ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1724: 匿名さん]

管理費が1000万なら粗利が250万...学習できませんか？
しかも管理人や清掃員も外注が前提。
嬉々として出した例ですら中身を理解せず呆。
参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
ここって管理人、清掃員は基本社員なんだけどな。販売費及び一般管理費は21,025。
管理人、清掃員の人件費はどのくらい含まれているのかな？

[1725: 匿名さん]

>>1723 匿名さん
無駄を削減することに誰も反対してないよ。無責任に適当ばかり言うから否定されているだけ。アンチがコンサルであるならばあまりにレベルが低く、とても削減依頼なんて出来ない。

[1726: 匿名さん]

>>1718 匿名さん

委託費を削減すること自体はドヤ顔で語るような話ではない。
委託仕様を削るという判断を組合として出来ればいいだけだ。
問題はその「削った仕様」が何なのかだろう。
あるいは「適正化」の内容。
何でそこを掘り下げる気が無いのかね。

[1727: 匿名さん]

>>1716 匿名さん

なげぇよw

[1728: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

代理戦争と言うよりは、管理会社大嫌い人間の独り相撲かな……
誰ともまともに組み合ってないから。

[1729: 匿名さん]

1724さん

粗利の意味分かってる？なんで
そこから外注費が引かれるんだよw

また同じ頓珍漢な質問繰り返して荒らしてまで管理会社の肩を持つ理由は何？

[1730: 匿名さん]

1726

管理会社の中抜き分を削るだけだから管理品質には影響しないよ。何度も既出だがw

[1731: 匿名さん]

>1722

なんで「管理費」と明確に書いているものを「委託管理費」と違う言葉に変えて突っ込んでいるんだろw　これも何回も突っ込まれてるのに、勝手に自分で作り上げたデマに突っ込まれても困るわけだが。。

事務管理業務費以外にもバックマージンやら中間マージンやら目に見えない部分で
上げているピンハネを問題視されているのをまたわざとトボけているのかな？

本当にそれだけだったら、どうやって管理会社が粗利から人件費や税金引いて、６?７％も純利益だせるんだ？w

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1732: 匿名さん]

>>1729
外注費を引く？頓珍漢はあなた。外注費じゃないって言ってるのが分からないんだね。可哀想。

管理会社の肩なんて欠片も持っていないことも分からないとはね。なんでいい加減な情報ばかり流すの？

[1733: 匿名さん]

1730 こいつがコンサルなら管理組合がかわいそ過ぎるな(笑)
粗利25%なのに36%削減できたの何ででしょうね？中抜き分を削るだけなんて誰が信じるんですか(笑)赤字になってまで管理する訳がないですよね。
ここまで言っても分かんないでしょうがね。

[1734: 匿名さん]

反論が、いい加減だとか、分かってない、とか、結局、反論できませんと言ってるようなもの。
、
粗利から導き出された最低限でしかない数値と、個別の事業者の事例を比べたり、生粋のバカか、トボけた関係者かどっちなんだろう。

[1735: 匿名さん]

>>1734
いい加減なものにどう反論しろと？細かく指摘までしてあげてるのに？

生粋のバカはどうやらあなたのようで。自分が個別の事例出してるのに苦笑
参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）

[1736: 匿名さん]

＞なんで「管理費」と明確に書いているものを
管理費がいくらでも、委託費は関係ないのに
＞分かりやすく管理費が月1000万の大規模物件で言うと、たったこれだけの業務に250万円だとボッタくり
明確に間違えているじゃないか。

[1737: 匿名さん]

関係あるよ。バックマージン発生しているのに。
管理費の見直しは委託管理以外の全ての出費を見直して３割近く削減するんだよ。

管理会社が提案した各種見積もりは管理会社との契約じゃないのに、管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い。

そもそも、コンサルに委託管理のまま削減依頼して、３割以上下がるってことは、実際のマージンはもっととってるってこと。

[1738: 匿名さん]

>>1737
>管理費の見直しは委託管理以外の全ての出費を見直して３割近く削減するんだよ。
なぜ委託管理以外なのでしょうか、意味が分かりません。まずは委託管理の範囲を教えて下さい。
>管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い
これは管理会社に頼りきっているとそうなりますね。大手であれば元請けを管理会社とすることで施工の責任を持たせる意味もあるので不備等に備えることはできます。
なんにせよ自ら相見積取れる組合は取った方がいい。競争させなきゃそれこそ搾取される。

>そもそも、コンサルに委託管理のまま削減依頼して、３割以上下がるってことは、実際のマージンはもっととってるってこと。
これは違いますね。管理の質を落とさないことは現状の仕様を変えない事ではありません。清掃回数、時間を減らしたり点検回数を減らしたりが一般的です。削減手法をお調べになられた方が宜しいかと。

[1739: 匿名さん]

管理の質が落ちているというのは何を根拠に言ってるんですか？ただの想像？

3割下げた分、質が落ちて合意する組合あるのかな？

[1740: 匿名さん]

根拠が全く無いことを一般的と嘘をつくのはやめましょう。

[1741: eマンションさん]

管理の質が落ちたってどこに書いてあるのでしょう？
削減手法をお調べにって書いてあるのに、調べもせず捏造とかたち悪いですね。

[1742: 匿名さん]

＞管理会社が提案した各種見積もりは管理会社との契約じゃないのに、管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い。
だったら、委託は関係ない。
独自見積もりのところに発注すればよいだけ。
やっている管理組合は多いし、今更声高に言うほどの事ではない。
又、管理会社不要論とも関係ない。

[1743: 匿名さん]

合理化をやってる管理組合が多いか少ないかではなく、
管理会社への委託管理は、ピンハネ、ぼったくりであるということ。

独自で見積もりとってそこと契約するのなら、管理会社の役割が無くなるから不用。

なんでそんなに管理会社の肩持つかね。

[1744: 匿名さん]

