ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1828: 業界人さん]

>>1825 匿名さん
>1819ではっきりとご自身が取りざたしてますよねw

話が通じないヤツだな～
「お前が例に挙げた数字を拾ってダメ出しをしてんだよ」と言ってるのに。
と言うか、こういう展開になってきていると言うことは、相当旗色が悪いことを感じ取っているということだろ？　君が「不当だ」と騒ぎたてていた数値は、世間一般には違和感なく受け入れられているんだよと指摘したまで。

＞つまり、外注先のどの項目なら毎月契約を維持しているだけで25%の利益をあげることが許容範囲なのかを聞いてます。

あー、そうなの？ｗ
俺は君が、会社が公表している決算情報から「粗利25％」を切り取って暴利だ暴利だと大騒ぎしているのを拾ったのだから、あくまで粗利の話に付き合ってやってるのだよ。管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要なことなら、管理会社は外注業者でも派遣職員でも何でも使いまくればいいと思うよ？　それで粗利が25％に納まってるなら別に構わんじゃないか。何でダメなのか逆に訊きたい。君にとって「評価に値する成果の基準」って……訊いたところで答えられないよね多分。そこが自分と多数他者との違いなんだってこと、気付けなければいつまでも同じことの繰り返しだわｗ


＞10％になるとどういう理屈とどのような経過で惨憺たるものになるんですか?

粗利をどんなに低く抑えたところで、君みたいにそこしか見ていなければ適切な管理なんて出来ないよと言ってるのさ。10％てのは只の「低い場合の例」だよ。極端な話、君の論理で管理会社を完全に排除すれば相手の粗利なんぞ意識する必要はなくなるだろ？　管理会社が貪る暴利を０％に抑えた暁に、君が率いる管理組合が辿る末路は惨憺たるものだねと。言われても解らないなら無理に考えなくてもよろしい。もう何度も指摘されても理解できない君に、ここで改めて説明してやるほど俺も酔狂ではないのでね。

自主管理の経験談も具体的アイデアも、何も持ち合わせていないくせに「委託費削減」だもんなｗ　
そんな与太話、誰が聴くの？

[1829: 業界人さん]

>>1826 周辺住民さん

あ～、それとね。周辺住民さん。
俺とアンチ君とのやり取りに勝手に乗っかってくるのは構わないけど、俺の代わりみたいな体で独特な回答を展開するのは勘弁してくれな。俺は貴方が言ってることにも同調できないし、貴方が言いたいことを俺も言いたいという訳でもないので。俺はアンチ君に「擁護派」と呼ばれても別に構わないが、ここで彼に反論している人達の味方という訳ではないよ。皆さん間違ったことをおっしゃっているとは特に思わないが、そうやって断片的な反論を謎掛け形式で繰り返したところで、思考停止してるアンチ君には一切届かないだろう。正常な議論ができるヤツではないということに、そろそろ気付いた方がいい。

アンチ君に喧嘩を売りたいのなら別途自分で場を設定してやってくれ。俺は粛々と、彼の異常性を浮き彫りにすることにしか興味が無い。ある意味、管理組合・組合員にとっては最高の反面教師じゃないかｗ

[1830: マンション検討中さん]

>>滑稽な書き込みの連続だね。
>>そんなことにエネルギーを費やさずにもっと他にやることないの。

これって、もちろんコピペの内容についてですよね（笑）
一番滑稽ですものね

[1831: 匿名さん]

>1826

>例えば、月１００万の清掃業者があったとして
①　管理会社が複数のマンションでまとめて契約したため、７５万に値切って、２５万円分の手数料を取った（特に管理組合に損はなく、契約などの手間だけ削減）

無茶苦茶なこと言うなよw ５％ならともかく、２５％という数字は管理会社の決算や、コンサルの値下げ事例からある程度根拠があるが、外注先をまとめて頼んだからと言って、２５％の値下げなんかどうやったら実現するんだよw　

