ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1982: 匿名さん]

>>1981 坪単価比較中さん 8時間前
戸数が１０００戸超ですから駐車場使用料が
貢献してくらます。
駐車場使用料を無料の意見はありましたが死守しました。

[1983: 匿名さん]

>>1981 坪単価比較中さん
住民との対応は私の主義主張が実現すれば組合員
の為には大きな貢献になることに自信がありまし
たので反対者に対する対応も自信をもって主張し
ました。一歩もゆずりませんでした。
身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に
は管理人の知恵を拝借しました。

[1984: 業界人さん]

新キャラの登場でスレの空気がちょっとだけ変わったね。
ただ、アンチ君の無駄に長いコピペと違って有意義な情報ではあると思うが、「管理業務の適正化」の手段という点では、個人的には手離しで評価できるやり方とは言えんなあ。

>>1977
＞しかし、副理事長はなんで管理会社側に立つんですかね。

管理会社側に立った訳じゃなくて、理事長が就任後さっそく独断で理事会の仕切り方を決めてしまったことに対して異議を示したということじゃないのかね。俺に言わせりゃ至極当然の反応だ。管理会社主導で理事会を進められることで、個々の出席役員が自由に議論できないとか、説明されるべきことが正しく説明されないとかいう状況があったのだとすれば、「改革の火蓋」と称するように多少の強行手段もやむなしだったのかなとは思うけど、それを全ての役員（ひいては全ての組合員）が望んでいるとは限らず、逆に組合員ではない中立的立場である管理会社が出席することを重要視していた役員だって普通にいた筈だ。例えば何らかの業務委託をする際、技術的なことは管理会社や管理員の意見を求めたいのに（その意見が正しいかどうかを議論することも含め）、理事長が一方的にそれを無効化しまっては揉めることもあるだろうと俺は感じたよ。以後の理事会が紛糾したということは、その理事長の振る舞いが他の役員から問題視され、物議を醸したということでもある。結果的に良い方向で納まったのであれば「正しかった」と言えても、決してフェアではないショック療法的なやり方だったという前提で話さないと余計な誤解を招くだろうね。理事長さんの武勇伝としては面白くとも、これこそ管理費削減やリプレイスの好例だみたいに語られると正直違和感ありまくり。アンチ君がアホみたいに喜んで飛びついて来そうでもあるし。

都市部のマンションでは、駐車場使用料は元々無料だなんてことはない。無料という現実的選択肢があった中で、敢えて有料とすることができたのだとすれば、管理費収支を改善させた事例としてはかなりレアな部類だろう。見直し後は管理費の㎡単価が100円で回ってるという話には、そういう恵まれた背景があるからだという説明がきちんとされることを望むよ。削減コンサルとやらに金を払い、名も無き管理士を顧問に据えれば万事解決、みたいなデマが広まらないためにもな。

[1985: 匿名さん]

>>1983

>身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に
は管理人の知恵を拝借しました。

こんなことあるんですか?
まあ1000戸ってそれだけで億単位の予算の莫大な利権ですから
管理会社が死守したい気持ちは分かりますが。管理費100円/平米にした時の経緯など
差し支えない範囲で知りたいです！

[1986: 匿名さん]

>>1984 業界人さん 9時間前
説明不足で申し訳ございません。
その件については理事会の席上事細かく理事の面々に
説明したところ副理事長を残して他の理事は理解して
いただき賛成を得ました。その席上で管理会社変更及
び管理方式の変更案の議題の説明書を理事長名義で書
面を交付して説明をいたしましたところ副理事長以外
は全員賛成してくれました。
一応私の主義主張は認めてもらえそうでした。
勿論規約にあります理事会の成立要件を確認しての採
決です。。一応ここまでの説明をいたします。
投稿は議案書や議事録よりも難しいですので誤字脱字
は大目に見てください。

[1987: 匿名さん]

>>1986

業界人さんは合理化反対、管理会社徹底擁護の荒らしなんで気にされなくていいと思います。

[1988: 匿名さん]

>>1981 坪単価比較中さん
管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれており
ません。
一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管
理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、
専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使
用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練
習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが
、
会計報告では管理費会計では駐車場使用料を修繕積立金
会計にしていましたので、
私の代で管理費会計を一般会計として各項目に分けて整理。
駐車場使用料は別の会計処理にして修繕積立金を特別会
計に名称を変更しました。
従いまして、会計処理としては一般会計・特別会計・駐
車場会計としました。
今後のために頭の整理のために記載して投稿しました。
誤字脱字及び文法処理の誤りは大目に見てください。

