ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1751: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

　

[1752: 匿名さん]

どこまでいっても、（素人の輪番制役員の）管理組合が専門性を持った（？）管理会社に外部委託をすることは、族議員（関連業界の利益の代弁者）と国交省（役人）が仕組んだこと。「泣く子と地頭（役人）には勝てぬ」

●第201回国会　国土交通委員会　第18号（令和2年6月12日（金曜日））
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/0...

　マンションが健全に管理、維持されるためには、専門性を持った管理会社に外部委託をすること、そして、その管理が適正に行われているかどうか管理組合がチェックをする、そして重要なことについては管理組合が決定する、こういった民主的な実施組織であることは極めて大事であります。～

○赤羽国務大臣　まず、今広田さん御指摘いただきましたように、～

　どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり、地方自治体がフォローしたりという仕組みはつくらせていただきますが、自治会的役割を担う管理組合の、また唯一の意思決定機関であるというその重要性というのはいささかも変わるものではないというふうに私たちは認識をしておるところでございます。

[1754: 匿名さん]

>1753

ということは、管理委託費ではなく全体の管理費に対して３０％以上削減できるというコンサルの説明はウソということですか？

外注先にはバックマージンや中間マージンは一切取ってないんですか？取ってるとしたらどのくらいとっているというのが貴方の認識ですか？

その他、工事等も手数料や紹介料をとってないんですか？

>２００戸前後の管理組合では、事務管理費は、月額１５～２０万位で、その中でフロントが出来ない管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など多様な業務を行っています。（注１）

日本語でお願いします。フロントができない管理組合の会計・・多様な業務を行なっているのは誰なんですか？　必要な人数はフロンのの2/3程度とはなんですか？

口座振替手数料は管理会社が負担って、それ、どのみち管理費から出てるんですよね？

やれやれ、管理費全体の話を勝手に、事務管理費という管理費の1/10程度の出費の話にすり替えてますね。。

もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　


>自主管理をしている管理組合の大半は、管理委託する資金のない管理組合です。

管理会社と契約しなくても管理できているからしないと考えるのが自然ですが、
管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？

管理会社の社員ではないとできない仕事の中身を具体的にお願いします。

結局HNにマンション管理士と書いているだけの荒らしですよね、

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っている」意味不明の文章ですが

「管理会社の管理費」と書いてる箇所はどこですか？　書いてない文言を意味不明と言われていも困りますが、　普通は管理組合が支払う管理費のことを指しますが・・・


手数料は普通、マージンとは言いませんよ。マージンは一般的に価格に含まれている
明示されてない利益のことです。

＞現状では管理会社がなければ95％の管理組合は困ることになります。
管理会社などなくても、マンション管理士で出来ると言っているのは、あなた一人で、他の人はそう思っていないのですから。

感想しか言えないということですか？
困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね。

>但し、実務経験のないマンション管理士は、法に基づくアドバイス以外はできません。

マンション管理会社は何の実務をするんですか？

>永年、会社の経理をしていた人が、マンション会計を出来るわけではありません。
マンション管理士がマンション会計を出来るわけではありません。

自主管理で素人ができることをマンション管理士ができないんですか？

>事務管理を個人に依頼するのは、危険だということだけは言っておきます。

マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？　

[1755: 匿名さん]

HNにマンション管理士と付ければ、実在するマンション管理士をインチキ呼ばわりしてどこまで下衆なんだろう。管理会社の人間は。日本語もまともに書けてないのに。。
大体、植栽管理費が委託管理項目には普通はいらないぞw

[1756: eマンションさん]

>>1754 匿名さん
ブーメランが得意のようですね。
コンサルのホームページを信じる根拠、示せますよね？

>マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、
これも根拠示せますよね？

1741に関して逃げましたね。

[1757: 匿名さん]

信じる根拠？

HPにほぼ物件が特定できる状態で乗っていて、マンションレビューというサイトでも裏が取れるんですが。。。

ここの掲示板でマンション管理士と言い張っている人間より、はるかに信じれますが？w

1741?

> 管理の質が落ちたってどこに書いてあるのでしょう？
削減手法をお調べにって書いてあるのに、調べもせず捏造とかたち悪いですね。

では、管理費削減しても質は落ちないということでいいんですね？

[1758: eマンションさん]

>>1757 匿名さん
>では、管理費削減しても質は落ちないということでいいんですね？
混ぜ返さないで下さい。つまり捏造を認める訳ですね。

[1759: 匿名さん]

何を捏造？何が主張したいの？

>これは違いますね。管理の質を落とさないことは現状の仕様を変えない事ではありません。清掃回数、時間を減らしたり点検回数を減らしたりが一般的です。削減手法をお調べになられた方が宜しいかと。

貴方こう書いているよね。清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは、管理の質を落とすことではないなら何なの？
それを受けての１７４１なんだけどw

管理費を下げると、管理の質は落ちるの落ちないの？どちらですか？

[1760: 匿名さん]

>>1750 周辺住民さん

相手を間違ってるよ。冷静に。

[1761: 匿名さん]

>>1749 匿名さん
>この二つを既成事実として、ほかの考えを寄せ付けないのだから、議論は平行線。

まあ、そうなんだよね。
「管理費支出の適性化」が議論のテーマだと掲げながら、費目ごとの合理化について例を挙げろと言われても断固拒否だし、マン管士を万能視して委託管理の代替策であるという主張には何のエビデンスも示さないんだもんな。「知りたきゃネットで検索しろ」ってかｗ

スレ主は平行線のままでもどうでもいいんじゃないの？
管理会社をクソ味噌に言いたいだけだから邪魔すんなと。そう言えば放っておいてやるのに、すごい理論で反論してくるからここまで盛り上がる。
さて、続けますか。

[1762: 周辺住民さん]

＞1754

＞もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　

物件によると思いますよ。管理委託費ではなく、管理費の削減は可能だと思いますよ

うちのマンションでもやりましたが、コンシェルジュに廃止や不要設備の凍結、保険やインフラ系などの契約の見直しで管理費の削減できました
管理会社の取り分は特に変わっていないと思いますよ

>管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？

単純に、その物件を管理すると赤字になるから

>困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね

自主管理にすると手間（時間）がかかる。
その時間を働ければ、管理費よりも儲けがでるから、管理会社をつかうほうが有益

>マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？

犯罪が発覚しやすいから良いと思いますよ。
自主管理で、独裁理事になった場合、そもそも横領などの犯罪行為をされても分からない

[1763: 匿名さん]

>1761

主張とエビデンスという日本語の区別をつけようね。

>何のエビデンス

削減事例はURLも貼ってあるし調べればわかるが、何を知りたいの?
散々説明していても見ないふりされたんじゃしょうがないけど、

知りたいエビデンスとはどういう類のものですか? ゛代替策の証拠って日本語になってないと思うんだが。。 マンションの管理会社がやっているサービスとほぼ同等のサービスをマンション管理士はやっているということ。詳しくはそれぞれのマンション管理士のHPみるなり確認するしかないでしょう。普通に考えたら。。

>すごい理論で反論

凄い理論とは??

公開情報から考えてコスパが悪いとしか書いてないんだが・・

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

凄い理論ってなんですか? コスパが悪いと


>1762

>物件によると思いますよ。管理委託費ではなく、管理費の削減は可能だと思いますよ

削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　
それは貴方がウソを具体的に見つけたのか、全くの想像で言っているのか、どちらですか?

>管理会社の取り分は特に変わっていないと思いますよ

管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?
それとも自分の知っている一つの事例だけで削減コンサルの主張を間違えだと決めつけて、そういう結論を出しているんですか?

>単純に、その物件を管理すると赤字になるから

自主管理のマンションは別に管理会社と契約する必要がないからしないのではなく、管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか? 想像なのか、根拠があってそういう主張をしているのかどちらですか?

>自主管理にすると手間（時間）がかかる。
その時間を働ければ、管理費よりも儲けがでるから、管理会社をつかうほうが有益

働けないほどの手間の内容は具体的何ですか？そこにどれくらいの時間がかかるんですか?

>自主管理で、独裁理事になった場合、そもそも横領などの犯罪行為をされても分からない

横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

[1764: 周辺住民さん]

>1763

>削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　

？？
1762 で、できるって言ってると思うけど、
それに、管理委託費の３割より、管理費３割削減のほうが、削減率大きいのに、何か問題あるの？

>管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?

いや
別に管理会社と交渉して、取り分減らすのも普通だと思うけど、それで３割削減は無理でしょうね
管理会社が赤字になるから

>管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか?

あなたが、自分で言っていると思うけど、自主管理にすると管理費削減ができる
ただし、その管理費だと管理会社への委託ができないから、管理費の値上げをしないといけないので
厳しいというだけ

>働けないほどの手間の内容は具体的何ですか？そこにどれくらいの時間がかかるんですか?

自主管理の内容なんて、自分で調べれば？
むしろ、それすら分からないに、管理会社がぼっているというから、発言の信憑性がない

>横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

別に全額横領するわけじゃないから、ばれないよ
それに自主管理だと領収書などの記録すら残す義務もないから、お金がなくなっても
横領の証拠は、残らない。

むしろ大規模物件の場合は、管理会社とは別に、監査のためににマンション管理士により
チェックとか依頼しているから、すぐばれるよ。
それに大規模物件だと詳しい人も１人くらいは住民にいたりするから

[1765: 匿名さん]

アンチが得意気にコピペを貼って「反論は無いのか」と言い続けるので、委託管理派の一見解を整理してみた。同じ委託管理派からのダメ出しも歓迎。アンチからも反撃はあるだろうが、精々ドツボに嵌ればいいと思う。なお、お得意の「主張のすり替え」をされないように、くどいとは思うが引用文には【アンチの主張】というタグを付した。


【アンチの主張】・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。

⇒多数案件の兼務があるのは事実だが、それが外注を前提としているのだとすればマージンが発生しているのは「兼務」により労務が軽減されている範囲にとどまる。アンチが言うように事務管理業務の大半が外注対象なのだとすれば、一般的な管理業務委託契約において委託費総額の10％～15％に過ぎない事務管理業務費に乗っているマージンが管理会社と決別することで削減出来たとしても、委託費の削減効果は数％程度である。例えばマージンを対象業務費の30％と多めに見ても、削減率は３％～５％程度で、アンチが主張する削減効果には程遠い。管理員業務費や設備関連の保守点検費での削減効果を加算しても高が知れる。（詳細は後述）

多くの管理組合は「管理会社と手を切ってもその程度のメリットしか無いのなら、やはり基本的には管理組合に任せ、成果を審査する立場でいた方が得策である」という判断をしている。その判断を覆すに足るメリットをアンチは示すことができない。管理会社を否定することのみが目的で「手を切った後の代案」は何も持ち合わせていないからである。（削減事例について経験談すら示すことができない）


＞【アンチの主張】・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。

⇒これもマージンの存在自体は事実であろうが、それを削減することと引き換えに生じる業務（直接発注に係る事務処理等）と、業者選定のために生じるコンサルフィーを負担するぐらいなら、管理会社に一任し結果を見る立場を取るという、前項と同様の判断がされているのが一般的なのである。そこに異議を唱えるのであれば判定を覆すほどの提案と説明が必要だが、アンチはそれをしない。（基本「できない」からである）


＞【アンチの主張】・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。

⇒法外な費用は法外たる根拠をもって指摘し是正させれば良い。拒否されることに納得できなければ契約を切るなり、委託項目を削除するなりすれば良い。メリットが無いことを無理に有償で委託する必要は無いので、アンチとして主張する通りの判断をすれば良い。しかし実際にはしない。アンチとて、管理会社に頼らなければ実務を処理することが出来ないからである。


＞【アンチの主張】・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。

⇒管理費は住戸数に単純比例する訳ではない。デべが原始の管理費を設定する際、管理開始時点の管理業務委託費やその他固定費を想定した上で収支が成立するような金額とするが、これは何らかの単価に区画数を乗じて算定される訳ではない。管理業務委託費のうち、事務管理委託費は戸あたり単価で算定されることがあるが、その他の費目は共用部分の面積に応じて算定されるものもあれば、棟単位で一式計上されるものもあり多様。戸数が10倍になると管理費も10倍になるという認識は、アンチが自論を正当化するために用いる特有の誤謬に過ぎない。


＞【アンチの主張】・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。

⇒全部委託管理をやめる、という判断をする前に、修繕提案を組合として精査する意識を備えるのが先。


＞【アンチの主張】・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。

⇒随契を不服とするならば入札を是として徹底すれば良い。管理会社が参加企業を選定することにもアンチは文句を言う筈なので、マンション管理士の手を借りると言うならそういうことにして指名競争入札を自ら主催すれば済む話である。多くの管理組合は望まないことであろう。


＞【アンチの主張】・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。

⇒それこそ、誰の手も借りず管理組合が独自に実行すればよい。組合活動の全てについて、管理会社を通す必要などそもそも無いのである。「住民サービスや運用の向上」とは具体にどういうことなのかが不明だが、管理会社としてやるべきことであれば組合として強く要求するべきであり、管理会社が関与しない・直接手を下さないことが問題にできないような活動であれば、そもそも主体は組合であり管理会社ではない。


