ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1701: 周辺住民さん]

>1694
>それと、実例実例というけど、管理会社で合理的な運営ができている実例はあるの？

そもそも合理的の定義が不明です

フロント1人で、１０棟管理ができるという話が前提なら、無理でしょうね（ｗ
それ自体が不可能なので、不可能な話を前提とした合理的な運営はできない

>管理会社がいいというなら、実例示そうよw まさか聞くだけでまた自分は答えられないの？

実例というなら、９５％のマンションが管理会社で管理しているというこのが証拠じゃないの
ほとんどの人は、管理会社がいいというよりは、自主管理は絶対いやというほうが正しいとは思いますけど

[1702: 周辺住民さん]

＞このスレは「管理会社はピンハネ体質のインチキサービス業者だ」という前提のもと、まずは既存の委託契約をやめちゃいましょうよという話で盛り上がるためのスレなので、自主管理の実現性や有用性を具体的に語る場ではないし

じゃあ、自主管理以外で、管理会社への委託契約をやめた場合の対策を具体的に言ったらいいんじゃないの？

そもそも自主管理（部分管理含む）自体を知らない（できない）なら、管理会社への委託しかないんだから、何を議論するの？

[1703: 匿名さん]

>その自主管理を実際あんたは出来てるのか？と訊いてる訳だ。

管理会社を信奉している人間に証明しても意味ないだろw

>実務に関するガチな話

し始めてから言ってくれよw　一切してないじゃんw

費用対効果のある、管理会社社員の実務の中身を教えてください。答えられるかな？

外注先の仕事ではなく、管理会社社員が実際に勤務時間にやっている仕事内容を教えてくださいね。管理費の中の管理会社の取り分はそこに対する対価なので。

[1704: 匿名さん]

>フロント1人で、１０棟管理ができるという話が前提なら、無理でしょうね（ｗ
それ自体が不可能なので、不可能な話を前提とした合理的な運営はできない

管理会社の求人や厚労省のHPでも言ってることを嘘と言うなら、真実の根拠を答えられるなら答えてみてねw

[1705: 匿名さん]

>1702

自主管理の具体例って何が知りたいの？　自主管理のマンションなど大量に存在しているのに、何が欲しいんだい？　頭大丈夫か？

[1706: 匿名さん]

>これまたヘタクソな誘導尋問だな…　ヒントが欲しいのかな？

ヒント？　またこんな誤魔化しでしか言えないんだな。可哀想なやつだ。
さっさと仕事帰ればいいのに。管理会社も暇な連中だなw

[1707: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。
　

[1708: 匿名さん]

>>1704 匿名さん
出た出たお得意の厚労省（笑）なんども論破されてるにそれが理解できず厚労省があ…
フロントが全部やる訳じゃないと言われてもとぼけ続けるやめろよ。ここまで説明したら幼稚園児でも理解出来るけどな
それを認めると何か都合悪いの？別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。
必要な時に連絡を取れる為にはどうすればいいかわかる？組織ってわかる？

[1709: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
＞自主管理の具体例って何が知りたいの？　

散々言われていることだと思うけど、あなた個人に実際にやった経験があるのかどうかだけ知りたい。ネットに転がってるという実例報告は別途こちらで探してみるので。

やれるやれる詐欺じゃないんでしょ？ ってだけの話でしょうに。面倒臭いやっちゃ。

[1710: 匿名さん]

個人の経験をここで明かすわけないじゃん。誰も個人の話なんてしてないし、
管理会社のビジネスモデルに関するスレなのに、個人の経験はすれ違いでしょう。
要するに反論できないってこと？　そもそも自主管理にしなさいなんて誰も言ってないよ。自主管理はあくまで手段の一つなのに、何度言ったらわかるのかな？

管理会社のビジネスモデルがコスパが悪いと言う指摘に対し、自分のマンションはこうだと言うのは答えになってないでしょう。

結局、現行の管理会社がぼったくりであると言う上記のコピペに対する指摘に対して反論はできない。これでいいの？

[1711: 匿名さん]

論破されているなら、その部分を指摘してよ。こちらはいちいち出しているんで。
ただ小学生のように「論破されている」と言うだけ？


「論破していると主張している部分の具体的な解説」

お願いしますね。それともまた逃げる？

あと、個人的な体験なんて答えるわけないし、解決にもならない。自主管理の事例なんて調べればたくさんあるのに、調べようとしない時点でただの荒らしでしょ？
納得できないならさっさと退散してくださいw

[1712: 匿名さん]

>>1711 匿名さん
１、1708に記載済み
２、合理化に取組むのは組合側。粗利が3割なのにコンサルに依頼したら3割削減されることはありえない。仕様の変更も含まれている事は誰でもわかる。粗利3割が高いと感じるのはただの個人の感想。3割なんて他の業界でもザラ。
３、マンション管理士が管理会社の業務を担える根拠がどこにも示されていない。

はい、次は君の番ね。逃げずに全部答えろよ

[1713: 匿名さん]

引っ込みがつかなくなった議論を強引にクローズしようとしているとしか思えない。
「実際に自主管理あるいは部分管理を導入したことがある、費用削減効果はXX％程度だった」と明言するだけのことが、何故「個人的経験だから」という理由で拒絶されるのか意味がわからない。そこから発展する議論こそが、自分でも言っておられる「管理費の適正な支出」の真髄な筈なのにね。

新築時点からそうなのでない限り、総会等も相当ザワつく案件な筈。そこまで内情を披露しろとは言わないけど、管理会社との関係を断ち切る話を真面目にやる気があるなら、いくらか表現を工夫してでも方法論に言及するのが正常なスレ主というものなのでは？

「私は経験者です」と言うと嘘になる、というだけのことでは？

[1714: 通りがかりさん]

>>1710 匿名さん
個人の経験をここで明かすわけないじゃんだって（笑）個人の経験聞きたいって話はスレ違いなんだ。ずーっとあなたスレ違いじゃん。
何のための匿名さんなの？ご近所さん。

経験がないから書けないのかな。
知識がないから創作できないのかな。
見当もつかないから出鱈目すら書けないのかな。
大変だね、お疲れ様。

[1715: 匿名さん]

>>1710
>個人の経験をここで明かすわけないじゃん。誰も個人の話なんてしてないし、

いやいや、そこを明かしてくれよ。
誰も個人情報を晒せなんて言ってないよね？
貴方以外のみんなは貴方個人の経験談を聞きたがってる。
個人情報と経験談の違いくらいは解るだろ？

現実論として、委託管理は「やむを得ない選択」である場面も多い訳だよ。貴方だって言ってなかったっけか。管理組合員の多くは支出の見直しをする意識に欠けていて、管理会社の言いなりになっているだけなんだと。だから90％超の委託率なんだと。だとすれば「全部委託」をやめられる現実的な筋道が解らなければ状況は変わらないよね？
ここで貴方が求められている「貴方の実体験」てのは、その筋道のことだよ。自主管理が全てではないことはみんな知ってるんだわ。貴方の見解はどういう方法に裏付けられてるのか、そろそろちゃんと説明しないことには詰みでっせ。

[1716: 匿名さん]

１、1708に記載済み

wどこだよw

>別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。

要するに、あんたが言うように週5で関わり続ける必要ないような薄い業務に対して
管理費の最低25％も払うのはコスパが悪いって話なんだが、理解できているかな?w

２、合理化に取組むのは組合側。粗利が3割なのにコンサルに依頼したら3割削減されることはありえない。仕様の変更も含まれている事は誰でもわかる。粗利3割が高いと感じるのはただの個人の感想。3割なんて他の業界でもザラ。

で、あんたが言っていた

>別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。

これだけに過ぎない業務に管理費の3割も取るのは普通コスパが悪いと感じるが
それを適正と感じる感覚がおかしくないかということ。まあ、個人の感想でそれい゛構わないというんならお好きにどうぞとしか言えないわw

それとコンサルに依頼しても3割削減できると書いてある箇所はどこですか？
コンサルは定額で依頼できるとしか書いてないと思うけど、また他人の発言を捏造したのかな？w

他の業界なんて関係ないよ。管理組合にとって契約に値する内容であるかどうかが全てだからなw ほかにも高い業界があるから割高な管理費でいいでしょで、説得できるかな?