>>1730 匿名さん
>管理会社の中抜き分を削るだけだから管理品質には影響しないよ。何度も既出だがw

そこは言質として取らせて貰うよ？
>>1718にズラ～っと挙げられている削減事例は全て『管理仕様には手を付けずに実現した例』だと捉えていいんだよね？　そこまでではないにしても、仕様は変えていても「管理品質」に悪影響は出ていないと。貴方が言う管理品質が一般的に言うそれと違わなければ、どれかひとつでも「仕様を変えても同じ成果を得られた」実例を挙げて欲しいものだわ。そう言われるとまた「ネットで検索して来い」と躱すんだろうか。だとすれば、所詮貴方も知らずにモノを言ってるんだなと言うしかないかな。

[1745: 周辺住民さん]

＞管理会社が提案した各種見積もりは管理会社との契約じゃないのに、管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い

これは、専門的知識があり、業者に直接見積りが取れるなら、安くなりますけど、マンション管理士に、業者選定＆見積を依頼しても、数十万くらいの手数料取られるから、内容によると思うけどね。

素人が見積取ると、相手の言いなりの内容になるから、安かろう悪かろうにしからならないから、おすすめはしない。

[1746: 匿名さん]

数十万取られると、何を根拠に言ってるの？
また想像？　見積もりが相手のいいなりって何？　業者は高い見積もり出すって事？業者は業務受ける気がないってことか？　頭おかしいな。こんなとこで工作してないで仕事変えればいいのに。暇だな。

[1747: 周辺住民さん]

>数十万取られると、何を根拠に言ってるの？

こんなのマンション管理のHPとか、建設系コンサルのHPとかみれば、すぐわかるけど、最低でも１社見積で１０万以上はとるよね

>見積もりが相手のいいなりって何？

そもそも専門内容を言われてもわからないから、適切な価格かもわからない。
価格だけ安い業者は多々あるが、内容がひどいところも多々あるから、それの識別が難しいって話だと思うけど。
というか理事とかで、業者と１度でも交渉や話したことあれば、すぐわかることだと思うけど。

[1748: 匿名さん]

見積もりを取るだけで、そんな料金請求するhpのURＬ貼ってよ。実在するなら。それとも逃げる？w

価格って何の価格？

管理会社の取り分を減らすと、業者がサボるようになると言う、根拠はあるの？

清掃業者が管理会社の取り分が少ないと、従業員に手を抜くように指示出すの？

管理会社の利益がへると、外注先はサボって欲しいと言うのは、単なるあんたの願望だろw

[1749: 匿名さん]

＞管理会社への委託管理は、ピンハネ、ぼったくりであるということ。
＞マンション管理士に頼めば、たいていのことは月５万程度でやってくれる。
この二つを既成事実として、ほかの考えを寄せ付けないのだから、議論は平行線。

それにしても、スレ主の反論は、面白いです。
皆さん、頑張って続けてください。

[1750: 周辺住民さん]

＞1749

その２つの根拠は？
そんなマンション管理士いるなら教えてよ。本当に実在するなら。それとも逃げる？w

[1751: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

　

[1752: 匿名さん]

どこまでいっても、（素人の輪番制役員の）管理組合が専門性を持った（？）管理会社に外部委託をすることは、族議員（関連業界の利益の代弁者）と国交省（役人）が仕組んだこと。「泣く子と地頭（役人）には勝てぬ」

●第201回国会　国土交通委員会　第18号（令和2年6月12日（金曜日））
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/0...

　マンションが健全に管理、維持されるためには、専門性を持った管理会社に外部委託をすること、そして、その管理が適正に行われているかどうか管理組合がチェックをする、そして重要なことについては管理組合が決定する、こういった民主的な実施組織であることは極めて大事であります。～

○赤羽国務大臣　まず、今広田さん御指摘いただきましたように、～

　どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり、地方自治体がフォローしたりという仕組みはつくらせていただきますが、自治会的役割を担う管理組合の、また唯一の意思決定機関であるというその重要性というのはいささかも変わるものではないというふうに私たちは認識をしておるところでございます。

[1754: 匿名さん]

>1753

ということは、管理委託費ではなく全体の管理費に対して３０％以上削減できるというコンサルの説明はウソということですか？

外注先にはバックマージンや中間マージンは一切取ってないんですか？取ってるとしたらどのくらいとっているというのが貴方の認識ですか？

その他、工事等も手数料や紹介料をとってないんですか？

>２００戸前後の管理組合では、事務管理費は、月額１５～２０万位で、その中でフロントが出来ない管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など多様な業務を行っています。（注１）

日本語でお願いします。フロントができない管理組合の会計・・多様な業務を行なっているのは誰なんですか？　必要な人数はフロンのの2/3程度とはなんですか？

口座振替手数料は管理会社が負担って、それ、どのみち管理費から出てるんですよね？

やれやれ、管理費全体の話を勝手に、事務管理費という管理費の1/10程度の出費の話にすり替えてますね。。

もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　


>自主管理をしている管理組合の大半は、管理委託する資金のない管理組合です。

管理会社と契約しなくても管理できているからしないと考えるのが自然ですが、
管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？

管理会社の社員ではないとできない仕事の中身を具体的にお願いします。

結局HNにマンション管理士と書いているだけの荒らしですよね、

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っている」意味不明の文章ですが

「管理会社の管理費」と書いてる箇所はどこですか？　書いてない文言を意味不明と言われていも困りますが、　普通は管理組合が支払う管理費のことを指しますが・・・


手数料は普通、マージンとは言いませんよ。マージンは一般的に価格に含まれている
明示されてない利益のことです。

＞現状では管理会社がなければ95％の管理組合は困ることになります。
管理会社などなくても、マンション管理士で出来ると言っているのは、あなた一人で、他の人はそう思っていないのですから。

