【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
注文住宅のオンライン相談
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
| No.1801 |
by 匿名さん 2021-11-05 11:53:03
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>>1799 匿名さん
逃げずに答えて下さいね。 >何度も言ってるが、 管理会社の法外なマージン分を削る。 →マージンの削り方を聞いているんです。貴方もコンサルのサイトも何一つ具体性がないですよ。法外なマージンを指摘しただけで削ってくれるならコンサルなんていらないですよ。必要な最低ラインの仕様まで落とすから削減できるんですよ。マージンだけ削られて、契約を続け馬鹿はいません。しかも全部以上に(笑) はぐらかさず、逃げずに答えてください。もちろん根拠と一緒にね。 |
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| No.1802 |
マージンの削り方？
削り方も何も、複数の管理会社に見積もり出して、その見積額と同等の額への減額に対して現在の管理会社がOKするかしないかでしょう。しなければ、他の管理会社に映るだけ。それがオーソドックスなやり方です。 そんなことより、 問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」 ここは認めるってことでいいんですよね？w 貴方が問題視しているのは削り方であって、管理会社が３０％位のマージンを取っていること自体は認めるんですよね？w |
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| No.1803 |
＞問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」
認めるも何も、単純に間違っていると何度も記載されていると思いますけど。 むしろほかの人が認めるためには、その根拠の提示をお願いします。 |
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| No.1804 |
＞何度も既出ですが答えてあげますねw
＞ ＞管理会社の決算では粗利が２５％、当然、節税やその他、管理に直接関係しない経費も含まれるため、実際はそれ以上とっているとみられる。 すごいよなー 前提からして自己都合の結論ありきだもんな。 粗利が売上の25％だとすれば、その25％の中に様々な経費や法人税などが含まれている…ということだよね。「節税や」と言ってるのは、節税対策をすることで当期純利益をより多く確保しているという意味だろう。そこまで言っておきながら『実際はそれ以上とっている』と言い出すのがアンチ理論のすごいところだよｗ 粗利が25％なら経費やら税金やらを差し引いて残る分がその会社の利益だと。アンチ君以外は皆そういう当たり前の理解のもとで話してる訳だけど、ひとりだけそこが解ってない訳だよね。バカの壁ってやつだな。あるいは解っているのに解らないフリをしないと立ってられない。管理会社は自分の妄想通りにボロ儲けをしているに違いない、という結論が先に立ってるから、実際には粗利の中から削られる部分も顧客からそのまんまブン盗ってるという理屈が必要になるんだろう。 相手してる方々も、もう終わりで良くない？ 水掛け論を延々続けたところで、概況としてはもう決着ついてるでしょ。 管理会社はボッタクリ会社だと思いたいなら思わせておけばいい。そこに合意を得ようという姿勢はアンチ君には欠片もない訳だし、普通の感覚なら当然合意もしない筈だよね。 彼の頭を正常化させる必要など無いし、当人にそのつもりもないだろう。委託管理は今後もずっと管理方式の大多数を占めるに違いないし、アンチ君ごときが大騒ぎせずとも、賢い組合員の皆さんは費用負担の適正化を逐次考え、委託契約の見直しを必要に応じて検討するだろうよ。それは別に、管理会社を蛇蝎のごとく嫌い・批判しなければ出来ないことではないし、むしろ管理会社の力を借りなければ検討すらままならないことだ。皆「普通は」解ってることだ。解ろうとしないヤツは放っておけばいい。 アンチ君は「ボッタクリだ」という持論に承認を得たいだけ。それ以上の議論は望んでいないし、対応する能力も無い。ツッコミ入れたところで、無限に涌いて出てくる藪蚊を叩き続けるようなもんだろう。やめやめ。飽きてきた。 |
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| No.1805 |
>>1802 匿名さん
＞問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」 ＞ここは認めるってことでいいんですよね？w また出たよｗ 誰も納得させることが出来ていないのマウント取った気分かｗ マージンが30％だろうが40％だろうが、独自理論しか信じられないなら勝手にそう思い込んでいればいい。何度説明されても解らないなら残念なことだが、あんたが言うように粗利のすべてが管理会社のフトコロに入るだなんて思ってる人はここにはひとりもいないのであって、普通の人達は「管理会社がいくら利益を得ているか」ではなく「管理組合としてどのような利益を得るのか」に着目して管理会社をしているのだよ。 別にそういう普通の考え方を理解しようとしなくていいからね。あんたにとっては面白いものではないだろうし、あんたが理解できなくても誰も困らないから。総会で委託管理に反対票がひとつ入るだけのことだ。 |
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| No.1806 |
アンチ君が長々とご自慢のコピペを貼ったり、ご丁寧にそれに逐一反論する人がいたりして堂々巡りなんだが、何のことは無い。アンチ君は一番最初の「管理会社は所詮ボッタクリだ」のツッコミのところでけっつまづいてるんだよ。
彼が「粗利」と称しているのは、実のところは「純利益」と呼んだ方が近いものだろう。売上から調達原価を差し引いたものが本来の粗利であり、そこからさらに色々引いて残った分が純利益となる。アンチとしてはその純利益が高過ぎることを誇張したいから、先にそれを「売り上げの25％」だとか「30％近く」だということにして、ホントは粗利の中に含まれている筈の費目については別途「実際はそれ以上取っている」などと言って別立てにしてる訳だ。 ここが話の大前提にある以上、どんなに突っ込み合いをしたところで水掛け論にすらならんでしょ。仮定がデタラメの出題に正しい答えなんて無いわな。 「はいはい、管理会社はボッタクリだよ。貴方にとってはね。」でいいじゃないか。で、正常な管理組合は管理会社への委託を前提として、何をいくらでやらせるかをしっかり考えりゃいい。まずはボッタクリであることを認めることが重要、だなんて子供じみた戯言は、言いたいやつにだけ言わせときゃいい。それで気が済むんだろ？ｗ |
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| No.1809 |
>>1807
＞何度も既出ですが答えてあげますねw ＞ ＞管理会社の決算では粗利が２５％、当然、節税やその他、管理に直接関係しない経費も含まれるため、実際はそれ以上とっているとみられる。粗利がそれ以下の会社もあるが、それはどこの会計項目で支出しているかの差。管理会社の税引後の純利益は概ね6から７％。どこの管理会社も似た構図だと考えられる。 論理のすり替えもヘチマもない。 アンチは自ら何度もこう言っている。 25％だと主張する粗利とは別に、その他経費や公租公課分もさらに取っているという前提に立っている。 ウソつかなきゃ反論も出来ない様な者に、現況をひっくり返すような芸当は出来んだろw |
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| No.1810 |
スレ主さんへ
あなたの住んでいるマンションで、自主管理やコンサルによる管理費削減をしないのはなぜですか？ |
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| No.1811 |
企業が粗利から決算処理するのは当たり前なんだけど、その粗利分を負担する消費者からみたらその粗利分に支払う価値があるかどうかが問題。
消費者からみれば、300円分しかない価値のサービスを500円で買わされて200円も粗利とるのはケシカランとなるだけ。200円は我々の人件費や経費や総務や会社事務所の家賃がかかって大変なんですと言われて納得するバカはいないだろう。 |
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| No.1812 |
フロント１名が１０～１５組合を担当する反面、従業員１名当たりでは、１組合以下が少なくない。
そういう管理会社は、概ね、１組合からの収入で１名以上の人件費（月額５０万～１００万円？）を賄っていることになるが、それほど払っていますか？ 協会会員一覧｜一般社団法人マンション管理業協会 http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi 組合数（総合管理＋部分管理）÷従業員数(マンション管理部門) 1 日本ハウズイング 1.8 2 大京アステージ 5.4 3 長谷工コミュニティ 3.2 4 東急コミュニティー 1.3 5 三菱地所コミュニティ 0.8 6 大和ライフネクスト 0.7 7 合人社計画研究所 0.8 8 三井不動産レジデンシャルサービス 0.9 9 住友不動産建物サービス 0.7 10 野村不動産パートナーズ 0.6 11 日本総合住生活 0.8 12 コミュニティワン 1.1 13 あなぶきハウジングサービス 1.0 14 穴吹コミュニティ 0.8 15 伊藤忠アーバンコミュニティ 0.6 16 グローバルコミュニティ 1.8 17 東京建物アメニティサポート 0.9 18 近鉄住宅管理 0.4 19 ナイスコミュニティー 6.8 20 レーベンコミュニティ 3.0 21 大成有楽不動産 1.3 22 浪速管理 0.4 23 日鉄コミュニティ 0.6 24 ライフボート西洋 1.1 25 日本管財住宅管理 0.4 26 関電コミュニティ 1.2 27 日本住宅管理 1.1 28 明和管理 4.6 29 ホームライフ管理 1.0 30 エムエムエスマンションマネージメントサービス 0.8 |
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| No.1813 |
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| No.1814 | ||
| No.1815 |
>>1811 匿名さん
＞消費者からみれば、300円分しかない価値のサービスを500円で買わされて200円も粗利とるのはケシカランとなるだけ。200円は我々の人件費や経費や総務や会社事務所の家賃がかかって大変なんですと言われて納得するバカはいないだろう。 実質価値と売値の差額200円が粗利だという前提自体がアレだけど、そこに目をつぶるにしても、「取り過ぎ」を問題にするなら取らせる前提で範囲や金額を正常化させようとするのが正しい考え方だよな。 無条件で企業の間接部門にかかる経費を取らせようなんてことは誰も言っていない。粗利とは何か、なぜ売上に対し相応の比率を占めるのか、企業として委託業務を行なうとはどういうことかを、アンチ君がひたすら無視し続けるから「そうじゃないよ」と教えてやってるだけだよね。 利益を取り過ぎている、ケシカラン。だからそんな企業は業界全体ひっくるめて不要なんだという理屈が乱暴なんだと皆さん言ってるわけで。 なんでアンチ君はそこを理解しようとしないのだろうか？ やっぱり、どうしても管理会社を否定したいだけ？ |
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| No.1816 |
>1812
管理会社の従業員数には自社雇用の管理員も含まれているから、その計算式では二重取り（管理員費用と管理会社側の利益）になるし、論外だな。そんなこと５０戸が平均としてそこから上がる利益だけなら一人分の人件費すら捻出できない。それ考えたら分かりそうなもんだけどw そもそもどこの会社も、平均１０?１５棟くらいなのに0.4から６以上ある時点でデータ自体が使い物にならないことくらいわからないのかな？ 三菱地所コミュニティは0.8とあるけど、一人の従業員に対して、１管理組合しかなくてどうやって、給料出しているのかな？よほどぼったくるかしかないんだけど？w そもそも、管理組合は管理会社の労力に対して金を払っているのであって、その管理会社の維持経費まで払うという前提自体が間違っているというのも何度も指摘されてもその屁理屈を言う。まず、労力に対する市場価値があって、そこに対して消費者は金を払ってそこから得られた利益を会社の維持に使っているだけで、逆ではない。会社の維持費から逆算した費用で値付けが可能なら、潰れる会社なんて無くなるよw ウーバーも配達料が５００円くらいだから使うだけで、ウーバーの配達員が会社立ち上げて、そこの従業員になってその会社は総務も営業もいるから１０００円ですと言われたら、配達に１０００円の価値がないと思ったら使わなくなるだけで、会社ができたんなら飯代と配達費が同額くらいでも仕方がないと受け入れるやつは、金持ちかバカかどっちか。 >1815 >利益を取り過ぎている、ケシカラン。 けしからんというか、そんな無駄な部分に他人の財産でもある管理費はかけるべきではないということね。 >なぜ売上に対し相応の比率を占めるのか では、相応の比率はどれくらいなら、納得できるのかな？ そこを聞いているんだが・・ |
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| No.1817 |
結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・高額だが安心感を感じられる。 ・窓口が一つで楽 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するデメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。 ・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。 ・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。 ・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。 ・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。 ・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。 つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。 ・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。 ・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。 「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託 管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。 荒らしの反応 ・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ →根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量 (厚労省は１５棟と言っている... https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474) 単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている 参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング 日本ハウジング 売上高114,967 売上総利益（粗利） 27,665 （粗利率約２５％） https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html ・ケチだ！ →どれだけ管理会社の養分になりたのかな? ・自主管理なんてできない！ →管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。 *荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。 しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。 無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw 「管理費 削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw 自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。 できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。 こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで 一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか? マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw １、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。 ２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い） ３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 |
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| No.1818 |
>>1816 匿名さん
極論だが、例に出ているUberEatsを俺は現状のサービスでは決して使う気になれない。一度自宅前に誤配されたことがある。誤配と言うより、配達先が判らなくなった配達員が商品を投棄していったようで伝票類は入っておらず、パッケージから最寄りの店舗を特定し「たぶんUberです」ということになった訳だけど、苦情を入れようにもUberには企業としての窓口が無く、アプリ利用者か配達員でなければ問い合わせの電話すら出来なかった。 あんなクソみたいな遣いパシリに500円も掛かるなら、俺ならもっと金を掛けてでも組織的責任を負って配達してくれる業者を使うよ。それで料金が２倍にもなるという仮定は、アンチが自論を正当化したいがための誇張でしかない。 「企業としての対応」って重要だと思うかどうか、だよね。そこにかかる経費はムダ金で、払うヤツはバカだと思うなら、手出しの金を減らすことだけ考えて管理組合を主導すればいいだけだ。多分誰もついてこないからアンチはこんな場所で躍起になってるんだろう。 |
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| No.1819 |
>では、相応の比率はどれくらいなら、納得できるのかな？
>そこを聞いているんだが・・ 25%でも適切だと判定されるケースもあれば、10％でも取り過ぎだというケースもあり得る。…なんでアンチ君はそういう考え方が出来ないんだろうね。 自分で白状しちゃってるけど、結局は委託料率だけでしか評価できないってことだろ？ 複数の人から何度も指摘されてるように、頼む仕事の内容なんてどうでもいい訳だ。単に金だけ取られてるという理屈しか持ち合わせてないから、委託費と引き換えに得ている発注者としての利益も、委託費の中に含まれている様々なコストにも思いが及ばない。結果、削減事例について内容を訊かれても詳しく語ることができず「てめぇで調べろバーカ」で逃げ続けてると。管理組合のメリットがどうのと、一体どの口が言うんだろうな。 こんなやつとがっぷり組み合って議論する意味ないでしょ。実際、実社会でも味方はいないだろうし、やろうとしてることも（それが何なのかすら不明瞭だが）実現されようがない。適度にツッコミ入れてやって笑える反論させておけば、委託管理が如何に必要なものかを世に知らしめることになる。得意気に張ってる長～いコピペもその成果のひとつだろう。読んでる人が何人いるか知らんが、内容は失笑ものだね。 |
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| No.1820 |
>得意気に張ってる長～いコピペもその成果のひとつだろう。読んでる人が何人いるか知らんが、内容は失笑ものだね。
コピペの内容は、アンチ管理会社派の人すら、否定しまくっているからね（ｗ むしろアンチ派＝情弱というレッテルを張ろうとしている、肯定派の策略と書く人までいるからね |
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| No.1821 | ||
| No.1822 |
もっと意味のある事書けよ。中身空っぽ。
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| No.1823 |
答えられないと？
1819は空っぽということですか？ |
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| No.1824 |
＞これはどういうケースですか? 何に対して25%なら許容範囲なんですか?
