ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2051: 匿名さん]

ここはマンションの合理化について意見を出し合う場とこころえるので、荒らしたいだけの管理会社の人はスルーでお願い致します。

[2052: 業界人さん]

「荒らしたいだけの管理会社の人」なんて何処にいるのやら。
アンチ君はこの俺がそうだと言っているようなんだが、意見が合わない者や理屈で太刀打ち出来ない相手は全員「管理会社の社員」にしか見えないのだろうな。

「ここは合理化について意見を出し合う場だ」と言うのなら、自分こそそうしろと言わせていただこう。誰も読まない屁理屈を長々貼り続ける愚行をやめたかと思えば、ポッと出の年寄りの後ろに隠れていたくせに。管理会社を攻撃するだけで何一つ具体的なアイデアを出さなかった者に、この場を仕切ることなんて出来ないだろう。もうお呼びじゃないよ。この期に及んでもなお、自分だけはHNを「匿名さん」のままにしている。自分に自信が無いにも程がある。

[2053: 1918]

「購入経験者さん」は結局のところどのような話をしたかったのでしょうか。まだ続きがあるのですか？
委託費を値下げさせた訳ではなく、手を加えたのは管理費の方であると。しかしそれは管理会社や歴代役員の努力の成果であり、ご自身が何らか画期的な働きかけをしたからだという説明はいまのところ特に無い様です。「改革の火蓋が切られた」と仰っていましたが、その改革はどんな改革だったんですか？
管理員をひとり辞めさせたのがご自身の功績なのだという話であれば、アンチさんが主張するスレの趣旨にも合わない気がしますが。彼いわく、このスレに参加する資格があるのは「管理会社はボッタクリ会社だ」ということを先ずは認める者だけだそうですが、購入経験者さんはどうなんでしょう？
そういう意味では、私は「無資格」ですけどね。長い話を続けるのであれば、その辺りハッキリさせた方がアンチさんの為にもよろしいかと。

[2054: 匿名さん]

話を折り曲げる業界関係者マンション内のトラブルを起こした関係者も身分を隠して投稿している。私はこの人物は特定できるが、
匿名掲示板なので致し方ないとは思ってはおります。しかし、
かなりレベルの高い話も投稿してくださる匿名さんもおりますので投稿の内容には注意しております。
今後ともよろしくお願いいたします。

[2055: 匿名さん]

>>2050 購入経験者さん
外壁の青カビは関係ないだろ。

[2056: 業界人さん]

>>2055 匿名さん

外壁の青カビだけじゃないよね。壊れた自転車の無断投棄や不法駐輪、不法駐車は違反者の問題であって、それが改善されないことを管理員の責任に転嫁するのはそもそもおかしな話だ。「もっとちゃんと目を光らせてよ」程度のことは言えても、それを理由に罷免できる様なことではない。まあ、そういう乱暴なことも実行しようとすれば出来てしまうだろうが、同時に区分所有者達のモラルはどうやって改善したのかという話にもなる。委託業者ではなく発注者であるお前らの問題だろと。
機械設備のトラブルに至っては、少なくとも管理員に技術的責任は無いし、保守関係の業者を手配するのも管理員だけの問題ではない。漏水事故は、共用部分において発生した場合はともかく、専有部分では築年数に関係なく起こり得るのだし、どちらにしても管理員の体質・キャラで発生頻度がどうなるものでもない。

それら全てを「カイゼル髭」のせいにしたところで、そいつがどんなにいけ好かないやつでもクビにするのは横暴というものだわな。ましてや管理会社がボッタクリだとかいう理屈には結びつかない。
管理員を悪者にして（ここまでの話でちゃんと悪者に仕立て上げられているかどうかも微妙だが）、彼は一体何がしたかったのかなと首をひねるしかないね。勿体付けて話を小出しにしているが、一貫したストーリーなど有るとも思えん。

[2057: 匿名さん]

>>2052　

荒らしは良くないと言ったら、なんでアンタが反応するのかな？やっぱり自覚あるんだね。理屈も一切言えなくて、バックオフィスがあるから高くて当然だとか、市場原理を無視した意味不明な理屈まで持ち出して、管理会社のビジネスモデルを正当化したいだけ。自分が言ったことすら突っ込まれたら答えられないアンタの聞く耳持ってる人間なんていないよw　
　

