ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2101: 業界人さん]

特に弁解ナシか。どうやら図星を突いてしまったかな……
訊かれたことに答えないのはお互い様。何が正しいかを決めるのは自分ではなく「周りの目」かも知れんよ。

ほれ、理事長さんがまた何か喋ってるぞ。味方になって欲しかったんだろ？w
ちゃんと相手してやらなきゃダメじゃん。

[2102: 匿名さん]

管理会社の存在意義などは誰も認めない。
適正化法はこの利権団体を守るためにできたし、
マンション管理士はそれ等を補充するための存在。
何も知らない組合員は相談を持ち掛けるが、
その情報はお互いに共有している。
組合員などは管理会社の仕事ぶりは知ってはいるが、
マンション管理士の資格は管理員が持つべき資格と思っている。
その管理員は理事長に言わせると社会的地位が低い職業と見下す。
その理事長は規約によって抽選か順番制で選任される。
お互いにバカだと思いあった存在だからマンションはスラム化し
てもよくはならない。
そのためにどうするかを投稿しようとすると知恵遅れに妨害される。
とくに分譲マンションの管理に関係する人でしょう。
匿名とはいえはなはだ恥ずかしい次第である。

[2103: 業界人さん]

おっとぉｗ　始まったぞ。
早くも化けの皮が剥がれたか。まさか理事長さんってアンチ君の自作自演？

＞そのためにどうするかを投稿しようとすると知恵遅れに妨害される。

知恵遅れ、って俺のことかなｗ
妨害してるつもりは無いが、たとえ妨害されても自分の考えが正しいと思うなら続けろよ。そんなことだから組合総会で自分の意見を通すことも出来んのだぞ。
スラム化したマンションを立て直し、腐敗した役員人事を正常化する方法とやらをマトモに語れるなら、誰も妨害なんざしないからとっとと語ってくれ。そして、管理会社が存在意義の無い只の利権団体だと言うのなら、自主管理を目指す自分や所属する組合の取り組みについても語れる筈だろ？　それを早くやれと何度言わせる？

それすらせずに、ボッタクリだのヘチマだのとどうして文句ばかり言うんだって話。
要するに「語れる材料」を何も持ち合わせていないということだろ？
結局のところ自分だって「委託管理」の恩恵に与ったまま何もしてないんじゃないか？
簡単に言えばズルいんだよ、アンチ理論は。中身カラッポのくせして虫が良過ぎるの。

[2104: 業界人さん]

>>2098 匿名さん

＞どこでタダでマンション管理士に依頼できると書いてあるんだ？

ん？？
どこにも書いてないし、俺もそんなこと言ってないよね？
昼寝中に夢でも見た？

[2105: 匿名さん]

匿名掲示板だけにその人間の人格が表れる。
匿名だからこそ利用規約に反しないようにして
事実を投稿しているのだ。
品性の悪い作文は文脈で判断して無視するしかない。

[2106: 匿名さん]

業界人さんが管理会社側の荒らしとはっきりした以上相手をする必要はありませんね。
書いている日本語自体意味不明だし。

>2092

具体例示せというのは反論とは言わないよw

>→バカみたい掲げている日本ハウズイングは管理員を自社雇用しています。粗利が25%だから外注したからと25%カットされません。

粗利(売上総利益)の算出の仕方くらい知らないで本当に管理士の資格持ってるの?
管理員の人件費は自社雇用でも売上原価に含まれるよ。逆に含まないと会社は損するんだが?w


結局まるで反論できませんでしたw

[2107: 匿名さん]

>>2093

反論しないとできないのとは違いますよ。
反論しないのに、何のためにこのスレに来ているの?自分のバカを確認するため?

[2109: 業界人さん]

強引に勝利宣言をしてくる割に、なかなか話を終えられない人だよねｗ
未だにバックマージンとやらの判別方法も、実例としてのマージンの金額も示せていないのに。管理会社にどんなヒドイ目に遭わされたというのか、それを克服した経験が無いのなら未解決の泣き言だけでも聞いてやるんだけどなあ。

利益の取り過ぎだ、頼んだ仕事をしやしないという「普遍性のある話」を何故しないんだろうか。現時点で共感性のある問題提起が出来ていないということに気付けていないのだから、管理会社不要論を展開するにしても、委託管理の代替策を議論するにしてもスタートラインにすら立てていないわな。…あ、そういう建設的議論をしたい訳ではないんだっけ？ｗ　「まずはボッタクリを認めろ」とｗ

最近はこちらがやってることを人格攻撃だと言って非難するようにもなってきたが、俺は一応アンチ君のことを「バカ」と読んだり、頭がおかしいとか荒らしだとかは言わないように気を付けてるつもりなんだよね。本心は別だけども。君が言ってることはここがおかしいよと、多少まわりくどくなってでも随分手前の段階から丁寧に指摘しているつもりだ。必然的に理屈っぽくなりがちだが、それを小難しいと感じるのか「何言ってるのかわかんねーよ」と拒絶されてしまうと、反論もなにもなくなってしまう。

俺が根気よく書き込みを続けている理由は、多少の無知や無理解は許せてもウソは看過できないからだ。あたかも専門的見解があるようなことを言いながら、実際は中身がカラッポのくせに他者の判断（組合としての判断ね）や、他社の取り組み（組合としての業務委託と、それを請ける企業の仕事）をコケにしているだけやつは軽蔑するし、言うべきことは言ってやらねばならないと思う。嘘を広める行為はそれだけで害でもある。

俺は不動産業界の片隅にいる人間だから「業界人」を仮の名前としているが、管理会社に勤務している訳ではないし、自身も区分所有者の立場として管理会社とは相対する意識を持っている。勿論、仕事をして貰う関係性にある以上は、アンチ君みたいに子供じみた攻撃はしない。マン管の資格を取ったのは年寄りの道楽や暇つぶしとは違い、あらゆる立場において（区分所有者とて例外ではない）マンションの維持管理に関わる以上は知っておくべきことがあるだろうということで、取り急ぎこの資格を取るのが最低条件かなと思ったのがきっかけだ。ちょうど先日、法定講習の受講案内が届いたから、嘘つき呼ばわりされるなら個人情報を隠して免許と一緒に見せてやろうかなとも思ったが、見せたところで「失礼しました」とも言わないだろうしな。