[1989: 匿名さん]

>>1987 匿名さん
ありがとうございます。
大型マンションで人口だけでも4千人超ではないかと思い
ますので総会でさえも脅しみたいな発言等に会いました。
その時は議題と大きくはなれた発言については時間の都
合上無視していたら、あなたは理事長としての素質に欠
ける等の発言が多かった割には私の意見は多数決で採択
されました。
管理会社などは大手ですが普通は出席しないのに課長や
他の数人の社員が同席するようになりました。
坦当の退席の命令が効いたみたいです
。勿論総会も重説と会計報告と管理会社等への説明発言
が終了後に退席としました。
退席時は副理事長のシンパが退席拒否の発言を繰り返し
ますが他の組合員が抑えてくれました。

[1990: 匿名さん]

>>1989

副理事長は何者なんですかね。副理事長の適性がなければ、互選で選ばれるのと同様、理事会の過半数で解任できると思います。

管理会社も課長が出席したとなれば、相当気にかけているのでしょう。やはり動くかねが違いますからね。

とにかく、管理会社の人間のいない場所で理事会の意見集約が必要ですね。その副理事長を省いて、残りの理事で意見をまとめて、議案にするのがいいと思います。また総会では、集計も管理組合主導がいいと思います。管理会社に任せると、不正が起きるかもしれません。

いずれにせよ、平米で１００円って、平均が２００円くらいなので、その価格でも維持できるというのは、いかに管理会社が中抜きやピンハネをしていたか、ということになりますね。

[1991: 業界人さん]

>>1986 匿名さん
補足をどうも。
理事会での決め事は「成立要件」ではなく、あくまで「可決要件」を満たしていることが求められる筈だけど、欠席理事はいなかったか、いても採決に際してきちんと説明は果たしたのだと解釈して良いのかな？
総会で動議をかけるのとは違って、理事会なら出席理事の間で急遽発案したことを協議することは規約でも妨げられてはいないと。別にそれがルール違反だとは思わないし、ケチをつけたくて言った訳でもないが、俺はその「その場での説明」を要することである以上、やはり理事会の開催前に私製の議案書ぐらいは用意して、招集を掛ける時に配布・説明するぐらいのことはしても良かったんじゃないかと思ったよ。正しいことを正攻法でやるのだから。管理会社に何らか察知されたところで理事会当日に妨害されるようなことでもない。副理事長に（管理会社に対する）特別な思惑があったかどうかは貴方の説明では判らないが、結果的に多数決で潰さなければならないような相手なら、猶更事前の根回しをしないと些か乱暴だと俺は思う。まあ、結果オーライだったのは何よりだね。

貴方の貴重な経験談をこれ幸いと嗅ぎつけたアンチ君が、さっそくチョロチョロしているようだ（笑）委託費見直しのために行動した経験の無い彼にとって、ここで貴方が出した材料は自己弁護のために大いに役立つと思っているんだろう。貴方が合理的かつ厳しく委託費の見直しをしたことは解るし、それが本来正しい意味での「適正化」だと俺は思ってるけど、アンチ君がここで唱えていることはそうではない。くれぐれも褌を無断借用されないように、貴方の方法論をアンチ君に利用されないように気をつけるんだね。

[1992: 匿名さん]

管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。

1989さんも「管理費」について説明しているのに、業界人さんが、頑なに「委託費」という言い方に変えて言ってる時点で、まだバックマージンの存在を隠したいんだね。人の発言まで平気で捏造する人の書き込みなんて読む価値ないよ。

[1993: 匿名さん]

副理事長については他の理事からは解任できるのではと
の意見はあります。
しかし彼も同じマンションの住民ですのでこのままでよ
いと思います。
そのうち対決姿勢は明らかになりますのでその時に考え
ます。
ただし理事会の案に対する議事録には書記が他の理事と
協力して私と副理事長や理事及び幹事の意見等を肝心な
箇所は記録することにしていました
。ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は
記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。
くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ
ールではありません。
誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願
いいたします。

[1994: 匿名さん]

>>1993 匿名さん
意見が対立するからと、解任しなかったのはいいですね。自分と異なるものを排除するようであれば中立の人が反対に流れる事も考えられますし。

参考に教えて頂きたいのですが、管理費は元々はいくらだったのでしょうか？

[1995: 匿名さん]