＞【アンチの主張】・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
そこまで組合員全体との関係が悪化している管理会社なら、実際に切った方が良い。組合員の総意で理事長や役員の横暴を糾弾することは当然可能である。


＞【アンチの主張】「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

⇒管理会社は組合員が選ぶことができるので、上に挙げられた様々な問題を孕む企業であれば関係を断ち切ることも可能である。そうすれば良いだけであり、大多数の管理組合はそのような判断はしていないという現実があるのみ。「できるだけ関わらない方が得だ」というのはアンチ固有の見解であり、支持・共感する者は極めて少ない。

＊＊＊＊＊＊＊
既に散々出尽くしていることなので食傷気味ではあるが、何度も同じコピペを貼られるのもうんざりなのでね。でもまあ、こんなことを書き連ねてもどうせ理解できないのだろうけども。。

[1766: 匿名さん]

【アンチの主張】・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。

⇒多数案件の兼務があるのは事実だが、それが外注を前提としているのだとすればマージンが発生しているのは「兼務」により労務が軽減されている範囲にとどまる。

労務の人件費分しかとってないとすれば、どうやって人件費以上の利益をあげて、決算に反映させているんですか？

>アンチが言うように事務管理業務の大半が外注対象

こんなことどこに書いてあるの？w事務管理業務も外注なのか？w　事務管理業務の大半が外注と書いてあるレス番を教えてください。

>なのだとすれば、一般的な管理業務委託契約において委託費総額の10％～15％に過ぎない事務管理業務費に乗っているマージンが管理会社と決別することで削減出来たとしても、委託費の削減効果は数％程度である。

何度も指摘されているように、事務管理業務費以外のほとんどの外注項目に管理会社のマージンが含まれていてそこが問題視されているのが理解できないのかな？　コピペくらい読もうよ

重要なことは

「事務管理業務費以外の外注部分に管理会社のマージンが多分に含まれる」

これがブラックボックスになっていて、不当に高額なマージンを取られても管理組合には分かりにくくなっていて管理組合から見れば不利な取引がまかり通っているということ。


>例えばマージンを対象業務費の30％と多めに見ても、削減率は３％～５％程度で、アンチが主張する削減効果には程遠い。管理員業務費や設備関連の保守点検費での削減効果を加算しても高が知れる。（詳細は後述）

だから、外注部分からこっそりとっているというところが大問題で、そこを原資に削減コンサルは削減している。管理会社のマージン部分をカットしているだけなので、管理の質には基本的には影響しない。だからこれに気づいた管理組合は削減に取り組んでいる。


>多くの管理組合は「管理会社と手を切ってもその程度のメリットしか無いのなら、やはり基本的には管理組合に任せ、成果を審査する立場でいた方が得策である」という判断をしている。

そんな判断をしている根拠は何ですか？

＞その判断を覆すに足るメリットをアンチは示すことができない。管理会社を否定することのみが目的で「手を切った後の代案」は何も持ち合わせていないからである。（削減事例について経験談すら示すことができない）

擁護派が見ないふりしているだけ。基本的には大した労務がないのに法外なマージンをこっそりとっている。これが問題。

自主管理以外進めないと書いている箇所はどこですか？

何度も書いてあるように、自主管理だけでなく、一部管理や管理費の減額も選択肢


＞【アンチの主張】・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。

⇒これもマージンの存在自体は事実であろうが、それを削減することと引き換えに生じる業務（直接発注に係る事務処理等）

こんなの契約時の１回だけ。１回だけの契約の手間より毎月マージンを支払う方が明らかに不経済

＞前項と同様の判断がされているのが一般的なのである。そこに異議を唱えるのであれば判定を覆すほどの提案と説明が必要だが、アンチはそれをしない。（基本「できない」からである）

何度もしているが、擁護派が（見ないふりをしているだけ。
知られるとやばいからである）


＞【アンチの主張】・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。

⇒法外な費用は法外たる根拠をもって指摘し是正させれば良い。

これも何度も出ている。１０００万の管理費（委託管理費ではなく、住民が毎月納める「管理費」）だと、外注費のマージンなど含め、概ね少なくとも２５％以上が利益として管理会社に渡っている。つまり２５０万円。これは一人管理会社を専従したとしても、はるかに無駄な出費である。これが法外ではないという金銭感覚は常人にはない。

＞しかし実際にはしない。アンチとて、管理会社に頼らなければ実務を処理することが出来ないからである。

こうした事実がバックマージンなど見えにくくなっているから、多くの十人は擁護派が工作するように事務管理業務費など管理費の１０％くらいしか利益をとってないと信じ込んでいる体が、事実は違う。つまり事実を知らないだけ。その証拠として、事実を知った管理組合はコンサルに頼むなどして、３０％相当の管理費減額をしている（わずかな事務管理業務費の減額ではないw）。


＞【アンチの主張】・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。

⇒管理費は住戸数に単純比例する訳ではない。

大間違い。管理費は平米単価で明確に割り出せる。大規模物件は５０戸程度の物件より平均の平米単価が高い。実際は、単純比例どころか、高くなっている。バカにわかるようにいうと、５０戸の平米単価が２００円、平均が６０平米の部屋とすると、１２０００円X５０で月６０万円。５００戸で平均が６０平米の部屋。平米単価がそれでも同じ２００円としても６００万円。大規模物件の平米単価はどこのマンションでも大抵５０戸より高い。管理費全体は全戸数X一部屋の管理費で出せるから、自動的に高くなる。

比例しないなら、大規模物件の一戸あたりの管理費が５０戸の物件の１戸あたりの管理費より安くなることになるが、実際は高くなっているし、データでもそうなっている。
https://www.renosy.com/magazine/entries/4414

＞戸数が10倍になると管理費も10倍になるという認識は、アンチが自論を正当化するために用いる特有の誤謬に過ぎない。

平米単価??平均の部屋の広さX物件の戸数＝物件の管理費総額

これで出す。

平米単価が大規模物件だと安くなるというのかな？
大規模物件の平米単価と普通のマンションの平米単価と比べてごらん？　平米単価は管理費?部屋の平米数で出せるからさw

ここまでバカだとは思わなかったが、何度言っても理解できないので生粋のバカなんだろう。

⇒全部委託管理をやめる、という判断をする前に、修繕提案を組合として精査する意識を備えるのが先。

→精査しないと管理会社の言い分を聞いているだけではダメ。つまり管理会社の言い分は信用ならんということでいいかな？


＞【アンチの主張】・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。

⇒随契を不服とするならば入札を是として徹底すれば良い。

そんなことは当たり前。管理会社がどんな組織かという問題。どう対処するかではなく、管理会社がどんな存在かという認識を持つことの方が先決。



＞【アンチの主張】・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。

→「住民サービスや運用の向上」とは具体にどういうことなのかが不明だが、管理会社としてやるべきことであれば組合として強く要求するべきであり、管理会社が関与しない・直接手を下さないことが問題にできないような活動であれば、そもそも主体は組合であり管理会社ではない。

管理会社がぼったくりの存在であること自体は否定しないんだな？w


⇒管理会社は組合員が選ぶことができるので、上に挙げられた様々な問題を孕む企業であれば関係を断ち切ることも可能である。そうすれば良いだけであり、大多数の管理組合はそのような判断はしていないという現実があるのみ。「できるだけ関わらない方が得だ」というのはアンチ固有の見解であり、支持・共感する者は極めて少ない。

→管理会社がぼったくりの存在であること自体は否定しないんだな？w

[1767: 匿名さん]

>削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　

？？
1762 で、できるって言ってると思うけど、
>それに、管理委託費の３割より、管理費３割削減のほうが、削減率大きいのに、何か問題あるの？

管理費の３割削減は可能ってことでよろしいですね？
では、管理費の削減に未着手の物件は、管理費削減は検討すべきだ、ということでいいですね？

>管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?

＞それで３割削減は無理でしょうね
管理会社が赤字になるから

じゃあ、削減コンサルの事例は嘘を記載しているということですか？　３割削減して再契約しているのは管理会社が赤字である証拠はあるんですか？　普通、赤字なら契約しないと思いますが、３割以上、とっていたから３割でも契約できたと考えないで、赤字だから契約しないはずなのに、嘘を乗せているという主張は根拠があって言っているのかな？

>管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか?

>ただし、その管理費だと管理会社への委託ができないから、管理費の値上げをしないといけないので
厳しいというだけ

だから、自主管理で済んでいる物件が、管理費をあげてでも、管理会社と契約したがっているという根拠は何ですか？

無用な管理費が掛かるくらいなら、契約する価値がないという判断ではなく、住民の同意が得られないことを理由にする根拠は？


>自主管理の内容なんて、自分で調べれば？
むしろ、それすら分からないに、管理会社がぼっているというから、発言の信憑性がない

いや、あんたが言ったことだろw自分の言ったことくらい責任持てよ　働けないほど大変だと思わないから聞いているんだが、あんたは働けないほど大変だと言ってるなら、その理由をあんたが説明するのが筋だろう。


>横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

>別に全額横領するわけじゃないから、ばれないよ
それに自主管理だと領収書などの記録すら残す義務もないから、お金がなくなっても
横領の証拠は、残らない。

決算報告の義務はあるが、領収書を残さないのがまかり通るのは普通の管理組合ではないわけで、普通じゃないものをあたかも自主管理の普通の姿だという説明する時点で、あんたがいかれているよw


>むしろ大規模物件の場合は、管理会社とは別に、監査のためににマンション管理士により
チェックとか依頼しているから、すぐばれるよ。
それに大規模物件だと詳しい人も１人くらいは住民にいたりするから

大規模物件は監査のためにマンション管理士を雇うべきというのは、管理会社が信用できないということかな？
自主管理は誰もチェックせず、管理会社はマンション管理士を雇ってまでチェックするものだという決めつけは、根拠があって言っているのかな？　

自主管理のマンションは大抵築３０年以上だが、ほとんどのマンションが既に機能不全の荒廃状態とでも言うのかな？

[1768: 匿名さん]

>1754
＞ということは、管理委託費ではなく全体の管理費に対して３０％以上削減できるというコンサルの説明はウソということですか？
ウソとは言っていませんよ。
「事務管理業務全部をマンション管理士に依頼することで節約できる金額は、月額６～８万位でしょう。」
「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。


＞外注先にはバックマージンや中間マージンは一切取ってないんですか？取ってるとしたらどのくらいとっているというのが貴方の認識ですか？
その他、工事等も手数料や紹介料をとってないんですか？
「売り上げは管理委託費と手数料（あなたの嫌うマージン）です。」
こう書いてあります。
どのくらい取っているかなんて、会社で違います。
ただ、独立系管理会社は、管理を安く受託して、工事で儲けるというのは、誰でも知っている常識だと思いますよ。

>２００戸前後の管理組合では、事務管理費は、月額１５～２０万位で、その中でフロントが出来ない管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など多様な業務を行っています。（注１）

日本語でお願いします。フロントができない管理組合の会計・・多様な業務を行なっているのは誰なんですか？　必要な人数はフロンのの2/3程度とはなんですか？

毎月理事会があるマンションなら一人のフロントが受け持てるのは、１２～１５件くらいでしょう。
会社によって部署の名前は違いますが、「管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など」を行うのは別の部署の人間です。一人で１５～２０件ほどは受け持てるので、２/３程度と書きました。

＞口座振替手数料は管理会社が負担って、それ、どのみち管理費から出てるんですよね？
あたりまえでしょう。
委託費の中に入っているという事です。

＞やれやれ、管理費全体の話を勝手に、事務管理費という管理費の1/10程度の出費の話にすり替えてますね。。
事務管理費以外は
「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。
反論を書く前にちゃんと読みましょうね。

＞もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　
そんな事、いつ書きましたか？
コンサルHPにたくさん書いてあるんでしょ。
そこでは出来たという事じゃないですか。
コンサルは、管理費の年間削減額の５０％～１００％をコンサル料として取るようですから、とにかく削減すればよいのです。
清掃員や清掃時間を減らし、EVをフルメンテからPOG契約に変更するだけでも安くなるでしょ。
他の人は、削減内容に質の低下が含まれているんじゃないかと心配しているだけです。

>自主管理をしている管理組合の大半は、管理委託する資金のない管理組合です。
＞管理会社と契約しなくても管理できているからしないと考えるのが自然ですが、
不自然です。
素人がマンションを管理するのは大変です。
誰でも専門家（管理会社）に委託したいと思うのが自然です。
お金がないから委託できないと考えるのが自然です。
＞管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？
「１０戸の管理組合で管理会社に事務管理だけを依頼すると、月額５万円くらいです。
一人当たり５０００円の負担増です。
管理費を値上げする必要がありますが、過半数の賛成が取れなくて、委託費が捻出できない管理組合がほとんどです」
ここ、読みましたか？
自主管理マンションのほとんどが小規模マンションだってこと知ってました？