引き続き、粗探しとダメ出しをしてやるから、アンチ君はこれからもどんどん喋って欲しいね。日本語として成立していないコピペはもう読まないが、内容を更新するならそこだけ明確にしてくれれば添削をしてやるよ。嘘を暴くにはその図式が一番。俺のコメントを読むのは別にアンチ君である必要は無い。どうせ理解はできないだろうし、嘘つきには嘘つきのレッテルを貼っておいてやれば、その他大勢はちゃんと避けて歩けるだろう。

[2110: 匿名さん]

>>2108 区分所有者022
教えて下さい。

[2111: 匿名さん]

>>2108 区分所有者022
日本語が堪能みたいですから。貴方の日本語で解説て下さい。

[2112: 業界人さん]

>>2100 匿名さん
＞それにしても、ここまで自分の業界の存在意義を説明できないのも凄い。

俺にとっての業界は「不動産業界」だけど、業界内で管理会社の存在意義はきちんと認識されてるよ。不要論を唱えるような人を心変わりさせるに足る説明ではないかも知れないけど、数にすればたったの数パーセントだからね。
少し前に話題になっていたようだが、大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている。企業としては正しい判断だろう。管理会社は別にクレーム対応をしたい訳ではない筈なので（社員でなくてもそれぐらいは普通解るよね？）、管理会社の存在意義などを問う組合や組合員などは、わざわざ相手にしないだろう。それでも現状９割以上が「お客様」だという現実がある。

「管理会社の存在意義を自分は説明して貰ってない！」と思って、アンチ君はアンチらしく一生スラム化したマンションに住めばいいじゃん。実際そうはなっていないのだとしたら、自分の代わりに誰かが正常な判断をしてくれているのだと気付くべきだな。

[2114: 匿名さん]

ーワンポイントアドバイスー
投稿者を区別しましょう。
>>2110 >>2111 は、１０９爺さんの投稿です。

[2116: 2114]

>>2115
>文脈からすると>>2106も…ってことになるが(^^;)
>やっぱり同一人物なんじゃないの？

読みが浅いですね。まったくの別人です。

[2117: 匿名さん]

業界人＝区分所有者００２＝１０９爺さん＝匿名さん＝同一

[2118: 業界人さん]

>>2116 2114さん

ハイハイ、つまり自分で「私じゃないですよ」と予防線張ったってことだろ？
だったら最初から今みたいにレス番入れて識別できるようにしておけよっての。

[2119: 匿名さん]

ー食後のコーヒータイムー
【１０９爺さんの投稿】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E6%97%A5%E5%95%86%E7...

[2120: 匿名さん]

ー食後のコーヒー２杯目ー
【１０９爺さん関連（レス番号３以降）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/629078/res/1-500/

[2121: 2120]

【訂正】
誤：（レス番号３以降）
正：（レス番号１０以降）

[2122: 匿名さん]

管理会社=売り上げをあげたい
管理組合=管理費を節約したい

完全に目標が真逆に違うわけだから、管理会社関係者である業界人さんは立場上からも荒らしでしかない。管理組合にとってメリットがあることを言うわけがない。

ここは管理組合の掲示板なので本当に荒らしはやめてください。　

[2123: 匿名さん]

管理会社がぼったくりであるという理屈に対して、実例出せって、意味不明な反論なわけだけど、ボッタくりの実例をどういう形で確認できれば納得するのかな?一つの具体的な物件の実例をこの匿名掲示板で資料を公開しろとでも言ってるのかな？まあ管理員の人件費とフロントの人件費の会計処理すら理解できない荒らしの相手しても仕方ないけどね。

[2124: 匿名さん]

>大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている。

要するに、大手が儲かる仕事というのは管理会社が負う手間やコストに対して利益が大きい物件という事。

これを管理組合からみると、管理会社が果たしてくれる手間やサービスに対して値段が高すぎる、つまりはボッタくりだということ。

結局管理会社はいかに効率よくぼったくるかというビジネスだということだ。

業界人さん、やっと認めてくれたんですね。

[2125: 匿名さん]

ぼったクラレない管理組合運営をしないといけないよね。
管理システムを改善しましょう。これに尽きる。
ぼった食ったり、着服したり、横領したり、保険金をパクったり、
工事費をごまかしたり、色々あるよ。
委託費などを騙されるようでな組合は管理会社のハイエナ商法に
適した獲物です。

[2126: 区分所有者022]

>>2123 匿名さん
事例一つ出せないのにどうやって管理組合を管理会社から引き剥がすのですか？
理屈で可能だとしても誰も動かないですよ。管理組合のための掲示板であるなら、事例ぐらい示してください。

1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

結局アンチさんは反論しろというくせに、議論の土台作りすら出来ませんでした。

[2127: 匿名さん]

だから、何の事例なんですか？w 削減事例なら、既出だろw

1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

→既存マンションの５％は自主管理物件。残りの９５％はぼったくり管理会社と契約が主流になってからで、管理に無関心な管理組合が大半←本スレではここが問題視されている。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

→仕様を落とすだけなら、管理会社に管理人の勤務時間の削減とか、管理の質を落として貰えば自動的に下がるから、管理員の勤務体系削ることによる削減なら、コンサルに頼む必要がない。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

意味不め

[2128: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

[2129: 匿名さん]

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

[2130: 匿名さん]

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　　

[2131: 業界人さん]

お～い、アンチ君よ。
俺の発言を勝手に曲解されては不本意だからもう一度言うぞ？

「大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている」

これを「ボッタクリだからだ」と言う君は議論の土俵に乗っとらんのだよ。
自分で書いたテンプレの内容を忘れちゃったのかな？
大手管理会社が自主管理を推進するアプリを配信してまで、美味しくない仕事を切り離そうとしているんだよね？　そのアプリ配信に纏わる報道を見れば解る通り、その配信元となる会社は君みたいなクレーマーの相手をするようなムダな仕事をもうしたくないんだってさ。せっかく育成した人材に徒労を負わせて、心身疲弊させて離職されてしまっては困るんだとよ。だから、委託管理の中でもフロント対応で賄う部分は極力自主的処理に誘導し、君の大好きな「マージン」を取れる部分を効率的にやろうとしてる訳だ。

