ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[181: 匿名さん]

じゃあ管理会社いらないだろw
必要性は何？

[182: 匿名さん]

会計だけやらせておけばいい。
ちょっと考え方がズレすぎていて、わけがわからない。

[183: マンション比較中さん]

違う、違うんだよ、キミたちはマンション管理をどう考えているのかね！

[184: 匿名さん]

会計と理事会業務だけ頼むか、それもマンション管理士でできるし、とにかく何かっちゃ予防保全と余計な提案で管理費や修繕費が掠めとられる。

[185: 匿名さん]

自分たち組合員でマンションを管理できるのであれば管理会社は不要。
敷地内清掃は毎週組合員総出で行い、植木植栽の剪定は元庭師のAさん、エレベータや機械式駐車場の点検修理は工学部機械工学科教授のBさん、会計は会計士のCさん、という具合に専門知識を持った組合員がチーフになって他組合員を指導しながら実施する。

[186: ご近所さん]

＞185 匿名さん
＞敷地内清掃は毎週組合員総出で行い
管理会社ではなく、地元の美装会社にお願いします。
＞植木植栽の剪定は元庭師のAさん
管理会社ではなく、地元の造園業者にお願いします。
＞エレベータや機械式駐車場の点検修理は工学部機械工学科教授のBさん
管理会社ではなく、地域のエレベーター保守専門会社にお願いします。
＞会計は会計士のCさん
管理会社ではなく、地元の会計士さんにい願いします。
＞専門知識を持った組合員がチーフになって他組合員を指導しながら実施する。
ある程度の知恵を持った組合員が、管理会社にではなく、その筋の専門業者にお願いするわけですよ。
理解できましたか？
多分、理解不能だろうな。

[187: 匿名さん]

単純に間入ってマージンだけ抜くだけの存在である管理会社を省き、業者に直接発注するというだけの話だからね。

[188: ご近所さん]

＞187 匿名さん
＞業者に直接発注するというだけの話だからね。
185さんには何度説明してもそこが理解できないらしい。
その程度の知恵しかないフロントさんが、数件も掛け持ちでフロント業務をこなしている。
自主管理が未知の組合にとって、それほど心配する必要もなさそうだ。

[189: 匿名さん]

段々と自分達でやって、管理会社の仕事なくして排除してったらいいんじゃないのかな？
会計士が公認会計士だとしたら、世間知らずもいいとこだけど。

管理会社もそこまで必要なければ、世の中から淘汰されていくに決まってるんだから、色んなところで需要があるのだとは思うよ。

[190: 匿名さん]

業者に直接発注して失敗する組合がある限り管理会社は不滅だ。

[191: 匿名さん]

単に管理組合と施工業者の間に入ってマージン取るだけではなくて、ちゃんと仕事してますよ。だから、管理組合も感謝してる。中には惑星直列みたいに変な役員ばかりズラリと並ぶ年もあるが、そんなときに管理会社がいてくれると便利。

[192: 匿名さん]

役に立つかどうかではなく、費用対効果の問題。分譲マンション購入と強制的な抱き合わせでなければ、存在してない業界だろう。

ほっとくと最低限のサービスしかないのに理事会抱きこんで管理費や、修繕費値上げされて合計三万超えるとリセールバリューが落ちて資産価値が一気に下落してしまう。

結構深刻な問題だよ。擁護レスみると嘘や論点ずらしたりどうしようもないのばかり。関わらないに尽きるね。

そもそもマンションの外注業務なんて専門性が、高い業務ないし、失敗なんてしようもない。値段と内容に納得して契約するかどうか。

むしろ管理会社にとってはサービスカットした方が利益になるから、管理会社に頼んでる方がクオリティ下がるからな。

[193: 匿名さん]

単純に自分で全部外注にふって、住民納得させて管理会社解約すればいいんじゃないんですか？
できる人にはできるし、できない人にはできないと思います。

[194: 匿名さん]

>単純に自分で全部外注にふって、住民納得させて管理会社解約すればいいんじゃないんですか？できる人にはできるし、できない人にはできないと思います。

これが正解だと思いますよ。
”ほっとくと最低限のサービスしかないのに理事会抱きこんで管理費や、修繕費値上げされて”結局、管理会社さえ使えこなせないなら、自主管理なんて全然だめだと思うよ。