＞管理会社の社員ではないとできない仕事の中身を具体的にお願いします。
管理会社の社員でないとできないことはありませんが、「管理ソフト」なしに手作業で、口座振替データの作成、決算書の作成、未収金の把握、請求書の発行などは、大変で、手作業はミスの発生要因になります。
数万円でここまでするマンション管理士は居ないと思います。

＞結局HNにマンション管理士と書いているだけの荒らしですよね、
これしか反論できないんですね。
書いてある内容で、資格者か、経験者か、ただの素人かは推察できるでしょ。

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っている」意味不明の文章ですが
「管理会社の管理費」と書いてる箇所はどこですか？　書いてない文言を意味不明と言われていも困りますが、　普通は管理組合が支払う管理費のことを指しますが・・・
＞1751に
「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い」と書いてあります。

＞手数料は普通、マージンとは言いませんよ。マージンは一般的に価格に含まれている明示されてない利益のことです。
そうですか。
ならそれでいいです。
どうでもいい話です。

＞現状では管理会社がなければ95％の管理組合は困ることになります。
管理会社などなくても、マンション管理士で出来ると言っているのは、あなた一人で、他の人はそう思っていないのですから。
＞感想しか言えないということですか？
＞困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね。
管理会社がなくなれば、全ての管理組合は、個人で受託してくれる人を探すか、自主管理するしかなくなります。
困る人がたくさんいると考えるのは、自然じゃないですか？

>但し、実務経験のないマンション管理士は、法に基づくアドバイス以外はできません。

＞マンション管理会社は何の実務をするんですか？
フロントの業務以外は主として（注１）です。
他にも、フロントの指導などもありますよ。

>永年、会社の経理をしていた人が、マンション会計を出来るわけではありません。
マンション管理士がマンション会計を出来るわけではありません。

＞自主管理で素人ができることをマンション管理士ができないんですか？
会計については、マンション管理士も素人です。
会計を素人がするのは危険です。

>事務管理を個人に依頼するのは、危険だということだけは言っておきます。
＞マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？　
その通り。管理会社も社員の横領はたくさん発生しています。
ですが、管理会社なら弁済してくれます。
個人に依頼して、金銭事故が起きた時、お金は返ってきますか。
組合役人の横領もたくさん事例がありますが、ほとんどの場合お金は返ってきません。

たくさん書きましたが、この程度の事は言わなくてもわかっている人がほとんどですよ。

[1769: 匿名さん]

＞「事務管理業務全部をマンション管理士に依頼することで節約できる金額は、月額６～８万位でしょう。

管理会社と契約してないなら、外注費のマージン分はどこに行くのかな？

>「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。

いくらか安くなるとは、どの程度ですか？　管理費全体の３０％削減できるのか
６?８万円しか削減できないのか、どっちですか？

>出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など」

これにはどのくらいの時間がかかるんですか？　管理費の請求書？？　口座振替と書いていあるのに、請求書？　

１２?１５棟をフロントが管理するとして、上記の業務をやる人は何棟管理するんですか？　普通、会計は年一回で会計書もA４一枚に収まるくらいだと思いますが・・


>清掃員や清掃時間を減らし、EVをフルメンテからPOG契約に変更するだけでも安くなるでしょ。

管理会社は要するに、割の悪い契約だと言うことですね？　

削減できているのは、管理会社のマージン部分に手をつけず、サービスのカットの分しかないということですか？　サービスのカットをするだけなのに、わざわざコンサルと契約するんですか？　

要するに削減コンサルの削減は、管理会社のマージンには手をつけているんですか？
いないんですか？

>お金がないから委託できないと考えるのが自然です。

昔のマンションは特に立地がいいところが多いですが、そういうマンションを買った人間はみんなお金がないのに、マンションを買ってたんですか？w

とすると、地方は平均所得が低いですが、地方はみんな自主管理なんですか？

お金がないなら、住民の年収ではなく、築年数で偏りがあるのは何故ですか？

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い」>

その前に「合理化に取り組んでいない」、と書いてますよね。意味不明な切り取りはやめましょう。

>困る人がたくさんいると考えるのは、自然じゃないですか？

最初は困るでしょうが、自主管理は今でも多数存在してますからね。

>会計については、マンション管理士も素人です。
会計を素人がするのは危険です。

では税理士や会計士に定額で委託すればいいのでは？　管理会社に管理費の３０％も払うよりかは安上がりです。　

>たくさん書きましたが、この程度の事は言わなくてもわかっている人がほとんどですよ。

貴方自身の全部想像ですからね。

[1770: 匿名さん]

>>1759 匿名さん
まず、削減方法調べましたか？
管理会社が利益を根こそぎカットされてまで管理を続けますか？25%が粗利なのにコンサルが委託料30%削減？これはどういうことかわかりましたか？

次に、清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは質の低下とイコールでありません。住民が納得すればいいだけなので、過剰と感じさせれば低下したとは思わなくなりますから。
戸数も平均すると34戸しかなく、元から管理員に頼ることのないマンションがほとんど。勤務時間や日数を減らしても問題ない所ですね。

傍からみれば清掃時間の短縮、点検回数の減少ですが、見直して適切な回数とした。とすれば質は低下していない事になります。

[1771: 匿名さん]

>まず、削減方法調べましたか？
管理会社が利益を根こそぎカットされてまで管理を続けますか？25%が粗利なのにコンサルが委託料30%削減？これはどういうことかわかりましたか？


25％は管理会社の粗利ね。しかも決算上だから、管理費の粗利はそれより高い。
最低限それ以上は取っているという意味。しかもあくまで一般論。そんな常識的な事までとぼけて管理会社の利益を過小評価したい理由は何ですか?

>次に、清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは質の低下とイコールでありません。

表面的に見たら仕様の低下で質の低下とみられます。住人が理解しているかどうかは全く別問題。　仕様の低下で下がるのは当たり前。そんなことは別に管理会社に直接言えば済む話。

削減コンサルが30%程度を下げられているのは、管理会社の利益を削って得られたものなのか、仕様を下げたものなのか、仕様がさがっていると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。仕様を下げるだけなら、コンサルなどいらず、清掃や管理人の常駐をやめるなど、直接管理会社に言えばいいのでは?

管理費の利益ではなく、仕様を下げたことによる管理費削減であると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。

[1772: マンション管理士]

＞管理会社と契約してないなら、外注費のマージン分はどこに行くのかな？
言ってることが良くわからないけど、
管理組合が独自発注すれば、マージンを取られないというのが、あなたの考え方では？

＞いくらか安くなるとは、どの程度ですか？　管理費全体の３０％削減できるのか
６?８万円しか削減できないのか、どっちですか？
どっちでもありませんよ。
１５０～２００戸程度のマンションでは、管理委託費の内、事務管理費の削減額は６～８万程度でしょう。
その他の外注費はケースバイケースです。
あなたは、独自見積もりを取ったことがないのですか？

＞管理会社は要するに、割の悪い契約だと言うことですね？
この辺があなたのすごいところです。
そう結論付けるような事は一言も言っていません。
しょっちゅう出てくる「管理会社はボッタクリだあ」と同じ発想ですね。

＞口座振替と書いていあるのに、請求書？　
口座振替で引落できない人もいます。
請求書を発行して、振り込んでもらわないといけないでしょ。
ここまで説明しますか？

＞１２?１５棟をフロントが管理するとして、上記の業務をやる人は何棟管理するんですか？　
「一人で１５～２０件ほどは受け持てるので、２/３程度と書きました。」
こう書いています。
少しは読みなさいよ。

＞普通、会計は年一回で会計書もA４一枚に収まるくらいだと思いますが・・
適正化法で、管理会社は毎月、当月の収支の状況を報告することが義務付けられています。
自主管理の管理組合では、毎月決算書を作成する義務はないのでその点は楽です。
マンション管理士も会計士も毎月作成する義務はありません。
あくまで管理会社に課せられた義務です。
ところで、法人のマンション管理士事務所と、管理会社の違いを知っていますか？
これには答えないだろうな。

＞昔のマンションは特に立地がいいところが多いですが、そういうマンションを買った人間はみんなお金がないのに、マンションを買ってたんですか？w
マンションを買う人が、みんな管理費の増額に平気なわけではありませんよ。

＞とすると、地方は平均所得が低いですが、地方はみんな自主管理なんですか？
地方でも皆同じく低所得ではないでしょ。
マンションを買える所得の人もいますよ。

＞お金がないなら、住民の年収ではなく、築年数で偏りがあるのは何故ですか？
築年数で隔たりがあるとは思いません。

会計書？　決算書は収支計算書と貸借対照表ですが、そのA4一枚の表は、適当に数字を並べているわけではありませんよ。
すべての取引を振替伝票に記載し、仕訳帳を作り、それらの仕訳帳を集計したものが決算書です。
　
＞では税理士や会計士に定額で委託すればいいのでは？　管理会社に管理費の３０％も払うよりかは安上がりです。　
その通りです。
ですが、事務管理業務に管理費の30％も払っている管理組合はありませんよ。
どうしても、区分所有者が支払う管理費と、その中から支払う管理委託費の違いが理解できないようですね。
管理委託費も（事務管理費・清掃費・設備点検費・管理員費・植栽管理費）などがあって、そのうちどの部分を管理会社に委託するかで委託費が変わってくることを、お勉強しましょうね。

＞貴方自身の全部想像ですからね。
経験に基づく話ですよ。

あなたも区分所有者でしょうから、理事になって、コンサルに管理費削減を依頼する議案を、総会で通せば、みんな納得しますよ。
無理でしょうけど。

[1773: 匿名さん]

>>1771 匿名さん
管理費の粗利とは何でしょうか？初めて聞く言葉ですので説明して頂けますか。
決算書に乗らない利益があるのでしょうか？具体的に教えてください。大手管理会社は外部監査も受けていると思いますが、ポンコツなんでしょうか？
あなたの主張を信じると管理会社の利益は管理費の3割をカットしても尚、管理費を続ける事ができる事になりますね。そうすると自主管理になれば管理費の3割以上、最低でも4割は削減されなければ辻褄が合いませんが発言内容訂正しなくていいですか？

利益を過大評価しているのがあなたで、事実に基づいているのが私ではないでしょうか？

>削減コンサルが30%程度を下げられているのは、管理会社の利益を削って得られたものなのか、仕様を下げたものなのか、仕様がさがっていると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。仕様を下げるだけなら、コンサルなどいらず、清掃や管理人の常駐をやめるなど、直接管理会社に言えばいいのでは?

>管理費の利益ではなく、仕様を下げたことによる管理費削減であると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。
何度も聞いていますが、削減方法調べましたか？
仕様変更せずに3割が削減できる方法を教えて下さい。何も変えず、ただ契約書を細かくするだけ3割削減できる根拠を。
コンサルのホームページは根拠にならないですよ。何をどのように変更したのか具体的な記載がないので。

私は委託料の半分以上を占める部分を削減せずにカットできる方法を知らないので言ってるだけです。

[1774: 匿名さん]

>管理費の粗利とは何でしょうか？初めて聞く言葉ですので説明して頂けますか。

管理費のなかから、管理会社がとる利益のことです。管理会社の話をしていることくらい理解できますよね?

・決算書にのる粗利(売上総利益)は管理会社の営業利益や純利益の元になる利益
・管理費から得る管理会社の粗利は住民が支払う管理費から得られる管理会社の利益取り分

この粗利という単語だけ切り取って故意にごちゃごちゃにする意図は何ですか?

>あなたの主張を信じると管理会社の利益は管理費の3割をカットしても尚、管理費を続ける事ができる事になりますね。そうすると自主管理になれば管理費の3割以上、最低でも4割は削減されなければ辻褄が合いませんが発言内容訂正しなくていいですか？

カットするのは管理会社の利益分で、自主管理はもともと管理会社と契約していないので、カットする管理会社の利益分は初めから存在していません。

>仕様変更せずに3割が削減できる方法を教えて下さい。何も変えず、ただ契約書を細かくするだけ3割削減できる根拠を。

カットするのはサービスでなく、過剰に取りすぎている管理会社の利益分だと何度も書かれているのになんで、かたくなに仕様をカットしている前提で話を進めるんですか?

「管理費削減の原資は管理会社の過剰な利益分であり、仕様のグレードを落とした分ではない」

いい加減、トボけるのやめたらどうですか?

