ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1851: 1845]

>>1849
＞読みにくい箇所って具体的にどこですか?

ひとつひとつ指摘しろ、という意味であればキリが無いので無理です。
こと日本語という点においては、貴方の書き込みは全般的にまるでなっていません。
私のレスに対して「最低限、日本語で書け」と言われたので、例えば貴方の一連の冗長なコピペに比べれば、読めば解る程度のことを書いているつもりだとお答えしたまでです。

＞ぼったくりを認めないのに、止めさせる、回避するための説明って意味分からないんですが。。ボッタくりが貴方にとってないのに、どうやって貴方にとって存在しないものを回避する説明ができるんですか?? 言ってる事無茶苦茶ですよw

貴方のその切り返しこそ無茶苦茶ですよね。
貴方にとって問題となっている事象を、どういう手段で解消したのかと訊いています。それを論理的に説明するにあたって、説明する相手に貴方と同じ感覚でもってその問題を認識させなければ説明できないとなれば、貴方は実社会でも随分と不自由なさっているのではないですか？

私は「ぼったくり被害」自体は有り得る、と言っています。それが全ての管理会社にあてはまる訳ではないので、頼んだ仕事をサボられたり、費用をちょろまかされたりしないように管理組合の一員として意識をしています。貴方もそうである筈なのですが、様々な場面で管理会社の仕事ぶりはその一端を見ることが出来ますよね？　そこで貴方は「これではボッタクリだ」と捉え、管理会社を一括りにして敵視している一方、私は問題があれば是正を求めつつ、あくまで業務委託を前提に過ごしているのです。

どのような基準で精査しているんですか？　という訊き方は、一件的確かつストレートな様でいて貴方の本質的な問題を顕していると思います。バカでも解るような、それに照らせば白黒ハッキリするような「委託管理業務の良し悪しを測る基準」が存在するとでも思っているのでしょうか。無いですよ、そんなものは。個々の管理組合が固有の事情を考慮して決めることなのであって、他の人もそうしているように貴方もそうすればいいと。それだけのことです。例えば貴方は管理会社の決算情報から「粗利」なる数字を取り沙汰して、それが高過ぎるかどうかを判定基準にしている訳ですが、…25％でしたっけ？それを超えるようだとボッタクリで、そうでない場合はセーフだなどという判定を、普通の人ならしないのですよ。

この点については貴方にはどんなに説明してもムダだと思っています。でも、こうして直接レスを求められれば（何度やっても同じ内容にしかなりませんが）返答するぐらいのことはします。

貴方も、本当に管理組合の立場に立って管理会社について論じるのであれば、ボッタクリだという決め付けで管理会社を排除した結果どういう成果が得られたのかを、実体験を踏まえ説明するべきだと思いますよ。それをしないから、冗長なコピペを貼り続けて他人との対話をシャットアウトするしかなくなるのだと思います。

[1852: 匿名さん]

>ひとつひとつ指摘しろ、という意味であればキリが無いので無理です。

一つで構いません。お願いしますね。

>貴方にとって問題となっている事象を、どういう手段で解消したのかと訊いています。

解消したとどこに書いてあるんですか?

結局、一般的に存在する管理会社の管理物件がボッタくり的にコスパが悪いことに対して、具体的な反論が一切できないのに、くどくど同じようなゴマカシしか書き込めないということですか?

[1853: マンコミュファンさん]

>>1852 匿名さん
>くどくど同じようなゴマカシしか書き込めないということですか?
お前がそれ言う？笑

[1854: 1845]

>>1852
＞一つで構いません。お願いしますね。

例えばこのくだりですよ。↓
日本語として何処が問題なのか、貴方に説明しても解っていただける気はしませんが。正直私自身、この文章で貴方が何を言いたいのかが解りませんし。

＞指摘していて、それに指摘している人が対応ってどういうこと??（>>1846）


＞解消したとどこに書いてあるんですか?

