ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2082: 匿名さん]

改めて聞く前に、あんたが言ってること、全部嘘じゃん。他人の発言を平気で捏造するような人間に話が噛み合うも何もないでしょ。

>>「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカ

↑結局、こんな発言は存在しなかったんだろ。そんな嘘を前提になんでも適当に話を展開するのを荒らしって言うんだよ。

>「管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の違いって君は区別できてる？　

そもそも、比較として、意味不明なんだが。管理組合の取り組み方と契約の有無って全く次元の違う日本語を比較している時点で、頭悪い。

[2083: 匿名さん]

他人に話を聞かせる以前に、嘘吐きは荒らし。他人の発言も平気で捏造して長文で誤魔化してとんでもない荒らしだな。コピペの内容自体に何も反論できないのはよくわかっているけど。

[2084: 匿名さん]

結局、マンション管理会社の仕事量に対する対価が高すぎるという根本的な指摘に対しては、はぐらかしてばかりでまるで答えられないことはよく分かっているけどw
まあ、ここで指摘されている以前に、多くのメディアで言われていることだから。

[2085: 業界人さん]

>>2079 匿名さん
＞指摘した人間の人格攻撃しか

こいつはビックリだなｗ　この期に及んで「人格攻撃」とか言い出したぞｗ
自分が今まで相手に対してしてきたことは何だ？　それこそ人格攻撃じゃないのかね。
今すぐ便所に行って鏡を見て来いよ。

[2086: 匿名さん]

いや、あんたの話だよ。あんたはバカだからバカというだけ。
コピペの反論ができないから人格攻撃で誤魔化すのが悪いというだけ。
貴方自身はバカ。これは事実。

[2087: 匿名さん]

わかりやすく言えば、人格攻撃自体はどうだっていい。

要するに、コピペの内容の反論ができず人格攻撃で誤魔化すことがダメだということ。

分かったかな？おバカさん。

[2088: 区分所有者022]

>>2071 匿名さん
普通は無知無関心で、普通は気付かないと。
まったく都合のいい普通ですね。

反論して欲しいのですか？賛同ではなく？あなたは何がしたいのですか。普通の社会人ならやるべきことは当然分かりますよね。

[2089: 口コミ知りたいさん]

>>2088

また普通の社会人とか、ごちゃごちゃ言ってるだけで要するに反論できないことはよくわかった。

[2092: 区分所有者022]

１、マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。
→外注先と直接契約した結果、どうなったのか事例を示して下さい。自主管理できている組合がある、ではなんの根拠もありません。

２、それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）
→バカみたい掲げている日本ハウズイングは管理員を自社雇用しています。粗利が25%だから外注した
からと25%カットされません。
コンサルが削減できたのはなぜか示して下さい。コンサルのサイトには具体性に欠けます。
粗利が25%にも関わらず3割削減できるとはどのような状況か、品質を下げていないと言い切れる資料を提示下さい。

３、管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。
→具体的な事例を提示して下さい。

分かりますか？そもそも反論に値しないんですよ。
反論して欲しければ上記を揃える所からして下さい。

[2093: 業界人さん]

022さんに下駄を預けて俺は寝てしまったが、まあ丁寧な問い掛けも残念ながら徒労に終わるだけだろうな。取り敢えずアンチ君が下記３つの名前を使い分けていることだけは判ったｗ
・坪単価比較中さん
・口コミ知りたいさん
・匿名さん

俺は彼のコピペは反論などするに値しないと思ってるし、ゆえにもう読んでもいない。（その後内容が改善された訳じゃないんでしょ？）　コピペに執着し自分だけが正しいと思っている彼の反論にも耳を貸す必要は無いと思ってる。自分に向けられた汚い言葉くらいは打ち返してやるつもりだけどな。

やはり彼は「管理を管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の区別がついていないのだろう。これは俺が彼の態度を総括した言葉であり、彼の言葉尻をあげつらっている訳では当然ない。そこもまた彼は全然理解できていないから「誰がいつそんなことを言ったのか答えろ！」的な、的外れな反応をするしかない訳だ。あるいは、指摘されたことのバツの悪さに、どうにか話題を変えようとしているかだね。
自主管理の経験ゼロで、自分でも「別に自主管理の話をしたい訳ではない」みたいなことを言っていたぐらいだ。管理会社は必要悪だ、とでも思っているのか、これだけ悪しざまに攻撃しておきながら、ちゃっかり必要に応じて利用してやろうというスタンスに違いないんだが、それでいて業務発注者としての役割や「認識するべきこと」は全然解っていないんだよな。だから、会社としての粗利で業務成果を審査するかのような謎理論を展開し、管理会社の経費負担や合理化による利益追求は一切認めないと。そうやって歪んだ「発注者根性」を膨らませてしまった人物なのだろう。