３、マンション管理士が管理会社の業務を担える根拠がどこにも示されていない。

マンション管理士はそういう支援サービスを行ってるよ。見ないふりはやめよう。
滞納の回収など、そもそも管理会社と契約していても管理費から司法書士費用が出てる。管理会社は最初の電話最速だけ。自主管理にしたら管理人に依頼するだけ。法人化して管理人を雇用している組合もある。

>「実際に自主管理あるいは部分管理を導入したことがある、費用削減効果はXX％程度だった」と明言す

自主管理のマンションの管理費と同規模の委託管理のマンションの差額が削減幅

>「私は経験者です」と言うと嘘になる、というだけのことでは？

私は経験者だから自主管理を信じろとか書いている箇所はどこですか?w
またウソ?

>個人の経験をここで明かすわけないじゃんだって（笑）個人の経験聞きたいって話はスレ違いなんだ。ずーっとあなたスレ違いじゃん。

個人の話を聞きたいと書いてある箇所はどこ?
またウソ?

スレタイみたら?
↓どこにも自主管理の個人的な事例を聞きたいだの書いてないよね?w

ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
自主管理の方がイイ [更新日時] 2021-10-22 19:29:26
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【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1717: 匿名さん]

１、1708に記載済み
>管理費の最低25％も払うのはコスパが悪いって話なんだが、理解できているかな?w
自分こそ理解できていないじゃないか（笑）管理費についても何度も教えて貰っておきながら未だに言い続けるのは都合が悪いからだよね呆

２、
>それとコンサルに依頼しても3割削減できると書いてある箇所はどこですか？
コンサルは定額で依頼できるとしか書いてないと思うけど、また他人の発言を捏造したのかな？w
>削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い
発言に責任持て

>他の業界なんて関係ないよ。
客観的な基準だろ。
1万円のうち2500円が粗利です。って言われてボッタクリと思う方が少ない。

３、
>管理費から司法書士費用が出てる。
司法書士がなんで出てくる？

>管理会社は最初の電話最速だけ。自主管理にしたら管理人に依頼するだけ。法人化して管理人を雇用している組合もある。
まず、督促な。
で、マンション管理士にいろいろさせて、管理人にいろいろさせて本当に３割削減できてるの？

[1718: 匿名さん]

>客観的な基準だろ。

全く事情が異なる他の業界を持ち出して納得する奴なんていないよw あんた以外は。

>1万円のうち2500円が粗利です。って言われてボッタクリと思う方が少ない。

仕事内容次第な。

あんたが言うような↓だと

>別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。

分かりやすく管理費が月1000万の大規模物件で言うと、たったこれだけの業務に250万円だとボッタくりだと思わない感性の方がイカれてるね。

>マンション管理士にいろいろさせて、管理人にいろいろさせて本当に３割削減できてるの？

いろいろなんてしないよ。なんせあんたが言うように↓たったこれだけの業務だからw

>別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。

>削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い
発言に責任持て

じやあ別に宣伝じゃないが、↓　ここの業者は平均36%削減だとよw


https://mankan-sc.com/case2.html
管理適正化＋電気代削減によるコストダウン実績一覧（一例）
次の表は、当社のコンサルティングで、実際に削減できた事例です。

これは年間の削減額ですから、組合員の負担は今までと同じなのに、毎年これだけの貯金が増えることになります。

マンション の規模 管理委託
費削減 同左
削減％ 無駄の
削減 火災保険 削減 電気料金 削減 合計
削減額 １世帯当り削減額
U岡崎 107戸 131万円 38% － 22万円 44万円 197万円 1.8万円
D松本 68戸 116万円 20% － － 58万円 174万円 2.6万円
am栄新町 57戸 300万円 52% 84万円 最適化 － 384万円 6.7万円
?藤山台 50戸 252万円 43% 検討中 10万円 78万円 340万円 6.8万円
L原 44戸 154万円 22% 2万円 － 16万円 172万円 3.9万円
SP小原橋 43戸 156万円 43% － 7万円 68万円 231万円 5.4万円
?吹上 41戸 288万円 47% － 3万円 73万円 364万円 8.9万円
NDS 40戸 272万円 48% 10万円 ー 62万円 344万円 8.6万円
ＲＭ四日市 40戸 208万円 47% － 最適化 26万円 234万円 5.9万円
CH正木 40戸 97万円 30% － 1万円 3万円 101万円 2.5万円
CH大垣郭町 39戸 211万円 49% － － － 211万円 5.4万円
MＧ菊池 35戸 50万円 18% 4万円 6万円 － 60万円 1.7万円
ＷＭ茜部 35戸 222万円 44% － 6万円 32万円 260万円 7.4万円
Ｆ岐阜 32戸 100万円 40% 2万円 最適化 27万円 129万円 4.0万円
ＢＰ新那加 30戸 126万円 40% － 最適化 25万円 151万円 5.0万円
ＣＨ長良東 30戸 82万円 33% 1万円 12万円 36万円 131万円 4.4万円
Ｃｈ藍川 28戸 55万円 26% － 5万円 23万円 83万円 3.0万円
AM福光 27戸 104万円 41% 37万円 2万円 － 143万円 5.3万円
TN新那加 27戸 42万円 19% － － 15万円 57万円 2.1万円
S末広 25戸 174万円 54% 検討中 4万円 16万円 194万円 7.8万円
am栄新町2 24戸 62万円 29% 32万円 2万円 7万円 103万円 4.3万円
P各務原 24戸 47万円 16% － 9万円 34万円 90万円 3.8万円
ＢＰ新那加Ⅱ 20戸 90万円 35% － 最適化 33万円 123万円 6.2万円
F大垣東 20戸 85万円 40% － 14万円 55万円 154万円 7.7万円
F大垣西 20戸 89万円 41% － 14万円 58万円 161万円 8.1万円
CH平和 20戸 120万円 42% 24万円 5万円 30万円 179万円 9.0万円
CH大垣藤江 20戸 116万円 43% － 2万円 12万円 130万円 6.5万円
CH井田 19戸 46万円 28% 　 2万円 2万円 50万円 2.6万円
?G開明 16戸 20万円 15% － － 10万円 30万円 1.9万円
F切通 16戸 47万円 28% － 4万円 18万円 69万円 4.3万円
CH長良東Ⅱ 16戸 50万円 39% － 2万円 11万円 63万円 3.9万円
平均 34戸 126万円 36% 22万円 7万円 32万円 165万円 4.9万円


