ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2201: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[2202: マンション管理士]

＞ネットも見られない奴が何故かネットに書き込んでいる矛盾w
昨日の投稿で
一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？
ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？
こう書いているのですが、連続投稿の匿名さんは、昨日のことは覚えておくことが出来ないのですね。
目の前の、ごく一部のフレーズに反応する事しか出来ないのでは、議論が進展するはずがありませんよ。

>確かに言ってること意味不明だし
こういう人に理解してもらうのも、マンション管理士の仕事だけど、無料だからそこまでは出来ない。

[2203: 匿名さん]

>ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？

マンション管理士やネットの情報は心配だけど、管理会社を全く問題視しない矛盾をどう考えてるんですか？

そもそも管理費が高くて、マンション管理士に依頼して、減額プランに対して契約するのに、もし高ければ最初から契約しないのが普通でしょう。

なんというか、何が言いたいのか、何を主張したいのか意味不明ですね。
まあ荒らすことが目的で、何度も意味不明なポエムで運営側から削除された荒らし認定者に何言っても無駄かもしれませんが。

>一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？

要するに減額に取り組むのは賛成ということですか？

>こういう人に理解してもらうのも、マンション管理士の仕事だけど、無料だからそこまでは出来ない。

無料？　何に対してのコメントなの？

使い分けたいキャラで発言内容変えようとしても、頭が悪くて意味不明なのは隠せないからすぐ業界人さんと同一人物であることがバレバレですよ。

[2204: マンション管理士]

>>2203 匿名さん
これ以上は、コメントに値しない。

[2205: 匿名さん]

これ以上も何も初めからアンチがどうの、バックオッフィスがどうのしか言ってないけどね。もう二度とコメントしないでくださいね。まあ、またHN変えて荒らし行為繰り返すだけだと思うけど。

[2206: 1918]

>>2197 匿名さん

＞いや、言ってること全く同じだもん。こんなバカな主張する人間が何人もいたら日本は終わりだしね。

委託管理を良しとしている者が大多数だという現実通りですよ。
どう考えても「オンリーワン」なのは貴方のほうではないですか？（笑）


やはり貴方はスレ主のなりすましだったようですね。
ということであれば、貴方はもはやこのスレでは部外者でしょう。
スレの趣意は「自主管理へのシフトを視野に入れて委託費の適性化を図りましょう」ということです。管理会社によるピンハネは確かに横行しているのでしょうが、是正させることができるのであり、管理組合としても主体性を育めば、管理会社任せの実態を改善し、適切な形での「委託管理」が出来る筈だというのが、このスレの議論です。

管理会社は例外なくボッタクリ企業で、委託契約は管理組合にとってメリット皆無。でも自主管理については語る気ナシ。当然そっち方面の経験もナシ。それが貴方の正体ですよね。

正常な議論の妨げになりますので、スレ主であることを明らかになさらないのであれば退場していただけませんか？

[2207: 匿名さん]

コメントしないんじゃなかったのかな？５分も耐えられないのか？w

まあ愛も変わらず、アンチがどうの、なりすましがどうのと、それしか言えないけど。

なりすましって、誰が自分がスレ主だと言ってるんだ？相変わらず嘘と捏造しか言えないみたいだな。もう運営側からも何度も荒らし認定されて削除されまくったのに懲りないねw

[2208: 1918]

>>2207 匿名さん

＞なりすましって、誰が自分がスレ主だと言ってるんだ？

↑という訳で>>2189の「マンション管理士」さん。ようやくアンチ本人がこのように認めました。なりすましたつもりは無いそうですが、少なくともここにいるアンチはスレ主ではありません。他者が作った場を借りて自論を振りかざすのみの、言わば正真正銘の荒らしです。スレッドの趣旨に沿った発言をしている訳ではないので、今後も注意した方がよろしいかと。他の皆さんもです。

[2209: 匿名さん]

と言う訳で、と言う単語からして使い方がおかしいんだが。誰が何を認めたと何処に書いてあるの？

日本の方？

[2210: 匿名さん]

持論を振りかざすと荒らしなら、掲示板は成り立たないでしょw
何を言ってるのかなこの人。

荒らしは反論ではなく、アンチさんだとかスレ主がどうとか、管理組合とは関係ない話で誤魔化す人のこと。

[2211: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

　

[2212: 匿名さん]

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。　

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

[2213: 匿名さん]

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

[2214: 匿名さん]

いい加減長ったらしい書き込みはやめろ。
まとめる力はないのか。

[2215: 区分所有者022]

腐った掲示板

[2216: 匿名さん]

>>2215 区分所有者022
腐ってないよ。ピンピンしている。
一つ一つ簡潔に説明さえしてくれれば完璧な管理手法だと思う。
私は10年間くらい大型マンションの自主管理を目指して分散管理
から徐々に前向きに実行したが完全自主管理は組合員の人材不足
であきらめた経験がある。
その実績で現在も管理費等の負担割合が割安で第二回目の大規模
修繕費用も有り余るくらいの蓄えを持っている。