管理会社は利益を追求するので、委託費と業務のバランスを発注者としてしっかり見極めないと損をすることがある。しかし、その「見極め」をすれば組合の管理業務自体が合理化され、組合員の負担は軽減される訳だよ。そしてその見極め自体は組合側の問題であり、ミスった時の責任も一定以上負うことになる。普通の人ならそれが解っている訳で、それを踏まえての「90%以上」が、管理会社への業務委託を選択しているのが現実。
だが、中にはこのスレのアンチ風情のように、目先の支出だけをあげつらって委託業者を全否定し、そもそもの業務委託の目的だとか、発注者としての事情を無視して、利己のために周りを巻き込もうとする迷惑なヤカラが時々現れる。俺はそこをこのスレをご覧の皆さんに知っていただきたいね。そりゃ「荒らし」呼ばわりもされるだろうがｗ

[2094: マンション管理士]

＞2091さん
＞↓これに反論できないんだろ?
以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

＞１、
＞マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。
管理受託費は、事務管理業務と、「点検業務・管理員業務・清掃業務など」の合計額である。
事務管理業務は、フロント業務と会計・出納・受付・緊急対応などに分かれている。
管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。

＞２、
＞それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

「管理費の３割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
「渡っている」のは、委託費なのか、管理会社の粗利なのか、委託している業務は何なのか、（ウラで取っているだろう）バックマージンを含むのか、これらを明確にせずに、ただ「３割渡っている」といっても、共感できない。
削減コンサルのホームページに記載されているのは、数例から十数例の成功例だけであり、しかも仕様変更があったかどうかは、具体的な記載がない。
受託数の何％で３割削減が出来たか不明なのに、全部成功するかの様に、過大に評価している。

＞３
＞管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

１.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは５０戸のマンションなら３万程度である。
フロント業務以外の業務費が節約できるか否かは、役員がどれだけ汗をかくで決まってくる。
その代償として
1.　マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
2.　マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
などのリスクを抱える。

マンション管理士が、裏でバックマージンを取らないという保証はどこにもない。
これらのリスクに対する対応策を十分検討した上で、管理会社との契約を打ち切るべきである。

むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。
但し、役員の負担は増える。

口座振替手数料については、大手管理会社がコストパフォーマンスが高い。
管理組合が単体で銀行に口座振替を依頼した場合、
最初に５万円
毎月２万円＋戸数×１１０円かかる。
管理会社が１００件の管理組合の口座振替を依頼しても
最初に５万円（１管理組合当たり５００円）
毎月２万円（１管理組合当たり２００円）＋戸数×１１０円で済む。
この辺りも知っておかないと、自主管理した時に思わぬ費用が発生することになる。

[2095: 匿名さん]

>>2094

>以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

書いただろじゃなくて、都合の悪いとこ、いつも無視して誤魔化しているだけだろ。

バックマージンや中間マージンのことが問題視されているんだよ。

そこを全く触れずに、関係のない明らかにされている取り分の事務管理費の説明で毎回誤魔化しているだけだろ。

委託管理費ではなく、管理組合が支払っている管理費全体な。

いつもコピペじゃなくて、あんたが都合の悪い中間マージンやバックマージンを
毎回無視してスルーしているだけだよ。

>管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。

勝手に定義ずけて都合の悪いバックマージンなどを無視して無駄な長文を展開。

いつもこのパターン。つまり、コピペには毎回、全く回答できていない。

>「管理費の３割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
「渡っている」のは、委託費なのか、

とぼけているだけ。委託費は支払われているもので、「渡っている」のは当たり前。
管理会社の利益に決まっている。

このように「利益」書くと、今度は管理会社自身の決算上の、純利益かと小学生のようにトぼけてくるからもう会話にならない。

>１.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは５０戸のマンションなら３万程度である。

上記のようにバックマージンや中間マージンが全く加味されていないので意味のない文脈。



>1.　マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
2.　マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
などのリスクを抱える。

