ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2001: 匿名さん]

>>1994 匿名さん
分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。

[2002: 業界人さん]

>>1995 匿名さん

アンチ君さぁ（笑）
俺は君に無視されたところで黙るつもりは無いし、むしろ的外れな反論モドキなどしてくれない方が好都合よ。それとも、一緒にお手て繋いで俺に敵対する仲間が欲しいかね。理事長さんが現れたのが随分嬉しそうだな。これからも君の代わりに「実例」を披露してくれるといいね。君には出来ない芸当だから。

[2003: 匿名さん]

>>1990 匿名さん
私は管理組合がやる気があれば管理会社などは不要と思います。
かえって住民間のトラブルも増幅させられる危険性さえあります。
しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。
管理委託費を精査すると清掃費と管理人に対する費用の方が大きいことが解りましたので管理人に頼んで給料明細書をみさせてもらいました。
委託費では二倍以上の費用を支払っていました。
ついでに清掃員の給料の見させてもらいました。
その他特別清掃や設備や建物の点検費用等々を調査の結果各管理を管理会社の息のかかっていない専門業者に委託する方法を考えたわけです。
それ等を実現させるために管理人を組合雇用として私の指揮下に置いたら計画が実行しやすいと思いました。
幸い私のマンションの管理人は不動産関係の国家資格を保有して金融や会計等にもたけているようでした。
商売をやめて住み込んでいました。
この計画を実行しました。
乱筆、乱文、誤字、脱字、文法の過ちは大目に見てください。
おって追投稿をいたします。悪しからずご査収ください。

[2004: 匿名さん]

>>1992 匿名さん
悔しいの？アンチに回っても相手にならないもんね。ちなみにご近所さん、200円/㎡が100円/㎡になったのはぼったくってたから下がるとは言い切れないんだよ。管理会社は管理を失いたく無い条件のマンションなら単体赤字でも死守するんだよ。

[2005: 匿名さん]

>>1999 匿名さん
いつもそうだけど、具体的なケースを挙げろよ。
なぁ、JRの運賃は高いかと聞かれて答えられないだろ強いて言えばどっちもケースによるっていう馬鹿みたいな回答になるだろーが。

[2006: 業界人さん]

>>1993 匿名さん
＞ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は
＞記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。
＞くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ
＞ールではありません。

俺はその２つを同一視するようなことを言ったつもりはないけどね？
組合員から徴収する「管理費」と管理会社に支払う「業務委託費」が同じだと言うほど俺もバカではないのでご心配なきよう。
貴方が「管理費」のことしか書いていないことは正直あまり意識していなかったが、最初のご発言は『管理会社に余計な仕事をさせず、必要な仕事を的確にやらせることで管理費（貴方は「組合費」と記してはいたが）の無駄遣いを解消した」という経験談だと理解したので、委託費も相応に見直したのだと思っていた。委託費についてはこれから語るおつもりなのかも知れないが、管理費の見直しを「管理会社との関係性」を正常化することで達成したという話なら、ちゃんと受け止めているつもりだよ。

副理事長さんとの対立は、それ自体が目的化しないことを老婆心ながら祈るばかりだが、もしも本当に、そいつには管理会社と何等かの利害関係があって、組合を私物化してやろうという思惑があるのだとすれば、貴方は理事長として他の組合員も味方につけて闘うべきだろうな。組合の役員がマイノリティではいけないという理屈なんて無いのだから、誰かと意見が対立しているからという理由だけで解任など出来ない。貴方もそこは十分解っている上で「彼も同じマンションの住民だから」という言い回しをしている筈なのに、肝心のそれを聞いてる連中（特にアンチ君）は解っていないようだ。

それにしても、ここへきてアンチ君が「聞き役」に回ったのはつくづく傑作だよｗ
自分では答えられない「管理会社変更の具体的手法」とか「管理費（ホントは委託費の筈だけど）削減の知恵」とかを語ってくれそうな御仁が現れたのだから、まあ仕方ないかもね。
再度言うけど、理事長さんは下手に祀り上げられて自滅の道連れにされないようにご用心を。

あとね、これはもう言っても仕方ないことではあるが、あんたらそろそろ自分を他人に識別させる
最低限の配慮はしたらどうなの？って思うよ。　アンチ君だけでなく他の「匿名さん」もだ。
文脈から誰と誰がどういう筋道で会話しているのかはある程度解るが、限度というものがある。
アンチ君が言う「HNを使い分けてる連中」（そんなヤツが本当にいるのならだが）の方が
よっぽど人にものを伝える気遣いをしているんじゃないのかね？