その仮定自体が完全なあんたの空想だろ。

>管理会社が自社の清掃会社を使っているため１００万で、そもそも清掃会社の利益で２５％を計上している

管理会社が自社で清掃部門持ってるとこなんて聞いたことないが、どこ？w


>「お前が例に挙げた数字を拾ってダメ出しをしてんだよ」と言ってるのに。

どこで何を指摘しているんだ？

何一つ具体的に言えないだろうが。。

>俺は君が、会社が公表している決算情報から「粗利25％」を切り取って暴利だ暴利だと大騒ぎしているのを拾ったのだから、あくまで粗利の話に付き合ってやってるのだよ。管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要なことなら、


いや、全然付き合えてないだろ。ただ単に否定しただけで、その「根拠は相変わらず言えない」というだけ

結局、>1819で言っていた、

>25%でも適切だと判定されるケースもあれば、10％でも取り過ぎだというケースもあり得る。

↑自分でこう言いながら、その適切なケースが何であるかも、自分で言いながらあんたは答えられないわけだ。何度聞かれても。

>管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要

毎月ピンハネを２５％、管理会社に払わないと、外注先は金払っても仕事しないんだw
どれだけひどい会社を管理会社は選んでいるんだ？　植栽業者も保守点検も管理組合が金払っているのに、管理会社に金を毎月２５％も払わないとサボりまくるってわけか？
結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　

[1832: マンション検討中さん]

>結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

過去に何度も論理的に反論されていますよ
あなたが無視して、コピペ続けているだけで、みんなが呆れて、無視するようになっただけ

[1833: 業界人さん]

何なら俺もコピペを手伝ってやろうかな（笑）
他の関連スレにも張ってみるとか。

[1834: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。。・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。
・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。しかし、擁護派は、ピンハネマージン分の存在を頑なに隠したいから、値下げ＝仕様のカットという風に思わせたくて仕方がない。■つまり管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。
しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）！論破されている！というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　

[1835: 口コミ知りたいさん]

↑懐かしの間違い探しコピペ投稿ですね

10個以上の間違い＆矛盾があるので、みなさん見つけてくださいね
答えは、過去の記載にあるので探せばすぐに見つかります

[1836: マンション掲示板さん]

〉１８３５さん
１５個はいけますね

[1837: 匿名さん]

＞1834は、怪しげな事務所のアドレスを、一杯貼り付けましたね。
信じているんでしょうか？
それとも、仲間でしょうか？

[1838: 匿名さん]

実際、管理会社って怪しいですからね。

[1839: 匿名さん]

>>1838 匿名さん
ちゃっかり話に便乗しようとしなさんなよ、アンチ君w

[1841: 匿名さん]

>>1840 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。
あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。

長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？

[1842: 匿名さん]

>>1841
やっと管理会社がボッタクリビジネスであることを認めたんですね。

今まで何のために擁護してたんですか？　管理費の合理化や適正化に反対していて管理会社の肩ばかりもっていた理由は何だったんですか?

[1843: 匿名さん]

>>1842 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。
あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。

長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？

[1844: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1845: 匿名さん]

>>1842

「相手の非を攻撃するのであれば、その非について客観的事実があることを根拠を以て説明せよ」と貴方は指摘され続けている。それに対応するかどうかはご自身で決めればいいことだけれど、対応しない限り貴方の意見が支持されることも無い訳ですよ。

少なくともその指摘者が、貴方が問題にしている「非」を認めている訳ではない。前提としておかしいからその前提からきちんと説明してくれという当たり前の話ですよね。先ずはそういう詭弁を弄するのをやめるべきなのでは？
皆さんが呆れているのもそういうところかと思いますよ。

[1847: 匿名さん]

そもそも論破もくそも、

バックマージンも中間マージンもピンハネも担当者1人で15人棟以上持つのも
減額交渉すると３割値下げできるくらい元が高いのも、全て事実なんだが・・・。

事実を論破とかいう擁護派ってどういう頭しているのかな?

[1848: 1845]

>>1846
＞意味が分からないんだけど何がいいたいの?