[2058: 匿名さん]

管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

管理丸投げはNG　新制度始まるも“マンションのスラム化”は増加？https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html?page=2

[2059: 業界人さん]

>>2057 匿名さん
>荒らしは良くないと言ったら、なんでアンタが反応するのかな？

なんでもなにも、ここ最近アンチ君に散々「荒らし」呼ばわりされてるのはこの俺だからだよｗ　荒らしているという自覚は１ミリも無いが、アンチ君の粗探しをしまくっているという自覚は当然あるよ。同じ名前でレスを入れている以上、狙い撃ちされていることぐらいは当然わかる。ところで君は誰よ？　俺を「荒らし」と呼んだのは君でもないのに、なんで君がそんなことで俺を揶揄してるんだろうね。

別に聞く耳なんて持ってくれなくていいからｗ
発言に正常に反応し、議論が成り立つ者しか相手にするつもりはない。アンチ君などもはやお呼びじゃないよと言っただろ？　言うことが浅いヤツと話をしてもつまらないんだよ。君がそのアンチ君なのかどうかも、もはや解りようもないけどな。ノイズ君とでも呼ぼうか？

[2060: 業界人さん]

>>2058 匿名さん

そうだねえ。丸投げはよくないよね。
管理の主体として当事者意識を持って、何をすべきで何はする必要がないのかを見極めないと、管理会社にリーズナブルな価格で業務発注することはできないからな。

「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカがこのスレには約１名いるけど、そいつにもその記事を隅々まで読むように勧めてやってよ。読んでもどうせ理解できないかも知れないけどな。

[2061: 匿名さん]

>>2060


「管理会社任せにしない」という状況と「管理会社任せにしている」状況は具体的にどんな違いがあるんですか？

減額を達成した管理組合は管理会社任せにしていないということですか？

[2062: 業界人さん]

>>2061 匿名さん

俺がふたつ挙げてる日本語、ちゃんと読んでから絡んで来てね。

て言うか君、君の脳内では
「管理会社任せにしない」と
「管理会社任せにしている」
は同じ意味だということになってんの？
すげえな…
単純に日本語としても真逆じゃないんか…

[2063: 匿名さん]

どこまで頭おかしいんだ？

>同じ意味だということになってんの？

なんで同じ意味のことを聞くんだよ。
2061で「どんな違いがあるんですか？」ということも読めないの？

結局、いつも誤魔化すか、珍妙な理屈捏ねて何も答えられないんだろw
どうしようもないな。

[2064: 匿名さん]

結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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[2065: 匿名さん]

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

[2066: 匿名さん]

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

[2067: 区分所有者022]

>管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

いつも理想ばかりで具体性がないんですよ。
外注先が担うのは分かりましたが、ではその外注先はどうやって選び、外注先からの報告はいつ誰が受けのでしょうか？外注先が大手であれば素人相手にも分かりやすく説明できる担当もいますが、そうでない外注先も多いですよ。

大抵のクレームは管理員が対応とありますが、これはどういう契約を結べばいいのでしょうか？管理組合が雇用するのであれば管理組合の法人化は不要ですか？管理員が対応できないクレームはだれが対応するのでしょう？

[2068: 匿名さん]

>2067

また同じ質問を繰り返す荒らしさん。

外注先が担うのがわかっているのに、管理会社に多大な手数料を毎月支払い続ける意義は何？

>大抵のクレームは管理員が対応とありますが、これはどういう契約を結べばいいのでしょうか？

どういう契約も何も、それが管理人の仕事内容でしょ。業務内容をいちいち、別個で契約書交わすなんて風習あるの？

＞いつも理想ばかりで具体性がないんですよ。

理想は認めるんだよね。

具体性？　業者なんて調べれば山ほど出てくるから、そこから値段調べて、何社か見積もりとるのが普通じゃない？　

その手間だけで、その後永久に支払う管理会社へのコストを考えれば安いもの。

>そうでない外注先も多いですよ。

ならその外注先は省くだけw


もう何回も同じ質問を繰り返して飽きないか？

具体的にどうやるかなんて、普通の社会人なら常識的に分かるだろ？　業者を調べて見積もりとってということを常識的なことをワザワザ言わないといけないのか？

[2069: 区分所有者022]