[2007: 匿名さん]

>>1992 匿名さん
私のマンションの管理費等が駐車場使用料を別として100円/㎡が他のマンションに当てはまるかとは思いませんが。標準管理規約や管理会社やマンション管理士等の提唱する管理費等はあくまで標準であってその事例に従う必要はございません。
たしかに組合が真剣に取り組まないで管理会社やマンション管理士等の意見に任せていればこの金額では収まらないとは思っております。
このほかに日常の管理で発生する小修繕費等もバカになりません。
管理会社には収支の報告を月別と年間の二つを作成させました。
管理会社やマンション管理士等は組合が潤沢なお金を持っていたほうが委託費や顧問料等をいただきやすいからその方がいいのは当たり前です。

[2008: 匿名さん]

>>2006 業界人さん
御忠告ありがとうございました。

[2009: 匿名さん]

>誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願いいたします。
>乱筆、乱文、誤字、脱字、文法の過ちは大目に見てください。

元住込み管理員の１０９爺さん
作り話も大目に見るのですか？

[2010: 業界人さん]

>>2003 匿名さん
＞しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。

そこについて、アンチ君がどう反応するかは見ものだな。

住み込みで業務に専念してくれる管理員がいて、しかも資格持ちで知識も経験も豊富。マンション管理の実務だけでなく金の扱いにも長けていると。そしてそういう好条件を正しく評価し、的確に利用し成果に繋げられる優秀かつ公平な理事長さんがいれば、管理会社が企業として取っていた人件費を払う代わりに、清掃業務を専門業者に直接発注する方式に変えて、その人件費を直接的な支出にまで減額することができましたよと。…そういう話だわな？
いいじゃん。立派な「支出削減の実例」だし、丁寧に説明すれば他の組合での再現性もある。当然、与条件としてある「能力に長けたメンバー」の存在は不可欠ではあるが。

アンチ君はずっとそういう話を「言い出しっぺならしろよ」と言われ続けてる訳だよ。理事長さんが彼に助け舟を出してやるつもりで気前よく材料を提供してやってるのなら俺は止めないが、彼が調子に乗ってまた自分で考えなくなてｔしまうようではちょっとな。何にせよ、理事長さんの体験談とて管理会社には「頼るべきところは頼らざるを得ない」という要素はある訳だよね。むしろそこがより明確になったと言っても過言ではない。アンチ君にとってはさぞかし都合が悪かろうが、管理の実務や適正化に関する議論を具体的に進めていけば、結局は「マンション管理業者」というものを否定する方向にはならないということだよ。ズルをされたのならそのズルだけを正せばいい。

[2011: 匿名さん]

>>2010 業界人さん
ごもっともです。
ここは解りました。
日本語は難しいです。

誤字、脱字、文法との誤りは大目に見てください。
頭の悪い小生はいつも悩みの種です。頑張ります。

[2012: 匿名さん]

>>2011

業界人さんはひたすら人の発言は歪曲するしトンチンカンな指摘をする荒らし目的なので無視しましょう。
誤字脱字どころか、日本語が通じない人ですから。本職の管理会社の人もこんなバカに擁護されて迷惑でしょう。

>>2003

>管理委託費を精査すると清掃費と管理人に対する費用の方が大きいことが解りましたので管理人に頼んで給料明細書をみさせてもらいました。
委託費では二倍以上の費用を支払っていました。
ついでに清掃員の給料の見させてもらいました。

この辺は管理会社の常道手段ですよね。人件費が上がってるからと言いながら、実際支払っている賃金は最賃クラスですからね。要するに値上げの「口実」で実際には管理会社の儲け分で高くなっているだけです。


>その他特別清掃や設備や建物の点検費用等々を調査の結果各管理を管理会社の息のかかっていない専門業者に委託する方法を考えたわけです。

結局、そうなんですよね。管理会社経由だと安心と言いながら、その実、中抜きされて安い料金で請け負っているわけだから、外注先もモチベーションも質も上がりません。結局、外注先が受け取る金を少し上げて直接契約した方がwinwinです。

管理人も管理会社経由だと、管理組合は法律上、指示を出せませんし、ダメな管理人でも管理会社が変えてくれないと悪いまま。しかし直接契約なら管理組合がフレキシブルな運用が可能になるし、言葉は悪いけど使い勝手は格段に上がる。

