ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2157: 匿名さん]

業界人さんは別にボッタくりと思っていないんだから別にいいでしょ。

以前も何回か、実例というか削減事例が転載されているけど、根拠なく仕様をおとしただけという想像をしただけだから、もう荒らし相手しても意味ない。言ってる事も意味不明だし。そもそもボッタくりの根拠や理屈に対しては反論ではなく、実例出せだからな。それで実例が出ても、自分の想像を根拠に否定するだけでしょ

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

[2158: 匿名さん]

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

[2160: マンション管理士]

>>2159 匿名さん
あなたの管理会社不要論は良く分かっています。
管理会社に委託しないなら
1.　自主管理
2.　マンション管理士等専門家に委託
3.　管理会社に一部を委託し、残りを1か2とする。
この、どれかになると思いますが、あなたの所属する管理組合は、
どれかをしていますか、又はしようとしましたか？

私は、そのあたりを聞きたいと思います。

[2161: 業界人さん]

>>2157 匿名さん
＞以前も何回か、実例というか削減事例が転載されているけど、

あからさまにトーンダウンしてやがるｗ
やっぱりネットで拾った話を転載するだけで「自分なりの実例」は示せない訳だ。

＞根拠なく仕様をおとしただけという想像をしただけだから、

根拠もヘチマも、アンチ君がネットで拾ってきただけの情報なんだから俺にはそれが嘘か本当かも解る訳がないだろうに。いくらか解らないマージンをどう削ったのかも不明。それで委託費が何割も減る訳がないと「思っているだけ」だよ。俺はその感覚に確信があるけど、そこを否定するなら否定する側が「転載した事例が嘘ではないという証拠」を示すのが当然だろうと言ってる。俺の指摘がタダの妄想だと言うからには妄想であるという証拠を示せというシンプルな話だよね。業務の品質を落とすことなく、いわゆるＶＥの内容を議論することなく委託費だけを削減できる訳が無いのだよ。質問に対する答えとしては０点だな。ここまで綺麗にスベる奴も珍しいね。


＞もう荒らし相手しても意味ない。

だから俺の相手なんかしなくていいんだってば。目の前に君が所属している組合員の皆さんが並んで、貴方からの説明を待っていると思ってモノを言えよ。自分が散々口にしている「マンション管理の理想形」に近づくためには、現状の委託契約にはどういう問題があり、どうすれば改善できるのかを。実際そういう経験があるから、ここで不特定多数のために御大層な演説をかまそうと思ったんじゃないのかね。その経験を『俺にではなく』、本来君が「管理会社＝ボッタクリ」だという見解に同意を求めている人達にしてやれっての。

実際のそういう場面で、自分の意見に賛同しない者はすべて解らずやの「荒らし」なんかい？　そこだけでも君は取るに足らない存在だな。何度も言ってる通り、俺はこうして君にレスはしているけれど、君を納得させることには全く意味を見出していないのよ。アンチは一生アンチのままで結構。トンチンカンなことを喋り続けてくれるだけで、反面教師としてそれなりに世の中の役には立つと思うよ。

[2170: 1918]

ふと思うところがあって、久々にスレの冒頭部分を隅々まで読んでみたのですが、これを書いた人（いわゆる「スレ主」）と、ここ最近ずっと長文コピペを貼り続けている「アンチ」と呼ばれる方は、本当に同一人物なのでしょうか？　一部の方はそういう前提で相手をされていますが、私はどうも別人のような気がしています。ご本人は否定も肯定もしていないようですが、ひょっとしてそもそものスレの趣旨を「アンチ」として曲解した別人が、スレ主のふりをして居座っている…ということはないのでしょうか。

[2171: 区分所有者022]

>>2170 1918さん
アンチさんがスレ主かはどっちでもいい事です。
問題は管理会社からぼったくりとするならば、どのように解決するか或いはしたか。を含めた具体例を一切示さないとことろです。
語り部さんの書かれているものが簡潔に整理されていて理解しやすいと思います。

[2180: マンション管理士]

異様な状態になってきましたね。
・マンション管理士に依頼する。
・ネットの管理費削減サイトに依頼する
この２点で、管理費（区分所有者の支払う管理費）が、３割節約できるという、
スレ主の主張に無理があったように思います。

具体的な削減方法について言及があれば、こんな状態にはならなかったでしょう。
近年、書籍・報道・ネットなどで、管理会社の闇の部分が、区分所有者の知るところとなりました。

それにも拘わらず、このスレで管理費削減の方法論が交わされなかったのは、残念です。

管理委託費（管理会社を通した点検・修理業務を含む）を削減すれば、管理会社の収益は悪化します。
管理会社に依存している業者も、そのあおりを食うでしょう。
管理会社が指をくわえて見ているとは思えません。
何らかの対応策を考えてくるでしょう。

それにどう対応するのか、管理費に敏感な管理組合なら、もう既に具体的に動いていると思います。
動かない管理組合が、賢くないかと言うと、そうではないと思います。
全ての管理組合は、管理費の削減と、それに伴う役員の負担を秤にかけているのではないでしょうか？

私の考えでは、究極の方法は、管理組合で「管理会社」を設立する事です。
皆さん、どう思いますか？

[2181: 検討板ユーザーさん]