[1775: 匿名さん]

>>1774 匿名さん

>管理費のなかから、管理会社がとる利益のことです。管理会社の話をしていることくらい理解できますよね?
謎言葉なので理解できないですね。
管理費は組合のためのもので、管理費の中から取るなんてあり得ないですよね。管理委託費の中から得ているものです。言葉は正しく使いましょう。

>この粗利という単語だけ切り取って故意にごちゃごちゃにする意図は何ですか?
これも故意にごちゃごちゃにしているのはあなたの方ですよ。何度も管理費と管理委託費の違いを教えてあげてるのに全く正そうとしないのは何故ですか？逃げずに説明を。

>カットするのは管理会社の利益分で、自主管理はもともと管理会社と契約していないので、カットする管理会社の利益分は初めから存在していません。
あなたのマンションでは初めは管理会社に委託していたからこそムダに気付いたのではないのですか？初めから契約していないのに管理会社を目の敵にする理由はなんですか？

>「管理費削減の原資は管理会社の過剰な利益分であり、仕様のグレードを落とした分ではない」
>いい加減、トボけるのやめたらどうですか?
とぼけるも何も全く理解できないので、どうやれば3割も削減できるか納得のいく説明をお願いします。
管理費を削減したマンションの委託契約書を前後で出してくれれば分かりやすいと思いますよ。

[1776: 匿名さん]

またゴマカシですか。
委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため、

『委託管理費』ではなく、住民が収める『管理費全体』全体です。そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。委託管理費は単に、管理会社が業務委託している部分だけです。そうやって管理会社の取り分の話しているときに勝手に範囲を狭めるのはやめましょう。

各種工事も別に業務委託ではありませんがそこから管理会社にマージンがわたっているからこそ、大抵割高です。

>あなたのマンションでは初めは管理会社に委託していたからこそムダに気付いたのではないのですか？初めから契約していないのに管理会社を目の敵にする理由はなんですか？

目の敵とか、話を逸らすのはやめましょう。カットするのは管理会社の利益分で、自主管理はもともと管理会社と契約していないので、カットする管理会社の利益分は初めから存在していません。

>どうやれば3割も削減できるか納得のいく説明をお願いします。

何度も書かれてますが、

「管理会社の法外な利益分のカット」です。他の管理会社に見積もり出すなどして、
安い見積もりが上がってきて、そこに帳尻合わすだけで、仕様ダウンなら別にサービスを間引きしてと頼むだけですから、コンサルに頼む必要すらありません。

[1777: 1765]

>>1766 匿名さん

＞労務の人件費分しかとってないとすれば、どうやって人件費以上の利益をあげて、決算に反映させているんですか？

こちらは「マージン削減で得られる委託費の低減効果」について指摘している。
アンチが問題としているのは「外注することで受託者が楽をしていること」であり、そこで得ているマージンが削減対象なのだから、仮に全て無くすことが出来たとしても『外注対象となる業務について生じるマージン分』に限定される。「労務の人件費分しか」云々は、単にこちらの記載を読めていないだけ。


＞こんなことどこに書いてあるの？w　事務管理業務も外注なのか？w

もうだいぶ前のことだが、基幹事務の定義すら理解していないアンチがいた。当人曰く「フロント担当者の仕事は殆どが外注なので実際やる仕事などない」ということなので、普通に解釈すればそういうことになる。異論があるならその時の無知なアンチに質問を。貴方が同一人物でなければの話だが。
当然こちらは「事務管理業務も含め、フロントの仕事の大半が外注で処理されている」などとは微塵も思っていない。そういうアンチの理屈に対するダメ出しであるということをお忘れなく。


＞何度も指摘されているように、事務管理業務費以外のほとんどの外注項目に管理会社のマージンが含まれていてそこが問題視されているのが理解できないのかな？　コピペくらい読もうよ

何度も言われていることだが、理解するにはエビデンスが必要。
削減コンサルによる達成率の数字だけでは読み取ることはできない。管理仕様を変えずに達成した数字であるという証拠を、アンチは一切示さないからである。
なお、下請を使うことが想定されている委託業務においては、元請がとる経費が委託費に含まれるのは当然のことである。アンチはそれが「高過ぎる」あるいは「請求根拠そのものが無い」と主張したいのだろうが、まさにそこを詳細に説明しない限り誰からも理解はされない。


＞重要なことは
＞「事務管理業務費以外の外注部分に管理会社のマージンが多分に含まれる」
＞これがブラックボックスになっていて、不当に高額なマージンを取られても管理組合には分かりにくくなっていて管理組合から見れば不利な取引がまかり通っているということ。

ブラックボックスの中身が、アンチにだけは見えるということだろうか？
不明瞭な部分を明瞭にせよ、という主張がしたいのならそういう議論を管理会社に対して投げかければ良い。お前らはピンハネ体質のボッタクリ企業だと決め付けることが目的では、管理会社に限らず相手にはされない。収支の内情に外観では見えない部分があるのは、管理会社に限ったことではない。マンション管理士に支払うコンサルフィーには納得できるそうだが、そこには「利益」が明記されているとでも？


＞だから、外注部分からこっそりとっているというところが大問題で、そこを原資に削減コンサルは削減している。管理会社のマージン部分をカットしているだけなので、管理の質には基本的には影響しない。だからこれに気づいた管理組合は削減に取り組んでいる。

「マージンをカットしているだけで管理の質には影響しない」
↑証拠は？
アンチは「委託仕様は変えていない」という点には根拠を示しておらず、実際承認もしていない。


＞そんな判断をしている根拠は何ですか？

委託管理に多少なり不本意な部分があるのだとしても、全体の９割以上が委託管理を選択しているという現実は、そのように判断しない限り説明がつかない。
それとも「すべての管理組合は100％納得の上で委託管理を選択している」ということで良いと？


＞何度も書いてあるように、自主管理だけでなく、一部管理や管理費の減額も選択肢

自主管理については何の展望も無いのであれば、今のうちにそう宣言することをスレ主にお勧めしたい。
残る２つの選択肢は管理会社が存在しなければ成立しない。アンチはそこに未だ気付いていない。


＞こんなの契約時の１回だけ。１回だけの契約の手間より毎月マージンを支払う方が明らかに不経済

そういう明快な理屈があるなら粛々と委託費から削れば良い。
管理会社の存在意義を問うほどのことではない。


＞何度もしているが、擁護派が（見ないふりをしているだけ。

アンチが相手にすべきは「擁護派」ではなく「実際にある管理組合」だという話をしている。
ここにいる擁護派がどのような反論をしようと、現実の場面で組合員の考え方を変えることができれば情勢は自ずと変わる。逆に言えば、変えることができないという現実が依然としてあるのみ。組合員が現状を見ないふりをしているだけなのだとすれば、打開策を考えるべきなのはそれを良しとしない者である。責任転嫁は良くない。


＞これも何度も出ている。１０００万の管理費（委託管理費ではなく、住民が毎月納める「管理費」）だと、外注費のマージンなど含め、概ね少なくとも２５％以上が利益として管理会社に渡っている。つまり２５０万円。これは一人管理会社を専従したとしても、はるかに無駄な出費である。これが法外ではないという金銭感覚は常人にはない。

「例えば」の話は結構。


＞大間違い。管理費は平米単価で明確に割り出せる。

それこそ大間違い。管理費も管理業務委託費も「単価×面積」や「単価×戸数」で算定されているのではない。これは実務を知らない者がよく勘違いをしている部分でもある。
管理費の㎡単価とは「管理仕様に応じて積算された費用の総額を専有面積の総計で割り戻した数字」である。それが同仕様・同程度規模の他物件に比して乖離しないように調整し、原始の管理費を売主が設定しているのが実状。勿論それを管理開始後に「組合の検討によって」見直すことも想定されている。

＞５０戸の平米単価が２００円、平均が６０平米の部屋とすると、１２０００円X５０で月６０万円。５００戸で平均が６０平米の部屋。

まさしく「バカの算数」である。
その「㎡単価200円」という大前提は、そもそも自動的に決まるものではないというのに。


＞平米単価??平均の部屋の広さX物件の戸数＝物件の管理費総額
＞これで出す。

まだ言うかｗ
ここには「単価」の意味を理解していない者などひとりもいないので、わざわざ説明は不要。
管理費の㎡単価は万事共通の定数などではない。


＞平米単価が大規模物件だと安くなるというのかな？

誰もそんなことは言っていない。
タワマンの管理費単価が高いのは何故か？　逆に板状低層のマンションの管理費が階数に比例して単純に高くなったり安くなったりする訳ではないことを良く考えれば、自分が言っていることのそもそものおかしさに（普通なら）気がつく筈なのだが。


＞そんなことは当たり前。管理会社がどんな組織かという問題。どう対処するかではなく、管理会社がどんな存在かという認識を持つことの方が先決。

管理会社は利益を追求する組織であり、委託業務の内容と個々対応する費用については、発注者である管理組合の意向とは必ずしも合致しない。…という認識さえ持てば十分。喧嘩腰に全否定するような意識を無暗に持つ必要など無いし、それでは友好な契約関係を築けない。


＞管理会社がぼったくりの存在であること自体は否定しないんだな？w

見積りの段階から期待通りの費用を提示して来ないことをして「ぼったくりの存在」と称するかどうかの問題なのでは？　

＊＊＊＊＊＊
案の定、いつも通りの反応だったと…

[1778: 匿名さん]

＞こんなの契約時の１回だけ。１回だけの契約の手間より毎月マージンを支払う方が明らかに不経済

そういう明快な理屈があるなら粛々と委託費から削れば良い。
管理会社の存在意義を問うほどのことではない。

↑やっと認めましたね。

一回の契約に対する手間やコストを支払えば、あとは継続するだけだから、継続的に
マージンを取るのがビジネスモデルである管理会社は非必要。もしくは大幅な管理費カット（管理会社の利益分のカットの意味）が合理的。こういうことでいいですか？

まだ削減に未着手の管理組合は一度はこうした、管理会社のマージン部分を削る意味での管理費の削減は検討すべき。これでいいですか？

[1779: 1777]

>>1778 匿名さん

＞やっと認めましたね。

「認めましたね」ってのは何を？
あんたはそうやって自分の理屈に無理くり承認を求めるやり方でしか議論できないのはもう解ったが、こちらは「費目や金額に不本意なところがあると思うなら指摘して修正させりゃいいだろ？」と言っているのであって、それを理由に「管理組合との契約にメリットは無い」というのは論理の飛躍だと指摘している。


＞一回の契約に対する手間やコストを支払えば、あとは継続するだけだから、継続的に
＞マージンを取るのがビジネスモデルである管理会社は非必要。もしくは大幅な管理費カット（管理会社の利＞益分のカットの意味）が合理的。こういうことでいいですか？

良くないわｗ　誰もそんなこと言っとらんでしょ。
管理会社のビジネスモデルを何であんたの歪んだ価値観で勝手に定義するのさ？
「マージンを取るだけの商売」だとか「この世に必要ない商売だ」とかいうのは、貴方がどうしても他人に認めさせたい手前勝手な結論な訳で、そこに至る説明も理屈も全く足りてないよと。そう言っているのだよ。管理会社の利益をカットさせることが管理組合の目的？　それでホントに総意として纏められると思う？
まかり間違って実行に移して、総会で赤っ恥をかかないように気を付けるんですな。


＞まだ削減に未着手の管理組合は一度はこうした、管理会社のマージン部分を削る意味での管理費の削減は検討すべき。これでいいですか？

こっちは「マージン部分を削る意味での」の部分を除いて認めてやってもいいよ。過剰なマージンであれば削るべきではあるが、紹介者・コーディネーターとして取るマージンには一定の理がある。そこが世間一般に認められてなけりゃ委託管理率が９割にもなるまいよ。社会通念というものを知ろうとしなさいな。

「まだ削減に未着手の管理組合は、委託仕様や各費目の金額を精査し、過剰と考えられる部分については組合員の意向を取り纏めた上で管理会社と協議し、削減に向けて検討をするべき」と言い直せるなら100％認めてやれるよ。でも、それじゃああんたは嫌なんだろ？　趣旨はあくまで管理会社ヘイトなんだもんな。

[1780: 匿名さん]

契約の手間だけで毎月永久にマージンを取ることを、管理組合から見ればどう思うと思いますか？

[1781: マンション管理士]

＞これも何度も出ている。１０００万の管理費（委託管理費ではなく、住民が毎月納める「管理費」）だと、外注費のマージンなど含め、概ね少なくとも２５％以上が利益として管理会社に渡っている。つまり２５０万円。
以前から？？？と思っていたが、
スレを見る限り、この根拠は、日本ハウズイングの粗利益が25％であるという事以外にない。
この主張だと、管理会社は、電気・ガス・水道・インターネット・電気・などの料金からも25％の粗利を確保していることになる。
それだけではない。
管理費会計の剰余金（使っていないお金）に対しても25％の粗利を確保していることになる。
このことに対し、スレ主はどう反論するのか。

[1782: マンション管理士]

二つ目の電気は、電話の間違い。

[1783: 匿名さん]

＞つまり２５０万円。
＞日本ハウズイングの粗利益が25％であるという事。
という事は、逆算すると日本ハウズイングの売り上げは管理費と同じ１０００万円。
つまり、管理費の全てを管理会社に献上しているという計算ですね。

[1784: 業界人さん]