理事が変わって別のマンション管理士を探すだけw
マンション管理会社フロントも横領しまくりです。。

マンション管理士=業界人さん

はトボケ方まで全く同じ



>むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。

これだけは概ね同意しよう。つまり思いっきり一部管理の形式だし、その合理性を認めちゃっているんだけどなw

口座振替手数料も何が言いたいかよくわからないが、

[2096: 業界人さん]

>>2094 マンション管理士さん

勝手に補足させていただくが、特に「３」に関してはアンチ君の悪質性が顕著なんだよね。
マンション管理士への利益誘導とまでは言わないが、通常の委託管理から「マンション管理士への依頼」にシフトすることで万事丸く収まる、的な御伽噺を吹聴している。貴方のご指摘通り、マンション管理士とて事業として管理組合から仕事を取る以上、利益は当然に追求する。ポッと出のペーパーライセンスならそもそも仕事自体を任せるに値しないけど、それなりに実力がある管理士なら各企業との人脈があるのが普通だ。誰がどう見たって、純粋に中立的立場にいる「実務能力のあるマンション管理士」なんて不自然だよね。もっと言えば、その人脈を活かして発注者に利益を齎すことこそが、管理組合の顧問として在るべきマンション管理士の姿だろう。そういう管理士が、彼が言うように「管理会社に委託するよりも安価で」「バックマージンも取らず」「個人的にではなく組織的に安定したサービスを提供できる」などという保証が一体どこにあるんだという話。アンチ君はそこんとこ全然触れようとしない。まあ、知らないから語れないだけだけどな。

貴方なら良くご存知だと思うんだが、マンション管理士なんて「業」としてはまだまだ怪しいものだろう。俺も一応この資格は持ってるし、貴方はHNにしているぐらいだから、あまり悪しざまには言いたくないが、法律上の独占業務が無いので、「マンション管理士事務所」を名乗ったところで建築士事務所のような法的な位置づけが無い。名称独占資格だから、流石にその名前を無資格で使うことは出来ないが、世の中にはそれゆえに「〇〇マンション管理事務所」だとか「××マンション管理サービス」みたいな名前を使って、無資格でコンサルづらしている業者が少なからずいるようだ。持ってる資格は精々が宅建と建築関連の民間資格程度でね。

俺は、ここにいるアンチ君ってその類だとほぼ確信してるよ。管理会社は商売敵、と言うより、管理会社が支えている商圏の中で、自身と管理会社とを顧客に比較させることによって、コバンザメみたいに上前を掠め取ろうという発想で商機を狙っている類だろうと。勝手な憶測なので「だと思う」と言うだけのことだが、たぶんそんなにズレてはいないだろう。彼が本当に管理組合目線で管理会社をやっつけてやろうと頑張っていて、それなりに実行力を持ち合わせているのなら、これだけ求められている中で「自ら手掛けた実例」を披露しないのはあまりにおかしい。我田引水のために、浅知恵を振り翳してライバルを蹴落とそうとしているだけの、実にくだらない取り組みに過ぎない。

いまリロードしたら、さっそく彼から貴方への返信が来てるね。
俺と貴方を同一人物だと言ってるｗ　そうでも言わなきゃ首も回るまい。貴方が丁寧に返信したことも、案の定何も解っていない様子だ。口座振替手数料の例も「よくわからない」だってさ。組織的対応が発注者にとってメリットのあることだという好例だというのにね…。

[2097: 匿名さん]

だから私は今度赴任する管理人に密かに期待したのです。
カイゼルひげなそれなりによかった。
彼を交代を4年前にしたのは私だが、
それを聞き入れて管理会社が動いたとは思えません。
他に色々な原因は考えられる。
それから20数年の年月が経過している。
管理方式を変更して10年しましたが、
１００％の完全自主管理がいかに難しいかを説明します。
しかし、改善をすれば節約は相当できます。

[2098: 匿名さん]

>>業界人さん

自己レスはいいよw

どこでタダでマンション管理士に依頼できると書いてあるんだ？
また他人の発言は捏造。

管理組合として出費の総額を抑えることが目的ということすらトボけたいんだな。

>そういう管理士が、彼が言うように「管理会社に委託するよりも安価で」「バックマージンも取らず」「個人的にではなく組織的に安定したサービスを提供できる」などという保証が一体どこにあるんだという話。