>>1922

業界人さんが書き込む目的は議論ではなく、荒らすことです。もうお相手は無用です。
HNを変えて同様のことを書き込むでしょうが、無視しましょう。

いずれにせよ、営業マンである、管理会社を極力排除しないと、営業により、管理費が餌食になってしまいますね。

管理会社変更や管理費削減の知恵などあれば拝聴したいです。

[1996: 匿名さん]

>>1995 匿名さん
常に担当がいるのは望ましくないと思いますが、管理会社を極力排除する必要性までは感じないですね。

他マンションの事例等は担当から聞けるでしょうし、管理員と密にコミュニケーションを取っているのも担当です。

[1997: 匿名さん]

管理会社が不利になる事例を教えてくれる管理会社がいるんですか？w
あの物件は、管理会社を経由して外注先依頼するのではなく管理組合から直発注で管理費削減に成功しました、なんて言わないと思いますよ。　

[1998: 匿名さん]

>>1997 匿名さん
管理費の削減について直発注のデメリットは聞けますよ？継続させるために悪い事例も聞けるでしょう。
不利な事例ではなく有利な事例も聞くのは普通の事だと思います。単純に費用が削減されるだけならいいですが、そんな話ではありませんから。

[1999: 匿名さん]

管理会社は自社の利益が減ることに繋がるアドバイスをするんですか？しないんですか？

[2000: 匿名さん]

>>1999 匿名さん
さあ？

[2001: 匿名さん]

>>1994 匿名さん
分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。

[2002: 業界人さん]

>>1995 匿名さん

アンチ君さぁ（笑）
俺は君に無視されたところで黙るつもりは無いし、むしろ的外れな反論モドキなどしてくれない方が好都合よ。それとも、一緒にお手て繋いで俺に敵対する仲間が欲しいかね。理事長さんが現れたのが随分嬉しそうだな。これからも君の代わりに「実例」を披露してくれるといいね。君には出来ない芸当だから。

[2003: 匿名さん]

>>1990 匿名さん
私は管理組合がやる気があれば管理会社などは不要と思います。
かえって住民間のトラブルも増幅させられる危険性さえあります。
しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。
管理委託費を精査すると清掃費と管理人に対する費用の方が大きいことが解りましたので管理人に頼んで給料明細書をみさせてもらいました。
委託費では二倍以上の費用を支払っていました。
ついでに清掃員の給料の見させてもらいました。
その他特別清掃や設備や建物の点検費用等々を調査の結果各管理を管理会社の息のかかっていない専門業者に委託する方法を考えたわけです。
それ等を実現させるために管理人を組合雇用として私の指揮下に置いたら計画が実行しやすいと思いました。
幸い私のマンションの管理人は不動産関係の国家資格を保有して金融や会計等にもたけているようでした。
商売をやめて住み込んでいました。
この計画を実行しました。
乱筆、乱文、誤字、脱字、文法の過ちは大目に見てください。
おって追投稿をいたします。悪しからずご査収ください。

[2004: 匿名さん]

>>1992 匿名さん
悔しいの？アンチに回っても相手にならないもんね。ちなみにご近所さん、200円/㎡が100円/㎡になったのはぼったくってたから下がるとは言い切れないんだよ。管理会社は管理を失いたく無い条件のマンションなら単体赤字でも死守するんだよ。

[2005: 匿名さん]

>>1999 匿名さん
いつもそうだけど、具体的なケースを挙げろよ。
なぁ、JRの運賃は高いかと聞かれて答えられないだろ強いて言えばどっちもケースによるっていう馬鹿みたいな回答になるだろーが。

[2006: 業界人さん]

>>1993 匿名さん
＞ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は
＞記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。
＞くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ
＞ールではありません。

俺はその２つを同一視するようなことを言ったつもりはないけどね？
組合員から徴収する「管理費」と管理会社に支払う「業務委託費」が同じだと言うほど俺もバカではないのでご心配なきよう。
貴方が「管理費」のことしか書いていないことは正直あまり意識していなかったが、最初のご発言は『管理会社に余計な仕事をさせず、必要な仕事を的確にやらせることで管理費（貴方は「組合費」と記してはいたが）の無駄遣いを解消した」という経験談だと理解したので、委託費も相応に見直したのだと思っていた。委託費についてはこれから語るおつもりなのかも知れないが、管理費の見直しを「管理会社との関係性」を正常化することで達成したという話なら、ちゃんと受け止めているつもりだよ。