感想しか言えないということですか？
困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね。

>但し、実務経験のないマンション管理士は、法に基づくアドバイス以外はできません。

マンション管理会社は何の実務をするんですか？

>永年、会社の経理をしていた人が、マンション会計を出来るわけではありません。
マンション管理士がマンション会計を出来るわけではありません。

自主管理で素人ができることをマンション管理士ができないんですか？

>事務管理を個人に依頼するのは、危険だということだけは言っておきます。

マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？　

[1755: 匿名さん]

HNにマンション管理士と付ければ、実在するマンション管理士をインチキ呼ばわりしてどこまで下衆なんだろう。管理会社の人間は。日本語もまともに書けてないのに。。
大体、植栽管理費が委託管理項目には普通はいらないぞw

[1756: eマンションさん]

>>1754 匿名さん
ブーメランが得意のようですね。
コンサルのホームページを信じる根拠、示せますよね？

>マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、
これも根拠示せますよね？

1741に関して逃げましたね。

[1757: 匿名さん]

信じる根拠？

HPにほぼ物件が特定できる状態で乗っていて、マンションレビューというサイトでも裏が取れるんですが。。。

ここの掲示板でマンション管理士と言い張っている人間より、はるかに信じれますが？w

1741?

> 管理の質が落ちたってどこに書いてあるのでしょう？
削減手法をお調べにって書いてあるのに、調べもせず捏造とかたち悪いですね。

では、管理費削減しても質は落ちないということでいいんですね？

[1758: eマンションさん]

>>1757 匿名さん
>では、管理費削減しても質は落ちないということでいいんですね？
混ぜ返さないで下さい。つまり捏造を認める訳ですね。

[1759: 匿名さん]

何を捏造？何が主張したいの？

>これは違いますね。管理の質を落とさないことは現状の仕様を変えない事ではありません。清掃回数、時間を減らしたり点検回数を減らしたりが一般的です。削減手法をお調べになられた方が宜しいかと。

貴方こう書いているよね。清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは、管理の質を落とすことではないなら何なの？
それを受けての１７４１なんだけどw

管理費を下げると、管理の質は落ちるの落ちないの？どちらですか？

[1760: 匿名さん]

>>1750 周辺住民さん

相手を間違ってるよ。冷静に。

[1761: 匿名さん]

>>1749 匿名さん
>この二つを既成事実として、ほかの考えを寄せ付けないのだから、議論は平行線。

まあ、そうなんだよね。
「管理費支出の適性化」が議論のテーマだと掲げながら、費目ごとの合理化について例を挙げろと言われても断固拒否だし、マン管士を万能視して委託管理の代替策であるという主張には何のエビデンスも示さないんだもんな。「知りたきゃネットで検索しろ」ってかｗ

スレ主は平行線のままでもどうでもいいんじゃないの？
管理会社をクソ味噌に言いたいだけだから邪魔すんなと。そう言えば放っておいてやるのに、すごい理論で反論してくるからここまで盛り上がる。
さて、続けますか。

[1762: 周辺住民さん]

＞1754

＞もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　

物件によると思いますよ。管理委託費ではなく、管理費の削減は可能だと思いますよ

うちのマンションでもやりましたが、コンシェルジュに廃止や不要設備の凍結、保険やインフラ系などの契約の見直しで管理費の削減できました
管理会社の取り分は特に変わっていないと思いますよ

>管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？

単純に、その物件を管理すると赤字になるから

>困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね

自主管理にすると手間（時間）がかかる。
その時間を働ければ、管理費よりも儲けがでるから、管理会社をつかうほうが有益

>マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？

犯罪が発覚しやすいから良いと思いますよ。
自主管理で、独裁理事になった場合、そもそも横領などの犯罪行為をされても分からない

[1763: 匿名さん]

>1761

主張とエビデンスという日本語の区別をつけようね。

>何のエビデンス

削減事例はURLも貼ってあるし調べればわかるが、何を知りたいの?
散々説明していても見ないふりされたんじゃしょうがないけど、

知りたいエビデンスとはどういう類のものですか? ゛代替策の証拠って日本語になってないと思うんだが。。 マンションの管理会社がやっているサービスとほぼ同等のサービスをマンション管理士はやっているということ。詳しくはそれぞれのマンション管理士のHPみるなり確認するしかないでしょう。普通に考えたら。。

>すごい理論で反論

凄い理論とは??

公開情報から考えてコスパが悪いとしか書いてないんだが・・

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

凄い理論ってなんですか? コスパが悪いと


>1762

>物件によると思いますよ。管理委託費ではなく、管理費の削減は可能だと思いますよ

削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　
それは貴方がウソを具体的に見つけたのか、全くの想像で言っているのか、どちらですか?

>管理会社の取り分は特に変わっていないと思いますよ

管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?
それとも自分の知っている一つの事例だけで削減コンサルの主張を間違えだと決めつけて、そういう結論を出しているんですか?

>単純に、その物件を管理すると赤字になるから

自主管理のマンションは別に管理会社と契約する必要がないからしないのではなく、管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか? 想像なのか、根拠があってそういう主張をしているのかどちらですか?

>自主管理にすると手間（時間）がかかる。
その時間を働ければ、管理費よりも儲けがでるから、管理会社をつかうほうが有益

働けないほどの手間の内容は具体的何ですか？そこにどれくらいの時間がかかるんですか?

>自主管理で、独裁理事になった場合、そもそも横領などの犯罪行為をされても分からない

横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

[1764: 周辺住民さん]

>1763

>削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　

？？
1762 で、できるって言ってると思うけど、
それに、管理委託費の３割より、管理費３割削減のほうが、削減率大きいのに、何か問題あるの？

>管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?

