ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1901: 匿名さん]

スマホがどれだけ高いプランでも、繋がって使わせてくれるから問題ない。バックオフィスがあるんだもんなw そんな発想なかったわw

[1902: 匿名さん]

管理費なんて実際「どれだけ高くても」と言うほど高くないでしょ・・・
自分でもリプレイスやらダンピングやらで安くできると言ってんだから。
話を盛りすぎだよ。高いと思うならそう思う連中で意思決定すりゃいいじゃんよ。

[1903: 匿名さん]

発展させない、意味のない議論を延々と繰り返して何がしたいのでしょうか

[1904: 業界人さん]

・どんだけボッたくられても、仕事さえすれば、値段は関係ない
・スマホがどれだけ高いプランでも、繋がって使わせてくれるから問題ない。
・バックオフィスがあるから

相手の認識をそのように解釈しないと反論もできないやね。そもそもの主張に中味が無いからだな。管理会社を否定した先にどういう代案を示せるかという「中味」がだ。管理会社を必要とする者とアンチ君の間には、アンチ君には越えられないほど高い壁がある。そういうことで。

[1905: 匿名さん]

売上の25％が粗利であり、管理会社の取り分でもあるというのがアンチの見解。
そこだけでも論理破綻だと言われているのに気付かないとは・・・

[1906: 匿名さん]

では、管理費の何%が、管理会社の利益になるんですか？

委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？

否定するなら答えられるよね？それともまた、意味不明な理屈で誤魔化すのかな？

[1907: 匿名さん]

管理費＆修繕積立金の30%までが、管理会社の利益であればギリギリOKが普通です。

[1908: 匿名さん]

>>1907 匿名さん
だめですよw
それアホのアンチに油注ぐ回答www

[1909: マンション管理士]

＞委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？
「事務管理費や管理報酬以外」ってなんですか？
管理報酬とは、管理会社が組合からもらう委託費の事で、その中には「事務管理費」も当然入っています。

先ず、管理委託契約書を見ましょう。
管理委託契約書の受託費明細は
事務管理業務費　○○円
管理員業務費　　○○円
EV保守費　　　　○○円
消防設備点検費　○○円
雑排水管洗浄費　○○円
植栽管理費　　　○○円
消費税　　　　　○○円
合計　　　　　　○○円
この様に書かれています。
この中で、管理委託契約書にある項目は、管理会社が組合から受託している業務です。
その他の業務や工事を管理会社が紹介した場合、内緒で業者から手数料をもらうこともあります。（全部の管理会社がそうするわけではありません。）

この合計額の２５％が管理会社の粗利益です。（あなたの説によれば）

管理利益　　　　〇〇円（こう書いてある契約書もあります）
管理利益の項目がある契約書は、各費用は原価ですという意味です。

＞あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？
なんでもかんでも管理会社に発注したり、見積もり依頼するような管理組合なら、管理会社の粗利は増えます。
売上が多ければ粗利も大きくなるのは当然でしょう。
管理費全体の何％になるかは、どれだけ管理会社に依存するかで違いますので、意味がありません。

皆さんが言っているのは、自分たちでするか、管理会社の任せて手数料を払うかの、どちらを選択するかは、区分所有者の考え方次第だということです。

自分たちでする代わりに、マンション管理士にさせるという考え方は、キックバックが管理会社からマンション管理士に行くだけです。
幾らか安くなっても、その代償として個人に依頼する危険を伴います。
マンション管理士が、長期入院したり、横領したりしたらどうするのですか？
清く正しいマンション管理士を見つけるのは、至難の業です。
マンション管理士制度は、管理会社に適正価格で良い仕事をさせるためにできた制度です。

それから、管理会社は各業者に大量に業務を発注します。
業者は管理会社に対し、いわば卸売価格で受注します。
管理組合が直接発注しても、卸売価格では受注してくれません。

[1910: 匿名さん]

