ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2302: 匿名さん]

長すぎる。

[2303: 匿名さん]

コピペが再出するまでずいぶん長いこと黙ってましたが、何も進展ないですね。
管理会社との関りを断ち切った、あるいは断ち切らないまでも
従前の関係性を改善したという事例は、この長い長いコピペが評価された成果として
どれほど増えたのでしょうね？
５％「も」あるという自主管理マンションは10％くらいにはなったのかな？

そういう話が聞きたいです。

[2304: 匿名さん]

>>2303 匿名さん

コピペを攻める前に自分の何度も同じことを聞く荒らし行為を反省したらどうです？
あなたの今の質問の答えも散々過去ログに出てるでしょうが。。

[2305: 匿名さん]

＞あなたの今の質問の答えも散々過去ログに出てるでしょうが。。

直近の動向として、このコピペが示す理念（あればの話ですが…）に基づいた取り組みの結果、
自主管理率ってそれなりに上がったんですか？

とお訊きしてる訳ですが、過去ログのどこに回答があるんですかね。
あ、別にムリして「ここだ」と答えなくてもいいですよ。無いものは無い、で結構。
私もそう思っていますので。


別にコピペの内容は責めてません。
むしろこれが正しいと仮定した上で、現状に対しどういう効果があったのか？という話を、
そのコピペのレベルに降りてまでしているつもりなのですが。

この先50年も現状維持で済むといいですけどね。
現実には、大半を占めていたという自主管理が、50年の間にたった５％にまで減った訳ですから、
管理会社との関係改善を目論むのであればもうちょい頑張りましょうよ。


てな訳で、続けてください。進捗あっての報告でしょう。
コピペはほんの少しスレをさかのぼれば読むことが出来るので、内容に変化が無いなら
いちいち貼り直さなくても良いと思いますよ。長いとそれだけでも邪魔です。
サーバーにも余計な負荷がかかることでしょう。

[2306: 匿名さん]

>コピペはほんの少しスレをさかのぼれば読むことが出来るので、内容に変化が無いなら
いちいち貼り直さなくても良いと思いますよ。長いとそれだけでも邪魔です。

まずこのスレはスレタイにあるように、管理会社というビジネス形態が有害かどうかが主旨で
反論したければ、コスパを証明すればいい。自主管理がうまくいった実例って何を聞きたいのか不明ですが、自主管理は数多く存在しているので、ご自分で調べたらどうですか？ネット検索もできないバカか荒らしか知りませんが、これも何度も書かれている事ですよね？　なぜ同じことを聞くんですか？

貴方が内容に変化のない同じことを何度も聞いてスレが汚れて本スレの趣旨が見えなくなるので、コピペが貼られるのは仕方ないかと。サーバーに負荷がかかるので同じことを聞かないようにね。貴方が書いている事は全て解答が過去ログに出ているし、最低限の調べればわかることくらい調べてきてください。

[2307: 匿名さん]

もっと文章をまとめる能力はないんかい。

[2308: 匿名さん]

>>2306 匿名さん
正しいと思ったことは正々堂々と主張してください。
応援しますよ。

[2309: 匿名さん]

バカな管理会社フロントに「お前、障碍者枠か？」とゆうと問題になるから気おつけよう

[2310: 匿名さん]

馬鹿じゃなかったら管理会社フロントなんてクソみたいな仕事やってないだろ。住民騙して金儲けして平気でいられる神経の持ち主だからな。

[2311: 匿名さん]

そんな批判はやめましょう。

[2312: 匿名さん]

要するに、自主管理するマンションは小規模マンションしかない。
それに積立金がないとこかな。

[2313: 匿名さん]

＞このスレはスレタイにあるように、管理会社というビジネス形態が有害かどうかが主旨で

違いますよ。
本来なら管理組合にとって「必要に応じて適切に支出するべき費用の原資」である管理費は、管理会社がお手盛りで好き放題に利益を抜き取って良いものではないので、管理組合・管理組合員が相応の意識を持って使いどころを考えるべきであり、その具体的手段として自主管理という選択肢がある、それを視野に入れて管理組合との関係性を改善しよう…という趣旨（≠主旨）でしょう。
管理会社という業態の体質を十把一絡げに「有害である」と判定することが、このスレに参加する目的だと思っているのは多分貴方ぐらいです。
スレ主の意向を履き違えているのなら意識を改めるべきですし、貴方自身がスレ主なのであれば、ちゃんと自分で示したテーマ通りの議論をホストとして仕切っていただかないとね。