マージンだけ取ろうとしているんだからボッタクリじゃないか！　って食いついて来るんだろｗ　だから君は蒙昧だと言うのだよ。俺も何度も言ったことだが、マージンを取られることがハッキリ解っていて、その金額の適否も把握していると言うのなら、その時はどうぞお好きに、委託するのをやめるなり減額に向けた交渉をしろよと言ってるじゃないか。君の判断に他の者も倣うかどうかは別問題。今はそれが９：１以上の偏りとなっているのだから、頑張って数値的根拠をもって現況をひっくり返せばいいだろと。そう言ってるのよ。

管理会社は「会社」なのだから利益を追求する。儲からない仕事はしない。当たり前だよね？　管理会社に儲けを許しつつ、発注者として委託したい仕事を相応の代金でやらせる。そういうシンプルな話だろ？　その「相応の代金」を、君と他の者で同じにする必要なんて無いよね。何せ君は「何をやらせるか」については一切語ろうとしないのだから。安かろう悪かろうを受け容れる君と、やって貰うべき仕事には相応の金を払うという意識を持つ者とで、そもそも意見は合わないんだよ。


＞やっと認めてくれたんですね。

ホラまたｗ　そうやって結論だけ先取りしようとする。
君の屁理屈なんか認める訳がないだろう。下手なマウント（取ったつもり）は底の浅さを露呈するだけだよ。



＞管理会社がぼったくりであるという理屈に対して、実例出せって、意味不明な反論なわけだけど

ハァ？　何を言っちゃってんだコイツはｗ
意味不明じゃないだろ。そのまんまの意味だよ。
ボッタクリだボッタクリだと騒ぐなら、管理会社に何を依頼し、それが果たされず代金も不当に高かったという証拠を出せと言ってんだぜ？　出来ないならそんな事実も無いと解釈するしかあるまい。　別に管理会社の実名や、君のマンションの名前を晒せなんて言っとらんだろ。数字を丸めて実名を伏せれば、委託項目なり費目なりをしっかり示しながら説明できる筈だろ。しないのは面倒臭いからか？それとも説明する能力が無いとか、事実自体が無いからかね。いずれにせよ、そこを「ボッタクリだ」と言い出しっぺの君がしない限り、君の周りは全員「荒らし」ということになるだろうな。

『ここは管理組合の掲示板なので』だと？ｗ
笑わせるなよ。君がその屁理屈を叫び続けている限り、ここは底の浅いクレーマーがギャーギャー騒いでいるだけの荒廃した場でしかない。大半のマンションが委託管理を前提に、本当の意味で「マンション管理の適正化」を目指している中で、荒らしは君みたいなヤツの方だろう。


俺は君よりは万倍マトモなことを言っている自負がある。
管理会社呼ばわりされてること自体は別にどうでもいいが、区分所有者目線での意見という点においても、君が言ってることは傲慢で、周りのことなど何も考えていないくだらない拘りに過ぎない。
管理会社と上手く付き合うことが出来ないんだろ？　そういう自分の無能さを自覚できないなら、相手の方に非があるのだということを「実例を交えて」ちゃんと説明しろや。俺は「聞いてやるよ」と言ってる。具体例を示さずに一体何を誰に解らせようとしてるんだ？

[2132: 匿名さん]

>>2131 業界人さん
管理組合諸君、
管理会社が管理拒否に備えましょう。
絶好のチャンスです。とりあえず清掃管理の準備。

[2133: 区分所有者022]

>>2127 匿名さん
何の事例もなにも、書いてある通りです。いちいち書き直しはしませんよ？自分で読み返してください。それぐらいできますよね。


1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

→既存マンションの５％は自主管理物件。残りの９５％はぼったくり管理会社と契約が主流になってからで、管理に無関心な管理組合が大半←本スレではここが問題視されている。
?私が問題にしているのは、反論しろというくせに議論の土台すら作らないのに、勝手に反論できないと決め付けるあなたの姿勢です。まずは土台作りをしなさい。
このスレ自体の問題にあなたはまったく興味ないのだと思っていました。
無知、無関心に対する取り組みを一度も提案なさっておりませんでしたので。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

→仕様を落とすだけなら、管理会社に管理人の勤務時間の削減とか、管理の質を落として貰えば自動的に下がるから、管理員の勤務体系削ることによる削減なら、コンサルに頼む必要がない。
?必要かどうかではなく、事実に基づいたものを提示して下さい。あなたの思い込みに説得力はありません。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

意味不め
?何も知らないとやっと認めましたね。

[2135: 匿名さん]

要するに、理屈として反論できないから、実例実例と叫んでいるだけで、その実例すら、何の実例かと問われても答えられない。

いよいよ、どうしようもなくなったなw こんなバカに生まれなくて良かったよ。

[2136: 業界人さん]

>>2132 匿名さん

絶好のチャンスと言うか、自主管理にしたきゃいつでもそうすればいいだけだよね？ 何で彼らは管理会社から受託を拒否されるまで決断出来ないんだろう？

アンチ理論によると外注費に含まれるマージンが問題なのだそうだから、清掃管理を自前に切り替えただけでは大した効果も出ない筈だ。他の準備もしないとな。鍵となるのは長期修繕計画のメンテと大規模修繕工事の実施。さて、出来るのかねホントにw

[2139: 匿名さん]

いや、はぐらかしませんから、実例って何の実例ですか？削減事例なら既出だし、散々ネットにも出てくるし。何についての実例なんですか？

このスレは、単純に、管理会社はコスパが悪いという理屈を説明しているものですが、その理屈に井を唱えたければ、根拠を出して理屈で反論すればいいのに、実例出せって、全く会話になってないことを理解できませんか？　