※平成30年9月末現在の実績例。
※各項目の削減額は年間です。

※火災保険の「最適化」は、見直しの結果、掛金がアップしたケース。

[1719: 匿名さん]

じゃあ何か基準示せよ。
仕事内容は厚労省が出してんだろ。

君が出した資料はなんの参考にもならないけど、分かってる？お疲れ様。

[1720: 匿名さん]

哀れな人。。

[1721: 匿名さん]

>1719

てか仕事内容、1708で自分で言ってたのにww

[1722: 匿名さん]

＞分かりやすく管理費が月1000万の大規模物件で言うと、たったこれだけの業務に250万円だとボッタくりだと思わない感性の方がイカれてるね
そう思うあんたの方がイカれているよ。
1000万は管理費なのかね、それとも管理委託費の事なのかね
250万は粗利益で、費用の額ではないだろ。
そこから、間違ってるね。

管理費の全国平均は１戸当たり￥10，820（ネット調べ）。
管理費１０００万なら戸数は１０００戸
建物は４～5に分かれているだろうから
管理組合は４～５+団地管理組合
管理委託費は受託業務の内容次第で変わるから、別として
事務管理費はせいぜい１管理組合当たり２０万円
そのうち、あんたの嫌うバックオフィスでする会計・出納・口座振替・苦情受付・緊急対応・登録受付などの費用が４割として８万円、フロントの費用は１２万円
あとは、排水管洗浄・設備点検・清掃・植栽管理・管理員などの費用だよ
マンション管理士が全部の業務を１０万円でやってくれたとしても、
節約額は月１０万円
１戸当たりの節約額は、ひと月当たり１０００円だよ
１０人の役員に、月1万円払ったらチャラだな。

まず、管理委託契約の中身を見なさいよ。

管理費と管理委託費の区別もつかず、事務管理費が管理委託費の全部だと思っているような人物に、誰も耳を貸さないよ。

それからもう一つ
管理会社が管理組合から１５万円で受託し、
１０万円で業者に丸投げしている業務を
管理組合が直接、業者に発注しても１０万円では受けてくれないよ。
何故だか、わかるかな？

[1723: 匿名さん]

＞次の表は、当社のコンサルティングで、実際に削減できた事例です。
つまり、このスレは、管理会社とコンサルの代理戦争か。

[1724: 匿名さん]

管理費が1000万なら粗利が250万...学習できませんか？
しかも管理人や清掃員も外注が前提。
嬉々として出した例ですら中身を理解せず呆。
参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
ここって管理人、清掃員は基本社員なんだけどな。販売費及び一般管理費は21,025。
管理人、清掃員の人件費はどのくらい含まれているのかな？

[1725: 匿名さん]

>>1723 匿名さん
無駄を削減することに誰も反対してないよ。無責任に適当ばかり言うから否定されているだけ。アンチがコンサルであるならばあまりにレベルが低く、とても削減依頼なんて出来ない。

[1726: 匿名さん]

>>1718 匿名さん

委託費を削減すること自体はドヤ顔で語るような話ではない。
委託仕様を削るという判断を組合として出来ればいいだけだ。
問題はその「削った仕様」が何なのかだろう。
あるいは「適正化」の内容。
何でそこを掘り下げる気が無いのかね。

[1727: 匿名さん]

>>1716 匿名さん

なげぇよw

[1728: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

代理戦争と言うよりは、管理会社大嫌い人間の独り相撲かな……
誰ともまともに組み合ってないから。

[1729: 匿名さん]

1724さん

粗利の意味分かってる？なんで
そこから外注費が引かれるんだよw

また同じ頓珍漢な質問繰り返して荒らしてまで管理会社の肩を持つ理由は何？

[1730: 匿名さん]

1726

管理会社の中抜き分を削るだけだから管理品質には影響しないよ。何度も既出だがw

[1731: 匿名さん]

>1722

なんで「管理費」と明確に書いているものを「委託管理費」と違う言葉に変えて突っ込んでいるんだろw　これも何回も突っ込まれてるのに、勝手に自分で作り上げたデマに突っ込まれても困るわけだが。。

事務管理業務費以外にもバックマージンやら中間マージンやら目に見えない部分で
上げているピンハネを問題視されているのをまたわざとトボけているのかな？

本当にそれだけだったら、どうやって管理会社が粗利から人件費や税金引いて、６?７％も純利益だせるんだ？w

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1732: 匿名さん]

>>1729
外注費を引く？頓珍漢はあなた。外注費じゃないって言ってるのが分からないんだね。可哀想。

管理会社の肩なんて欠片も持っていないことも分からないとはね。なんでいい加減な情報ばかり流すの？

[1733: 匿名さん]

1730 こいつがコンサルなら管理組合がかわいそ過ぎるな(笑)
粗利25%なのに36%削減できたの何ででしょうね？中抜き分を削るだけなんて誰が信じるんですか(笑)赤字になってまで管理する訳がないですよね。
ここまで言っても分かんないでしょうがね。

[1734: 匿名さん]

反論が、いい加減だとか、分かってない、とか、結局、反論できませんと言ってるようなもの。
、
粗利から導き出された最低限でしかない数値と、個別の事業者の事例を比べたり、生粋のバカか、トボけた関係者かどっちなんだろう。

[1735: 匿名さん]

>>1734
いい加減なものにどう反論しろと？細かく指摘までしてあげてるのに？

生粋のバカはどうやらあなたのようで。自分が個別の事例出してるのに苦笑
参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）

[1736: 匿名さん]

＞なんで「管理費」と明確に書いているものを
管理費がいくらでも、委託費は関係ないのに
＞分かりやすく管理費が月1000万の大規模物件で言うと、たったこれだけの業務に250万円だとボッタくり
明確に間違えているじゃないか。

[1737: 匿名さん]

関係あるよ。バックマージン発生しているのに。
管理費の見直しは委託管理以外の全ての出費を見直して３割近く削減するんだよ。

管理会社が提案した各種見積もりは管理会社との契約じゃないのに、管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い。

そもそも、コンサルに委託管理のまま削減依頼して、３割以上下がるってことは、実際のマージンはもっととってるってこと。

[1738: 匿名さん]

>>1737
>管理費の見直しは委託管理以外の全ての出費を見直して３割近く削減するんだよ。
なぜ委託管理以外なのでしょうか、意味が分かりません。まずは委託管理の範囲を教えて下さい。
>管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い
これは管理会社に頼りきっているとそうなりますね。大手であれば元請けを管理会社とすることで施工の責任を持たせる意味もあるので不備等に備えることはできます。
なんにせよ自ら相見積取れる組合は取った方がいい。競争させなきゃそれこそ搾取される。

>そもそも、コンサルに委託管理のまま削減依頼して、３割以上下がるってことは、実際のマージンはもっととってるってこと。
これは違いますね。管理の質を落とさないことは現状の仕様を変えない事ではありません。清掃回数、時間を減らしたり点検回数を減らしたりが一般的です。削減手法をお調べになられた方が宜しいかと。

[1739: 匿名さん]