書いてありませんね。
ですから「書いてください」と言っているのです。
貴方は管理会社はボッタクリ企業だと思っていて、ここを見に来ているすべての人に
それが真実であると認めさせようとしています。真実であることを大前提に委託管理のデメリットを認識しろと。そう主張する貴方が、まさかボッタクリを回避するための努力を何もしていない・したことが無いなどということは無い筈でしょう？

管理会社はボッタクリだと言い、それを他人に認めさせようと色々言っておきながら、貴方には実体験に基づく抽斗は何も無いのですね。私も含め、貴方の主張に異論を唱える者たちにどうして欲しいのですか？？

単に「管理会社はボッタクリだ」と認めさせたいだけなら、今の貴方の論理では無理です。粗利25％がどうのという理屈は既に不発に終わったのだと自覚しましょうよ。貴方が実際これまで、悪徳管理会社にどんなヒドイ目に遭わされたのか、それを部分管理や自主管理などの代案でどう解決したのかをきちんと説明すれば、ここでの議論は貴方の主張に一理アリということで一段落するでしょうに。何故それをしないのですか？　と、何度も何度も繰り返し問われているのに…

こういう指摘が「誤魔化し」だとしか捉えられないのであれば、貴方はそれまでの人だと思います。貴方の主張も理屈も、同調者すらいない机上の空論ということかと。

[1855: 匿名さん]

>日本語として何処が問題なのか、貴方に説明しても解っていただける気はしませんが。正直私自身、この文章で貴方が何を言いたいのかが解りませんし。

貴方が理解できなかった「箇所」の日本語を聞いているんですが・・。
普通分かると思いますが、わからなかった部分を指摘してください。
どこの日本語が分かりませんでした?

>書いてありませんね。

頭大丈夫ですか?
解消したとも書いてないのに、何を聞いているんですか??

管理会社がボッタクリかどうかのスレですよ?
違うと思うなら、何がどう違うか、具体的に言えばいいのに、
誰も解消したとか、固有の物件の話なんかしていないのに。。

何が知りたいの?

>不発に終わったのだと自覚しましょうよ。

貴方が都合の悪い情報をみないだけでしょ？

>バックマージンも中間マージンもピンハネも担当者1人で15人棟以上持つのも
減額交渉すると３割値下げできるくらい元が高いのも、全て事実なんだが・・・。

これに対する反応はまた総務の費用がかかるからですか?w

結局論破されてるってだけとか言えないんですね。。

[1856: 1845]

>>1855
＞どこの日本語が分かりませんでした?

ついさっき、レス番まで添えて貴方の文章をそのまんま引用したばかりです。そのすべてが意味不明だと捉えてくだされば結構。私の書き込みに対する反論として全く噛み合っていないと感じました。噛み合っていない原因は「管理会社はボッタクリだ」という大前提ありきでしか考えられない貴方にあるのであって、その返信で貴方が何を伝えようとしているのか理解に至らなかった私には、貴方のレスの何処をどう日本語として修正すればよいのかも一切解りません。


＞管理会社がボッタクリかどうかのスレですよ?
違うと思うなら、何がどう違うか、具体的に言えばいいのに、

管理会社は建物管理を主な事業とする企業です。ボッタクリかどうかは個々の企業の実態次第であって、業種の構造がそうである訳ではないと私は思ってます。特にマンションにおいては、管理業を営む上でのルールが法整備されていて、貴方が言う「ボッタクリ」を堂々と横行させないための社会的仕組みがあり、利用者である管理組合も相応に学習してボッタクリを許さない意識を培っています。

ただ、ボッタクリという行為自体は完全には無くならないでしょう。法整備とて建前が多いですしね。どんな業種にも粗悪な商品やサービスはあり、発注者が利口にならなければ間違った買い物をすることは有り得ます。なので、貴方のような人がこういうスレで本当に問題提起するべきことも「管理会社の中には質の悪い業者が混在し、費用に見合った適切な管理をして貰えないことも有り得るので、そうならないように委託管理の項目について個々の区分所有者がもっと深く知り、それらにかかる費用や得られた業務成果についても厳しく精査する目を持ちましょう」ということだと思いますよ。最初に管理組合＝ボッタクリだという言質を強引に取りに行くから賛同が得られないのです。随分丁寧に、貴方の代わりに言ってあげた訳ですが、これでも不本意ですか？