↑キックバック含めて、管理費の25%が管理会社にいくことを認めたと言うことでいいんですね？

いくらか、安くなるとは、何%ですか？

1番重要なその部分を誤魔化すのはやめしょう。
だいたいで構いませんよ。5%なのか、20%なのかじゃまるで違いますし、物件単位でみれば多額の差になります。

結局そこをいつも誤魔化しますよね？


定額で契約するマンション管理士が実は悪徳でキックバックがいく可能性が少しでもあれば、必ずキックバックをもらう管理会社の方が良くなる理屈はなんですか？

[1912: 匿名さん]

すご

[1913: 匿名さん]

>1907

すごいね。一人で15棟くらい掛け持ちできるくらいの仕事に30%も取られていることが分かっても普通だと開き直るんだ。まあ、あんたの自由だけど、あんたが理事長の物件じゃなくて良かったよ。

[1918: 匿名さん]

>>1906 匿名さん

>では、管理費の何%が、管理会社の利益になるんですか？

>>1905ですが、その問いには貴方が答えるべきではないですか？
私としては「管理会社の実際の取り分は粗利を当然大きく下回る」としか答える気はありません。具体的な数値を出せばそこだけにまたケチを付けるでしょうし。
でも、貴方はその「管理会社の取り分」が「粗利」と同じ25％だと言っていますよね？

私が論理破綻だと言ったのは、ホントに正しい比率はいくらなのかという話ではなく「同じである筈のない数字を同じだという前提で展開されている論理はその時点で破綻している」という意味ですよ。貴方がよく言う日本語の問題です。


>委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？

訊かれている意味がよく解らないのですが、「外注を前提とした業務にかかる費用にも管理会社の利益は含まれているだろう？」という意味なのだとすれば、その通りでしょうね。でも「含まれている」というだけで、貴方が言う「粗利」のすべてが管理会社の取り分ではない、と言っているのです。管理費の何％が粗利なんだ？と私に訊いてますが、貴方の見解では25％なんでしょ？　その粗利25％のことを、時々シレッと「管理会社の取り分」であると言い換えるので、もう無知蒙昧なことがバレバレですよと。そう言っているのです。

こちらの指摘を意味不明だと言うのは、単に貴方にとっては難し過ぎて解らないということでしかないのでは？　理由はともかく管理会社に金を払うのがイヤなだけならば、ムリに小難しい話を振ろうとせずそう言えばいいと思いますよ。当然誰も共感しないでしょうけど。

[1919: 匿名さん]

結局、批判するだけで、要するに何も答えられないわけね。根拠も何もなく、ただ批判したいと言うこと。管理会社の取り分がいくらか、どれほどか、そのおおよその％が答えられないのに、否定だけはする。要するに貴方の言ってることには何ら根拠がないと言うこと。

結局都合の悪いことは、意味がわからないだの、勝手に言葉の定義を変えてととぼけるだけ。

結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[1921: 業界人さん]

進展無いね。終了かな？

[1923: 1918]

粗利率が25％だと言うならそれで結構ですよ。その数字が本当に世間一般で言う「粗利」ならば、そこから相応に引かれるものがあり、残りが管理会社の取り分です。「相応に引かれるものって何だよ？」と訊いてくることが予想されますが、いちいち付き合う必要を感じませんね。これまで散々回答があったことですし、そもそも社会通念として知らなければこんな話題で自説を展開できる筈もありませんので。

たぶん「アンチ理論」としては、粗利として計上される金額とは別に、外注費などで支出される金額にも管理会社がこっそり取っている金額が含まれていると言いたいのでしょうが、そういうことを把握しているのなら管理会社に正面切って指摘して削除させるなり、候補企業から排除すれば済む話ではないですか？何処に頼んでも同じだ、管理会社は何処も等しく悪さをするのだという話には今のところ根拠が無いので、実体験でも何でも引用してその根拠を示さない限り、誰も見向きもしない暴論以前の空論だと。そういうことでしょう。

実際、アンチ曰くの「マージン」に関しては、正確に把握するのは難しいという事実はあるので、そこを問題視する者が何らかの見極め方を示すのがよろしいかと。できないならできるようになるまで黙ってれば？と思います。

[1924: 匿名さん]