＞反論したければ、コスパを証明すればいい。

私には貴方に反論する動機は無いです。
管理会社は営利企業なので、サービスの対価として利益を求めるのは当然です。「コスパを証明する」とは具体的にどうすれば良いのかがわかりませんが、昨年ここで展開されていたような、企業としての粗利が25％だからけしからんとか、下請け・孫請けからマージンを取るのは組合への背任だとかいう主張には、通常の管理組合員には殆ど響かないと思いますし、そういう論理で管理会社を排除した結果、区分所有者に「業務委託のメリット」を棄てさせる様では本末転倒だと思っているので、『そもそも管理会社のビジネス形態は有害だ』という貴方の個人的コメントにも何ら共感はしない、というだけです。
スレの趣旨に沿った話をするなら、そんな偏った見解を振りかざす必要はありません。まあ、言いたきゃ勝手に言ってなさいという程度です。

私は、管理組合員は管理費を喜んで払っているとも思っていません。ある意味、仕方なく泣く泣く払っているようなものでしょう。なので、決して「コスパが良い」と思って委託管理を選択している人も多くはないと思っています。かと言って、自主管理を選択する理由にはならないということですよ。


＞自主管理がうまくいった実例って何を聞きたいのか不明ですが、

それこそ、解らないなら解るまで考えていただくしかないですね。
説明しても受け容れようとしない方に解らせる方法は無いと私も思うので。
ただ、だからこそ貴方はいつまでもマイノリティのままだと思いますよ。
本質的には貴方とまったく別の動機で自主管理を選択している人々を勝手に仲間と思い込み、それが全体のたった５％に過ぎないのに「５％もいる」と言い放つ貴方は、マイノリティのままでいればいいじゃないですか。それ自体は別に誰の迷惑にもならない訳ですし。

[2314: 匿名さん]

管理会社なんてろくなもんじゃない。早く多くの所有者がインチキビジネスに気付くべき。

[2315: 匿名さん]

管理会社ねバックマージン、中間マージンが明らかになれば、こんなバカげたサービス誰も利用しなくなるだろうな。

[2316: 匿名さん]

＞早く多くの所有者がインチキビジネスに気付くべき。

気付くといいですね。
冗長な屁理屈でなく、問題点を的確に指摘して解決策を提案すれば
インチキは自ずと暴かれて改善に向かうと思いますよ。
インチキと言うべき事実があればの話ですから、まずは「ある」ことを証明しましょう。

＞バックマージン、中間マージンが明らかになれば、こんなバカげたサービス誰も利用しなくなるだろうな。

明らかにすればいいと思いますよ？
皆さん待ってます。マージンの存在とその不当性を把握している人の説明を。

[2318: 匿名さん]

長すぎる。
なんとかならんのか。

[2319: 匿名さん]

要するに結論としては、自主管理がいいのか管理会社に
委託したのがいのか。

[2320: 匿名さん]

>>2318
なんともならんでしょうね。

昔のBBSで、自分にとって都合の悪い書き込みを埋もれさせるための「レス送り」という小技がありました。同じ内容を（しかも長文で）レスすることでレス番が飛び、何十行もスクロールさせないと遡ることができなくなる…ということを利用した姑息な手口です。それを思い出しました。コピペが貼られたということは、直前でバツの悪いやり取りが発生したということの証左です。

[2321: 匿名さん]

そうですか。

[2322: 匿名さん]

>>2320 匿名さん

自分で白状してどうするw
どこまでバカなんだよ

どうみてもコピペの内容が都合が悪く、反論したいけどできないから自作自演してるんだろw

[2323: 匿名さん]

このコピペに読むべき部分なんて無いですよ。
別に反論する意義も感じません。そこで主張されていることがどうあれ、世の中は
それとはまったく別の方向を向いている訳ですから。

50年前は主流だったという自主管理が、50年掛けてたったの５％に減ったのですよね？
それが分譲デべのせいであり、甘んじて受け入れた無知蒙昧な管理組合のせいだと言うのであれば
コピペで啓蒙すれば自主管理率は５％で下げ止まるどころか、昔のシェアに近づく筈です。
それをどうぞ実行してくださいと言っています。
私はムリだと思っているので、実行して数字で示していただけないと考えは変わりません。

[2324: 匿名さん]

それ以前に荒し行為は良くないと思いますよ。

[2325: 匿名さん]

>>2324 匿名さん
そうですよね。何度も長いコピペを貼り付けるなんて荒らしに他ならないですよね。

[2326: 匿名さん]

>>2325
あなたがレス送りして荒らすからでしょう。。

[2327: 匿名さん]

>>2326 匿名さん
はあ？

[2328: 匿名さん]