管理の質が落ちているというのは何を根拠に言ってるんですか？ただの想像？

3割下げた分、質が落ちて合意する組合あるのかな？

[1740: 匿名さん]

根拠が全く無いことを一般的と嘘をつくのはやめましょう。

[1741: eマンションさん]

管理の質が落ちたってどこに書いてあるのでしょう？
削減手法をお調べにって書いてあるのに、調べもせず捏造とかたち悪いですね。

[1742: 匿名さん]

＞管理会社が提案した各種見積もりは管理会社との契約じゃないのに、管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い。
だったら、委託は関係ない。
独自見積もりのところに発注すればよいだけ。
やっている管理組合は多いし、今更声高に言うほどの事ではない。
又、管理会社不要論とも関係ない。

[1743: 匿名さん]

合理化をやってる管理組合が多いか少ないかではなく、
管理会社への委託管理は、ピンハネ、ぼったくりであるということ。

独自で見積もりとってそこと契約するのなら、管理会社の役割が無くなるから不用。

なんでそんなに管理会社の肩持つかね。

[1744: 匿名さん]

>>1730 匿名さん
>管理会社の中抜き分を削るだけだから管理品質には影響しないよ。何度も既出だがw

そこは言質として取らせて貰うよ？
>>1718にズラ～っと挙げられている削減事例は全て『管理仕様には手を付けずに実現した例』だと捉えていいんだよね？　そこまでではないにしても、仕様は変えていても「管理品質」に悪影響は出ていないと。貴方が言う管理品質が一般的に言うそれと違わなければ、どれかひとつでも「仕様を変えても同じ成果を得られた」実例を挙げて欲しいものだわ。そう言われるとまた「ネットで検索して来い」と躱すんだろうか。だとすれば、所詮貴方も知らずにモノを言ってるんだなと言うしかないかな。

[1745: 周辺住民さん]

＞管理会社が提案した各種見積もりは管理会社との契約じゃないのに、管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い

これは、専門的知識があり、業者に直接見積りが取れるなら、安くなりますけど、マンション管理士に、業者選定＆見積を依頼しても、数十万くらいの手数料取られるから、内容によると思うけどね。

素人が見積取ると、相手の言いなりの内容になるから、安かろう悪かろうにしからならないから、おすすめはしない。

[1746: 匿名さん]

数十万取られると、何を根拠に言ってるの？
また想像？　見積もりが相手のいいなりって何？　業者は高い見積もり出すって事？業者は業務受ける気がないってことか？　頭おかしいな。こんなとこで工作してないで仕事変えればいいのに。暇だな。

[1747: 周辺住民さん]

>数十万取られると、何を根拠に言ってるの？

こんなのマンション管理のHPとか、建設系コンサルのHPとかみれば、すぐわかるけど、最低でも１社見積で１０万以上はとるよね

>見積もりが相手のいいなりって何？

そもそも専門内容を言われてもわからないから、適切な価格かもわからない。
価格だけ安い業者は多々あるが、内容がひどいところも多々あるから、それの識別が難しいって話だと思うけど。
というか理事とかで、業者と１度でも交渉や話したことあれば、すぐわかることだと思うけど。

[1748: 匿名さん]

見積もりを取るだけで、そんな料金請求するhpのURＬ貼ってよ。実在するなら。それとも逃げる？w

価格って何の価格？

管理会社の取り分を減らすと、業者がサボるようになると言う、根拠はあるの？

清掃業者が管理会社の取り分が少ないと、従業員に手を抜くように指示出すの？

管理会社の利益がへると、外注先はサボって欲しいと言うのは、単なるあんたの願望だろw

[1749: 匿名さん]

＞管理会社への委託管理は、ピンハネ、ぼったくりであるということ。
＞マンション管理士に頼めば、たいていのことは月５万程度でやってくれる。
この二つを既成事実として、ほかの考えを寄せ付けないのだから、議論は平行線。

それにしても、スレ主の反論は、面白いです。
皆さん、頑張って続けてください。

[1750: 周辺住民さん]

＞1749

その２つの根拠は？
そんなマンション管理士いるなら教えてよ。本当に実在するなら。それとも逃げる？w

[1751: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

　

[1752: 匿名さん]

どこまでいっても、（素人の輪番制役員の）管理組合が専門性を持った（？）管理会社に外部委託をすることは、族議員（関連業界の利益の代弁者）と国交省（役人）が仕組んだこと。「泣く子と地頭（役人）には勝てぬ」

●第201回国会　国土交通委員会　第18号（令和2年6月12日（金曜日））
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/0...

　マンションが健全に管理、維持されるためには、専門性を持った管理会社に外部委託をすること、そして、その管理が適正に行われているかどうか管理組合がチェックをする、そして重要なことについては管理組合が決定する、こういった民主的な実施組織であることは極めて大事であります。～

○赤羽国務大臣　まず、今広田さん御指摘いただきましたように、～

　どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり、地方自治体がフォローしたりという仕組みはつくらせていただきますが、自治会的役割を担う管理組合の、また唯一の意思決定機関であるというその重要性というのはいささかも変わるものではないというふうに私たちは認識をしておるところでございます。

[1754: 匿名さん]

>1753

ということは、管理委託費ではなく全体の管理費に対して３０％以上削減できるというコンサルの説明はウソということですか？

外注先にはバックマージンや中間マージンは一切取ってないんですか？取ってるとしたらどのくらいとっているというのが貴方の認識ですか？

その他、工事等も手数料や紹介料をとってないんですか？

>２００戸前後の管理組合では、事務管理費は、月額１５～２０万位で、その中でフロントが出来ない管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など多様な業務を行っています。（注１）

日本語でお願いします。フロントができない管理組合の会計・・多様な業務を行なっているのは誰なんですか？　必要な人数はフロンのの2/3程度とはなんですか？

口座振替手数料は管理会社が負担って、それ、どのみち管理費から出てるんですよね？

やれやれ、管理費全体の話を勝手に、事務管理費という管理費の1/10程度の出費の話にすり替えてますね。。

もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　


>自主管理をしている管理組合の大半は、管理委託する資金のない管理組合です。

管理会社と契約しなくても管理できているからしないと考えるのが自然ですが、
管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？

管理会社の社員ではないとできない仕事の中身を具体的にお願いします。

結局HNにマンション管理士と書いているだけの荒らしですよね、

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っている」意味不明の文章ですが

「管理会社の管理費」と書いてる箇所はどこですか？　書いてない文言を意味不明と言われていも困りますが、　普通は管理組合が支払う管理費のことを指しますが・・・


手数料は普通、マージンとは言いませんよ。マージンは一般的に価格に含まれている
明示されてない利益のことです。

＞現状では管理会社がなければ95％の管理組合は困ることになります。
管理会社などなくても、マンション管理士で出来ると言っているのは、あなた一人で、他の人はそう思っていないのですから。

感想しか言えないということですか？
困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね。

>但し、実務経験のないマンション管理士は、法に基づくアドバイス以外はできません。

マンション管理会社は何の実務をするんですか？

>永年、会社の経理をしていた人が、マンション会計を出来るわけではありません。
マンション管理士がマンション会計を出来るわけではありません。

自主管理で素人ができることをマンション管理士ができないんですか？

>事務管理を個人に依頼するのは、危険だということだけは言っておきます。

マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？　

[1755: 匿名さん]

HNにマンション管理士と付ければ、実在するマンション管理士をインチキ呼ばわりしてどこまで下衆なんだろう。管理会社の人間は。日本語もまともに書けてないのに。。
大体、植栽管理費が委託管理項目には普通はいらないぞw

[1756: eマンションさん]

>>1754 匿名さん
ブーメランが得意のようですね。
コンサルのホームページを信じる根拠、示せますよね？

>マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、
これも根拠示せますよね？

1741に関して逃げましたね。

[1757: 匿名さん]

信じる根拠？

HPにほぼ物件が特定できる状態で乗っていて、マンションレビューというサイトでも裏が取れるんですが。。。

ここの掲示板でマンション管理士と言い張っている人間より、はるかに信じれますが？w

1741?