価格を見て普通は決めますよw 管理会社に委託するより高価でバックマージンを取る安定しないマンション管理士に契約するバカはどこにいるのかな？w

頭がどうかしていとしか言えない。。。


>管理会社は商売敵、と言うより、管理会社が支えている商圏の中で、自身と管理会社とを顧客に比較させることによって、コバンザメみたいに上前を掠め取ろうという発想で商機を狙っている類だろうと。

自分は管理会社側の人間だから、商売敵のマンション管理士には依頼しないでくれと言っちゃってることに気づかないらしい。。

結局、今回も嘘と誤魔化しと自作自演だけでコピペにすら全く反論できませんでしたと。

[2099: 匿名さん]

>俺も一応この資格は持ってるし、

やはり、業界人さんは単純に管理会社の社員で荒らしているだけみたいですね。

[2100: 匿名さん]

それにしても、ここまで自分の業界の存在意義を説明できないのも凄い。
よほど無駄な産業といえる。そりゃ、こんな中抜き産業ばかりだから日本が生産性上がらないわけだ。

[2101: 業界人さん]

特に弁解ナシか。どうやら図星を突いてしまったかな……
訊かれたことに答えないのはお互い様。何が正しいかを決めるのは自分ではなく「周りの目」かも知れんよ。

ほれ、理事長さんがまた何か喋ってるぞ。味方になって欲しかったんだろ？w
ちゃんと相手してやらなきゃダメじゃん。

[2102: 匿名さん]

管理会社の存在意義などは誰も認めない。
適正化法はこの利権団体を守るためにできたし、
マンション管理士はそれ等を補充するための存在。
何も知らない組合員は相談を持ち掛けるが、
その情報はお互いに共有している。
組合員などは管理会社の仕事ぶりは知ってはいるが、
マンション管理士の資格は管理員が持つべき資格と思っている。
その管理員は理事長に言わせると社会的地位が低い職業と見下す。
その理事長は規約によって抽選か順番制で選任される。
お互いにバカだと思いあった存在だからマンションはスラム化し
てもよくはならない。
そのためにどうするかを投稿しようとすると知恵遅れに妨害される。
とくに分譲マンションの管理に関係する人でしょう。
匿名とはいえはなはだ恥ずかしい次第である。

[2103: 業界人さん]

おっとぉｗ　始まったぞ。
早くも化けの皮が剥がれたか。まさか理事長さんってアンチ君の自作自演？

＞そのためにどうするかを投稿しようとすると知恵遅れに妨害される。

知恵遅れ、って俺のことかなｗ
妨害してるつもりは無いが、たとえ妨害されても自分の考えが正しいと思うなら続けろよ。そんなことだから組合総会で自分の意見を通すことも出来んのだぞ。
スラム化したマンションを立て直し、腐敗した役員人事を正常化する方法とやらをマトモに語れるなら、誰も妨害なんざしないからとっとと語ってくれ。そして、管理会社が存在意義の無い只の利権団体だと言うのなら、自主管理を目指す自分や所属する組合の取り組みについても語れる筈だろ？　それを早くやれと何度言わせる？

それすらせずに、ボッタクリだのヘチマだのとどうして文句ばかり言うんだって話。
要するに「語れる材料」を何も持ち合わせていないということだろ？
結局のところ自分だって「委託管理」の恩恵に与ったまま何もしてないんじゃないか？
簡単に言えばズルいんだよ、アンチ理論は。中身カラッポのくせして虫が良過ぎるの。

[2104: 業界人さん]

>>2098 匿名さん

＞どこでタダでマンション管理士に依頼できると書いてあるんだ？

ん？？
どこにも書いてないし、俺もそんなこと言ってないよね？
昼寝中に夢でも見た？

[2105: 匿名さん]

匿名掲示板だけにその人間の人格が表れる。
匿名だからこそ利用規約に反しないようにして
事実を投稿しているのだ。
品性の悪い作文は文脈で判断して無視するしかない。

[2106: 匿名さん]

業界人さんが管理会社側の荒らしとはっきりした以上相手をする必要はありませんね。
書いている日本語自体意味不明だし。

>2092

具体例示せというのは反論とは言わないよw

>→バカみたい掲げている日本ハウズイングは管理員を自社雇用しています。粗利が25%だから外注したからと25%カットされません。

粗利(売上総利益)の算出の仕方くらい知らないで本当に管理士の資格持ってるの?
管理員の人件費は自社雇用でも売上原価に含まれるよ。逆に含まないと会社は損するんだが?w


結局まるで反論できませんでしたw

[2107: 匿名さん]

>>2093

反論しないとできないのとは違いますよ。
反論しないのに、何のためにこのスレに来ているの?自分のバカを確認するため?