~するだけ。
ではなぜ95%もの管理組合ができないのでしょう？あなたの言う普通の社会人であればとっくに合理化していて、管理会社なんてなくなっていますよ？

普通の社会人であればぼったくりにも気付きますよ？25%の粗利を多いと思うのが普通であれば。それともマンションに住んでる人は余程のバカなんでしょうか？

[2070: 匿名さん]

おちは役立たずの管理人が交代してから組合の法人化等をした。
それ等のドラマの始まりを投稿する。自主管理の挑戦。

[2071: 匿名さん]

>>2069

そりゃ、バックマージンや中間マージンがあって見えにくくなっているからね。

２５％粗利に気付いているなら、受け入れているとなるが、普通は分からないからね。
気付いている組合は現に合理化を実施して減額しているから。

>普通の社会人であればぼったくりにも気付きますよ？25%の粗利を多いと思うのが普通であれば。それともマンションに住んでる人は余程のバカなんでしょうか？

無知無関心と言うだけ。コピペくらい読みましょうね。

結局、全く反論ができないんだな。そろそろまたバックオフィスだとか言い出すのかな？w

[2072: 匿名さん]

そもそも、バックマージンや中間マージンという消費者から仕組みにしなければならない理由を考えたらどうなのかな？

普通に外注費＋仲介手数料みたいな、不動産取引のように明確化できないのはなぜなのかな？　隠さなければ成り立たないような商売してるからだろ？w

[2073: 匿名さん]

管理会社も不動産みたいにそろそろ法規制するべきなんだけどな。

[2074: 匿名さん]

まさにマンション管理会社もそうだな。

日本人を貧しくする商習慣｢中抜き｣がヤバい訳中間マージン取るだけのムダな会社が多すぎる
https://toyokeizai.net/articles/-/367691

[2075: 業界人さん]

アンチ君はまた逆戻りだな。むしろ理事長さんが現れる時点より劣化してる。
さっき俺に変なことを訊いたけど、まだ自分のイージーミスに気付いていないと見える。
ある意味、自分の「管理会社アンチ」たる本質が露呈した発言だったというのにｗ

「コピペぐらい読みましょうね」と良く言うんだが、読む価値のない駄文を「これぐらい読め」と言われても皆さん困るだろｗ　ガラクタは要らないっつの。

[2076: 業界人さん]

ちょっと象徴的なつっかかり方だったなと思うので、敢えて貼りなおしちゃおうかな。

俺：
「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカがこのスレには約１名いるけど、そいつにもその記事を隅々まで読むように勧めてやってよ。読んでもどうせ理解できないかも知れないけどな。

アンチ君：
「管理会社任せにしない」という状況と「管理会社任せにしている」状況は具体的にどんな違いがあるんですか？


マトモなやつが読めば会話が噛み合ってないのは歴然だろｗ
何で急に誰もしていない話をし始めるんだコイツはｗ

[2077: 匿名さん]

何も言い返せないことを「噛み合わない」とは言わないw

>「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカ

そもそも↑こんな記述どこに書いてあるの？

あんたが勝手に作り上げた捏造コメントと噛み合わないもクソもないんだがw
捏造でないんなら、レス番引用しろよ？　また引用するまでもないとか逃げるんだろうが。

[2078: 匿名さん]

2059で白状したように、

>アンチ君の粗探しをしまくっているという自覚は当然あるよ。

合理化の粗探しと、自らが荒らしと白状した業界人さんの耳を貸す人間などいないだろう

[2079: 匿名さん]

管理会社に支払う無駄金という指摘に対する反論を全くできないから、指摘した人間の人格攻撃しかできない。ここまで低次元の荒らししかできないのも、管理会社の人間がいかに質が低いかが良く分かる。そういう意味でも、管理会社を信用するのは危険だ。

[2080: 業界人さん]

>>2077 匿名さん
じゃあ改めて訊くけどさ。

マンション内で生じる管理の仕事のあれやこれを「管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の違いって君は区別できてる？　頑張って答えてくれても構わないけど、答えることによって君のこのスレでの主張の根幹が揺らがないようにくれぐれも気を付けなよ。

[2081: 業界人さん]