マンション削減コンサルに依頼したり別の管理会社に見積もり取るのが具体的な削減方法なのでは？
削減事例はどこのコンサルもたいてい出してるし、その中から選べばいいと思いますよ。何を知りたいのかな？

[2182: 検討板ユーザーさん]

管理費に敏感な組合は動いてるでしょうが、敏感でないこと、無関心な事が、一般の組合員の利益を大きく損ねてると言う事でしょう。

組合が天秤にかけて動かないのではなく、何も知らないし関心を持っていない事が問題です。管理費削減の手間より、ずっと割高な管理費を払い続ける方がいいとは思わないでしょう。スマホのプラン変更も、100円二百円ならまだしも。毎月千円以上変わるなら、変更の手間より将来分の機会損失を避けようとします。まあ、荒らしの人は通信会社のバックオフィス代があるから変えないとか言いそうですが、あくまでこのスレを荒らしたい人のいい分です。固定電話だって、通信手段として不要になれば、必要ありません。管理会社も管理の手段として価格に見合ってないサービス内容である事が分かれば減額を求めるなり、リプレースすれば良い。

ただ管理組合が無関心であれば、管理会社からボラれるだけなので、もっと関心を持ち価格交渉すべきです。それが、組合員の資産を守る事になる。

[2183: 1918]

アンチさんの高らかな勝利宣言も即座に削除されたようですし、運営サイドはフェアに対処したみたいですね。私としては、議論の最中に相手を低能呼ばわりしたり、荒らしと決めつけて真摯に向き合わない人がホスト役に据わっていれば、そりゃ場は荒れるだろうと思っていましたが…

そのホスト役が本物のホストだったのか？という話です。
スレ主＝アンチさんなのかどうかを「どうでもいいことだ」と仰る方もいますが、私はむしろ根本的に重要なことだと思っています。元々このスレの冒頭で示されている趣意文には「ボッタクリ」という言葉は一度も出て来ていないのに対し、昨今活躍しているアンチさんは「管理会社はボッタクリのインチキサービスであることを先ずは認めるべき」という出だしで論理構築しようとしているのが非常に引っ掛かります。察するに、どうも両者は別人で、アンチさんはスレ主がお膳立てした場を自身のために利用しようとしているのではないかと思うに至りました。

そういう観点で改めて趣意文をみると、スレ主は「ピンハネ」という言葉をきちんと定義した上で、管理会社への業務委託にはメリデメが混在していて、適切にその仕分けをすることで委託費を圧縮できる可能性を示唆していると解釈できます。すべての管理会社に悪意があるとか、すべての委託管理が無意味であるという結論付けを最初からしようとはしていません。
そして、趣意文には「不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルではいいのではないかという問題提起のスレだ」とも書かれています。組合員の意識が低い中では管理会社による中抜きを回避するのは困難で、ならばその意識改革も兼ねて「自主管理」という別の道を探るのが得策だろうという趣意な訳です。さらに善意に解釈すれば、現状では圧倒的にマイノリティである自主管理も、草の根的にその有用性を説いていくことで現状は改善されていくであろうというポジティブな提案でもあります。

ところが、アンチさんはその「自主管理」には殆どアレルギーに近い反応を示しました。自主管理を提唱したい訳ではない、とにかく管理会社がボッタクリのインチキサービスであることを認めろと。自主管理の具体的事例など自分は例示するつもりはない、という態度だったと思うのですが、私にはそれが冒頭で趣意を示したスレ主の発言だとは思えません。

管理会社が「不要な中抜き」をすることがあるのは事実だと私も思いますし、そこを改善する意識を持たない組合が少なくないことも否定しようが無いとも思いますが、スレ主がそれを自主管理という代案でもって解消しようと唱えているのに対し、アンチさんにはそういう姿勢が一切ありません。このスレに参加している方々は、そこを認識し直した上で会話を続けた方が良いと思います。

削減コンサルに委託費の見直しを依頼するも良し、別の管理会社から相見積もりを取るも良し。それが「具体的方法」であるならば、実行した結果としてどのような成果が得られたのか、あるいはどのような課題に直面して、リプレイスや値下げが上手くいかなかったり、課題を克服して上手くいったりしたということを語ることで「具体例」として完成すると思うのですが、今のところアンチさんはそういう実例を示さず、ネット上にある情報を指すだけでした。その情報が、委託仕様や管理品質を下げずに達成されたものなのかについても特に何も言及していません。これが本当にスレ主なら、喜んで自分の抽斗から情報提供をするなり、他社の言葉を引用して説明する筈なのですが…

改めて、まずは「アンチさん」と「スレ主」を区別するところから議論を再開することを提案します。
元々、管理費や委託費の削減を検討すること自体は有意義なことである筈です。でも、安易にダンピングすることだけを狙っていては、管理組合にとっては取り返しのつかない「舵切り」をしてしまうことにもなりかねません。本来有意義である筈の議論の土壌を、利己的な、あるいは誤った方向転換を誘導する論理展開に利用されないように気を付ける必要があると、ここ最近の状況をみて強く感じます。