人の話を聞かない人を論破しようとしても時間の無駄ですし、そもそも論理不明瞭な人に対してロンパもヘチマもありません。ご自身が何処を問題として指摘されているのか、理解しておられるようには到底見えないので、他の方々にも見える形で「貴方がするべきことはこういうことですよ」と明確化しています。ずっとボールを持ったままでいるのも結構ですが、管理会社がボッタクリビジネスだと広く認めて貰いたいのであれば、どうか納得感のあるご説明をということです。

間接部門の話をするとそこだけ切り取って騒ぐのも、もう飽きられていると思います。自力では手に負えない仕事を専門業者に委託するにあたり、組合で承認した仕様と予算の範囲で請けてくれる管理会社を探せば、ボッタクリを排除する筋道は立ちます。あとは組合の判断次第ですよね。そうやって業務委託した会社の仕事っぷりを厳しい目でみることは当然必要ですので、本当に貴方が言う様に兼務や外注のせいで本来の1/10しか仕事をしていないということが「総意として」認識されれば、その会社との関係は解消すれば良いのです。どうあっても管理会社が全てボッタクリビジネスだという結論に直結はしません。
そして私を含む普通の発注者は、委託仕様に基づいて委託費を決定し、業務成果を精査するという流れは重要視しても、委託先が会社として粗利をいくら上げているかなどを委託先選定の判断材料になどしないのですよ。



長文の読み書きが苦手なら敢えて簡潔にしましょうか？
・管理会社は玉石混淆ではあるので、悪いところと契約しないように注意する必要はある。
・とは言え業務の分離発注や完全自主管理には低からぬハードルはある。
・管理会社を頭ごなしに全否定する必要はなく、管理組合にとっての選択肢のひとつと捉えれば良い。

別にこれに対し貴方からの反論は必要ありませんが、広く認知されている当たり前の考え方だからこそ、自主管理の比率は「健全かつ積極的にそうしている実例をすべてカウントしても」たった数パーセントに留まるのではありませんかね。

[1857: 匿名さん]

>ついさっき、レス番まで添えて貴方の文章をそのまんま引用したばかりです。

引用したのはあなた自身が理解できないという、あなた自身の発言でしょ？
どこの箇所が理解できなかったのか、と聞いているんですよ。頭大丈夫ですか？

あなたが、理解できないと感じた箇所はどこですか？　聞いているのは、あなたが分からないと言った箇所ではなく、あなたが、分からなかった箇所です。

>ボッタクリかどうかは個々の企業の実態次第であって、業種の構造がそうである訳ではないと私は思ってます。

一般的な管理会社のビジネスモデルがどうかという問いに個々の企業次第って答えになりませんね。

＞間接部門の話をするとそこだけ切り取って騒ぐのも、もう飽きられていると思います。

そこだけ切り取ると言いますが、他に何があるんですか？他にあったら教えてください。

>組合で承認した仕様と予算の範囲で請けてくれる管理会社を探せば、ボッタクリを排除する筋道は立ちます。あとは組合の判断次第ですよね。

スレの趣旨は、巷の管理会社というビジネス形態がぼったくりであるかないかです。

ぼったくりでない手段を探すのは当たり前です。しかし、ぼったくられていることに気が付かないのが大半だからぼったくりビジネスが横行しているという話です。

またわざとトボけているんですか？

[1858: 1845]

>>1857
＞引用したのはあなた自身が理解できないという、あなた自身の発言でしょ？

これですよ↓　
＞指摘していて、それに指摘している人が対応ってどういうこと??（>>1846）

>>1854で引用したばかりじゃないですか。
貴方の発言ではないのですか？　別の「匿名さん」の書き込みだとでも？


そういうとこですよ、アンチさん・・・・・・

[1859: 匿名さん]