管理費を削減するか、自主管理にするか、いずれにせよ、管理費削減事例も探せばいくらでもあるし、自主管理物件も幾多も存在しているし、何を求めているの？


ダメ出しって何ですか？

逃げてばかりで、バックオフィスが、とか、管理会社側の払って欲しいという願望いうだけでしょ？　

適切な管理？　コスパが悪いことに対して、ただ「適切」とかいうワードでいつも誤魔化しているだけでしょ。

「値段分相応の具体的な中身」

これを全く示さずに、適切なとか、抽象的な言葉使って誤魔化しているだけでしょw

[2140: 業界人さん]

>>2139 匿名さん
＞実例って何の実例ですか？削減事例なら既出だし、散々ネットにも出てくるし。何についての実例なんですか？

ならば訊き直す。より詳しく言葉を添えるので、意味が解らないとは言わせない。だが、別に答えなくていいからね。今までも踏み倒されているから期待していないし、そういうやり取りを経て、君に答えられるような内容でないことは既に十分判っている。訊いても誠実に答えないという君の態度が公然と繰り返されることも、俺にとっては成果のひとつだ。


①管理会社から実際に示された管理業者委託費がボッタクリであったという実例を示すべし。当方としては「依頼する業務あるいはその成果が委託費額に対し著しく不十分であり、その金額設定が意図的に盛られていること」をして、社会通念上「ボッタクリである」と呼ばれていると考えている。受託者にそのような意図があることも含め、上記正確に示せる根拠が無ければ、委託管理を良しとしている者は納得しない。

②上記ボッタクリ事例において、管理会社との関係性を変えることによって事態改善に至った実例を示すべし。ネット上の情報で既出だというが、削減コンサルが自社アピールのために大雑把な説明で「削減率」を記したものに過ぎず、費用削減の対象となった業務だとか、代替策としてどのような手を打ち、目的を果たしたのかという説明は一切添えられていない。単に委託仕様を下げただけでは「ボッタクリの解消」ではない。貴方が今のご高説を口にするに至ったきっかけを、妄想では無いのなら実体験を踏まえて語って欲しい。

③管理会社との関係性を正常化できない原因が組合員の無知・無理解にあると言うのであれば、組合員の意識を変え、当事者意識を育む活動の実例を示すべし。まだ成果が出ていなくても取り組みとして紹介することは出来る筈。他人を動かそうとする者が、方向性を示しておきながら具体的手段についてはノーアイデアでは話にならない。


ネットの情報に丸投げせず、自身の主張を補強する情報を抽出してくれ。君が自分の言葉で自分の考えを他人に解るように説明するには、それぐらいやって当然のことだろう。

[2141: 匿名さん]

>>2136 業界人さん 8時間前
とりあえずだよ、清掃か結果主義だからね。
組合員のクレームをとりあえず抑えるためだよ。
いろいろな動議が出るでしょう。

[2143: 匿名さん]

だから、どういう形の実例を欲しいの？

ここで物件名を上げろと言ってるの？

[2144: 匿名さん]

>このスレが目立つことで管理会社としてどんな困ることがあるというのだ？

普通に考えたら、減額やリプレイスされたら嫌だろう。普通に考えられない馬鹿だからそんなこともわからないだろうが。

[2145: 業界人さん]

>>2143 匿名さん
＞ここで物件名を上げろと言ってるの？

それも既述だよ。「要らない」つってるじゃん。
仮称アンチレジデンスとでも謳って、金額などの数値は端数丸めりゃ怖くないだろ？
逆に、削った業務や余な費用の項目名ぐらいは正確に書かないと意味無いわな。
とっとと初めてちょーだい。

[2146: 業界人さん]

>>2144 匿名さん
＞普通に考えたら、減額やリプレイスされたら嫌だろう。

俺は「管理会社関係者」を名乗る>>2134さんに訊いてんだが、あんたは誰？
管理会社のくせに、こんなスレでポンコツ風情に騒ぎ立てられたぐらいで仕事や収入を失うと本気で惧れているのかい。だとしたら実際、おたくのような頼りない業者に仕事を依頼するのは組合にとって不利益だろうな。
このスレが目立てば目立つほど、出来もしない自主管理を旗印に既存の委託管理を批判する者の愚かさが浮き彫りになる。実務経験に乏しい管理士の小遣い稼ぎや、資格も持っていないくせに紛らわしい事務所名でコンサルのフリをする業者の存在も、徐々に輪郭が見えてくるだろうさ。だから心配しなさんな。何せ俺の言動はアンチ君によると「管理会社擁護」らしいからね。

[2147: 区分所有者022]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2148: 匿名さん]

管理会社と仲良くするのが大人の役員

[2149: 匿名さん]

管理費等の収納口座が組合名義の口座であればそのまま、
異なる場合は収納口座の変更を急いでください。
自主管理の動議がなければ、委託先を決めてください。

[2150: 匿名さん]

>>2147
つまり反論はないということねw

[2157: 匿名さん]

業界人さんは別にボッタくりと思っていないんだから別にいいでしょ。

以前も何回か、実例というか削減事例が転載されているけど、根拠なく仕様をおとしただけという想像をしただけだから、もう荒らし相手しても意味ない。言ってる事も意味不明だし。そもそもボッタくりの根拠や理屈に対しては反論ではなく、実例出せだからな。それで実例が出ても、自分の想像を根拠に否定するだけでしょ

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

[2158: 匿名さん]

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

[2160: マンション管理士]

>>2159 匿名さん
あなたの管理会社不要論は良く分かっています。
管理会社に委託しないなら
1.　自主管理
2.　マンション管理士等専門家に委託
3.　管理会社に一部を委託し、残りを1か2とする。
この、どれかになると思いますが、あなたの所属する管理組合は、
どれかをしていますか、又はしようとしましたか？

私は、そのあたりを聞きたいと思います。

[2161: 業界人さん]