「既述の通りです」としか言いようがありません。
貴方よりは読み易い日本語を使っているつもりですので、解っていただけないのであればそこも含め、普通の人と貴方との会話には限界があるということでしょうね。

管理会社がボッタクリだと言う貴方は、そのボッタクリをやめさせる・あるいは組合として回避するための努力を何等かしてきたことがあるのですか？　あるのならそこを丁寧に説明することこそが、貴方の意見そのものをしっかり裏付けることになるのではありませんかと。ずっとそう指摘されているじゃないですか。
なのに貴方は言葉尻だけをとらえて「ボッタクリであることは認めるんだね？」と、求められている説明を有耶無耶にしたいがために、まずは結論を認めろという対応しかしていません。それでは呆れられるだけですよと言っているのです。

そんなに解り難い話ですかね・・・・


冗長なコピペには、皆さん「反論できない」のではなく「反論するに値しない」と呆れているだけでしょう。これまでも、反論したところで貴方は一切真摯に向き合うことがありませんでしたし、さっきも書いた通り「とにかく管理会社はボッタクリなんだ」という結論ありきですので。


貴方の認識としては「ボッタクリだ」でいいと思いますよ。その前提のもとで、ご自身が所属する管理組合で、委託費の適正化を常に唱えれば良いと思います。他の組合員さんの中には、貴方に同調する人もいれば、管理会社の有用性を唱え委託管理の継続を望む人もいるでしょう。このスレは実社会における組合の縮図ですよ。ボッタクリだと思っている貴方と、そうでない他人が混在している。私もその「他人」のひとりです。ぼったくられるのは嫌なので契約内容は精査しますが、最初からボッタクリだと決めつけて委託候補から排除しても何のメリットも無いと考え、あくまで委託管理を前提に検討します。

実際の管理組合の場でお会いできるといいですね。
意見を違えることになっても決議で負ける気はしませんが。

[1849: 匿名さん]

>貴方よりは読み易い日本語を使っているつもりですので、解っていただけないのであればそこも含め、普通の人と貴方との会話には限界があるということでしょうね。

読みにくい箇所って具体的にどこですか?

>「ボッタクリであることは認めるんだね？」と、求められている説明を有耶無耶にしたいがために、まずは結論を認めろという対応しかしていません。それでは呆れられるだけですよと言っているのです。

ぼったくりを認めないのに、止めさせる、回避するための説明って意味分からないんですが。。ボッタくりが貴方にとってないのに、どうやって貴方にとって存在しないものを回避する説明ができるんですか?? 言ってる事無茶苦茶ですよw

>冗長なコピペには、皆さん「反論できない」のではなく「反論するに値しない」と呆れているだけでしょう。

反論に値しないのに、しつこく同じ内容の書き込みを続ける貴方の行動、思いっきり矛盾してませんか?

>ぼったくられるのは嫌なので契約内容は精査しますが、

どのような基準で精査しているんですか? 管理会社の正味の取り分が何パーセントなら許容範囲なのか、答えられますよね? 本当に管理組合の立場になって精査しているんなら。

[1850: 匿名さん]

>>1846 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。
あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。

長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？

[1851: 1845]

>>1849
＞読みにくい箇所って具体的にどこですか?

ひとつひとつ指摘しろ、という意味であればキリが無いので無理です。
こと日本語という点においては、貴方の書き込みは全般的にまるでなっていません。
私のレスに対して「最低限、日本語で書け」と言われたので、例えば貴方の一連の冗長なコピペに比べれば、読めば解る程度のことを書いているつもりだとお答えしたまでです。

＞ぼったくりを認めないのに、止めさせる、回避するための説明って意味分からないんですが。。ボッタくりが貴方にとってないのに、どうやって貴方にとって存在しないものを回避する説明ができるんですか?? 言ってる事無茶苦茶ですよw