俺は「〇〇を××任せにする」という表現は、大事なことを主体性も持たず他の誰かに丸投げすることを意味する言葉だと思ってる訳よ。国語の慣用表現としても、実際に使われる場面においてもそういうことだろう。マンション管理組合において、組合員のひとりひとりが管理に対する当事者意識を持たず、管理会社のお仕着せの業務仕様で、言われるがままの業務委託費で丸投げしてしまうことが「管理会社任せにする」ということだ。だが、それは本来正しい業務委託の姿では無いだろ？　アンチ君とて、それがおかしいと思うからこそボッタクリ呼ばわりまでして管理会社のことを批判している筈なんだがな。丸投げの任せっきりのままでは、やるべきこともやって貰えずに組合を都合よくコントロールされてしまうと。だからそれを阻止しようというのが彼の行動原理だよね。だいぶ好意的に意訳してやってるんだが、そうじゃないと言うなら自分で自分のスタンスを説明して欲しいもんだわ。

一方の「管理会社に業務委託をする」というのは、それとは真逆のことだというのがアンチ君には解らないんだな。無理もあるまい。彼は正しい業務委託の仕方を知らない。業務仕様に一切こだわりが無く、委託費の多寡だけでしか契約の適否を測れない。委託費を適正に保つために業務仕様を調整したり、そのために管理会社と建設的な交渉をした経験もゼロに違いない。何せ相手をのっけから「ボッタクリ」呼ばわりだもんな。管理会社に限らず、そんなキャラで契約相手がまともに取り合ってくれる訳などないのさ。ゆえにアンチ的論理としては、管理会社に仕事を任せることはすなわち「管理会社に管理を丸投げすることである」と直結してしまうんだろうね。

アンチ君よ。君にマンション管理の正しい在り方を説明するのは不可能だよ。他人の話を聞く気も無いんだろ？
俺は別に、君に正しい道を歩いて貰おうとは思わないんだわ。愚かな奴がその本性を曝け出せば、周りにいる者は自ずと正常化するのが世の常だからな。皆のための反面教師としての管理会社アンチ。それはそれで充分存在意義があると思うよ。引き続き思う存分暴れてくれたまえ（笑）　俺は俺で、ちゃんと会話が成立する人とだけお話を続けるので。

[2082: 匿名さん]

改めて聞く前に、あんたが言ってること、全部嘘じゃん。他人の発言を平気で捏造するような人間に話が噛み合うも何もないでしょ。

>>「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカ

↑結局、こんな発言は存在しなかったんだろ。そんな嘘を前提になんでも適当に話を展開するのを荒らしって言うんだよ。

>「管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の違いって君は区別できてる？　

そもそも、比較として、意味不明なんだが。管理組合の取り組み方と契約の有無って全く次元の違う日本語を比較している時点で、頭悪い。

[2083: 匿名さん]

他人に話を聞かせる以前に、嘘吐きは荒らし。他人の発言も平気で捏造して長文で誤魔化してとんでもない荒らしだな。コピペの内容自体に何も反論できないのはよくわかっているけど。

[2084: 匿名さん]

結局、マンション管理会社の仕事量に対する対価が高すぎるという根本的な指摘に対しては、はぐらかしてばかりでまるで答えられないことはよく分かっているけどw
まあ、ここで指摘されている以前に、多くのメディアで言われていることだから。

[2085: 業界人さん]

>>2079 匿名さん
＞指摘した人間の人格攻撃しか

こいつはビックリだなｗ　この期に及んで「人格攻撃」とか言い出したぞｗ
自分が今まで相手に対してしてきたことは何だ？　それこそ人格攻撃じゃないのかね。
今すぐ便所に行って鏡を見て来いよ。

[2086: 匿名さん]

いや、あんたの話だよ。あんたはバカだからバカというだけ。
コピペの反論ができないから人格攻撃で誤魔化すのが悪いというだけ。
貴方自身はバカ。これは事実。

[2087: 匿名さん]

わかりやすく言えば、人格攻撃自体はどうだっていい。

要するに、コピペの内容の反論ができず人格攻撃で誤魔化すことがダメだということ。

分かったかな？おバカさん。

[2088: 区分所有者022]