[2109: 業界人さん]

強引に勝利宣言をしてくる割に、なかなか話を終えられない人だよねｗ
未だにバックマージンとやらの判別方法も、実例としてのマージンの金額も示せていないのに。管理会社にどんなヒドイ目に遭わされたというのか、それを克服した経験が無いのなら未解決の泣き言だけでも聞いてやるんだけどなあ。

利益の取り過ぎだ、頼んだ仕事をしやしないという「普遍性のある話」を何故しないんだろうか。現時点で共感性のある問題提起が出来ていないということに気付けていないのだから、管理会社不要論を展開するにしても、委託管理の代替策を議論するにしてもスタートラインにすら立てていないわな。…あ、そういう建設的議論をしたい訳ではないんだっけ？ｗ　「まずはボッタクリを認めろ」とｗ

最近はこちらがやってることを人格攻撃だと言って非難するようにもなってきたが、俺は一応アンチ君のことを「バカ」と読んだり、頭がおかしいとか荒らしだとかは言わないように気を付けてるつもりなんだよね。本心は別だけども。君が言ってることはここがおかしいよと、多少まわりくどくなってでも随分手前の段階から丁寧に指摘しているつもりだ。必然的に理屈っぽくなりがちだが、それを小難しいと感じるのか「何言ってるのかわかんねーよ」と拒絶されてしまうと、反論もなにもなくなってしまう。

俺が根気よく書き込みを続けている理由は、多少の無知や無理解は許せてもウソは看過できないからだ。あたかも専門的見解があるようなことを言いながら、実際は中身がカラッポのくせに他者の判断（組合としての判断ね）や、他社の取り組み（組合としての業務委託と、それを請ける企業の仕事）をコケにしているだけやつは軽蔑するし、言うべきことは言ってやらねばならないと思う。嘘を広める行為はそれだけで害でもある。

俺は不動産業界の片隅にいる人間だから「業界人」を仮の名前としているが、管理会社に勤務している訳ではないし、自身も区分所有者の立場として管理会社とは相対する意識を持っている。勿論、仕事をして貰う関係性にある以上は、アンチ君みたいに子供じみた攻撃はしない。マン管の資格を取ったのは年寄りの道楽や暇つぶしとは違い、あらゆる立場において（区分所有者とて例外ではない）マンションの維持管理に関わる以上は知っておくべきことがあるだろうということで、取り急ぎこの資格を取るのが最低条件かなと思ったのがきっかけだ。ちょうど先日、法定講習の受講案内が届いたから、嘘つき呼ばわりされるなら個人情報を隠して免許と一緒に見せてやろうかなとも思ったが、見せたところで「失礼しました」とも言わないだろうしな。


引き続き、粗探しとダメ出しをしてやるから、アンチ君はこれからもどんどん喋って欲しいね。日本語として成立していないコピペはもう読まないが、内容を更新するならそこだけ明確にしてくれれば添削をしてやるよ。嘘を暴くにはその図式が一番。俺のコメントを読むのは別にアンチ君である必要は無い。どうせ理解はできないだろうし、嘘つきには嘘つきのレッテルを貼っておいてやれば、その他大勢はちゃんと避けて歩けるだろう。

[2110: 匿名さん]

>>2108 区分所有者022
教えて下さい。

[2111: 匿名さん]

>>2108 区分所有者022
日本語が堪能みたいですから。貴方の日本語で解説て下さい。

[2112: 業界人さん]

>>2100 匿名さん
＞それにしても、ここまで自分の業界の存在意義を説明できないのも凄い。

俺にとっての業界は「不動産業界」だけど、業界内で管理会社の存在意義はきちんと認識されてるよ。不要論を唱えるような人を心変わりさせるに足る説明ではないかも知れないけど、数にすればたったの数パーセントだからね。
少し前に話題になっていたようだが、大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている。企業としては正しい判断だろう。管理会社は別にクレーム対応をしたい訳ではない筈なので（社員でなくてもそれぐらいは普通解るよね？）、管理会社の存在意義などを問う組合や組合員などは、わざわざ相手にしないだろう。それでも現状９割以上が「お客様」だという現実がある。

