額と細かい業務内容を精査しながら、費用としての適否を判定するので、３割でも適切だという結論に至ることも有り得るでしょうね。

[2407: 匿名さん]

>>2400 匿名さん
＞不正をするような犯罪者さえ雇わなければ、
どうやって不正をしそうかそうでないか見分けるんですか？

具体的な選考方法を書いてくださいね。

＞エレベーター保守などの業務は・・・
管理人を雇う場合の話をしています。

[2408: 匿名さん]

管理会社の取り分の工事のマージンは２０％？３０％？4０％？

[2409: 匿名さん]

>>2408 匿名さん
回答されてますけど。
それをしつこく聞いて何をしたいのですか。

[2410: もはや神]

>>2407 匿名さん
それはお前にできるのか。できないことを他人に求めるな。
私は登記事項証明書の提出を求めるくらいはします。任意だけど。
貴方は人の上げ足はとるな。あほ、

[2411: 匿名さん]

>>2410 もはや神さん
「管理人を雇うにあたり、不正をする可能性があるかどうかの見分け方を書けるのか？」という意味ですか？

きちんと働く善良な人を雇うのには方法がありますよね？
それは何か？と聞いているんです。

それがわかれば、一個人が公募により募集するのと、会社組織が募集することの違いがわかります。

[2412: もはや神]

>>2411 匿名さん
そんなことは書いてはいあいよ。

[2413: もはや神]

>>2411 匿名さん

きちんと働く善良な人を雇うのには方法があるなら
その方法を説明しなよ。
私にはその方法はわからない。

[2414: 匿名さん]

>>2413 もはや神さん
>>2400 匿名さん に聞いているんですよ。

>>2400 匿名さん
＞不正をするような犯罪者さえ雇わなければ、

と書かれてるので、その方法を。

[2415: 匿名さん]

人間の管理人や清掃員はＡＩやロボット等による代替で要らなくなりつつある。管理会社がやろうとしても認めない、人間前提の考え方から脱却できない管理組合にも問題があると思う。

今の、やり方を続ける管理会社は必要ない。

2015年12月 野村総合研究所
https://www.nri.com/-/media/Corporate/jp/Files/PDF/news/newsrelease/cc...

●人工知能やロボット等による代替可能性が高い100種の職業

寄宿舎・寮・マンション管理人
ビル清掃員

AI・ロボットによるマンション管理に関する調査結果 2020
https://www.sumai-surfin.com/bigdata-analysis/enquete-result/kanrigais...

[2416: 匿名さん]

管理会社の取り分の工事のマージンは大凶２０％？東急 ３０％？日ハウ4０％？

[2417: 匿名さん]

>>2414

>いいと思いますよ。「他に安く済む選択肢や手段」があるなら。

要するに管理組合がサービスを契約する際の判断基準として、あなたの言う、バックオフィスや間接費がかかっているからという理由は、割高でも契約を正当化できる理由にならない。

これでいいということですよね。

>トータルでメリットがあるとお思いになるのであれば「安上りでいい」と思っておけばいいんじゃないですか？

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

これだと断然2の方がいいというこということですね?

>現職理事が骨を折れば良いとは軽々しく言えませんし、

つまり、骨を折ることが多いか少ないかが重要ということですよね。

確かに月に何度も理事が手続きを強いられるようなことがあれば問題ですが、
ほとんど何もなければ、絶対直接契約の方がいいと言う事ですよね?
実際、フロント一人が１０棟以上担当を持てるくらいの業務量でしかもそのうちの大半は理事会での工事営業や議事録作成などしかなく、実際ほとんどなければなおさらですよね?

>どうやって不正をしそうかそうでないか見分けるんですか？

管理会社でも横領は起きていますし、お金(大金)の管理だけは任さないなどして不正
が起こりにくいシステムにすればいいということですよね?