>たしかに組合が真剣に取り組まないで管理会社やマンション管理士等の意見に任せていればこの金額では収まらないとは思っております。

そうなんですよね。結局何も知らない、何もしない、まかせっきりだと管理会社の営業の餌食になって管理費や修繕費を喰い尽くされて終わりです。でもこれが悲しいかな平均的なマンションの管理組合の現状です。

[2013: 業界人さん]

人の褌で相撲とりまくり。しかも独り相撲ときたｗ
何とも稚拙だな。無視するならしてくれて構わないと言ってるのに。
俺はもはやアンチ君の言葉を丁寧に復唱したり分析したりしてやる気は殆ど無いんだが、理事長さんの話は別だよ。彼の話を捻じ曲げて解釈はしていないし、当人もそこは良く解ってくださっているようだ。そもそも誤字脱字なんて大して問題にはしていない。わざわざ理事長職を引き受け、苦労して成し遂げた成果を安易にアンチごときに共有させてやる筋合いは無いだろと言ってるだけだ。

頑張って先人に擦り寄るのは結構。だが、どんな味方を得て取り繕ったところで「管理会社はボッタクリのピンハネ企業だ！」としか言わないカラッポな自分は誤魔化せまいよ。

[2014: 匿名さん]

>>2012 匿名さん 32分前
ご理解ありがとうございます。
でも、私はいくばくかの危惧を感じえません。
それは、資本主義経済はこの中間で各利害関係人が中間の利益を得ることによって分配で生活しているわけでわたしのしようとすることはこのシステムに逆らうことでこの業界からは追放されるのではないかとも思いました。
現にマンション管理士会の理事長等に相談したところが嫌見たらしく言葉を投げかけられて最後は管理士会の理事を辞めざるを得なくなりました。
しかし、私のマンションは経済的にゆとりのある組合員ばかりではありませんのでできるだけ資産の価値を高めておいてやることで何らかの都合で自分のマンションを売却したり賃貸に出したりしたときには少しでも有利な取引ができるようにしておくことは小生の老後の生活費の足しにもなると思って業界から嫌がられるのを覚悟で実行することにしました。
失礼します。至らぬところは大目にお願いいたします。

[2015: 匿名さん]

>>2014

マンション管理士の資格保有者の大半は管理会社勤務で管理組合とは利益相反の関係にあります。彼らにおもねれば、組合員の共有資産であるマンションの資産価値棄損に繋がります。

中間搾取が彼らの目的であり、管理会社のビジネスモデルです。
もともと一括請負ビジネスというのは利益相反になりやすく、建設業界では違法になっているほどですから。

>私のマンションは経済的にゆとりのある組合員ばかりではありませんのでできるだけ資産の価値を高めておいてやることで何らかの都合で自分のマンションを売却したり賃貸に出したりしたときには少しでも有利な取引ができるようにしておくことは小生の老後の生活費の足しにもなると思って業界から嫌がられるのを覚悟で実行することにしました。

管理費や修繕費が上がりすぎると、中古の検討者から敬遠されて資産価値は落ちます。資産価値維持のために、修繕費を上げる行為は実際には逆に作用してしまいますからね。

関わらないにこしたことはないのですが、

[2016: 業界人さん]

アンチ君、必死過ぎだろ・・・
そんなに理事長さんに取り入りたいかね。俺が見たところ本人は引き気味のようだが。

彼が「士会の理事を辞めざるを得なくなった」って言ってるのがどういうことなのか、君解ってないだろ？　君は管理会社不要論を唱える時はマンション管理士を頼りにするくせに、こういう時だけは「その大半は管理組合とは利益相反する」と平気で言うんだな。君がいざという時に頼るマンション管理士って一体どこにいるの？　管理会社に所属せず協力関係にも無くて、士会にも所属していないアウトロー的個人のマンション管理士？？　普通に探してマトモに仕事ができるそんなやつがいるのか？

まさか「私がそうです」とか言わんだろうなｗｗ

[2017: 口コミ知りたいさん]

ウちのマンションも管理会社が請求してくる管理員費と管理会社が募集している時給の差が倍近くあって嫌になる。。

[2018: 業界人さん]

>>2017 口コミ知りたいさん

いや～、俺も嫌になるよ。
自分が主担当の委託業務で計上されてる技術者単価と、実際に会社から貰ってる給与の違いを見るとなw

[2019: 匿名さん]

