ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[201: 匿名さん]

サービスに見合った対価を払って「金持ち喧嘩せず」
自主管理は精神的に貧乏くさいからイヤ
あのマンション管理会社に見てもらえんくらい貧乏な人が住んでるとか言われそう

[202: 匿名さん]

>>201

サービスに見合ってないから文句言うんだろ。

あのマンション管理会社が寄生してて管理費上げられて、維持費高いから売るに売れないとなったら終わりだよw

ってかなんでそんなに管理会社擁護したいの？

区分所有者の立場でない発言なら自分の立場くらいはっきりさせないと聞く価値ない。

[203: 匿名さん]

>>201

マンションの管理費の高さで金持ちアピール？

何言ってんだこいつw

[204: 匿名さん]

自主管理しているマンションの住民は可哀そうだ。
管理会社に管理を委託できないなんて寂しすぎる。
究極は自分たちで管理会社を管理できないから自主管理しなければ
被害者意識が働くんだろう。管理費の値上げをして管理会社にやってもらえよ。

[205: 匿名さん]

>>204

無駄な金は払うべきでないと言うだけ。

寂しいとか、頭大丈夫？

[206: 匿名さん]

>>204

まともなこといつも一切言えないんだから、もう書き込まない方がいいよ。
キミが書き込むたびに、ますます管理会社が不要な存在だと言うことが明白になってくるから。

[207: 匿名さん]

しかし自主管理のマンションに住みたいと思うの。
それが不思議でならない。
自主管理していたマンションの理事長の奥さんが会計担当を長年やって
いたけど、その支払額が月３０万円ぐらいだった。
そこは自主管理のマンションだった。
理事長も会計担当も長期にやったらだめ。
自主管理なら理事長に知識に波があるから簡単にはかわれないんだろう。

[208: 匿名さん]

そんな作り話なんてどうでもいいし。
ここはキミの落書き帳じゃないから。

[209: 匿名さん]

>>207

何が言いたい文章なのか意味がわからない。。物件の規模も内容もわからないし、
人にもの伝えれるの苦手なようだね。

[210: 匿名さん]

私の知り合いのマンションは自主管理にして月の維持費が２万円くらい安くなって、
おまけに管理人も常勤になったし、共用エリアも綺麗になった。月々の負担が減った分、利回りが向上して資産価値も上がったいいことずくめだった。何かあった時は基本的に管理人や顧問契約を結んだマンション管理士が対応してくれるし、いいことずくめ。早くやっておけばよかった。

[211: 匿名さん]

自主管理がいいとはねえ。
それ本音でいってるの。
全国のマンションのほとんどは管理会社に管理を委託してるんだけどねえ。

[212: 口コミ知りたいさん]

なんでそんなに管理会社に無駄なお金払いたいの？

[213: 匿名さん]

管理会社の社員にだって基本的人権があるし、愛する家庭もある。
合法的に資産を奪いやすいのが管理組合の巨額資産。
慈善事業でもあるまいし、別に管理組合を手助けする気持ちはさらさらない。
合法的なビジネスとしての土壌がそこに転がっているに過ぎない。
多くの管理組合がそこを許してくれている。
持ちつ持たれつかな。

[214: 匿名さん]

なんの話してるんだ？

[215: 匿名さん]

共存共栄

[216: 匿名さん]

話の内容が原始的。人間の感情を排除したAI管理が近い。

[217: 匿名さん]

マンションの管理組合も人権がある。
管理会社から大切な資産を守らなければならない。管理会社から自社の利益のための
管理の削減や値上げばかり受け入れていたら資産価値はどんどん低下する。
だから、管理会社を排除して直接契約で無駄を省いて、管理会社の無益な提案で管理費を無駄遣いしないようにしなければならない。管理費はあくまで管理会社の利益のためでなく、住民の利益になるように使わなければならない。

[218: 匿名さん]

>なんでそんなに管理会社に無駄なお金払いたいの？

単純に、無駄の定義だと思うよ。自主管理にして、時間を取られるくらいなら少しくらい高くてもまとめて管理してほしいという人が大半なだけだと思います。

月数千円高くても、自主管理より管理会社という人のほうが多いと思うよ

[219: 匿名さん]

自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は１５０００円。自主管理の平均は大体１００００円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月５０００円安くなる。

[220: 匿名さん]

管理費が１５，０００円。
タワーマンションでもない限り高すぎる。
管理人が１名ついて、通常清掃や定期清掃等をいれてもそんなにならない。
定期点検や小修繕費、光熱費等が全て包含されていてもね。
修繕積立金は別だよね。
自主管理であれば会計業務や出納業務はだれがするの。
突発的な補修工事は誰が業者を選んでだれが発注するの。

[221: 匿名さん]

自主管理なんて時代錯誤も甚だしい。
貧乏マンションは管理会社に管理を委託することはできないんだろう。
かわいそうといえば可哀そうだが、仕方ないよね。
そういう低レベルのマンションもあってもいいんじゃないかな。
お金がなければそれなりの生活をしなければならない。生活に余裕が出て
きたら普通のマンションを買い換えたらいいよ。それまでは辛抱してがんばれ！