＞そもそもマンションの外注業務なんて専門性が、高い業務ないし、失敗なんてしようもない。値段と内容に納得して契約するかどうか。

そうでもないよ。
例えば、清掃業者との契約だって、清掃時間だけきめて後はお任せなら、契約自体は簡単だけど、変な業者にひっかかるとお金の無駄になる。
使う洗剤や掃除道具まで交渉／指定したり、第3者チェックいれたりなどなどすると結構専門知識ないと厳しいよ。

[195: 匿名さん]

無知で関心が低い区分所有者を納得させられればだが、そういう機会がないのが問題。話が理解できれば、よほどのバカでない限り、自主管理の方が得。

[196: 匿名さん]

>>194

ついに自作自演するようになったね。
まず、自主管理がなんなのかの意味から勉強してこいよ。お前に正解なんて分からないから。w

>使う洗剤や掃除道具まで交渉／指定したり、第3者チェックいれたりなどなどすると結構専門知識ないと厳しいよ。

変な業者は変えればいいだけだし。

そもそもピンハネするだけの管理会社自体が「変」なことが問題。

[197: 匿名さん]

管理会社　

ディベロッパから受け継いだだけの管理業務で立ち上げの発注業務だけで毎月毎月マージンを上乗せで割高な費用を払い続ける。

何かあっても担当者が不在だったりで結局、対応に時間がかかる。その点、自主管理なら直接、指示を出せる。管理組合が外注業者に直接指示を出すと、厳密には違法になる。管理員がハズレでも、管理会社が首にしないと、受け入れるしかない。

おまけに、管理会社が、リプレイスしにくい足元を見て、平気で嘘の理由を付けて
サービスのカットを求めてくる。利益相反が起こりやすい。

[198: 匿名さん]

＞変な業者は変えればいいだけだし。
＞そもそもピンハネするだけの管理会社自体が「変」なことが問題。

変な管理会社すらかえれないなら、自主管理は無理ってこと。自主管理なら管理する業者は増えるだけだから、1社の管理会社すらかえれないならね。

さらにピンハネというが、中間管理で、まとめて管理業務を依頼する場合の手数料があるのは普通。

＞何かあっても担当者が不在だったりで結局、対応に時間がかかる。

これも別に管理会社だろうと自主管理で外部業者だろうと一緒。窓口の人がいなければ、対応に時間がかかる。

＞管理員がハズレでも、管理会社が首にしないと、受け入れるしかない。

自主管理ならもっと厳しいよ。直接雇用にしていると解雇にする場合は、結構大変（基本、ハズレの人だ、解雇理由などでもめるからね）。派遣会社経由で雇用しているなら、解雇（契約更新をしない）はしやすいけど、管理会社経由とさほど費用は、変わらなくなる。

[199: 匿名さん]

>変な管理会社すらかえれないなら、自主管理は無理ってこと。自主管理なら管理する業者は増えるだけだから、1社の管理会社すらかえれないならね。



変な業者を変えにくいから問題だって言ってるんだよ。楽に変えられたら、そもそも問題になってないだろ。
普通かどうかじゃなくて、その普通とされていることが、おかしいという話してるんだが。もう少し、何を意図してるか考えてから書きこめよ。

＞さらにピンハネというが、中間管理で、まとめて管理業務を依頼する場合の手数料があるのは普通。

中間管理なんて、実質ないに等しいから無駄だって言ってるんだよ。毎月、何回もフロントが清掃業者に指導してると言うのか？その時点でその業者失格だろ。何度も言うように、費用対効果考えたら、意味ないんだよ。

>これも別に管理会社だろうと自主管理で外部業者だろうと一緒。窓口の人がいなければ、対応に時間がかかる。

なんで、管理組合が直接外部業者にクレーム言うのと、いちいち、管理会社経由でいうのと一緒なんだろ。管理会社という経由する窓口が増える時点で時間かかるの分からないか？

>自主管理ならもっと厳しいよ。直接雇用にしていると解雇にする場合は、結構大変（基本、ハズレの人だ、解雇理由などでもめるからね）。派遣会社経由で雇用しているなら、解雇（契約更新をしない）はしやすいけど、管理会社経由とさほど費用は、変わらなくなる。