>>2180さんが提唱された「管理組合で管理会社を設立する」というアイデアは、「組合の法人化」というスキームで既に確立されていると思いますが、私はそこに行き着くずっと前の段階として、やはり「自主管理」を模索するというのが現実的だと考えます。全ての管理業務を、といきなり考える必要は無く、完全なる自主管理をゴールとして見据えて、部分的に組合が自前でやれるように成長していけば良いという意味です。法人化あるいは会社設立という選択肢も、そういう仮定において（必要ならば）自然に発生することだと考えます。「本物のスレ主」が提起しているのもそういうことではないでしょうか。

[2184: 匿名さん]

[No.1644～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張
・削除に関する話題　

[2185: 匿名さん]

誤・無駄な管理費の削減を求める意見に対するアンチって
↓
正・無駄な管理費の削減を求める意見をアンチって呼ぶって

[2188: 匿名さん]

[No.2186～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2189: マンション管理士]

>>2182 検討板ユーザーさん.
＞組合が天秤にかけて動かないのではなく、何も知らないし関心を持っていない事が問題です。
ネットに情報があふれるこの時代に、管理組合の発足後、一定の期間が経過した管理組合で、管理費の金額に何の関心も持たない区分所有者ばかりなどという事が有り得るでしょうか？
建築当初の管理費のままという管理組合は、何らかの事情があると思います。
例えば
・関心のある区分所有者が役員になったことが無い。
・検討したが、うまくゆかなかった。
・理事会で議論したが、反対多数であった。
・面倒なので、自分が役員の時はしたくない。
・管理費の額、使い方に不満がない。
など、何らかの事情があると思います。

少なくとも、「何も知らないし関心を持っていない」区分所有者ばかりの管理組合は、少数のはずです。

＞荒らしの人は通信会社のバックオフィス代があるから変えないとか言いそうですが、
「バックオフィス」という言葉は、アンチと言われる人以外は、誰も使った事のない言葉だと思いますが、私は違和感を覚えざるを得ません。
一体、「バックオフィス」とは、何ですか？

呼称はそれぞれでしょうが、総務、経理、などでしょうか？
もしそうなら、これらの部署なくしてどうやって会社を運営してゆくのでしょうか？
どんな会社でも、営業以外の、総務、経理、などの部署が存在します。
そして、その維持（というより会社の維持）に掛かる費用は、営業が取得する売上でまかなっているのです。

アンチと言われる人の主張は「フロントの人件費以外は、管理組合には無関係で、ボッタクリだ」ということでした。
この言葉に共感する人が、日本中にどれだけいるでしょうか。

＞あくまでこのスレを荒らしたい人のいい分です。
そう言う人の方が、「議論のできない」人ではないでしょうか？
一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？
ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？

＞そのホスト役が本物のホストだったのか？という話です。
スレ主から、「なりすましがいる」という反論がない以上、私は同一人物だと思います。
ま、匿名記事板で、そのことを議論しても始まりませんし、多数意見に見せるために一人何役もこなしている人は他にもいそうですから、いいじゃありませんか。

[2190: 1918]

>>2189 マンション管理士さん

私は基本的に貴方の意見を支持していますが、アンチさんに向けた指摘としては２点ほど改めた方が良いと思います。

まず、「バックオフィス」という言葉を最初に使ったのはアンチさんではありません。彼は元々バックオフィスという概念自体を知らず、管理会社が得る利益の殆どは、フロントマンや管理員など表向きの働きぶりが見え易い者の人件費だというようなことを言っていました。それに対し複数の方から「管理会社という組織に業務委託をするからには、直接部門だけでなくその業務を支える様々な業務が介在する」という指摘があり、間接部門の業務すなわち「バックオフィス業務」を無視して企業の利益云々を語るべからず、という話になったのです。

彼は依然としてバックオフィスという言葉を正確に理解していないがために、会社の総務や経理のためなら委託費が青天井でもいいのか、などと取り留めのない話をしている訳です。その中で、それまでは知らなかったバックオフィスという単語を安直に切り取り、取れもしない揚げ足を取るために使っているだけですので、そもそもその言葉を正しい意味でこのスレで用いたのは、彼が言う「擁護派」の側でした。

もう一点。
貴方は「スレ主が反応しない以上、スレ主とアンチは同一人物だ」と仰いますが、逆に言えば、彼が「自分がスレ主だ」と明言するまではそうも言えない筈です。何せ、スレ主がスレ主として意見を発信したことは、私がこのスレに参加してからは一度も無かった筈です。むしろ、このような指摘をしても濡れ衣を晴らそうとしないということは図星なのだなと私は踏んでいます。このスレは、本来の趣意通りに意見がやり取りされれば、自主管理をひとつの目標として掲げた有意義な議論が展開される可能性があったのです。しかしアンチさんは、何はともあれ「管理会社を排除する」持論を正当化したいがために、自分では語れない自主管理や部分委託という代案を示さず、業務委託をやめることによって生じる組合員の負担を軽視した意見を他人に押し付けています。