>>2157 匿名さん
＞以前も何回か、実例というか削減事例が転載されているけど、

あからさまにトーンダウンしてやがるｗ
やっぱりネットで拾った話を転載するだけで「自分なりの実例」は示せない訳だ。

＞根拠なく仕様をおとしただけという想像をしただけだから、

根拠もヘチマも、アンチ君がネットで拾ってきただけの情報なんだから俺にはそれが嘘か本当かも解る訳がないだろうに。いくらか解らないマージンをどう削ったのかも不明。それで委託費が何割も減る訳がないと「思っているだけ」だよ。俺はその感覚に確信があるけど、そこを否定するなら否定する側が「転載した事例が嘘ではないという証拠」を示すのが当然だろうと言ってる。俺の指摘がタダの妄想だと言うからには妄想であるという証拠を示せというシンプルな話だよね。業務の品質を落とすことなく、いわゆるＶＥの内容を議論することなく委託費だけを削減できる訳が無いのだよ。質問に対する答えとしては０点だな。ここまで綺麗にスベる奴も珍しいね。


＞もう荒らし相手しても意味ない。

だから俺の相手なんかしなくていいんだってば。目の前に君が所属している組合員の皆さんが並んで、貴方からの説明を待っていると思ってモノを言えよ。自分が散々口にしている「マンション管理の理想形」に近づくためには、現状の委託契約にはどういう問題があり、どうすれば改善できるのかを。実際そういう経験があるから、ここで不特定多数のために御大層な演説をかまそうと思ったんじゃないのかね。その経験を『俺にではなく』、本来君が「管理会社＝ボッタクリ」だという見解に同意を求めている人達にしてやれっての。

実際のそういう場面で、自分の意見に賛同しない者はすべて解らずやの「荒らし」なんかい？　そこだけでも君は取るに足らない存在だな。何度も言ってる通り、俺はこうして君にレスはしているけれど、君を納得させることには全く意味を見出していないのよ。アンチは一生アンチのままで結構。トンチンカンなことを喋り続けてくれるだけで、反面教師としてそれなりに世の中の役には立つと思うよ。

[2170: 1918]

ふと思うところがあって、久々にスレの冒頭部分を隅々まで読んでみたのですが、これを書いた人（いわゆる「スレ主」）と、ここ最近ずっと長文コピペを貼り続けている「アンチ」と呼ばれる方は、本当に同一人物なのでしょうか？　一部の方はそういう前提で相手をされていますが、私はどうも別人のような気がしています。ご本人は否定も肯定もしていないようですが、ひょっとしてそもそものスレの趣旨を「アンチ」として曲解した別人が、スレ主のふりをして居座っている…ということはないのでしょうか。

[2171: 区分所有者022]

>>2170 1918さん
アンチさんがスレ主かはどっちでもいい事です。
問題は管理会社からぼったくりとするならば、どのように解決するか或いはしたか。を含めた具体例を一切示さないとことろです。
語り部さんの書かれているものが簡潔に整理されていて理解しやすいと思います。

[2180: マンション管理士]

異様な状態になってきましたね。
・マンション管理士に依頼する。
・ネットの管理費削減サイトに依頼する
この２点で、管理費（区分所有者の支払う管理費）が、３割節約できるという、
スレ主の主張に無理があったように思います。

具体的な削減方法について言及があれば、こんな状態にはならなかったでしょう。
近年、書籍・報道・ネットなどで、管理会社の闇の部分が、区分所有者の知るところとなりました。

それにも拘わらず、このスレで管理費削減の方法論が交わされなかったのは、残念です。

管理委託費（管理会社を通した点検・修理業務を含む）を削減すれば、管理会社の収益は悪化します。
管理会社に依存している業者も、そのあおりを食うでしょう。
管理会社が指をくわえて見ているとは思えません。
何らかの対応策を考えてくるでしょう。

それにどう対応するのか、管理費に敏感な管理組合なら、もう既に具体的に動いていると思います。
動かない管理組合が、賢くないかと言うと、そうではないと思います。
全ての管理組合は、管理費の削減と、それに伴う役員の負担を秤にかけているのではないでしょうか？

私の考えでは、究極の方法は、管理組合で「管理会社」を設立する事です。
皆さん、どう思いますか？

[2181: 検討板ユーザーさん]

マンション削減コンサルに依頼したり別の管理会社に見積もり取るのが具体的な削減方法なのでは？
削減事例はどこのコンサルもたいてい出してるし、その中から選べばいいと思いますよ。何を知りたいのかな？

[2182: 検討板ユーザーさん]

管理費に敏感な組合は動いてるでしょうが、敏感でないこと、無関心な事が、一般の組合員の利益を大きく損ねてると言う事でしょう。

組合が天秤にかけて動かないのではなく、何も知らないし関心を持っていない事が問題です。管理費削減の手間より、ずっと割高な管理費を払い続ける方がいいとは思わないでしょう。スマホのプラン変更も、100円二百円ならまだしも。毎月千円以上変わるなら、変更の手間より将来分の機会損失を避けようとします。まあ、荒らしの人は通信会社のバックオフィス代があるから変えないとか言いそうですが、あくまでこのスレを荒らしたい人のいい分です。固定電話だって、通信手段として不要になれば、必要ありません。管理会社も管理の手段として価格に見合ってないサービス内容である事が分かれば減額を求めるなり、リプレースすれば良い。

ただ管理組合が無関心であれば、管理会社からボラれるだけなので、もっと関心を持ち価格交渉すべきです。それが、組合員の資産を守る事になる。

[2183: 1918]

アンチさんの高らかな勝利宣言も即座に削除されたようですし、運営サイドはフェアに対処したみたいですね。私としては、議論の最中に相手を低能呼ばわりしたり、荒らしと決めつけて真摯に向き合わない人がホスト役に据わっていれば、そりゃ場は荒れるだろうと思っていましたが…