厳しくねえよw　直接雇用と言っても、バイトや業務委託だから、更新しなければいいし、別に管理組合が派遣を雇ってもいい。管理会社経由だと、管理会社が無理だと言われれば、のむか、管理会社ごと変えるしかない。

[200: 匿名さん]

そもそも築年数やグレードが同じようなマンションで管理の内容が変わらないのに、管理費の差がありすぎる時点で少なくともどちらかの管理会社はボッたくりである可能性が高いからな。

特にワンルームなど投資用と高額マンションにその傾向が強い。投資用は区分所有者が殆ど住んでなくて少数の理事会と癒着しているケース。高額マンションは無頓着な場合が多い。

つまり、油断してると、どんどん寄生虫のように管理費を吸い上げていく。

[201: 匿名さん]

サービスに見合った対価を払って「金持ち喧嘩せず」
自主管理は精神的に貧乏くさいからイヤ
あのマンション管理会社に見てもらえんくらい貧乏な人が住んでるとか言われそう

[202: 匿名さん]

>>201

サービスに見合ってないから文句言うんだろ。

あのマンション管理会社が寄生してて管理費上げられて、維持費高いから売るに売れないとなったら終わりだよw

ってかなんでそんなに管理会社擁護したいの？

区分所有者の立場でない発言なら自分の立場くらいはっきりさせないと聞く価値ない。

[203: 匿名さん]

>>201

マンションの管理費の高さで金持ちアピール？

何言ってんだこいつw

[204: 匿名さん]

自主管理しているマンションの住民は可哀そうだ。
管理会社に管理を委託できないなんて寂しすぎる。
究極は自分たちで管理会社を管理できないから自主管理しなければ
被害者意識が働くんだろう。管理費の値上げをして管理会社にやってもらえよ。

[205: 匿名さん]

>>204

無駄な金は払うべきでないと言うだけ。

寂しいとか、頭大丈夫？

[206: 匿名さん]

>>204

まともなこといつも一切言えないんだから、もう書き込まない方がいいよ。
キミが書き込むたびに、ますます管理会社が不要な存在だと言うことが明白になってくるから。

[207: 匿名さん]

しかし自主管理のマンションに住みたいと思うの。
それが不思議でならない。
自主管理していたマンションの理事長の奥さんが会計担当を長年やって
いたけど、その支払額が月３０万円ぐらいだった。
そこは自主管理のマンションだった。
理事長も会計担当も長期にやったらだめ。
自主管理なら理事長に知識に波があるから簡単にはかわれないんだろう。

[208: 匿名さん]

そんな作り話なんてどうでもいいし。
ここはキミの落書き帳じゃないから。

[209: 匿名さん]

>>207

何が言いたい文章なのか意味がわからない。。物件の規模も内容もわからないし、
人にもの伝えれるの苦手なようだね。

[210: 匿名さん]

私の知り合いのマンションは自主管理にして月の維持費が２万円くらい安くなって、
おまけに管理人も常勤になったし、共用エリアも綺麗になった。月々の負担が減った分、利回りが向上して資産価値も上がったいいことずくめだった。何かあった時は基本的に管理人や顧問契約を結んだマンション管理士が対応してくれるし、いいことずくめ。早くやっておけばよかった。

[211: 匿名さん]

自主管理がいいとはねえ。
それ本音でいってるの。
全国のマンションのほとんどは管理会社に管理を委託してるんだけどねえ。

[212: 口コミ知りたいさん]

なんでそんなに管理会社に無駄なお金払いたいの？

[213: 匿名さん]

管理会社の社員にだって基本的人権があるし、愛する家庭もある。
合法的に資産を奪いやすいのが管理組合の巨額資産。
慈善事業でもあるまいし、別に管理組合を手助けする気持ちはさらさらない。
合法的なビジネスとしての土壌がそこに転がっているに過ぎない。
多くの管理組合がそこを許してくれている。
持ちつ持たれつかな。

[214: 匿名さん]

なんの話してるんだ？

[215: 匿名さん]

共存共栄

[216: 匿名さん]

話の内容が原始的。人間の感情を排除したAI管理が近い。

[217: 匿名さん]