>>2012 匿名さん 11時間前
2012さん
築30年未満のマンションですが、引き渡し時からのいきさつを順を追って投稿してもよろしいでしょうか。
利用規約に反しないようにマンション名や細かいところは私なりにぼかしての投稿になりますが、
時々投稿が途絶えるときがありますが仕事の都合ですので大目に見てください。
文法や誤字脱字等も大目に見てください。以降よろしくお願いいたします。
マンションにお住いの区分所有者の方々のお住い方法や売却や賃貸等の取引に関してもお役に立てればと思っております。
マンションの資産価値の維持に努めたいと思います。
特にマンションの一室を投資物件として賃貸等で取引をされる個人投資家さんはマンション管理士と宅建士の勉強をされるといいと思います。

[2020: 区分所有者022]

>>2019 匿名さん
誰の許可も要らないと思いますよ。2012さんがスレ主でもないですし。

[2021: 匿名さん]

>>2019

もちろんです。物件や個人が特定されない範囲で参考になる経緯や管理会社の欺瞞体質など、読んで参考にしたいです。気長にお待ちしています。荒らしは気にせずで！

[2022: 業界人さん]

他者の実績に乗っかって自分のためにパクる気満々のアンチ君ｗ 本当に渡りに船という感じだな。
俺も興味あるよ。アンチ君が散々求められても例示できなかったサンプルが漸く出てくる。管理会社とはピンハネ体質のボッタクリ企業で、契約するメリットなど無いという主張が裏付けられるのか、拝見しようじゃないの。

[2023: 匿名さん]

昭和64年と言えばリーマンショックのころだと思いますが、
それから数年後を経過して高値のマンションにならされていたので
安いと思って購入しましたが今のマンションはもっとグレードのい
いマンションが当時より安くで売られているのを垣間見ますが本当
は立地とグレードの割には高値で買ったことになりそうです。
私は新築入居ですオール電化にひかれて購入しました。
セキュリティ上管理人は夫婦住み込みも気に入っていました。
新築時の購入者はほとんど外観だけに捕らわれて細かいところは気
になどしないで衝動的に購入して不満が募ります。
住み着いて28年目になります。今は理事長はしていません。
老後のために蓄えた資金を運用して生活費を賄っております。
私が最初の理事長を拝命したのは入居後4年で4期の理事長で任期は
1年再任は規約でできることになっています。
任期終了時にやり残した仕事がありましたので再任を願い出ました
が他の理事全員により断りの動議が出ましてやむなく1年で終わり
ました。
原因は規約やコンプライアンス等の違反者が多かったのでやかまし
くしたのが原因だとおもいます。おとなしく引き下がりました。
責任は自己の行動にあるのは理解しました。
しばらくマンションの管理状態をみながら次の順番を待つことにし
ました。理事会では確かに硬い私の規約の話は通用しませんでした。要領を身に着けないといけないと思いました。

ただ一つ退任に当たり住み込み管理人の言動や行い等がよくないの
で管理会社にはそれとはなしに交代の要請をしておきました。
同居人の妻が給料をもらいながら近くのスーパー等でアルバイトを
しているのをたまたま見てしまいました。
夫はアル中でカイゼルひげを蓄えて894風でマンション内の元理事
長や自治会関係の有力者と懇意にしてほとんど管理人業務をしてい
ないように見えた。マンションも汚くしていたのです。
マンション内に相当の反社的人物が出入りか居住しているように思
えた。
一例として一晩中エントランスは不良のたまり場で音楽を鳴らして
踊りだす始末でした。
きりがありませんので一応ここらへんで一服しましょう。

[2024: 匿名さん]

なんだかすごいマンションですね。。
マイペースで大丈夫です。

[2025: 販売関係者さん]

>>2024 匿名さん 6分前
現在はこれほどではありませんが
リーマンショック数年後のマンションの状態です。
今は外観的にはよくなりました。
管理会社も過去のことは知られたくないし、
メンツがありますから、
特に清掃や植栽の手入れ等見えるところは結構気を使
っています。

[2026: 業界人さん]

何だか、いきなり雲行きが怪しくなってきたな(^^;)
一見ちゃんとやってる風に見える普通の管理組合においても実は「ムダ」があり、組合員の意識を高めたり、役員が勇気を出して大ナタを振るうことで支出を削減できたよという話を期待してたんだが、どうやらそうではなく、元々たちの悪い管理員がいて、一部の組合役員や近隣住民と癒着し、マンションの共有財産たる共用部分の不適切使用を許し治安悪化を招いていた…という状況？　それを改善しましたという話がこれから始まるってことかい。