> 管理の質が落ちたってどこに書いてあるのでしょう？
削減手法をお調べにって書いてあるのに、調べもせず捏造とかたち悪いですね。

では、管理費削減しても質は落ちないということでいいんですね？

[1758: eマンションさん]

>>1757 匿名さん
>では、管理費削減しても質は落ちないということでいいんですね？
混ぜ返さないで下さい。つまり捏造を認める訳ですね。

[1759: 匿名さん]

何を捏造？何が主張したいの？

>これは違いますね。管理の質を落とさないことは現状の仕様を変えない事ではありません。清掃回数、時間を減らしたり点検回数を減らしたりが一般的です。削減手法をお調べになられた方が宜しいかと。

貴方こう書いているよね。清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは、管理の質を落とすことではないなら何なの？
それを受けての１７４１なんだけどw

管理費を下げると、管理の質は落ちるの落ちないの？どちらですか？

[1760: 匿名さん]

>>1750 周辺住民さん

相手を間違ってるよ。冷静に。

[1761: 匿名さん]

>>1749 匿名さん
>この二つを既成事実として、ほかの考えを寄せ付けないのだから、議論は平行線。

まあ、そうなんだよね。
「管理費支出の適性化」が議論のテーマだと掲げながら、費目ごとの合理化について例を挙げろと言われても断固拒否だし、マン管士を万能視して委託管理の代替策であるという主張には何のエビデンスも示さないんだもんな。「知りたきゃネットで検索しろ」ってかｗ

スレ主は平行線のままでもどうでもいいんじゃないの？
管理会社をクソ味噌に言いたいだけだから邪魔すんなと。そう言えば放っておいてやるのに、すごい理論で反論してくるからここまで盛り上がる。
さて、続けますか。

[1762: 周辺住民さん]

＞1754

＞もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　

物件によると思いますよ。管理委託費ではなく、管理費の削減は可能だと思いますよ

うちのマンションでもやりましたが、コンシェルジュに廃止や不要設備の凍結、保険やインフラ系などの契約の見直しで管理費の削減できました
管理会社の取り分は特に変わっていないと思いますよ

>管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？

単純に、その物件を管理すると赤字になるから

>困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね

自主管理にすると手間（時間）がかかる。
その時間を働ければ、管理費よりも儲けがでるから、管理会社をつかうほうが有益

>マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？

犯罪が発覚しやすいから良いと思いますよ。
自主管理で、独裁理事になった場合、そもそも横領などの犯罪行為をされても分からない

[1763: 匿名さん]

>1761

主張とエビデンスという日本語の区別をつけようね。

>何のエビデンス

削減事例はURLも貼ってあるし調べればわかるが、何を知りたいの?
散々説明していても見ないふりされたんじゃしょうがないけど、

知りたいエビデンスとはどういう類のものですか? ゛代替策の証拠って日本語になってないと思うんだが。。 マンションの管理会社がやっているサービスとほぼ同等のサービスをマンション管理士はやっているということ。詳しくはそれぞれのマンション管理士のHPみるなり確認するしかないでしょう。普通に考えたら。。

>すごい理論で反論

凄い理論とは??

公開情報から考えてコスパが悪いとしか書いてないんだが・・

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

凄い理論ってなんですか? コスパが悪いと


>1762

>物件によると思いますよ。管理委託費ではなく、管理費の削減は可能だと思いますよ

削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　
それは貴方がウソを具体的に見つけたのか、全くの想像で言っているのか、どちらですか?

>管理会社の取り分は特に変わっていないと思いますよ

管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?
それとも自分の知っている一つの事例だけで削減コンサルの主張を間違えだと決めつけて、そういう結論を出しているんですか?

>単純に、その物件を管理すると赤字になるから

自主管理のマンションは別に管理会社と契約する必要がないからしないのではなく、管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか? 想像なのか、根拠があってそういう主張をしているのかどちらですか?

>自主管理にすると手間（時間）がかかる。
その時間を働ければ、管理費よりも儲けがでるから、管理会社をつかうほうが有益

働けないほどの手間の内容は具体的何ですか？そこにどれくらいの時間がかかるんですか?

>自主管理で、独裁理事になった場合、そもそも横領などの犯罪行為をされても分からない

横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

[1764: 周辺住民さん]

>1763

>削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　

？？
1762 で、できるって言ってると思うけど、
それに、管理委託費の３割より、管理費３割削減のほうが、削減率大きいのに、何か問題あるの？

>管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?

いや
別に管理会社と交渉して、取り分減らすのも普通だと思うけど、それで３割削減は無理でしょうね
管理会社が赤字になるから

>管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか?

あなたが、自分で言っていると思うけど、自主管理にすると管理費削減ができる
ただし、その管理費だと管理会社への委託ができないから、管理費の値上げをしないといけないので
厳しいというだけ

>働けないほどの手間の内容は具体的何ですか？そこにどれくらいの時間がかかるんですか?

自主管理の内容なんて、自分で調べれば？
むしろ、それすら分からないに、管理会社がぼっているというから、発言の信憑性がない

>横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

別に全額横領するわけじゃないから、ばれないよ
それに自主管理だと領収書などの記録すら残す義務もないから、お金がなくなっても
横領の証拠は、残らない。

むしろ大規模物件の場合は、管理会社とは別に、監査のためににマンション管理士により
チェックとか依頼しているから、すぐばれるよ。
それに大規模物件だと詳しい人も１人くらいは住民にいたりするから

[1765: 匿名さん]

アンチが得意気にコピペを貼って「反論は無いのか」と言い続けるので、委託管理派の一見解を整理してみた。同じ委託管理派からのダメ出しも歓迎。アンチからも反撃はあるだろうが、精々ドツボに嵌ればいいと思う。なお、お得意の「主張のすり替え」をされないように、くどいとは思うが引用文には【アンチの主張】というタグを付した。


【アンチの主張】・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。

⇒多数案件の兼務があるのは事実だが、それが外注を前提としているのだとすればマージンが発生しているのは「兼務」により労務が軽減されている範囲にとどまる。アンチが言うように事務管理業務の大半が外注対象なのだとすれば、一般的な管理業務委託契約において委託費総額の10％～15％に過ぎない事務管理業務費に乗っているマージンが管理会社と決別することで削減出来たとしても、委託費の削減効果は数％程度である。例えばマージンを対象業務費の30％と多めに見ても、削減率は３％～５％程度で、アンチが主張する削減効果には程遠い。管理員業務費や設備関連の保守点検費での削減効果を加算しても高が知れる。（詳細は後述）