彼にとって「管理会社のピンハネ」を問題視するスレッドは、管理会社を攻撃するためのフィールドとしては好都合だったのでしょう。納得感のある趣意文（実際その内容は正しい）によってお膳立てがされていれば、自分には委託管理の代案やリプレイス等の経験値が無くとも、管理会社を攻撃するだけで一応の格好はつくと。そんなところじゃないでしょうか。後はそれを読んだ者が勝手に「アンチ論者＝スレ主」と信じ込んでくれて、文字通り只のヘイトでしかない管理会社不要論が、自主管理という建設的な手法を後ろ盾にしているかのように見えて暴れ易いと。
実際には、アンチさんには（趣意文では掲げられている筈の）自主管理に関する引き出しはカラッポなので、時々そのギャップが露呈しています。よく「スレタイを読め」と言っていますが、趣意文と彼が貼る長文のコピペには既述の通りの矛盾があります。矛盾と言うより、コピペの方が只の「片手落ち」なだけですが。

否定的なことを言うようで大変申し訳ありませんが、以上２点。特に１点目は、訂正しないと彼につまらない揚げ足を取られそうでしたので言わせていただきました。

[2191: 1918]

参考までに軽くワード検索をかけてみましたが、バックオフィスという言葉が登場するのは>>1180あたりから。アンチさんが言ったのではなく、アンチさんへの指摘の中で使われている言葉です。間接部門費に意識が向かないアンチさんにとっては、初めて目にする言葉だったのかも知れません。

[2192: 匿名さん]

まだ業界人さんはバックオフィスとか言ってるんだ。

管理組合がどう管理するかが、根本的な目的であって、管理会社をどう維持するかが管理組合の目的ではないんだけど。。

消費者が価格に納得して購入や契約をするのは、目的に対して他に代替が効かない場合であって、支払った料金がバックオフィスに回るかどうかなんて消費者（管理組合）から見れば全く関係ない。

こんなことをわざわざ説明がいるなんて

>彼にとって「管理会社のピンハネ」を問題視するスレッドは、管理会社を攻撃するためのフィールドとしては好都合だったのでしょう。

すごい理屈だね。

管理会社がアコギな商売して、割高な契約かどうかが、このスレッドを立てた人がそういう意見だったら、管理会社のぼったくりの問題は世の中から消失するんだw
すごい理屈だな。

結局、これだけ長文をつらつら書いて、相変わらず何も反論がないのがすごい。
振り絞った反論がまた「バックオフィス」なんだもんなw

[2193: 匿名さん]

>もしそうなら、これらの部署なくしてどうやって会社を運営してゆくのでしょうか？

管理組合は管理会社のために割高な契約をしろと言ってるのかな？

この一文からして、根本的に問題を理解してないね。

この掲示板の目的は、管理会社を維持するために、管理組合をどう説得するかのハウトゥを語るスレではなく、管理組合が合理的な無駄なコストを省くために、どう運営するかが問題です。

管理会社という組織がどうなるかなどまったくスレ違いですよ？

バッオフィスを維持するために、価格が高くなるのは会社側の都合であって、価格の妥当性で判断して、自主管理や減額など代替手段があるなら、管理組合の立場なら減額や別の手段を考えるのは当然だし、割高な契約と分かって
管理会社を維持するためのバックオフィスのために仕方がいと言って割高な契約をするのは、背任行為です。

割高な管理費の管理しか提供できず、そっぽを向かれるような業態が無くなるのは仕方がないこと。

[2194: 匿名さん]

>管理会社が得る利益の殆どは、フロントマンや管理員など表向きの働きぶりが見え易い者の人件費だというようなことを言っていました。

どこに書いてありますか？また捏造ですか？

利益が管理員とかの人件費になってるって、そもそも日本語になってませんが？？

頭大丈夫？

[2195: 匿名さん]

>アンチと言われる人の主張は「フロントの人件費以外は、管理組合には無関係で、ボッタクリだ」ということでした。

管理会社は基本的に物を工場で作ったり、売ったりする商売ではなく、管理する仕事です。基本的には管理の役割を渡すフロントが仕事の大半をになっておりますマンション管理に関するのコストは外注先を管理するフロントの人件費がほとんどです。

フロント以外の人件費以外のバックオフィスとやらは、あくまでぼったくりの利益があるから維持できているだけで、管理会社のバックオフィス維持のために割高な管理費を払うようのはボランティアであり、通常の市場経済における取引として、その思想はあり得ないでしょう。

[2196: 1918]

>>2194 匿名さん
アンチさんが依然として匿名と他の名を使い分け、誰彼かまわず「業界人さん」と決めつけるので対話も成立しませんが、こちらは一応私宛てのレスのようですね。
おそらく2195もアンチさんの書き込みと思いますが、捏造も何もさっそく同じことを言い直しているじゃないですか。管理会社は外注先の管理ぐらいしか仕事をしておらず、そこにかかるコストはフロントマンの人件費が殆どだと。
確か業界最大手で粗利が売上の四分の一なんでしたっけ？上記理由からそれは法外なのであると。アンチ理論の根幹はそんな安直な決めつけに根差していると私は思い込んでましたが。誤解だと言うのなら引き続きご自身の考えを人に正しく伝える努力をした方がよろしいかと。

＞フロント以外の人件費以外のバックオフィスとやらは、あくまでぼったくりの利益があるから維持できているだけで

だとしたら、ぼったくりをやめさせたら管理会社は間接部門を維持できず、会社として成り立たなくなっちゃいますね。言ってる傍から露呈しています。「バックオフィス業務」に対する理解の足らなさが。アンチさんは自分が相手にしている人達が「委託管理より各専門業者への直接契約の方が得策だ」とは考えていないことが未だに解らないのでしょうね。