[222: 匿名さん]

タワマンでなくても平均的な分譲ファミリータイプの平均は１５０００円程度。調べてごらん。突発な事案は自主管理だと理事長なり管理組合。そもそも突発なもの自体少ない。管理会社は
非日常的なものも、日常にあるかの如く嘘をついて、不当なピンハネ管理費を正当化する。そもそも管理員がいれば大体管理員が対応するから、突発な事案自体少ない。理事会にとっては、管理会社から報告受けるか、自主管理なら管理員から報告受けるかの差しかない。
会計業務などは月数万でマンション管理士に委託が可能。

[223: 匿名さん]

なんでそんなに、管理会社の擁護ばかりするの？

マンション変えろと言う前に自分の仕事変えたら？w

[224: 匿名さん]

いえね、自主管理するマンションは可哀そうだと思ったもんでね。
要はお金がないから自分たちで努力してやろうということだからね。
お金さえあれば自主管理という発想自体がおこらないし。
住民が可哀そうだよね。

[225: 匿名さん]

管理会社に何も知らずに掠め取られてるマンションの方がはるかに可哀想。そもそも戸建ては自主管理だしw

[226: 匿名さん]

感情論に訴えるしかできない擁護派は哀れ

[227: 匿名さん]

> 自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は１５０００円。自主管理の平均は大体１００００円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月５０００円安くなる。

自主管理のレベルにもよると思いますが、自主管理とはいえ、ふつうは、ある程度部分管理を委託する中間業者を使います。その場合、毎月5000円も安くはならないですけどね（ｗ
ほぼ完全な自主管理にすれば、5000円は安くなると思いますが、会計管理（入出金）、各種メンテナンス業者の手配（結果の管理）、住民トラブルの管理、総会の準備、長期修繕計画の見直し、修繕の手配などなど結構仕事ありますよ。

月5000円なら、管理会社に任せたいという人が、多数だと思いますけどね（ｗ

[228: 匿名さん]

中間業社使ってる時点で自主管理とは言いませんよ。貴方が言ってるのは管理会社に委託しながら一部、直接委託してると言う状況。項目上げて多めに見せてるけど、そういった問題の半分は管理会社に委託してようが理事会の対応が必要になる問題です。

そもそも管理会社のフロントですら1人につき１０数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

[229: 匿名さん]

>そもそも管理会社のフロントですら1人につき１０数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

別にフロント一人でやっているわけではなく、ただ窓口がフロントの1人というだけ。実際の業務は、管理会社内部の人がやっているよ。

1人でやっていると思っていたから、管理の委託費が高いと思っていたの？

[230: 匿名さん]

内部の話なのになんであなたが分かるの？

[231: 匿名さん]

自主管理のマンションには住みたくないと思っている人が殆どでしょう。
今時マンションの管理を自分たちだけでやっているなんて考えられない。
一緒になってやればいいでしょう。役割分担というのがありますから。
化石みたいな考え方をしている者もいるんですね。

[232: 匿名さん]

そんな戯言いいからなんで内部のことわかるの？

[233: 匿名さん]

マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。

[234: 匿名さん]

可哀そうな人。
貧乏人はそれなりのマンションに住めばいい。
管理会社に管理を委託するなんて高根の花。理想だね。

[235: 匿名さん]

>内部の話なのになんであなたが分かるの？

普通に一般的な会社の話だと思うけど。。。。。
個人でやっている会社でもないのに、むしろフロント1人で、やっていると思うほうが、すごいと思う。。。。

＞マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。

こう思っている時点で、自主管理したことないのもまるわかり。
会計業務だけでも片手間ではないよ。

[236: 匿名さん]

一般的な会社の話はしてなくて、マンション管理会社の話ですよ。フロントに担当物件があって、フロント以外にそのマンションに関する業務をしてる人間がいるとして、そういう事情をなんであんたが知ってるかを聞いてるんですが。だって間違いか嘘かもしれない。推測や想像はいいんで。

[237: 匿名さん]

>236

少なくとも1人ではないでしょ？総会でもマンション管理の資格持っている人が、別途参加する。見積もりをとっても管理会社の承認印に別の人ハンコもあるし。少なくとも1人じゃないということは明確だと思うけど。

とうか、フロントが、1人でやっているということも想像でしょ？むしろ無理がある想像だけど。

[238: 匿名さん]

フロントが複数棟あるのは報道もあるし、管理棟数と社員数から導き出せる。
別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。

なんの理由で擁護するの？

[239: 某管理員]

平成３０年度マンション総合調査結果（国土交通省）
平均管理費10,862円（駐車場使用料等からの充当額を除く）
管理事務を全て管理会社に委託：74.1％
管理事務を全て管理組合が行う：6.8％