粗利という言葉に文句言いだしたか・・お金の流れで「管理会社に渡っているお金」とでも言えばいいのかな？　

>その数字が本当に世間一般で言う「粗利」ならば、そこから相応に引かれるものがあり、残りが管理会社の取り分です。

あんたが言ってるのは取り分ではなく、管理会社の「儲け」だろ。

管理組合と管理会社の間の取引の話で、外注先と直接契約していたら発生していない管理会社と契約することにより発生する管理会社に渡るいわゆる手数料分「取り分」という単語使ってるりにそこだけ、管理会社の決算上の儲けを指すわけないだろ。。


擁護派はまともに反論できないから、単語の定義を変えたり論点ずらすだけとかしかできないんだな。。

>

[1925: 1918]

>>1924 匿名さん
＞粗利という言葉に文句言いだしたか・・お金の流れで「管理会社に渡っているお金」とでも言えばいいのかな？　

いいのかなも何も、貴方はその言い回しで大丈夫ですか？
この先の持論展開においてちゃんと立っていられますか？
「管理会社に渡っている金」という表現に何らかの含みを持たせているつもりでも、言葉をそのまま受け止めれば「管理会社が受け取る金」という意味でしかありません。売上のことなのか、粗利のことなのか、実利のことなのか、何を指すのかについては説明不足というもの。

＞あんたが言ってるのは取り分ではなく、管理会社の「儲け」だろ。

その通りです。で、貴方は違うとでも？
「管理会社のくせに25％も取っている」と言うからには、そういうことではなかったのですか？
それとも、管理会社の儲けは25％ではなくもっと別の数字なのだと、ここで訂正しますか？
であれば、それこそ貴方からその「取り過ぎている儲け」が売上に対してどの程度の比率なのかを教えてください。ご自身で見聞きした範囲で構いません。おそらく、その数字を聞いたところで「そりゃ高いね」などと言う人はひとりもいないでしょうが。

貴方が「マージン」の話をしたいのだということはよく解ってますよ。
そこについても先のレスで書きましたが、決算上の数字には顕れずに外注費等に溶けている管理会社の取り分、すなわち「こっそり取っているマージン」があり、それがあるせいで管理業務委託費が不当に高いのだと。それが貴方の主張ですよね？　違うなら違うと言ってください。そして「どう違うのか」について、誰にでも解るような説明を宜しくお願いします。

管理会社が取っているマージンっていくらなんですか？
粗利が25％だという話は認めるとして、それとは別の数字があるということなんでしょう？
「マージンを取ること自体が問題なのだ」と言いたいのだとしても、それがどの程度の金額規模なのかが不明瞭なままでは、誰も共感はしません。特に私などは、外注元と外注先の関係性など発注者が関与する必要は無いと思っているくらいですし、同じ考えの組合員は少なくない筈ですのでね。

管理委託費を不当に高くしているマージンの存在を、金額や発生箇所を含め把握しておられるのなら、頑張って削減させることをお勧めします。問題点が明確になっているのなら大して難しいことではないでしょう。代わりの管理会社などいくらでもありますし、貴方の理屈が正しければぼったくられずに済む業務委託だって出来るのでは？　何故やらないんですか？

やらないのは「出来ないから」、ですよね。
全ての管理会社が貴方の要望に応えてくれないから、という結論を出すには相応のサンプルが必要。何度も指摘されているとおりです。実際には、貴方が思い描く世界は歪んでいて、組合としての判断に結び付けるに足る説得力が無い。だから出来ないんです。

長くなったので、またそれを理由にして逃げるのでしょうね。でも、こういうやり取りを繰り返すにつれ、この話において何が正しいのかは着実に整理されていっていると私は思ってます。

[1927: 匿名さん]

マージンを削減するにはコンサルに依頼するしかないのですか？
次の理事になるにはまだまだ先なのですが、一般居住者にできることはありませんか？管理会社にマージン取られたくないです。

コンサルに依頼するには具体的にどのようなステップを経ればいいのでしょうか？

[1928: 1918]

>>1926 匿名さん
>どこに書いてあるの？

レス番を挙げるまでもなく、貴方の発言には「粗利で委託費の25％も持っていく」という言葉が頻出しますし、「管理費の25％が管理会社に入る」ということに追認を求める発言もありました。粗利という単語への理解度も正直怪しいものだと感じますので、そこから拠出され管理会社には入らない分も「管理会社に取られている」という認識なのかなと捉えた次第です。
それが私の勘違いならむしろ良かったですよ。
では、改めてお訊ねします。