スレ主へのなりすましの件は結局どうなんでしょう？
私の誤解ならばこれも早めに修正したいところです。今後の議論を正常化させたければ、自分こそがスレ主であると今すぐ宣言し、全ての書き込みにおいて名前欄に「スレ主」と表示することを提案します。他人の自作自演を論っても、自身がそれすら出来ないようではニセモノ確定でしょうに（笑）
スレ主自身がスレ主として様々な意見を吸い上げ、建設的な反論をしながら議論を仕切っていけばいいのにと思います。趣意文を読む限り「スレ主は」そういうスタンスですよね。自分で「やろう」と言って始めたことをなんでやらないんでしょう？ 実はスレ主ではない者がその立ち位置を無断借用しているからではないのですか？

[2197: 匿名さん]

いや、言ってること全く同じだもん。こんなバカな主張する人間が何人もいたら日本は終わりだしね。三文芝居いつもお疲れ様です。

スレ主とか、アンチがどうか、管理会社のバックオフィスのために高くて当たり前とか、全部言ってることが一緒だしね。肝心のぼったくり批判の中身について、なりすましのメンバーの内容も皆、長文の割に中身が全くないか、意味不明か。

管理会社のピンハネ、バックマージン、中間マージンの問題なのに、
スレ主が何か、アンチがどうとかの話しかしないでしょ。話逸らして誤魔化すだけだから。

[2198: 匿名さん]

>管理会社は外注先の管理ぐらいしか仕事をしておらず、そこにかかるコストはフロントマンの人件費が殆どだと。

そうだよ。他に何があるんですか？それしかコストがないのに、管理組合から見れば、価格が高すぎてぼったくりだという指摘にどう答えるのかな？


＞確か業界最大手で粗利が売上の四分の一なんでしたっけ？上記理由からそれは法外なのであると。

法外でしょ。一人が１５棟程度持てる仕事内容に対して、管理費の３割近く管理会社に渡っているんだから。ちなみにバックオフィスは、マンション管理を管理会社に依頼していた場合に、管理ではなく、その会社の維持に必要なだけだから、マンション管理自体には全く関係しないし、会計的にも、バックオフィスの経費は売上原価に含まれない。

つまりサービスの成果物には関係ないと、法的にもそういう認定になっているんで。まあ普通の人には説明する内容じゃなく、単なるジョーシキなんだが。

>アンチ理論の根幹はそんな安直な決めつけに根差していると私は思い込んでましたが。誤解だと言うのなら引き続きご自身の考えを人に正しく伝える努力をした方がよろしいかと。　

わずかな労力で管理費をぼったくっているのは、決めつけではなく、事実なんだが。

>だとしたら、ぼったくりをやめさせたら管理会社は間接部門を維持できず、会社として成り立たなくなっちゃいますね。

そうですね。管理会社がなくなろうが、管理組合にとって重要なのはマンションの管理であって、管理会社を維持する義理は全くないので。。まあ、コスト意識が全くない、ぼったくられていることへの自覚がない管理組合が大半の現在なら当分大丈夫でしょうが。

[2199: マンション管理士]

>そうですね。管理会社がなくなろうが、管理組合にとって重要なのはマンションの管理であって、管理会社を維持する義理は全くないので。
→ならば、管理会社なくして管理をする方法を提示せよ
→ネットを見ろ
→最初に戻る

[2200: 匿名さん]

>業界人さん

ネットも見られない奴が何故かネットに書き込んでいる矛盾w

反論が、「ネット見ろは不親切だろ」ってだけで、ピンハネやぼったくりに対して文句いう割にはそこに対して全く反論ができてないところがすごい。

ってか、普通ネット見たらわかるだろ。ネットも見られないのか？w
電話帳でもいいよ。電話出かけて相談すればいいだろ。何が知りたいんだよ。
自主管理は数多く存在しているし、削減事例も出てくるから、自分のマンションの今の管理費見れば、おおよそ普通の頭なら見当つくと思うが、どこまで頭悪いんだ？

ネットで調べることすらできない人間が分譲マンション購入して理事に就任できるってすごいなw

[2201: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[2202: マンション管理士]

＞ネットも見られない奴が何故かネットに書き込んでいる矛盾w
昨日の投稿で
一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？
ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？
こう書いているのですが、連続投稿の匿名さんは、昨日のことは覚えておくことが出来ないのですね。
目の前の、ごく一部のフレーズに反応する事しか出来ないのでは、議論が進展するはずがありませんよ。

>確かに言ってること意味不明だし
こういう人に理解してもらうのも、マンション管理士の仕事だけど、無料だからそこまでは出来ない。

[2203: 匿名さん]

>ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？

マンション管理士やネットの情報は心配だけど、管理会社を全く問題視しない矛盾をどう考えてるんですか？

そもそも管理費が高くて、マンション管理士に依頼して、減額プランに対して契約するのに、もし高ければ最初から契約しないのが普通でしょう。

なんというか、何が言いたいのか、何を主張したいのか意味不明ですね。
まあ荒らすことが目的で、何度も意味不明なポエムで運営側から削除された荒らし認定者に何言っても無駄かもしれませんが。