俺も色々な物件を見て来たつもりだが、そりゃだいぶ特殊な部類の話だな。ちゃんと「管理費や委託費の適性化」というテーマで着地できるのかね。心配！
まあ、引き続きどうぞ続けてくださいな。

[2027: 区分所有者022]

28年前なら住込み管理員はそんな感じの人も時々いましたよ。
男は営業のように役員と話してばかり、奥さんが清掃を担う、昭和の体質。当時は言う程特殊ではないですよ。

管理費からして団地型っぽいですね。

[2028: マンション管理士]

＞2027
＞管理費からして団地型っぽいですね。
私も団地管理組合ではないかと思います。
そうすると、棟管理組合と団地管理組合にそれぞれ理事長がいるわけですが、ほぼ自主管理に近い委託契約変更を、どうやって各棟管理組合を説得したのか興味があります。

理事長さんにお願いです。
委託契約変更時の、あなたの立場と、計画変更に至ったいきさつを書いてください。

それと、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのかも聞きたいです。

[2029: 購入経験者さん]

>>2028 マンション管理士 9分前
マンション管理士にしては可笑しな質問をしますね。
本物ならおかしい質問の内容を回答できますか。

[2030: マンション管理士]

>>2029 購入経験者さん
ま、理事長さんが、どう回答してくれるか待ちましょう。
そのあとで、なぜあのような質問をしたかお答えします。

[2031: 購入経験者さん]

>>2027 区分所有者022
遅くなりました。
仕事の整理が遅れました。
少し私のマンションの管理人夫婦及び業務内容を体験を交えて
説明いたします。
管理人は知己の住民や自治会長や町内会長等々のマンションや
町内の有力者と飲み会等で親睦を深め隠然たる勢力を保持して
いた。
住民や交代制の理事等も彼には反抗できずいうがままでした。
私はこのまま放置すると益々マンションが在れる思い留任を
して管理会社の変更と若しくは管理人の変更をしようと計画
しました。その計画が管理人に知れることになり仲良しの理
事を使って私の留任を阻止したと思います。
こういういきさつで私は退任するときに管理人の交代を担当
に要請したのです。
それから4年後の今の管理人に交代しました。つまり、
前管理人夫婦は足掛け7年間勤務したことになります。
管理会社も適正化法があと3か月後の施行に備えた人事異動と
みています。
新築時から7年後とはいえマンションは荒れ放題でした。
新任の管理人はそのしりぬぐいで悪戦苦闘をしているように
見えました。本日かここらへんで失礼いたします。

[2032: 業界人さん]

>>2028 マンション管理士さん

俺がフォローする筋合いではないが、「管理費からして団地型っぽいね」と言ってるのは、貴方が想定しているような複数棟併存の団地という意味ではなくて、いわゆる公営住宅や公団住宅のような前時代的な板状建物のことを指してるだけだと思うよ。平米単価で100円はタワマンや低層型物件としては流石に安すぎると。なので「私もそう感じました」と言いながら、貴方は全然違う話をしていると思われる。

[2033: 匿名さん]

荒らしには相手せずで

[2034: 匿名さん]

１０９爺さん
【「管理費等100円/㎡」について】
専有部分の面積を基礎とするのは「管理費」と「修繕積立金」ですから、１０９爺さんの言う「管理費等」とは、この二つを指していると思いますが、それぞれの金額を教えてください。

>>1973
>築30年だが管理費等は駐車場使用料は別にして100円以下/㎡で推移して大規模修繕費2回分を支払っても剰余金は豊富です。

>>1988
>管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれておりません。
>一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが、

>>2001
>分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。

>>2007
>私のマンションの管理費等が駐車場使用料を別として100円/㎡が他のマンションに当てはまるかとは思いませんが。

[2035: 匿名さん]

坪単価比較中さん
【「管理費の平均が２００円/平米」について】
「管理費」は、「管理費＋修繕積立金」のことでしょうか？
また、この金額が平均であるという理由（根拠）を教えてください。

>>1981　坪単価比較中さん
>それはそうと、平米１００円の管理費もすごいですね。
>平均は２００円とかなので、やはり合理化されたんですか？

>>1992　匿名さん
>管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
>しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。