[2217: 区分所有者022]

>>2216 匿名さん
一つ一つ完璧な説明とは、誰が何を誰に説明するのですか？

管理費等の負担割合が割安で…から先も意味がわかりません。収入が少ないのに修繕が賄えるのは、支出を抑えたからではないですか？

本題ですが、管理会社がピンハネしていたのですか？そうであればどのように把握して、何をしてピンハネをやめさせたのでしょうか。その結果、組合員、理事はどんな業務、作業が追加されたのでしょうか？

[2218: 匿名さん]

複数のHNを使い分けてた荒らしさんも27-1/2まで書き込みが無かったけど年末休暇だったのかな？

>>2215

人手不足とは組合員にどんな役割をして欲しかったんですか？それから荒らしはスルーしましょう！

[2219: 匿名さん]

失礼、2217さんに向けての質問です。

[2220: 匿名さん]

失礼2216さんに向けてです。

2217さんはHNをコロコロ変えて何度も運営から削除されてる荒らしです。

2217さんはまともな議論が成立せず、管理会社の利益を守ることを目的にこのスレに粘着して意味不明な理屈と不自由な日本語でこのスレを荒らす事自体を目的とした人なので無視しましょう。

[2221: 匿名さん]

ここのスレはもう終わったのかな。

[2222: 匿名さん]

↑終わったから2度と来ないでね。

[2223: 匿名さん]

ほんとに終わったんだ。

[2224: 匿名さん]

　管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html

[2226: 匿名さん]

[NO.2225と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2227: 検討板ユーザーさん]

なぜ管理会社は大半の利益を正規の手数料ではなく、中間マージンやバックマージンの形で見えにくいブラックボックスにしたいか。それは、馬鹿正直に請求すると、管理会社の仕事にそんな価値ないと抗議されるからだよ。

[2228: 匿名さん]

>>339 通りがかりさん 2022/01/04 19:44:24
大丈夫です。仕事は完璧でした。
通常の費用の３分の１で済んだ。
この方法が普及すると管理会社や
マンション管理士等は仕事が減るし。
リベートが少なく商売にはならない。
商業ビル等の外壁洗浄は主流である。
組合も目覚めてこの方法を採用するようになるでしょう。

[2229: 匿名さん]

話に脈絡が無さ過ぎて意味不明だな。

[2230: 匿名さん]

>>2228さん
３３９の書き込みの話しですか。
そんな前のことをみて書き込みするのですか。
現在の話しにしたらどうでしょう。

[2231: 匿名さん]

自主管理はしない方がいいでしょう。
マンションの価値が下がります。

[2232: 住民さん1]

自主管理は元々、古いマンションにしか存在していない。
価値が下がっているマンションのほとんどは管理会社管理による物件。

管理会社は自社の利益を上げることが使命であり、管理の質を落とした分だけ利益に繋がる構図。だから、管理会社に頼むと、マージン分、損をする。

[2233: 評判気になるさん]

当マンションの大規模修繕は、管理会社任せにせずに、管理組合が直接複数以上の施工業者から見積もりをとって施工業者を決めました。管理会社関連の施工業者の見積額は、修繕積立残額とほぼ同じで、選定した業者との差額は2000万円でした。お陰様で
2000万円を削減しました。大規模修繕に限らず設備機器等の保守契約に際しても
相見積方式でやれば修繕積立金の値上げは阻止することができますょ。

[2234: 匿名さん]

相見積もりを取る場合、素人では共通仕様書を作成することは
できません。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数・数量、同じ仕様での
共通仕様書を作成し、施工会社は単価の欄だけを記入するものです。
この方法でなければどこが高いのか安いのか判断ができません。
２，０００万円安かったとかの判断は単なる修繕個所だけでの
判断ではなかったんですか。

[2235: 匿名さん]

>>2234

共通仕様書は管理会社でないと作れないのですか？
そもそも大規模修繕など、どこを修繕すべきかも決めるのに、共通仕様書が最初からあれば何にも困らないけどwそしてそこに２０００万円掛けろと？w
よほど安く修繕できるのを知られるのが嫌みたいですね。

もうこの方は何度も削除されている運営認定の荒らしさんですから、皆さん相手にされませんように。

[2236: 匿名さん]

管理会社の実態というのは、何かの業務をすることではなく、単に間に入って手数料を得るだけのビジネスなので、理事会で業者を見つけられれば、全ては事足ります。

[2237: 匿名さん]

>>2235さん
私は管理会社の従業員ではなく、単なるマンションの住民です。
共通仕様書は管理会社の建築士であれば作れますが、私は何も
管理会社に依頼すべきとはいっていません。
私どものマンションでは、設計監理業者を雇いそのコンサルタント
に共通仕様書を作成してもらいました。
そして同じ条件での相見積もりを取ったのです。
どこを修繕するかは、まず建物診断をしてからそれでどこをやるかの
優先順位を決めて工事を進めていきます。要するにそれで仕様書を
作成します。予算の関係で修繕個所全てはできませんので。
それに私はここにきたのは２２３４の書き込みからですよ。