どういうケースも何もｗ 25％ってのは君が取り沙汰している数字だろ？ 管理会社の粗利が25％だという前提で、ず～～っと屁理屈を捏ねてるじゃないか。 それが高い高いとブーブー文句を言ってるから、「んなことを言わない人が現状のマジョリティだよ」という至極当たり前の話をしているだけだ。 粗利が粗利がという君なら、その分母は何なのかは当然解ってるんだろ？ だったらそれが俺に訊いてることの答えだよ。俺には営利企業の粗利が25％であることをあげつらう感覚は１ミリも無いので、逆に訊きたい。粗利25％が許し難いケースとは、とりわけ「管理会社との業務委託契約」においては具体的にどういうケースなんだと。 君がしつこく主張する「委託費の削減」も、元の契約の問題点を明確にして、どういう改善を施したのかを説明すれば、ちゃんと説得力を備える訳だよ。でも、君は依然としてそこにはマトモなコメントをしない。何故ならホントは何も知りやしないからだ。管理品質を落とさず委託費を大幅に減らす方法も、管理方式や管理仕様を穏便に変更する方法も知らないんだろ？ 実体験など勿論無いから語ることが出来ない。 もう一方の「10％でも取り過ぎだというケース」には、君は当然突っ込まないよね（笑）君の場合は常にそう思っているに違いないからな。だが、俺が言ってるのは君がイメージしていることとは多分全然違うよ。 君のロジックで管理会社の関与を排除し、安値だけを追及した管理の実態は、仮に委託業者の粗利を10％に抑えることが出来たとしても、成果は惨憺たるものだということが容易に想像できる。10％に低減できたところでコレでは、下手なダンピングなどしない方がマシだったと普通なら考える。そういうことを歴史的に多くの人が認識しているから、君のような考え方は少数派もいいとこなのさ。ついでに言うと、自主管理を選択している僅か数パーセントの層とて、君とは意識が全然違うだろうと言っておく。自分の屁理屈がその少数派を代表するものだなどという思い上がりはしないこった。 ・・・何と言ったらいいか、こういうことを逐一書いて伝えたところで、アンチ君には半分も届かないのだろうなと俺は思ってるよ。もはや生身の人間と会話している気がしないんだな。実はbotか何かだったり。 |
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| No.1825 |
>1824
>25％ってのは君が取り沙汰している数字だろ？ >1819ではっきりとご自身が取りざたしてますよねw 質問A 許容範囲と言われるケースがあるならそれは何かを「具体的」に聞いてるわけですが。つまり、外注先のどの項目なら毎月契約を維持しているだけで25%の利益をあげることが許容範囲なのかを聞いてます。エレベーター保守費? 清掃費? 何ですか? >もう一方の「10％でも取り過ぎだというケース」には、君は当然突っ込まないよね そりゃコスパのパーセンテージの問題ですからね。当たり前でしょうw 話の内容くらい理解できているでしょ。あんたも。。10％でも高いとは思いますが、ギリ許容範囲としても２０%超えはありえない。 質問B あんたは何%が適正だと思うんですか？それくらいは言えるから文句があるんですよね? >成果は惨憺たるものだということが容易に想像できる。 質問B 10％になるとどういう理屈とどのような経過で惨憺たるものになるんですか? お願いしますね |
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| No.1826 |
＞外注先のどの項目なら毎月契約を維持しているだけで25%の利益をあげることが許容範囲なのかを聞いてます
例えば、月１００万の清掃業者があったとして ① 管理会社が複数のマンションでまとめて契約したため、７５万に値切って、２５万円分の手数料を取った（特に管理組合に損はなく、契約などの手間だけ削減） ② 管理会社が自社の清掃会社を使っているため１００万で、そもそも清掃会社の利益で２５％を計上している ＞話の内容くらい理解できているでしょ。あんたも。。10％でも高いとは思いますが そもそも粗利って理解している？ ＞質問B 10％になるとどういう理屈とどのような経過で惨憺たるものになるんですか? サービス業の会社なら、普通は倒産ですね |
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| No.1827 |
滑稽な書き込みの連続だね。
そんなことにエネルギーを費やさずにもっと他にやることないの。 |
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| No.1828 |
>>1825 匿名さん
>1819ではっきりとご自身が取りざたしてますよねw 話が通じないヤツだな～ 「お前が例に挙げた数字を拾ってダメ出しをしてんだよ」と言ってるのに。 と言うか、こういう展開になってきていると言うことは、相当旗色が悪いことを感じ取っているということだろ？ 君が「不当だ」と騒ぎたてていた数値は、世間一般には違和感なく受け入れられているんだよと指摘したまで。 ＞つまり、外注先のどの項目なら毎月契約を維持しているだけで25%の利益をあげることが許容範囲なのかを聞いてます。 あー、そうなの？ｗ 俺は君が、会社が公表している決算情報から「粗利25％」を切り取って暴利だ暴利だと大騒ぎしているのを拾ったのだから、あくまで粗利の話に付き合ってやってるのだよ。管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要なことなら、管理会社は外注業者でも派遣職員でも何でも使いまくればいいと思うよ？ それで粗利が25％に納まってるなら別に構わんじゃないか。何でダメなのか逆に訊きたい。君にとって「評価に値する成果の基準」って……訊いたところで答えられないよね多分。そこが自分と多数他者との違いなんだってこと、気付けなければいつまでも同じことの繰り返しだわｗ ＞10％になるとどういう理屈とどのような経過で惨憺たるものになるんですか? 粗利をどんなに低く抑えたところで、君みたいにそこしか見ていなければ適切な管理なんて出来ないよと言ってるのさ。10％てのは只の「低い場合の例」だよ。極端な話、君の論理で管理会社を完全に排除すれば相手の粗利なんぞ意識する必要はなくなるだろ？ 管理会社が貪る暴利を０％に抑えた暁に、君が率いる管理組合が辿る末路は惨憺たるものだねと。言われても解らないなら無理に考えなくてもよろしい。もう何度も指摘されても理解できない君に、ここで改めて説明してやるほど俺も酔狂ではないのでね。 自主管理の経験談も具体的アイデアも、何も持ち合わせていないくせに「委託費削減」だもんなｗ そんな与太話、誰が聴くの？ |
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| No.1829 |
>>1826 周辺住民さん
あ～、それとね。周辺住民さん。 俺とアンチ君とのやり取りに勝手に乗っかってくるのは構わないけど、俺の代わりみたいな体で独特な回答を展開するのは勘弁してくれな。俺は貴方が言ってることにも同調できないし、貴方が言いたいことを俺も言いたいという訳でもないので。俺はアンチ君に「擁護派」と呼ばれても別に構わないが、ここで彼に反論している人達の味方という訳ではないよ。皆さん間違ったことをおっしゃっているとは特に思わないが、そうやって断片的な反論を謎掛け形式で繰り返したところで、思考停止してるアンチ君には一切届かないだろう。正常な議論ができるヤツではないということに、そろそろ気付いた方がいい。 アンチ君に喧嘩を売りたいのなら別途自分で場を設定してやってくれ。俺は粛々と、彼の異常性を浮き彫りにすることにしか興味が無い。ある意味、管理組合・組合員にとっては最高の反面教師じゃないかｗ |
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| No.1830 |
>>滑稽な書き込みの連続だね。
>>そんなことにエネルギーを費やさずにもっと他にやることないの。 これって、もちろんコピペの内容についてですよね（笑） 一番滑稽ですものね |
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| No.1831 |
>1826
>例えば、月１００万の清掃業者があったとして ① 管理会社が複数のマンションでまとめて契約したため、７５万に値切って、２５万円分の手数料を取った（特に管理組合に損はなく、契約などの手間だけ削減） 無茶苦茶なこと言うなよw ５％ならともかく、２５％という数字は管理会社の決算や、コンサルの値下げ事例からある程度根拠があるが、外注先をまとめて頼んだからと言って、２５％の値下げなんかどうやったら実現するんだよw その仮定自体が完全なあんたの空想だろ。 >管理会社が自社の清掃会社を使っているため１００万で、そもそも清掃会社の利益で２５％を計上している 管理会社が自社で清掃部門持ってるとこなんて聞いたことないが、どこ？w >「お前が例に挙げた数字を拾ってダメ出しをしてんだよ」と言ってるのに。 どこで何を指摘しているんだ？ 何一つ具体的に言えないだろうが。。 >俺は君が、会社が公表している決算情報から「粗利25％」を切り取って暴利だ暴利だと大騒ぎしているのを拾ったのだから、あくまで粗利の話に付き合ってやってるのだよ。管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要なことなら、 いや、全然付き合えてないだろ。ただ単に否定しただけで、その「根拠は相変わらず言えない」というだけ 結局、>1819で言っていた、 >25%でも適切だと判定されるケースもあれば、10％でも取り過ぎだというケースもあり得る。 ↑自分でこう言いながら、その適切なケースが何であるかも、自分で言いながらあんたは答えられないわけだ。何度聞かれても。 >管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要 毎月ピンハネを２５％、管理会社に払わないと、外注先は金払っても仕事しないんだw どれだけひどい会社を管理会社は選んでいるんだ？ 植栽業者も保守点検も管理組合が金払っているのに、管理会社に金を毎月２５％も払わないとサボりまくるってわけか？ 結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？ 今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・高額だが安心感を感じられる。 ・窓口が一つで楽 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するデメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。 ・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。 ・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。 ・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。 ・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。 ・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。 つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。 ・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。 ・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。 「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託 管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。 荒らしの反応 ・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ →根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量 (厚労省は１５棟と言っている... https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474) 単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている 参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング 日本ハウジング 売上高114,967 売上総利益（粗利） 27,665 （粗利率約２５％） https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html ・ケチだ！ →どれだけ管理会社の養分になりたのかな? ・自主管理なんてできない！ →管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。 *荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。 しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。 無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw 「管理費 削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw 自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。 できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。 こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで 一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか? マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw １、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。 ２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い） ３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 |
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| No.1832 |
>結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
過去に何度も論理的に反論されていますよ あなたが無視して、コピペ続けているだけで、みんなが呆れて、無視するようになっただけ |
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| No.1833 |
何なら俺もコピペを手伝ってやろうかな（笑）
他の関連スレにも張ってみるとか。 |
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| No.1834 |
結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・高額だが安心感を感じられる。 ・窓口が一つで楽 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するデメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。 ・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。 ・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。 ・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。 ・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。 ・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。 つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。 ・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。 ・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。 「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託 管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。 ◆荒らしの詭弁 *荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。。・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！ →根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている... https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474) 単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている 参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング 日本ハウジング 売上高114,967 売上総利益（粗利） 27,665 （粗利率約２５％） https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html ・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。 ・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。しかし、擁護派は、ピンハネマージン分の存在を頑なに隠したいから、値下げ＝仕様のカットという風に思わせたくて仕方がない。■つまり管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。・ケチだ！ →どれだけ管理会社の養分になりたのかな? ・自主管理なんてできない！ →管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。 しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。 無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw 「管理費 削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw 自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。 できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。 こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）！論破されている！というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか? マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw １、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。 ２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い） ３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf 管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？ https://diamond.jp/articles/-/269607 マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない https://diamond.jp/articles/-/198244 マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇” https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268 修繕工事費をピンハネするマンション管理業界 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説 https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0 管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/ マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる? https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/ 管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html 【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2） http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html |
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| No.1835 |
↑懐かしの間違い探しコピペ投稿ですね
10個以上の間違い＆矛盾があるので、みなさん見つけてくださいね 答えは、過去の記載にあるので探せばすぐに見つかります |
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| No.1836 |
〉１８３５さん
１５個はいけますね |
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| No.1837 |
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| No.1838 |
実際、管理会社って怪しいですからね。
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| No.1839 |
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| No.1841 |
>>1840 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。 あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。 長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？ |
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| No.1842 |
>>1841
やっと管理会社がボッタクリビジネスであることを認めたんですね。 今まで何のために擁護してたんですか？ 管理費の合理化や適正化に反対していて管理会社の肩ばかりもっていた理由は何だったんですか? |
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| No.1843 |
>>1842 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。 あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。 長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？ |