>>2071 匿名さん
普通は無知無関心で、普通は気付かないと。
まったく都合のいい普通ですね。

反論して欲しいのですか？賛同ではなく？あなたは何がしたいのですか。普通の社会人ならやるべきことは当然分かりますよね。

[2089: 口コミ知りたいさん]

>>2088

また普通の社会人とか、ごちゃごちゃ言ってるだけで要するに反論できないことはよくわかった。

[2092: 区分所有者022]

１、マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。
→外注先と直接契約した結果、どうなったのか事例を示して下さい。自主管理できている組合がある、ではなんの根拠もありません。

２、それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）
→バカみたい掲げている日本ハウズイングは管理員を自社雇用しています。粗利が25%だから外注した
からと25%カットされません。
コンサルが削減できたのはなぜか示して下さい。コンサルのサイトには具体性に欠けます。
粗利が25%にも関わらず3割削減できるとはどのような状況か、品質を下げていないと言い切れる資料を提示下さい。

３、管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。
→具体的な事例を提示して下さい。

分かりますか？そもそも反論に値しないんですよ。
反論して欲しければ上記を揃える所からして下さい。

[2093: 業界人さん]

022さんに下駄を預けて俺は寝てしまったが、まあ丁寧な問い掛けも残念ながら徒労に終わるだけだろうな。取り敢えずアンチ君が下記３つの名前を使い分けていることだけは判ったｗ
・坪単価比較中さん
・口コミ知りたいさん
・匿名さん

俺は彼のコピペは反論などするに値しないと思ってるし、ゆえにもう読んでもいない。（その後内容が改善された訳じゃないんでしょ？）　コピペに執着し自分だけが正しいと思っている彼の反論にも耳を貸す必要は無いと思ってる。自分に向けられた汚い言葉くらいは打ち返してやるつもりだけどな。

やはり彼は「管理を管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の区別がついていないのだろう。これは俺が彼の態度を総括した言葉であり、彼の言葉尻をあげつらっている訳では当然ない。そこもまた彼は全然理解できていないから「誰がいつそんなことを言ったのか答えろ！」的な、的外れな反応をするしかない訳だ。あるいは、指摘されたことのバツの悪さに、どうにか話題を変えようとしているかだね。
自主管理の経験ゼロで、自分でも「別に自主管理の話をしたい訳ではない」みたいなことを言っていたぐらいだ。管理会社は必要悪だ、とでも思っているのか、これだけ悪しざまに攻撃しておきながら、ちゃっかり必要に応じて利用してやろうというスタンスに違いないんだが、それでいて業務発注者としての役割や「認識するべきこと」は全然解っていないんだよな。だから、会社としての粗利で業務成果を審査するかのような謎理論を展開し、管理会社の経費負担や合理化による利益追求は一切認めないと。そうやって歪んだ「発注者根性」を膨らませてしまった人物なのだろう。

管理会社は利益を追求するので、委託費と業務のバランスを発注者としてしっかり見極めないと損をすることがある。しかし、その「見極め」をすれば組合の管理業務自体が合理化され、組合員の負担は軽減される訳だよ。そしてその見極め自体は組合側の問題であり、ミスった時の責任も一定以上負うことになる。普通の人ならそれが解っている訳で、それを踏まえての「90%以上」が、管理会社への業務委託を選択しているのが現実。
だが、中にはこのスレのアンチ風情のように、目先の支出だけをあげつらって委託業者を全否定し、そもそもの業務委託の目的だとか、発注者としての事情を無視して、利己のために周りを巻き込もうとする迷惑なヤカラが時々現れる。俺はそこをこのスレをご覧の皆さんに知っていただきたいね。そりゃ「荒らし」呼ばわりもされるだろうがｗ

[2094: マンション管理士]

＞2091さん
＞↓これに反論できないんだろ?
以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

＞１、
＞マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。
管理受託費は、事務管理業務と、「点検業務・管理員業務・清掃業務など」の合計額である。
事務管理業務は、フロント業務と会計・出納・受付・緊急対応などに分かれている。
管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。

＞２、
＞それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

「管理費の３割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
「渡っている」のは、委託費なのか、管理会社の粗利なのか、委託している業務は何なのか、（ウラで取っているだろう）バックマージンを含むのか、これらを明確にせずに、ただ「３割渡っている」といっても、共感できない。
削減コンサルのホームページに記載されているのは、数例から十数例の成功例だけであり、しかも仕様変更があったかどうかは、具体的な記載がない。
受託数の何％で３割削減が出来たか不明なのに、全部成功するかの様に、過大に評価している。