貴方のその切り返しこそ無茶苦茶ですよね。
貴方にとって問題となっている事象を、どういう手段で解消したのかと訊いています。それを論理的に説明するにあたって、説明する相手に貴方と同じ感覚でもってその問題を認識させなければ説明できないとなれば、貴方は実社会でも随分と不自由なさっているのではないですか？

私は「ぼったくり被害」自体は有り得る、と言っています。それが全ての管理会社にあてはまる訳ではないので、頼んだ仕事をサボられたり、費用をちょろまかされたりしないように管理組合の一員として意識をしています。貴方もそうである筈なのですが、様々な場面で管理会社の仕事ぶりはその一端を見ることが出来ますよね？　そこで貴方は「これではボッタクリだ」と捉え、管理会社を一括りにして敵視している一方、私は問題があれば是正を求めつつ、あくまで業務委託を前提に過ごしているのです。

どのような基準で精査しているんですか？　という訊き方は、一件的確かつストレートな様でいて貴方の本質的な問題を顕していると思います。バカでも解るような、それに照らせば白黒ハッキリするような「委託管理業務の良し悪しを測る基準」が存在するとでも思っているのでしょうか。無いですよ、そんなものは。個々の管理組合が固有の事情を考慮して決めることなのであって、他の人もそうしているように貴方もそうすればいいと。それだけのことです。例えば貴方は管理会社の決算情報から「粗利」なる数字を取り沙汰して、それが高過ぎるかどうかを判定基準にしている訳ですが、…25％でしたっけ？それを超えるようだとボッタクリで、そうでない場合はセーフだなどという判定を、普通の人ならしないのですよ。

この点については貴方にはどんなに説明してもムダだと思っています。でも、こうして直接レスを求められれば（何度やっても同じ内容にしかなりませんが）返答するぐらいのことはします。

貴方も、本当に管理組合の立場に立って管理会社について論じるのであれば、ボッタクリだという決め付けで管理会社を排除した結果どういう成果が得られたのかを、実体験を踏まえ説明するべきだと思いますよ。それをしないから、冗長なコピペを貼り続けて他人との対話をシャットアウトするしかなくなるのだと思います。

[1852: 匿名さん]

>ひとつひとつ指摘しろ、という意味であればキリが無いので無理です。

一つで構いません。お願いしますね。

>貴方にとって問題となっている事象を、どういう手段で解消したのかと訊いています。

解消したとどこに書いてあるんですか?

結局、一般的に存在する管理会社の管理物件がボッタくり的にコスパが悪いことに対して、具体的な反論が一切できないのに、くどくど同じようなゴマカシしか書き込めないということですか?

[1853: マンコミュファンさん]

>>1852 匿名さん
>くどくど同じようなゴマカシしか書き込めないということですか?
お前がそれ言う？笑

[1854: 1845]

>>1852
＞一つで構いません。お願いしますね。

例えばこのくだりですよ。↓
日本語として何処が問題なのか、貴方に説明しても解っていただける気はしませんが。正直私自身、この文章で貴方が何を言いたいのかが解りませんし。

＞指摘していて、それに指摘している人が対応ってどういうこと??（>>1846）


＞解消したとどこに書いてあるんですか?

書いてありませんね。
ですから「書いてください」と言っているのです。
貴方は管理会社はボッタクリ企業だと思っていて、ここを見に来ているすべての人に
それが真実であると認めさせようとしています。真実であることを大前提に委託管理のデメリットを認識しろと。そう主張する貴方が、まさかボッタクリを回避するための努力を何もしていない・したことが無いなどということは無い筈でしょう？

管理会社はボッタクリだと言い、それを他人に認めさせようと色々言っておきながら、貴方には実体験に基づく抽斗は何も無いのですね。私も含め、貴方の主張に異論を唱える者たちにどうして欲しいのですか？？

単に「管理会社はボッタクリだ」と認めさせたいだけなら、今の貴方の論理では無理です。粗利25％がどうのという理屈は既に不発に終わったのだと自覚しましょうよ。貴方が実際これまで、悪徳管理会社にどんなヒドイ目に遭わされたのか、それを部分管理や自主管理などの代案でどう解決したのかをきちんと説明すれば、ここでの議論は貴方の主張に一理アリということで一段落するでしょうに。何故それをしないのですか？　と、何度も何度も繰り返し問われているのに…