副理事長さんとの対立は、それ自体が目的化しないことを老婆心ながら祈るばかりだが、もしも本当に、そいつには管理会社と何等かの利害関係があって、組合を私物化してやろうという思惑があるのだとすれば、貴方は理事長として他の組合員も味方につけて闘うべきだろうな。組合の役員がマイノリティではいけないという理屈なんて無いのだから、誰かと意見が対立しているからという理由だけで解任など出来ない。貴方もそこは十分解っている上で「彼も同じマンションの住民だから」という言い回しをしている筈なのに、肝心のそれを聞いてる連中（特にアンチ君）は解っていないようだ。

それにしても、ここへきてアンチ君が「聞き役」に回ったのはつくづく傑作だよｗ
自分では答えられない「管理会社変更の具体的手法」とか「管理費（ホントは委託費の筈だけど）削減の知恵」とかを語ってくれそうな御仁が現れたのだから、まあ仕方ないかもね。
再度言うけど、理事長さんは下手に祀り上げられて自滅の道連れにされないようにご用心を。

あとね、これはもう言っても仕方ないことではあるが、あんたらそろそろ自分を他人に識別させる
最低限の配慮はしたらどうなの？って思うよ。　アンチ君だけでなく他の「匿名さん」もだ。
文脈から誰と誰がどういう筋道で会話しているのかはある程度解るが、限度というものがある。
アンチ君が言う「HNを使い分けてる連中」（そんなヤツが本当にいるのならだが）の方が
よっぽど人にものを伝える気遣いをしているんじゃないのかね？

[2007: 匿名さん]

>>1992 匿名さん
私のマンションの管理費等が駐車場使用料を別として100円/㎡が他のマンションに当てはまるかとは思いませんが。標準管理規約や管理会社やマンション管理士等の提唱する管理費等はあくまで標準であってその事例に従う必要はございません。
たしかに組合が真剣に取り組まないで管理会社やマンション管理士等の意見に任せていればこの金額では収まらないとは思っております。
このほかに日常の管理で発生する小修繕費等もバカになりません。
管理会社には収支の報告を月別と年間の二つを作成させました。
管理会社やマンション管理士等は組合が潤沢なお金を持っていたほうが委託費や顧問料等をいただきやすいからその方がいいのは当たり前です。

[2008: 匿名さん]

>>2006 業界人さん
御忠告ありがとうございました。

[2009: 匿名さん]

>誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願いいたします。
>乱筆、乱文、誤字、脱字、文法の過ちは大目に見てください。

元住込み管理員の１０９爺さん
作り話も大目に見るのですか？

[2010: 業界人さん]

>>2003 匿名さん
＞しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。

そこについて、アンチ君がどう反応するかは見ものだな。

住み込みで業務に専念してくれる管理員がいて、しかも資格持ちで知識も経験も豊富。マンション管理の実務だけでなく金の扱いにも長けていると。そしてそういう好条件を正しく評価し、的確に利用し成果に繋げられる優秀かつ公平な理事長さんがいれば、管理会社が企業として取っていた人件費を払う代わりに、清掃業務を専門業者に直接発注する方式に変えて、その人件費を直接的な支出にまで減額することができましたよと。…そういう話だわな？
いいじゃん。立派な「支出削減の実例」だし、丁寧に説明すれば他の組合での再現性もある。当然、与条件としてある「能力に長けたメンバー」の存在は不可欠ではあるが。

アンチ君はずっとそういう話を「言い出しっぺならしろよ」と言われ続けてる訳だよ。理事長さんが彼に助け舟を出してやるつもりで気前よく材料を提供してやってるのなら俺は止めないが、彼が調子に乗ってまた自分で考えなくなてｔしまうようではちょっとな。何にせよ、理事長さんの体験談とて管理会社には「頼るべきところは頼らざるを得ない」という要素はある訳だよね。むしろそこがより明確になったと言っても過言ではない。アンチ君にとってはさぞかし都合が悪かろうが、管理の実務や適正化に関する議論を具体的に進めていけば、結局は「マンション管理業者」というものを否定する方向にはならないということだよ。ズルをされたのならそのズルだけを正せばいい。

[2011: 匿名さん]