想像するに、ここは管理士資格すら持ってないコンサルもどきが自分の畑を拡げようと思って立ち上げた様なスレだよね。どう見ても。相手を誰と想定してるのかも不明瞭だが、自主管理は過去やった経験も今後やる気も無いみたいだし、一部管理も費用削減も自らの経験を踏まえた方法論を説明する素振りもない。指摘され、足元を掬われ、説明を求められ反論に窮したら決まって「自分でネットで調べろ」と来るしｗ
吹っ掛けてる議論に「目指す落としどころ」が全く無受けられないところからして、商売敵をディスろうという安直な意図しか見えないね。管理会社の肩を無条件で持つことはできないが、その管理会社を蹴落として利益を得ようとしてるポンコツの話は聞くにも値しない。ただでさえボラれているというなら、ろくに仕事もできないポンコツに鞍替えして状況を劣化させてどうすんだとｗ

管理会社＝ボッタクリという大前提を相手に受け容れさせなければ何も言えないのなら、まずは自分が勝手にその前提に立った上で、言いたいこと・管理組合に提案したいことをとっとと語れよと。己が唱える「前提」「認識」を他人にも共有させるのはそれからの話だ。ろくに材料も出さす先に同意を集めた上で、という時点で論理破綻してる。インチキにもほどがある。

[1785: 匿名さん]

>>1780 匿名さん
＞契約の手間だけで毎月永久にマージンを取ることを、管理組合から見ればどう思うと思いますか？

「参考になる」を押している方がおられるので貴方一人の考えではないのかも知れませんが、冷静な管理組合員であればそういう考え方はしないのでは？

貴方がマージンと称しているのが「下請業者や外注先と組合が契約する際に上乗せされるもの」だというのであれば、管理会社としてそれを取ることができるのは契約する時だけでしょう。（貴方がしているのも名目上の話ですよね）
同じことが不規則でも連続して起こる中で、契約に至るまでのリマインド・相談・検証・業者選定や業務管理などが当然に必要となる中では、責任を持ってそれをして貰う関係性を築くために業務委託をしているのであり、そのためにかかる顧問料的な経費と一時的な支出（マージン含む）が賄えるような金額が月々の支払いに溶けている、というのが私の管理組合員としての認識です。多分それが大多数の見解だと思いますが？
貴方がずっと無視し続けている「会社としての対応にかかる経費」も、マージンというものが本当にあるのならそこに含まれていると考えるのが自然だと思います。普通の脳ミソを持っていればの話ですが。それとも、現場の担当者のポッケに入っているとお考えですか？ であれば証拠を押さえて糾弾しましょうね。貴方が無理して組合内で問題になどせずとも、管理会社にチクれば自動的に大問題になるでしょう。

[1786: 周辺住民さん]

>1776
またごまかしですか

>委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため

あなたの好きな、根拠は？

>そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。

していませんし、管理会社が勝手に使えません。
もちろん、管理委託費以外は、管理会社の決算には含まれません

>各種工事も別に業務委託ではありませんがそこから管理会社にマージンがわたっているからこそ、大抵割高です。

普通に業者選定や見積、工事確認などの手数料です
マンション管理士やコンサルなどに依頼しても同じように取られます

>「管理会社の法外な利益分のカット」です。

管理会社の利益分が0になったら、普通に管理会社は委託契約を破棄しますよ（笑）
会社は、ボランティアではないよ（笑）

>仕様ダウンなら別にサービスを間引きしてと頼むだけですから、コンサルに頼む必要すらありません。

その仕様ダウンの線引きが難しいから頼むのですよ
設備のメンテナンスなどは、最低回数があるし、保険などの見直しも専門知識がいる

もちろん管理会社の利益分も交渉がはいって、少しは値引きはあると思いますよ

>貴方がマージンと称しているのが「下請業者や外注先と組合が契約する際に上乗せされるもの」だというのであれば、
>管理会社としてそれを取ることができるのは契約する時だけでしょう。

そういう管理がよければ、業者選定だけを行ってくれるコンサルがある
ただ、その場合は、その1回がかなり高いし、普段の管理や他の会計や業者が来た時の監査などはしてくれない
業者選定時に1回1回契約して行うくらいなら、いろいろな物をまとめて委託というのが管理会社の形態ってこと

企業の顧問弁護士みたいなもの
全く問題が怒らなくても、毎月の費用が発生するが、平均的な利用回数を考えると割安。
それを、毎月払うからぼっているとは言わない。

[1787: 周辺住民さん]

>1776
とりあえず、
>委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため
>そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。

この2つの根拠を提示してからね。

[1789: 匿名さん]

>1787

え? 委託管理業務以外の項目は管理会社の仕事じゃないんですか？

植栽費とか工事とか立体駐車とかいろいろありますが、それらは管理会社は一切マージンとらず、ノータッチということ?

[1790: 匿名さん]

>委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため

あなたの好きな、根拠は？

→あなた自分で手数料かかるのは当然と答えているよね。マージンはないけど手数料はあるんだw


>そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。

していませんし、管理会社が勝手に使えません。
もちろん、管理委託費以外は、管理会社の決算には含まれません

→勝手に使う?日本語の意味がわからないけど、業務委託以外の植栽費とか光熱費の管理や立体駐車場のメンテとかは管理組合の自主管理なのかな?w

各種工事提案もボランティア?

>各種工事も別に業務委託ではありませんがそこから管理会社にマージンがわたっているからこそ、大抵割高です。

普通に業者選定や見積、工事確認などの手数料です
マンション管理士やコンサルなどに依頼しても同じように取られます

→上でしていないと答えたのは何? 毎月の業務委託以外は自主管理で工事は手数料もらうの? 意味不明だなw

>「管理会社の法外な利益分のカット」です。

管理会社の利益分が0になったら、普通に管理会社は委託契約を破棄しますよ（笑）
会社は、ボランティアではないよ（笑）

0と書いてある箇所は? 法外な利益分としか書いてないけど? 会社がボランティアかどうか関係なく管理組合からみて費用払う価値があるかないかが全て。貴方は会社の経営を考えてもの買ってるの?w

>仕様ダウンなら別にサービスを間引きしてと頼むだけですから、コンサルに頼む必要すらありません。

その仕様ダウンの線引きが難しいから頼むのですよ

→管理会社は何が必要かも分からないのに管理を受注してるってことか？w


設備のメンテナンスなどは、最低回数があるし、保険などの見直しも専門知識がいる

もちろん管理会社の利益分も交渉がはいって、少しは値引きはあると思いますよ

>貴方がマージンと称しているのが「下請業者や外注先と組合が契約する際に上乗せされるもの」だというのであれば、
>管理会社としてそれを取ることができるのは契約する時だけでしょう。

そういう管理がよければ、業者選定だけを行ってくれるコンサルがある
ただ、その場合は、その1回がかなり高いし、普段の管理や他の会計や業者が来た時の監査などはしてくれない
業者選定時に1回1回契約して行うくらいなら、いろいろな物をまとめて委託というのが管理会社の形態ってこと

→全然違うだろ。一回で済むか、毎月永久にかかるかの差。一回か「まとめて」じゃない。全部まとまりだろw

まとめて一回分でおさめるか、まとまりの契約を毎月永久にやるかだよw


企業の顧問弁護士みたいなもの
全く問題が怒らなくても、毎月の費用が発生するが、平均的な利用回数を考えると割安。
それを、毎月払うからぼっているとは言わない。

→費用が発生するかどうかではなく、それが高いか安いかだろw 肝心なところをトボけてごまかさない様にねw

[1791: 周辺住民さん]

>1788
都合が悪くなるといつものコピペだけですね（ｗ

>業務委託以外の植栽費とか光熱費の管理や立体駐車場のメンテとかは管理組合の自主管理なのかな?w

管理会社に管理を委託していれば、管理会社の業務、していなければ管理組合の業務（自主管理）。そんなの普通だと思うけど？委託契約外のことを管理会社がするの？何のために？で管理会社がしなければ、誰がするの？を考えれば答えだけどね

>各種工事提案もボランティア?
これも普通委託内容に含まれいるよ（ｗ

>→管理会社は何が必要かも分からないのに管理を受注してるってことか？w

管理会社は、一般的な管理を行うため、その管理監督責任があるため少しマージンをもってメンテナンスする。例えば耐久年数10年なら１０年以内に交換など。しかし経費削減を前提にするなら、１０年目ちょっと超えくらいで交換を目指すという考え方。また新規建築時のサービス/設備を継続するかどうかは管理組合の決定なので、管理組合がサービスをやめると決めない限りは、管理会社はそのサービスを前提の委託費用になる。

>→全然違うだろ。一回で済むか、毎月永久にかかるかの差。一回か「まとめて」じゃない。全部まとまりだろw

???１回業者選定したら、もうずーーとそのままなの？自主管理の場合は、より安く良い業者がないかを定期的に確認するよ。それをしたくないから管理会社に委託しているんだから

>→費用が発生するかどうかではなく、それが高いか安いかだろw 肝心なところをトボけてごまかさない様にねw

多分前提が違うからね。１回業者選定したら、もう気にせず通年規約をする前提なのねｗ
防犯カメラとかも随時新しくてよいものがでてても、割高でも古い機種をずーーとレンタルするようなものだね（ｗ

とりあえず、以下の根拠は？どうなったの？
>委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため
>そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。

[1792: 匿名さん]

論理のすり替えばかりですね。

管理会社が業務委託の部分はノータッチなのかどうなのかを聞いているのだが、
管理会社と契約しているかどうかの話ではないことくらいわからないのかな？

まあ荒らし

>これも普通委託内容に含まれいるよ（ｗ

マージンをとっているかどうかだよね？

>管理会社は、一般的な管理を行うため、その管理監督責任があるため少しマージンをもってメンテナンスする。

管理会社はメンテナンスしないよね？管理会社がマージンをとって、協力会社がメンテナンスするわけだよね。エレベーターとか。

言ってることが相変わらず無茶苦茶だな。

>???１回業者選定したら、もうずーーとそのままなの？自主管理の場合は、より安く良い業者がないかを定期的に確認するよ。それをしたくないから管理会社に委託しているんだから

ではその選定の頻度は何階くらいなのかな？管理会社が選定する業者はそんなにしょっちゅう選定し直さないといけないのかな？　

選定し直さなければ、し終わった後でも毎月永久にマージンが取られているということでOK？

>防犯カメラとかも随時新しくてよいものがでてても、割高でも古い機種をずーーとレンタルするようなものだね（ｗ

ほう、オタクは防犯カメラをどのくらいの頻度で買えるのかな？　防犯カメラを選定するだけで手数料とって、それ以外でも毎月レギュラーの手数料を取り続けて・・・

一度選定してくれただけで、どれだけありがたがってくれるんですか？w
結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1793: 匿名さん]

>>1792 匿名さん
管理費の30%が管理会社の取り分という点について説明して下さい。

[1794: 匿名さん]

>1793

何度も既出ですが答えてあげますねw

管理会社の決算では粗利が２５％、当然、節税やその他、管理に直接関係しない経費も含まれるため、実際はそれ以上とっているとみられる。粗利がそれ以下の会社もあるが、それはどこの会計項目で支出しているかの差。管理会社の税引後の純利益は概ね6から７％。どこの管理会社も似た構図だと考えられる。

また、管理コンサルで管理費(業務委託費でも、事務管理業務費でもなく、住民が毎月支払う「管理費」。またとぼけて誤魔化さないようにねw)を削減した場合ではたいて３０％以上が相場(それでも管理会社は契約を維持しているくらいなので、それ以上の粗利があると考えらる)なので、概ね３０％以上が取り分と考えるのが妥当。仕様を下げたから下がったんだというなら、管理会社に仕様下げていいから管理費下げろと言えば済む話。コンサルに頼むのは、仕様を維持しながら、管理費を下げたいから、外部サービスのコンサルを使うのが普通。普通の考えをトボけるのは止めようねw


逆に否定するなら、あなたがそうだと思う管理会社が管理費からとる粗利の割合を示しましょうね。それとも、わからないのに、否定したいだけなのかな？w　何でそんなに管理会社の肩を持ちたいのかな？ww

[1795: 匿名さん]

>>1794 匿名さん
ありがとう。引き続き何も分かっていないことがわかりましたか。
管理に直接関係しない経費とは？これは完全に根拠なしの想像ですよね。

管理費の30%が取り分であれば、コンサルに30%カットされれば取り分ナシですが全く理解できないですね。実際はそれ以上と妄想されるのは結構ですが、元はいくらが取り分なのでしょう？そして決算書に出てこない謎の取り分はどこに行ったのか。

明日から30%利益カットと言われて継続する管理会社、管理組合って存在するの？あなたの妄想が本当にあったとして、組合目線で言えばいくら利益を貪られてたのかと思い、とても契約を継続しようとは思わないのが普通の感覚だけど？

否定も何も管理会社の主たる売上は管理委託費。前提から間違っている。
水道光熱費、予備費や保険料も管理会社の売上なのですか？
管理費が管理会社の売上でないことはあなた自身が示しているけど矛盾に気付かないのですか？
一戸あたりの管理費を管理戸数で掛ければ大体の売上になるはずですが、そもそも足りないんですけど分からない？

コンサルが仕様を下げずに費用をカットできるのはなぜですか？あなたの示したサイトでは到底納得できるものではないですよ。契約内容を詳細にしただけで費用を下げる馬鹿がいるんですかね。。。