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| No.1844 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.1845 |
>>1842
「相手の非を攻撃するのであれば、その非について客観的事実があることを根拠を以て説明せよ」と貴方は指摘され続けている。それに対応するかどうかはご自身で決めればいいことだけれど、対応しない限り貴方の意見が支持されることも無い訳ですよ。 少なくともその指摘者が、貴方が問題にしている「非」を認めている訳ではない。前提としておかしいからその前提からきちんと説明してくれという当たり前の話ですよね。先ずはそういう詭弁を弄するのをやめるべきなのでは？ 皆さんが呆れているのもそういうところかと思いますよ。 |
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| No.1847 |
そもそも論破もくそも、
バックマージンも中間マージンもピンハネも担当者1人で15人棟以上持つのも 減額交渉すると３割値下げできるくらい元が高いのも、全て事実なんだが・・・。 事実を論破とかいう擁護派ってどういう頭しているのかな? |
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| No.1848 |
>>1846
＞意味が分からないんだけど何がいいたいの? 「既述の通りです」としか言いようがありません。 貴方よりは読み易い日本語を使っているつもりですので、解っていただけないのであればそこも含め、普通の人と貴方との会話には限界があるということでしょうね。 管理会社がボッタクリだと言う貴方は、そのボッタクリをやめさせる・あるいは組合として回避するための努力を何等かしてきたことがあるのですか？ あるのならそこを丁寧に説明することこそが、貴方の意見そのものをしっかり裏付けることになるのではありませんかと。ずっとそう指摘されているじゃないですか。 なのに貴方は言葉尻だけをとらえて「ボッタクリであることは認めるんだね？」と、求められている説明を有耶無耶にしたいがために、まずは結論を認めろという対応しかしていません。それでは呆れられるだけですよと言っているのです。 そんなに解り難い話ですかね・・・・ 冗長なコピペには、皆さん「反論できない」のではなく「反論するに値しない」と呆れているだけでしょう。これまでも、反論したところで貴方は一切真摯に向き合うことがありませんでしたし、さっきも書いた通り「とにかく管理会社はボッタクリなんだ」という結論ありきですので。 貴方の認識としては「ボッタクリだ」でいいと思いますよ。その前提のもとで、ご自身が所属する管理組合で、委託費の適正化を常に唱えれば良いと思います。他の組合員さんの中には、貴方に同調する人もいれば、管理会社の有用性を唱え委託管理の継続を望む人もいるでしょう。このスレは実社会における組合の縮図ですよ。ボッタクリだと思っている貴方と、そうでない他人が混在している。私もその「他人」のひとりです。ぼったくられるのは嫌なので契約内容は精査しますが、最初からボッタクリだと決めつけて委託候補から排除しても何のメリットも無いと考え、あくまで委託管理を前提に検討します。 実際の管理組合の場でお会いできるといいですね。 意見を違えることになっても決議で負ける気はしませんが。 |
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| No.1849 |
>貴方よりは読み易い日本語を使っているつもりですので、解っていただけないのであればそこも含め、普通の人と貴方との会話には限界があるということでしょうね。
読みにくい箇所って具体的にどこですか? >「ボッタクリであることは認めるんだね？」と、求められている説明を有耶無耶にしたいがために、まずは結論を認めろという対応しかしていません。それでは呆れられるだけですよと言っているのです。 ぼったくりを認めないのに、止めさせる、回避するための説明って意味分からないんですが。。ボッタくりが貴方にとってないのに、どうやって貴方にとって存在しないものを回避する説明ができるんですか?? 言ってる事無茶苦茶ですよw >冗長なコピペには、皆さん「反論できない」のではなく「反論するに値しない」と呆れているだけでしょう。 反論に値しないのに、しつこく同じ内容の書き込みを続ける貴方の行動、思いっきり矛盾してませんか? >ぼったくられるのは嫌なので契約内容は精査しますが、 どのような基準で精査しているんですか? 管理会社の正味の取り分が何パーセントなら許容範囲なのか、答えられますよね? 本当に管理組合の立場になって精査しているんなら。 |
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| No.1850 |
>>1846 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。 あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。 長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？ |
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| No.1851 |
>>1849
＞読みにくい箇所って具体的にどこですか? ひとつひとつ指摘しろ、という意味であればキリが無いので無理です。 こと日本語という点においては、貴方の書き込みは全般的にまるでなっていません。 私のレスに対して「最低限、日本語で書け」と言われたので、例えば貴方の一連の冗長なコピペに比べれば、読めば解る程度のことを書いているつもりだとお答えしたまでです。 ＞ぼったくりを認めないのに、止めさせる、回避するための説明って意味分からないんですが。。ボッタくりが貴方にとってないのに、どうやって貴方にとって存在しないものを回避する説明ができるんですか?? 言ってる事無茶苦茶ですよw 貴方のその切り返しこそ無茶苦茶ですよね。 貴方にとって問題となっている事象を、どういう手段で解消したのかと訊いています。それを論理的に説明するにあたって、説明する相手に貴方と同じ感覚でもってその問題を認識させなければ説明できないとなれば、貴方は実社会でも随分と不自由なさっているのではないですか？ 私は「ぼったくり被害」自体は有り得る、と言っています。それが全ての管理会社にあてはまる訳ではないので、頼んだ仕事をサボられたり、費用をちょろまかされたりしないように管理組合の一員として意識をしています。貴方もそうである筈なのですが、様々な場面で管理会社の仕事ぶりはその一端を見ることが出来ますよね？ そこで貴方は「これではボッタクリだ」と捉え、管理会社を一括りにして敵視している一方、私は問題があれば是正を求めつつ、あくまで業務委託を前提に過ごしているのです。 どのような基準で精査しているんですか？ という訊き方は、一件的確かつストレートな様でいて貴方の本質的な問題を顕していると思います。バカでも解るような、それに照らせば白黒ハッキリするような「委託管理業務の良し悪しを測る基準」が存在するとでも思っているのでしょうか。無いですよ、そんなものは。個々の管理組合が固有の事情を考慮して決めることなのであって、他の人もそうしているように貴方もそうすればいいと。それだけのことです。例えば貴方は管理会社の決算情報から「粗利」なる数字を取り沙汰して、それが高過ぎるかどうかを判定基準にしている訳ですが、…25％でしたっけ？それを超えるようだとボッタクリで、そうでない場合はセーフだなどという判定を、普通の人ならしないのですよ。 この点については貴方にはどんなに説明してもムダだと思っています。でも、こうして直接レスを求められれば（何度やっても同じ内容にしかなりませんが）返答するぐらいのことはします。 貴方も、本当に管理組合の立場に立って管理会社について論じるのであれば、ボッタクリだという決め付けで管理会社を排除した結果どういう成果が得られたのかを、実体験を踏まえ説明するべきだと思いますよ。それをしないから、冗長なコピペを貼り続けて他人との対話をシャットアウトするしかなくなるのだと思います。 |
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| No.1852 |
>ひとつひとつ指摘しろ、という意味であればキリが無いので無理です。
一つで構いません。お願いしますね。 >貴方にとって問題となっている事象を、どういう手段で解消したのかと訊いています。 解消したとどこに書いてあるんですか? 結局、一般的に存在する管理会社の管理物件がボッタくり的にコスパが悪いことに対して、具体的な反論が一切できないのに、くどくど同じようなゴマカシしか書き込めないということですか? |
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| No.1853 |
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| No.1854 |
>>1852
＞一つで構いません。お願いしますね。 例えばこのくだりですよ。↓ 日本語として何処が問題なのか、貴方に説明しても解っていただける気はしませんが。正直私自身、この文章で貴方が何を言いたいのかが解りませんし。 ＞指摘していて、それに指摘している人が対応ってどういうこと??（>>1846） ＞解消したとどこに書いてあるんですか? 書いてありませんね。 ですから「書いてください」と言っているのです。 貴方は管理会社はボッタクリ企業だと思っていて、ここを見に来ているすべての人に それが真実であると認めさせようとしています。真実であることを大前提に委託管理のデメリットを認識しろと。そう主張する貴方が、まさかボッタクリを回避するための努力を何もしていない・したことが無いなどということは無い筈でしょう？ 管理会社はボッタクリだと言い、それを他人に認めさせようと色々言っておきながら、貴方には実体験に基づく抽斗は何も無いのですね。私も含め、貴方の主張に異論を唱える者たちにどうして欲しいのですか？？ 単に「管理会社はボッタクリだ」と認めさせたいだけなら、今の貴方の論理では無理です。粗利25％がどうのという理屈は既に不発に終わったのだと自覚しましょうよ。貴方が実際これまで、悪徳管理会社にどんなヒドイ目に遭わされたのか、それを部分管理や自主管理などの代案でどう解決したのかをきちんと説明すれば、ここでの議論は貴方の主張に一理アリということで一段落するでしょうに。何故それをしないのですか？ と、何度も何度も繰り返し問われているのに… こういう指摘が「誤魔化し」だとしか捉えられないのであれば、貴方はそれまでの人だと思います。貴方の主張も理屈も、同調者すらいない机上の空論ということかと。 |
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| No.1855 |
>日本語として何処が問題なのか、貴方に説明しても解っていただける気はしませんが。正直私自身、この文章で貴方が何を言いたいのかが解りませんし。
貴方が理解できなかった「箇所」の日本語を聞いているんですが・・。 普通分かると思いますが、わからなかった部分を指摘してください。 どこの日本語が分かりませんでした? >書いてありませんね。 頭大丈夫ですか? 解消したとも書いてないのに、何を聞いているんですか?? 管理会社がボッタクリかどうかのスレですよ? 違うと思うなら、何がどう違うか、具体的に言えばいいのに、 誰も解消したとか、固有の物件の話なんかしていないのに。。 何が知りたいの? >不発に終わったのだと自覚しましょうよ。 貴方が都合の悪い情報をみないだけでしょ？ >バックマージンも中間マージンもピンハネも担当者1人で15人棟以上持つのも 減額交渉すると３割値下げできるくらい元が高いのも、全て事実なんだが・・・。 これに対する反応はまた総務の費用がかかるからですか?w 結局論破されてるってだけとか言えないんですね。。 |
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| No.1856 |
>>1855
＞どこの日本語が分かりませんでした? ついさっき、レス番まで添えて貴方の文章をそのまんま引用したばかりです。そのすべてが意味不明だと捉えてくだされば結構。私の書き込みに対する反論として全く噛み合っていないと感じました。噛み合っていない原因は「管理会社はボッタクリだ」という大前提ありきでしか考えられない貴方にあるのであって、その返信で貴方が何を伝えようとしているのか理解に至らなかった私には、貴方のレスの何処をどう日本語として修正すればよいのかも一切解りません。 ＞管理会社がボッタクリかどうかのスレですよ? 違うと思うなら、何がどう違うか、具体的に言えばいいのに、 管理会社は建物管理を主な事業とする企業です。ボッタクリかどうかは個々の企業の実態次第であって、業種の構造がそうである訳ではないと私は思ってます。特にマンションにおいては、管理業を営む上でのルールが法整備されていて、貴方が言う「ボッタクリ」を堂々と横行させないための社会的仕組みがあり、利用者である管理組合も相応に学習してボッタクリを許さない意識を培っています。 ただ、ボッタクリという行為自体は完全には無くならないでしょう。法整備とて建前が多いですしね。どんな業種にも粗悪な商品やサービスはあり、発注者が利口にならなければ間違った買い物をすることは有り得ます。なので、貴方のような人がこういうスレで本当に問題提起するべきことも「管理会社の中には質の悪い業者が混在し、費用に見合った適切な管理をして貰えないことも有り得るので、そうならないように委託管理の項目について個々の区分所有者がもっと深く知り、それらにかかる費用や得られた業務成果についても厳しく精査する目を持ちましょう」ということだと思いますよ。最初に管理組合＝ボッタクリだという言質を強引に取りに行くから賛同が得られないのです。随分丁寧に、貴方の代わりに言ってあげた訳ですが、これでも不本意ですか？ 人の話を聞かない人を論破しようとしても時間の無駄ですし、そもそも論理不明瞭な人に対してロンパもヘチマもありません。ご自身が何処を問題として指摘されているのか、理解しておられるようには到底見えないので、他の方々にも見える形で「貴方がするべきことはこういうことですよ」と明確化しています。ずっとボールを持ったままでいるのも結構ですが、管理会社がボッタクリビジネスだと広く認めて貰いたいのであれば、どうか納得感のあるご説明をということです。 間接部門の話をするとそこだけ切り取って騒ぐのも、もう飽きられていると思います。自力では手に負えない仕事を専門業者に委託するにあたり、組合で承認した仕様と予算の範囲で請けてくれる管理会社を探せば、ボッタクリを排除する筋道は立ちます。あとは組合の判断次第ですよね。そうやって業務委託した会社の仕事っぷりを厳しい目でみることは当然必要ですので、本当に貴方が言う様に兼務や外注のせいで本来の1/10しか仕事をしていないということが「総意として」認識されれば、その会社との関係は解消すれば良いのです。どうあっても管理会社が全てボッタクリビジネスだという結論に直結はしません。 そして私を含む普通の発注者は、委託仕様に基づいて委託費を決定し、業務成果を精査するという流れは重要視しても、委託先が会社として粗利をいくら上げているかなどを委託先選定の判断材料になどしないのですよ。 長文の読み書きが苦手なら敢えて簡潔にしましょうか？ ・管理会社は玉石混淆ではあるので、悪いところと契約しないように注意する必要はある。 ・とは言え業務の分離発注や完全自主管理には低からぬハードルはある。 ・管理会社を頭ごなしに全否定する必要はなく、管理組合にとっての選択肢のひとつと捉えれば良い。 別にこれに対し貴方からの反論は必要ありませんが、広く認知されている当たり前の考え方だからこそ、自主管理の比率は「健全かつ積極的にそうしている実例をすべてカウントしても」たった数パーセントに留まるのではありませんかね。 |
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| No.1857 |
>ついさっき、レス番まで添えて貴方の文章をそのまんま引用したばかりです。
引用したのはあなた自身が理解できないという、あなた自身の発言でしょ？ どこの箇所が理解できなかったのか、と聞いているんですよ。頭大丈夫ですか？ あなたが、理解できないと感じた箇所はどこですか？ 聞いているのは、あなたが分からないと言った箇所ではなく、あなたが、分からなかった箇所です。 >ボッタクリかどうかは個々の企業の実態次第であって、業種の構造がそうである訳ではないと私は思ってます。 一般的な管理会社のビジネスモデルがどうかという問いに個々の企業次第って答えになりませんね。 ＞間接部門の話をするとそこだけ切り取って騒ぐのも、もう飽きられていると思います。 そこだけ切り取ると言いますが、他に何があるんですか？他にあったら教えてください。 >組合で承認した仕様と予算の範囲で請けてくれる管理会社を探せば、ボッタクリを排除する筋道は立ちます。あとは組合の判断次第ですよね。 スレの趣旨は、巷の管理会社というビジネス形態がぼったくりであるかないかです。 ぼったくりでない手段を探すのは当たり前です。しかし、ぼったくられていることに気が付かないのが大半だからぼったくりビジネスが横行しているという話です。 またわざとトボけているんですか？ |
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| No.1858 | ||
| No.1859 |
分からないから、聞かれているんですよ？
つまり、あなたが意味不明なことを言ったということ。 >説明せよ」と貴方は指摘され続けている。それに対応するかどうかはご自身で決めればいい 貴方のこのような発言が意味不明だったから、そう聞いているんですよ？ つまり、あなたは自分で意味不明な、どういうことかわからないことを言ったんですよ？理解できてますか？ |
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| No.1860 |
>>1858 1845さん
まともに取り合うと頭おかしくなりますよ。 アンチさんはぼったくりを認めさせることにのみ固執していて、その先は一切考えられない人なんですから。 それにほとんどの人は管理会社との共存を模索しているのに対し、アンチさんは排除が目的(ぼったくりとしか唱えないので目的もないかもですが)なので噛み合う事はありません。 |
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| No.1862 |
>>1860 匿名さん
＞まともに取り合うと頭おかしくなりますよ。 ＞アンチさんはぼったくりを認めさせることにのみ固執していて、その先は一切考えられない人なんですから。 ご忠告ありがとうございます。 よ～く解っていますとも（笑） 私は大丈夫です。この程度で混乱はしませんので。 相手をすればするほど、この件に関しては多数派としての判断が正しいことを実感しますね。そしてその点こそが、一部の管理会社につけいる隙になり得るのだろうなとも思うのですが、肝心のアンチさんはそこには全然気づいていないようで… |
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| No.1863 |
>1861
実在する企業がネットで公開されているものですよ。 貴方みたいな根拠のない意味不明な書き込みよりも信頼できるのは間違い無いでしょうw 一人の担当者が１５棟近く担当しているのも、管理会社の公式HPで公開していますし厚労省も言っています。粗利が２５％なのも、企業が公開している公式情報です。嘘書いたら、犯罪になります。 貴方の意味不明な書き込みとどちらが信頼できるか、考えるまでも無いでしょう。 >この発言が、あなたが皆にバカにされる、究極の理由ですよ。 管理会社は、青空でフロントだけが活動していて、他に人は要らないんですか？ 社屋はないんですか？ 設備はないんですか？ 電気は使わないんですか？ あるなら、その費用はどこから出るのですか？ 少しは、考えて発言しましょう。 ↑それは会社の維持コストであって、管理の労務やコストではありません。 指摘するまでも無いですがね。。そんなこと実社会で言ったら大恥ですよ。 まあ荒らしているだけでしょうが。 消費者は目的に対してお金を払うのであって、サービスを供給する会社のためにお金を払おうとする人などいませんよ。そのサービスの内容に金を払う価値があるか無いかが全てで、サービスを提供する会社の台所事情まで考えて金払ってやるのはただのタニマチでしょうw 高速通っても下道通っても時間が変わらなかったら、みんな下道走りますよね？ ネクスコの借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、時間が変わらないのに高速代払うばかいませんよね。 で、マンション管理の労力の内容って、１人で１５棟くらい担当できるくらいのたいした負担じゃ無いくらいの作業です。その作業に対して、その割合以上支払っているのはコスパが悪いとなる。 他にマンション管理の仕事してる人間がいるなら、それを言えばいいけど、何度聞かれても答えられてませんよね？？w マンション管理が、管理会社にしかできない秘匿の技術を使ってその会社のサービスを利用せざるを得ないなら、しか無いですが、自主管理ができるほど、実際は誰でもできる内容です。そんな内容に対して、現状の管理会社に支払っている費用は割高だってことです。 少しは考えて発言しましょう。 >担当社員（フロント）のしている仕事は、受託業務の内の事務管理業務の内の一部でしかない。 ではそれ以外は誰がやっているんですか？事務管理業務しか、管理会社は仕事しないんですか？ 貴方は業務委託の中間マージンもそれ以外の工事のバックマージンも一切ないと？ 担当社員（フロント）のしている仕事は、受託業務の内の事務管理業務の内の一部でしかない。 >つまり、費用は管理委託費の一部の一部でしかない。 事務管理費は、マンションの規模で違うが、２００戸のマンションで月額１５万程度。 そのうち、フロントの費用が６割で９万、事務費用が６万程度。 これをマンション管理士に５万で委託しても、４万の節約にしかならない。 ４万の節約のために、個人に委託するリスクを負う管理組合は少ない、というか、ほとんどいないであろう。 200戸の大規模マンションで管理会社の取り分はたった９万円しかないんですか？ それでどうやって、会社が利益出すんですか？ 色々と辻褄が合いませんがw 業務委託の事務管理費だけでどうやって会社を維持するの？ 決算書の粗利はどこから持ってきているんですか？w 結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？ 今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・高額だが安心感を感じられる。 ・窓口が一つで楽 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するデメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。 ・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。 ・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。 ・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。 ・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。 ・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。 つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。 ・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。 ・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。 「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託 管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。 ◆荒らしの詭弁 *荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。 ・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！ →根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている... https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474) 単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている 参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング 日本ハウジング 売上高114,967 売上総利益（粗利） 27,665 （粗利率約２５％） https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html ・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！ →管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。 ・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！ →仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。 そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。 しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。 ■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w ■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。 ・ケチだ！ →どれだけ管理会社の養分になりたのかな? ・自主管理なんてできない！ →管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw 事例なら「管理費 削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw 自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。 できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。 こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか? マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw １、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。 ２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い） ３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf 管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？ https://diamond.jp/articles/-/269607 マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない https://diamond.jp/articles/-/198244 マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇” https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268 修繕工事費をピンハネするマンション管理業界 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説 https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0 管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/ マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる? https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/ 管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html 【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2） http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html |
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| No.1864 |
1.25%の粗利の何が問題なのか？
2.管理会社が担っている業務を管理組合が代わりに行う場合、どんなことをどれくらいの頻度でどのくらい時間がかかるのか？ プロの管理会社社員が1物件あたり2日要するものを、素人の役員が同じ労力でこなせるのか？または個別発注で全ての業務を委託できるのか？ 3.ぼったくりに管理組合はどう対処すればいいのか？ これら3つに対してアンチさんご教授お願いします。エビデンスも合わせてお願いします。 |
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| No.1865 |
1.25%じゃないからね。管理会社の決算で２５％が粗利なのに、それをどう説明するの？
実際、それでどうやって社員やそれこそあんたの言う会社の経費捻出するの？ そんなバカみたいな誤魔化しやってるから管理会社の連中は信用されないんだよw >プロの管理会社社員が1物件あたり2日要するものを、素人の役員が同じ労力でこなせるのか？または個別発注で全ての業務を委託できるのか？ 倍の４日でも高いよw まず、決算で２５％粗利があるのに、1.25%の粗利でどうやって給料とあんたが大好きなバックオフィスの経費捻出するんだよw |
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| No.1866 |
あとHN統一すれば？主張が全く一緒でキチガイじみているから、同一人物とすぐバレるよ。
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| No.1867 |
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| No.1868 |
しかし、こんなバカげた理屈でサービスの費用を正当化できたら、企業努力なんていらなくなるだろw
「うちは社屋の賃料が高いんだ！だから高くて当然！文句言うな！」ってか？w ↓ 管理会社は、青空でフロントだけが活動していて、他に人は要らないんですか？ 社屋はないんですか？ 設備はないんですか？ 電気は使わないんですか？ あるなら、その費用はどこから出るのですか？ 少しは、考えて発言しましょう。 |
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| No.1869 |
>「うちは社屋の賃料が高いんだ！だから高くて当然！文句言うな！」ってか？w
生粋のバカwww そこを笑うのお前だけ。なんで薬が高いか知らないのか？wwwだからお前小学校からやり直せって涙 |
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| No.1870 |
薬は一般人が作れない
マンション管理は誰でもやれるし、現に自主管理のマンションもいまだに多い。 誰でもやれることを難しく装っているだけ。 生粋のバカwww |
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| No.1871 |
たかだか、マンション管理にありがたがって大金払っているのはバカ。
お金は有効に使うべきだ。ここは区分所有者の掲示板で管理会社の関係者はとっとと出ていけばいい。 |
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| No.1872 |
やけくそ気味になってきましたね。
皆さん ここは「管理会社はボッタクリだあ！」と、叫ぶスレですので、スレ主の雄叫びを聞きましょう。 |
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| No.1873 |
区分所有者のための掲示板であれば出ていくのは一人だな。ぼったくりと言うだけで何一つ対策を示さない役立たずがいる。
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| No.1874 |
管理会社の悪口は構わないが、1人自分で参考になるを入れつつ投稿名を変えながら一人芝居をする人間は品がなさすぎるので出ていけば平和になる。なぁそう思うだろご近所さん。
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| No.1875 |
投稿名変えてるのは管理会社だろ。どう考えても。自分で言ってることすら突っ込まれたら説明できないんだから、何言っても説得力ないよ。
まずは1864で言った1.25%の粗利でどうやってそこから人件費と経費と税金払って純利益確保できるのか、その理由を説明してもらいましょうかw |
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| No.1876 | ||
| No.1877 |
1.25％の粗利からどうやって人件費や経費や税金払って利益出してるの？
1.25％が嘘じゃないなら、その理屈を説明してくださいよw |
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| No.1878 |
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| No.1879 |
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| No.1880 |
お～い、アンチ君
人の話を聞けって（笑） 粗利は25％なんだろ？ 誰も「1.25％」だなんて言ってないのに、自分で例示した数字をいつの間にか自分で変えちまってどうすんのさ。 >>1864は俺の書き込みではないが、キミに対するシンプルな質問を「３項目」示しているようだよ。１・２・３とナンバリングされてる。その「１」の番号にピリオドが打ってあって、その後に「25％」と記載されているから、不注意なキミには「1.25％」に見えちまったんだろうな。 自分自身の主張に関わることなんだから注意深く正確にやりなよ。 優しい俺が解り易く質問を書き換えてやるから、ちゃんと答えてやった方がいいんでないの？ ほれ↓ ① 営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？ ＝粗利として許される数値的基準でもあるのか？ ② 委託業務を委託せずに組合員が自力で行なった場合、それは個々の組合員にとって許容し得る業務量に納まると本気で思っているのか？ ③ 一部管理会社にボッタくられそうになった時、管理組合として講じた「適切な処置」を「実体験を携えて」例示すべし キミには答えられないだろうな、ってことは誰もがもう解ってるんだわ。 だから意地悪な質問ではあると、流石に俺も思ってるよ。 それとな、>>1876で「その他大勢」を名乗ってる人が「>>1824をもう一度見ろ」と言ってるのは「>>1864」の間違いだろうね。1824は俺の書き込みだから。 そういうところも察しながら人の意見を咀嚼しないと。売り言葉に買い言葉じゃあホントにガキ同士の喧嘩だよ。 |
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| No.1881 |
>1880
1.25%とはっきり書いてあるから、聞いただけだよw じゃあ、２５％ってことだな。 まあ、契約を維持するだけで、２５％も手数料持っていかれるのになんの疑いもない価値観の人に何言っても無駄だと思うが、あんたのマンションの住人じゃなくて良かったわw ① 営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？ ＝粗利として許される数値的基準でもあるのか？ ただ単純に外注業者と契約を維持しているだけで、永久に管理会社に２５％も払い続けるのは高いと思うが、 外注業者と契約を続けてるだけで、実質的に選んできただけの管理会社に毎月２５％も払い続けることに 高いとは思わないんだw すごい感性だなw ② 委託業務を委託せずに組合員が自力で行なった場合、それは個々の組合員にとって許容し得る業務量に納まると本気で思っているのか？ 組合員が管理をするって初耳ですが？ 少なくとも、１０年に１回くらい巡ってくる理事の役割で、主に理事長だね。 実際に自主管理はやれているからな。 ③ 一部管理会社にボッタくられそうになった時、管理組合として講じた「適切な処置」を「実体験を携えて」例示すべし> 事例は実在する削減コンサルで散々既出。あんたみたいな、怪しい荒らし よりよほど信用できるがw |
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| No.1882 |
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| No.1883 |
営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？
↑ 営利企業として問題視してるんじゃなくて、 管理組合から見てサービスの対価として高いと言う問題だろw 誰が営利企業として見た話してるんだ？営利企業としてみれば、管理組合騙すぼったくりビジネスとしてはよくやってると思うよw |
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| No.1884 |
>>1883
＞営利企業として問題視してるんじゃなくて、 ＞管理組合から見てサービスの対価として高いと言う問題だろw ＞ ＞誰が営利企業として見た話してるんだ？ 誰がも何もｗ お 前 さ ん だ よ ｗｗ 25％は粗利なんだろ？ 粗利の意味をマジで知らないんだな。 ふたつ前のレスでは「手数料」と言い換えちゃってるし。 発注者が支払う手数料と企業として得る粗利が同じ数字なのかいｗｗ 屁理屈を維持するのも大変だな。 「粗利で25％も取るのは取り過ぎだ！」と叫び続けてるのはキミじゃないかｗ それでいて「サービスの対価の話をしている」と言われても、聞いた皆さんは全員キョトーンだよｗ 管理会社の売上に対する粗利率が25％だと管理組合の負担が自動的に「高過ぎる」と判定できるのかね？？ そりゃ一体どういう理屈？ 『委託費を審査するのに受注企業の粗利を見る感覚は持ち合わせていない』と言ってた人がこのスレにいなかったっけか？ 言われた意味わかってないだろキミ。 どうせ「管理会社のくせに儲け過ぎだ！」的な考えしか無いんだろ？ 自分が払った管理費の４分の１は、目の前にいる営業マンやフロントマンの小遣いになってると、だからムカつくんだと。そういう幼稚な発想しかキミの発言からは感じ取れない。そういうことで、このスレもそろそろ結論が収束してきた感はあるな。 |
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| No.1885 |
中抜き仕事で２５％も取られて高すぎだと思わないのがすごいね。
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| No.1887 |
>どうせ「管理会社のくせに儲け過ぎだ！」的な考えしか無いんだろ？
その通り。管理会社のくせに儲けすぎw というか、管理組合は管理会社に払い過ぎw |
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| No.1888 |
あ～あ、認めちゃった。
やっぱりこの人は管理会社に金を払いたくないだけなんだってよ。単にそれだけ。 適切な管理だとか業務委託の必要性だとかいう話題は高尚すぎたな。 |
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| No.1889 |
無用なお金を払いたい人なんているの？
無用なお金は払わない。単にそれだけです。 |
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| No.1890 |
無用なお金を払いくないのは誰もが思うけど、無用な事をしたくないと一人を除いて思っていること。
自分の給与に当てはめて考えればいい。 理事長になり管理組合の業務に従事しなければならない。理事会資料を慣れない理事長が作るには月に8時間、業者との打合せや見積り依頼、管理人からの相談やヒアリング、トラブル対応、、、etcで8時間。 年収600万として残業扱いなので時間給?1.25で62,500円となる。当然すべての責任も負う。 アンチの主張によれば戸数によって組合活動に違いはないらしいから、10戸のマンションも同じ労力が必要となる。年収1200万なら月に12万円相当の労力が、誰でもできる（アンチ曰くだが)業務に時間を費やすこととなる。理事長だけで。 |
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| No.1891 |
また一人の人がHNを変えて無茶苦茶なこと言う。
わずかな合理化を無用な事と決めつけて、無用な金を利益に変える管理会社の人の弁でした。 理事会の仕事が理事長の個人的な属性による年収で変わるってまた無茶苦茶な理屈だなw それじゃあ、億万長者が理事長の仕事したらどうなるんだ？w でも、管理の仕事を対価として割り出すのは正解。 月に８時間なら、管理会社の平均年収は４５０万円ほどだから、多めに見積もっても６万円くらいの価値の仕事内容。この数字が、管理の実際のコストと見られる。 そもそもトラブルなんて、実際は一時的だし、そもそもしょっちゅうあるものでもない。見積もりも毎月発生するわけないし、そもそも工事の見積もりは別途、手数料も値段に含まれているわけだから、その手間まで管理費に含んだら二重取り。 仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。 そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。つまり、１０万円が無駄な金ということ。５００戸なら１００万円。 |
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| No.1892 |
訂正：バカな文に影響されてしまったが、６万なんてならない。
仮に６００万としても、時給換算だと、３２００円程度。割増分にするとしても、４０００円。８時間とすれば、３２０００円 ５０戸のマンションでも１３万円が無駄に管理会社に支出されている。５００戸なら１３０万円。大規模でも契約する業者の数は５０戸とそれほど変わらないから、実際はもっと無駄が大きい。 |
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| No.1893 |
なんでも他人のせいにしたらいいw
個人が対応するのに個人の属性考えない理由は？ あと勝手に月8時間にするなよ。 毎月工事がないから見積り不要？点検結果も外観も見ない、毎日マンションを見ている管理人にも話をしない、トラブル対応もしたことないから分からないんだろ。 |
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| No.1894 |
アンチさんも結局は管理会社頼りな気がするけどね。
都合のいい時は使う気満々じゃないの？ ボッタクリだ要らないと言いながらも、「擁護派」と決めつけた相手への反論は 管理会社がいないと成り立たないものばかりだ。 委託費の適性化を語るなら「管理会社を上手く使おう」という論調でいけばいいのに 最初に頭ごなしに否定するから、自主管理や一部委託の経験を示せとか言われるのでは？ |
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| No.1895 |
そんなバカなことを言ってるのは貴方だけ。
結局、誤魔化してばかりで自分が言ったこともまともに答えられない。 管理会社を使うか使わないかではなく、 「果たしている労力に対して費用が高すぎることが問題」 |
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| No.1896 |
高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、
バックオフィスが！とか、委託管理費のうちの管理報酬の項目以外、管理会社の利益は存在しないとか、キテレツな理屈で誤魔化しているだけだからな。 |
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| No.1897 |
＞高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、
「別に不満を感じていないから」じゃあ、アンチ君的にはダメなんだろうな。 普通の者にとって管理会社がどれだけ儲けているのかは問題ではない。 委託したことに十分対応が得られていれば、ボッタクリだ何だと騒ぐ理由自体が無い。多くの人がバックオフィスのことに言及しているのは「会社に払う委託費用」は、目の前にいるフロントマンの給料だけではないよということを理解していないおバカさんへの説明として必要だからであって、それがあることが委託管の金額を正当化しているなどとは誰も言っていない。そして「会社の利益」に着目するのだとしても、粗利が25％だからというだけで問題視するような不合理な考えはしない。 新築分譲マンションの事業計画上の販売経費は取得原価の15％が概ね最低ラインと言われている。それに加え売主の利益が乗る。そういう商品を買い、維持管理している区分所有者にとって、アンチ君の理屈はまったく響かないだろうね。原価取得を夢見る「自称買い物上手」の類かと。もしもそうではなく、管理会社アンチでもマンションの販売経費＋売主の利益なら原価の３割増しでも当然のごとく払える、とでも言うなら逆に不思議なくらいだな。それこそどういう判断基準なんだとｗ 「管理会社が嫌いなだけ」なんだろ？ 「管理会社のくせに儲けやがって」という考えしか無いのだと、自分でも認めたじゃないか。アンチがアンチで居続けること自体は誰も止めようとはしていない。一生やってなさい、って話よ。それが、組合員のお財布のためだとか支出の適性化だとか、取ってつけたように行儀の良いフリをしようとするから理屈も破綻するのだよ。 |
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| No.1898 |
>＞高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、
そもそも高いという理由が、間違いだらけだと指摘しているのに、それを無視しつづけていることについてはどうなの？ |
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| No.1899 |
25％が粗利だと言っておきながら、売上の25％を管理会社に取られていると
思っちゃってる人って思考回路が謎すぎると思います（笑） |
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| No.1900 |
凄いな。どんだけボッたくられても、仕事さえすれば、値段は関係ないんだと。
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| No.1901 |
スマホがどれだけ高いプランでも、繋がって使わせてくれるから問題ない。バックオフィスがあるんだもんなw そんな発想なかったわw
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| No.1902 |