「管理会社としての純利益」と「粗利」を区別なさった上で、粗利25％という数字にどんな問題があるのですか？ その数字から何らかの計算を経て「純利益」を弾き出しているのだとすれば、「管理会社のくせに取りすぎている」という純利益とは、委託費に対してどういった割合なのですか？ そして、そもそもその純利益はどういう思考を経て得られる数字なんですか？

「ボッタクリではないと言うなら実際どの程度の利益率に収まっているのか答えてみろ」的なことを、誰かに問うていたことがありましたよね。そう訊くということは、貴方には「ボッタクリ」と判定される利益率の基準があるのだということでしょう。そこを明確にするだけで、私や他の方々（貴方が言う擁護派）と貴方との議論の論点もだいぶ整理されます。

儲け過ぎだと叫び続ける貴方には、管理会社が獲得している純利益が見えていると。そういうことで良いのですよね？ ならばそれがどういう数字で、貴方が持っている基準値とどう乖離しているのかを、そろそろハッキリさせてください。

くれぐれも言っておきますが、私は（多分他の方々も）今貴方に訊いているような「数値的ボッタクリ判定基準」などというものは持ち合わせていませんので誤解のなきよう。管理会社の純利益を知ろうとする意義も感じませんし、方法もよく知りません。純粋に「業務委託」をしたい訳ですから、貴方とは着眼点が全然違うのですよ。

[1929: 匿名さん]

>管理会社が獲得している純利益が見えていると。そういうことで良いのですよね？

純利益を取りすぎるという批判はどこに書いてあるの？　また捏造？
結局、書くまでもないとか、誤魔化してますが、貴方が書き込みを本当に見つけてそう思ってんなら引用は簡単では？　なぜレス番を引用できないの？　

ウソだからですか？

管理組合から見れば、管理費から無用な金が流れているのが、おかしいという話で
その無用な金から管理会社がその後、会社内どう会計処理して純利益を弾き出しようが、管理組合から見れば関係のない話。誰も管理会社に渡った金のその後は注目していないんだが・・

繰り返しますが、管理費から「管理会社側に入るお金」（とでもいえばいいのか）が概ね担当が１０棟以上担当できるくらいの労務に対して、管理費の２５％程度も取られるのは、コスパがが悪いということ。

この「管理会社側に入るお金」を勝手に管理会社の純利益だと貴方は解釈してますが、
純利益が２５％取られているといっている箇所はどこですか？

>貴方には「ボッタクリ」と判定される利益率の基準があるのだということでしょう。そこを明確にするだけで、私や他の方々（貴方が言う擁護派）と貴方との議論の論点もだいぶ整理されます。

これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。

さあ、貴方は何％ですか？

>「数値的ボッタクリ判定基準」などというものは持ち合わせていませんので誤解のなきよう。

驚きですね。仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。コスパの感覚がないのに、ぼったくりかどうかの議論に何で入れるのかな？　

要するに、コスパの感覚がないなら、値段は高くても構わないんなら、始めから感覚が違うのだから、他所にいったらいいのに、何で荒らしに来るんですか？

>>1927

総会で提案することもできるけど、まずは理事を知っていたら、相談してみては？
削減コンサルなどなら、検索したら出ますよ。他にもネット記事なども参考にしてください。　

[1930: 口コミ知りたいさん]

＞概ね担当が１０棟以上担当できるくらいの労務に対して

この時点で、過去ですでに論破されています

>これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。

個人的見解なので、どうでもいいですが、これは純利益？粗利？

>仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。

仕事の内容によるので、数字的な基準はないと思うけどね。
コスパコスパというが、安ければいいものではない。

エレベータの保守だって、ただ目視しておしまいの会社もあれば、きちんと測定器などを用いて検査する会社もある。清掃業者だって、掃き掃除して終わりのところもあれば、高圧洗浄機できっちり掃除してくれる会社もある。ただ値段だけみたって意味がない。