こういう指摘が「誤魔化し」だとしか捉えられないのであれば、貴方はそれまでの人だと思います。貴方の主張も理屈も、同調者すらいない机上の空論ということかと。

[1855: 匿名さん]

>日本語として何処が問題なのか、貴方に説明しても解っていただける気はしませんが。正直私自身、この文章で貴方が何を言いたいのかが解りませんし。

貴方が理解できなかった「箇所」の日本語を聞いているんですが・・。
普通分かると思いますが、わからなかった部分を指摘してください。
どこの日本語が分かりませんでした?

>書いてありませんね。

頭大丈夫ですか?
解消したとも書いてないのに、何を聞いているんですか??

管理会社がボッタクリかどうかのスレですよ?
違うと思うなら、何がどう違うか、具体的に言えばいいのに、
誰も解消したとか、固有の物件の話なんかしていないのに。。

何が知りたいの?

>不発に終わったのだと自覚しましょうよ。

貴方が都合の悪い情報をみないだけでしょ？

>バックマージンも中間マージンもピンハネも担当者1人で15人棟以上持つのも
減額交渉すると３割値下げできるくらい元が高いのも、全て事実なんだが・・・。

これに対する反応はまた総務の費用がかかるからですか?w

結局論破されてるってだけとか言えないんですね。。

[1856: 1845]

>>1855
＞どこの日本語が分かりませんでした?

ついさっき、レス番まで添えて貴方の文章をそのまんま引用したばかりです。そのすべてが意味不明だと捉えてくだされば結構。私の書き込みに対する反論として全く噛み合っていないと感じました。噛み合っていない原因は「管理会社はボッタクリだ」という大前提ありきでしか考えられない貴方にあるのであって、その返信で貴方が何を伝えようとしているのか理解に至らなかった私には、貴方のレスの何処をどう日本語として修正すればよいのかも一切解りません。


＞管理会社がボッタクリかどうかのスレですよ?
違うと思うなら、何がどう違うか、具体的に言えばいいのに、

管理会社は建物管理を主な事業とする企業です。ボッタクリかどうかは個々の企業の実態次第であって、業種の構造がそうである訳ではないと私は思ってます。特にマンションにおいては、管理業を営む上でのルールが法整備されていて、貴方が言う「ボッタクリ」を堂々と横行させないための社会的仕組みがあり、利用者である管理組合も相応に学習してボッタクリを許さない意識を培っています。

ただ、ボッタクリという行為自体は完全には無くならないでしょう。法整備とて建前が多いですしね。どんな業種にも粗悪な商品やサービスはあり、発注者が利口にならなければ間違った買い物をすることは有り得ます。なので、貴方のような人がこういうスレで本当に問題提起するべきことも「管理会社の中には質の悪い業者が混在し、費用に見合った適切な管理をして貰えないことも有り得るので、そうならないように委託管理の項目について個々の区分所有者がもっと深く知り、それらにかかる費用や得られた業務成果についても厳しく精査する目を持ちましょう」ということだと思いますよ。最初に管理組合＝ボッタクリだという言質を強引に取りに行くから賛同が得られないのです。随分丁寧に、貴方の代わりに言ってあげた訳ですが、これでも不本意ですか？

人の話を聞かない人を論破しようとしても時間の無駄ですし、そもそも論理不明瞭な人に対してロンパもヘチマもありません。ご自身が何処を問題として指摘されているのか、理解しておられるようには到底見えないので、他の方々にも見える形で「貴方がするべきことはこういうことですよ」と明確化しています。ずっとボールを持ったままでいるのも結構ですが、管理会社がボッタクリビジネスだと広く認めて貰いたいのであれば、どうか納得感のあるご説明をということです。