そのホスト役が本物のホストだったのか？という話です。
スレ主＝アンチさんなのかどうかを「どうでもいいことだ」と仰る方もいますが、私はむしろ根本的に重要なことだと思っています。元々このスレの冒頭で示されている趣意文には「ボッタクリ」という言葉は一度も出て来ていないのに対し、昨今活躍しているアンチさんは「管理会社はボッタクリのインチキサービスであることを先ずは認めるべき」という出だしで論理構築しようとしているのが非常に引っ掛かります。察するに、どうも両者は別人で、アンチさんはスレ主がお膳立てした場を自身のために利用しようとしているのではないかと思うに至りました。

そういう観点で改めて趣意文をみると、スレ主は「ピンハネ」という言葉をきちんと定義した上で、管理会社への業務委託にはメリデメが混在していて、適切にその仕分けをすることで委託費を圧縮できる可能性を示唆していると解釈できます。すべての管理会社に悪意があるとか、すべての委託管理が無意味であるという結論付けを最初からしようとはしていません。
そして、趣意文には「不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルではいいのではないかという問題提起のスレだ」とも書かれています。組合員の意識が低い中では管理会社による中抜きを回避するのは困難で、ならばその意識改革も兼ねて「自主管理」という別の道を探るのが得策だろうという趣意な訳です。さらに善意に解釈すれば、現状では圧倒的にマイノリティである自主管理も、草の根的にその有用性を説いていくことで現状は改善されていくであろうというポジティブな提案でもあります。

ところが、アンチさんはその「自主管理」には殆どアレルギーに近い反応を示しました。自主管理を提唱したい訳ではない、とにかく管理会社がボッタクリのインチキサービスであることを認めろと。自主管理の具体的事例など自分は例示するつもりはない、という態度だったと思うのですが、私にはそれが冒頭で趣意を示したスレ主の発言だとは思えません。

管理会社が「不要な中抜き」をすることがあるのは事実だと私も思いますし、そこを改善する意識を持たない組合が少なくないことも否定しようが無いとも思いますが、スレ主がそれを自主管理という代案でもって解消しようと唱えているのに対し、アンチさんにはそういう姿勢が一切ありません。このスレに参加している方々は、そこを認識し直した上で会話を続けた方が良いと思います。

削減コンサルに委託費の見直しを依頼するも良し、別の管理会社から相見積もりを取るも良し。それが「具体的方法」であるならば、実行した結果としてどのような成果が得られたのか、あるいはどのような課題に直面して、リプレイスや値下げが上手くいかなかったり、課題を克服して上手くいったりしたということを語ることで「具体例」として完成すると思うのですが、今のところアンチさんはそういう実例を示さず、ネット上にある情報を指すだけでした。その情報が、委託仕様や管理品質を下げずに達成されたものなのかについても特に何も言及していません。これが本当にスレ主なら、喜んで自分の抽斗から情報提供をするなり、他社の言葉を引用して説明する筈なのですが…

改めて、まずは「アンチさん」と「スレ主」を区別するところから議論を再開することを提案します。
元々、管理費や委託費の削減を検討すること自体は有意義なことである筈です。でも、安易にダンピングすることだけを狙っていては、管理組合にとっては取り返しのつかない「舵切り」をしてしまうことにもなりかねません。本来有意義である筈の議論の土壌を、利己的な、あるいは誤った方向転換を誘導する論理展開に利用されないように気を付ける必要があると、ここ最近の状況をみて強く感じます。

>>2180さんが提唱された「管理組合で管理会社を設立する」というアイデアは、「組合の法人化」というスキームで既に確立されていると思いますが、私はそこに行き着くずっと前の段階として、やはり「自主管理」を模索するというのが現実的だと考えます。全ての管理業務を、といきなり考える必要は無く、完全なる自主管理をゴールとして見据えて、部分的に組合が自前でやれるように成長していけば良いという意味です。法人化あるいは会社設立という選択肢も、そういう仮定において（必要ならば）自然に発生することだと考えます。「本物のスレ主」が提起しているのもそういうことではないでしょうか。

[2184: 匿名さん]

[No.1644～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張
・削除に関する話題　

[2185: 匿名さん]

誤・無駄な管理費の削減を求める意見に対するアンチって
↓
正・無駄な管理費の削減を求める意見をアンチって呼ぶって

[2188: 匿名さん]

[No.2186～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2189: マンション管理士]

>>2182 検討板ユーザーさん.
＞組合が天秤にかけて動かないのではなく、何も知らないし関心を持っていない事が問題です。
ネットに情報があふれるこの時代に、管理組合の発足後、一定の期間が経過した管理組合で、管理費の金額に何の関心も持たない区分所有者ばかりなどという事が有り得るでしょうか？
建築当初の管理費のままという管理組合は、何らかの事情があると思います。
例えば
・関心のある区分所有者が役員になったことが無い。
・検討したが、うまくゆかなかった。
・理事会で議論したが、反対多数であった。
・面倒なので、自分が役員の時はしたくない。
・管理費の額、使い方に不満がない。
など、何らかの事情があると思います。

少なくとも、「何も知らないし関心を持っていない」区分所有者ばかりの管理組合は、少数のはずです。

＞荒らしの人は通信会社のバックオフィス代があるから変えないとか言いそうですが、
「バックオフィス」という言葉は、アンチと言われる人以外は、誰も使った事のない言葉だと思いますが、私は違和感を覚えざるを得ません。
一体、「バックオフィス」とは、何ですか？

呼称はそれぞれでしょうが、総務、経理、などでしょうか？
もしそうなら、これらの部署なくしてどうやって会社を運営してゆくのでしょうか？
どんな会社でも、営業以外の、総務、経理、などの部署が存在します。
そして、その維持（というより会社の維持）に掛かる費用は、営業が取得する売上でまかなっているのです。

アンチと言われる人の主張は「フロントの人件費以外は、管理組合には無関係で、ボッタクリだ」ということでした。
この言葉に共感する人が、日本中にどれだけいるでしょうか。

＞あくまでこのスレを荒らしたい人のいい分です。
そう言う人の方が、「議論のできない」人ではないでしょうか？
一部の業務は、専門家の知恵を借りながら、区分所有者が主体となって、委託管理の改善もしくは自主管理を進めるべきではないでしょうか？
ネットの情報や、マンション管理士にまかせっきりで、大丈夫ですか？