>1927
管理会社の手数料を減らすだけなら、複数の管理会社に見積りだし、一番安いところ選ぶだけです。めちゃめちゃ安い管理会社とかいっぱいでてきますよ（まともな会社じゃないとことがほとんどですけど）。
ただし、まともに管理してくれるかは保障できないですけどね。

[1931: 1918]

>>1929 匿名さん
>なぜレス番を引用できないの？

「粗利で委託費の25％も持っていく」のくだりは、貴方が何度も貼っているコピペに毎回出ているようですよ？　一方「管理費の25％が管理会社に入る」の記述は、ご指摘のとおり「管理会社に渡っている」の誤りでしたね。大変失礼しました。私に言わせれば同じ意味ですが、これも貴方のコピペで多用されています。
レス番など引用せずとも十分でしょう。
それとも、貴方が張ったコピペのレス番をすべて貼れとでも？


>純利益が２５％取られているといっている箇所はどこですか？

ですから、それは「無い」ですよ。
貴方はここへきて、私が指摘して初めて「純利益」という表現で粗利と区別してくださったのですから。それまでは紛らわしい表現で両者を混同しているのではと言ったまで。貴方が固執する「25％」はそのすべてが管理会社に渡っている訳ではないということが確認できただけでも大収穫です。


>これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。
>さあ、貴方は何％ですか？

え？　意外です。思いのほか現実的なんですね。
もっと低い数字を言ってくるものだと思っていましたが。
で、粗利25％を取っているであろう管理会社は10％を超える純利益を得ている、というのが貴方の理論なのだと思いますが、その根拠は何かあるのでしょうか？　何となくそんな気がする、程度のことですか？
そして「さあ貴方は？」と訊かれていますが、何度も言っているように、私は粗利だの純利益などで委託管理費の適否を判定する感覚は持ち合わせていません。もしも純利益で20％も30%も得ていることが把握できたとすればビックリもしますが、粗利が25%の範囲で期待できる程度の純利益なら、金額に関しては正直ノーチェックですね。貴方の組合ではそうではなく、見積り依頼を掛ける時に「各社とも純利益を記載すべし」とかいう仕様書を作るのですか？　そうでもしないと純利益での比較検討など出来ないと思いますが？


>驚きですね。仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。

ホラまた始まった（笑）
私は「値段は問わない」などとは言っていませんよ。「管理会社の儲けは問わない」と言っています。両者の違い、ホントに意味解ってますか？　私を含む「普通の組合員」は、予算の範囲で発注することができる「仕事の内容」に着目するのですよ。貴方はそれをしない、する気もないというだけです。

私や他の「擁護派」に向けてコスパの感覚が無いねと言いますが、貴方はコストを金額でしか見ていません。ただ安ければそれが正義だと（笑）　例えば事務管理業務費の戸あたり単価が1000円とかで計上されている見積書なら評価できる訳でしょう。100円ならもっと嬉しいですか？　何とも危険な（笑）

[1933: マンション管理士]

＞仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。
＞そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。
いつから、管理会社が管理費の２５％の粗利を上げることになったのですか
以前、スレ主は日本ハウズイングの粗利が２５％だというデータを持ち出して、以降管理会社の粗利は２５％と言ってきています。
２５％とは、管理会社の粗利ですよね。（あなたの主張）
ということは、
６５万×０．２５＝１６２５００円ですから、管理委託費は６５万。
どんな管理組合が、区分所有者から徴収した管理費を、全部管理会社に払っているのですか？
言葉の意味を知らずに使うから、こんなことになるのです。

管理費　　＝区分所有者から徴収した金額
管理委託費＝管理会社に払う金額
粗利　　　＝委託費＋その他の手数料（あなたの主張するバックマージン）－原価
営業利益　＝委託費－粗利－販売管理費
純利益　　＝営業利益に、営業外利益、特別損失などを±したもの
言葉を正しく使って、議論しましょう。

[1934: 周辺住民さん]

>>1933 マンション管理士さん

ですよね。
ちなみに、HNのマンション管理士というのはコンサルの方ですか？もしくは管理会社所属の方ですか？

[1935: 1918]

>>1932 匿名さん
>25%の純利益というのはコピペのどこに出てくるんですか?