管理費なんて実際「どれだけ高くても」と言うほど高くないでしょ・・・
自分でもリプレイスやらダンピングやらで安くできると言ってんだから。 話を盛りすぎだよ。高いと思うならそう思う連中で意思決定すりゃいいじゃんよ。 |
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| No.1903 |
発展させない、意味のない議論を延々と繰り返して何がしたいのでしょうか
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| No.1904 |
・どんだけボッたくられても、仕事さえすれば、値段は関係ない
・スマホがどれだけ高いプランでも、繋がって使わせてくれるから問題ない。 ・バックオフィスがあるから 相手の認識をそのように解釈しないと反論もできないやね。そもそもの主張に中味が無いからだな。管理会社を否定した先にどういう代案を示せるかという「中味」がだ。管理会社を必要とする者とアンチ君の間には、アンチ君には越えられないほど高い壁がある。そういうことで。 |
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| No.1905 |
売上の25％が粗利であり、管理会社の取り分でもあるというのがアンチの見解。
そこだけでも論理破綻だと言われているのに気付かないとは・・・ |
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| No.1906 |
では、管理費の何%が、管理会社の利益になるんですか？
委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？ 否定するなら答えられるよね？それともまた、意味不明な理屈で誤魔化すのかな？ |
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| No.1907 |
管理費＆修繕積立金の30%までが、管理会社の利益であればギリギリOKが普通です。
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| No.1908 |
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| No.1909 |
＞委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？
「事務管理費や管理報酬以外」ってなんですか？ 管理報酬とは、管理会社が組合からもらう委託費の事で、その中には「事務管理費」も当然入っています。 先ず、管理委託契約書を見ましょう。 管理委託契約書の受託費明細は 事務管理業務費 ○○円 管理員業務費 ○○円 EV保守費 ○○円 消防設備点検費 ○○円 雑排水管洗浄費 ○○円 植栽管理費 ○○円 消費税 ○○円 合計 ○○円 この様に書かれています。 この中で、管理委託契約書にある項目は、管理会社が組合から受託している業務です。 その他の業務や工事を管理会社が紹介した場合、内緒で業者から手数料をもらうこともあります。（全部の管理会社がそうするわけではありません。） この合計額の２５％が管理会社の粗利益です。（あなたの説によれば） 管理利益 〇〇円（こう書いてある契約書もあります） 管理利益の項目がある契約書は、各費用は原価ですという意味です。 ＞あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？ なんでもかんでも管理会社に発注したり、見積もり依頼するような管理組合なら、管理会社の粗利は増えます。 売上が多ければ粗利も大きくなるのは当然でしょう。 管理費全体の何％になるかは、どれだけ管理会社に依存するかで違いますので、意味がありません。 皆さんが言っているのは、自分たちでするか、管理会社の任せて手数料を払うかの、どちらを選択するかは、区分所有者の考え方次第だということです。 自分たちでする代わりに、マンション管理士にさせるという考え方は、キックバックが管理会社からマンション管理士に行くだけです。 幾らか安くなっても、その代償として個人に依頼する危険を伴います。 マンション管理士が、長期入院したり、横領したりしたらどうするのですか？ 清く正しいマンション管理士を見つけるのは、至難の業です。 マンション管理士制度は、管理会社に適正価格で良い仕事をさせるためにできた制度です。 それから、管理会社は各業者に大量に業務を発注します。 業者は管理会社に対し、いわば卸売価格で受注します。 管理組合が直接発注しても、卸売価格では受注してくれません。 |
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| No.1910 |
↑キックバック含めて、管理費の25%が管理会社にいくことを認めたと言うことでいいんですね？
いくらか、安くなるとは、何%ですか？ 1番重要なその部分を誤魔化すのはやめしょう。 だいたいで構いませんよ。5%なのか、20%なのかじゃまるで違いますし、物件単位でみれば多額の差になります。 結局そこをいつも誤魔化しますよね？ 定額で契約するマンション管理士が実は悪徳でキックバックがいく可能性が少しでもあれば、必ずキックバックをもらう管理会社の方が良くなる理屈はなんですか？ |
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| No.1912 |
すご
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| No.1913 |
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| No.1918 |
>>1906 匿名さん
>では、管理費の何%が、管理会社の利益になるんですか？ >>1905ですが、その問いには貴方が答えるべきではないですか？ 私としては「管理会社の実際の取り分は粗利を当然大きく下回る」としか答える気はありません。具体的な数値を出せばそこだけにまたケチを付けるでしょうし。 でも、貴方はその「管理会社の取り分」が「粗利」と同じ25％だと言っていますよね？ 私が論理破綻だと言ったのは、ホントに正しい比率はいくらなのかという話ではなく「同じである筈のない数字を同じだという前提で展開されている論理はその時点で破綻している」という意味ですよ。貴方がよく言う日本語の問題です。 >委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？ 訊かれている意味がよく解らないのですが、「外注を前提とした業務にかかる費用にも管理会社の利益は含まれているだろう？」という意味なのだとすれば、その通りでしょうね。でも「含まれている」というだけで、貴方が言う「粗利」のすべてが管理会社の取り分ではない、と言っているのです。管理費の何％が粗利なんだ？と私に訊いてますが、貴方の見解では25％なんでしょ？ その粗利25％のことを、時々シレッと「管理会社の取り分」であると言い換えるので、もう無知蒙昧なことがバレバレですよと。そう言っているのです。 こちらの指摘を意味不明だと言うのは、単に貴方にとっては難し過ぎて解らないということでしかないのでは？ 理由はともかく管理会社に金を払うのがイヤなだけならば、ムリに小難しい話を振ろうとせずそう言えばいいと思いますよ。当然誰も共感しないでしょうけど。 |
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| No.1919 |
結局、批判するだけで、要するに何も答えられないわけね。根拠も何もなく、ただ批判したいと言うこと。管理会社の取り分がいくらか、どれほどか、そのおおよその％が答えられないのに、否定だけはする。要するに貴方の言ってることには何ら根拠がないと言うこと。
結局都合の悪いことは、意味がわからないだの、勝手に言葉の定義を変えてととぼけるだけ。 結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？ 今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・高額だが安心感を感じられる。 ・窓口が一つで楽 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するデメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。 ・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。 ・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。 ・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。 ・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。 ・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。 つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。 ・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。 ・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。 「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託 管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。 ◆荒らしの詭弁 *荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。 ・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！ →そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている... https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474) 単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている 参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング 日本ハウジング 売上高114,967 売上総利益（粗利） 27,665 （粗利率約２５％） https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html ・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！ →管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。 ・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！ →仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。 そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。 しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。 ■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w ■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。 ・ケチだ！ →どれだけ管理会社の養分になりたのかな? ・自主管理なんてできない！ →管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw 事例なら「管理費 削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw 自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。 できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。 こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか? マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw １、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。 ２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い） ３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf 管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？ https://diamond.jp/articles/-/269607 マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない https://diamond.jp/articles/-/198244 マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇” https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268 修繕工事費をピンハネするマンション管理業界 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説 https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0 管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/ マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる? https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/ 管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html 【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2） http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html |
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| No.1921 |
進展無いね。終了かな？
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| No.1923 |
粗利率が25％だと言うならそれで結構ですよ。その数字が本当に世間一般で言う「粗利」ならば、そこから相応に引かれるものがあり、残りが管理会社の取り分です。「相応に引かれるものって何だよ？」と訊いてくることが予想されますが、いちいち付き合う必要を感じませんね。これまで散々回答があったことですし、そもそも社会通念として知らなければこんな話題で自説を展開できる筈もありませんので。
たぶん「アンチ理論」としては、粗利として計上される金額とは別に、外注費などで支出される金額にも管理会社がこっそり取っている金額が含まれていると言いたいのでしょうが、そういうことを把握しているのなら管理会社に正面切って指摘して削除させるなり、候補企業から排除すれば済む話ではないですか？何処に頼んでも同じだ、管理会社は何処も等しく悪さをするのだという話には今のところ根拠が無いので、実体験でも何でも引用してその根拠を示さない限り、誰も見向きもしない暴論以前の空論だと。そういうことでしょう。 実際、アンチ曰くの「マージン」に関しては、正確に把握するのは難しいという事実はあるので、そこを問題視する者が何らかの見極め方を示すのがよろしいかと。できないならできるようになるまで黙ってれば？と思います。 |
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| No.1924 |
粗利という言葉に文句言いだしたか・・お金の流れで「管理会社に渡っているお金」とでも言えばいいのかな？
>その数字が本当に世間一般で言う「粗利」ならば、そこから相応に引かれるものがあり、残りが管理会社の取り分です。 あんたが言ってるのは取り分ではなく、管理会社の「儲け」だろ。 管理組合と管理会社の間の取引の話で、外注先と直接契約していたら発生していない管理会社と契約することにより発生する管理会社に渡るいわゆる手数料分「取り分」という単語使ってるりにそこだけ、管理会社の決算上の儲けを指すわけないだろ。。 擁護派はまともに反論できないから、単語の定義を変えたり論点ずらすだけとかしかできないんだな。。 > |
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| No.1925 |
>>1924 匿名さん
＞粗利という言葉に文句言いだしたか・・お金の流れで「管理会社に渡っているお金」とでも言えばいいのかな？ いいのかなも何も、貴方はその言い回しで大丈夫ですか？ この先の持論展開においてちゃんと立っていられますか？ 「管理会社に渡っている金」という表現に何らかの含みを持たせているつもりでも、言葉をそのまま受け止めれば「管理会社が受け取る金」という意味でしかありません。売上のことなのか、粗利のことなのか、実利のことなのか、何を指すのかについては説明不足というもの。 ＞あんたが言ってるのは取り分ではなく、管理会社の「儲け」だろ。 その通りです。で、貴方は違うとでも？ 「管理会社のくせに25％も取っている」と言うからには、そういうことではなかったのですか？ それとも、管理会社の儲けは25％ではなくもっと別の数字なのだと、ここで訂正しますか？ であれば、それこそ貴方からその「取り過ぎている儲け」が売上に対してどの程度の比率なのかを教えてください。ご自身で見聞きした範囲で構いません。おそらく、その数字を聞いたところで「そりゃ高いね」などと言う人はひとりもいないでしょうが。 貴方が「マージン」の話をしたいのだということはよく解ってますよ。 そこについても先のレスで書きましたが、決算上の数字には顕れずに外注費等に溶けている管理会社の取り分、すなわち「こっそり取っているマージン」があり、それがあるせいで管理業務委託費が不当に高いのだと。それが貴方の主張ですよね？ 違うなら違うと言ってください。そして「どう違うのか」について、誰にでも解るような説明を宜しくお願いします。 管理会社が取っているマージンっていくらなんですか？ 粗利が25％だという話は認めるとして、それとは別の数字があるということなんでしょう？ 「マージンを取ること自体が問題なのだ」と言いたいのだとしても、それがどの程度の金額規模なのかが不明瞭なままでは、誰も共感はしません。特に私などは、外注元と外注先の関係性など発注者が関与する必要は無いと思っているくらいですし、同じ考えの組合員は少なくない筈ですのでね。 管理委託費を不当に高くしているマージンの存在を、金額や発生箇所を含め把握しておられるのなら、頑張って削減させることをお勧めします。問題点が明確になっているのなら大して難しいことではないでしょう。代わりの管理会社などいくらでもありますし、貴方の理屈が正しければぼったくられずに済む業務委託だって出来るのでは？ 何故やらないんですか？ やらないのは「出来ないから」、ですよね。 全ての管理会社が貴方の要望に応えてくれないから、という結論を出すには相応のサンプルが必要。何度も指摘されているとおりです。実際には、貴方が思い描く世界は歪んでいて、組合としての判断に結び付けるに足る説得力が無い。だから出来ないんです。 長くなったので、またそれを理由にして逃げるのでしょうね。でも、こういうやり取りを繰り返すにつれ、この話において何が正しいのかは着実に整理されていっていると私は思ってます。 |
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| No.1927 |
マージンを削減するにはコンサルに依頼するしかないのですか？
次の理事になるにはまだまだ先なのですが、一般居住者にできることはありませんか？管理会社にマージン取られたくないです。 コンサルに依頼するには具体的にどのようなステップを経ればいいのでしょうか？ |
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| No.1928 |
>>1926 匿名さん
>どこに書いてあるの？ レス番を挙げるまでもなく、貴方の発言には「粗利で委託費の25％も持っていく」という言葉が頻出しますし、「管理費の25％が管理会社に入る」ということに追認を求める発言もありました。粗利という単語への理解度も正直怪しいものだと感じますので、そこから拠出され管理会社には入らない分も「管理会社に取られている」という認識なのかなと捉えた次第です。 それが私の勘違いならむしろ良かったですよ。 では、改めてお訊ねします。 「管理会社としての純利益」と「粗利」を区別なさった上で、粗利25％という数字にどんな問題があるのですか？ その数字から何らかの計算を経て「純利益」を弾き出しているのだとすれば、「管理会社のくせに取りすぎている」という純利益とは、委託費に対してどういった割合なのですか？ そして、そもそもその純利益はどういう思考を経て得られる数字なんですか？ 「ボッタクリではないと言うなら実際どの程度の利益率に収まっているのか答えてみろ」的なことを、誰かに問うていたことがありましたよね。そう訊くということは、貴方には「ボッタクリ」と判定される利益率の基準があるのだということでしょう。そこを明確にするだけで、私や他の方々（貴方が言う擁護派）と貴方との議論の論点もだいぶ整理されます。 儲け過ぎだと叫び続ける貴方には、管理会社が獲得している純利益が見えていると。そういうことで良いのですよね？ ならばそれがどういう数字で、貴方が持っている基準値とどう乖離しているのかを、そろそろハッキリさせてください。 くれぐれも言っておきますが、私は（多分他の方々も）今貴方に訊いているような「数値的ボッタクリ判定基準」などというものは持ち合わせていませんので誤解のなきよう。管理会社の純利益を知ろうとする意義も感じませんし、方法もよく知りません。純粋に「業務委託」をしたい訳ですから、貴方とは着眼点が全然違うのですよ。 |
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| No.1929 |
>管理会社が獲得している純利益が見えていると。そういうことで良いのですよね？
純利益を取りすぎるという批判はどこに書いてあるの？ また捏造？ 結局、書くまでもないとか、誤魔化してますが、貴方が書き込みを本当に見つけてそう思ってんなら引用は簡単では？ なぜレス番を引用できないの？ ウソだからですか？ 管理組合から見れば、管理費から無用な金が流れているのが、おかしいという話で その無用な金から管理会社がその後、会社内どう会計処理して純利益を弾き出しようが、管理組合から見れば関係のない話。誰も管理会社に渡った金のその後は注目していないんだが・・ 繰り返しますが、管理費から「管理会社側に入るお金」（とでもいえばいいのか）が概ね担当が１０棟以上担当できるくらいの労務に対して、管理費の２５％程度も取られるのは、コスパがが悪いということ。 この「管理会社側に入るお金」を勝手に管理会社の純利益だと貴方は解釈してますが、 純利益が２５％取られているといっている箇所はどこですか？ >貴方には「ボッタクリ」と判定される利益率の基準があるのだということでしょう。そこを明確にするだけで、私や他の方々（貴方が言う擁護派）と貴方との議論の論点もだいぶ整理されます。 これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。 さあ、貴方は何％ですか？ >「数値的ボッタクリ判定基準」などというものは持ち合わせていませんので誤解のなきよう。 驚きですね。仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。コスパの感覚がないのに、ぼったくりかどうかの議論に何で入れるのかな？ 要するに、コスパの感覚がないなら、値段は高くても構わないんなら、始めから感覚が違うのだから、他所にいったらいいのに、何で荒らしに来るんですか？ >>1927 総会で提案することもできるけど、まずは理事を知っていたら、相談してみては？ 削減コンサルなどなら、検索したら出ますよ。他にもネット記事なども参考にしてください。 |