多くの管理組合は「管理会社と手を切ってもその程度のメリットしか無いのなら、やはり基本的には管理組合に任せ、成果を審査する立場でいた方が得策である」という判断をしている。その判断を覆すに足るメリットをアンチは示すことができない。管理会社を否定することのみが目的で「手を切った後の代案」は何も持ち合わせていないからである。（削減事例について経験談すら示すことができない）


＞【アンチの主張】・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。

⇒これもマージンの存在自体は事実であろうが、それを削減することと引き換えに生じる業務（直接発注に係る事務処理等）と、業者選定のために生じるコンサルフィーを負担するぐらいなら、管理会社に一任し結果を見る立場を取るという、前項と同様の判断がされているのが一般的なのである。そこに異議を唱えるのであれば判定を覆すほどの提案と説明が必要だが、アンチはそれをしない。（基本「できない」からである）


＞【アンチの主張】・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。

⇒法外な費用は法外たる根拠をもって指摘し是正させれば良い。拒否されることに納得できなければ契約を切るなり、委託項目を削除するなりすれば良い。メリットが無いことを無理に有償で委託する必要は無いので、アンチとして主張する通りの判断をすれば良い。しかし実際にはしない。アンチとて、管理会社に頼らなければ実務を処理することが出来ないからである。


＞【アンチの主張】・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。

⇒管理費は住戸数に単純比例する訳ではない。デべが原始の管理費を設定する際、管理開始時点の管理業務委託費やその他固定費を想定した上で収支が成立するような金額とするが、これは何らかの単価に区画数を乗じて算定される訳ではない。管理業務委託費のうち、事務管理委託費は戸あたり単価で算定されることがあるが、その他の費目は共用部分の面積に応じて算定されるものもあれば、棟単位で一式計上されるものもあり多様。戸数が10倍になると管理費も10倍になるという認識は、アンチが自論を正当化するために用いる特有の誤謬に過ぎない。


＞【アンチの主張】・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。

⇒全部委託管理をやめる、という判断をする前に、修繕提案を組合として精査する意識を備えるのが先。


＞【アンチの主張】・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。

⇒随契を不服とするならば入札を是として徹底すれば良い。管理会社が参加企業を選定することにもアンチは文句を言う筈なので、マンション管理士の手を借りると言うならそういうことにして指名競争入札を自ら主催すれば済む話である。多くの管理組合は望まないことであろう。


＞【アンチの主張】・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。

⇒それこそ、誰の手も借りず管理組合が独自に実行すればよい。組合活動の全てについて、管理会社を通す必要などそもそも無いのである。「住民サービスや運用の向上」とは具体にどういうことなのかが不明だが、管理会社としてやるべきことであれば組合として強く要求するべきであり、管理会社が関与しない・直接手を下さないことが問題にできないような活動であれば、そもそも主体は組合であり管理会社ではない。


＞【アンチの主張】・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
そこまで組合員全体との関係が悪化している管理会社なら、実際に切った方が良い。組合員の総意で理事長や役員の横暴を糾弾することは当然可能である。


＞【アンチの主張】「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

⇒管理会社は組合員が選ぶことができるので、上に挙げられた様々な問題を孕む企業であれば関係を断ち切ることも可能である。そうすれば良いだけであり、大多数の管理組合はそのような判断はしていないという現実があるのみ。「できるだけ関わらない方が得だ」というのはアンチ固有の見解であり、支持・共感する者は極めて少ない。

＊＊＊＊＊＊＊
既に散々出尽くしていることなので食傷気味ではあるが、何度も同じコピペを貼られるのもうんざりなのでね。でもまあ、こんなことを書き連ねてもどうせ理解できないのだろうけども。。

[1766: 匿名さん]

【アンチの主張】・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。

⇒多数案件の兼務があるのは事実だが、それが外注を前提としているのだとすればマージンが発生しているのは「兼務」により労務が軽減されている範囲にとどまる。

労務の人件費分しかとってないとすれば、どうやって人件費以上の利益をあげて、決算に反映させているんですか？

>アンチが言うように事務管理業務の大半が外注対象

こんなことどこに書いてあるの？w事務管理業務も外注なのか？w　事務管理業務の大半が外注と書いてあるレス番を教えてください。

>なのだとすれば、一般的な管理業務委託契約において委託費総額の10％～15％に過ぎない事務管理業務費に乗っているマージンが管理会社と決別することで削減出来たとしても、委託費の削減効果は数％程度である。

何度も指摘されているように、事務管理業務費以外のほとんどの外注項目に管理会社のマージンが含まれていてそこが問題視されているのが理解できないのかな？　コピペくらい読もうよ

重要なことは

「事務管理業務費以外の外注部分に管理会社のマージンが多分に含まれる」

これがブラックボックスになっていて、不当に高額なマージンを取られても管理組合には分かりにくくなっていて管理組合から見れば不利な取引がまかり通っているということ。


>例えばマージンを対象業務費の30％と多めに見ても、削減率は３％～５％程度で、アンチが主張する削減効果には程遠い。管理員業務費や設備関連の保守点検費での削減効果を加算しても高が知れる。（詳細は後述）

だから、外注部分からこっそりとっているというところが大問題で、そこを原資に削減コンサルは削減している。管理会社のマージン部分をカットしているだけなので、管理の質には基本的には影響しない。だからこれに気づいた管理組合は削減に取り組んでいる。


>多くの管理組合は「管理会社と手を切ってもその程度のメリットしか無いのなら、やはり基本的には管理組合に任せ、成果を審査する立場でいた方が得策である」という判断をしている。

そんな判断をしている根拠は何ですか？

＞その判断を覆すに足るメリットをアンチは示すことができない。管理会社を否定することのみが目的で「手を切った後の代案」は何も持ち合わせていないからである。（削減事例について経験談すら示すことができない）

擁護派が見ないふりしているだけ。基本的には大した労務がないのに法外なマージンをこっそりとっている。これが問題。

自主管理以外進めないと書いている箇所はどこですか？

何度も書いてあるように、自主管理だけでなく、一部管理や管理費の減額も選択肢


＞【アンチの主張】・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。

⇒これもマージンの存在自体は事実であろうが、それを削減することと引き換えに生じる業務（直接発注に係る事務処理等）

こんなの契約時の１回だけ。１回だけの契約の手間より毎月マージンを支払う方が明らかに不経済

＞前項と同様の判断がされているのが一般的なのである。そこに異議を唱えるのであれば判定を覆すほどの提案と説明が必要だが、アンチはそれをしない。（基本「できない」からである）

何度もしているが、擁護派が（見ないふりをしているだけ。
知られるとやばいからである）


＞【アンチの主張】・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。

⇒法外な費用は法外たる根拠をもって指摘し是正させれば良い。

これも何度も出ている。１０００万の管理費（委託管理費ではなく、住民が毎月納める「管理費」）だと、外注費のマージンなど含め、概ね少なくとも２５％以上が利益として管理会社に渡っている。つまり２５０万円。これは一人管理会社を専従したとしても、はるかに無駄な出費である。これが法外ではないという金銭感覚は常人にはない。