ですから「出て来ない」と言ってるじゃないですか。
貴方がこれまでずっと、純利益と粗利を区別せず
「粗利で25％も持っていく」
「25％が管理会社に渡っている」
と言い続けるので、まるで管理会社が純利益として25％も取っているように聞こえますよと指摘したまでです。私の勘違いだったと言いたいのであればそれで結構。で、正しくは「管理会社の純利益は売上の10％までが許容範囲だ」と貴方もここへきて見解を示されたので、私の思い違いも修正された訳です。「管理会社の純利益は売上の25％ではなく多くても10％だ」というのが貴方の見解、ということでいいですね？


ならば貴方が攻撃する管理会社の純利益は、その10％を超えているのですか？
それはどういう根拠をもってそう言われるのでしょうか。
粗利が25％だと自動的にそういうことになるのですか？
「見た感じ、フロントマンは大して仕事をしていないのだから10％以上の純利益を得ているに決まってる」程度の感覚論ではなく、決算情報と同様に客観的事実として示していただけないものですかね？　私自身は、そのような情報はおいそれと手に入るものではないと思っていますが、貴方は証拠としてお持ちなのでしょう？

私は管理会社の経理の内情を知らないので、純利益が売上の何％なのかも実例として知りません。でも、サービス業として25％の粗利を得ることには何の違和感もありませんし、粗利が25％なら純利益は10％以内に納まるのが普通ではないのか？と思っています。それより高いと主張するほどの材料を持っていないので、貴方のように「儲け過ぎだ」という理屈で管理会社を突き上げる動機が無いんです。

貴方にはその動機があるんですよね？
貴方が設定した「多くても10％」という基準を超えているという事実を掴んでいるんですよね？　であれば、それが多くの方々から求められている「具体例」であり「エビデンス」です。是非ここで紹介してくださいよ。管理会社の体質を糺したいのなら、まずはお持ちのネガな事実を明らかにして、どうやって解消すれば良いのかという議論を展開した方が良いと思いますよ。「まずはボッタクリであることを認めろ」と言うより、ずっと建設的な会話になるでしょう。

[1936: 1918]

＞結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

貴方が貼り続けているコピペには、今後も貴方にとって満足のいく反論は誰からも寄せられないでしょうね。何故なら、誤謬に満ちた出題に万人から支持される様な正しい答えなど無いからです。

貴方ひとりの思い込みで設定された前提条件に基づき、一方的に決め付けられた結論はそれ自体が広く支持されたり共感されるものではありませんが、「それは間違いだよ」という説明は前提条件の誤りを認めない貴方には届きません。皆さんそれを良く解っているのですよ。モノを掴むことができるオバケがいると信じ込んでいる者が「オバケに財布を盗まれた」と主張したところで、オバケの存在が実証されていない社会では通用せず、「通用しないよ」という説明を当人にしたところで会話は空転します。喩えて言うならそういう話でしょう。

貴方の活躍によってひとつハッキリしたことがあるとすれば「管理会社はやはり必要なのだ」ということではないですかね。委託費の適正性を追求することは当然必要ですが、管理業務自体の適性化については何のビジョンも持たず、勿論経験も無く、一人ひとりの組合員に生じる労務を振り返りもしない者が唱える「管理会社不要論」など、害はあっても一利も無いことが、貴方の言動で明確になったと思います。ああ、こういう人が下手に発言権を持ってしまうと、無謀な自主管理が始まってしまうのだろうな…と、私なんかは勝手に想像しました。

[1937: 匿名さん]

マンション管理士さんは素性聞かれたらトンズラして1918さんにバトンタッチかな？

で、25%が管理会社の純利益と書いてあるコピペはどこ？コピペから引用するんだから簡単でしょ？w

[1938: 匿名さん]

>>1935

>「粗利で25％も持っていく」
「25％が管理会社に渡っている」
と言い続けるので、まるで管理会社が純利益として25％も取っているように聞こえますよと指摘したまでです。

粗利で２５％持っていくと書いてある、と自分でもハッキリ書いているのに、どうやって会社の純利益として２５％も取っていると聞こえるんだよ？w

頭大丈夫か、この人？？

[1939: マンション管理士]