>>2327 匿名さん

貴方が自分で白状した内容ですよ↓

昔のBBSで、自分にとって都合の悪い書き込みを埋もれさせるための「レス送り」という小技がありました。同じ内容を（しかも長文で）レスすることでレス番が飛び、何十行もスクロールさせないと遡ることができなくなる…ということを利用した姑息な手口です。それを思い出しました。

[2329: 匿名さん]

>>2328 匿名さん
それはあなたが投稿したやつですよ。ばかばかしい

[2330: 匿名さん]

>>2329

嘘とデマばかり撒き散らすことに頑張るのではなく、サービスを向上させて適正価格でお願いします。

[2331: 匿名さん]

>>2330 匿名さん
被害妄想と恨みで頑張るあなたには頭上がらないですわ。

[2332: 匿名さん]

普通の区分所有者はピンハネやボッタクリの疑念があれば怒ると思いますよ。

そんなはずはないと必死に
出鱈目と嘘を撒き散らしてまで管理会社を擁護する理由ないもん。

普通は、ピンハネやぼったくりを抑制できれば良いに越したことないし、そんな筈はないと
デマと嘘までついてわざわざ擁護する動機ないもん。

しかも貴方は毎回全く同じ屁理屈繰り返しているのに、コピペはけしからんて。。

[2333: 匿名さん]

今までのところあなた以外にその疑念について怒ってる人いないのですが、その点は如何ですか？
自分がおかしいと少しでも疑いを持たれることを期待しています。

[2334: 匿名さん]

私は、中身の無い長文コピペを何度も貼る行為を「昔で言うところのレス送りですね」と皮肉を込めて言った訳ですが、どうやらそれすら伝わらなかった訳ですか。ホントにどうにもならないですね……

[2335: 匿名さん]

>>2333-2334

いままでのところ、管理会社の擁護のための荒らし行為をするのは貴方だけで運営からも何度も削除されている常連です。つまりあなたはただの荒らしですよ。コピペが気に入らないなら削除要請出せばどうですか?

中身がないというのなら何で何度も意味不明な荒らし行為をするんですか?

貴方にとって中身が触れてほしくないから荒らすのでは?
意味不明な多投の荒らし行為を普通はレス送りと言います。

[2336: 匿名さん]

先ずは相手を区別されたらどうですかね。
私は>>2334ですが>>2333は別の方のレスです。
「匿名さん」では解り難いでしょうが、それは貴方とて同じこと。

私はこのスレを荒らすどころか、本来あるべき議論に軌道修正することを望んでます。やみくもに管理会社の擁護などもしていませんよ。管理会社と一口に言っても玉石混淆ですからね。管理費負担を免れたいという安直な動機のために、管理費支出の適正化云々と尤もらしいことを言って、管理会社という大きな括りで目の敵にしている者こそが、このスレの荒らしでしょう。

何はともあれ、いつまでもやるやる詐欺を続けるのではなく、その理念に沿った行動を始めてください。国交省の総合調査は順当に行けば次回は２年後です。それまでに成果を出さないと、ご自身の主張に数値的エビデンスも当分示せなくなりますよ。

[2337: 匿名さん]

[No.2301～本レスは、複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2338: 匿名さん]

↑だからそれが「レス送り」ってやつなんですよ・・・

[2339: 匿名さん]

コピペについて一応コメントしておきましょうか。

長いことには目を瞑るとして、主旨があまりにも不明瞭です。
結局何が言いたいのか、何をするべきだと考えているのかがハッキリしません。
強いて読み取るなら「つまり」と括られている部分。
『管理会社とはできるだけ関わらない方が得だ』という一文でしょうか。

そもそも何を以て「得だ」と言うのかにも議論があるでしょうが、金銭的損得の話なのであればサービスへの対価として適切かどうかという発注者の主観が大いに絡みます。
直近（平成30年度）の国交省調査によると、単棟型マンションでは完全なる自主管理は全体の５％に留まり、逆に完全なる委託管理は77％にもなります。単純計算だと残る18％が、いわゆる「部分委託」だということになりますが、ここに「管理費支出の適正化」の意思が作用しているのだとしても、管理会社と手を切ろうという動きだとは言い難いです。

『できるだけ関わらない』という言い回しが、「余計な業務委託はしない」という意味なのであれば、私は素直に賛同できます。裏を返せば「管理会社に任せた方がよい業務は委託する」ということとセットですので。ただ、このコピペからはそれが趣旨であると感じることはできません。まずは「管理会社とは否定すべき存在だ」といった題目があり、それを認めなければ話にならんという乱暴かつ狭量な主張があるのみで、それでは現状（たった５％の自主管理率）を変えることにはならないだろうなと。そう考えて、もしもこのコピペに発信者の「建設的主張」があるのであれば、何はともあれそれを前面に出して行動に移してはどうかと、ずっと言っているつもりです。世の中に僅かでも「目に見える変化」があれば、そのきっかけとなった考え方にも光があたるでしょう。