いや
別に管理会社と交渉して、取り分減らすのも普通だと思うけど、それで３割削減は無理でしょうね
管理会社が赤字になるから

>管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか?

あなたが、自分で言っていると思うけど、自主管理にすると管理費削減ができる
ただし、その管理費だと管理会社への委託ができないから、管理費の値上げをしないといけないので
厳しいというだけ

>働けないほどの手間の内容は具体的何ですか？そこにどれくらいの時間がかかるんですか?

自主管理の内容なんて、自分で調べれば？
むしろ、それすら分からないに、管理会社がぼっているというから、発言の信憑性がない

>横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

別に全額横領するわけじゃないから、ばれないよ
それに自主管理だと領収書などの記録すら残す義務もないから、お金がなくなっても
横領の証拠は、残らない。

むしろ大規模物件の場合は、管理会社とは別に、監査のためににマンション管理士により
チェックとか依頼しているから、すぐばれるよ。
それに大規模物件だと詳しい人も１人くらいは住民にいたりするから

[1765: 匿名さん]

アンチが得意気にコピペを貼って「反論は無いのか」と言い続けるので、委託管理派の一見解を整理してみた。同じ委託管理派からのダメ出しも歓迎。アンチからも反撃はあるだろうが、精々ドツボに嵌ればいいと思う。なお、お得意の「主張のすり替え」をされないように、くどいとは思うが引用文には【アンチの主張】というタグを付した。


【アンチの主張】・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。

⇒多数案件の兼務があるのは事実だが、それが外注を前提としているのだとすればマージンが発生しているのは「兼務」により労務が軽減されている範囲にとどまる。アンチが言うように事務管理業務の大半が外注対象なのだとすれば、一般的な管理業務委託契約において委託費総額の10％～15％に過ぎない事務管理業務費に乗っているマージンが管理会社と決別することで削減出来たとしても、委託費の削減効果は数％程度である。例えばマージンを対象業務費の30％と多めに見ても、削減率は３％～５％程度で、アンチが主張する削減効果には程遠い。管理員業務費や設備関連の保守点検費での削減効果を加算しても高が知れる。（詳細は後述）

多くの管理組合は「管理会社と手を切ってもその程度のメリットしか無いのなら、やはり基本的には管理組合に任せ、成果を審査する立場でいた方が得策である」という判断をしている。その判断を覆すに足るメリットをアンチは示すことができない。管理会社を否定することのみが目的で「手を切った後の代案」は何も持ち合わせていないからである。（削減事例について経験談すら示すことができない）


＞【アンチの主張】・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。

⇒これもマージンの存在自体は事実であろうが、それを削減することと引き換えに生じる業務（直接発注に係る事務処理等）と、業者選定のために生じるコンサルフィーを負担するぐらいなら、管理会社に一任し結果を見る立場を取るという、前項と同様の判断がされているのが一般的なのである。そこに異議を唱えるのであれば判定を覆すほどの提案と説明が必要だが、アンチはそれをしない。（基本「できない」からである）


＞【アンチの主張】・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。

⇒法外な費用は法外たる根拠をもって指摘し是正させれば良い。拒否されることに納得できなければ契約を切るなり、委託項目を削除するなりすれば良い。メリットが無いことを無理に有償で委託する必要は無いので、アンチとして主張する通りの判断をすれば良い。しかし実際にはしない。アンチとて、管理会社に頼らなければ実務を処理することが出来ないからである。


＞【アンチの主張】・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。

⇒管理費は住戸数に単純比例する訳ではない。デべが原始の管理費を設定する際、管理開始時点の管理業務委託費やその他固定費を想定した上で収支が成立するような金額とするが、これは何らかの単価に区画数を乗じて算定される訳ではない。管理業務委託費のうち、事務管理委託費は戸あたり単価で算定されることがあるが、その他の費目は共用部分の面積に応じて算定されるものもあれば、棟単位で一式計上されるものもあり多様。戸数が10倍になると管理費も10倍になるという認識は、アンチが自論を正当化するために用いる特有の誤謬に過ぎない。


＞【アンチの主張】・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。

⇒全部委託管理をやめる、という判断をする前に、修繕提案を組合として精査する意識を備えるのが先。


＞【アンチの主張】・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。

⇒随契を不服とするならば入札を是として徹底すれば良い。管理会社が参加企業を選定することにもアンチは文句を言う筈なので、マンション管理士の手を借りると言うならそういうことにして指名競争入札を自ら主催すれば済む話である。多くの管理組合は望まないことであろう。


＞【アンチの主張】・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。

⇒それこそ、誰の手も借りず管理組合が独自に実行すればよい。組合活動の全てについて、管理会社を通す必要などそもそも無いのである。「住民サービスや運用の向上」とは具体にどういうことなのかが不明だが、管理会社としてやるべきことであれば組合として強く要求するべきであり、管理会社が関与しない・直接手を下さないことが問題にできないような活動であれば、そもそも主体は組合であり管理会社ではない。


＞【アンチの主張】・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
そこまで組合員全体との関係が悪化している管理会社なら、実際に切った方が良い。組合員の総意で理事長や役員の横暴を糾弾することは当然可能である。


＞【アンチの主張】「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

⇒管理会社は組合員が選ぶことができるので、上に挙げられた様々な問題を孕む企業であれば関係を断ち切ることも可能である。そうすれば良いだけであり、大多数の管理組合はそのような判断はしていないという現実があるのみ。「できるだけ関わらない方が得だ」というのはアンチ固有の見解であり、支持・共感する者は極めて少ない。

＊＊＊＊＊＊＊
既に散々出尽くしていることなので食傷気味ではあるが、何度も同じコピペを貼られるのもうんざりなのでね。でもまあ、こんなことを書き連ねてもどうせ理解できないのだろうけども。。

[1766: 匿名さん]