分からないから、聞かれているんですよ？

つまり、あなたが意味不明なことを言ったということ。



>説明せよ」と貴方は指摘され続けている。それに対応するかどうかはご自身で決めればいい

貴方のこのような発言が意味不明だったから、そう聞いているんですよ？

つまり、あなたは自分で意味不明な、どういうことかわからないことを言ったんですよ？理解できてますか？　

[1860: 匿名さん]

>>1858 1845さん
まともに取り合うと頭おかしくなりますよ。
アンチさんはぼったくりを認めさせることにのみ固執していて、その先は一切考えられない人なんですから。
それにほとんどの人は管理会社との共存を模索しているのに対し、アンチさんは排除が目的(ぼったくりとしか唱えないので目的もないかもですが)なので噛み合う事はありません。

[1862: 1845]

>>1860 匿名さん
＞まともに取り合うと頭おかしくなりますよ。
＞アンチさんはぼったくりを認めさせることにのみ固執していて、その先は一切考えられない人なんですから。

ご忠告ありがとうございます。
よ～く解っていますとも（笑）　私は大丈夫です。この程度で混乱はしませんので。

相手をすればするほど、この件に関しては多数派としての判断が正しいことを実感しますね。そしてその点こそが、一部の管理会社につけいる隙になり得るのだろうなとも思うのですが、肝心のアンチさんはそこには全然気づいていないようで…

[1863: 匿名さん]

>1861

実在する企業がネットで公開されているものですよ。
貴方みたいな根拠のない意味不明な書き込みよりも信頼できるのは間違い無いでしょうw 一人の担当者が１５棟近く担当しているのも、管理会社の公式HPで公開していますし厚労省も言っています。粗利が２５％なのも、企業が公開している公式情報です。嘘書いたら、犯罪になります。

貴方の意味不明な書き込みとどちらが信頼できるか、考えるまでも無いでしょう。


>この発言が、あなたが皆にバカにされる、究極の理由ですよ。
管理会社は、青空でフロントだけが活動していて、他に人は要らないんですか？
社屋はないんですか？
設備はないんですか？
電気は使わないんですか？
あるなら、その費用はどこから出るのですか？
少しは、考えて発言しましょう。

↑それは会社の維持コストであって、管理の労務やコストではありません。
指摘するまでも無いですがね。。そんなこと実社会で言ったら大恥ですよ。
まあ荒らしているだけでしょうが。

消費者は目的に対してお金を払うのであって、サービスを供給する会社のためにお金を払おうとする人などいませんよ。そのサービスの内容に金を払う価値があるか無いかが全てで、サービスを提供する会社の台所事情まで考えて金払ってやるのはただのタニマチでしょうw　高速通っても下道通っても時間が変わらなかったら、みんな下道走りますよね？　ネクスコの借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、時間が変わらないのに高速代払うばかいませんよね。

で、マンション管理の労力の内容って、１人で１５棟くらい担当できるくらいのたいした負担じゃ無いくらいの作業です。その作業に対して、その割合以上支払っているのはコスパが悪いとなる。　他にマンション管理の仕事してる人間がいるなら、それを言えばいいけど、何度聞かれても答えられてませんよね？？w　

マンション管理が、管理会社にしかできない秘匿の技術を使ってその会社のサービスを利用せざるを得ないなら、しか無いですが、自主管理ができるほど、実際は誰でもできる内容です。そんな内容に対して、現状の管理会社に支払っている費用は割高だってことです。

少しは考えて発言しましょう。

>担当社員（フロント）のしている仕事は、受託業務の内の事務管理業務の内の一部でしかない。

ではそれ以外は誰がやっているんですか？事務管理業務しか、管理会社は仕事しないんですか？

貴方は業務委託の中間マージンもそれ以外の工事のバックマージンも一切ないと？

担当社員（フロント）のしている仕事は、受託業務の内の事務管理業務の内の一部でしかない。

>つまり、費用は管理委託費の一部の一部でしかない。
事務管理費は、マンションの規模で違うが、２００戸のマンションで月額１５万程度。
そのうち、フロントの費用が６割で９万、事務費用が６万程度。
これをマンション管理士に５万で委託しても、４万の節約にしかならない。
４万の節約のために、個人に委託するリスクを負う管理組合は少ない、というか、ほとんどいないであろう。