＞３
＞管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

１.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは５０戸のマンションなら３万程度である。
フロント業務以外の業務費が節約できるか否かは、役員がどれだけ汗をかくで決まってくる。
その代償として
1.　マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
2.　マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
などのリスクを抱える。

マンション管理士が、裏でバックマージンを取らないという保証はどこにもない。
これらのリスクに対する対応策を十分検討した上で、管理会社との契約を打ち切るべきである。

むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。
但し、役員の負担は増える。

口座振替手数料については、大手管理会社がコストパフォーマンスが高い。
管理組合が単体で銀行に口座振替を依頼した場合、
最初に５万円
毎月２万円＋戸数×１１０円かかる。
管理会社が１００件の管理組合の口座振替を依頼しても
最初に５万円（１管理組合当たり５００円）
毎月２万円（１管理組合当たり２００円）＋戸数×１１０円で済む。
この辺りも知っておかないと、自主管理した時に思わぬ費用が発生することになる。

[2095: 匿名さん]

>>2094

>以下については、過去に書いたはずだけど、相変わらず同じことを言っているので、もう一度書いてみます。

書いただろじゃなくて、都合の悪いとこ、いつも無視して誤魔化しているだけだろ。

バックマージンや中間マージンのことが問題視されているんだよ。

そこを全く触れずに、関係のない明らかにされている取り分の事務管理費の説明で毎回誤魔化しているだけだろ。

委託管理費ではなく、管理組合が支払っている管理費全体な。

いつもコピペじゃなくて、あんたが都合の悪い中間マージンやバックマージンを
毎回無視してスルーしているだけだよ。

>管理会社の売り上げは、管理受託費が中心である。

勝手に定義ずけて都合の悪いバックマージンなどを無視して無駄な長文を展開。

いつもこのパターン。つまり、コピペには毎回、全く回答できていない。

>「管理費の３割程度は管理会社に渡っている」の意味は不明である。
「渡っている」のは、委託費なのか、

とぼけているだけ。委託費は支払われているもので、「渡っている」のは当たり前。
管理会社の利益に決まっている。

このように「利益」書くと、今度は管理会社自身の決算上の、純利益かと小学生のようにトぼけてくるからもう会話にならない。

>１.で書いたように、マンション管理士に依頼することにより節約できるのは５０戸のマンションなら３万程度である。

上記のようにバックマージンや中間マージンが全く加味されていないので意味のない文脈。



>1.　マンション管理士が、急病・急死などの場合、突然管理不能に」なる。
2.　マンション管理士や、組合役員が横領した場合、横領されたお金が返ってくる可能性は非常に低い。
などのリスクを抱える。

理事が変わって別のマンション管理士を探すだけw
マンション管理会社フロントも横領しまくりです。。

マンション管理士=業界人さん

はトボケ方まで全く同じ



>むしろ、管理会社に「会計・出納・受付・緊急対応」だけを依頼し、その他の事務管理業務をマンション管理士に依頼し、点検・工事は管理組合が発注するという方法が、より費用の節約になる。

これだけは概ね同意しよう。つまり思いっきり一部管理の形式だし、その合理性を認めちゃっているんだけどなw

口座振替手数料も何が言いたいかよくわからないが、

[2096: 業界人さん]

>>2094 マンション管理士さん

勝手に補足させていただくが、特に「３」に関してはアンチ君の悪質性が顕著なんだよね。
マンション管理士への利益誘導とまでは言わないが、通常の委託管理から「マンション管理士への依頼」にシフトすることで万事丸く収まる、的な御伽噺を吹聴している。貴方のご指摘通り、マンション管理士とて事業として管理組合から仕事を取る以上、利益は当然に追求する。ポッと出のペーパーライセンスならそもそも仕事自体を任せるに値しないけど、それなりに実力がある管理士なら各企業との人脈があるのが普通だ。誰がどう見たって、純粋に中立的立場にいる「実務能力のあるマンション管理士」なんて不自然だよね。もっと言えば、その人脈を活かして発注者に利益を齎すことこそが、管理組合の顧問として在るべきマンション管理士の姿だろう。そういう管理士が、彼が言うように「管理会社に委託するよりも安価で」「バックマージンも取らず」「個人的にではなく組織的に安定したサービスを提供できる」などという保証が一体どこにあるんだという話。アンチ君はそこんとこ全然触れようとしない。まあ、知らないから語れないだけだけどな。