[2238: 匿名さん]

>>2237さん

ではいずれにせよ管理会社を通さない方が安上がり。これでいいですかね？

[2239: 匿名さん]

>>2238さん
管理会社を通す通さないというより、同じ条件での共通仕様書が
作れれば、応募業者はただ単価欄に見積もり額を記入するだけですから
それで見積金額はでます。
ただ、見積書を開封するときは、管理組合又は専門委員の前で開封する
必要があります。
それまでは理事長とかが保管しておけばいいでしょう。
それから、管理会社を警戒されていますが、同じ条件での共通仕様書
があればそんなに警戒することはないでしょう。
ただ、施工会社を募集するときは、公募並びに都府県の有力企業並びに
スーパーゼネコンの中から選定すべきです。
そして、相見積もりの共通仕様書でも工事のとらえ方に温度差があり
ますので、事前説明会を開催すればいいでしょう。

[2240: 匿名さん]

大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ
ならない修繕個所をいかにやるかでしょう。
見積額が正当なら、あとは修繕積立金の実力如何で修繕個所は決まるでしょう。

[2241: 匿名さん]

できれば大規模修繕工事は、設計監理方式でやられた
方がいいでしょう。見積合わせ方式と一緒に。

[2242: 匿名さん]

スレタイトルは。
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法
もであるが、

勿論管理会社の狙いは大規模修繕や大規模設備等の更新や更新を狙っ
ての管理であるからその目的を達成するための作業が日常管理におけ
る情報収集である。
最近はマンション管理士等の有資格者が管理物件に居住している確率
が高くなったので思うように工事を受注して利益が確保できなくなっ
てきた。
管理物件の居住者名簿や組合員名簿を使ってマンション管理士合格者
名を官報で調べている。
管理会社に友好的とみれば手下の理事を使って役員への勧誘をしている。
友好的でなければ密かに役員の順番等を遅らすか排除の画策をしている。
これ等はピンハネをするための下準備と心得られた方がいいでしょう。
マンション管理士の知識を侮ってはいけません。
組合の為を真剣に考えてくれるマンション管理士をマンションのた
めに組合員一人一人が探して推薦しましょう。
管理会社による役員選任介入は阻止してください。
大規模修繕や各種工事等の節約をしてくれます。

[2243: 匿名さん]

>>2239
>管理会社を通す通さないというより

いや、全然違うことをなんでサラっと言うんですか？w

管理会社は利益載せてないとでも言うんですか？

管理会社を通して専門家に頼む事と、管理会社を通さず専門家に頼むのが同額なんですか？

[2244: 匿名さん]

>>2240 匿名さん

>大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ

やらなければならない事は管理会社を通さなくてもできます。なんでそこまで管理会社を通したいんですか？w

マンション以外の建物の修繕はマンション管理会社通してないと思いますが。。

[2245: 匿名さん]

何故か頑なにマンション管理会社を通したくて仕方のない人がいるみたいですね。

[2246: 匿名さん]

>>2245 匿名さん
？？？
どこにいるの？
会話にならない奴なら一人しってるけど

[2247: 匿名さん]

じゃあ管理会社は通す必要ないと言うことでいいんですね？

[2248: 匿名さん]

通すってどういう意味？
管理会社が共通仕様書を作るのか他の業者が共通仕様書を作るのかって意味なら分かるけど、あなたのマンションはいちいち管理会社に話を通さないと何もできないのですか？どこの管理会社なの？

[2249: 匿名さん]

普通の人間なら管理会社を通すで意味は分かりますよ。

管理会社がタダで調査できる専門家に依頼して共通仕様書を作ってくれるんですか？

[2251: 匿名さん]

[NO.2250と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2252: 通りすがりさん]

「管理会社を通す」というのが
「管理会社に見積り依頼をさせる」とか
「そのための依頼書を管理会社に作らせる」という意味なのだとすれば
それを管理組合が自力でできるのなら、いちいち大見得切らずにやればいい話。
結果、○千万の減額が実現できたということであれば非常にめでたい。
できることを粛々とやれば費用を削減できる、という当たり前の話な中で
業務委託の範囲を縮小あるいは合理化すれば、費用も圧縮できるのは当然。

ただ、それと「委託管理をやめる」という話は区別するべきでね。
一緒くたにしている者がここにはず～っと前からホスト面して居座ってるから
とりとめの無い言い合いと言いっ放しのコピペ濫発でスレごと空中分解するんだよ。

[2253: 匿名さん]

>2252

・管理会社を通す
管理組合→管理会社(手数料発生)→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

・管理会社を通さない
管理組合→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

どちらが安上がりか誰でも分かります。

普通の人間は管理会社を通すで意味は理解できます。
それと、今の流れは２０００万円を節約できた人の事例について話しているのであって、委託管理をやめる辞めないは直近では話題になってません。それを急に持ち出して、区別するべきと言っても、はー？って感じ。貴方は管理会社を通すという慣用表現を理解できないようだから、こんなとこに書き込む前に国語のドリルでもやったらどうですか？