【アンチの主張】・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。

⇒多数案件の兼務があるのは事実だが、それが外注を前提としているのだとすればマージンが発生しているのは「兼務」により労務が軽減されている範囲にとどまる。

労務の人件費分しかとってないとすれば、どうやって人件費以上の利益をあげて、決算に反映させているんですか？

>アンチが言うように事務管理業務の大半が外注対象

こんなことどこに書いてあるの？w事務管理業務も外注なのか？w　事務管理業務の大半が外注と書いてあるレス番を教えてください。

>なのだとすれば、一般的な管理業務委託契約において委託費総額の10％～15％に過ぎない事務管理業務費に乗っているマージンが管理会社と決別することで削減出来たとしても、委託費の削減効果は数％程度である。

何度も指摘されているように、事務管理業務費以外のほとんどの外注項目に管理会社のマージンが含まれていてそこが問題視されているのが理解できないのかな？　コピペくらい読もうよ

重要なことは

「事務管理業務費以外の外注部分に管理会社のマージンが多分に含まれる」

これがブラックボックスになっていて、不当に高額なマージンを取られても管理組合には分かりにくくなっていて管理組合から見れば不利な取引がまかり通っているということ。


>例えばマージンを対象業務費の30％と多めに見ても、削減率は３％～５％程度で、アンチが主張する削減効果には程遠い。管理員業務費や設備関連の保守点検費での削減効果を加算しても高が知れる。（詳細は後述）

だから、外注部分からこっそりとっているというところが大問題で、そこを原資に削減コンサルは削減している。管理会社のマージン部分をカットしているだけなので、管理の質には基本的には影響しない。だからこれに気づいた管理組合は削減に取り組んでいる。


>多くの管理組合は「管理会社と手を切ってもその程度のメリットしか無いのなら、やはり基本的には管理組合に任せ、成果を審査する立場でいた方が得策である」という判断をしている。

そんな判断をしている根拠は何ですか？

＞その判断を覆すに足るメリットをアンチは示すことができない。管理会社を否定することのみが目的で「手を切った後の代案」は何も持ち合わせていないからである。（削減事例について経験談すら示すことができない）

擁護派が見ないふりしているだけ。基本的には大した労務がないのに法外なマージンをこっそりとっている。これが問題。

自主管理以外進めないと書いている箇所はどこですか？

何度も書いてあるように、自主管理だけでなく、一部管理や管理費の減額も選択肢


＞【アンチの主張】・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。

⇒これもマージンの存在自体は事実であろうが、それを削減することと引き換えに生じる業務（直接発注に係る事務処理等）

こんなの契約時の１回だけ。１回だけの契約の手間より毎月マージンを支払う方が明らかに不経済

＞前項と同様の判断がされているのが一般的なのである。そこに異議を唱えるのであれば判定を覆すほどの提案と説明が必要だが、アンチはそれをしない。（基本「できない」からである）

何度もしているが、擁護派が（見ないふりをしているだけ。
知られるとやばいからである）


＞【アンチの主張】・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。

⇒法外な費用は法外たる根拠をもって指摘し是正させれば良い。

これも何度も出ている。１０００万の管理費（委託管理費ではなく、住民が毎月納める「管理費」）だと、外注費のマージンなど含め、概ね少なくとも２５％以上が利益として管理会社に渡っている。つまり２５０万円。これは一人管理会社を専従したとしても、はるかに無駄な出費である。これが法外ではないという金銭感覚は常人にはない。

＞しかし実際にはしない。アンチとて、管理会社に頼らなければ実務を処理することが出来ないからである。

こうした事実がバックマージンなど見えにくくなっているから、多くの十人は擁護派が工作するように事務管理業務費など管理費の１０％くらいしか利益をとってないと信じ込んでいる体が、事実は違う。つまり事実を知らないだけ。その証拠として、事実を知った管理組合はコンサルに頼むなどして、３０％相当の管理費減額をしている（わずかな事務管理業務費の減額ではないw）。


＞【アンチの主張】・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。

⇒管理費は住戸数に単純比例する訳ではない。

大間違い。管理費は平米単価で明確に割り出せる。大規模物件は５０戸程度の物件より平均の平米単価が高い。実際は、単純比例どころか、高くなっている。バカにわかるようにいうと、５０戸の平米単価が２００円、平均が６０平米の部屋とすると、１２０００円X５０で月６０万円。５００戸で平均が６０平米の部屋。平米単価がそれでも同じ２００円としても６００万円。大規模物件の平米単価はどこのマンションでも大抵５０戸より高い。管理費全体は全戸数X一部屋の管理費で出せるから、自動的に高くなる。

比例しないなら、大規模物件の一戸あたりの管理費が５０戸の物件の１戸あたりの管理費より安くなることになるが、実際は高くなっているし、データでもそうなっている。
https://www.renosy.com/magazine/entries/4414

＞戸数が10倍になると管理費も10倍になるという認識は、アンチが自論を正当化するために用いる特有の誤謬に過ぎない。

平米単価??平均の部屋の広さX物件の戸数＝物件の管理費総額

これで出す。

平米単価が大規模物件だと安くなるというのかな？
大規模物件の平米単価と普通のマンションの平米単価と比べてごらん？　平米単価は管理費?部屋の平米数で出せるからさw

ここまでバカだとは思わなかったが、何度言っても理解できないので生粋のバカなんだろう。

⇒全部委託管理をやめる、という判断をする前に、修繕提案を組合として精査する意識を備えるのが先。

→精査しないと管理会社の言い分を聞いているだけではダメ。つまり管理会社の言い分は信用ならんということでいいかな？


＞【アンチの主張】・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。

⇒随契を不服とするならば入札を是として徹底すれば良い。

そんなことは当たり前。管理会社がどんな組織かという問題。どう対処するかではなく、管理会社がどんな存在かという認識を持つことの方が先決。



＞【アンチの主張】・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。

→「住民サービスや運用の向上」とは具体にどういうことなのかが不明だが、管理会社としてやるべきことであれば組合として強く要求するべきであり、管理会社が関与しない・直接手を下さないことが問題にできないような活動であれば、そもそも主体は組合であり管理会社ではない。