＞しかし実際にはしない。アンチとて、管理会社に頼らなければ実務を処理することが出来ないからである。

こうした事実がバックマージンなど見えにくくなっているから、多くの十人は擁護派が工作するように事務管理業務費など管理費の１０％くらいしか利益をとってないと信じ込んでいる体が、事実は違う。つまり事実を知らないだけ。その証拠として、事実を知った管理組合はコンサルに頼むなどして、３０％相当の管理費減額をしている（わずかな事務管理業務費の減額ではないw）。


＞【アンチの主張】・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。

⇒管理費は住戸数に単純比例する訳ではない。

大間違い。管理費は平米単価で明確に割り出せる。大規模物件は５０戸程度の物件より平均の平米単価が高い。実際は、単純比例どころか、高くなっている。バカにわかるようにいうと、５０戸の平米単価が２００円、平均が６０平米の部屋とすると、１２０００円X５０で月６０万円。５００戸で平均が６０平米の部屋。平米単価がそれでも同じ２００円としても６００万円。大規模物件の平米単価はどこのマンションでも大抵５０戸より高い。管理費全体は全戸数X一部屋の管理費で出せるから、自動的に高くなる。

比例しないなら、大規模物件の一戸あたりの管理費が５０戸の物件の１戸あたりの管理費より安くなることになるが、実際は高くなっているし、データでもそうなっている。
https://www.renosy.com/magazine/entries/4414

＞戸数が10倍になると管理費も10倍になるという認識は、アンチが自論を正当化するために用いる特有の誤謬に過ぎない。

平米単価??平均の部屋の広さX物件の戸数＝物件の管理費総額

これで出す。

平米単価が大規模物件だと安くなるというのかな？
大規模物件の平米単価と普通のマンションの平米単価と比べてごらん？　平米単価は管理費?部屋の平米数で出せるからさw

ここまでバカだとは思わなかったが、何度言っても理解できないので生粋のバカなんだろう。

⇒全部委託管理をやめる、という判断をする前に、修繕提案を組合として精査する意識を備えるのが先。

→精査しないと管理会社の言い分を聞いているだけではダメ。つまり管理会社の言い分は信用ならんということでいいかな？


＞【アンチの主張】・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。

⇒随契を不服とするならば入札を是として徹底すれば良い。

そんなことは当たり前。管理会社がどんな組織かという問題。どう対処するかではなく、管理会社がどんな存在かという認識を持つことの方が先決。



＞【アンチの主張】・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。

→「住民サービスや運用の向上」とは具体にどういうことなのかが不明だが、管理会社としてやるべきことであれば組合として強く要求するべきであり、管理会社が関与しない・直接手を下さないことが問題にできないような活動であれば、そもそも主体は組合であり管理会社ではない。

管理会社がぼったくりの存在であること自体は否定しないんだな？w


⇒管理会社は組合員が選ぶことができるので、上に挙げられた様々な問題を孕む企業であれば関係を断ち切ることも可能である。そうすれば良いだけであり、大多数の管理組合はそのような判断はしていないという現実があるのみ。「できるだけ関わらない方が得だ」というのはアンチ固有の見解であり、支持・共感する者は極めて少ない。

→管理会社がぼったくりの存在であること自体は否定しないんだな？w

[1767: 匿名さん]

>削減コンサルは物件によりウソの事例を自社HPに記載しているということですか?　

？？
1762 で、できるって言ってると思うけど、
>それに、管理委託費の３割より、管理費３割削減のほうが、削減率大きいのに、何か問題あるの？

管理費の３割削減は可能ってことでよろしいですね？
では、管理費の削減に未着手の物件は、管理費削減は検討すべきだ、ということでいいですね？

>管理会社の取り分を変えない削減事例は一般的にないという事ですか?

＞それで３割削減は無理でしょうね
管理会社が赤字になるから

じゃあ、削減コンサルの事例は嘘を記載しているということですか？　３割削減して再契約しているのは管理会社が赤字である証拠はあるんですか？　普通、赤字なら契約しないと思いますが、３割以上、とっていたから３割でも契約できたと考えないで、赤字だから契約しないはずなのに、嘘を乗せているという主張は根拠があって言っているのかな？

>管理会社と契約はしたいけど、ボランティア価格でないと依頼しないという根拠は何ですか?

>ただし、その管理費だと管理会社への委託ができないから、管理費の値上げをしないといけないので
厳しいというだけ

だから、自主管理で済んでいる物件が、管理費をあげてでも、管理会社と契約したがっているという根拠は何ですか？

無用な管理費が掛かるくらいなら、契約する価値がないという判断ではなく、住民の同意が得られないことを理由にする根拠は？


>自主管理の内容なんて、自分で調べれば？
むしろ、それすら分からないに、管理会社がぼっているというから、発言の信憑性がない

いや、あんたが言ったことだろw自分の言ったことくらい責任持てよ　働けないほど大変だと思わないから聞いているんだが、あんたは働けないほど大変だと言ってるなら、その理由をあんたが説明するのが筋だろう。


>横領されればいずれお金がなくなればバレますよw　管理会社の大規模物件だとなかなかバレませんが、

>別に全額横領するわけじゃないから、ばれないよ
それに自主管理だと領収書などの記録すら残す義務もないから、お金がなくなっても
横領の証拠は、残らない。

決算報告の義務はあるが、領収書を残さないのがまかり通るのは普通の管理組合ではないわけで、普通じゃないものをあたかも自主管理の普通の姿だという説明する時点で、あんたがいかれているよw


>むしろ大規模物件の場合は、管理会社とは別に、監査のためににマンション管理士により
チェックとか依頼しているから、すぐばれるよ。
それに大規模物件だと詳しい人も１人くらいは住民にいたりするから

大規模物件は監査のためにマンション管理士を雇うべきというのは、管理会社が信用できないということかな？
自主管理は誰もチェックせず、管理会社はマンション管理士を雇ってまでチェックするものだという決めつけは、根拠があって言っているのかな？　

自主管理のマンションは大抵築３０年以上だが、ほとんどのマンションが既に機能不全の荒廃状態とでも言うのかな？

[1768: 匿名さん]

>1754
＞ということは、管理委託費ではなく全体の管理費に対して３０％以上削減できるというコンサルの説明はウソということですか？
ウソとは言っていませんよ。
「事務管理業務全部をマンション管理士に依頼することで節約できる金額は、月額６～８万位でしょう。」
「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。


＞外注先にはバックマージンや中間マージンは一切取ってないんですか？取ってるとしたらどのくらいとっているというのが貴方の認識ですか？
その他、工事等も手数料や紹介料をとってないんですか？
「売り上げは管理委託費と手数料（あなたの嫌うマージン）です。」
こう書いてあります。
どのくらい取っているかなんて、会社で違います。
ただ、独立系管理会社は、管理を安く受託して、工事で儲けるというのは、誰でも知っている常識だと思いますよ。

>２００戸前後の管理組合では、事務管理費は、月額１５～２０万位で、その中でフロントが出来ない管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など多様な業務を行っています。（注１）

日本語でお願いします。フロントができない管理組合の会計・・多様な業務を行なっているのは誰なんですか？　必要な人数はフロンのの2/3程度とはなんですか？

毎月理事会があるマンションなら一人のフロントが受け持てるのは、１２～１５件くらいでしょう。
会社によって部署の名前は違いますが、「管理組合の会計（会社の会計とは違う）、出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など」を行うのは別の部署の人間です。一人で１５～２０件ほどは受け持てるので、２/３程度と書きました。