[2036: 業界人さん]

誰が誰にどういう意図でツッコミくれてるのか全然わからんなｗ
相手の出足を払うことでしかものを言えないやつばっかりだ。

管理費の平均値ぐらい、国交省が統計データをとってるんだから検索すればすぐ解るだろうに。それが㎡あたり200円だと言われて、修繕積立金コミかと訊ける感覚もまあまあヤバいだろ。

相場が200円/㎡のところ100円/㎡に減らせたのであればスバラシイ合理化ですね、やっぱり普通の委託契約料はボッタ価格なんですね☆ってか。
眩暈がするなあ。管理費をケチる連中ってどうしてこんな幼稚なやつばっかりなんだろう？？

[2037: 2034・2035]

「平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）」より抜粋
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

＜２７（７）　管理費収入／月／㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）（その１）　完成年次別・総戸数規模別＞
【コメント】
本表は、月／㎡当たりの管理費の額（使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当額を除く）の分布と平均についてみたものである。
全体では、「100円超150円以下」が19.7％と最も多く、次いで「50円超100円以下」が11.8％となっている。月／㎡当たりの額の平均は154円である。

＜２７（７）　管理費収入／月／㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）（その２）　形態別・地域別・都市圏別＞
【コメント】
形態別では、月／㎡当たりの管理費の額（使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当額を除く）の平均は、単棟型が148円、団地型が141円となっている。

[2038: 購入経験者さん]

私は管理費等を100円/㎡で一度の値上げはしたが値下げをしたとは言ってはおりません。
戸数が1000を超えるマンションで管理費等に加えて諸施設の使用料（特に駐車場使用料）を合計すると小型マンションよりははるかに恵
まれております。
この大型マンションで30年近く組合員負担の割合を最小限に抑えてきた過去の役員の功績と管理会社の協力には感謝しなければいけないで
しょう。
しかも剰余金は大規模修繕費を賄ってきました。
今後二度目の費用も蓄えられております。
おいおいその話をいたします。
今は適正化法施行以前の管理人との関係を話しています。

[2039: 匿名さん]

ありがとうございます。荒らしは、荒らす目的であえて頓珍漢なこと言ってるだけなので、気にされずでお願いします。　

[2040: マンション管理士]

＞管理費からして団地型っぽいですね。
＞2032 業界人さん
なるほど、そういう意味だったのですね。
１０００戸→複数棟→棟管理組合と団地管理組合の２重構造→管理会社変更が難しい。
これを、どう克服したのか興味がありましたので、「団地型」を団地管理組合と解釈しました。

＞2031 購入経験者さん
あなたが理事長さんだったのですね。
そして、管理会社を変更したのではないのですね。
＞2029に回答します。

３０年前の建物という事から考えて、建物は１１階建てではないでしょうか。
そうすると、１０００戸を一つの建物では難しいと思います。

敷地が共有だとすると、一つの敷地に複数の建物があり、団地管理組合が成立します。
それぞれの棟に管理組合が成立し、その理事長他役員が理事となって、団地管理組合を構成します。

理事長さんは、棟の管理組合理事長であり、団地管理組合でも理事長だったのでしょう。
そうでなければ、この改革はできなかったと思います。
（後で、投稿を読み直してみると、管理会社を変更したとは、書いていませんね。）
そうであっても、各棟の代表である団地管理組合の理事さんたちの過半数の賛同（各管理組合の総会決議）を得るのは難しかったと思います。
恐らく、管理会社は団地管理組合で決定するという、団地管理規約があったと思いますが、管理委託契約を大きく変更する（特に、管理員さんを団地管理組合で雇用するという部分は）各棟の理事さんたちも、自分達だけで決定することはできません。
各棟の総会で承認を得る必要があるはずですが、それを理事長さんの任期中にどの様に実施したのか興味あります。
再任を得て複数年かけて成功したのでしょうか。

＞2003で
＞しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。
この部分をどう解決したのでしょう。
恐らく、管理会社にこの部分だけ委託したのではないかと思いますが。
＞幸い私のマンションの管理人は不動産関係の国家資格を保有して金融や会計等にもたけているようでした。
もしかしたら、口座振替を収納代行会社に委託して、残りの会計業務（支払い・決算書作成・督促など）は管理員さんがしたのかも知れません。
それでも、大変なのです。
収納代行会社に送る管理費等の引落データは、管理人さんが作れたのでしょうか。