「管理会社の存在意義を自分は説明して貰ってない！」と思って、アンチ君はアンチらしく一生スラム化したマンションに住めばいいじゃん。実際そうはなっていないのだとしたら、自分の代わりに誰かが正常な判断をしてくれているのだと気付くべきだな。

[2114: 匿名さん]

ーワンポイントアドバイスー
投稿者を区別しましょう。
>>2110 >>2111 は、１０９爺さんの投稿です。

[2116: 2114]

>>2115
>文脈からすると>>2106も…ってことになるが(^^;)
>やっぱり同一人物なんじゃないの？

読みが浅いですね。まったくの別人です。

[2117: 匿名さん]

業界人＝区分所有者００２＝１０９爺さん＝匿名さん＝同一

[2118: 業界人さん]

>>2116 2114さん

ハイハイ、つまり自分で「私じゃないですよ」と予防線張ったってことだろ？
だったら最初から今みたいにレス番入れて識別できるようにしておけよっての。

[2119: 匿名さん]

ー食後のコーヒータイムー
【１０９爺さんの投稿】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E6%97%A5%E5%95%86%E7...

[2120: 匿名さん]

ー食後のコーヒー２杯目ー
【１０９爺さん関連（レス番号３以降）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/629078/res/1-500/

[2121: 2120]

【訂正】
誤：（レス番号３以降）
正：（レス番号１０以降）

[2122: 匿名さん]

管理会社=売り上げをあげたい
管理組合=管理費を節約したい

完全に目標が真逆に違うわけだから、管理会社関係者である業界人さんは立場上からも荒らしでしかない。管理組合にとってメリットがあることを言うわけがない。

ここは管理組合の掲示板なので本当に荒らしはやめてください。　

[2123: 匿名さん]

管理会社がぼったくりであるという理屈に対して、実例出せって、意味不明な反論なわけだけど、ボッタくりの実例をどういう形で確認できれば納得するのかな?一つの具体的な物件の実例をこの匿名掲示板で資料を公開しろとでも言ってるのかな？まあ管理員の人件費とフロントの人件費の会計処理すら理解できない荒らしの相手しても仕方ないけどね。

[2124: 匿名さん]

>大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている。

要するに、大手が儲かる仕事というのは管理会社が負う手間やコストに対して利益が大きい物件という事。

これを管理組合からみると、管理会社が果たしてくれる手間やサービスに対して値段が高すぎる、つまりはボッタくりだということ。

結局管理会社はいかに効率よくぼったくるかというビジネスだということだ。

業界人さん、やっと認めてくれたんですね。

[2125: 匿名さん]

ぼったクラレない管理組合運営をしないといけないよね。
管理システムを改善しましょう。これに尽きる。
ぼった食ったり、着服したり、横領したり、保険金をパクったり、
工事費をごまかしたり、色々あるよ。
委託費などを騙されるようでな組合は管理会社のハイエナ商法に
適した獲物です。

[2126: 区分所有者022]

>>2123 匿名さん
事例一つ出せないのにどうやって管理組合を管理会社から引き剥がすのですか？
理屈で可能だとしても誰も動かないですよ。管理組合のための掲示板であるなら、事例ぐらい示してください。

1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

結局アンチさんは反論しろというくせに、議論の土台作りすら出来ませんでした。

[2127: 匿名さん]

だから、何の事例なんですか？w 削減事例なら、既出だろw

1.管理会社と離れた管理組合が継続してマンションの維持管理ができるかどうかも分からない。
これを示して初めてぼったくり、なくてもいい会社だと議論できる。

→既存マンションの５％は自主管理物件。残りの９５％はぼったくり管理会社と契約が主流になってからで、管理に無関心な管理組合が大半←本スレではここが問題視されている。

2.コンサルに依頼して管理費を削減した場合、管理員の勤務体系は変わらないというが何を根拠としているか示せない。

→仕様を落とすだけなら、管理会社に管理人の勤務時間の削減とか、管理の質を落として貰えば自動的に下がるから、管理員の勤務体系削ることによる削減なら、コンサルに頼む必要がない。