200戸の大規模マンションで管理会社の取り分はたった９万円しかないんですか？

それでどうやって、会社が利益出すんですか？

色々と辻褄が合いませんがw

業務委託の事務管理費だけでどうやって会社を維持するの？
決算書の粗利はどこから持ってきているんですか？w

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。
・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[1864: マンコミュファンさん]

1.25%の粗利の何が問題なのか？
2.管理会社が担っている業務を管理組合が代わりに行う場合、どんなことをどれくらいの頻度でどのくらい時間がかかるのか？
プロの管理会社社員が1物件あたり2日要するものを、素人の役員が同じ労力でこなせるのか？または個別発注で全ての業務を委託できるのか？
3.ぼったくりに管理組合はどう対処すればいいのか？

これら3つに対してアンチさんご教授お願いします。エビデンスも合わせてお願いします。

[1865: 匿名さん]

1.25%じゃないからね。管理会社の決算で２５％が粗利なのに、それをどう説明するの？

実際、それでどうやって社員やそれこそあんたの言う会社の経費捻出するの？　そんなバカみたいな誤魔化しやってるから管理会社の連中は信用されないんだよw

>プロの管理会社社員が1物件あたり2日要するものを、素人の役員が同じ労力でこなせるのか？または個別発注で全ての業務を委託できるのか？

倍の４日でも高いよw

まず、決算で２５％粗利があるのに、1.25%の粗利でどうやって給料とあんたが大好きなバックオフィスの経費捻出するんだよw

[1866: 匿名さん]

あとHN統一すれば？主張が全く一緒でキチガイじみているから、同一人物とすぐバレるよ。

[1867: マンコミュファンさん]

>>1865 匿名さん
何一つ答えられない（笑）

[1868: 匿名さん]

しかし、こんなバカげた理屈でサービスの費用を正当化できたら、企業努力なんていらなくなるだろw

「うちは社屋の賃料が高いんだ！だから高くて当然！文句言うな！」ってか？w

↓

管理会社は、青空でフロントだけが活動していて、他に人は要らないんですか？
社屋はないんですか？
設備はないんですか？
電気は使わないんですか？
あるなら、その費用はどこから出るのですか？
少しは、考えて発言しましょう。

[1869: マンコミュファンさん]

>「うちは社屋の賃料が高いんだ！だから高くて当然！文句言うな！」ってか？w
生粋のバカwww
そこを笑うのお前だけ。なんで薬が高いか知らないのか？wwwだからお前小学校からやり直せって涙

[1870: 匿名さん]

薬は一般人が作れない
マンション管理は誰でもやれるし、現に自主管理のマンションもいまだに多い。
誰でもやれることを難しく装っているだけ。

生粋のバカwww

[1871: 匿名さん]

たかだか、マンション管理にありがたがって大金払っているのはバカ。
お金は有効に使うべきだ。ここは区分所有者の掲示板で管理会社の関係者はとっとと出ていけばいい。

[1872: その他大勢]

やけくそ気味になってきましたね。
皆さん
ここは「管理会社はボッタクリだあ！」と、叫ぶスレですので、スレ主の雄叫びを聞きましょう。

[1873: マンコミュファンさん]

区分所有者のための掲示板であれば出ていくのは一人だな。ぼったくりと言うだけで何一つ対策を示さない役立たずがいる。

[1874: 匿名さん]

管理会社の悪口は構わないが、1人自分で参考になるを入れつつ投稿名を変えながら一人芝居をする人間は品がなさすぎるので出ていけば平和になる。なぁそう思うだろご近所さん。

[1875: 匿名さん]

投稿名変えてるのは管理会社だろ。どう考えても。自分で言ってることすら突っ込まれたら説明できないんだから、何言っても説得力ないよ。

まずは1864で言った1.25%の粗利でどうやってそこから人件費と経費と税金払って純利益確保できるのか、その理由を説明してもらいましょうかw

[1876: その他大勢]