どうでしょう？　私は「荒らし」なんですかね。
管理会社の中には本当にボッタクリ業者が混じっている可能性はあると思っているので、そこは一度も否定していませんし、組合の財源を湯水のように使えなどということも言った覚えはありません。発言をある方からそのように曲解されてはいますが。
管理業務委託の適正化を目指すのであれば、先に管理会社の暴利を槍玉に上げるにしても、せめて（現実に広く受け入れられている）管理会社への業務委託そのものを全否定するのはやめるべきではないですかね。選択肢のひとつとして認めた上でなければ、現状を改善する議論も始まらないと思うのですが。管理会社がキライなだけの人にとっては受け入れ難いことなんでしょうか。

[2340: 匿名さん]

＞バックマージン、中間マージンが明らかになれば、こんなバカげたサービス誰も利用しなくなる

ならば明らかにすればよろしい、という指摘に対する答えが当該コピペに記載されているのだとしたら、それを広めることで自主管理率は当然に上昇する筈です。何せ「誰も管理会社を利用しなくなる」のですから。現状５％は最低でも過半に達するでしょう。

やるべき事が明確になっているのだから、行動あるのみではないですか？

[2341: 匿名さん]

ここは情報交換を目的とした匿名掲示板なので行動せよというのは全く意味不明なのですが、

まずはあなたが荒らし行為をやめるという行動が先でしょう。それはできます。さあ、行動してください。

[2342: 匿名さん]

>主旨があまりにも不明瞭です。
結局何が言いたいのか、何をするべきだと考えているのかがハッキリしません。

貴方がとぼけているだけで、極めて明瞭ですよ。
管理会社のバックマージンや中間マージンが高すぎてわりに合わないという点です。
詳しくはコピペを参照してください。

[2343: 匿名さん]

ばかばかしいコピペも消えてすっきりした。
個人の主観を主張するだけの荒らし行為だと運営も認めたようだ。

次の主張は、荒らし行為をやめるという行動が先でしょう。それはできます。さあ、行動してください。ですね。どうぞ実践してください。

[2344: 匿名さん]

貴方のようにしつこく手書きで同じ内容の荒しをしつこく書く労力だけは感服しますよ。

主観ではなく、バックマージンや中間マージンが存在しているのは事実ですよ。

[2345: 匿名さん]

スレの中で受け答えをする場合は、普通はコピペではなく
自分の意見を書き込むでしょう。

[2346: 匿名さん]

>>2430さん
それでも自主管理は増えませんよ。

[2347: 匿名さん]

>>2344 匿名さん
それを主観と言っていない。高いと思うことが主観なんですよ。
しつこくコピペするのはだれ？全部がブーメランなんですよ。

[2348: 匿名さん]

>>2341 匿名さん

私は荒らし行為などしていないので、やめようにも何をやめれば良いのかが解りません。
管理会社との関わりは「必要となることがあり」「多くの区分所有者がその必要性を認識した上で業務委託に合意している」と思っているので、委託内容の適性化は並行して考えるにしても、管理会社を全否定する必要などは無い、と言っています。このスレに参加する上での一意見です。勿論、反論も歓迎しますよ。内容が合理的であればの話ですが。

管理会社がとるマージンが高過ぎて割に合わない、と思うのであれば、それを管理組合の総意として以後の契約に臨めばよいでしょう。そうは思わない管理組合もあるからこそ、今の情勢（95:5）があります。

直近貼られたコピペは無くなっちゃいましたね。
同意も得られていないことを何度も同じ内容で書き込んではいけない、ということがハッキリしたではありませんか。

[2349: 匿名さん]

あなたつい最近も>>2296で全く同じこと聞いているよね。それに対して>>2297で答えられている。それに対してあんたは>>2298で匿名掲示板なのに、行動しろとか、意味不明なことを言う。ここは情報交換の場で、そもそも何をどう行動するの？　

こんな意味不明な投稿ばかり繰り返すから運営から荒らし認定されて削除されるんでしょ。そこまで粘着する理由は何ですか？バックマージンや中間マージンが高いと思わなければ、自分のマンションで甘んじて放置しておけばいいのでは？なぜ他人の情報交換を阻害して荒らし投稿ばかり繰り返すんですか？

[2350: 匿名さん]

毎回とぼけて同じ、行動しろだの意味不明な投稿繰り返す荒らしにまともに相手しても仕方ないってこと。