管理会社の肩を持っている訳じゃなく、あなたがデタラメばかりだから正してあげてるだけですよ。

[1796: 匿名さん]

＞管理に直接関係しない経費とは？これは完全に根拠なしの想像ですよね。

フロントの交通費なんかは管理に直接関係しませんよね。関係業者への接待費なども普通経費に入れますよね？その他、管理会社のHPの運営費やその保守サーバー代なども計上が可能。

ってか貴方は
管理費全体に対する取り分を言えないのに何を否定しているのですか？

A貴方の考える管理費に占める管理会社の取り分は何％ですか？

B業務委託されている項目しか管理会社が利益をとっていないくて、人件費や税金払って純利益で６から７％をどうやってあげているか、根拠のある説明をお願いします。

C業務委託されている項目以外はノータッチなんですか？バックマージンを一切取ってないんですか？　取っているとしたらそれは決算に含まれるんですか？含まれないんですか？

１業務委託されている項目（委託管理費に当たる部分）
２それ以外の植栽費や業務委託に含まれない立体駐車場の保守費など
３各種工事など（防犯カメラの更新など）

D貴方は１しか管理会社は利益を上げていなくて、バックマージンは存在しないというんですか？１しか取ってないとするなら、逆に業務委託費からは、大体どれだけ中間マージンを抜いているんですか？

>管理費の30%が取り分であれば、コンサルに30%カットされれば取り分ナシですが全く理解できないですね。実際はそれ以上と妄想されるのは結構ですが、元はいくらが取り分なのでしょう？そして決算書に出てこない謎の取り分はどこに行ったのか。

>明日から30%利益カットと言われて継続する管理会社、管理組合って存在するの？あなたの妄想が本当にあったとして、組合目線で言えばいくら利益を貪られてたのかと思い、とても契約を継続しようとは思わないのが普通の感覚だけど？

30「以上」ね。３０％以上だから、３０％カットされても利益があるから継続すると考えるのが合理的でしょう。　決算書に出てこない謎の取り分とはなんの話？w
また、意味不明なデマですか？　決算で２５％と出てるから、経費や節税など考えればそれ以上は取っているということで、謎でもなんでもないよw

>否定も何も管理会社の主たる売上は管理委託費。前提から間違っている。
水道光熱費、予備費や保険料も管理会社の売上なのですか？

電気代などは含まれないが、保険料などはバックマージンを得ているからそれらは紹介料という形で売上に入れないと脱税になるね。各種工事も同様。

いずれにせよ、３０％強の管理費削減で契約を維持できている時点で、管理委託以外の項目のバックマージン分を含め３０％近くの粗利を得ていないと、辻褄が合わないけどねw

>コンサルが仕様を下げずに費用をカットできるのはなぜですか？あなたの示したサイトでは到底納得できるものではないですよ。契約内容を詳細にしただけで費用を下げる馬鹿がいるんですかね。。。

何度も言ってるが、
管理会社の法外なマージン分を削る。

AからDまでの質問に答えられますか？wそれとも逃げる？　

[1797: 匿名さん]

>>1796 匿名さん
A貴方の考える管理費に占める管理会社の取り分は何％ですか？
→考え方がズレている。
B業務委託されている項目しか管理会社が利益をとっていないくて、人件費や税金払って純利益で６から７％をどうやってあげているか、根拠のある説明をお願いします。
→まず捏造している。管理委託費からしか取っていないなんてどこで言ってるのかな？植栽等も管理会社に依頼しているのであれば当然利益は得ているでしょう。組合は契約先を選べますけどね。一律で考えるものではないですよ。

C業務委託されている項目以外はノータッチなんですか？バックマージンを一切取ってないんですか？　取っているとしたらそれは決算に含まれるんですか？含まれないんですか？

１業務委託されている項目（委託管理費に当たる部分）
２それ以外の植栽費や業務委託に含まれない立体駐車場の保守費など
３各種工事など（防犯カメラの更新など）
→取っているかどうかは会社によるのでは？
払う方には一切糾弾しないのは何故ですか？それを考えると組合から発注することでバックマージンがなくなるとはとても言えなくなるからですか？各種工事は修繕積立金からの支出で、そもそもの管理費とは関係ないですよ。

D貴方は１しか管理会社は利益を上げていなくて、バックマージンは存在しないというんですか？１しか取ってないとするなら、逆に業務委託費からは、大体どれだけ中間マージンを抜いているんですか？
→主たる売上と書いてあるのが見えないのですか？

>何度も言ってるが、
管理会社の法外なマージン分を削る。
→マージンの削り方を聞いているんです。貴方もコンサルのサイトも何一つ具体性がないですよ。法外なマージンを指摘しただけで削ってくれるならコンサルなんていらないですよ。必要な最低ラインの仕様まで落とすから削減できるんですよ。マージンだけ削られて、契約を続け馬鹿はいません。しかも全部以上に(笑)
はぐらかさず、逃げずに答えてください。もちろん根拠と一緒にね。

[1798: 匿名さん]

管理会社は法外な利益を上げているから、30％値引きにも応じる。
何故なら、ネットにそう書いているから。

自主管理は、誰でも出来る。
何故なら、5％の管理組合が実際にやっているから。

管理会社は要らない。
何故なら、マンション管理士がいるから。

これを、いつまで続けるつもりかな。
実行するわけでもなく、具体的な方法を示すわけでもなく、
唯、念仏のように繰り返す。
これこそ、「馬の耳に念仏」そのもの。

他の皆さんが、からかっているのは分かっているのかな。
それとも、皆がからかわれているのかも。

[1799: 匿名さん]

>A貴方の考える管理費に占める管理会社の取り分は何％ですか？
→考え方がズレている。

ズレているとあんたが主張しているのは知っています。その根拠を聞いているのですが結局答えられないということですか? 反論は「ズレている」これしか言えないのは情けないねえ

自分で取り分の割合が分からないのに何を根拠に否定するんですか？

>→まず捏造している。管理委託費からしか取っていないなんてどこで言ってるのかな？植栽等も管理会社に依頼しているのであれば当然利益は得ているでしょう。組合は契約先を選べますけどね。一律で考えるものではないですよ。

管理委託費以外から利益を取っていることを認めるのに、なぜ管理費削減を業務委託費からしか削れないと言うんですか? 業務委託費以外からも削れるなら、管理費全体からの削減で問題ないのになぜ、削減は管理費ではなく管理会社が削れるのは委託管理費からしかないと矮小化したのですか？　矮小化の意図は何ですか？

委託管理費だけでなく、それ以外からも管理会社は利益を得ているのだから、「管理費全体」から削れる。これでいですね?

>→取っているかどうかは会社によるのでは？
払う方には一切糾弾しないのは何故ですか？それを考えると組合から発注することでバックマージンがなくなるとはとても言えなくなるからですか？各種工事は修繕積立金からの支出で、そもそもの管理費とは関係ないですよ。

取っている会社があると認めているのに、なぜ委託管理費からしか管理会社の利益分を削れないと言ったのですか？　また、工事費など、提案しながらバックマージンを一切取らないなんてこと普通の会社でありえるんですか?w

>各種工事は修繕積立金からの支出で、そもそもの管理費とは関係ないですよ。

それこそ管理組合によるでしょ。管理費にも通常、余剰金があるわけですから。

>→主たる売上と書いてあるのが見えないのですか？

え? バックマージンは決算に反映されないんですか? 手数料をもらっているのに決算に反映させず裏金にするってこと? あなたの会社大丈夫?w

>これを、いつまで続けるつもりかな

悔しかったら反論してください。ネットに書いてあるのではなく、会社の実績がネットに掲載されているだけです。貴方の意味不明な無根拠の書き込みと同列にしないでね。30%がウソというなら、ウソの証拠もってきてください。信用できないと言っているのがアナタではねw

[1800: 周辺住民さん]

>管理会社は法外な利益を上げているから、30％値引きにも応じる。
>何故なら、ネットにそう書いているから。

管理委託費の３０％削減ではなく、管理費の３０％削減である
いまだにこの違いを理解していない

>自主管理は、誰でも出来る。何故なら、5％の管理組合が実際にやっているから。

５％しかできない
それに、まともにできているとは言っていない
管理会社すら見放したゴーストマンションは、すべて自主管理だから

>管理会社は要らない。何故なら、マンション管理士がいるから。

しかし、誰もマンション管理士に依頼しようとはしない
なぜなら管理会社と同様の管理をうけてくれるマンション管理士がいないからである
いるなら記載してください

>委託管理費だけでなく、それ以外からも管理会社は利益を得ているのだから、

,この根拠が結局提示されていないので、無効

[1801: 匿名さん]

>>1799 匿名さん
逃げずに答えて下さいね。
>何度も言ってるが、
管理会社の法外なマージン分を削る。
→マージンの削り方を聞いているんです。貴方もコンサルのサイトも何一つ具体性がないですよ。法外なマージンを指摘しただけで削ってくれるならコンサルなんていらないですよ。必要な最低ラインの仕様まで落とすから削減できるんですよ。マージンだけ削られて、契約を続け馬鹿はいません。しかも全部以上に(笑)
はぐらかさず、逃げずに答えてください。もちろん根拠と一緒にね。

[1802: 匿名さん]

マージンの削り方？

削り方も何も、複数の管理会社に見積もり出して、その見積額と同等の額への減額に対して現在の管理会社がOKするかしないかでしょう。しなければ、他の管理会社に映るだけ。それがオーソドックスなやり方です。

そんなことより、

問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」

ここは認めるってことでいいんですよね？w

貴方が問題視しているのは削り方であって、管理会社が３０％位のマージンを取っていること自体は認めるんですよね？w

[1803: 周辺住民さん]

＞問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」

認めるも何も、単純に間違っていると何度も記載されていると思いますけど。
むしろほかの人が認めるためには、その根拠の提示をお願いします。

[1804: 業界人さん]

＞何度も既出ですが答えてあげますねw
＞
＞管理会社の決算では粗利が２５％、当然、節税やその他、管理に直接関係しない経費も含まれるため、実際はそれ以上とっているとみられる。

すごいよなー
前提からして自己都合の結論ありきだもんな。
粗利が売上の25％だとすれば、その25％の中に様々な経費や法人税などが含まれている…ということだよね。「節税や」と言ってるのは、節税対策をすることで当期純利益をより多く確保しているという意味だろう。そこまで言っておきながら『実際はそれ以上とっている』と言い出すのがアンチ理論のすごいところだよｗ
粗利が25％なら経費やら税金やらを差し引いて残る分がその会社の利益だと。アンチ君以外は皆そういう当たり前の理解のもとで話してる訳だけど、ひとりだけそこが解ってない訳だよね。バカの壁ってやつだな。あるいは解っているのに解らないフリをしないと立ってられない。管理会社は自分の妄想通りにボロ儲けをしているに違いない、という結論が先に立ってるから、実際には粗利の中から削られる部分も顧客からそのまんまブン盗ってるという理屈が必要になるんだろう。

相手してる方々も、もう終わりで良くない？
水掛け論を延々続けたところで、概況としてはもう決着ついてるでしょ。
管理会社はボッタクリ会社だと思いたいなら思わせておけばいい。そこに合意を得ようという姿勢はアンチ君には欠片もない訳だし、普通の感覚なら当然合意もしない筈だよね。
彼の頭を正常化させる必要など無いし、当人にそのつもりもないだろう。委託管理は今後もずっと管理方式の大多数を占めるに違いないし、アンチ君ごときが大騒ぎせずとも、賢い組合員の皆さんは費用負担の適正化を逐次考え、委託契約の見直しを必要に応じて検討するだろうよ。それは別に、管理会社を蛇蝎のごとく嫌い・批判しなければ出来ないことではないし、むしろ管理会社の力を借りなければ検討すらままならないことだ。皆「普通は」解ってることだ。解ろうとしないヤツは放っておけばいい。

アンチ君は「ボッタクリだ」という持論に承認を得たいだけ。それ以上の議論は望んでいないし、対応する能力も無い。ツッコミ入れたところで、無限に涌いて出てくる藪蚊を叩き続けるようなもんだろう。やめやめ。飽きてきた。

[1805: 匿名さん]

>>1802 匿名さん
＞問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」

＞ここは認めるってことでいいんですよね？w

また出たよｗ　誰も納得させることが出来ていないのマウント取った気分かｗ

マージンが30％だろうが40％だろうが、独自理論しか信じられないなら勝手にそう思い込んでいればいい。何度説明されても解らないなら残念なことだが、あんたが言うように粗利のすべてが管理会社のフトコロに入るだなんて思ってる人はここにはひとりもいないのであって、普通の人達は「管理会社がいくら利益を得ているか」ではなく「管理組合としてどのような利益を得るのか」に着目して管理会社をしているのだよ。

別にそういう普通の考え方を理解しようとしなくていいからね。あんたにとっては面白いものではないだろうし、あんたが理解できなくても誰も困らないから。総会で委託管理に反対票がひとつ入るだけのことだ。

[1806: 業界人さん]