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| No.1930 |
＞概ね担当が１０棟以上担当できるくらいの労務に対して
この時点で、過去ですでに論破されています >これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。 個人的見解なので、どうでもいいですが、これは純利益？粗利？ >仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。 仕事の内容によるので、数字的な基準はないと思うけどね。 コスパコスパというが、安ければいいものではない。 エレベータの保守だって、ただ目視しておしまいの会社もあれば、きちんと測定器などを用いて検査する会社もある。清掃業者だって、掃き掃除して終わりのところもあれば、高圧洗浄機できっちり掃除してくれる会社もある。ただ値段だけみたって意味がない。 >1927 管理会社の手数料を減らすだけなら、複数の管理会社に見積りだし、一番安いところ選ぶだけです。めちゃめちゃ安い管理会社とかいっぱいでてきますよ（まともな会社じゃないとことがほとんどですけど）。 ただし、まともに管理してくれるかは保障できないですけどね。 |
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| No.1931 |
>>1929 匿名さん
>なぜレス番を引用できないの？ 「粗利で委託費の25％も持っていく」のくだりは、貴方が何度も貼っているコピペに毎回出ているようですよ？ 一方「管理費の25％が管理会社に入る」の記述は、ご指摘のとおり「管理会社に渡っている」の誤りでしたね。大変失礼しました。私に言わせれば同じ意味ですが、これも貴方のコピペで多用されています。 レス番など引用せずとも十分でしょう。 それとも、貴方が張ったコピペのレス番をすべて貼れとでも？ >純利益が２５％取られているといっている箇所はどこですか？ ですから、それは「無い」ですよ。 貴方はここへきて、私が指摘して初めて「純利益」という表現で粗利と区別してくださったのですから。それまでは紛らわしい表現で両者を混同しているのではと言ったまで。貴方が固執する「25％」はそのすべてが管理会社に渡っている訳ではないということが確認できただけでも大収穫です。 >これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。 >さあ、貴方は何％ですか？ え？ 意外です。思いのほか現実的なんですね。 もっと低い数字を言ってくるものだと思っていましたが。 で、粗利25％を取っているであろう管理会社は10％を超える純利益を得ている、というのが貴方の理論なのだと思いますが、その根拠は何かあるのでしょうか？ 何となくそんな気がする、程度のことですか？ そして「さあ貴方は？」と訊かれていますが、何度も言っているように、私は粗利だの純利益などで委託管理費の適否を判定する感覚は持ち合わせていません。もしも純利益で20％も30%も得ていることが把握できたとすればビックリもしますが、粗利が25%の範囲で期待できる程度の純利益なら、金額に関しては正直ノーチェックですね。貴方の組合ではそうではなく、見積り依頼を掛ける時に「各社とも純利益を記載すべし」とかいう仕様書を作るのですか？ そうでもしないと純利益での比較検討など出来ないと思いますが？ >驚きですね。仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。 ホラまた始まった（笑） 私は「値段は問わない」などとは言っていませんよ。「管理会社の儲けは問わない」と言っています。両者の違い、ホントに意味解ってますか？ 私を含む「普通の組合員」は、予算の範囲で発注することができる「仕事の内容」に着目するのですよ。貴方はそれをしない、する気もないというだけです。 私や他の「擁護派」に向けてコスパの感覚が無いねと言いますが、貴方はコストを金額でしか見ていません。ただ安ければそれが正義だと（笑） 例えば事務管理業務費の戸あたり単価が1000円とかで計上されている見積書なら評価できる訳でしょう。100円ならもっと嬉しいですか？ 何とも危険な（笑） |
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| No.1933 |
＞仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。
＞そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。 いつから、管理会社が管理費の２５％の粗利を上げることになったのですか 以前、スレ主は日本ハウズイングの粗利が２５％だというデータを持ち出して、以降管理会社の粗利は２５％と言ってきています。 ２５％とは、管理会社の粗利ですよね。（あなたの主張） ということは、 ６５万×０．２５＝１６２５００円ですから、管理委託費は６５万。 どんな管理組合が、区分所有者から徴収した管理費を、全部管理会社に払っているのですか？ 言葉の意味を知らずに使うから、こんなことになるのです。 管理費 ＝区分所有者から徴収した金額 管理委託費＝管理会社に払う金額 粗利 ＝委託費＋その他の手数料（あなたの主張するバックマージン）－原価 営業利益 ＝委託費－粗利－販売管理費 純利益 ＝営業利益に、営業外利益、特別損失などを±したもの 言葉を正しく使って、議論しましょう。 |
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| No.1934 |
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| No.1935 |
>>1932 匿名さん
>25%の純利益というのはコピペのどこに出てくるんですか? ですから「出て来ない」と言ってるじゃないですか。 貴方がこれまでずっと、純利益と粗利を区別せず 「粗利で25％も持っていく」 「25％が管理会社に渡っている」 と言い続けるので、まるで管理会社が純利益として25％も取っているように聞こえますよと指摘したまでです。私の勘違いだったと言いたいのであればそれで結構。で、正しくは「管理会社の純利益は売上の10％までが許容範囲だ」と貴方もここへきて見解を示されたので、私の思い違いも修正された訳です。「管理会社の純利益は売上の25％ではなく多くても10％だ」というのが貴方の見解、ということでいいですね？ ならば貴方が攻撃する管理会社の純利益は、その10％を超えているのですか？ それはどういう根拠をもってそう言われるのでしょうか。 粗利が25％だと自動的にそういうことになるのですか？ 「見た感じ、フロントマンは大して仕事をしていないのだから10％以上の純利益を得ているに決まってる」程度の感覚論ではなく、決算情報と同様に客観的事実として示していただけないものですかね？ 私自身は、そのような情報はおいそれと手に入るものではないと思っていますが、貴方は証拠としてお持ちなのでしょう？ 私は管理会社の経理の内情を知らないので、純利益が売上の何％なのかも実例として知りません。でも、サービス業として25％の粗利を得ることには何の違和感もありませんし、粗利が25％なら純利益は10％以内に納まるのが普通ではないのか？と思っています。それより高いと主張するほどの材料を持っていないので、貴方のように「儲け過ぎだ」という理屈で管理会社を突き上げる動機が無いんです。 貴方にはその動機があるんですよね？ 貴方が設定した「多くても10％」という基準を超えているという事実を掴んでいるんですよね？ であれば、それが多くの方々から求められている「具体例」であり「エビデンス」です。是非ここで紹介してくださいよ。管理会社の体質を糺したいのなら、まずはお持ちのネガな事実を明らかにして、どうやって解消すれば良いのかという議論を展開した方が良いと思いますよ。「まずはボッタクリであることを認めろ」と言うより、ずっと建設的な会話になるでしょう。 |
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| No.1936 |
＞結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
貴方が貼り続けているコピペには、今後も貴方にとって満足のいく反論は誰からも寄せられないでしょうね。何故なら、誤謬に満ちた出題に万人から支持される様な正しい答えなど無いからです。 貴方ひとりの思い込みで設定された前提条件に基づき、一方的に決め付けられた結論はそれ自体が広く支持されたり共感されるものではありませんが、「それは間違いだよ」という説明は前提条件の誤りを認めない貴方には届きません。皆さんそれを良く解っているのですよ。モノを掴むことができるオバケがいると信じ込んでいる者が「オバケに財布を盗まれた」と主張したところで、オバケの存在が実証されていない社会では通用せず、「通用しないよ」という説明を当人にしたところで会話は空転します。喩えて言うならそういう話でしょう。 貴方の活躍によってひとつハッキリしたことがあるとすれば「管理会社はやはり必要なのだ」ということではないですかね。委託費の適正性を追求することは当然必要ですが、管理業務自体の適性化については何のビジョンも持たず、勿論経験も無く、一人ひとりの組合員に生じる労務を振り返りもしない者が唱える「管理会社不要論」など、害はあっても一利も無いことが、貴方の言動で明確になったと思います。ああ、こういう人が下手に発言権を持ってしまうと、無謀な自主管理が始まってしまうのだろうな…と、私なんかは勝手に想像しました。 |
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| No.1937 |
マンション管理士さんは素性聞かれたらトンズラして1918さんにバトンタッチかな？
で、25%が管理会社の純利益と書いてあるコピペはどこ？コピペから引用するんだから簡単でしょ？w |
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| No.1938 |
>>1935
>「粗利で25％も持っていく」 「25％が管理会社に渡っている」 と言い続けるので、まるで管理会社が純利益として25％も取っているように聞こえますよと指摘したまでです。 粗利で２５％持っていくと書いてある、と自分でもハッキリ書いているのに、どうやって会社の純利益として２５％も取っていると聞こえるんだよ？w 頭大丈夫か、この人？？ |
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| No.1939 |
>1933です。
営業利益 ＝委託費－粗利－販売管理費は 営業利益 ＝委託費－原価－販売管理費の間違い。 ＞1936さん ＞こういう人が下手に発言権を持ってしまうと、無謀な自主管理が始まってしまうのだろうな…と、私なんかは勝手に想像しました。 マンション管理士会の区分所有者対象の講習会で、こういう管理組合の話を聞いたことがあります。 その管理組合では、理事長が管理委託費がもったいない、マンション管理など簡単だと言って、自主管理に切り替えたそうです。 そうすると、収支計算書は通帳を書き写しただけの出納簿、貸借対照表はなし、未収金は誰が、何時の管理費等の未納なのかわからないとう事態になりました。 仕方なく、再度管理会社に依頼したのですが、管理会社には受託前日の貸借対照表がないと受託できないといわれたそうです。 その後、その管理組合がどうなったのか、記憶にありませんが、水道料金・駐車場使用料・駐輪場使用料など、変更の多い請求額の確定も出来ずに、どうやって貸借対照表を作ったのでしょうね。 ＞1934 周辺住民さん 管理会社に居る時に資格を取りました。 マンション管理士は、全国に２万人以上いますが マンション管理士会に所属しているのは１割程度です。 資格で食えている人は1％もいないと思います。 スレ主が、事務管理業務をマンション管理士に依頼すのが良いと言っていますが、 マンション管理士に依頼するとしても、会計・出納・長期修繕計画の立案調定の３つの基幹業務を同時に受託するためには、管理業者登録が必要になります。 そのため、マンション管理士に依頼するにしても、先の３つの基幹業務の内、どれかを外す必要があります。 会計・出納を外すのが一般的だと思いますが、そうするとこの業務を別の人（会社）に依頼する必要があります。 私に相談してきた人で、その方のマンションでは会計・出納・決算だけを管理会社に依頼して、組合運営はマンション管理士に依頼しているそうです。 永年そのマンションで管理員として働き、マンション管理士の資格を取った人だそうです。 マンション管理士が、急に仕事が出来なくなったときどうするかという懸念はありますが、その時は、会計業務を依頼している管理会社に全部委託することで解決できます。 私としては、この方法が最善かなと思っています。 |
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| No.1940 | ||
| No.1941 |
>マンション管理士さん
>管理会社に居る時に資格を取りました。 やっと白状しましたね。 要するに管理会社側の人間じゃん。そりゃ、管理費の合理化には反対だわな。 それから、マンション管理士は「支援」ですよ？w 管理会社もやっている事は理事会支援。会計だけ、など部分委託することも可能です。 要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに、一括請負をしてしまうから、不当な中抜きやピンハネの被害にあってしまう。これに大半の管理組合は気付かない。 やっぱ、管理会社を使わないといけない理屈を探すのに必死なようで。。。 ピンハネや中抜きを省くことが管理組合にとっての利益に繋がるのに、その構造には触れようとせず、マンション管理＝ピンハネ、中抜きがセットで委託しなければいけないように考えるのは何故ですか？ なぜピンハネ、中抜きを回避しようとする手段を「考えようとしない」のか、その行動原理が貴方の管理会社擁護の狙いを物語っていますね。 |
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| No.1942 |
>>1941 匿名さん
>要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに それを貴方は実践しているのですよね？ と訊かれても何故か答えをはぐらかし続けているのが貴方ですよ。その通りだ、と言わないのが不思議で仕方が無いです。管理会社を糾弾したければ、何よりそこが決定的な取っ掛りになるというのに。何故yesと言わないのですか？ 貴方が25％を「純利益」だと言っていたというのは私の思い違いだったと認めたつもりですが、まだ不足ですか？ 純利益は多くても10％、ですよね？ それを超える事例があったという根拠と、粗利25％から純利益を推測する方法を説明してください。そうすれば自動的に貴方の「管理会社ボッタクリ論」は裏付けされます。 |
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| No.1943 |
>純利益は多くても10％
これはどこに書いていますか？ また懲りずに捏造? マンションの管理費に対しての25％なのか、管理会社の決算の話をしているのか、いったい何について話してるんですか？ 話にならないな・・ |
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| No.1944 |
＞やっと白状しましたね。
＞要するに管理会社側の人間じゃん。そりゃ、管理費の合理化には反対だわな。 あなたは、管理会社にいた人間は、管理会社の擁護派だと決めつけるのですね。 そうすると、以前に管理会社にいたマンション管理士とは契約できませんよね。 実務経験のないマンション管理士に任せて、大丈夫かな。 ＞管理会社もやっている事は理事会支援。会計だけ、など部分委託することも可能です。 管理会社があった方がいいんですね。 ＞要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに、一括請負をしてしまうから、不当な中抜きやピンハネの被害にあってしまう。これに大半の管理組合は気付かない。 ずいぶん、口調が変わりましたね。 管理会社は、不要なのではないですか。 今時、そんな管理組合は少ないですよ。 皆さん、すでに実践しています。 あなたが、遅れているのです。 あなたは以前、こう言っています。 ＞ネクスコの借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、時間が変わらないのに高速代払うばかいませんよね。 通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。 そうしなければ、会社を維持できませんから。 それが、時間短縮というサービスの対価です。 あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。 |
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| No.1945 |
>そうすると、以前に管理会社にいたマンション管理士とは契約できませんよね。
実務経験のないマンション管理士に任せて、大丈夫かな。 自主管理のマンションもいまだおおくあるし、そもそもそんな難易度の高い業務はないし、管理費削減実績のあるコンサルもいるし。 >管理会社があった方がいいんですね。 高いことが問題なので。コピペくらい読みましょう。 >管理会社は、不要なのではないですか。 今時、そんな管理組合は少ないですよ。 嘘はやめましょう。 >皆さん、すでに実践しています。 あなたが、遅れているのです。 既存のマンションの7割は管理会社の分譲時のままで、合理化で削減にとりかかると3割前後は下がる。つまり大半は改革に未着手。 >通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。 そうしなければ、会社を維持できませんから。 それが、時間短縮というサービスの対価です。 それはネクスコの行動であって消費者がどの時間に料金所くぐるかは値段で決まる。 ネクスコが借金返済することをサービスの対価とは言いません。消費者は自分が得かどうかでサービスを選びます。借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。 いい加減HN統一すればどうですか? こんなバカな主張を繰り返すのは一人しかいませんよ。 |
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| No.1946 |
人のふり見て我がふり直せ
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| No.1947 |
僅か5%しかない自主管理を多数あるという
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| No.1949 |
振り出しに戻る
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| No.1950 |
>>1943 周辺住民さん
>これはどこに書いていますか？ また懲りずに捏造? え～と… まず、貴方はいつものアンチさんではなく「周辺住民さん」でいいのですか？ 何故私のレスを引用するのですか？ 捏造も何も、アンチさんが自ら言ったことです。彼が「粗利25％」と純利益はちゃんと区別していると言うので、ではどのくらいなのかと訊いたところ「多くても10％」だと。書いてあるところは探してください。ほんの数日前の私宛てのレスですので必ず見つかります。 当人としては、実際はもっと低くあるべきだと言いたいのでしょう。なので、管理会社がボッタクリだと断じるからには10％を超える実例を実際に知っているのでしょうし、粗利から純利益を推測する合理的ロジックもお持ちなのでしょうから、委託管理費の不適切性を洗い出す方法を論じるためにも、自説の根拠として説明したらどうですか？と言っているのです。 アンチさん曰く「委託管理費の25％＝粗利」という話でしたし、純利益10％も当然、委託管理費ベースでしょう。決算情報から個々の契約金額を切り取って、どの事例においても粗利が25％だなどとは勿論言えませんが、私はそこについては目をつぶってます。 彼に疑問を呈するにあたり、私のレスを引用するのは控えてください。くだらない言葉尻を捉えるきっかけを与えることになりますので。 |
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| No.1951 |
>>1949 匿名さん
振り出しへのループを続けているのはアンチさんの脳内だけです。彼の発言の不合理性はだいぶ整理され、浸透してきたと思いますよ。管理会社が嫌いで単に金を惜しむだけの人物が、ありもしない代案をあるように見せかけて自説を正当化しようと頑張っているだけです。管理委託費の適正化に未着手の組合がその検討に取り組んだところで、管理会社を閉め出すという展開にはそうそうならないのだということにも思いが及ばないのでしょう。実際、今の勢力図は今後も大して変わらないでしょうね。アンチが単なるアンチの域を出ず、本当の意味での「適正化」の議論を始めない限りは。 全国総数10万弱の分母に対し、分子5千を絶対数として「多い」と称する感覚は一部理解はできますが、このうちどれくらいの数の組合が「正常な維持管理」を実践しているのかは是非とも知りたいところですね。相当な割合でスラム化しているであろうと私は想像しますが、そこを否定できる見解を根拠を携えてアンチさんが示してくれることに期待してます。無理でしょうけど。 |
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| No.1952 |
＞1944の私の投稿に対し
＞自主管理のマンションもいまだおおくあるし、そもそもそんな難易度の高い業務はないし、管理費削減実績のあるコンサルもいるし。 たった5％の存在を、多くあるという欺瞞。 自主管理をしている管理組合を「委託費が無駄だだから」と決めつけ。 少なくとも、私がいた管理会社が、自主管理マンションから管理を受託した管理組合は、数件すべて、管理不能の状態になって依頼してきた。 ＞自分はしたこともないのに「難易度の高い業務はない」と決めつけ。 一歩も進歩なし。 ＞既存のマンションの7割は管理会社の分譲時のままで、合理化で削減にとりかかると3割前後は下がる。つまり大半は改革に未着手。 ネットで宣伝しているだけのコンサルを全面的に信用。 ネットで宣伝している会社に依頼するだけで、仕様の変更なしに３割下がるという欺瞞。 管理内容の変更は調べた形跡なし。 結果が出なかった組合は未着手と決めつけ。 「分譲時のまま」の管理会社と交渉し、委託費を減額したり、工事会社を管理組合で選択したりするようになった管理組合を、私は多数知っている。 ＞それはネクスコの行動であって消費者がどの時間に料金所くぐるかは値段で決まる。 私はこう書いています。 「通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」 「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」 普通の人なら、この文章が、会社を運営するために、「営業職」の給料以外にも「総務や社屋」の費用がかかるということを示していると理解します。 ＞ネクスコが借金返済することをサービスの対価とは言いません。消費者は自分が得かどうかでサービスを選びます。借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。 サービスの対価とは、時間短縮のために支払う通行料金の事です。 ネクスコは、そのサービスを維持するために、通行料金で「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」 利用者は「借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。」のではなく、サービスを利用するために料金を支払い、ネクスコはその料金を「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使ってるのです。 一歩も進歩なし。 ＞いい加減HN統一すればどうですか? こんなバカな主張を繰り返すのは一人しかいませんよ。 私のHNは「マンション管理士」か「元フロント」です。 立場をはっきりさせるために、マンション管理士としての発言か、元フロントとしての発言かで、変えています。 どちらの主張が「バカ」かは、他の人に判断してもらいましょう。 さて、最後に 「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」 これに反論があれば、書いてください。 反論がなければ、認めたものとします。 |