管理会社がぼったくりの存在であること自体は否定しないんだな？w


⇒管理会社は組合員が選ぶことができるので、上に挙げられた様々な問題を孕む企業であれば関係を断ち切ることも可能である。そうすれば良いだけであり、大多数の管理組合はそのような判断はしていないという現実があるのみ。「できるだけ関わらない方が得だ」というのはアンチ固有の見解であり、支持・共感する者は極めて少ない。

→管理会社がぼったくりの存在であること自体は否定しないんだな？w

[1767: 匿名さん]

>削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　

？？
1762 で、できるって言ってると思うけど、
>それに、管理委託費の３割より、管理費３割削減のほうが、削減率大きいのに、何か問題あるの？

管理費の３割削減は可能ってことでよろしいですね？
では、管理費の削減に未着手の物件は、管理費削減は検討すべきだ、ということでいいですね？

>管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?

＞それで３割削減は無理でしょうね
管理会社が赤字になるから

じゃあ、削減コンサルの事例は嘘を記載しているということですか？　３割削減して再契約しているのは管理会社が赤字である証拠はあるんですか？　普通、赤字なら契約しないと思いますが、３割以上、とっていたから３割でも契約できたと考えないで、赤字だから契約しないはずなのに、嘘を乗せているという主張は根拠があって言っているのかな？

>管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか?

>ただし、その管理費だと管理会社への委託ができないから、管理費の値上げをしないといけないので
厳しいというだけ

だから、自主管理で済んでいる物件が、管理費をあげてでも、管理会社と契約したがっているという根拠は何ですか？

無用な管理費が掛かるくらいなら、契約する価値がないという判断ではなく、住民の同意が得られないことを理由にする根拠は？


>自主管理の内容なんて、自分で調べれば？
むしろ、それすら分からないに、管理会社がぼっているというから、発言の信憑性がない

いや、あんたが言ったことだろw自分の言ったことくらい責任持てよ　働けないほど大変だと思わないから聞いているんだが、あんたは働けないほど大変だと言ってるなら、その理由をあんたが説明するのが筋だろう。


>横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

>別に全額横領するわけじゃないから、ばれないよ
それに自主管理だと領収書などの記録すら残す義務もないから、お金がなくなっても
横領の証拠は、残らない。

決算報告の義務はあるが、領収書を残さないのがまかり通るのは普通の管理組合ではないわけで、普通じゃないものをあたかも自主管理の普通の姿だという説明する時点で、あんたがいかれているよw


>むしろ大規模物件の場合は、管理会社とは別に、監査のためににマンション管理士により
チェックとか依頼しているから、すぐばれるよ。
それに大規模物件だと詳しい人も１人くらいは住民にいたりするから

大規模物件は監査のためにマンション管理士を雇うべきというのは、管理会社が信用できないということかな？
自主管理は誰もチェックせず、管理会社はマンション管理士を雇ってまでチェックするものだという決めつけは、根拠があって言っているのかな？　

自主管理のマンションは大抵築３０年以上だが、ほとんどのマンションが既に機能不全の荒廃状態とでも言うのかな？

[1768: 匿名さん]

>1754
＞ということは、管理委託費ではなく全体の管理費に対して３０％以上削減できるというコンサルの説明はウソということですか？
ウソとは言っていませんよ。
「事務管理業務全部をマンション管理士に依頼することで節約できる金額は、月額６～８万位でしょう。」
「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。


＞外注先にはバックマージンや中間マージンは一切取ってないんですか？取ってるとしたらどのくらいとっているというのが貴方の認識ですか？
その他、工事等も手数料や紹介料をとってないんですか？
「売り上げは管理委託費と手数料（あなたの嫌うマージン）です。」
こう書いてあります。
どのくらい取っているかなんて、会社で違います。
ただ、独立系管理会社は、管理を安く受託して、工事で儲けるというのは、誰でも知っている常識だと思いますよ。

>２００戸前後の管理組合では、事務管理費は、月額１５～２０万位で、その中でフロントが出来ない管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など多様な業務を行っています。（注１）

日本語でお願いします。フロントができない管理組合の会計・・多様な業務を行なっているのは誰なんですか？　必要な人数はフロンのの2/3程度とはなんですか？

毎月理事会があるマンションなら一人のフロントが受け持てるのは、１２～１５件くらいでしょう。
会社によって部署の名前は違いますが、「管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など」を行うのは別の部署の人間です。一人で１５～２０件ほどは受け持てるので、２/３程度と書きました。

＞口座振替手数料は管理会社が負担って、それ、どのみち管理費から出てるんですよね？
あたりまえでしょう。
委託費の中に入っているという事です。

＞やれやれ、管理費全体の話を勝手に、事務管理費という管理費の1/10程度の出費の話にすり替えてますね。。
事務管理費以外は
「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。
反論を書く前にちゃんと読みましょうね。

＞もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　
そんな事、いつ書きましたか？
コンサルHPにたくさん書いてあるんでしょ。
そこでは出来たという事じゃないですか。
コンサルは、管理費の年間削減額の５０％～１００％をコンサル料として取るようですから、とにかく削減すればよいのです。
清掃員や清掃時間を減らし、EVをフルメンテからPOG契約に変更するだけでも安くなるでしょ。
他の人は、削減内容に質の低下が含まれているんじゃないかと心配しているだけです。