>1933です。
営業利益　＝委託費－粗利－販売管理費は
営業利益　＝委託費－原価－販売管理費の間違い。
＞1936さん
＞こういう人が下手に発言権を持ってしまうと、無謀な自主管理が始まってしまうのだろうな…と、私なんかは勝手に想像しました。
マンション管理士会の区分所有者対象の講習会で、こういう管理組合の話を聞いたことがあります。
その管理組合では、理事長が管理委託費がもったいない、マンション管理など簡単だと言って、自主管理に切り替えたそうです。
そうすると、収支計算書は通帳を書き写しただけの出納簿、貸借対照表はなし、未収金は誰が、何時の管理費等の未納なのかわからないとう事態になりました。
仕方なく、再度管理会社に依頼したのですが、管理会社には受託前日の貸借対照表がないと受託できないといわれたそうです。
その後、その管理組合がどうなったのか、記憶にありませんが、水道料金・駐車場使用料・駐輪場使用料など、変更の多い請求額の確定も出来ずに、どうやって貸借対照表を作ったのでしょうね。

＞1934 周辺住民さん
管理会社に居る時に資格を取りました。
マンション管理士は、全国に２万人以上いますが
マンション管理士会に所属しているのは１割程度です。
資格で食えている人は1％もいないと思います。

スレ主が、事務管理業務をマンション管理士に依頼すのが良いと言っていますが、
マンション管理士に依頼するとしても、会計・出納・長期修繕計画の立案調定の３つの基幹業務を同時に受託するためには、管理業者登録が必要になります。
そのため、マンション管理士に依頼するにしても、先の３つの基幹業務の内、どれかを外す必要があります。
会計・出納を外すのが一般的だと思いますが、そうするとこの業務を別の人（会社）に依頼する必要があります。
私に相談してきた人で、その方のマンションでは会計・出納・決算だけを管理会社に依頼して、組合運営はマンション管理士に依頼しているそうです。
永年そのマンションで管理員として働き、マンション管理士の資格を取った人だそうです。
マンション管理士が、急に仕事が出来なくなったときどうするかという懸念はありますが、その時は、会計業務を依頼している管理会社に全部委託することで解決できます。
私としては、この方法が最善かなと思っています。

[1940: マンション管理士]

＞1937 匿名さん 33分前
＞マンション管理士さんは素性聞かれたらトンズラして1918さんにバトンタッチかな？
悪態をつく以外に能がないのかな？
悪態をつく前に、
＞1933 に反論してくださいよ。

[1941: 匿名さん]

>マンション管理士さん

>管理会社に居る時に資格を取りました。

やっと白状しましたね。
要するに管理会社側の人間じゃん。そりゃ、管理費の合理化には反対だわな。


それから、マンション管理士は「支援」ですよ？w
管理会社もやっている事は理事会支援。会計だけ、など部分委託することも可能です。
要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに、一括請負をしてしまうから、不当な中抜きやピンハネの被害にあってしまう。これに大半の管理組合は気付かない。

やっぱ、管理会社を使わないといけない理屈を探すのに必死なようで。。。

ピンハネや中抜きを省くことが管理組合にとっての利益に繋がるのに、その構造には触れようとせず、マンション管理＝ピンハネ、中抜きがセットで委託しなければいけないように考えるのは何故ですか？

なぜピンハネ、中抜きを回避しようとする手段を「考えようとしない」のか、その行動原理が貴方の管理会社擁護の狙いを物語っていますね。

[1942: 1918]

>>1941 匿名さん
>要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに

それを貴方は実践しているのですよね？ と訊かれても何故か答えをはぐらかし続けているのが貴方ですよ。その通りだ、と言わないのが不思議で仕方が無いです。管理会社を糾弾したければ、何よりそこが決定的な取っ掛りになるというのに。何故yesと言わないのですか？

貴方が25％を「純利益」だと言っていたというのは私の思い違いだったと認めたつもりですが、まだ不足ですか？
純利益は多くても10％、ですよね？ それを超える事例があったという根拠と、粗利25％から純利益を推測する方法を説明してください。そうすれば自動的に貴方の「管理会社ボッタクリ論」は裏付けされます。

[1943: 周辺住民さん]

>純利益は多くても10％

これはどこに書いていますか？　また懲りずに捏造?