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| No.1953 |
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| No.1954 |
ＨＮに関してだけど、ずっと「匿名さん」で通してる者がどのツラ下げて他人に「固定しろ」って言うんだろうな(^^;) 匿名さんという固定ハンドルだとでも言うのかね。自分だってその気になれば別の名前を使えるのだし、匿名を名乗ってる時点で他との区別はしてないじゃんか。
発言の前後が判別できる様になってりゃ、同一人物が「マンション管理士」と「元フロント」を使い分けてたって何の問題も無いんじゃね？ むしろもっと多くてもいい。管理士という資格の保有者としての発言、フロントの実務経験者としての発言、そういう「発言の種類」を区別して、レスを使い分けるのは普通にお利口さんなんじゃないの？ 過去のレス番を名前欄に記載するのもいいね。一貫して同じ者から発信された意見であることが解り易い。別に多数決をとろうって話ではないのだから、統一するメリットなんて無いさ。 ただ、名前で判別できるようにしろと言いながら、自分だけ「匿名さん」のままでいるのはズルいね。要するに発言に自信が無いってことだろ？ 失言はいつでも切り捨てられるようにしておきたいとｗ |
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| No.1955 |
>1950
純利益が１０％と書いてある箇所は引用でき無いという事ですね。 そりゃ、そんな記述存在し無いもんね。。 それと「委託管理費の２５％」と書いてあるところはどこですか？ また、勝手に自己流解釈で「事実」を引用できませんよね。 これも、捏造ですね。。 そもそも自主管理の物件は１９８０年くらいからほぼ分譲されていません。 自主管理と委託管理方式を管理組合が選んでいるのではなく、委託管理方式の物件しか売られて無いから、そのまま委託管理方式の方が割合が多くなっているだけです。 自主管理はその後、委託管理方式に切り替えられるけど、ほとんど切り替わっていません。つまり、その必要がないから。そういう意味で、５０００棟は多い。 >ネットで宣伝しているだけのコンサルを全面的に信用。 ネットで宣伝するのは普通です。管理会社は宣伝して無いのかな？w >「通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」 通行料金をどう使うかではなく、同じサービスでどの料金コースを支払うか、です。 低レベルな論点すり替えですね。料金をどう使うかなど、消費者の選択とは無関係。 >サービスの対価とは、時間短縮のために支払う通行料金の事です。 対価は料金って・・もはや日本語になってませんね。 >私のHNは「マンション管理士」か「元フロント」です。 嘘はやめましょう。1918さんも業界人さんも貴方でしょう。日本語が不自由なことと、言ってる内容がまるっきり一緒です。 |
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| No.1956 |
＞それと「委託管理費の２５％」と書いてあるところはどこですか？
＞1517 参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング 日本ハウジング 売上高114,967 売上総利益（粗利） 27,665 （粗利率約２５％） 自分で言い出したこと。 「売上総利益で、委託管理費ではない」というのなら、それでもいいですよ。 ２５％のすべては、ここから始まったのですから。 ＞1571 そういう意味でも管理会社の実務なんて、１人で１０棟以上担当が持てるくらいの役割しかないものに、管理費の２５％以上も取られていたら、馬鹿げているし、その金を修繕費に回した方がいいに決まっている ここで、管理会社の売り上げを、勝手に管理費に変更している。 管理費とは管理会社の委託費だというのなら、これは同説明する？ ＞1891 ＞仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。 ＞そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。つまり、１０万円が無駄な金ということ。５００戸なら１００万円。 ＞自主管理はその後、委託管理方式に切り替えられるけど、ほとんど切り替わっていません。つまり、その必要がないから。 委託管理方式に切り替え出来ない理由について、以前書いたが、「必要がないから」という理由だと決めつける欺瞞。 ＞ネットで宣伝するのは普通です。管理会社は宣伝して無いのかな？w ネットのコンサルの宣伝は信用して管理会社の宣伝は信用しない理由は？ 都合のいい方だけの言い分を取り上げるあなたの姿勢が良く表れていますね。 ＞対価は料金って・・もはや日本語になってませんね。 対価とは、受けた利益に対し渡すもの。 高速道路を利用する利益に対し渡すのは通行料金。 だから、対価＝通行料金。 理解出来ましたか？ ＞嘘はやめましょう。1918さんも業界人さんも貴方でしょう。日本語が不自由なことと、言ってる内容がまるっきり一緒です。 別ですが、構いません。 そう思って下さい。 「日本語が不自由な」というか、日本語が理解できてないのはあなたです。 以前から、文章の意味を考えず、言葉の端切れをとらえて悪態をついてきましたが、悪態の内容も間違いだらけになってきましたね。 さて、最後に 「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」 反論がありませんが、認めたのですか。 反論があれば、書いてください。 ネクスコは通行料金で総務の費用を払ってもよく、管理会社は受託費で総務の費用を払ってはいけない理由を、書いて下さい。 |
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| No.1957 |
>「売上総利益で、委託管理費ではない」というのなら、それでもいいですよ。
全く違うだろw 頭いかれてるよ >委託管理方式に切り替え出来ない理由について、以前書いたが、「必要がないから」という理由だと決めつける欺瞞。 「以前書いた」があんたの答えか?w >ネットのコンサルの宣伝は信用して管理会社の宣伝は信用しない理由は？ ネットで宣伝はおかしくないという話。自分が突っ込んだポイントくらい覚えておこうね >高速道路を利用する利益に対し渡すのは通行料金。 だから、対価＝通行料金。 自分がした質問くらい覚えておこうね。 同じ道路使って料金が高い方をあえて選ぶ意味がないのに、料金払えば関係ないのか?w 安くできる手段があるのに、料金は料金ってw >「日本語が不自由な」というか、日本語が理解できてないのはあなたです。 どこがおかしかったか、指摘できるなら指摘してみてください。引用してね。 >ネクスコは通行料金で総務の費用を払ってもよく、管理会社は受託費で総務の費用を払ってはいけない理由を、書いて下さい。 高速道路を乗る場合、高速道路はその路線に1本しかない。 でもマンション管理は管理会社も無数にあり、自首管理も可能。 高いことが分かったら合理化するだけ。 |
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| No.1958 |
俺は他の皆さんと同一視されるのは正直心外なんだよなあ…。
でも、アンチ君が「みんなお前だろ？」と言うのは、まさに敗北宣言だと思うんだよね。それぞれ言ってることや議論の切り口が違うのに、敵は一人だということにしないと対応できないと言ってるようなものだから。 前言は平気で翻すし、答えられない問題は相手の日本語のせいにして有耶無耶にするのは、この手のヤツの特徴だわな。それと、昔２ちゃんねるで口喧嘩に負けたヤツが意味の無い長文コピペを貼りまくってスレッドを強制的に終了させるという荒業を使うことがあったｗ アンチ君がやってることはまさにそれだ。客観的に見ればこのスレも既に終了、主宰者は死に体だよ。あとは暇人同士で飽きるまでやるしかないねｗ |
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| No.1959 |
>>1955 匿名さん
>純利益が１０％と書いてある箇所は引用でき無いという事ですね。 そもそもの会話を捻じ曲げるのはやめてください。 私は貴方に「管理会社をボッタクリと判定する利益率の基準を貴方なりに示してください」と求めました。当然、粗利ではなく純利益でです。それに対し、レス番>>1929で貴方が答えたのが↓コレです。 >何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。 管理会社が得る純利益として、貴方が許容できるのは多くても10％くらいだと。そういう意味ではなかったのですか？ 貴方はいつの間にか「あらゆる管理会社が得ている純利益は10％だ」という言い回しに変えて、自分はそんなことは言っていないという主張に変えようとしていますが、ご自身の台詞に再度立ち返ってくださいよ。私の求めに対し、貴方なりに持っている「ボッタクリの判定基準」として『純利益で10％までだ』と言ったじゃないですか。 ならばそれが果たされなかった事例を紹介するなり、是正させた経験を語ってくださいとお願いしているのです。そうすれば「管理会社はボッタクリだ」という貴方の主張にも説得力が生まれますよと、私は助け船を出しているようなものなんですが、何で解っていただけないんでしょうかね… 「管理会社の純利益は10％だ」なんて誰も言ってません。貴方も、勿論私もです。「何％までなら許せるのか」という問いに対し、他でもない貴方が「多くても10％までだ」と>>1929で言いました。それすらすっとぼけるつもりなら、もはや貴方との会話には何の意味も無いですね。 管理会社にぼったくられる、という可能性は一部にはあると私は認めるつもりでしたが、貴方の主張はどうやらそういう次元では無さそうです。一方的に嫌う相手に乱暴にレッテルを張って、費やすべき労力もコストも踏み倒そうとする横暴な態度を正当化しようとしているだけだと判断せざるを得ません。貴方は思っていた以上に悪質です。実際には貴方の主張が社会で通ることは有り得ませんが、まあ今後も多くの人々を不快にさせることでしょう。残念な方ですね。 |
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| No.1960 |
本気で会社の純利益が低ければぼったくりじゃないと思ってるの？
500円で他店で売られてるものを10万で売ってる店があって、ウチは従業員たくさん雇って総務がいるんでと言い訳すれば、その高い店で売れていくの？ 頭いかれてると思うんで、どんだけ高くても、会社の経費で納得して買えばいいじゃん。止めないよ。 |
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| No.1961 |
>>1960 匿名さん
何度も言われている通り、契約金額の適否を受託企業の利益の多寡で判定するのは貴方ぐらいなんですよ。法外な価格が間接部門経費だけで正当化されるなどと言ってる人もひとりもいません。そういうことを一切考慮せず、粗利や純利益が高いからボッタクリなんだと言い続けている貴方が、愚かだねと言われているという図式です。 これまでの話だと純利益で10％を超えてくるとボッタクリ濃厚ってことになるんですよね？ まあ、その調子で実際の組合でも変人を演じ続けてください。他の組合員を不快にさせることは十分出来ると思いますが、貴方が望む管理体制に変わる可能性はほぼゼロですし、その点については誰も困りません。 |
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| No.1962 |
>>1960 匿名さん
＞会社の純利益が低ければぼったくりじゃないと思ってるの？ 思っていませんし、そんなことは言ってもいません。 純利益が10％どころか5％に抑えられていたとしても、それだけで適正な委託費とは限らない。ずっとそういう話をしているのだと、未だに解らないから貴方は「残念な人」なのです。 貴方も「管理会社の純利益が低くてもぼったくられることはある」と思うからこそ、そのご発言なんでしょ？ そういう貴方が管理仕様や自主管理に要する実務について真剣に考えられないのが不思議です。実にチグハグだと思いますよ。安い金額で委託できてもダメな場合があるということを知っているのなら、委託するにせよしないにせよ、管理実務について実体験に基づく自分の考えを展開しないのはあまりにも片手落ちというもの。 |
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| No.1963 |
＞契約金額の適否を受託企業の利益の多寡で判定するのは貴方
また他人の発言を捏造しましたね。どこで言ったのか、レス番で示して下さい。 |
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| No.1964 |
>>1963 匿名さん
>また他人の発言を捏造しましたね。どこで言ったのか、レス番で示して下さい。 これは「言った・言わない」の話ではなく、貴方の主張を私はそう解釈しているという話です。こちらの勘違いだと言うのであれば、それなりの説明を携えてきちんと指摘してください。ちゃんと修正しますから。 貴方は管理会社に払う委託費の適否を、その会社の粗利や純利益でのみ判定しています。今のところ私はそう理解しています。例えば、貴方がちゃんとその委託費に見合う業務の内容を見て、それらが達成されているか否かを見届けた上で評価した結果「不適切だ」と判定しているのだ、ということであれば、そう言ってくだされば結構。この場で私がそういう理解に至る様な説明をすれば良いじゃないですか。 万事において、貴方はそういう当たり前の対応をせず、闇雲に「管理会社はボッタクリのピンハネ企業に決まってる」「裏付けとなる説明などするつもりは無い、まずはそこだけを認めろ」と言い続けるだけなので、私も貴方の発言を誤解したままなのです。 全部委託が主流であるマンション管理の世界も、貴方に言わせれば「多くの区分所有者が管理会社の本性を知らず、委託費の不透明性に気付いていないがゆえに、その正常化に向けた検討にも未着手のままにある」ということなんですよね？ これも私の勝手な解釈ですか？ レス番を示さないと自分の発言を思い出すこともできませんかね。 委託金額の適否を管理会社の利益率以外で判定する貴方なりの方法をお持ちだからこそ、私にこのようなツッコミをくれているのでしょうから、その方法とやらを披露すれば私も黙りますよ。それをいくら言ってもしないから、私の上げてもいない揚げ足を取ろうと躍起にならざるを得ないのです。 「マンション管理士を頼ればいい」「ネットに実例はいくらでも転がっているからそれを見ろ」という安直な丸投げ論ではなく、どんなに些細なことでも良いので貴方の実体験に基づく「管理会社のボッタクリを暴き・是正する方法」を論じてください。もう何度言われたことかわかりませんが、貴方の意見を広く認めさせるにはそうする以外にありませんので。 |
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| No.1965 |
言った言わないでしょう。解釈でなくて、言った事の事実確認です。
では聞きますが、貴方がそう解釈した部分を引用して下さい。 どの文言を見てそう解釈したんですか？ |
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| No.1966 |
スレ主さんへ
＞「マンション管理士を頼ればいい」「ネットに実例はいくらでも転がっているからそれを見ろ」という安直な丸投げ論ではなく、どんなに些細なことでも良いので貴方の実体験に基づく「管理会社のボッタクリを暴き・是正する方法」を論じてください。もう何度言われたことかわかりませんが、貴方の意見を広く認めさせるにはそうする以外にありませんので。 この提言に答えてください。 このスレは私ではありませんが、ここで投稿している、あなた以外の全員が思っていることを代弁しています。 ・ある点検業務について、管理会社が発注している業者以外の業者に、見積もり依頼した。 ・マンション管理士に相談した。 ・ネットで宣伝している業者に相談した。 ・別の管理会社に相談した。 ・マンション管理ソフトについて調べた。 ・自主管理マンションの役員に、どのようにして管理を実施しているか聞いた。 このくらいのことは、無料ですから、理事会の承認が無くてもあなた一人でできます。 そして、回答はこうだった、くらいは書けるでしょう。 ネットの掲示板で、「管理会社はボッタクリだ！」と、いくら書いても、管理委託費は下がりません。 |
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| No.1967 |
結局自分で言ってる事ですら、何も答えられないと。口頭じゃないんだから、言ったことは全て残ってますよ。結局、また誤魔化しと嘘ですか。。
議論以前に嘘ついたり捏造したりする人とまともに会話が成立しないですよね。全部出鱈目で他人の発言ですら捏造するんですからどうしようもないですね。 |
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| No.1968 |
>>1965 匿名さん
＞解釈でなくて、言った事の事実確認です。 小さい子供がよく言う「何月何日の何時何分何秒だよ？」というやつですね。 付き合うつもりは毛頭ありません。 ＞では聞きますが、貴方がそう解釈した部分を引用して下さい 言うなれば、ここに至るまでの貴方の発言すべてですよ。 とりわけ「コピペ」と称しているものがそうです。 もっと具体的に言って欲しいですか？ 例えば『単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている』といういつものくだりにも、業務の対価としての適否を粗利率の数字で判定しようとする貴方の本質がハッキリ顕れています。 自分ではそうは感じないのだとすれば、貴方は共感を求めようとしている相手とは所詮、感覚が合わないということでしょう。自分の発言を客観的に見ることもできないと。そんなことで一体どうやって「管理会社との決別」を他人に勧めるつもりですか？ …あ、これもまた「誰が決別させようなどと言いましたか」とか言って煙に巻こうとするのですかね（笑） 「手数料ビジネス」って、マンション管理業に限らず良く使われる表現ではありますが、マンション管理会社がそれに該当するのだとして、粗利25％がまるで暴利であるかのように騒ぎ立てるのは貴方ぐらいだと思いますよ。マンション管理業はサービス業の一種であり、手数料ビジネスの性質も持つと思いますが、それで粗利25％を取ることにどういう問題があるんでしょうか。また話がフリダシに戻りそうですが、粗利が25％だと、純利益が貴方の定めた基準を超えてしまうとか、やるべき仕事をやって貰えなくなるとかいう判断を自動的にしてしまうのですか？ 貴方が自分基準で許容できる「多くても売上の10％」だという純利益と、ネットで拾った某企業のサンプルである「粗利25％」の差額が、貴方に言わせれば『不当に費やされるムダ金だ』ということですよね？ そこを追及したいのであれば、ちゃんとエビデンスを揃えなければ議論すら始まらないでしょう。以前オバケを例に話をしましたが、オバケに財布を取られたと主張したいのなら、逃げるオバケの後ろ姿ぐらい写真におさめてからにしなさいなと。そういうことです。 |
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| No.1969 |
はい。結局、自分が言った内容すら、聞かれたら答えられないですね。
しかも他人の発言を捏造する。何をもとにしたのかすらも答えられない。 付き合うつもりがないって、あんたが自分で言ったことを聞かれてるんだろ？ しかも他人の発言をこうだと言った、その内容すら答えられないとはどういうこと？自分が言った内容ですらまともに説明できない人の意見を誰が聞くの？中身以前の問題でしょ。 |
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| No.1970 |
>貴方が自分基準で許容できる「多くても売上の10％」だという純利益と、
これもどこにこんなこと書いてあるんだ？ 結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？ 今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・高額だが安心感を感じられる。 ・窓口が一つで楽 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 管理会社と契約するデメリット □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。 ・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。 ・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。 ・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。 ・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。 ・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。 つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。 ・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。 ・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。 「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託 管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。 ◆荒らしの詭弁 *荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。 ・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！ →そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている... https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474) 単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている 参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング 日本ハウジング 売上高114,967 売上総利益（粗利） 27,665 （粗利率約２５％） https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html ・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！ →管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。 ・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！ →仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。 そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。 しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。 ■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w ■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。 ・ケチだ！ →どれだけ管理会社の養分になりたのかな? ・自主管理なんてできない！ →管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw 事例なら「管理費 削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw 自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。 できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。 こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか? マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw １、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。 ２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い） ３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 管理会社 ボッタくりの内幕 https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf 管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？ https://diamond.jp/articles/-/269607 マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない https://diamond.jp/articles/-/198244 マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇” https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268 修繕工事費をピンハネするマンション管理業界 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説 https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0 管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/ マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる? https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/ 管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html 【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2） http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html １から１０まで無茶苦茶すぎてついていけない。。 書いてあることが無茶苦茶すぎてついていけない。 |