＞1875さん
1.25%の粗利の部分
＞1824をもう１回見てください。
1.25%の粗利の何が問題なのか？
2.管理会社が担っている業務を
こう書いています。
1.　25%の粗利の何が問題なのか？
2.　管理会社が担っている業務を
こうすればわかるかな？

[1877: 匿名さん]

1.25％の粗利からどうやって人件費や経費や税金払って利益出してるの？

1.25％が嘘じゃないなら、その理屈を説明してくださいよw

[1878: マンコミュファンさん]

>>1877 匿名さん
揚げ足取りしかできず、都合の悪いのは一切答えられない。逃げるだけ。
なにか一つでも対策出せよ。区分所有者のための掲示板なんだろ？

[1879: 業界人さん]

>>1866 匿名さん
>あとHN統一すれば？

流石ｗｗ　「匿名さん」で統一している人は言うことが違うぜｗｗｗｗ

[1880: 業界人さん]

お～い、アンチ君
人の話を聞けって（笑）
粗利は25％なんだろ？　誰も「1.25％」だなんて言ってないのに、自分で例示した数字をいつの間にか自分で変えちまってどうすんのさ。

>>1864は俺の書き込みではないが、キミに対するシンプルな質問を「３項目」示しているようだよ。１・２・３とナンバリングされてる。その「１」の番号にピリオドが打ってあって、その後に「25％」と記載されているから、不注意なキミには「1.25％」に見えちまったんだろうな。

自分自身の主張に関わることなんだから注意深く正確にやりなよ。
優しい俺が解り易く質問を書き換えてやるから、ちゃんと答えてやった方がいいんでないの？

ほれ↓
① 営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？
　 ＝粗利として許される数値的基準でもあるのか？
② 委託業務を委託せずに組合員が自力で行なった場合、それは個々の組合員にとって許容し得る業務量に納まると本気で思っているのか？
③ 一部管理会社にボッタくられそうになった時、管理組合として講じた「適切な処置」を「実体験を携えて」例示すべし


キミには答えられないだろうな、ってことは誰もがもう解ってるんだわ。
だから意地悪な質問ではあると、流石に俺も思ってるよ。

それとな、>>1876で「その他大勢」を名乗ってる人が「>>1824をもう一度見ろ」と言ってるのは「>>1864」の間違いだろうね。1824は俺の書き込みだから。

そういうところも察しながら人の意見を咀嚼しないと。売り言葉に買い言葉じゃあホントにガキ同士の喧嘩だよ。

[1881: 匿名さん]

>1880

1.25%とはっきり書いてあるから、聞いただけだよw

じゃあ、２５％ってことだな。

まあ、契約を維持するだけで、２５％も手数料持っていかれるのになんの疑いもない価値観の人に何言っても無駄だと思うが、あんたのマンションの住人じゃなくて良かったわw


① 営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？
　 ＝粗利として許される数値的基準でもあるのか？

ただ単純に外注業者と契約を維持しているだけで、永久に管理会社に２５％も払い続けるのは高いと思うが、

外注業者と契約を続けてるだけで、実質的に選んできただけの管理会社に毎月２５％も払い続けることに

高いとは思わないんだw

すごい感性だなw

② 委託業務を委託せずに組合員が自力で行なった場合、それは個々の組合員にとって許容し得る業務量に納まると本気で思っているのか？

組合員が管理をするって初耳ですが？

少なくとも、１０年に１回くらい巡ってくる理事の役割で、主に理事長だね。
実際に自主管理はやれているからな。

③ 一部管理会社にボッタくられそうになった時、管理組合として講じた「適切な処置」を「実体験を携えて」例示すべし>

事例は実在する削減コンサルで散々既出。あんたみたいな、怪しい荒らし
よりよほど信用できるがw

[1882: マンコミュファンさん]

>>1881 匿名さん
エビデンスは？

[1883: 匿名さん]