3.会計処理も分からず、一般管理費には何が含まれているか示せない。

意味不め

[2128: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw　

[2129: 匿名さん]

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

[2130: 匿名さん]

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　　

[2131: 業界人さん]

お～い、アンチ君よ。
俺の発言を勝手に曲解されては不本意だからもう一度言うぞ？

「大手管理会社は利益にならない仕事は取らないようになってきている」

これを「ボッタクリだからだ」と言う君は議論の土俵に乗っとらんのだよ。
自分で書いたテンプレの内容を忘れちゃったのかな？
大手管理会社が自主管理を推進するアプリを配信してまで、美味しくない仕事を切り離そうとしているんだよね？　そのアプリ配信に纏わる報道を見れば解る通り、その配信元となる会社は君みたいなクレーマーの相手をするようなムダな仕事をもうしたくないんだってさ。せっかく育成した人材に徒労を負わせて、心身疲弊させて離職されてしまっては困るんだとよ。だから、委託管理の中でもフロント対応で賄う部分は極力自主的処理に誘導し、君の大好きな「マージン」を取れる部分を効率的にやろうとしてる訳だ。

マージンだけ取ろうとしているんだからボッタクリじゃないか！　って食いついて来るんだろｗ　だから君は蒙昧だと言うのだよ。俺も何度も言ったことだが、マージンを取られることがハッキリ解っていて、その金額の適否も把握していると言うのなら、その時はどうぞお好きに、委託するのをやめるなり減額に向けた交渉をしろよと言ってるじゃないか。君の判断に他の者も倣うかどうかは別問題。今はそれが９：１以上の偏りとなっているのだから、頑張って数値的根拠をもって現況をひっくり返せばいいだろと。そう言ってるのよ。

管理会社は「会社」なのだから利益を追求する。儲からない仕事はしない。当たり前だよね？　管理会社に儲けを許しつつ、発注者として委託したい仕事を相応の代金でやらせる。そういうシンプルな話だろ？　その「相応の代金」を、君と他の者で同じにする必要なんて無いよね。何せ君は「何をやらせるか」については一切語ろうとしないのだから。安かろう悪かろうを受け容れる君と、やって貰うべき仕事には相応の金を払うという意識を持つ者とで、そもそも意見は合わないんだよ。


＞やっと認めてくれたんですね。

ホラまたｗ　そうやって結論だけ先取りしようとする。
君の屁理屈なんか認める訳がないだろう。下手なマウント（取ったつもり）は底の浅さを露呈するだけだよ。



＞管理会社がぼったくりであるという理屈に対して、実例出せって、意味不明な反論なわけだけど

ハァ？　何を言っちゃってんだコイツはｗ
意味不明じゃないだろ。そのまんまの意味だよ。
ボッタクリだボッタクリだと騒ぐなら、管理会社に何を依頼し、それが果たされず代金も不当に高かったという証拠を出せと言ってんだぜ？　出来ないならそんな事実も無いと解釈するしかあるまい。　別に管理会社の実名や、君のマンションの名前を晒せなんて言っとらんだろ。数字を丸めて実名を伏せれば、委託項目なり費目なりをしっかり示しながら説明できる筈だろ。しないのは面倒臭いからか？それとも説明する能力が無いとか、事実自体が無いからかね。いずれにせよ、そこを「ボッタクリだ」と言い出しっぺの君がしない限り、君の周りは全員「荒らし」ということになるだろうな。

『ここは管理組合の掲示板なので』だと？ｗ
笑わせるなよ。君がその屁理屈を叫び続けている限り、ここは底の浅いクレーマーがギャーギャー騒いでいるだけの荒廃した場でしかない。大半のマンションが委託管理を前提に、本当の意味で「マンション管理の適正化」を目指している中で、荒らしは君みたいなヤツの方だろう。


俺は君よりは万倍マトモなことを言っている自負がある。
管理会社呼ばわりされてること自体は別にどうでもいいが、区分所有者目線での意見という点においても、君が言ってることは傲慢で、周りのことなど何も考えていないくだらない拘りに過ぎない。
管理会社と上手く付き合うことが出来ないんだろ？　そういう自分の無能さを自覚できないなら、相手の方に非があるのだということを「実例を交えて」ちゃんと説明しろや。俺は「聞いてやるよ」と言ってる。具体例を示さずに一体何を誰に解らせようとしてるんだ？