＞そのホスト役が本物のホストだったのか？という話です。
スレ主から、「なりすましがいる」という反論がない以上、私は同一人物だと思います。
ま、匿名記事板で、そのことを議論しても始まりませんし、多数意見に見せるために一人何役もこなしている人は他にもいそうですから、いいじゃありませんか。

[2190: 1918]

>>2189 マンション管理士さん

私は基本的に貴方の意見を支持していますが、アンチさんに向けた指摘としては２点ほど改めた方が良いと思います。

まず、「バックオフィス」という言葉を最初に使ったのはアンチさんではありません。彼は元々バックオフィスという概念自体を知らず、管理会社が得る利益の殆どは、フロントマンや管理員など表向きの働きぶりが見え易い者の人件費だというようなことを言っていました。それに対し複数の方から「管理会社という組織に業務委託をするからには、直接部門だけでなくその業務を支える様々な業務が介在する」という指摘があり、間接部門の業務すなわち「バックオフィス業務」を無視して企業の利益云々を語るべからず、という話になったのです。

彼は依然としてバックオフィスという言葉を正確に理解していないがために、会社の総務や経理のためなら委託費が青天井でもいいのか、などと取り留めのない話をしている訳です。その中で、それまでは知らなかったバックオフィスという単語を安直に切り取り、取れもしない揚げ足を取るために使っているだけですので、そもそもその言葉を正しい意味でこのスレで用いたのは、彼が言う「擁護派」の側でした。

もう一点。
貴方は「スレ主が反応しない以上、スレ主とアンチは同一人物だ」と仰いますが、逆に言えば、彼が「自分がスレ主だ」と明言するまではそうも言えない筈です。何せ、スレ主がスレ主として意見を発信したことは、私がこのスレに参加してからは一度も無かった筈です。むしろ、このような指摘をしても濡れ衣を晴らそうとしないということは図星なのだなと私は踏んでいます。このスレは、本来の趣意通りに意見がやり取りされれば、自主管理をひとつの目標として掲げた有意義な議論が展開される可能性があったのです。しかしアンチさんは、何はともあれ「管理会社を排除する」持論を正当化したいがために、自分では語れない自主管理や部分委託という代案を示さず、業務委託をやめることによって生じる組合員の負担を軽視した意見を他人に押し付けています。

彼にとって「管理会社のピンハネ」を問題視するスレッドは、管理会社を攻撃するためのフィールドとしては好都合だったのでしょう。納得感のある趣意文（実際その内容は正しい）によってお膳立てがされていれば、自分には委託管理の代案やリプレイス等の経験値が無くとも、管理会社を攻撃するだけで一応の格好はつくと。そんなところじゃないでしょうか。後はそれを読んだ者が勝手に「アンチ論者＝スレ主」と信じ込んでくれて、文字通り只のヘイトでしかない管理会社不要論が、自主管理という建設的な手法を後ろ盾にしているかのように見えて暴れ易いと。
実際には、アンチさんには（趣意文では掲げられている筈の）自主管理に関する引き出しはカラッポなので、時々そのギャップが露呈しています。よく「スレタイを読め」と言っていますが、趣意文と彼が貼る長文のコピペには既述の通りの矛盾があります。矛盾と言うより、コピペの方が只の「片手落ち」なだけですが。

否定的なことを言うようで大変申し訳ありませんが、以上２点。特に１点目は、訂正しないと彼につまらない揚げ足を取られそうでしたので言わせていただきました。

[2191: 1918]

参考までに軽くワード検索をかけてみましたが、バックオフィスという言葉が登場するのは>>1180あたりから。アンチさんが言ったのではなく、アンチさんへの指摘の中で使われている言葉です。間接部門費に意識が向かないアンチさんにとっては、初めて目にする言葉だったのかも知れません。

[2192: 匿名さん]

まだ業界人さんはバックオフィスとか言ってるんだ。

管理組合がどう管理するかが、根本的な目的であって、管理会社をどう維持するかが管理組合の目的ではないんだけど。。

消費者が価格に納得して購入や契約をするのは、目的に対して他に代替が効かない場合であって、支払った料金がバックオフィスに回るかどうかなんて消費者（管理組合）から見れば全く関係ない。

こんなことをわざわざ説明がいるなんて

>彼にとって「管理会社のピンハネ」を問題視するスレッドは、管理会社を攻撃するためのフィールドとしては好都合だったのでしょう。

すごい理屈だね。

管理会社がアコギな商売して、割高な契約かどうかが、このスレッドを立てた人がそういう意見だったら、管理会社のぼったくりの問題は世の中から消失するんだw
すごい理屈だな。

結局、これだけ長文をつらつら書いて、相変わらず何も反論がないのがすごい。
振り絞った反論がまた「バックオフィス」なんだもんなw

[2193: 匿名さん]

>もしそうなら、これらの部署なくしてどうやって会社を運営してゆくのでしょうか？

管理組合は管理会社のために割高な契約をしろと言ってるのかな？

この一文からして、根本的に問題を理解してないね。

この掲示板の目的は、管理会社を維持するために、管理組合をどう説得するかのハウトゥを語るスレではなく、管理組合が合理的な無駄なコストを省くために、どう運営するかが問題です。

管理会社という組織がどうなるかなどまったくスレ違いですよ？

バッオフィスを維持するために、価格が高くなるのは会社側の都合であって、価格の妥当性で判断して、自主管理や減額など代替手段があるなら、管理組合の立場なら減額や別の手段を考えるのは当然だし、割高な契約と分かって
管理会社を維持するためのバックオフィスのために仕方がいと言って割高な契約をするのは、背任行為です。

割高な管理費の管理しか提供できず、そっぽを向かれるような業態が無くなるのは仕方がないこと。

[2194: 匿名さん]

>管理会社が得る利益の殆どは、フロントマンや管理員など表向きの働きぶりが見え易い者の人件費だというようなことを言っていました。

どこに書いてありますか？また捏造ですか？

利益が管理員とかの人件費になってるって、そもそも日本語になってませんが？？

頭大丈夫？

[2195: 匿名さん]