マンションの管理組合も人権がある。
管理会社から大切な資産を守らなければならない。管理会社から自社の利益のための
管理の削減や値上げばかり受け入れていたら資産価値はどんどん低下する。
だから、管理会社を排除して直接契約で無駄を省いて、管理会社の無益な提案で管理費を無駄遣いしないようにしなければならない。管理費はあくまで管理会社の利益のためでなく、住民の利益になるように使わなければならない。

[218: 匿名さん]

>なんでそんなに管理会社に無駄なお金払いたいの？

単純に、無駄の定義だと思うよ。自主管理にして、時間を取られるくらいなら少しくらい高くてもまとめて管理してほしいという人が大半なだけだと思います。

月数千円高くても、自主管理より管理会社という人のほうが多いと思うよ

[219: 匿名さん]

自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は１５０００円。自主管理の平均は大体１００００円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月５０００円安くなる。

[220: 匿名さん]

管理費が１５，０００円。
タワーマンションでもない限り高すぎる。
管理人が１名ついて、通常清掃や定期清掃等をいれてもそんなにならない。
定期点検や小修繕費、光熱費等が全て包含されていてもね。
修繕積立金は別だよね。
自主管理であれば会計業務や出納業務はだれがするの。
突発的な補修工事は誰が業者を選んでだれが発注するの。

[221: 匿名さん]

自主管理なんて時代錯誤も甚だしい。
貧乏マンションは管理会社に管理を委託することはできないんだろう。
かわいそうといえば可哀そうだが、仕方ないよね。
そういう低レベルのマンションもあってもいいんじゃないかな。
お金がなければそれなりの生活をしなければならない。生活に余裕が出て
きたら普通のマンションを買い換えたらいいよ。それまでは辛抱してがんばれ！

[222: 匿名さん]

タワマンでなくても平均的な分譲ファミリータイプの平均は１５０００円程度。調べてごらん。突発な事案は自主管理だと理事長なり管理組合。そもそも突発なもの自体少ない。管理会社は
非日常的なものも、日常にあるかの如く嘘をついて、不当なピンハネ管理費を正当化する。そもそも管理員がいれば大体管理員が対応するから、突発な事案自体少ない。理事会にとっては、管理会社から報告受けるか、自主管理なら管理員から報告受けるかの差しかない。
会計業務などは月数万でマンション管理士に委託が可能。

[223: 匿名さん]

なんでそんなに、管理会社の擁護ばかりするの？

マンション変えろと言う前に自分の仕事変えたら？w

[224: 匿名さん]

いえね、自主管理するマンションは可哀そうだと思ったもんでね。
要はお金がないから自分たちで努力してやろうということだからね。
お金さえあれば自主管理という発想自体がおこらないし。
住民が可哀そうだよね。

[225: 匿名さん]

管理会社に何も知らずに掠め取られてるマンションの方がはるかに可哀想。そもそも戸建ては自主管理だしw

[226: 匿名さん]

感情論に訴えるしかできない擁護派は哀れ

[227: 匿名さん]

> 自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は１５０００円。自主管理の平均は大体１００００円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月５０００円安くなる。

自主管理のレベルにもよると思いますが、自主管理とはいえ、ふつうは、ある程度部分管理を委託する中間業者を使います。その場合、毎月5000円も安くはならないですけどね（ｗ
ほぼ完全な自主管理にすれば、5000円は安くなると思いますが、会計管理（入出金）、各種メンテナンス業者の手配（結果の管理）、住民トラブルの管理、総会の準備、長期修繕計画の見直し、修繕の手配などなど結構仕事ありますよ。

月5000円なら、管理会社に任せたいという人が、多数だと思いますけどね（ｗ

[228: 匿名さん]

中間業社使ってる時点で自主管理とは言いませんよ。貴方が言ってるのは管理会社に委託しながら一部、直接委託してると言う状況。項目上げて多めに見せてるけど、そういった問題の半分は管理会社に委託してようが理事会の対応が必要になる問題です。

そもそも管理会社のフロントですら1人につき１０数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

[229: 匿名さん]

>そもそも管理会社のフロントですら1人につき１０数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

別にフロント一人でやっているわけではなく、ただ窓口がフロントの1人というだけ。実際の業務は、管理会社内部の人がやっているよ。

1人でやっていると思っていたから、管理の委託費が高いと思っていたの？

[230: 匿名さん]

内部の話なのになんであなたが分かるの？