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| No.1971 |
これ全部読んでる人いるのかなｗ
貼ってる方も読ませる気ないだろ。 |
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| No.1972 | ||
| No.1973 |
他人の責任にする前に組合員は自分の住んでいるマンシ
ョンの管理がどのようなシステムでどのように運営され ていることを学習したほうがいいでしょう。 管理会社がどうして組合費をぼった食っているのかを理 解しないで論じることはナイセンスです。 私が理事長の時は理事会や総会での管理会社の坦当に報 告するべき事項が終われば退席を命じていた。 議案や議事録等は理事数人で作成して管理会社に提出し て印刷して組合員に送付させた。 それくらいの仕事を出来なければ外部の者に頼むと余計 な出費が生じて組合費の無駄使いをされている。 築30年だが管理費等は駐車場使用料は別にして100円 以下/㎡で推移して大規模修繕費2回分を支払っても剰 余金は豊富です。 この実例に反感を持つマンション管理士や管理会社関 係者は多いです。 組合員が賢くなれば必要最小限でも素晴らしい管理はで きます。 私はマンション管理士は居住しているものに相談はして いる。勿論私も資格保有者です。 マンション管理士の知識を自分の住んでいるマンション に生かして組合員の為になりたいと思って勉強しました 。 |
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| No.1974 |
>>1973 匿名さん
>この実例に反感を持つマンション管理士や管理会社関係者は多いです。 そうなのかねえ？ 発注者が業務区分をしっかり認識していて、自分達でやるべきことと業者に委託することを正しく区別できているなら、管理会社としても本来歓迎すべきことな筈だけど。まあ、実際にはそう思わない管理会社もいるからこそ、アンチ君みたいなのが湧いてくるんだろうけどな。 個々の組合員が委託費の適否に疑問を抱いて、自分とこの管理システム？を学習しようという意欲を持つのは良いことだわな。実際、貴方のところではそういう意識が高まっていて、管理会社にどう仕事をさせるかという場面では「適正化」を実行している訳だ。 で、それでも管理会社には何らか仕事を依頼してる訳だろ？ 彼らにやって欲しいこと、自分達でやるよりやらせた方が得策だということはそれなりにあると。俺はそれって当たり前のことだと思うし、本当の意味で組合員全員のメリットを追求するのであれば、管理会社ありきの検討をするのが自然だと思う。たぶん、９割を超える管理組合における「組合員の総意」でもあるだろうね。 管理会社にぼったくられていると言うのなら、どうぼったくられているのかをハッキリさせて、貴方の組合のように予防策を講じればいい。方法論は教科書に書いてある訳ではないから、経験者が他にも展開して共有し、広く浸透させていくのが良策と言えるだろう。そうすれば自然に、質の悪い管理会社は淘汰されていくだろうし、「ボッタクリ」の証拠も積み重なっていく。アンチ君はそういう話を全然しないんだよな。だから今の惨憺たる有様に陥るのだ。 |
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| No.1975 |
>私が理事長の時は理事会や総会での管理会社の坦当に報
告するべき事項が終われば退席を命じていた。 そうなんですよね。管理会社って結局は営業マンだから、自社の売上が第一ですからね。管理会社＝管理のプロみたいなイメージでどうしても流されてしまう理事もいるから、決定に影響を与えるような場には参加させない方がいい。 管理費の合理化の話し合いに管理会社の人間がいて、真っ当な議論になるわけないですからね。 |
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| No.1976 |
理事会で上座の理事長席の隣に坦当フロントを据えて
下座には管理員を座らせて各理事と他の役員を挟み撃 ち状態で理事会を開催する。 これには私も不満を持っていたので理事長就任の席で フロントと管理員に会計報告を終わらせて退席を命じ た。 この席上にいた副理事長が坦当等の退席後に管理会社 の坦当の退席の不便さを他の理事にぶち巻きだして二 手に分かれて理事会は紛糾した。 改革の火ぶたが切られた瞬間であった。 |
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| No.1977 |
おお、面白そうです。その後の行く末気になりますね。
しかし、副理事長はなんで管理会社側に立つんですかね。 理事会の運営の仕方について、管理会社のいない場で、「管理会社はただの管理費を狙う営業マンだ。流されずに用心すべき」と、あらかじめ根回ししておいた方が良かったかもしれませんね。 |
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| No.1978 |
>>1977 坪単価比較中さん 45分前
管理会社は大手で人気ナンバーワンの管理会社です。 特に不満があったわけではありませんが 、これからのマンションの管理に対する私の考えが あっての第一歩でした。 |
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| No.1979 |
109は実は業界では評判悪いんですよね。１０９スレにはクソミソに言われてますが
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| No.1980 |
不満があったわけではないという表現には少々嘘っぽく聞
こえますので少し訂正させてください。 表現は違いますがマンション内には色々な方がお住いにな っていて組合がしっかり機能していないと管理会社も仕事 がしにくいので様々なトラブルから逃げざるを得ない案件 もあることに気づいていました。 管理会社のそういった管理手法が少しは不満と言えば不満 と言えるのかもしれません。 どこのマンションでもこういった悩みをもって役員になり たがらないのではないかとも思われます。 例えば反社会的人物の入居に関する件などです。 悪質な規約違反を放置してマンションが荒れだしてしまわ ないかとの危機感もその一つです。 設備等の不具合で漏水事故や機械式駐車場の大きさ制限 を無視しての不法駐車による人身事故等の危険性や、 悪質な住民によるマンション内の徘徊や不審人物の出入 り等での住民の不安、 未成年者の深夜のロビー等での大声をあげての騒音の問題。 特に不審人物のマンションへの出入りの調査を管理 人にお願いしたりしました。 管理人からの様々な証拠を添えた証言を聞くうちにどう しても改善しないといけないと思って籤で当たりました ので理事を拝命して理事長になりました。 |
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| No.1981 |
なるほど。
住民によるトラブルはなかなか、大変そうですね。 それはそうと、平米１００円の管理費もすごいですね。 平均は２００円とかなので、やはり合理化されたんですか？ |
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| No.1982 |
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| No.1983 |
>>1981 坪単価比較中さん
住民との対応は私の主義主張が実現すれば組合員 の為には大きな貢献になることに自信がありまし たので反対者に対する対応も自信をもって主張し ました。一歩もゆずりませんでした。 身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に は管理人の知恵を拝借しました。 |
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| No.1984 |
新キャラの登場でスレの空気がちょっとだけ変わったね。
ただ、アンチ君の無駄に長いコピペと違って有意義な情報ではあると思うが、「管理業務の適正化」の手段という点では、個人的には手離しで評価できるやり方とは言えんなあ。 >>1977 ＞しかし、副理事長はなんで管理会社側に立つんですかね。 管理会社側に立った訳じゃなくて、理事長が就任後さっそく独断で理事会の仕切り方を決めてしまったことに対して異議を示したということじゃないのかね。俺に言わせりゃ至極当然の反応だ。管理会社主導で理事会を進められることで、個々の出席役員が自由に議論できないとか、説明されるべきことが正しく説明されないとかいう状況があったのだとすれば、「改革の火蓋」と称するように多少の強行手段もやむなしだったのかなとは思うけど、それを全ての役員（ひいては全ての組合員）が望んでいるとは限らず、逆に組合員ではない中立的立場である管理会社が出席することを重要視していた役員だって普通にいた筈だ。例えば何らかの業務委託をする際、技術的なことは管理会社や管理員の意見を求めたいのに（その意見が正しいかどうかを議論することも含め）、理事長が一方的にそれを無効化しまっては揉めることもあるだろうと俺は感じたよ。以後の理事会が紛糾したということは、その理事長の振る舞いが他の役員から問題視され、物議を醸したということでもある。結果的に良い方向で納まったのであれば「正しかった」と言えても、決してフェアではないショック療法的なやり方だったという前提で話さないと余計な誤解を招くだろうね。理事長さんの武勇伝としては面白くとも、これこそ管理費削減やリプレイスの好例だみたいに語られると正直違和感ありまくり。アンチ君がアホみたいに喜んで飛びついて来そうでもあるし。 都市部のマンションでは、駐車場使用料は元々無料だなんてことはない。無料という現実的選択肢があった中で、敢えて有料とすることができたのだとすれば、管理費収支を改善させた事例としてはかなりレアな部類だろう。見直し後は管理費の㎡単価が100円で回ってるという話には、そういう恵まれた背景があるからだという説明がきちんとされることを望むよ。削減コンサルとやらに金を払い、名も無き管理士を顧問に据えれば万事解決、みたいなデマが広まらないためにもな。 |
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| No.1985 |
>>1983
>身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に は管理人の知恵を拝借しました。 こんなことあるんですか? まあ1000戸ってそれだけで億単位の予算の莫大な利権ですから 管理会社が死守したい気持ちは分かりますが。管理費100円/平米にした時の経緯など 差し支えない範囲で知りたいです！ |
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| No.1986 |
>>1984 業界人さん 9時間前
説明不足で申し訳ございません。 その件については理事会の席上事細かく理事の面々に 説明したところ副理事長を残して他の理事は理解して いただき賛成を得ました。その席上で管理会社変更及 び管理方式の変更案の議題の説明書を理事長名義で書 面を交付して説明をいたしましたところ副理事長以外 は全員賛成してくれました。 一応私の主義主張は認めてもらえそうでした。 勿論規約にあります理事会の成立要件を確認しての採 決です。。一応ここまでの説明をいたします。 投稿は議案書や議事録よりも難しいですので誤字脱字 は大目に見てください。 |
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| No.1987 |
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| No.1988 |
>>1981 坪単価比較中さん
管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれており ません。 一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管 理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、 専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使 用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練 習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが 、 会計報告では管理費会計では駐車場使用料を修繕積立金 会計にしていましたので、 私の代で管理費会計を一般会計として各項目に分けて整理。 駐車場使用料は別の会計処理にして修繕積立金を特別会 計に名称を変更しました。 従いまして、会計処理としては一般会計・特別会計・駐 車場会計としました。 今後のために頭の整理のために記載して投稿しました。 誤字脱字及び文法処理の誤りは大目に見てください。 |
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| No.1989 |
>>1987 匿名さん
ありがとうございます。 大型マンションで人口だけでも4千人超ではないかと思い ますので総会でさえも脅しみたいな発言等に会いました。 その時は議題と大きくはなれた発言については時間の都 合上無視していたら、あなたは理事長としての素質に欠 ける等の発言が多かった割には私の意見は多数決で採択 されました。 管理会社などは大手ですが普通は出席しないのに課長や 他の数人の社員が同席するようになりました。 坦当の退席の命令が効いたみたいです 。勿論総会も重説と会計報告と管理会社等への説明発言 が終了後に退席としました。 退席時は副理事長のシンパが退席拒否の発言を繰り返し ますが他の組合員が抑えてくれました。 |
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| No.1990 |
>>1989
副理事長は何者なんですかね。副理事長の適性がなければ、互選で選ばれるのと同様、理事会の過半数で解任できると思います。 管理会社も課長が出席したとなれば、相当気にかけているのでしょう。やはり動くかねが違いますからね。 とにかく、管理会社の人間のいない場所で理事会の意見集約が必要ですね。その副理事長を省いて、残りの理事で意見をまとめて、議案にするのがいいと思います。また総会では、集計も管理組合主導がいいと思います。管理会社に任せると、不正が起きるかもしれません。 いずれにせよ、平米で１００円って、平均が２００円くらいなので、その価格でも維持できるというのは、いかに管理会社が中抜きやピンハネをしていたか、ということになりますね。 |
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| No.1991 |
>>1986 匿名さん
補足をどうも。 理事会での決め事は「成立要件」ではなく、あくまで「可決要件」を満たしていることが求められる筈だけど、欠席理事はいなかったか、いても採決に際してきちんと説明は果たしたのだと解釈して良いのかな？ 総会で動議をかけるのとは違って、理事会なら出席理事の間で急遽発案したことを協議することは規約でも妨げられてはいないと。別にそれがルール違反だとは思わないし、ケチをつけたくて言った訳でもないが、俺はその「その場での説明」を要することである以上、やはり理事会の開催前に私製の議案書ぐらいは用意して、招集を掛ける時に配布・説明するぐらいのことはしても良かったんじゃないかと思ったよ。正しいことを正攻法でやるのだから。管理会社に何らか察知されたところで理事会当日に妨害されるようなことでもない。副理事長に（管理会社に対する）特別な思惑があったかどうかは貴方の説明では判らないが、結果的に多数決で潰さなければならないような相手なら、猶更事前の根回しをしないと些か乱暴だと俺は思う。まあ、結果オーライだったのは何よりだね。 貴方の貴重な経験談をこれ幸いと嗅ぎつけたアンチ君が、さっそくチョロチョロしているようだ（笑）委託費見直しのために行動した経験の無い彼にとって、ここで貴方が出した材料は自己弁護のために大いに役立つと思っているんだろう。貴方が合理的かつ厳しく委託費の見直しをしたことは解るし、それが本来正しい意味での「適正化」だと俺は思ってるけど、アンチ君がここで唱えていることはそうではない。くれぐれも褌を無断借用されないように、貴方の方法論をアンチ君に利用されないように気をつけるんだね。 |
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| No.1992 |
管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。 1989さんも「管理費」について説明しているのに、業界人さんが、頑なに「委託費」という言い方に変えて言ってる時点で、まだバックマージンの存在を隠したいんだね。人の発言まで平気で捏造する人の書き込みなんて読む価値ないよ。 |
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| No.1993 |
副理事長については他の理事からは解任できるのではと
の意見はあります。 しかし彼も同じマンションの住民ですのでこのままでよ いと思います。 そのうち対決姿勢は明らかになりますのでその時に考え ます。 ただし理事会の案に対する議事録には書記が他の理事と 協力して私と副理事長や理事及び幹事の意見等を肝心な 箇所は記録することにしていました 。ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は 記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。 くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ ールではありません。 誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願 いいたします。 |
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| No.1994 |
>>1993 匿名さん
意見が対立するからと、解任しなかったのはいいですね。自分と異なるものを排除するようであれば中立の人が反対に流れる事も考えられますし。 参考に教えて頂きたいのですが、管理費は元々はいくらだったのでしょうか？ |
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| No.1995 |
>>1922
業界人さんが書き込む目的は議論ではなく、荒らすことです。もうお相手は無用です。 HNを変えて同様のことを書き込むでしょうが、無視しましょう。 いずれにせよ、営業マンである、管理会社を極力排除しないと、営業により、管理費が餌食になってしまいますね。 管理会社変更や管理費削減の知恵などあれば拝聴したいです。 |
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| No.1996 |
>>1995 匿名さん
常に担当がいるのは望ましくないと思いますが、管理会社を極力排除する必要性までは感じないですね。 他マンションの事例等は担当から聞けるでしょうし、管理員と密にコミュニケーションを取っているのも担当です。 |
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| No.1997 |
管理会社が不利になる事例を教えてくれる管理会社がいるんですか？w
あの物件は、管理会社を経由して外注先依頼するのではなく管理組合から直発注で管理費削減に成功しました、なんて言わないと思いますよ。 |
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| No.1998 |
>>1997 匿名さん
管理費の削減について直発注のデメリットは聞けますよ？継続させるために悪い事例も聞けるでしょう。 不利な事例ではなく有利な事例も聞くのは普通の事だと思います。単純に費用が削減されるだけならいいですが、そんな話ではありませんから。 |
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| No.1999 |
管理会社は自社の利益が減ることに繋がるアドバイスをするんですか？しないんですか？
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| No.2000 |
>>1999 匿名さん
さあ？ |
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