通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

[2254: 通りすがりさん]

管理会社に業者選定や修繕計画の策定を丸投げせず、管理組合が理事会を中心に当事者意識をもって発注業務をシェイプアップすれば、その内容やマンションの規模によっては年間千万単位で支出を圧縮できることもあるよ…という話についてはわかった。そういう実例があるという前提で話を進めて構わないよ。

で、そうやって辿り着くマンション管理の理想形は「自主管理」なのかと。
いきなりそうはならないと思うし、管理会社を攻撃しているここの御仁も、別にそんなことを標榜してもいないご様子。実際やってないだろうし。
管理会社の手を借りずに「委託の筋道」を管理組合が自分たちで決めて、余計なマージンを掠め取られずに済む業務委託が出来るのだとすればそうすりゃいい。それでも、贅肉を抜き取った形での「委託管理」は続く訳だよね。ならば管理会社を全否定する訳にはいかない筈だし、言い方を変えれば、管理会社の体質を発注者側からの突き上げで改善させて、完全排除ではなく「共存」を目指そうよと主張するのが、本来このスレで辿り着くべき結論ではないのかと私は考える。それなら別に、擁護派からも管理会社自身からも文句を言われることなく、もっと落ち着いて「組合支出の合理化」を議論できる筈。

そういう展開を希望しますよ。

[2255: 匿名さん]

では貴方は何を問題視してたんですか？

[2256: 匿名さん]

ややこしいことはやめて、
信用できる大手ゼネコンによる責任施工方式
うちはこの方式を提案したが反故にされて管理会社による
責任施工方式で工事をした。
工事費は数億円高くついたので苦情が出ている。

[2257: 匿名さん]

施工会社から合い見積もりを取るときは、その候補業者を
選定するときは、みんな信用できる業者を選ぶんではないですか。
その信用のある施工会社の中から相見積もりを取り選定するんでしよう。
責任施工方式より、設計監理方式で見積合わせ方式で施工会社を
選ぶ方がずっといいですよ。
お金のないマンションは最初から１社に絞ってやる随意契約が多いけど。

[2258: 通りすがりさん]

>>2253 匿名さん
＞通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

そりゃそうだ。
普通のひとなら誰でも理解できることを言ってるだけなんだから。

[2259: 通りすがりさん]

>>2253 匿名さん

それとね。
私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

マージンを削減することと、管理会社との関係を断つことは同じじゃないと言ってる。
委託管理をする前提で費用を削減する、という選択肢が貴方の中にはあるのかな？
多分無さそうだから、このスレは今後もずっと荒れ続けるだろう。
荒らしのせいで荒れるのではなく、貴方のせいで荒れるってこと。

[2260: 匿名さん]

上の人は普通の人ではなく、運営から何度も削除された荒らしですよ。

まあ、

>私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

ということなのなら何を主張したいんですか？

>委託管理をする前提で費用を削減する、

費用ではなく、管理会社が取るマージンね。管理の費用を削減したら管理の質が落ちる。

[2261: 匿名さん]

>>2260 匿名さん
自分のことを棚にあげてよく言うね。つい最近削除された人とは別人ですか？全く同じ文章ですけど…

[2262: 匿名さん]

荒らしに対してのレスも削除されますからね。

[2263: 匿名さん]

荒らしに対してのスレではありませんでしたよ。
あなたも運営に荒らしに認定されたということですね。

[2264: 匿名さん]

都合割くなると頓珍漢なことを言って逃げるんだもんなー

[2265: 匿名さん]

いや、荒らし本人が何言っても説得力ないよ。

[2266: 通りすがりさん]

業者選定に絡む業務はマージン発生を回避すべく管理組合が自前で行なうと。
当然その分は管理会社への委託項目からは外す。
それが可能だとすれば粛々とそうしなさいよと言ってる。
遠慮することはないし、高らかに宣言するほど画期的なアイデアでもない。

残るフロント業務についても、贅肉を削った状態で
従来通り管理会社に委託するも良し、それをも組合員が手弁当でやるも良し。
支出削減が目的だと言うなら、組合員の意識次第で管理会社と決別するのは簡単なことでしょう。

じゃあ何でやらないのかね。
自分以外の組合員は無知蒙昧でコスト意識が無いから？
だとすれば、それは何時になれば解消されるのやら。
利口な管理会社は正当な利益も得難い委託業務は受注しない方向にシフトしつつあると言うね。
支出は積極的に削る一方、自分達でやる気のない仕事だけは
管理会社に薄利でやらせようという発想は、マンションのスラム化への着実な一歩ですな。

[2267: 匿名さん]

後半はもろに管理会社の言い分ですな。そりゃ、利幅のある業務だけやりたいもんね。

自分たちに大金支払わないとスラムになると脅してるわけだ。

相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

[2268: 通りすがりさん]

脅しと捉えるならそれも結構。
脅しに屈することなく、自力でやれることを自力でやれば余計な金はかからない。
自力ではやれない、あるいはやらないという判断をした者だけが管理会社を利用すればいい。