>>2010 業界人さん
ごもっともです。
ここは解りました。
日本語は難しいです。

誤字、脱字、文法との誤りは大目に見てください。
頭の悪い小生はいつも悩みの種です。頑張ります。

[2012: 匿名さん]

>>2011

業界人さんはひたすら人の発言は歪曲するしトンチンカンな指摘をする荒らし目的なので無視しましょう。
誤字脱字どころか、日本語が通じない人ですから。本職の管理会社の人もこんなバカに擁護されて迷惑でしょう。

>>2003

>管理委託費を精査すると清掃費と管理人に対する費用の方が大きいことが解りましたので管理人に頼んで給料明細書をみさせてもらいました。
委託費では二倍以上の費用を支払っていました。
ついでに清掃員の給料の見させてもらいました。

この辺は管理会社の常道手段ですよね。人件費が上がってるからと言いながら、実際支払っている賃金は最賃クラスですからね。要するに値上げの「口実」で実際には管理会社の儲け分で高くなっているだけです。


>その他特別清掃や設備や建物の点検費用等々を調査の結果各管理を管理会社の息のかかっていない専門業者に委託する方法を考えたわけです。

結局、そうなんですよね。管理会社経由だと安心と言いながら、その実、中抜きされて安い料金で請け負っているわけだから、外注先もモチベーションも質も上がりません。結局、外注先が受け取る金を少し上げて直接契約した方がwinwinです。

管理人も管理会社経由だと、管理組合は法律上、指示を出せませんし、ダメな管理人でも管理会社が変えてくれないと悪いまま。しかし直接契約なら管理組合がフレキシブルな運用が可能になるし、言葉は悪いけど使い勝手は格段に上がる。

>たしかに組合が真剣に取り組まないで管理会社やマンション管理士等の意見に任せていればこの金額では収まらないとは思っております。

そうなんですよね。結局何も知らない、何もしない、まかせっきりだと管理会社の営業の餌食になって管理費や修繕費を喰い尽くされて終わりです。でもこれが悲しいかな平均的なマンションの管理組合の現状です。

[2013: 業界人さん]

人の褌で相撲とりまくり。しかも独り相撲ときたｗ
何とも稚拙だな。無視するならしてくれて構わないと言ってるのに。
俺はもはやアンチ君の言葉を丁寧に復唱したり分析したりしてやる気は殆ど無いんだが、理事長さんの話は別だよ。彼の話を捻じ曲げて解釈はしていないし、当人もそこは良く解ってくださっているようだ。そもそも誤字脱字なんて大して問題にはしていない。わざわざ理事長職を引き受け、苦労して成し遂げた成果を安易にアンチごときに共有させてやる筋合いは無いだろと言ってるだけだ。

頑張って先人に擦り寄るのは結構。だが、どんな味方を得て取り繕ったところで「管理会社はボッタクリのピンハネ企業だ！」としか言わないカラッポな自分は誤魔化せまいよ。

[2014: 匿名さん]

>>2012 匿名さん 32分前
ご理解ありがとうございます。
でも、私はいくばくかの危惧を感じえません。
それは、資本主義経済はこの中間で各利害関係人が中間の利益を得ることによって分配で生活しているわけでわたしのしようとすることはこのシステムに逆らうことでこの業界からは追放されるのではないかとも思いました。
現にマンション管理士会の理事長等に相談したところが嫌見たらしく言葉を投げかけられて最後は管理士会の理事を辞めざるを得なくなりました。
しかし、私のマンションは経済的にゆとりのある組合員ばかりではありませんのでできるだけ資産の価値を高めておいてやることで何らかの都合で自分のマンションを売却したり賃貸に出したりしたときには少しでも有利な取引ができるようにしておくことは小生の老後の生活費の足しにもなると思って業界から嫌がられるのを覚悟で実行することにしました。
失礼します。至らぬところは大目にお願いいたします。

[2015: 匿名さん]

>>2014

マンション管理士の資格保有者の大半は管理会社勤務で管理組合とは利益相反の関係にあります。彼らにおもねれば、組合員の共有資産であるマンションの資産価値棄損に繋がります。

中間搾取が彼らの目的であり、管理会社のビジネスモデルです。
もともと一括請負ビジネスというのは利益相反になりやすく、建設業界では違法になっているほどですから。

>私のマンションは経済的にゆとりのある組合員ばかりではありませんのでできるだけ資産の価値を高めておいてやることで何らかの都合で自分のマンションを売却したり賃貸に出したりしたときには少しでも有利な取引ができるようにしておくことは小生の老後の生活費の足しにもなると思って業界から嫌がられるのを覚悟で実行することにしました。