>アンチと言われる人の主張は「フロントの人件費以外は、管理組合には無関係で、ボッタクリだ」ということでした。

管理会社は基本的に物を工場で作ったり、売ったりする商売ではなく、管理する仕事です。基本的には管理の役割を渡すフロントが仕事の大半をになっておりますマンション管理に関するのコストは外注先を管理するフロントの人件費がほとんどです。

フロント以外の人件費以外のバックオフィスとやらは、あくまでぼったくりの利益があるから維持できているだけで、管理会社のバックオフィス維持のために割高な管理費を払うようのはボランティアであり、通常の市場経済における取引として、その思想はあり得ないでしょう。

[2196: 1918]

>>2194 匿名さん
アンチさんが依然として匿名と他の名を使い分け、誰彼かまわず「業界人さん」と決めつけるので対話も成立しませんが、こちらは一応私宛てのレスのようですね。
おそらく2195もアンチさんの書き込みと思いますが、捏造も何もさっそく同じことを言い直しているじゃないですか。管理会社は外注先の管理ぐらいしか仕事をしておらず、そこにかかるコストはフロントマンの人件費が殆どだと。
確か業界最大手で粗利が売上の四分の一なんでしたっけ？上記理由からそれは法外なのであると。アンチ理論の根幹はそんな安直な決めつけに根差していると私は思い込んでましたが。誤解だと言うのなら引き続きご自身の考えを人に正しく伝える努力をした方がよろしいかと。

＞フロント以外の人件費以外のバックオフィスとやらは、あくまでぼったくりの利益があるから維持できているだけで

だとしたら、ぼったくりをやめさせたら管理会社は間接部門を維持できず、会社として成り立たなくなっちゃいますね。言ってる傍から露呈しています。「バックオフィス業務」に対する理解の足らなさが。アンチさんは自分が相手にしている人達が「委託管理より各専門業者への直接契約の方が得策だ」とは考えていないことが未だに解らないのでしょうね。

スレ主へのなりすましの件は結局どうなんでしょう？
私の誤解ならばこれも早めに修正したいところです。今後の議論を正常化させたければ、自分こそがスレ主であると今すぐ宣言し、全ての書き込みにおいて名前欄に「スレ主」と表示することを提案します。他人の自作自演を論っても、自身がそれすら出来ないようではニセモノ確定でしょうに（笑）
スレ主自身がスレ主として様々な意見を吸い上げ、建設的な反論をしながら議論を仕切っていけばいいのにと思います。趣意文を読む限り「スレ主は」そういうスタンスですよね。自分で「やろう」と言って始めたことをなんでやらないんでしょう？ 実はスレ主ではない者がその立ち位置を無断借用しているからではないのですか？

[2197: 匿名さん]

いや、言ってること全く同じだもん。こんなバカな主張する人間が何人もいたら日本は終わりだしね。三文芝居いつもお疲れ様です。

スレ主とか、アンチがどうか、管理会社のバックオフィスのために高くて当たり前とか、全部言ってることが一緒だしね。肝心のぼったくり批判の中身について、なりすましのメンバーの内容も皆、長文の割に中身が全くないか、意味不明か。

管理会社のピンハネ、バックマージン、中間マージンの問題なのに、
スレ主が何か、アンチがどうとかの話しかしないでしょ。話逸らして誤魔化すだけだから。

[2198: 匿名さん]

>管理会社は外注先の管理ぐらいしか仕事をしておらず、そこにかかるコストはフロントマンの人件費が殆どだと。

そうだよ。他に何があるんですか？それしかコストがないのに、管理組合から見れば、価格が高すぎてぼったくりだという指摘にどう答えるのかな？


＞確か業界最大手で粗利が売上の四分の一なんでしたっけ？上記理由からそれは法外なのであると。

法外でしょ。一人が１５棟程度持てる仕事内容に対して、管理費の３割近く管理会社に渡っているんだから。ちなみにバックオフィスは、マンション管理を管理会社に依頼していた場合に、管理ではなく、その会社の維持に必要なだけだから、マンション管理自体には全く関係しないし、会計的にも、バックオフィスの経費は売上原価に含まれない。

つまりサービスの成果物には関係ないと、法的にもそういう認定になっているんで。まあ普通の人には説明する内容じゃなく、単なるジョーシキなんだが。

>アンチ理論の根幹はそんな安直な決めつけに根差していると私は思い込んでましたが。誤解だと言うのなら引き続きご自身の考えを人に正しく伝える努力をした方がよろしいかと。　

わずかな労力で管理費をぼったくっているのは、決めつけではなく、事実なんだが。

>だとしたら、ぼったくりをやめさせたら管理会社は間接部門を維持できず、会社として成り立たなくなっちゃいますね。

そうですね。管理会社がなくなろうが、管理組合にとって重要なのはマンションの管理であって、管理会社を維持する義理は全くないので。。まあ、コスト意識が全くない、ぼったくられていることへの自覚がない管理組合が大半の現在なら当分大丈夫でしょうが。

[2199: マンション管理士]

>そうですね。管理会社がなくなろうが、管理組合にとって重要なのはマンションの管理であって、管理会社を維持する義理は全くないので。
→ならば、管理会社なくして管理をする方法を提示せよ
→ネットを見ろ
→最初に戻る

[2200: 匿名さん]

>業界人さん

ネットも見られない奴が何故かネットに書き込んでいる矛盾w

反論が、「ネット見ろは不親切だろ」ってだけで、ピンハネやぼったくりに対して文句いう割にはそこに対して全く反論ができてないところがすごい。

ってか、普通ネット見たらわかるだろ。ネットも見られないのか？w
電話帳でもいいよ。電話出かけて相談すればいいだろ。何が知りたいんだよ。
自主管理は数多く存在しているし、削減事例も出てくるから、自分のマンションの今の管理費見れば、おおよそ普通の頭なら見当つくと思うが、どこまで頭悪いんだ？

ネットで調べることすらできない人間が分譲マンション購入して理事に就任できるってすごいなw