「管理会社はボッタクリだ」と宣言し、そこに同意を得られないとやるべきこともやれないのかな？
意欲的な取り組みの成果について、今後も報告を期待してますよ。
まずは自主管理率の％を二桁にするところからかね。


＞相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

安易に委託管理をやめてしまったマンションの方が転売価格は安いと思いますよ。

[2269: マンション管理士]

>>2268 通りすがりさん
あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い。
また、長文のコピペを貼り付けて、終わり。

[2270: 匿名さん]

>>2268

自主管理は自力でやるのではなく、外注先との契約を維持するだけでその総額に何割も上乗せ手数料を管理会社に払うことを避けるために、定額で専門家に業務を依頼した方が合理的ということ。

同意が得られるかどうかと、管理会社がぼったくりかどうかは別問題。売上を上げたい管理会社からの言い分に流されないように管理組合も賢くならないといけない。

>>2269

毎度同じバカな言い分を繰り返すからでは？　コピペにまともに反論してから偉そうなこと言ってください。調べればわかる具体例出せは反論とは言いませんよw

管理費減額の肝は

管理のサービスを間引くのではなく、管理会社の不当に高いマージンを減額させること。

[2271: 匿名さん]

毎度同じことを投稿しますが100％自主管理はしない方がいいです。
管理を分散してコストを下げるのが現実的である。
この場合は指揮権を司る理事長は少なくともマンション管理士の資
格保有者を組合員を限定して委任したほうがいいでいしょう。

[2272: 通りすがりさん]

>>2269 マンション管理士さん
＞あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い

もはや歩いている道が違うので、相手という訳でもないですけどね。
管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
上手くいけばここで報告なさるおつもりでしょう。
それを気長に待とうじゃないですか。それまで我々普通の管理組合員は
適度に距離をとりながら管理会社と付き合えば良いのです。

[2273: 匿名さん]

自作自演は削除対象ですよw もっと間をあければいいのに、我慢できないんですね。

>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。

このために、業者と契約した後も毎月管理会社に手数料支払うのはバカげてるけどね。

そしてマンション管理士さんも通りすがりさんもいう事が全く一緒だからね。

[2274: マンション管理士]

>>2272 通りすがりさん
>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
するとは言っていません。
したら安くなると、言ってるだけです。
この違いが、永遠に縮まらないのです。

[2275: 通りすがりさん]

>>2274 マンション管理士さん

＞するとは言っていません。
＞したら安くなると、言ってるだけです。

でもまあ、そこは実際やるという前提で話を進めないと。
そうでなければ彼の提唱は机上の空論なんですから。

言うこととやることの違いが埋まらなければ、それこそが真実を物語るでしょう。
彼の主張をこちらで整理し、強調してあげることは案外重要だと思いますよ。

[2276: 通りすがりさん]

>>2273 匿名さん

＞>管理会社を通さず管理仕様を策定し、受託業者を選定するそうですよ。
＞
＞このために、業者と契約した後も毎月管理会社に手数料支払うのはバカげてるけどね。

払わずにやる方法をご存知なのでしょうから、実行しましょうよ。
「管理会社を通さず管理組合自らが管理仕様を整理し、業者選定を行なう。」
言うだけなら単純なことじゃないですか。何故やって見せていただけないんですか？

[2277: 匿名さん]

もう三文芝居はいいですよ。

悔しかったら、管理会社とに毎月ピンハネ代を支払うメリットを説明したらどうです？

[2278: 通りすがりさん]

>>2277 匿名さん

いや別に悔しくはないので。

それに「ピンハネ代を払うメリット」なんて無いですよね？
誰がそんなことを言ってるんです？

[2279: 匿名]

管理会社と管理委託契約を交わしつつ、給排水や植栽メンテ業務を組合と業者で直接契約してるパターンなんてありふれたケースだと思います。ただ、組合による直接契約のパターンでは設備不良が起こった際に管理会社の責任を問えません。

[2280: 匿名さん]

手数料を取ることが説明されていれば問題ないと思うが、説明されていない。
説明してないから、手数料を公然と取れない。

外注業者への費用支払が管理組合の収納口座や保管口座からではなく、管理会社の支払用口座を通して行われると、（管理会社の手数料を引いた？）実際の支払額が管理組合には分からない。

例）
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

[2281: 匿名さん]

収納口座・保管口座を同名義で支払口座とするのが得策だと思うならそうすればいい。あるいはそれが可能な管理会社を選定すればいい。極論を言えば、行き着く先は自主管理ということでしょう。
提供されるサービスの内容を正しく把握し、それと実際の費用負担を照合して総合的にメリットがあると考えられる選択肢をとる。業者選定としてはそれが基本かと。支払管理にフィーが発生していて、それが高過ぎると疑うのなら説明を求めればよいのでは？　それで説明が得られないならサービスの選択肢から除外する。そういう当たり前のことをやっていくと「管理会社とは契約しない」という結論になるのかな？

普通はならないから現状がある訳で。

[2282: 匿名さん]