>一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？

要するに減額に取り組むのは賛成ということですか？

>こういう人に理解してもらうのも、マンション管理士の仕事だけど、無料だからそこまでは出来ない。

無料？　何に対してのコメントなの？

使い分けたいキャラで発言内容変えようとしても、頭が悪くて意味不明なのは隠せないからすぐ業界人さんと同一人物であることがバレバレですよ。

[2204: マンション管理士]

>>2203 匿名さん
これ以上は、コメントに値しない。

[2205: 匿名さん]

これ以上も何も初めからアンチがどうの、バックオッフィスがどうのしか言ってないけどね。もう二度とコメントしないでくださいね。まあ、またHN変えて荒らし行為繰り返すだけだと思うけど。

[2206: 1918]

>>2197 匿名さん

＞いや、言ってること全く同じだもん。こんなバカな主張する人間が何人もいたら日本は終わりだしね。

委託管理を良しとしている者が大多数だという現実通りですよ。
どう考えても「オンリーワン」なのは貴方のほうではないですか？（笑）


やはり貴方はスレ主のなりすましだったようですね。
ということであれば、貴方はもはやこのスレでは部外者でしょう。
スレの趣意は「自主管理へのシフトを視野に入れて委託費の適性化を図りましょう」ということです。管理会社によるピンハネは確かに横行しているのでしょうが、是正させることができるのであり、管理組合としても主体性を育めば、管理会社任せの実態を改善し、適切な形での「委託管理」が出来る筈だというのが、このスレの議論です。

管理会社は例外なくボッタクリ企業で、委託契約は管理組合にとってメリット皆無。でも自主管理については語る気ナシ。当然そっち方面の経験もナシ。それが貴方の正体ですよね。

正常な議論の妨げになりますので、スレ主であることを明らかになさらないのであれば退場していただけませんか？

[2207: 匿名さん]

コメントしないんじゃなかったのかな？５分も耐えられないのか？w

まあ愛も変わらず、アンチがどうの、なりすましがどうのと、それしか言えないけど。

なりすましって、誰が自分がスレ主だと言ってるんだ？相変わらず嘘と捏造しか言えないみたいだな。もう運営側からも何度も荒らし認定されて削除されまくったのに懲りないねw

[2208: 1918]

>>2207 匿名さん

＞なりすましって、誰が自分がスレ主だと言ってるんだ？

↑という訳で>>2189の「マンション管理士」さん。ようやくアンチ本人がこのように認めました。なりすましたつもりは無いそうですが、少なくともここにいるアンチはスレ主ではありません。他者が作った場を借りて自論を振りかざすのみの、言わば正真正銘の荒らしです。スレッドの趣旨に沿った発言をしている訳ではないので、今後も注意した方がよろしいかと。他の皆さんもです。

[2209: 匿名さん]

と言う訳で、と言う単語からして使い方がおかしいんだが。誰が何を認めたと何処に書いてあるの？

日本の方？

[2210: 匿名さん]

持論を振りかざすと荒らしなら、掲示板は成り立たないでしょw
何を言ってるのかなこの人。

荒らしは反論ではなく、アンチさんだとかスレ主がどうとか、管理組合とは関係ない話で誤魔化す人のこと。

[2211: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

　

[2212: 匿名さん]

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。　

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

[2213: 匿名さん]

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

[2214: 匿名さん]

いい加減長ったらしい書き込みはやめろ。
まとめる力はないのか。

[2215: 区分所有者022]

腐った掲示板

[2216: 匿名さん]

>>2215 区分所有者022
腐ってないよ。ピンピンしている。
一つ一つ簡潔に説明さえしてくれれば完璧な管理手法だと思う。
私は10年間くらい大型マンションの自主管理を目指して分散管理
から徐々に前向きに実行したが完全自主管理は組合員の人材不足
であきらめた経験がある。
その実績で現在も管理費等の負担割合が割安で第二回目の大規模
修繕費用も有り余るくらいの蓄えを持っている。

[2217: 区分所有者022]

>>2216 匿名さん
一つ一つ完璧な説明とは、誰が何を誰に説明するのですか？

管理費等の負担割合が割安で…から先も意味がわかりません。収入が少ないのに修繕が賄えるのは、支出を抑えたからではないですか？

本題ですが、管理会社がピンハネしていたのですか？そうであればどのように把握して、何をしてピンハネをやめさせたのでしょうか。その結果、組合員、理事はどんな業務、作業が追加されたのでしょうか？

[2218: 匿名さん]

複数のHNを使い分けてた荒らしさんも27-1/2まで書き込みが無かったけど年末休暇だったのかな？

>>2215

人手不足とは組合員にどんな役割をして欲しかったんですか？それから荒らしはスルーしましょう！

[2219: 匿名さん]

失礼、2217さんに向けての質問です。

[2220: 匿名さん]

失礼2216さんに向けてです。

2217さんはHNをコロコロ変えて何度も運営から削除されてる荒らしです。

2217さんはまともな議論が成立せず、管理会社の利益を守ることを目的にこのスレに粘着して意味不明な理屈と不自由な日本語でこのスレを荒らす事自体を目的とした人なので無視しましょう。

[2221: 匿名さん]