このスレで一番疑問なのは、
本当に、自主管理のマンションに居住していて、
自主管理が良いと言っているのでしょうか。
私の勤務先の周辺でマンションは100近くあるけど、
自主管理マンション、聞いたことないのですが。

自主管理で上手く行っているなら、それに越したことはないわけ。
本当に自主管理で上手く行っている方に発言してもらいたい。

[240: 匿名さん]

自主管理のマンションはお金のないところ。
全国のマンションでみても殆ど自主管理でやっているところは殆どない。
お金がなければ自主管理しかない。
それを指摘されるのが嫌だから管理会社に搾取されるとかいって矛先を
かわそうとしているだけのこと。
マンションの住民で理事になったときに自分たちで全てやらなければならない
となったらみんな理事を拒否するよ。
お金で済む問題だから、マンション管理は管理会社に任せておけばいい。
少々高くてもそんなことはどうでもいい。たいした金額ではないし。

[241: 匿名さん]

修繕積立金を毎月５万円とか払っている訳ではないしね。
管理費に至っては月３万円ぐらい払っているのかな。
グレードの高いマンションであれば、それぐらいは払っているだろうが
そこはコンシェルジュやガードマン、管理員、清掃員等が常時いるしね。
施設もいろいろあるだろうし。

[242: 某管理員]

私の勤務地周辺のマンションで、
自主管理方式の所を検索すると、
数件ありました。
築：30～54年
戸数：12～53戸
管理員：なし

[243: 匿名さん]

>>239

論点がズレてるね。

まず、平均の管理費と言うのは投資用などワンルームも含めた金額です。平米単価で言うと200円くらいで、ファミリータイプで言うと14000ー15000円が平均。

しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

そもそも、現在、自主管理が多いか少ないかは問題ではない。管理会社使ってる管理組合が多いのは分譲マンション自体、管理会社と抱き合わせ販売で、リプレイスや契約解除がしにくく、管理会社のぼったくり価格に疑いを持ちにくい状況の結果にしかすぎない。

管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。

[244: 某管理員]

自主管理のマンションに居住していて、
コストも下がり、良い管理ができているなら、
他のマンションの管理費がファミリータイプで、
15,000円だろうが20,000円だろうが関係はないはず。
ご自身の居住しているマンションの話をしてくださいよ。

まず、自主管理のマンションに居住しているのか、
管理会社に委託しているマンションに居住しているのか、
はっきりさせてから発言してもらいたい。

[245: 匿名さん]

>>242

なんで調べておいて管理費書かないんですか?w
その条件と同じ条件の管理会社のマンションと値段比較してくださいよw

[246: 匿名さん]

>>244

何が言いたいんですか？
自主管理のマンションに住んでないと自主管理のマンションを勧めていけないと?

あなたは管理員なのだったら、管理会社の欠点は一切、指摘できないことになりますよ？

このスレはマンション管理会社と契約する意味はないというスレで意味があると
主張するならその根拠書いてくださいよ。もともと分譲マンション自体、抱き合わせで実質、管理組合が自主管理にするかの選択権持ちにくい建付けになっているのに、多くの人が使ってるからというのは全く根拠になりませんよ。

[247: 匿名さん]

そもそも管理会社にできて自主管理にするとできない業務などありません。
それぞれの業務の専門業者に直接頼むのが自主管理。
間接的に頼むのが委託管理方式。間接的なコストがわりにあってないケースが
多いから問題だということ。

今、管理会社は戸数の少ないマンションを切って戸数の大きいマンションを契約したがっている。これはどういうことかというと、戸数の多いマンションほど、管理会社に任せるのがコストパフォーマンスが悪いということ。

管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、これは戸数が大きくても小さくても業務量は比例しない。つまり、マンションによって同じような理事会支援業務に対し、30戸のマンションで年間100万円払ってるマンションがあれば、300戸クラスのタワマンなら年間1000万近い金額になってる可能性もある。実にバカらしい。

[248: 某管理員]

自主管理マンションには住んでいないわけね。
ご自分の住むマンションを自主管理に変更してから発言してください。
終わり。

[249: 匿名さん]

要するに自主管理のマンションは、築年数が古く、管理費等が少ない
マンションがやるんだね。
だから可哀そうといったんだけどね。

[250: ご近所さん]

一気に自主管理に移行するとなると、不安が先行し尻込みしてしまう。
未経験者の弱みでもある。
初体験となると誰でも怖いものです。
しかし、＞248さんみたいな方でも管理員は務まっている。
初体験による怖さを回避するには、専門業者によるサポートを受けながらの段階的な移行をお勧めしたい。
まず最初にやるのが
1、総会、理事会を管理会社抜きで進行させる。
2、会計処理を管理会社抜きで進行させる。
この2点を管理会社の力を借りずに、管理組合単独で運営させることです。
この2点さえ管理会社から独立していれば、管理会社による諸悪の根源からは守られることになります。
この2点を管理会社から独立させるために何が必要か、そこから検討すべきです。