>2279

いや、それは当たり前でしょう。設備不良が起きた場合はその業者に責任を取ってもらうだけでは？手間は変わらないのでは？　ただ、本来的には元々管理会社経由で受注しているところは管理会社にバックマージンが渡っているケースが多いので（相見積もりのガチンコで料金交渉した場合と料金が違う）、そういう意味でも管理会社にお膳立てされた管理パッケージというのは著しく管理組合に不利な立て付けになっている。

>>2280

その通りです。だから裏でバックマージンをとり、不利益がその分管理組合に転化されています。
しかも責任は取らない。

>>2281

１９７０年代以前は自主管理が主流でしたし、それが合理的でした。
しかし、不動産会社は分譲後も儲けたいとなって、管理子会社を作って
管理の一括契約をパッケージで分譲し、ぼったくり管理ビジネスと一体になってそれが常識化してしまって、疑問を持たれることが亡くなってしまった。そういうもんだろうと。

しかし、おかしいかおかしくないかで言えばおかしい。
管理会社の仕事の実態は、外注先の管理だが、これを定額ではなく、パーセンテージで利益をとることが問題。だから、大規模物件ほど、コスパが悪くなる。エレベータメンテや清掃業者が５０戸→５００戸で１０倍の業者と契約するわけじゃないからね。

[2283: 匿名さん]

＞１９７０年代以前は自主管理が主流でしたし、それが合理的でした。
＞しかし、不動産会社は分譲後も儲けたいとなって、管理子会社を作って
＞管理の一括契約をパッケージで分譲し、ぼったくり管理ビジネスと一体になってそれが常識化してしまって、疑問を持たれることが亡くなってしまった。そういうもんだろうと。

ならば管理組合の意識の持ち方ひとつで、その昔ながらの「合理的なかたち」に戻すことが出来るはずでしょう。50年前の管理方式を現代のマンションに当て嵌めて、当時はあったという合理性が再現できるのかは甚だ疑問ですけどね。

時代とともに変わった面があるのだとすれば、それは「なるべくしてそうなった」ということだと思いますよ。そうではないと言うのなら、在るべき姿に戻ればいい。実態として戻らない、戻ろうという気運が生まれていないということは、多くの管理組合は現状に一定の満足を得ているということなんでしょう。

[2284: 匿名さん]

時代も何も、ぼったくり管理会社を利用するかしないかという話。５０年前の自主管理のマンションが未だに管理会社と契約していないんだから、それが答えでしょ。

[2285: 匿名さん]

1970年代以前は「主流」だったことが今は10％にも満たない。未だに管理会社と契約していない自主管理マンションが数パーセント残っている一方で、大半は委託管理にシフトしたと。「それが答え」ってそういうことで合ってますか？

全部委託方式にシフトしたマンションはもれなく、管理会社の口車に乗せられただけだと言うのであれば、早いとこ啓蒙してあげた方がいいですね。理屈も方法も既に解っているご様子なので、続きをどうぞといったところでしょうか……。

[2286: 匿名さん]

＞時代も何も、ぼったくり管理会社を利用するかしないかという話。

50年もかけて、殆どのマンションは利用するようになったんですよね？
いや、現実にはもっと短期間でシフトは完了してしまったのかな。
踏み止まった管理組合は今となっては風前の灯火。
早く元通りの世界に戻しましょうよ。何から始めればよいのか提案してください。
この50年の間に、社会において起こった様々な変化を考慮すると大変でしょうけど。

[2287: 匿名さん]

だから、1980年くらいからもともと管理会社とパッケージのマンションしか分譲されてないだけ。選択肢があって選んだわけではないし、
管理方式を変えたわけではない。

本当に管理会社方式が良ければ自主管理が今では残ってないはずだが、五パーセントも残っていいる。今のマンションは大半が管理会社がもとからくっついた分譲。つまり、自主管理をとってた時代のマンションの多くが管理会社とは契約しないという判断を続けている。彼らはコスパに合わないと判断しているからだ。

[2288: 匿名さん]

メリットしかないはずの自主管理マンション、なのに住みたくないのはなんでだろう。
売れないし注意しろって情報が氾濫している。

[2289: 住民さん1]

自主管理が売れないのではなく、古いというだけ。
それ以上に維持費が高止まりする物件の方が売れない。

[2290: 匿名さん]

＞本当に管理会社方式が良ければ自主管理が今では残ってないはずだが、五パーセントも残っていいる。

良くわからないですね。
大半のマンションが自主管理だった、というのが元々の状態だったのなら
普通の感覚なら「今や５％”しか”残っていない」と捉える筈なんですが。
それを「５％も残っている」と評価するのは、残りの９５％は自主管理の真価に
気付いていないだけだ、という意味ですか？
あるいは委託管理方式の欠点に気付いていないだけだと。
それにしても、５％以外の大多数がそういう理屈で推移したというのは
なかなか納得できる考察ではないと思いますが。