ここのスレはもう終わったのかな。

[2222: 匿名さん]

↑終わったから2度と来ないでね。

[2223: 匿名さん]

ほんとに終わったんだ。

[2224: 匿名さん]

　管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html

[2226: 匿名さん]

[NO.2225と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2227: 検討板ユーザーさん]

なぜ管理会社は大半の利益を正規の手数料ではなく、中間マージンやバックマージンの形で見えにくいブラックボックスにしたいか。それは、馬鹿正直に請求すると、管理会社の仕事にそんな価値ないと抗議されるからだよ。

[2228: 匿名さん]

>>339 通りがかりさん 2022/01/04 19:44:24
大丈夫です。仕事は完璧でした。
通常の費用の３分の１で済んだ。
この方法が普及すると管理会社や
マンション管理士等は仕事が減るし。
リベートが少なく商売にはならない。
商業ビル等の外壁洗浄は主流である。
組合も目覚めてこの方法を採用するようになるでしょう。

[2229: 匿名さん]

話に脈絡が無さ過ぎて意味不明だな。

[2230: 匿名さん]

>>2228さん
３３９の書き込みの話しですか。
そんな前のことをみて書き込みするのですか。
現在の話しにしたらどうでしょう。

[2231: 匿名さん]

自主管理はしない方がいいでしょう。
マンションの価値が下がります。

[2232: 住民さん1]

自主管理は元々、古いマンションにしか存在していない。
価値が下がっているマンションのほとんどは管理会社管理による物件。

管理会社は自社の利益を上げることが使命であり、管理の質を落とした分だけ利益に繋がる構図。だから、管理会社に頼むと、マージン分、損をする。

[2233: 評判気になるさん]

当マンションの大規模修繕は、管理会社任せにせずに、管理組合が直接複数以上の施工業者から見積もりをとって施工業者を決めました。管理会社関連の施工業者の見積額は、修繕積立残額とほぼ同じで、選定した業者との差額は2000万円でした。お陰様で
2000万円を削減しました。大規模修繕に限らず設備機器等の保守契約に際しても
相見積方式でやれば修繕積立金の値上げは阻止することができますょ。

[2234: 匿名さん]

相見積もりを取る場合、素人では共通仕様書を作成することは
できません。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数・数量、同じ仕様での
共通仕様書を作成し、施工会社は単価の欄だけを記入するものです。
この方法でなければどこが高いのか安いのか判断ができません。
２，０００万円安かったとかの判断は単なる修繕個所だけでの
判断ではなかったんですか。

[2235: 匿名さん]

>>2234

共通仕様書は管理会社でないと作れないのですか？
そもそも大規模修繕など、どこを修繕すべきかも決めるのに、共通仕様書が最初からあれば何にも困らないけどwそしてそこに２０００万円掛けろと？w
よほど安く修繕できるのを知られるのが嫌みたいですね。

もうこの方は何度も削除されている運営認定の荒らしさんですから、皆さん相手にされませんように。

[2236: 匿名さん]

管理会社の実態というのは、何かの業務をすることではなく、単に間に入って手数料を得るだけのビジネスなので、理事会で業者を見つけられれば、全ては事足ります。

[2237: 匿名さん]

>>2235さん
私は管理会社の従業員ではなく、単なるマンションの住民です。
共通仕様書は管理会社の建築士であれば作れますが、私は何も
管理会社に依頼すべきとはいっていません。
私どものマンションでは、設計監理業者を雇いそのコンサルタント
に共通仕様書を作成してもらいました。
そして同じ条件での相見積もりを取ったのです。
どこを修繕するかは、まず建物診断をしてからそれでどこをやるかの
優先順位を決めて工事を進めていきます。要するにそれで仕様書を
作成します。予算の関係で修繕個所全てはできませんので。
それに私はここにきたのは２２３４の書き込みからですよ。

[2238: 匿名さん]

>>2237さん

ではいずれにせよ管理会社を通さない方が安上がり。これでいいですかね？

[2239: 匿名さん]

>>2238さん
管理会社を通す通さないというより、同じ条件での共通仕様書が
作れれば、応募業者はただ単価欄に見積もり額を記入するだけですから
それで見積金額はでます。
ただ、見積書を開封するときは、管理組合又は専門委員の前で開封する
必要があります。
それまでは理事長とかが保管しておけばいいでしょう。
それから、管理会社を警戒されていますが、同じ条件での共通仕様書
があればそんなに警戒することはないでしょう。
ただ、施工会社を募集するときは、公募並びに都府県の有力企業並びに
スーパーゼネコンの中から選定すべきです。
そして、相見積もりの共通仕様書でも工事のとらえ方に温度差があり
ますので、事前説明会を開催すればいいでしょう。

[2240: 匿名さん]

大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ
ならない修繕個所をいかにやるかでしょう。
見積額が正当なら、あとは修繕積立金の実力如何で修繕個所は決まるでしょう。

[2241: 匿名さん]

できれば大規模修繕工事は、設計監理方式でやられた
方がいいでしょう。見積合わせ方式と一緒に。

[2242: 匿名さん]