一般的には、各棟管理組合に管理費会計と積立金会計が必要で、その金額は棟毎に違うのが普通です。
その場合、清掃、団地共用部分の管理など団地管理組合でするべき管理のみを、団地管理組合が行い、各棟の管理は棟管理組合が行います。

理事長さんの話の中では、棟毎に管理費が違うという感じがしなかったので、又一部の会計・出納業務を管理組合がしている感じがしたので、管理費を統一し、団地管理組合で、各棟の管理も含めて、通常の管理を行っていたのではないかと想像しました。

以上の様に想像して、＞2028の質問になりました。

改めてお聞きします。
団地管理組合ですか。
もし、そうなら、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのですか。

[2041: 購入経験者さん]

少し時間がありますのお話します。
理事留任を阻止されてから私はパートでもいいがどこかのマンションの管理人と警備員の仕事を求めたが身体検査に引っ掛かり使ってはくれませんでした。
分譲マンションの管理人は結構希望者が多くて競争率は高いように思いました。
何かしないと思って考えていた。
将来の不安を抱いてふと預金通帳を開くと年金だけでな足りず生活費や交際費を差し引くと収支が毎月10万円くらい減っていた。
盆や正月になると孫のお年玉等もいるし、あと20年夫婦生きるとすると心細い残金になります。
細々とした内職で少しでも生活費の足しにしました。
何もすることはないがマンション内を歩いていると管理室周辺には住民が絶えず出入りして忙しそうではあるが何を話しているかはわかりませんがメンバーは自治会長や理事長経験者や町の議員と言ったメンバーでした。
管理人はイケメンで奥様方にはかなり人気があるようでした。
私の女女布房もそのたぐいみたいでした。
カイゼルひげを生やして威風堂々と大声で周囲の人に下知する姿はどこかのお偉いさんみたいにホウフツとさせるのでしょう。
しかし、マンションは汚く暗く住民同士もすれ違ってもあいさつみしない。
私はこのマンションをどうにかしないと思って理事長になり理事会で改革を提案したがことごとく廃案にされ1年間は何一つ仕事らしい仕事はしていなかった。
しかし、1000戸超のマンションで時期理事が回ってくる日はもう来ないとお思っていました。あきらめて総会にも出たくなく議案書も読む気がしませんでした。
駐車場を歩いていると異臭がするのでマンホールをみたら汚物があふれてマンホールが開いていた。
部屋内が騒いであるので近よるとトイレから汚水があふれていた。
二階の部屋でした。
坦当に聞くと個人情報で言えません、の返答でした。
私がみていてこのマンションは構造的にも内部的のも管理の在り方等を含めて何らかの大きな欠点があるようには思っていました。
休日になると住人のに退去や入居もあわただしく、全体の動きが不信感の募るような動きです。
大型マンションだから色々あっても不思議ではないとは思いますが、他のマンションはどんなものかは知りません。
マンションも大型で1４階建て12棟の連坦棟で建物の中心には管理棟があり、サウナ室やゴルフレンジやアスレチックルームやマージャンやビリヤード等の出来る交際室等やクリニック等の建物が建っていて外部から見ると羨ましい限りのマンションです。
管理人の交代の動きも何もなく時間は過ぎていきました。
仕事が来ましたのでここらへんで失礼します。
例のように乱文、乱室筆、誤字、脱字等は大目に願います。

[2042: 匿名さん]

この文章を書いた人に、総戸数1000戸のマンションの理事長になって欲しいと思う人っているのかな…。誤字脱字は大目にみてもいいけど、せめて投稿した後で読み返すぐらいのことはしたら？と思う。「担当者」をずっと「坦当者」と打ち続けてるが、どうしたらそんな変換ミスになるの？？？

[2043: 匿名さん]

この掲示板で多くのスレに出没している１０９爺さんです。
超有名人ですよ。

[2044: マンション管理士]

＞マンションも大型で1４階建て12棟の連坦棟で建物の中心には管理棟があり

と、すると、登記は１つの建物で、管理組合も１つですね。
これだけ大きな連坦棟は、初めて知りました。
私の認識不足です。

元々、ローコストマンションで、組合員負担の割合を最小限に抑えてきた過去の役員の功績と管理会社の協力には感謝しているのですから、管理費削減の話ではなさそうです。

スレ主さん。
理事長さんは、こう言っていますが。
管理会社不要論とは、真逆の話になりましたね。

[2045: 匿名さん]

ーコーヒーブレイクー
【豆知識】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%EF%BC%98%EF%BC%99%EF...