「管理会社とパッケージ」という点を問題視することにも違和感があります。
管理開始当初の管理会社を分譲事業者が選定したマンション、という意味だと解釈しますが
そうでなければ商品として成立しなかった訳ですし（自主管理マンションを買う人なんて
それこそ少数派もいいところだと思っています）
その管理会社を変えたければ変えることはできます。勿論、自主管理にシフトすることもね。
その結果、50年後の今は「たったの５％」が自主管理を選んだということでしょう。
しかもその５％には、かつては委託管理方式だったマンションが、建設的な判断で
敢えて自主管理の道を選んだというパターンも当然含まれている筈。
それがたったの５％にとどまり「大多数」にはなっていないのは変じゃないのですか？

デべのお仕着せのせいで委託管理が定着したのは事実だと私も思いますが、
市場には否定されず、入居後のオーナー達にも受け入れられているということですよね？
たった５％の人達を除けば。

ただ、残り９５％の中にも潜在的な自主管理志向の方々はいるのでしょうから
それを頑張って発掘するのは有意義なことかも知れませんね。

続きをどうぞ。結果を出してナンボです。

[2291: 匿名さん]

「マンションは管理を買え」という古臭い言葉がありますが、あれはあれで
市場の意向をちゃんと反映したものですよ。
結果、高い買い物をさせられたという顛末も勿論あり得るのでしょうが、商品としては物品ではなく「サービス」ですし
継続的な委託業務なのですから、価格満足度が低いと考えるならリカバリも可能でしょう。

やればいいんじゃないですか？　自主管理でも一部管理でも。
やれてもいないのに優位性を唱えても、誰もついてこないのは自明の理。

[2292: 匿名さん]

>>2020

だから、消費者が管理会社を選んだのではなく、供給側が子会社で儲けるために管理会社の全部管理方式しか分譲しなくなったんだよ。市場に自主管理の物件が分譲されてないんだから、選びようがない。５％しか残ってないが、自主管理のマンションは管理会社といまだに契約していない物件がいまだに全物件の５％も占める。

自主管理が一般的にどう評価されているかのイメージと、実際の優位性は違う。今は古い物件にしか自主管理がないから、自主管理＝古臭いマンション　というイメージだけで、世間にそう思われているだけで、実際のコスパは自主管理の方がいいと経験者は分かっているから、昔の自主管理のマンションはそのままが多い。本当に管理会社と契約した方がいいなら、契約している。

＞市場には否定されず、入居後のオーナー達にも受け入れられているということですよね？

だから、自主管理の物件が分譲されてないから、選択肢がない。選択肢がないことを選んだとは言えない。
j
管理を変えというのは、管理会社に操られた管理組合のマンションは買うなと言うこと。少なくとも平均以上の管理費の高いマンションはぼったくられている可能性が高い。

[2293: 匿名さん]

＞消費者が管理会社を選んだのではなく、供給側が子会社で儲けるために管理会社の全部管理方式しか分譲しなくなったんだよ。

200歩譲って、消費者には管理会社を選ぶ権利が無かったとしましょう。
でもそれは「購入時」だけの話ですよね。
まさか管理開始後もそんなシバリがあると思っている訳ではないですよね？
貴方のデータが正しいのだとすれば、オーナーとして管理方式・管理会社を選択する
権利がある中で、自主管理を選んでいるのは全体のたったの５％ということでしょう。
５％もあれば十分な数字だという特殊な感覚をここで否定しても埒が明きませんが
50年前は大多数だったのが５％にまで減り、その後も回復していないという事実は
実にシンプルだと思いますよ。

売主に押し付けられた管理会社以外に選択肢が無かった、そのせいでぼったくりに
合っていると言うのであれば、それを打開する選択肢がちゃんとあります。
自主管理も部分管理も選択肢外、管理会社を変えるという発想も無いのであれば
残念ながら既に詰んでますね。でも、そんなことはない筈ですから頑張ってください。
続きをどうぞ。理想を掲げるならやるべきことぐらいやりましょう。

[2294: 匿名さん]

デベ系の管理会社は、親会社がいるので工事はそこを通さなくては
だめでしょう。
しかし、分譲時は親会社と管理会社の意向で決められるが、時の経過とともに
住民も利口になり自分たちの考えで工事等を行うようになる。
管理会社も思うようには管理組合を操ることはできなくなる。
それと自主管理とは全く関係がない。

[2295: 匿名さん]

そうだよ？だから？

[2296: 匿名さん]

「分譲販売時に管理会社を売主が決めたからと言って
区分所有者にとって他に選択肢が無いなどということはない」ということですよ。
そのせいで管理会社にぼったくられてるなんて被害妄想みたいなもんです。
「搾取されているにもかかわらず現況を変えられずにいる」のだと言うのなら
自主管理も部分管理も夢物語。主体性の無い管理組合にそんな能力はありません。
勿論、管理会社の手を借りず適切に委託業者を選定するなんてこともムリ。