間接部門の話をするとそこだけ切り取って騒ぐのも、もう飽きられていると思います。自力では手に負えない仕事を専門業者に委託するにあたり、組合で承認した仕様と予算の範囲で請けてくれる管理会社を探せば、ボッタクリを排除する筋道は立ちます。あとは組合の判断次第ですよね。そうやって業務委託した会社の仕事っぷりを厳しい目でみることは当然必要ですので、本当に貴方が言う様に兼務や外注のせいで本来の1/10しか仕事をしていないということが「総意として」認識されれば、その会社との関係は解消すれば良いのです。どうあっても管理会社が全てボッタクリビジネスだという結論に直結はしません。
そして私を含む普通の発注者は、委託仕様に基づいて委託費を決定し、業務成果を精査するという流れは重要視しても、委託先が会社として粗利をいくら上げているかなどを委託先選定の判断材料になどしないのですよ。



長文の読み書きが苦手なら敢えて簡潔にしましょうか？
・管理会社は玉石混淆ではあるので、悪いところと契約しないように注意する必要はある。
・とは言え業務の分離発注や完全自主管理には低からぬハードルはある。
・管理会社を頭ごなしに全否定する必要はなく、管理組合にとっての選択肢のひとつと捉えれば良い。

別にこれに対し貴方からの反論は必要ありませんが、広く認知されている当たり前の考え方だからこそ、自主管理の比率は「健全かつ積極的にそうしている実例をすべてカウントしても」たった数パーセントに留まるのではありませんかね。

[1857: 匿名さん]

>ついさっき、レス番まで添えて貴方の文章をそのまんま引用したばかりです。

引用したのはあなた自身が理解できないという、あなた自身の発言でしょ？
どこの箇所が理解できなかったのか、と聞いているんですよ。頭大丈夫ですか？

あなたが、理解できないと感じた箇所はどこですか？　聞いているのは、あなたが分からないと言った箇所ではなく、あなたが、分からなかった箇所です。

>ボッタクリかどうかは個々の企業の実態次第であって、業種の構造がそうである訳ではないと私は思ってます。

一般的な管理会社のビジネスモデルがどうかという問いに個々の企業次第って答えになりませんね。

＞間接部門の話をするとそこだけ切り取って騒ぐのも、もう飽きられていると思います。

そこだけ切り取ると言いますが、他に何があるんですか？他にあったら教えてください。

>組合で承認した仕様と予算の範囲で請けてくれる管理会社を探せば、ボッタクリを排除する筋道は立ちます。あとは組合の判断次第ですよね。

スレの趣旨は、巷の管理会社というビジネス形態がぼったくりであるかないかです。

ぼったくりでない手段を探すのは当たり前です。しかし、ぼったくられていることに気が付かないのが大半だからぼったくりビジネスが横行しているという話です。

またわざとトボけているんですか？

[1858: 1845]

>>1857
＞引用したのはあなた自身が理解できないという、あなた自身の発言でしょ？

これですよ↓　
＞指摘していて、それに指摘している人が対応ってどういうこと??（>>1846）

>>1854で引用したばかりじゃないですか。
貴方の発言ではないのですか？　別の「匿名さん」の書き込みだとでも？


そういうとこですよ、アンチさん・・・・・・

[1859: 匿名さん]

分からないから、聞かれているんですよ？

つまり、あなたが意味不明なことを言ったということ。



>説明せよ」と貴方は指摘され続けている。それに対応するかどうかはご自身で決めればいい

貴方のこのような発言が意味不明だったから、そう聞いているんですよ？

つまり、あなたは自分で意味不明な、どういうことかわからないことを言ったんですよ？理解できてますか？　

[1860: 匿名さん]

>>1858 1845さん
まともに取り合うと頭おかしくなりますよ。
アンチさんはぼったくりを認めさせることにのみ固執していて、その先は一切考えられない人なんですから。
それにほとんどの人は管理会社との共存を模索しているのに対し、アンチさんは排除が目的(ぼったくりとしか唱えないので目的もないかもですが)なので噛み合う事はありません。