管理費や修繕費が上がりすぎると、中古の検討者から敬遠されて資産価値は落ちます。資産価値維持のために、修繕費を上げる行為は実際には逆に作用してしまいますからね。

関わらないにこしたことはないのですが、

[2016: 業界人さん]

アンチ君、必死過ぎだろ・・・
そんなに理事長さんに取り入りたいかね。俺が見たところ本人は引き気味のようだが。

彼が「士会の理事を辞めざるを得なくなった」って言ってるのがどういうことなのか、君解ってないだろ？　君は管理会社不要論を唱える時はマンション管理士を頼りにするくせに、こういう時だけは「その大半は管理組合とは利益相反する」と平気で言うんだな。君がいざという時に頼るマンション管理士って一体どこにいるの？　管理会社に所属せず協力関係にも無くて、士会にも所属していないアウトロー的個人のマンション管理士？？　普通に探してマトモに仕事ができるそんなやつがいるのか？

まさか「私がそうです」とか言わんだろうなｗｗ

[2017: 口コミ知りたいさん]

ウちのマンションも管理会社が請求してくる管理員費と管理会社が募集している時給の差が倍近くあって嫌になる。。

[2018: 業界人さん]

>>2017 口コミ知りたいさん

いや～、俺も嫌になるよ。
自分が主担当の委託業務で計上されてる技術者単価と、実際に会社から貰ってる給与の違いを見るとなw

[2019: 匿名さん]

>>2012 匿名さん 11時間前
2012さん
築30年未満のマンションですが、引き渡し時からのいきさつを順を追って投稿してもよろしいでしょうか。
利用規約に反しないようにマンション名や細かいところは私なりにぼかしての投稿になりますが、
時々投稿が途絶えるときがありますが仕事の都合ですので大目に見てください。
文法や誤字脱字等も大目に見てください。以降よろしくお願いいたします。
マンションにお住いの区分所有者の方々のお住い方法や売却や賃貸等の取引に関してもお役に立てればと思っております。
マンションの資産価値の維持に努めたいと思います。
特にマンションの一室を投資物件として賃貸等で取引をされる個人投資家さんはマンション管理士と宅建士の勉強をされるといいと思います。

[2020: 区分所有者022]

>>2019 匿名さん
誰の許可も要らないと思いますよ。2012さんがスレ主でもないですし。

[2021: 匿名さん]

>>2019

もちろんです。物件や個人が特定されない範囲で参考になる経緯や管理会社の欺瞞体質など、読んで参考にしたいです。気長にお待ちしています。荒らしは気にせずで！

[2022: 業界人さん]

他者の実績に乗っかって自分のためにパクる気満々のアンチ君ｗ 本当に渡りに船という感じだな。
俺も興味あるよ。アンチ君が散々求められても例示できなかったサンプルが漸く出てくる。管理会社とはピンハネ体質のボッタクリ企業で、契約するメリットなど無いという主張が裏付けられるのか、拝見しようじゃないの。

[2023: 匿名さん]

昭和64年と言えばリーマンショックのころだと思いますが、
それから数年後を経過して高値のマンションにならされていたので
安いと思って購入しましたが今のマンションはもっとグレードのい
いマンションが当時より安くで売られているのを垣間見ますが本当
は立地とグレードの割には高値で買ったことになりそうです。
私は新築入居ですオール電化にひかれて購入しました。
セキュリティ上管理人は夫婦住み込みも気に入っていました。
新築時の購入者はほとんど外観だけに捕らわれて細かいところは気
になどしないで衝動的に購入して不満が募ります。
住み着いて28年目になります。今は理事長はしていません。
老後のために蓄えた資金を運用して生活費を賄っております。
私が最初の理事長を拝命したのは入居後4年で4期の理事長で任期は
1年再任は規約でできることになっています。
任期終了時にやり残した仕事がありましたので再任を願い出ました
が他の理事全員により断りの動議が出ましてやむなく1年で終わり
ました。
原因は規約やコンプライアンス等の違反者が多かったのでやかまし
くしたのが原因だとおもいます。おとなしく引き下がりました。
責任は自己の行動にあるのは理解しました。
しばらくマンションの管理状態をみながら次の順番を待つことにし
ました。理事会では確かに硬い私の規約の話は通用しませんでした。要領を身に着けないといけないと思いました。