営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？

↑

営利企業として問題視してるんじゃなくて、
管理組合から見てサービスの対価として高いと言う問題だろw

誰が営利企業として見た話してるんだ？営利企業としてみれば、管理組合騙すぼったくりビジネスとしてはよくやってると思うよw

[1884: 業界人さん]

>>1883
＞営利企業として問題視してるんじゃなくて、
＞管理組合から見てサービスの対価として高いと言う問題だろw
＞
＞誰が営利企業として見た話してるんだ？

誰がも何もｗ　お 前 さ ん だ よ ｗｗ

25％は粗利なんだろ？　粗利の意味をマジで知らないんだな。
ふたつ前のレスでは「手数料」と言い換えちゃってるし。
発注者が支払う手数料と企業として得る粗利が同じ数字なのかいｗｗ
屁理屈を維持するのも大変だな。

「粗利で25％も取るのは取り過ぎだ！」と叫び続けてるのはキミじゃないかｗ
それでいて「サービスの対価の話をしている」と言われても、聞いた皆さんは全員キョトーンだよｗ　管理会社の売上に対する粗利率が25％だと管理組合の負担が自動的に「高過ぎる」と判定できるのかね？？　そりゃ一体どういう理屈？
『委託費を審査するのに受注企業の粗利を見る感覚は持ち合わせていない』と言ってた人がこのスレにいなかったっけか？　言われた意味わかってないだろキミ。

どうせ「管理会社のくせに儲け過ぎだ！」的な考えしか無いんだろ？
自分が払った管理費の４分の１は、目の前にいる営業マンやフロントマンの小遣いになってると、だからムカつくんだと。そういう幼稚な発想しかキミの発言からは感じ取れない。そういうことで、このスレもそろそろ結論が収束してきた感はあるな。

[1885: 匿名さん]

中抜き仕事で２５％も取られて高すぎだと思わないのがすごいね。

[1887: 匿名さん]

>どうせ「管理会社のくせに儲け過ぎだ！」的な考えしか無いんだろ？

その通り。管理会社のくせに儲けすぎw というか、管理組合は管理会社に払い過ぎw

[1888: 業界人さん]

あ～あ、認めちゃった。
やっぱりこの人は管理会社に金を払いたくないだけなんだってよ。単にそれだけ。
適切な管理だとか業務委託の必要性だとかいう話題は高尚すぎたな。

[1889: 匿名さん]

無用なお金を払いたい人なんているの？

無用なお金は払わない。単にそれだけです。

[1890: 匿名さん]

無用なお金を払いくないのは誰もが思うけど、無用な事をしたくないと一人を除いて思っていること。

自分の給与に当てはめて考えればいい。
理事長になり管理組合の業務に従事しなければならない。理事会資料を慣れない理事長が作るには月に8時間、業者との打合せや見積り依頼、管理人からの相談やヒアリング、トラブル対応、、、etcで8時間。
年収600万として残業扱いなので時間給?1.25で62,500円となる。当然すべての責任も負う。

アンチの主張によれば戸数によって組合活動に違いはないらしいから、10戸のマンションも同じ労力が必要となる。年収1200万なら月に12万円相当の労力が、誰でもできる（アンチ曰くだが)業務に時間を費やすこととなる。理事長だけで。

[1891: 匿名さん]

また一人の人がHNを変えて無茶苦茶なこと言う。

わずかな合理化を無用な事と決めつけて、無用な金を利益に変える管理会社の人の弁でした。

理事会の仕事が理事長の個人的な属性による年収で変わるってまた無茶苦茶な理屈だなw
それじゃあ、億万長者が理事長の仕事したらどうなるんだ？w

でも、管理の仕事を対価として割り出すのは正解。

月に８時間なら、管理会社の平均年収は４５０万円ほどだから、多めに見積もっても６万円くらいの価値の仕事内容。この数字が、管理の実際のコストと見られる。
そもそもトラブルなんて、実際は一時的だし、そもそもしょっちゅうあるものでもない。見積もりも毎月発生するわけないし、そもそも工事の見積もりは別途、手数料も値段に含まれているわけだから、その手間まで管理費に含んだら二重取り。　

仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。
そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。つまり、１０万円が無駄な金ということ。５００戸なら１００万円。

[1892: 匿名さん]

訂正：バカな文に影響されてしまったが、６万なんてならない。

仮に６００万としても、時給換算だと、３２００円程度。割増分にするとしても、４０００円。８時間とすれば、３２０００円　

５０戸のマンションでも１３万円が無駄に管理会社に支出されている。５００戸なら１３０万円。大規模でも契約する業者の数は５０戸とそれほど変わらないから、実際はもっと無駄が大きい。

[1893: 匿名さん]

なんでも他人のせいにしたらいいw

個人が対応するのに個人の属性考えない理由は？

あと勝手に月8時間にするなよ。
毎月工事がないから見積り不要？点検結果も外観も見ない、毎日マンションを見ている管理人にも話をしない、トラブル対応もしたことないから分からないんだろ。

[1894: 匿名さん]

アンチさんも結局は管理会社頼りな気がするけどね。
都合のいい時は使う気満々じゃないの？
ボッタクリだ要らないと言いながらも、「擁護派」と決めつけた相手への反論は
管理会社がいないと成り立たないものばかりだ。
委託費の適性化を語るなら「管理会社を上手く使おう」という論調でいけばいいのに
最初に頭ごなしに否定するから、自主管理や一部委託の経験を示せとか言われるのでは？

[1895: 匿名さん]

そんなバカなことを言ってるのは貴方だけ。
結局、誤魔化してばかりで自分が言ったこともまともに答えられない。

管理会社を使うか使わないかではなく、

「果たしている労力に対して費用が高すぎることが問題」

[1896: 匿名さん]

高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、
バックオフィスが！とか、委託管理費のうちの管理報酬の項目以外、管理会社の利益は存在しないとか、キテレツな理屈で誤魔化しているだけだからな。

[1897: 業界人さん]

＞高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、

「別に不満を感じていないから」じゃあ、アンチ君的にはダメなんだろうな。
普通の者にとって管理会社がどれだけ儲けているのかは問題ではない。
委託したことに十分対応が得られていれば、ボッタクリだ何だと騒ぐ理由自体が無い。多くの人がバックオフィスのことに言及しているのは「会社に払う委託費用」は、目の前にいるフロントマンの給料だけではないよということを理解していないおバカさんへの説明として必要だからであって、それがあることが委託管の金額を正当化しているなどとは誰も言っていない。そして「会社の利益」に着目するのだとしても、粗利が25％だからというだけで問題視するような不合理な考えはしない。

新築分譲マンションの事業計画上の販売経費は取得原価の15％が概ね最低ラインと言われている。それに加え売主の利益が乗る。そういう商品を買い、維持管理している区分所有者にとって、アンチ君の理屈はまったく響かないだろうね。原価取得を夢見る「自称買い物上手」の類かと。もしもそうではなく、管理会社アンチでもマンションの販売経費＋売主の利益なら原価の３割増しでも当然のごとく払える、とでも言うなら逆に不思議なくらいだな。それこそどういう判断基準なんだとｗ

「管理会社が嫌いなだけ」なんだろ？
「管理会社のくせに儲けやがって」という考えしか無いのだと、自分でも認めたじゃないか。アンチがアンチで居続けること自体は誰も止めようとはしていない。一生やってなさい、って話よ。それが、組合員のお財布のためだとか支出の適性化だとか、取ってつけたように行儀の良いフリをしようとするから理屈も破綻するのだよ。

[1898: 口コミ知りたいさん]

>＞高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、

そもそも高いという理由が、間違いだらけだと指摘しているのに、それを無視しつづけていることについてはどうなの？

[1899: 匿名さん]

25％が粗利だと言っておきながら、売上の25％を管理会社に取られていると
思っちゃってる人って思考回路が謎すぎると思います（笑）

[1900: 匿名さん]

凄いな。どんだけボッたくられても、仕事さえすれば、値段は関係ないんだと。