[1862: 1845]

>>1860 匿名さん
＞まともに取り合うと頭おかしくなりますよ。
＞アンチさんはぼったくりを認めさせることにのみ固執していて、その先は一切考えられない人なんですから。

ご忠告ありがとうございます。
よ～く解っていますとも（笑）　私は大丈夫です。この程度で混乱はしませんので。

相手をすればするほど、この件に関しては多数派としての判断が正しいことを実感しますね。そしてその点こそが、一部の管理会社につけいる隙になり得るのだろうなとも思うのですが、肝心のアンチさんはそこには全然気づいていないようで…

[1863: 匿名さん]

>1861

実在する企業がネットで公開されているものですよ。
貴方みたいな根拠のない意味不明な書き込みよりも信頼できるのは間違い無いでしょうw 一人の担当者が１５棟近く担当しているのも、管理会社の公式HPで公開していますし厚労省も言っています。粗利が２５％なのも、企業が公開している公式情報です。嘘書いたら、犯罪になります。

貴方の意味不明な書き込みとどちらが信頼できるか、考えるまでも無いでしょう。


>この発言が、あなたが皆にバカにされる、究極の理由ですよ。
管理会社は、青空でフロントだけが活動していて、他に人は要らないんですか？
社屋はないんですか？
設備はないんですか？
電気は使わないんですか？
あるなら、その費用はどこから出るのですか？
少しは、考えて発言しましょう。

↑それは会社の維持コストであって、管理の労務やコストではありません。
指摘するまでも無いですがね。。そんなこと実社会で言ったら大恥ですよ。
まあ荒らしているだけでしょうが。

消費者は目的に対してお金を払うのであって、サービスを供給する会社のためにお金を払おうとする人などいませんよ。そのサービスの内容に金を払う価値があるか無いかが全てで、サービスを提供する会社の台所事情まで考えて金払ってやるのはただのタニマチでしょうw　高速通っても下道通っても時間が変わらなかったら、みんな下道走りますよね？　ネクスコの借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、時間が変わらないのに高速代払うばかいませんよね。

で、マンション管理の労力の内容って、１人で１５棟くらい担当できるくらいのたいした負担じゃ無いくらいの作業です。その作業に対して、その割合以上支払っているのはコスパが悪いとなる。　他にマンション管理の仕事してる人間がいるなら、それを言えばいいけど、何度聞かれても答えられてませんよね？？w　

マンション管理が、管理会社にしかできない秘匿の技術を使ってその会社のサービスを利用せざるを得ないなら、しか無いですが、自主管理ができるほど、実際は誰でもできる内容です。そんな内容に対して、現状の管理会社に支払っている費用は割高だってことです。

少しは考えて発言しましょう。

>担当社員（フロント）のしている仕事は、受託業務の内の事務管理業務の内の一部でしかない。

ではそれ以外は誰がやっているんですか？事務管理業務しか、管理会社は仕事しないんですか？

貴方は業務委託の中間マージンもそれ以外の工事のバックマージンも一切ないと？

担当社員（フロント）のしている仕事は、受託業務の内の事務管理業務の内の一部でしかない。

>つまり、費用は管理委託費の一部の一部でしかない。
事務管理費は、マンションの規模で違うが、２００戸のマンションで月額１５万程度。
そのうち、フロントの費用が６割で９万、事務費用が６万程度。
これをマンション管理士に５万で委託しても、４万の節約にしかならない。
４万の節約のために、個人に委託するリスクを負う管理組合は少ない、というか、ほとんどいないであろう。

200戸の大規模マンションで管理会社の取り分はたった９万円しかないんですか？

それでどうやって、会社が利益出すんですか？

色々と辻褄が合いませんがw

業務委託の事務管理費だけでどうやって会社を維持するの？
決算書の粗利はどこから持ってきているんですか？w

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。
・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[1864: マンコミュファンさん]