[2418: 匿名さん]

理事の中にも借金苦の人はいます。
理事の担当を決める打合せでは、借金の有無を厳しく問いただします。
借金のある人はもちろん、過去にサラ金でつまんだ経験がある人も理事長から外します。

[2419: 匿名さん]

>>2417 匿名さん

全部違いますよ。
こちらの回答を何でもご自身の都合通りに翻訳しないでください。それでマウントでも取れたつもりですか？

私と議論するつもりなら最初から全部やり直しです。

[2420: 匿名さん]

>>2419

ほらね。言い返せない。そしてまた同じ奇天烈な主張を繰り返すんですよね。
バックオフィスがあるだの、契約先はいつも問題ばかりおこして管理会社じゃないと止められないとかw。それで15物件も担当持てるってスーパーマンなんですねw

[2421: 通りがかりさん]

喧嘩腰だから議論できないんだよ。
お互いプライド高くて相手を論破したいようにしか見えない。

[2422: 匿名さん]

>>2418 匿名さん
＞理事の担当を決める打合せでは、借金の有無を厳しく問いただします。

誰が？どういう権利で？

[2423: 匿名さん]

>>2417 匿名さん
＞管理会社でも横領は起きていますし、お金(大金)の管理だけは任さないなどして不正
＞が起こりにくいシステムにすればいいということですよね?

システムだけではダメなんですよ。
基本、店でも会社でも人を雇う時に一番大切な事は雇用者の【信用と実績】です。
それを知るには個人では難しいですが、会社は人事部が調べますね。
同じ事を理事長にやれと言っても無理ですよ。理事や理事長は有償の仕事ではないのでね。　暇な理事長でも個人では個人情報保護法の壁のせいでなかなか情報を得るのは難しい。

結局、人を一人雇う事にも責任が発生します。
管理会社と契約すれば、その責任を管理会社に押し付け、理事長は責任回避することができる。　
「お金の管理は理事長が」と言っても、その理事長も金に困れば善人では無くなる。大規模マンションなら数千万の修繕・管理費が貯まっている。そんな金を個人で管理するのも嫌でしょう。普通。責任が大きすぎる。

では、誰が管理するのがいいか？管理会社ですね。
管理会社でも社員が不正することがありますが、社員が不正したら管理会社の責任です。不正が発覚しても法的手続きを取り、管理会社相手に損害を弁償させることができます。

[2424: 匿名さん]

>>2423
大京アステージじは10年で３回横領を繰り返して６０日間の業務停止命令が施設整備局から言い渡されましたが？

[2425: 匿名さん]

自主管理をやろうとすると、途端に契約先が前提が借金だの犯罪者だの、正義の味方の管理会社じゃないと制御不能だ、みたいな言ってることが無茶苦茶。むしろ管理会社が管理組合の金を狙っているシロアリみたいなもんだろw。実際、管理会社の売上の原資は管理費や修繕費なのは厳然たる事実だし。

[2426: 匿名さん]

個人が横領したら返ってこないが、会社であれば返ってくる可能性が高い。
このスレは結局のところ、会社の仕組みを知らない人と知っている人が揉めてるだけなんですよね。

[2427: 匿名さん]

今やってる議論は、もう何回もやってる議論。
＞2420は、全ての可能性を排除して、
①マンション管理士に業務を依頼。
②コンサルを利用すれば３割から４割安くなる。
を、主張しているだけ。
言ってるだけで、実行する気はないのだから、現状は変わらない。
管理会社は痛くもかゆくもない。
議論では負けるから、そろそろ長文コピペが貼られる頃。

[2428: 匿名さん]

仕事を任せる相手として信用できるかどうか、それが「個人だから」「企業だから」で自動的に判別されるなんてことは無いと思いますよ。個人でも然るべき能力を持ち、フィーに見合った職務を果たしてくれることが間違いないと判断されるのなら、管理会社ではなくその個人に仕事を依頼すればいい。同じ考え方で管理会社への委託も選択肢に入れて、より得策だと言える方を選べばいい。それだけのことでしょう。

当たり前の議論をいつまで続けるんでしょうね。すでに結論は出ているじゃないですか。余計なお金は誰しも使いたくありません。組合員としての労務は費用と同様、公平に分担しなければなりません。自主管理でも委託管理でも選択肢は自由。最初から管理会社を排除したければそういう前提で管理方式を選定すればいいと思いますよ。

その結果どうなるか、に各管理会社は責任を負うだけのことです。現状はそこをふまえて、単棟型で８割近くが完全委託管理、部分委託も含めれば９割を超えるという事実があるだけです。その現状を変えたいのであれば、変えたい者が行動するしかありません。現状に満足している者が、その「変えたい者」に何をか説明する必要などありません。反論などせずとも現状は維持されますのでね。

[2429: 匿名さん]

＞管理会社の売上の原資は管理費や修繕費なのは厳然たる事実だし。

本当のことは言わない方が良いのでは？

[2430: 匿名さん]

＞管理会社の売上の原資は修繕積立金

知らない人も多いからこういうところでは書かない方が良い