アンチ君が長々とご自慢のコピペを貼ったり、ご丁寧にそれに逐一反論する人がいたりして堂々巡りなんだが、何のことは無い。アンチ君は一番最初の「管理会社は所詮ボッタクリだ」のツッコミのところでけっつまづいてるんだよ。

彼が「粗利」と称しているのは、実のところは「純利益」と呼んだ方が近いものだろう。売上から調達原価を差し引いたものが本来の粗利であり、そこからさらに色々引いて残った分が純利益となる。アンチとしてはその純利益が高過ぎることを誇張したいから、先にそれを「売り上げの25％」だとか「30％近く」だということにして、ホントは粗利の中に含まれている筈の費目については別途「実際はそれ以上取っている」などと言って別立てにしてる訳だ。

ここが話の大前提にある以上、どんなに突っ込み合いをしたところで水掛け論にすらならんでしょ。仮定がデタラメの出題に正しい答えなんて無いわな。

「はいはい、管理会社はボッタクリだよ。貴方にとってはね。」でいいじゃないか。で、正常な管理組合は管理会社への委託を前提として、何をいくらでやらせるかをしっかり考えりゃいい。まずはボッタクリであることを認めることが重要、だなんて子供じみた戯言は、言いたいやつにだけ言わせときゃいい。それで気が済むんだろ？ｗ

[1809: 匿名さん]

>>1807

＞何度も既出ですが答えてあげますねw
＞
＞管理会社の決算では粗利が２５％、当然、節税やその他、管理に直接関係しない経費も含まれるため、実際はそれ以上とっているとみられる。粗利がそれ以下の会社もあるが、それはどこの会計項目で支出しているかの差。管理会社の税引後の純利益は概ね6から７％。どこの管理会社も似た構図だと考えられる。


論理のすり替えもヘチマもない。
アンチは自ら何度もこう言っている。
25％だと主張する粗利とは別に、その他経費や公租公課分もさらに取っているという前提に立っている。

ウソつかなきゃ反論も出来ない様な者に、現況をひっくり返すような芸当は出来んだろw

[1810: マンション管理士]

スレ主さんへ
あなたの住んでいるマンションで、自主管理やコンサルによる管理費削減をしないのはなぜですか？

[1811: 匿名さん]

企業が粗利から決算処理するのは当たり前なんだけど、その粗利分を負担する消費者からみたらその粗利分に支払う価値があるかどうかが問題。

消費者からみれば、300円分しかない価値のサービスを500円で買わされて200円も粗利とるのはケシカランとなるだけ。200円は我々の人件費や経費や総務や会社事務所の家賃がかかって大変なんですと言われて納得するバカはいないだろう。

[1812: 匿名さん]

フロント１名が１０～１５組合を担当する反面、従業員１名当たりでは、１組合以下が少なくない。
そういう管理会社は、概ね、１組合からの収入で１名以上の人件費（月額５０万～１００万円？）を賄っていることになるが、それほど払っていますか？

協会会員一覧｜一般社団法人マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

組合数（総合管理＋部分管理）÷従業員数(マンション管理部門)

1　日本ハウズイング　1.8
2　大京アステージ　5.4
3　長谷工コミュニティ　3.2
4　東急コミュニティー　1.3
5　三菱地所コミュニティ　0.8
6　大和ライフネクスト　0.7
7　合人社計画研究所　0.8
8　三井不動産レジデンシャルサービス　0.9
9　住友不動産建物サービス　0.7
10　野村不動産パートナーズ　0.6
11　日本総合住生活　0.8
12　コミュニティワン　1.1
13　あなぶきハウジングサービス　1.0
14　穴吹コミュニティ　0.8
15　伊藤忠アーバンコミュニティ　0.6
16　グローバルコミュニティ　1.8
17　東京建物アメニティサポート　0.9
18　近鉄住宅管理　0.4
19　ナイスコミュニティー　6.8
20　レーベンコミュニティ　3.0
21　大成有楽不動産　1.3
22　浪速管理　0.4
23　日鉄コミュニティ　0.6
24　ライフボート西洋　1.1
25　日本管財住宅管理　0.4
26　関電コミュニティ　1.2
27　日本住宅管理　1.1
28　明和管理　4.6
29　ホームライフ管理　1.0
30　エムエムエスマンションマネージメントサービス　0.8

[1813: 匿名さん]

>>1811 匿名さん
結局どうしたいの？

[1814: マンション管理士]

＞1811さん
支払う価値があるかどうかは、本人が決める事。
あなたが、どう思おうと関係ない。

＞1810に答えられないのは何故？
誰もあなたの言うことに賛成しないからでは？

[1815: 業界人さん]

>>1811 匿名さん
＞消費者からみれば、300円分しかない価値のサービスを500円で買わされて200円も粗利とるのはケシカランとなるだけ。200円は我々の人件費や経費や総務や会社事務所の家賃がかかって大変なんですと言われて納得するバカはいないだろう。

実質価値と売値の差額200円が粗利だという前提自体がアレだけど、そこに目をつぶるにしても、「取り過ぎ」を問題にするなら取らせる前提で範囲や金額を正常化させようとするのが正しい考え方だよな。
無条件で企業の間接部門にかかる経費を取らせようなんてことは誰も言っていない。粗利とは何か、なぜ売上に対し相応の比率を占めるのか、企業として委託業務を行なうとはどういうことかを、アンチ君がひたすら無視し続けるから「そうじゃないよ」と教えてやってるだけだよね。

利益を取り過ぎている、ケシカラン。だからそんな企業は業界全体ひっくるめて不要なんだという理屈が乱暴なんだと皆さん言ってるわけで。
なんでアンチ君はそこを理解しようとしないのだろうか？　やっぱり、どうしても管理会社を否定したいだけ？

[1816: 匿名さん]

>1812

管理会社の従業員数には自社雇用の管理員も含まれているから、その計算式では二重取り（管理員費用と管理会社側の利益）になるし、論外だな。そんなこと５０戸が平均としてそこから上がる利益だけなら一人分の人件費すら捻出できない。それ考えたら分かりそうなもんだけどw そもそもどこの会社も、平均１０?１５棟くらいなのに0.4から６以上ある時点でデータ自体が使い物にならないことくらいわからないのかな？

三菱地所コミュニティは0.8とあるけど、一人の従業員に対して、１管理組合しかなくてどうやって、給料出しているのかな？よほどぼったくるかしかないんだけど？w

そもそも、管理組合は管理会社の労力に対して金を払っているのであって、その管理会社の維持経費まで払うという前提自体が間違っているというのも何度も指摘されてもその屁理屈を言う。まず、労力に対する市場価値があって、そこに対して消費者は金を払ってそこから得られた利益を会社の維持に使っているだけで、逆ではない。会社の維持費から逆算した費用で値付けが可能なら、潰れる会社なんて無くなるよw

ウーバーも配達料が５００円くらいだから使うだけで、ウーバーの配達員が会社立ち上げて、そこの従業員になってその会社は総務も営業もいるから１０００円ですと言われたら、配達に１０００円の価値がないと思ったら使わなくなるだけで、会社ができたんなら飯代と配達費が同額くらいでも仕方がないと受け入れるやつは、金持ちかバカかどっちか。



>1815

>利益を取り過ぎている、ケシカラン。

けしからんというか、そんな無駄な部分に他人の財産でもある管理費はかけるべきではないということね。

>なぜ売上に対し相応の比率を占めるのか

では、相応の比率はどれくらいなら、納得できるのかな？　
そこを聞いているんだが・・

[1817: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

[1818: 匿名さん]

>>1816 匿名さん

極論だが、例に出ているUberEatsを俺は現状のサービスでは決して使う気になれない。一度自宅前に誤配されたことがある。誤配と言うより、配達先が判らなくなった配達員が商品を投棄していったようで伝票類は入っておらず、パッケージから最寄りの店舗を特定し「たぶんUberです」ということになった訳だけど、苦情を入れようにもUberには企業としての窓口が無く、アプリ利用者か配達員でなければ問い合わせの電話すら出来なかった。
あんなクソみたいな遣いパシリに500円も掛かるなら、俺ならもっと金を掛けてでも組織的責任を負って配達してくれる業者を使うよ。それで料金が２倍にもなるという仮定は、アンチが自論を正当化したいがための誇張でしかない。

「企業としての対応」って重要だと思うかどうか、だよね。そこにかかる経費はムダ金で、払うヤツはバカだと思うなら、手出しの金を減らすことだけ考えて管理組合を主導すればいいだけだ。多分誰もついてこないからアンチはこんな場所で躍起になってるんだろう。

[1819: 業界人さん]

>では、相応の比率はどれくらいなら、納得できるのかな？　
>そこを聞いているんだが・・

25%でも適切だと判定されるケースもあれば、10％でも取り過ぎだというケースもあり得る。…なんでアンチ君はそういう考え方が出来ないんだろうね。
自分で白状しちゃってるけど、結局は委託料率だけでしか評価できないってことだろ？　複数の人から何度も指摘されてるように、頼む仕事の内容なんてどうでもいい訳だ。単に金だけ取られてるという理屈しか持ち合わせてないから、委託費と引き換えに得ている発注者としての利益も、委託費の中に含まれている様々なコストにも思いが及ばない。結果、削減事例について内容を訊かれても詳しく語ることができず「てめぇで調べろバーカ」で逃げ続けてると。管理組合のメリットがどうのと、一体どの口が言うんだろうな。

こんなやつとがっぷり組み合って議論する意味ないでしょ。実際、実社会でも味方はいないだろうし、やろうとしてることも（それが何なのかすら不明瞭だが）実現されようがない。適度にツッコミ入れてやって笑える反論させておけば、委託管理が如何に必要なものかを世に知らしめることになる。得意気に張ってる長～いコピペもその成果のひとつだろう。読んでる人が何人いるか知らんが、内容は失笑ものだね。

[1820: 周辺住民さん]

>得意気に張ってる長～いコピペもその成果のひとつだろう。読んでる人が何人いるか知らんが、内容は失笑ものだね。

コピペの内容は、アンチ管理会社派の人すら、否定しまくっているからね（ｗ
むしろアンチ派＝情弱というレッテルを張ろうとしている、肯定派の策略と書く人までいるからね

[1821: 匿名さん]

>1819

>25%でも適切だと判定されるケースもあれば

これはどういうケースですか? 何に対して25%なら許容範囲なんですか?

[1822: 匿名さん]

もっと意味のある事書けよ。中身空っぽ。

[1823: 匿名さん]

答えられないと？

1819は空っぽということですか？

[1824: 業界人さん]

＞これはどういうケースですか? 何に対して25%なら許容範囲なんですか?

どういうケースも何もｗ
25％ってのは君が取り沙汰している数字だろ？
管理会社の粗利が25％だという前提で、ず～～っと屁理屈を捏ねてるじゃないか。
それが高い高いとブーブー文句を言ってるから、「んなことを言わない人が現状のマジョリティだよ」という至極当たり前の話をしているだけだ。

粗利が粗利がという君なら、その分母は何なのかは当然解ってるんだろ？　だったらそれが俺に訊いてることの答えだよ。俺には営利企業の粗利が25％であることをあげつらう感覚は１ミリも無いので、逆に訊きたい。粗利25％が許し難いケースとは、とりわけ「管理会社との業務委託契約」においては具体的にどういうケースなんだと。

君がしつこく主張する「委託費の削減」も、元の契約の問題点を明確にして、どういう改善を施したのかを説明すれば、ちゃんと説得力を備える訳だよ。でも、君は依然としてそこにはマトモなコメントをしない。何故ならホントは何も知りやしないからだ。管理品質を落とさず委託費を大幅に減らす方法も、管理方式や管理仕様を穏便に変更する方法も知らないんだろ？　実体験など勿論無いから語ることが出来ない。

もう一方の「10％でも取り過ぎだというケース」には、君は当然突っ込まないよね（笑）君の場合は常にそう思っているに違いないからな。だが、俺が言ってるのは君がイメージしていることとは多分全然違うよ。
君のロジックで管理会社の関与を排除し、安値だけを追及した管理の実態は、仮に委託業者の粗利を10％に抑えることが出来たとしても、成果は惨憺たるものだということが容易に想像できる。10％に低減できたところでコレでは、下手なダンピングなどしない方がマシだったと普通なら考える。そういうことを歴史的に多くの人が認識しているから、君のような考え方は少数派もいいとこなのさ。ついでに言うと、自主管理を選択している僅か数パーセントの層とて、君とは意識が全然違うだろうと言っておく。自分の屁理屈がその少数派を代表するものだなどという思い上がりはしないこった。

・・・何と言ったらいいか、こういうことを逐一書いて伝えたところで、アンチ君には半分も届かないのだろうなと俺は思ってるよ。もはや生身の人間と会話している気がしないんだな。実はbotか何かだったり。

[1825: 匿名さん]

>1824

>25％ってのは君が取り沙汰している数字だろ？

>1819ではっきりとご自身が取りざたしてますよねw

質問A 許容範囲と言われるケースがあるならそれは何かを「具体的」に聞いてるわけですが。つまり、外注先のどの項目なら毎月契約を維持しているだけで25%の利益をあげることが許容範囲なのかを聞いてます。エレベーター保守費? 清掃費?　何ですか?