ただ一つ退任に当たり住み込み管理人の言動や行い等がよくないの
で管理会社にはそれとはなしに交代の要請をしておきました。
同居人の妻が給料をもらいながら近くのスーパー等でアルバイトを
しているのをたまたま見てしまいました。
夫はアル中でカイゼルひげを蓄えて894風でマンション内の元理事
長や自治会関係の有力者と懇意にしてほとんど管理人業務をしてい
ないように見えた。マンションも汚くしていたのです。
マンション内に相当の反社的人物が出入りか居住しているように思
えた。
一例として一晩中エントランスは不良のたまり場で音楽を鳴らして
踊りだす始末でした。
きりがありませんので一応ここらへんで一服しましょう。

[2024: 匿名さん]

なんだかすごいマンションですね。。
マイペースで大丈夫です。

[2025: 販売関係者さん]

>>2024 匿名さん 6分前
現在はこれほどではありませんが
リーマンショック数年後のマンションの状態です。
今は外観的にはよくなりました。
管理会社も過去のことは知られたくないし、
メンツがありますから、
特に清掃や植栽の手入れ等見えるところは結構気を使
っています。

[2026: 業界人さん]

何だか、いきなり雲行きが怪しくなってきたな(^^;)
一見ちゃんとやってる風に見える普通の管理組合においても実は「ムダ」があり、組合員の意識を高めたり、役員が勇気を出して大ナタを振るうことで支出を削減できたよという話を期待してたんだが、どうやらそうではなく、元々たちの悪い管理員がいて、一部の組合役員や近隣住民と癒着し、マンションの共有財産たる共用部分の不適切使用を許し治安悪化を招いていた…という状況？　それを改善しましたという話がこれから始まるってことかい。

俺も色々な物件を見て来たつもりだが、そりゃだいぶ特殊な部類の話だな。ちゃんと「管理費や委託費の適性化」というテーマで着地できるのかね。心配！
まあ、引き続きどうぞ続けてくださいな。

[2027: 区分所有者022]

28年前なら住込み管理員はそんな感じの人も時々いましたよ。
男は営業のように役員と話してばかり、奥さんが清掃を担う、昭和の体質。当時は言う程特殊ではないですよ。

管理費からして団地型っぽいですね。

[2028: マンション管理士]

＞2027
＞管理費からして団地型っぽいですね。
私も団地管理組合ではないかと思います。
そうすると、棟管理組合と団地管理組合にそれぞれ理事長がいるわけですが、ほぼ自主管理に近い委託契約変更を、どうやって各棟管理組合を説得したのか興味があります。

理事長さんにお願いです。
委託契約変更時の、あなたの立場と、計画変更に至ったいきさつを書いてください。

それと、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのかも聞きたいです。

[2029: 購入経験者さん]

>>2028 マンション管理士 9分前
マンション管理士にしては可笑しな質問をしますね。
本物ならおかしい質問の内容を回答できますか。

[2030: マンション管理士]

>>2029 購入経験者さん
ま、理事長さんが、どう回答してくれるか待ちましょう。
そのあとで、なぜあのような質問をしたかお答えします。

[2031: 購入経験者さん]

>>2027 区分所有者022
遅くなりました。
仕事の整理が遅れました。
少し私のマンションの管理人夫婦及び業務内容を体験を交えて
説明いたします。
管理人は知己の住民や自治会長や町内会長等々のマンションや
町内の有力者と飲み会等で親睦を深め隠然たる勢力を保持して
いた。
住民や交代制の理事等も彼には反抗できずいうがままでした。
私はこのまま放置すると益々マンションが在れる思い留任を
して管理会社の変更と若しくは管理人の変更をしようと計画
しました。その計画が管理人に知れることになり仲良しの理
事を使って私の留任を阻止したと思います。
こういういきさつで私は退任するときに管理人の交代を担当
に要請したのです。
それから4年後の今の管理人に交代しました。つまり、
前管理人夫婦は足掛け7年間勤務したことになります。
管理会社も適正化法があと3か月後の施行に備えた人事異動と
みています。
新築時から7年後とはいえマンションは荒れ放題でした。
新任の管理人はそのしりぬぐいで悪戦苦闘をしているように
見えました。本日かここらへんで失礼いたします。