>自主管理をしている管理組合の大半は、管理委託する資金のない管理組合です。
＞管理会社と契約しなくても管理できているからしないと考えるのが自然ですが、
不自然です。
素人がマンションを管理するのは大変です。
誰でも専門家（管理会社）に委託したいと思うのが自然です。
お金がないから委託できないと考えるのが自然です。
＞管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？
「１０戸の管理組合で管理会社に事務管理だけを依頼すると、月額５万円くらいです。
一人当たり５０００円の負担増です。
管理費を値上げする必要がありますが、過半数の賛成が取れなくて、委託費が捻出できない管理組合がほとんどです」
ここ、読みましたか？
自主管理マンションのほとんどが小規模マンションだってこと知ってました？

＞管理会社の社員ではないとできない仕事の中身を具体的にお願いします。
管理会社の社員でないとできないことはありませんが、「管理ソフト」なしに手作業で、口座振替データの作成、決算書の作成、未収金の把握、請求書の発行などは、大変で、手作業はミスの発生要因になります。
数万円でここまでするマンション管理士は居ないと思います。

＞結局HNにマンション管理士と書いているだけの荒らしですよね、
これしか反論できないんですね。
書いてある内容で、資格者か、経験者か、ただの素人かは推察できるでしょ。

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っている」意味不明の文章ですが
「管理会社の管理費」と書いてる箇所はどこですか？　書いてない文言を意味不明と言われていも困りますが、　普通は管理組合が支払う管理費のことを指しますが・・・
＞1751に
「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い」と書いてあります。

＞手数料は普通、マージンとは言いませんよ。マージンは一般的に価格に含まれている明示されてない利益のことです。
そうですか。
ならそれでいいです。
どうでもいい話です。

＞現状では管理会社がなければ95％の管理組合は困ることになります。
管理会社などなくても、マンション管理士で出来ると言っているのは、あなた一人で、他の人はそう思っていないのですから。
＞感想しか言えないということですか？
＞困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね。
管理会社がなくなれば、全ての管理組合は、個人で受託してくれる人を探すか、自主管理するしかなくなります。
困る人がたくさんいると考えるのは、自然じゃないですか？

>但し、実務経験のないマンション管理士は、法に基づくアドバイス以外はできません。

＞マンション管理会社は何の実務をするんですか？
フロントの業務以外は主として（注１）です。
他にも、フロントの指導などもありますよ。

>永年、会社の経理をしていた人が、マンション会計を出来るわけではありません。
マンション管理士がマンション会計を出来るわけではありません。

＞自主管理で素人ができることをマンション管理士ができないんですか？
会計については、マンション管理士も素人です。
会計を素人がするのは危険です。

>事務管理を個人に依頼するのは、危険だということだけは言っておきます。
＞マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？　
その通り。管理会社も社員の横領はたくさん発生しています。
ですが、管理会社なら弁済してくれます。
個人に依頼して、金銭事故が起きた時、お金は返ってきますか。
組合役人の横領もたくさん事例がありますが、ほとんどの場合お金は返ってきません。

たくさん書きましたが、この程度の事は言わなくてもわかっている人がほとんどですよ。

[1769: 匿名さん]

＞「事務管理業務全部をマンション管理士に依頼することで節約できる金額は、月額６～８万位でしょう。

管理会社と契約してないなら、外注費のマージン分はどこに行くのかな？

>「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。

いくらか安くなるとは、どの程度ですか？　管理費全体の３０％削減できるのか
６?８万円しか削減できないのか、どっちですか？

>出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など」

これにはどのくらいの時間がかかるんですか？　管理費の請求書？？　口座振替と書いていあるのに、請求書？　

１２?１５棟をフロントが管理するとして、上記の業務をやる人は何棟管理するんですか？　普通、会計は年一回で会計書もA４一枚に収まるくらいだと思いますが・・


>清掃員や清掃時間を減らし、EVをフルメンテからPOG契約に変更するだけでも安くなるでしょ。

管理会社は要するに、割の悪い契約だと言うことですね？　

削減できているのは、管理会社のマージン部分に手をつけず、サービスのカットの分しかないということですか？　サービスのカットをするだけなのに、わざわざコンサルと契約するんですか？　

要するに削減コンサルの削減は、管理会社のマージンには手をつけているんですか？
いないんですか？

>お金がないから委託できないと考えるのが自然です。

昔のマンションは特に立地がいいところが多いですが、そういうマンションを買った人間はみんなお金がないのに、マンションを買ってたんですか？w

とすると、地方は平均所得が低いですが、地方はみんな自主管理なんですか？

お金がないなら、住民の年収ではなく、築年数で偏りがあるのは何故ですか？

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い」>

その前に「合理化に取り組んでいない」、と書いてますよね。意味不明な切り取りはやめましょう。

>困る人がたくさんいると考えるのは、自然じゃないですか？

最初は困るでしょうが、自主管理は今でも多数存在してますからね。

>会計については、マンション管理士も素人です。
会計を素人がするのは危険です。

では税理士や会計士に定額で委託すればいいのでは？　管理会社に管理費の３０％も払うよりかは安上がりです。　

>たくさん書きましたが、この程度の事は言わなくてもわかっている人がほとんどですよ。

貴方自身の全部想像ですからね。

[1770: 匿名さん]

>>1759 匿名さん
まず、削減方法調べましたか？
管理会社が利益を根こそぎカットされてまで管理を続けますか？25%が粗利なのにコンサルが委託料30%削減？これはどういうことかわかりましたか？

次に、清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは質の低下とイコールでありません。住民が納得すればいいだけなので、過剰と感じさせれば低下したとは思わなくなりますから。
戸数も平均すると34戸しかなく、元から管理員に頼ることのないマンションがほとんど。勤務時間や日数を減らしても問題ない所ですね。

傍からみれば清掃時間の短縮、点検回数の減少ですが、見直して適切な回数とした。とすれば質は低下していない事になります。

[1771: 匿名さん]

>まず、削減方法調べましたか？
管理会社が利益を根こそぎカットされてまで管理を続けますか？25%が粗利なのにコンサルが委託料30%削減？これはどういうことかわかりましたか？


25％は管理会社の粗利ね。しかも決算上だから、管理費の粗利はそれより高い。
最低限それ以上は取っているという意味。しかもあくまで一般論。そんな常識的な事までとぼけて管理会社の利益を過小評価したい理由は何ですか?