スレタイトルは。
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法
もであるが、

勿論管理会社の狙いは大規模修繕や大規模設備等の更新や更新を狙っ
ての管理であるからその目的を達成するための作業が日常管理におけ
る情報収集である。
最近はマンション管理士等の有資格者が管理物件に居住している確率
が高くなったので思うように工事を受注して利益が確保できなくなっ
てきた。
管理物件の居住者名簿や組合員名簿を使ってマンション管理士合格者
名を官報で調べている。
管理会社に友好的とみれば手下の理事を使って役員への勧誘をしている。
友好的でなければ密かに役員の順番等を遅らすか排除の画策をしている。
これ等はピンハネをするための下準備と心得られた方がいいでしょう。
マンション管理士の知識を侮ってはいけません。
組合の為を真剣に考えてくれるマンション管理士をマンションのた
めに組合員一人一人が探して推薦しましょう。
管理会社による役員選任介入は阻止してください。
大規模修繕や各種工事等の節約をしてくれます。

[2243: 匿名さん]

>>2239
>管理会社を通す通さないというより

いや、全然違うことをなんでサラっと言うんですか？w

管理会社は利益載せてないとでも言うんですか？

管理会社を通して専門家に頼む事と、管理会社を通さず専門家に頼むのが同額なんですか？

[2244: 匿名さん]

>>2240 匿名さん

>大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ

やらなければならない事は管理会社を通さなくてもできます。なんでそこまで管理会社を通したいんですか？w

マンション以外の建物の修繕はマンション管理会社通してないと思いますが。。

[2245: 匿名さん]

何故か頑なにマンション管理会社を通したくて仕方のない人がいるみたいですね。

[2246: 匿名さん]

>>2245 匿名さん
？？？
どこにいるの？
会話にならない奴なら一人しってるけど

[2247: 匿名さん]

じゃあ管理会社は通す必要ないと言うことでいいんですね？

[2248: 匿名さん]

通すってどういう意味？
管理会社が共通仕様書を作るのか他の業者が共通仕様書を作るのかって意味なら分かるけど、あなたのマンションはいちいち管理会社に話を通さないと何もできないのですか？どこの管理会社なの？

[2249: 匿名さん]

普通の人間なら管理会社を通すで意味は分かりますよ。

管理会社がタダで調査できる専門家に依頼して共通仕様書を作ってくれるんですか？

[2251: 匿名さん]

[NO.2250と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2252: 通りすがりさん]

「管理会社を通す」というのが
「管理会社に見積り依頼をさせる」とか
「そのための依頼書を管理会社に作らせる」という意味なのだとすれば
それを管理組合が自力でできるのなら、いちいち大見得切らずにやればいい話。
結果、○千万の減額が実現できたということであれば非常にめでたい。
できることを粛々とやれば費用を削減できる、という当たり前の話な中で
業務委託の範囲を縮小あるいは合理化すれば、費用も圧縮できるのは当然。

ただ、それと「委託管理をやめる」という話は区別するべきでね。
一緒くたにしている者がここにはず～っと前からホスト面して居座ってるから
とりとめの無い言い合いと言いっ放しのコピペ濫発でスレごと空中分解するんだよ。

[2253: 匿名さん]

>2252

・管理会社を通す
管理組合→管理会社(手数料発生)→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

・管理会社を通さない
管理組合→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

どちらが安上がりか誰でも分かります。

普通の人間は管理会社を通すで意味は理解できます。
それと、今の流れは２０００万円を節約できた人の事例について話しているのであって、委託管理をやめる辞めないは直近では話題になってません。それを急に持ち出して、区別するべきと言っても、はー？って感じ。貴方は管理会社を通すという慣用表現を理解できないようだから、こんなとこに書き込む前に国語のドリルでもやったらどうですか？

通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

[2254: 通りすがりさん]

管理会社に業者選定や修繕計画の策定を丸投げせず、管理組合が理事会を中心に当事者意識をもって発注業務をシェイプアップすれば、その内容やマンションの規模によっては年間千万単位で支出を圧縮できることもあるよ…という話についてはわかった。そういう実例があるという前提で話を進めて構わないよ。

で、そうやって辿り着くマンション管理の理想形は「自主管理」なのかと。
いきなりそうはならないと思うし、管理会社を攻撃しているここの御仁も、別にそんなことを標榜してもいないご様子。実際やってないだろうし。
管理会社の手を借りずに「委託の筋道」を管理組合が自分たちで決めて、余計なマージンを掠め取られずに済む業務委託が出来るのだとすればそうすりゃいい。それでも、贅肉を抜き取った形での「委託管理」は続く訳だよね。ならば管理会社を全否定する訳にはいかない筈だし、言い方を変えれば、管理会社の体質を発注者側からの突き上げで改善させて、完全排除ではなく「共存」を目指そうよと主張するのが、本来このスレで辿り着くべき結論ではないのかと私は考える。それなら別に、擁護派からも管理会社自身からも文句を言われることなく、もっと落ち着いて「組合支出の合理化」を議論できる筈。

そういう展開を希望しますよ。

[2255: 匿名さん]

では貴方は何を問題視してたんですか？

[2256: 匿名さん]

ややこしいことはやめて、
信用できる大手ゼネコンによる責任施工方式
うちはこの方式を提案したが反故にされて管理会社による
責任施工方式で工事をした。
工事費は数億円高くついたので苦情が出ている。