1.25%の粗利の何が問題なのか？
2.管理会社が担っている業務を管理組合が代わりに行う場合、どんなことをどれくらいの頻度でどのくらい時間がかかるのか？
プロの管理会社社員が1物件あたり2日要するものを、素人の役員が同じ労力でこなせるのか？または個別発注で全ての業務を委託できるのか？
3.ぼったくりに管理組合はどう対処すればいいのか？

これら3つに対してアンチさんご教授お願いします。エビデンスも合わせてお願いします。

[1865: 匿名さん]

1.25%じゃないからね。管理会社の決算で２５％が粗利なのに、それをどう説明するの？

実際、それでどうやって社員やそれこそあんたの言う会社の経費捻出するの？　そんなバカみたいな誤魔化しやってるから管理会社の連中は信用されないんだよw

>プロの管理会社社員が1物件あたり2日要するものを、素人の役員が同じ労力でこなせるのか？または個別発注で全ての業務を委託できるのか？

倍の４日でも高いよw

まず、決算で２５％粗利があるのに、1.25%の粗利でどうやって給料とあんたが大好きなバックオフィスの経費捻出するんだよw

[1866: 匿名さん]

あとHN統一すれば？主張が全く一緒でキチガイじみているから、同一人物とすぐバレるよ。

[1867: マンコミュファンさん]

>>1865 匿名さん
何一つ答えられない（笑）

[1868: 匿名さん]

しかし、こんなバカげた理屈でサービスの費用を正当化できたら、企業努力なんていらなくなるだろw

「うちは社屋の賃料が高いんだ！だから高くて当然！文句言うな！」ってか？w

↓

管理会社は、青空でフロントだけが活動していて、他に人は要らないんですか？
社屋はないんですか？
設備はないんですか？
電気は使わないんですか？
あるなら、その費用はどこから出るのですか？
少しは、考えて発言しましょう。

[1869: マンコミュファンさん]

>「うちは社屋の賃料が高いんだ！だから高くて当然！文句言うな！」ってか？w
生粋のバカwww
そこを笑うのお前だけ。なんで薬が高いか知らないのか？wwwだからお前小学校からやり直せって涙

[1870: 匿名さん]

薬は一般人が作れない
マンション管理は誰でもやれるし、現に自主管理のマンションもいまだに多い。
誰でもやれることを難しく装っているだけ。

生粋のバカwww

[1871: 匿名さん]

たかだか、マンション管理にありがたがって大金払っているのはバカ。
お金は有効に使うべきだ。ここは区分所有者の掲示板で管理会社の関係者はとっとと出ていけばいい。

[1872: その他大勢]

やけくそ気味になってきましたね。
皆さん
ここは「管理会社はボッタクリだあ！」と、叫ぶスレですので、スレ主の雄叫びを聞きましょう。

[1873: マンコミュファンさん]

区分所有者のための掲示板であれば出ていくのは一人だな。ぼったくりと言うだけで何一つ対策を示さない役立たずがいる。

[1874: 匿名さん]

管理会社の悪口は構わないが、1人自分で参考になるを入れつつ投稿名を変えながら一人芝居をする人間は品がなさすぎるので出ていけば平和になる。なぁそう思うだろご近所さん。

[1875: 匿名さん]

投稿名変えてるのは管理会社だろ。どう考えても。自分で言ってることすら突っ込まれたら説明できないんだから、何言っても説得力ないよ。

まずは1864で言った1.25%の粗利でどうやってそこから人件費と経費と税金払って純利益確保できるのか、その理由を説明してもらいましょうかw

[1876: その他大勢]

＞1875さん
1.25%の粗利の部分
＞1824をもう１回見てください。
1.25%の粗利の何が問題なのか？
2.管理会社が担っている業務を
こう書いています。
1.　25%の粗利の何が問題なのか？
2.　管理会社が担っている業務を
こうすればわかるかな？

[1877: 匿名さん]

1.25％の粗利からどうやって人件費や経費や税金払って利益出してるの？

1.25％が嘘じゃないなら、その理屈を説明してくださいよw