>次に、清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは質の低下とイコールでありません。

表面的に見たら仕様の低下で質の低下とみられます。住人が理解しているかどうかは全く別問題。　仕様の低下で下がるのは当たり前。そんなことは別に管理会社に直接言えば済む話。

削減コンサルが30%程度を下げられているのは、管理会社の利益を削って得られたものなのか、仕様を下げたものなのか、仕様がさがっていると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。仕様を下げるだけなら、コンサルなどいらず、清掃や管理人の常駐をやめるなど、直接管理会社に言えばいいのでは?

管理費の利益ではなく、仕様を下げたことによる管理費削減であると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。

[1772: マンション管理士]

＞管理会社と契約してないなら、外注費のマージン分はどこに行くのかな？
言ってることが良くわからないけど、
管理組合が独自発注すれば、マージンを取られないというのが、あなたの考え方では？

＞いくらか安くなるとは、どの程度ですか？　管理費全体の３０％削減できるのか
６?８万円しか削減できないのか、どっちですか？
どっちでもありませんよ。
１５０～２００戸程度のマンションでは、管理委託費の内、事務管理費の削減額は６～８万程度でしょう。
その他の外注費はケースバイケースです。
あなたは、独自見積もりを取ったことがないのですか？

＞管理会社は要するに、割の悪い契約だと言うことですね？
この辺があなたのすごいところです。
そう結論付けるような事は一言も言っていません。
しょっちゅう出てくる「管理会社はボッタクリだあ」と同じ発想ですね。

＞口座振替と書いていあるのに、請求書？　
口座振替で引落できない人もいます。
請求書を発行して、振り込んでもらわないといけないでしょ。
ここまで説明しますか？

＞１２?１５棟をフロントが管理するとして、上記の業務をやる人は何棟管理するんですか？　
「一人で１５～２０件ほどは受け持てるので、２/３程度と書きました。」
こう書いています。
少しは読みなさいよ。

＞普通、会計は年一回で会計書もA４一枚に収まるくらいだと思いますが・・
適正化法で、管理会社は毎月、当月の収支の状況を報告することが義務付けられています。
自主管理の管理組合では、毎月決算書を作成する義務はないのでその点は楽です。
マンション管理士も会計士も毎月作成する義務はありません。
あくまで管理会社に課せられた義務です。
ところで、法人のマンション管理士事務所と、管理会社の違いを知っていますか？
これには答えないだろうな。

＞昔のマンションは特に立地がいいところが多いですが、そういうマンションを買った人間はみんなお金がないのに、マンションを買ってたんですか？w
マンションを買う人が、みんな管理費の増額に平気なわけではありませんよ。

＞とすると、地方は平均所得が低いですが、地方はみんな自主管理なんですか？
地方でも皆同じく低所得ではないでしょ。
マンションを買える所得の人もいますよ。

＞お金がないなら、住民の年収ではなく、築年数で偏りがあるのは何故ですか？
築年数で隔たりがあるとは思いません。

会計書？　決算書は収支計算書と貸借対照表ですが、そのA4一枚の表は、適当に数字を並べているわけではありませんよ。
すべての取引を振替伝票に記載し、仕訳帳を作り、それらの仕訳帳を集計したものが決算書です。
　
＞では税理士や会計士に定額で委託すればいいのでは？　管理会社に管理費の３０％も払うよりかは安上がりです。　
その通りです。
ですが、事務管理業務に管理費の30％も払っている管理組合はありませんよ。
どうしても、区分所有者が支払う管理費と、その中から支払う管理委託費の違いが理解できないようですね。
管理委託費も（事務管理費・清掃費・設備点検費・管理員費・植栽管理費）などがあって、そのうちどの部分を管理会社に委託するかで委託費が変わってくることを、お勉強しましょうね。

＞貴方自身の全部想像ですからね。
経験に基づく話ですよ。

あなたも区分所有者でしょうから、理事になって、コンサルに管理費削減を依頼する議案を、総会で通せば、みんな納得しますよ。
無理でしょうけど。

[1773: 匿名さん]

>>1771 匿名さん
管理費の粗利とは何でしょうか？初めて聞く言葉ですので説明して頂けますか。
決算書に乗らない利益があるのでしょうか？具体的に教えてください。大手管理会社は外部監査も受けていると思いますが、ポンコツなんでしょうか？
あなたの主張を信じると管理会社の利益は管理費の3割をカットしても尚、管理費を続ける事ができる事になりますね。そうすると自主管理になれば管理費の3割以上、最低でも4割は削減されなければ辻褄が合いませんが発言内容訂正しなくていいですか？

利益を過大評価しているのがあなたで、事実に基づいているのが私ではないでしょうか？

>削減コンサルが30%程度を下げられているのは、管理会社の利益を削って得られたものなのか、仕様を下げたものなのか、仕様がさがっていると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。仕様を下げるだけなら、コンサルなどいらず、清掃や管理人の常駐をやめるなど、直接管理会社に言えばいいのでは?

>管理費の利益ではなく、仕様を下げたことによる管理費削減であると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。
何度も聞いていますが、削減方法調べましたか？
仕様変更せずに3割が削減できる方法を教えて下さい。何も変えず、ただ契約書を細かくするだけ3割削減できる根拠を。
コンサルのホームページは根拠にならないですよ。何をどのように変更したのか具体的な記載がないので。

私は委託料の半分以上を占める部分を削減せずにカットできる方法を知らないので言ってるだけです。