しかし実際は、今時の管理組合は（厳密に言えば「実際に機能している役員は」と
言うべきですが）、そこまで無能なメンツばかりではないでしょうね。
知恵を着けた組合員が増えているからこそ、管理会社要否の議論も発生するのだし
リプレイス業務を専門で引き受けるコンサルなどという業種も成り立つのでしょう。
無駄な金は払いたくない、余計な仕事はしたくないしさせたくもない。
誰もがそう考えた結果、現況としては委託管理の比率が９割を超えている。

完全な自主管理とまでは言わずとも、委託管理を選択した中でも、費用の適正化を
実現している事例もそれなりにあるでしょうから、自主管理とそれらを合わせれば
比率はもっと増えるに違いないです。それが「大多数だ」と言えるように頑張ればいい。
意欲をお持ちの方は続きをどうぞ。腰が重い管理組合をその気にさせる必要が
あるのですから、まずはご自身の有言不実行を打開することから始めてみては？

[2297: 匿名さん]

常識化して、無関心だし、変えられるものとも思ってない。

選択肢があることと、それを認知しているかどうかは別。

大半の住人は無関心だから管理会社が変えられることを知らない。
だからぼったくられても気づかない。気づかないギリギリの線をぼったくってる。大きくない分気づかなりが、長期にわたってぼったくられると、それだけ大きな機会損失になる。

めんどくさいから委託管理しているのではなく、元から委託管理だから、めんどくさいことすら知らないだろ。そもそも面倒なら、自主管理はなぜ存在しているの？面倒なんじゃないの？なぜ自主管理のマンションは委託管理に変えないの？

実際は自主管理でも大した面倒になってないし、金払って委託管理するほどの面倒さじゃないから自主管理が続いている。

いい加減、同じ質問繰り返すのやめたら？

[2298: 匿名さん]

世間の95％は無関心で無知だから現状を変えようとしないと。
そういう意見ですか？
もしもそうだとしたら、正しい方向を示して現状のまずさを指摘し
改善に向けた手ほどきをていねいにやるだけで、95％のうちいくらかは
貴方の理想に近づく筈だと思いますが、50年もの間にそうはならず
むしろ真逆の方向に世の中は変化した訳でしょう。
多数派の意向を「無知で無関心だから」という安直な理屈で否定していては
この先の50年も管理会社によるボッタクリは続くんじゃないですか？

自主管理のマンションは、たとえ面倒な手間がかかっても自分達の意識が
行き届いた管理をしたいとか、同じ費用負担をするにしても納得感が伴う
支出がしたいとか、そういうことを考えた末に自主管理を選択したのだと
私は思っています。勿論例外はあって、単に管理費を払うことに抵抗があるとか
元は適切な自主管理をしていたのにそれが立ちいかなくなり、委託管理に
戻そうとしてももはや管理費の徴収が現実的に難しくなってしまって、簡単に言えば
お金がないから業務委託ができないという事例も含まれていると思いますし、
もしかしたら最初から自主管理でスタートしていて、貴方が言うように無知無関心な
管理組合員が現状を変えようとしない結果、そうなっただけというパターンも
あるかも知れませんね。いずれにせよ、全体への比率はたったの５％なんでしょうが。

私は別に貴方に「質問」はしていません。教えていただきたいことは特にないので。
なんだか変だなと感じたことを指摘しているまでで、的確な返答には正直期待していません。
訊きたいことがあるとすれば、今のそのご高説に則して何らか行動を起こした結果、
管理会社の体質が正されたり、歪んだ関係を断ち切って管理状態が改善されたという
実体験がおありなら報告してくださればいいのに、とは思っています。

続きをどうぞ。机上の空論で現況は変わらないので、行動で示すべきかと。

[2299: 匿名さん]

あ、ちなみに

＞常識化して、無関心だし、変えられるものとも思ってない

ここはその通りですね。
私は現在、戸建てに住んでいるので管理費の負担意識についてリアルな意見は無いのですが、マンションに住んでいたこともある者としては、その管理を管理会社に委託するのは当たり前のことだと思っていました。そこを変えることについてはあまり関心を持ったことがありません。何故なら、㎡単価でよほど突飛な金額でもない限り、その額を払うこと自体には抵抗がありませんでしたし、お金を払っている以上はそれに見合った仕事をして貰えて当然だと思っていたので、担当者の動きが悪い時は問題にして改善を求め、その結果を評価する意識は普通に持っていたからです。

「ぼったくられた」って、要はボヤボヤしていたせいでお金を騙し取られた…ということじゃないんですかね。私はそういう経験って無いんです。金の使い方には細かい方なので、そもそもボッタクリの被害になど合わないことを目指します。それが「管理会社と契約をしないこと」には直結しないという点で、根本的に貴方とは違うのだと思っています。

私は「管理を合理的にやるためには費用を負担するのが常識である」と思っていて、その認識を変えることについては、メリットが明確に示されない以上は無関心です。委託管理という状態を変える必要は無いと思っている人間です。無関心で無知だからではなく、何が得策なのかを考えた結果としてそういうスタンスをとってます。

[2300: 匿名さん]

あんた自身の想像はわかったから他所でどうぞ。