貴方なら良くご存知だと思うんだが、マンション管理士なんて「業」としてはまだまだ怪しいものだろう。俺も一応この資格は持ってるし、貴方はHNにしているぐらいだから、あまり悪しざまには言いたくないが、法律上の独占業務が無いので、「マンション管理士事務所」を名乗ったところで建築士事務所のような法的な位置づけが無い。名称独占資格だから、流石にその名前を無資格で使うことは出来ないが、世の中にはそれゆえに「〇〇マンション管理事務所」だとか「××マンション管理サービス」みたいな名前を使って、無資格でコンサルづらしている業者が少なからずいるようだ。持ってる資格は精々が宅建と建築関連の民間資格程度でね。

俺は、ここにいるアンチ君ってその類だとほぼ確信してるよ。管理会社は商売敵、と言うより、管理会社が支えている商圏の中で、自身と管理会社とを顧客に比較させることによって、コバンザメみたいに上前を掠め取ろうという発想で商機を狙っている類だろうと。勝手な憶測なので「だと思う」と言うだけのことだが、たぶんそんなにズレてはいないだろう。彼が本当に管理組合目線で管理会社をやっつけてやろうと頑張っていて、それなりに実行力を持ち合わせているのなら、これだけ求められている中で「自ら手掛けた実例」を披露しないのはあまりにおかしい。我田引水のために、浅知恵を振り翳してライバルを蹴落とそうとしているだけの、実にくだらない取り組みに過ぎない。

いまリロードしたら、さっそく彼から貴方への返信が来てるね。
俺と貴方を同一人物だと言ってるｗ　そうでも言わなきゃ首も回るまい。貴方が丁寧に返信したことも、案の定何も解っていない様子だ。口座振替手数料の例も「よくわからない」だってさ。組織的対応が発注者にとってメリットのあることだという好例だというのにね…。

[2097: 匿名さん]

だから私は今度赴任する管理人に密かに期待したのです。
カイゼルひげなそれなりによかった。
彼を交代を4年前にしたのは私だが、
それを聞き入れて管理会社が動いたとは思えません。
他に色々な原因は考えられる。
それから20数年の年月が経過している。
管理方式を変更して10年しましたが、
１００％の完全自主管理がいかに難しいかを説明します。
しかし、改善をすれば節約は相当できます。

[2098: 匿名さん]

>>業界人さん

自己レスはいいよw

どこでタダでマンション管理士に依頼できると書いてあるんだ？
また他人の発言は捏造。

管理組合として出費の総額を抑えることが目的ということすらトボけたいんだな。

>そういう管理士が、彼が言うように「管理会社に委託するよりも安価で」「バックマージンも取らず」「個人的にではなく組織的に安定したサービスを提供できる」などという保証が一体どこにあるんだという話。

価格を見て普通は決めますよw 管理会社に委託するより高価でバックマージンを取る安定しないマンション管理士に契約するバカはどこにいるのかな？w

頭がどうかしていとしか言えない。。。


>管理会社は商売敵、と言うより、管理会社が支えている商圏の中で、自身と管理会社とを顧客に比較させることによって、コバンザメみたいに上前を掠め取ろうという発想で商機を狙っている類だろうと。

自分は管理会社側の人間だから、商売敵のマンション管理士には依頼しないでくれと言っちゃってることに気づかないらしい。。

結局、今回も嘘と誤魔化しと自作自演だけでコピペにすら全く反論できませんでしたと。

[2099: 匿名さん]

>俺も一応この資格は持ってるし、

やはり、業界人さんは単純に管理会社の社員で荒らしているだけみたいですね。

[2100: 匿名さん]

それにしても、ここまで自分の業界の存在意義を説明できないのも凄い。
よほど無駄な産業といえる。そりゃ、こんな中抜き産業ばかりだから日本が生産性上がらないわけだ。