[2046: 業界人さん]

>>2038 購入経験者さん
＞今は適正化法施行以前の管理人との関係を話しています。

つまり20年以上前のことかい。随分と昔の話なんだね。
だいぶ行儀の悪い管理人だったようだが、そういうヤカラを排除したことが「管理費の適性化」の実例として語られるのだとしたら、俺は正直あんまり興味ないかも。アンチ君が散々言ってた外注費にマージンが隠れてるよとか、多数物件の兼務によって対応が薄くなるとかいう話とは全然関係無さそうだし。普通に管理会社に対し正面切って問題にして「あいつにちゃんと仕事をさせるか、さもなくば担当を替えろ」と言えば済んだ話では？

管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業で、契約の仕方を見直せば簡単に１割や２割の値下げが出来るんじゃなかったのかね？　それが広く認められるようになるような話を、アンチ君でも理事長さんでもどっちでもいいから聞かせてくれよ。委託費をいじらず管理費を値下げするだけなら組合内だけで処理できる問題だろ？　管理会社の体質なんて関係ないじゃんか。

俺のツッコミごときでスレが荒れるなら存分に荒れればいいさ。実際の総会でも俺みたいなやつがいるかも知れんよ。仕切る側が正論でそいつを抑えることができなければ、暴れている方が正しいということにもなり得る。

何だか、結局矮小な話になりそうだな。自己実現のためか暇な老後を有意義にするためなのか、あるいは役員報酬でも期待していたのか知らんけども、年寄りのささやかな武勇伝に終わるようでは残念だぞ。「管理会社はボッタクリだから利用するメリットなどない」という主張の裏付けと、実際に関係を解消し、あるいは正常化させた方法論と成果についての話を。よろしく！！

[2047: 業界人さん]

>>2045 匿名さん
カイゼル髭が目印ってことか・・・・・・

[2048: 購入経験者さん]

カイゼルひげの管理人の件はここらへんでおしまいにしましょう。
私の希望は叶えらることなく月日は経過しました。
適正化法の件を聞き本屋で関係する本を仕入れて暇なので勉強をしました。
平成12年の10月の試験に向けての準備をしました。
今日は悪い頭を使いましたので疲れましたのでこれで終わりにします。

[2049: 業界人さん]

素行が悪い管理員を罷免しました、という話に過ぎないなら、管理会社はボッタクリである云々の話とは直接関係ない。自ら理事職を引き受けて荒廃した共用部分を浄化しましたとか、多少強硬手段ではあっても組合員の意識改革を決行しましたとかいう話なら、それ自体は広く言い伝える一定の価値はあるとは思うが、どうもそういう気も無いみたい。適正化法の勉強をしたきっかけも「暇だったから」と言ってるようではね。通常、管理組合の理事なんて態々やりたがる者など稀だと言うのに、理事を続投する意向を示したにもかかわらず他の組合員から全否定されたってのは相当なことだわな。それを全て「他の連中に問題があるせいで」と言う訳にはいくまい。

理事長さん（今は「購入経験者さん」か）の昔話は、管理会社との関係を断ち切ったり、歪んだ契約内容を是正させたとかいう話ではなく、見た目と素行を個人的に苦々しく思っていた管理員を閉め出した（そこまでは結局語られないようだが）という話に過ぎなかった訳だ。アンチ君はさぞかし残念だろうな。味方に引き込んで自分の代わりに「管理会社不要論」を実証してくれると思っていただろうに。実際、急に黙り込んじゃったよｗ

[2050: 購入経験者さん]

なかなか空き時間がなくて投稿が遅れまして申し訳ございません。
普通のマンションは普通の管理をしていさえすれば、
そんなに早く汚くなったり漏水事故等は7年くらいではおこらない
と思います。
外壁は青カビが目立ち、駐輪場は壊れた自転車や不法駐輪であふれ、
不法駐車や機械式駐車場のトラブルで毎日のように警報の音が聞こ
えていました。
そういう状況下で掲示板に管理人の交代の連絡が掲示されました。
私が理事長を退任した4年後の事です。
年月の経過からして私の要求を管理会社が聞き入れたとは思いませ
んが、一応よかったと思いました。
こういういきさつが私のマンションの引き渡し時から7年を経過し
たある日の出来事でした。本日はここらへんで失礼いたします。