>もう一方の「10％でも取り過ぎだというケース」には、君は当然突っ込まないよね

そりゃコスパのパーセンテージの問題ですからね。当たり前でしょうw
話の内容くらい理解できているでしょ。あんたも。。10％でも高いとは思いますが、ギリ許容範囲としても２０%超えはありえない。

質問B あんたは何%が適正だと思うんですか？それくらいは言えるから文句があるんですよね?

>成果は惨憺たるものだということが容易に想像できる。

質問B 10％になるとどういう理屈とどのような経過で惨憺たるものになるんですか?

お願いしますね

[1826: 周辺住民さん]

＞外注先のどの項目なら毎月契約を維持しているだけで25%の利益をあげることが許容範囲なのかを聞いてます

例えば、月１００万の清掃業者があったとして
①　管理会社が複数のマンションでまとめて契約したため、７５万に値切って、２５万円分の手数料を取った（特に管理組合に損はなく、契約などの手間だけ削減）

②　管理会社が自社の清掃会社を使っているため１００万で、そもそも清掃会社の利益で２５％を計上している

＞話の内容くらい理解できているでしょ。あんたも。。10％でも高いとは思いますが

そもそも粗利って理解している？

＞質問B 10％になるとどういう理屈とどのような経過で惨憺たるものになるんですか?

サービス業の会社なら、普通は倒産ですね

[1827: 匿名さん]

滑稽な書き込みの連続だね。
そんなことにエネルギーを費やさずにもっと他にやることないの。

[1828: 業界人さん]

>>1825 匿名さん
>1819ではっきりとご自身が取りざたしてますよねw

話が通じないヤツだな～
「お前が例に挙げた数字を拾ってダメ出しをしてんだよ」と言ってるのに。
と言うか、こういう展開になってきていると言うことは、相当旗色が悪いことを感じ取っているということだろ？　君が「不当だ」と騒ぎたてていた数値は、世間一般には違和感なく受け入れられているんだよと指摘したまで。

＞つまり、外注先のどの項目なら毎月契約を維持しているだけで25%の利益をあげることが許容範囲なのかを聞いてます。

あー、そうなの？ｗ
俺は君が、会社が公表している決算情報から「粗利25％」を切り取って暴利だ暴利だと大騒ぎしているのを拾ったのだから、あくまで粗利の話に付き合ってやってるのだよ。管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要なことなら、管理会社は外注業者でも派遣職員でも何でも使いまくればいいと思うよ？　それで粗利が25％に納まってるなら別に構わんじゃないか。何でダメなのか逆に訊きたい。君にとって「評価に値する成果の基準」って……訊いたところで答えられないよね多分。そこが自分と多数他者との違いなんだってこと、気付けなければいつまでも同じことの繰り返しだわｗ


＞10％になるとどういう理屈とどのような経過で惨憺たるものになるんですか?

粗利をどんなに低く抑えたところで、君みたいにそこしか見ていなければ適切な管理なんて出来ないよと言ってるのさ。10％てのは只の「低い場合の例」だよ。極端な話、君の論理で管理会社を完全に排除すれば相手の粗利なんぞ意識する必要はなくなるだろ？　管理会社が貪る暴利を０％に抑えた暁に、君が率いる管理組合が辿る末路は惨憺たるものだねと。言われても解らないなら無理に考えなくてもよろしい。もう何度も指摘されても理解できない君に、ここで改めて説明してやるほど俺も酔狂ではないのでね。

自主管理の経験談も具体的アイデアも、何も持ち合わせていないくせに「委託費削減」だもんなｗ　
そんな与太話、誰が聴くの？

[1829: 業界人さん]

>>1826 周辺住民さん

あ～、それとね。周辺住民さん。
俺とアンチ君とのやり取りに勝手に乗っかってくるのは構わないけど、俺の代わりみたいな体で独特な回答を展開するのは勘弁してくれな。俺は貴方が言ってることにも同調できないし、貴方が言いたいことを俺も言いたいという訳でもないので。俺はアンチ君に「擁護派」と呼ばれても別に構わないが、ここで彼に反論している人達の味方という訳ではないよ。皆さん間違ったことをおっしゃっているとは特に思わないが、そうやって断片的な反論を謎掛け形式で繰り返したところで、思考停止してるアンチ君には一切届かないだろう。正常な議論ができるヤツではないということに、そろそろ気付いた方がいい。

アンチ君に喧嘩を売りたいのなら別途自分で場を設定してやってくれ。俺は粛々と、彼の異常性を浮き彫りにすることにしか興味が無い。ある意味、管理組合・組合員にとっては最高の反面教師じゃないかｗ

[1830: マンション検討中さん]

>>滑稽な書き込みの連続だね。
>>そんなことにエネルギーを費やさずにもっと他にやることないの。

これって、もちろんコピペの内容についてですよね（笑）
一番滑稽ですものね

[1831: 匿名さん]

>1826

>例えば、月１００万の清掃業者があったとして
①　管理会社が複数のマンションでまとめて契約したため、７５万に値切って、２５万円分の手数料を取った（特に管理組合に損はなく、契約などの手間だけ削減）

無茶苦茶なこと言うなよw ５％ならともかく、２５％という数字は管理会社の決算や、コンサルの値下げ事例からある程度根拠があるが、外注先をまとめて頼んだからと言って、２５％の値下げなんかどうやったら実現するんだよw　

その仮定自体が完全なあんたの空想だろ。

>管理会社が自社の清掃会社を使っているため１００万で、そもそも清掃会社の利益で２５％を計上している

管理会社が自社で清掃部門持ってるとこなんて聞いたことないが、どこ？w


>「お前が例に挙げた数字を拾ってダメ出しをしてんだよ」と言ってるのに。

どこで何を指摘しているんだ？

何一つ具体的に言えないだろうが。。

>俺は君が、会社が公表している決算情報から「粗利25％」を切り取って暴利だ暴利だと大騒ぎしているのを拾ったのだから、あくまで粗利の話に付き合ってやってるのだよ。管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要なことなら、


いや、全然付き合えてないだろ。ただ単に否定しただけで、その「根拠は相変わらず言えない」というだけ

結局、>1819で言っていた、

>25%でも適切だと判定されるケースもあれば、10％でも取り過ぎだというケースもあり得る。

↑自分でこう言いながら、その適切なケースが何であるかも、自分で言いながらあんたは答えられないわけだ。何度聞かれても。

>管理組合目線で言えば、組合として言いつけた仕事を確実に遂行するために必要

毎月ピンハネを２５％、管理会社に払わないと、外注先は金払っても仕事しないんだw
どれだけひどい会社を管理会社は選んでいるんだ？　植栽業者も保守点検も管理組合が金払っているのに、管理会社に金を毎月２５％も払わないとサボりまくるってわけか？
結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　

[1832: マンション検討中さん]

>結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

過去に何度も論理的に反論されていますよ
あなたが無視して、コピペ続けているだけで、みんなが呆れて、無視するようになっただけ

[1833: 業界人さん]

何なら俺もコピペを手伝ってやろうかな（笑）
他の関連スレにも張ってみるとか。

[1834: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。。・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。
・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。しかし、擁護派は、ピンハネマージン分の存在を頑なに隠したいから、値下げ＝仕様のカットという風に思わせたくて仕方がない。■つまり管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。
しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）！論破されている！というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　

[1835: 口コミ知りたいさん]

↑懐かしの間違い探しコピペ投稿ですね

10個以上の間違い＆矛盾があるので、みなさん見つけてくださいね
答えは、過去の記載にあるので探せばすぐに見つかります

[1836: マンション掲示板さん]

〉１８３５さん
１５個はいけますね

[1837: 匿名さん]

＞1834は、怪しげな事務所のアドレスを、一杯貼り付けましたね。
信じているんでしょうか？
それとも、仲間でしょうか？

[1838: 匿名さん]

実際、管理会社って怪しいですからね。

[1839: 匿名さん]

>>1838 匿名さん
ちゃっかり話に便乗しようとしなさんなよ、アンチ君w

[1841: 匿名さん]

>>1840 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。
あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。

長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？

[1842: 匿名さん]

>>1841
やっと管理会社がボッタクリビジネスであることを認めたんですね。

今まで何のために擁護してたんですか？　管理費の合理化や適正化に反対していて管理会社の肩ばかりもっていた理由は何だったんですか?

[1843: 匿名さん]

>>1842 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。
あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。

長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？

[1844: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1845: 匿名さん]

>>1842

「相手の非を攻撃するのであれば、その非について客観的事実があることを根拠を以て説明せよ」と貴方は指摘され続けている。それに対応するかどうかはご自身で決めればいいことだけれど、対応しない限り貴方の意見が支持されることも無い訳ですよ。

少なくともその指摘者が、貴方が問題にしている「非」を認めている訳ではない。前提としておかしいからその前提からきちんと説明してくれという当たり前の話ですよね。先ずはそういう詭弁を弄するのをやめるべきなのでは？
皆さんが呆れているのもそういうところかと思いますよ。

[1847: 匿名さん]

そもそも論破もくそも、

バックマージンも中間マージンもピンハネも担当者1人で15人棟以上持つのも
減額交渉すると３割値下げできるくらい元が高いのも、全て事実なんだが・・・。

事実を論破とかいう擁護派ってどういう頭しているのかな?

[1848: 1845]

>>1846
＞意味が分からないんだけど何がいいたいの?

「既述の通りです」としか言いようがありません。
貴方よりは読み易い日本語を使っているつもりですので、解っていただけないのであればそこも含め、普通の人と貴方との会話には限界があるということでしょうね。

管理会社がボッタクリだと言う貴方は、そのボッタクリをやめさせる・あるいは組合として回避するための努力を何等かしてきたことがあるのですか？　あるのならそこを丁寧に説明することこそが、貴方の意見そのものをしっかり裏付けることになるのではありませんかと。ずっとそう指摘されているじゃないですか。
なのに貴方は言葉尻だけをとらえて「ボッタクリであることは認めるんだね？」と、求められている説明を有耶無耶にしたいがために、まずは結論を認めろという対応しかしていません。それでは呆れられるだけですよと言っているのです。

そんなに解り難い話ですかね・・・・


冗長なコピペには、皆さん「反論できない」のではなく「反論するに値しない」と呆れているだけでしょう。これまでも、反論したところで貴方は一切真摯に向き合うことがありませんでしたし、さっきも書いた通り「とにかく管理会社はボッタクリなんだ」という結論ありきですので。


貴方の認識としては「ボッタクリだ」でいいと思いますよ。その前提のもとで、ご自身が所属する管理組合で、委託費の適正化を常に唱えれば良いと思います。他の組合員さんの中には、貴方に同調する人もいれば、管理会社の有用性を唱え委託管理の継続を望む人もいるでしょう。このスレは実社会における組合の縮図ですよ。ボッタクリだと思っている貴方と、そうでない他人が混在している。私もその「他人」のひとりです。ぼったくられるのは嫌なので契約内容は精査しますが、最初からボッタクリだと決めつけて委託候補から排除しても何のメリットも無いと考え、あくまで委託管理を前提に検討します。

実際の管理組合の場でお会いできるといいですね。
意見を違えることになっても決議で負ける気はしませんが。

[1849: 匿名さん]

>貴方よりは読み易い日本語を使っているつもりですので、解っていただけないのであればそこも含め、普通の人と貴方との会話には限界があるということでしょうね。

読みにくい箇所って具体的にどこですか?

>「ボッタクリであることは認めるんだね？」と、求められている説明を有耶無耶にしたいがために、まずは結論を認めろという対応しかしていません。それでは呆れられるだけですよと言っているのです。

ぼったくりを認めないのに、止めさせる、回避するための説明って意味分からないんですが。。ボッタくりが貴方にとってないのに、どうやって貴方にとって存在しないものを回避する説明ができるんですか?? 言ってる事無茶苦茶ですよw

>冗長なコピペには、皆さん「反論できない」のではなく「反論するに値しない」と呆れているだけでしょう。

反論に値しないのに、しつこく同じ内容の書き込みを続ける貴方の行動、思いっきり矛盾してませんか?

>ぼったくられるのは嫌なので契約内容は精査しますが、

どのような基準で精査しているんですか? 管理会社の正味の取り分が何パーセントなら許容範囲なのか、答えられますよね? 本当に管理組合の立場になって精査しているんなら。

[1850: 匿名さん]

>>1846 匿名さん
結局のところ、管理会社がぼったくりビジネスをしていようがあなたは何もしないんですよね。
あなたはここで壊れたレコードのようにしつこく反論しろよと煽りますが、品位を下げてるだけで中立から支持も得られず孤立していることすら気づいていない。滑稽ですよ。

長文を何度も貼り付けるだけでなく、ぼったくりビジネスを無くすなり法的に訴える方法を募らないのは何故ですか？結局管理会社が必要だと認めてるからですか？