マンションの管理費に対しての25％なのか、管理会社の決算の話をしているのか、いったい何について話してるんですか？　話にならないな・・

[1944: マンション管理士]

＞やっと白状しましたね。
＞要するに管理会社側の人間じゃん。そりゃ、管理費の合理化には反対だわな。
あなたは、管理会社にいた人間は、管理会社の擁護派だと決めつけるのですね。
そうすると、以前に管理会社にいたマンション管理士とは契約できませんよね。
実務経験のないマンション管理士に任せて、大丈夫かな。

＞管理会社もやっている事は理事会支援。会計だけ、など部分委託することも可能です。
管理会社があった方がいいんですね。
＞要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに、一括請負をしてしまうから、不当な中抜きやピンハネの被害にあってしまう。これに大半の管理組合は気付かない。
ずいぶん、口調が変わりましたね。
管理会社は、不要なのではないですか。
今時、そんな管理組合は少ないですよ。
皆さん、すでに実践しています。
あなたが、遅れているのです。

あなたは以前、こう言っています。
＞ネクスコの借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、時間が変わらないのに高速代払うばかいませんよね。
通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。
そうしなければ、会社を維持できませんから。
それが、時間短縮というサービスの対価です。
あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。

[1945: 匿名さん]

>そうすると、以前に管理会社にいたマンション管理士とは契約できませんよね。
実務経験のないマンション管理士に任せて、大丈夫かな。

自主管理のマンションもいまだおおくあるし、そもそもそんな難易度の高い業務はないし、管理費削減実績のあるコンサルもいるし。

>管理会社があった方がいいんですね。

高いことが問題なので。コピペくらい読みましょう。

>管理会社は、不要なのではないですか。
今時、そんな管理組合は少ないですよ。


嘘はやめましょう。

>皆さん、すでに実践しています。
あなたが、遅れているのです。

既存のマンションの7割は管理会社の分譲時のままで、合理化で削減にとりかかると3割前後は下がる。つまり大半は改革に未着手。

>通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。
そうしなければ、会社を維持できませんから。
それが、時間短縮というサービスの対価です。

それはネクスコの行動であって消費者がどの時間に料金所くぐるかは値段で決まる。
ネクスコが借金返済することをサービスの対価とは言いません。消費者は自分が得かどうかでサービスを選びます。借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。

いい加減HN統一すればどうですか? こんなバカな主張を繰り返すのは一人しかいませんよ。　

[1946: 匿名さん]

人のふり見て我がふり直せ

[1947: 匿名さん]

僅か5%しかない自主管理を多数あるという

[1949: 匿名さん]

振り出しに戻る

[1950: 1918]

>>1943 周辺住民さん
>これはどこに書いていますか？　また懲りずに捏造?

え～と…
まず、貴方はいつものアンチさんではなく「周辺住民さん」でいいのですか？ 何故私のレスを引用するのですか？

捏造も何も、アンチさんが自ら言ったことです。彼が「粗利25％」と純利益はちゃんと区別していると言うので、ではどのくらいなのかと訊いたところ「多くても10％」だと。書いてあるところは探してください。ほんの数日前の私宛てのレスですので必ず見つかります。

当人としては、実際はもっと低くあるべきだと言いたいのでしょう。なので、管理会社がボッタクリだと断じるからには10％を超える実例を実際に知っているのでしょうし、粗利から純利益を推測する合理的ロジックもお持ちなのでしょうから、委託管理費の不適切性を洗い出す方法を論じるためにも、自説の根拠として説明したらどうですか？と言っているのです。

アンチさん曰く「委託管理費の25％＝粗利」という話でしたし、純利益10％も当然、委託管理費ベースでしょう。決算情報から個々の契約金額を切り取って、どの事例においても粗利が25％だなどとは勿論言えませんが、私はそこについては目をつぶってます。

彼に疑問を呈するにあたり、私のレスを引用するのは控えてください。くだらない言葉尻を捉えるきっかけを与えることになりますので。