＞口座振替手数料は管理会社が負担って、それ、どのみち管理費から出てるんですよね？
あたりまえでしょう。
委託費の中に入っているという事です。

＞やれやれ、管理費全体の話を勝手に、事務管理費という管理費の1/10程度の出費の話にすり替えてますね。。
事務管理費以外は
「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。
反論を書く前にちゃんと読みましょうね。

＞もう一度聞きますが、「管理費」全体の３０％削減というのはコンサルのHPに事例が多く出ていますが、全て嘘だと言いたいんですか？　
そんな事、いつ書きましたか？
コンサルHPにたくさん書いてあるんでしょ。
そこでは出来たという事じゃないですか。
コンサルは、管理費の年間削減額の５０％～１００％をコンサル料として取るようですから、とにかく削減すればよいのです。
清掃員や清掃時間を減らし、EVをフルメンテからPOG契約に変更するだけでも安くなるでしょ。
他の人は、削減内容に質の低下が含まれているんじゃないかと心配しているだけです。

>自主管理をしている管理組合の大半は、管理委託する資金のない管理組合です。
＞管理会社と契約しなくても管理できているからしないと考えるのが自然ですが、
不自然です。
素人がマンションを管理するのは大変です。
誰でも専門家（管理会社）に委託したいと思うのが自然です。
お金がないから委託できないと考えるのが自然です。
＞管理会社と契約したいが、させてもらえないと主張する根拠は何ですか？
「１０戸の管理組合で管理会社に事務管理だけを依頼すると、月額５万円くらいです。
一人当たり５０００円の負担増です。
管理費を値上げする必要がありますが、過半数の賛成が取れなくて、委託費が捻出できない管理組合がほとんどです」
ここ、読みましたか？
自主管理マンションのほとんどが小規模マンションだってこと知ってました？

＞管理会社の社員ではないとできない仕事の中身を具体的にお願いします。
管理会社の社員でないとできないことはありませんが、「管理ソフト」なしに手作業で、口座振替データの作成、決算書の作成、未収金の把握、請求書の発行などは、大変で、手作業はミスの発生要因になります。
数万円でここまでするマンション管理士は居ないと思います。

＞結局HNにマンション管理士と書いているだけの荒らしですよね、
これしか反論できないんですね。
書いてある内容で、資格者か、経験者か、ただの素人かは推察できるでしょ。

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っている」意味不明の文章ですが
「管理会社の管理費」と書いてる箇所はどこですか？　書いてない文言を意味不明と言われていも困りますが、　普通は管理組合が支払う管理費のことを指しますが・・・
＞1751に
「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い」と書いてあります。

＞手数料は普通、マージンとは言いませんよ。マージンは一般的に価格に含まれている明示されてない利益のことです。
そうですか。
ならそれでいいです。
どうでもいい話です。

＞現状では管理会社がなければ95％の管理組合は困ることになります。
管理会社などなくても、マンション管理士で出来ると言っているのは、あなた一人で、他の人はそう思っていないのですから。
＞感想しか言えないということですか？
＞困るのは何が困るのですか？思います、だけでは根拠になりませんよね。
管理会社がなくなれば、全ての管理組合は、個人で受託してくれる人を探すか、自主管理するしかなくなります。
困る人がたくさんいると考えるのは、自然じゃないですか？

>但し、実務経験のないマンション管理士は、法に基づくアドバイス以外はできません。

＞マンション管理会社は何の実務をするんですか？
フロントの業務以外は主として（注１）です。
他にも、フロントの指導などもありますよ。

>永年、会社の経理をしていた人が、マンション会計を出来るわけではありません。
マンション管理士がマンション会計を出来るわけではありません。

＞自主管理で素人ができることをマンション管理士ができないんですか？
会計については、マンション管理士も素人です。
会計を素人がするのは危険です。

>事務管理を個人に依頼するのは、危険だということだけは言っておきます。
＞マンション管理会社も、完全犯罪がしやすい環境ですら、多数の行政処分を受けてますが？　
その通り。管理会社も社員の横領はたくさん発生しています。
ですが、管理会社なら弁済してくれます。
個人に依頼して、金銭事故が起きた時、お金は返ってきますか。
組合役人の横領もたくさん事例がありますが、ほとんどの場合お金は返ってきません。

たくさん書きましたが、この程度の事は言わなくてもわかっている人がほとんどですよ。

[1769: 匿名さん]

＞「事務管理業務全部をマンション管理士に依頼することで節約できる金額は、月額６～８万位でしょう。

管理会社と契約してないなら、外注費のマージン分はどこに行くのかな？

>「設備点検・植栽などは管理組合が直接発注すれば、幾らか安くなります。
すぐに実行できるので、こちらを推進することをお勧めします。」
こう書いてあります。

いくらか安くなるとは、どの程度ですか？　管理費全体の３０％削減できるのか
６?８万円しか削減できないのか、どっちですか？

>出納、管理費等の請求書発行、延滞利息計算、口座振替、登録情報管理、緊急対応など」

これにはどのくらいの時間がかかるんですか？　管理費の請求書？？　口座振替と書いていあるのに、請求書？　

１２?１５棟をフロントが管理するとして、上記の業務をやる人は何棟管理するんですか？　普通、会計は年一回で会計書もA４一枚に収まるくらいだと思いますが・・


>清掃員や清掃時間を減らし、EVをフルメンテからPOG契約に変更するだけでも安くなるでしょ。

管理会社は要するに、割の悪い契約だと言うことですね？　

削減できているのは、管理会社のマージン部分に手をつけず、サービスのカットの分しかないということですか？　サービスのカットをするだけなのに、わざわざコンサルと契約するんですか？　

要するに削減コンサルの削減は、管理会社のマージンには手をつけているんですか？
いないんですか？

>お金がないから委託できないと考えるのが自然です。

昔のマンションは特に立地がいいところが多いですが、そういうマンションを買った人間はみんなお金がないのに、マンションを買ってたんですか？w

とすると、地方は平均所得が低いですが、地方はみんな自主管理なんですか？

お金がないなら、住民の年収ではなく、築年数で偏りがあるのは何故ですか？

>「管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い」>

その前に「合理化に取り組んでいない」、と書いてますよね。意味不明な切り取りはやめましょう。

>困る人がたくさんいると考えるのは、自然じゃないですか？

最初は困るでしょうが、自主管理は今でも多数存在してますからね。

>会計については、マンション管理士も素人です。
会計を素人がするのは危険です。

では税理士や会計士に定額で委託すればいいのでは？　管理会社に管理費の３０％も払うよりかは安上がりです。　

>たくさん書きましたが、この程度の事は言わなくてもわかっている人がほとんどですよ。

貴方自身の全部想像ですからね。

[1770: 匿名さん]

>>1759 匿名さん
まず、削減方法調べましたか？
管理会社が利益を根こそぎカットされてまで管理を続けますか？25%が粗利なのにコンサルが委託料30%削減？これはどういうことかわかりましたか？

次に、清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは質の低下とイコールでありません。住民が納得すればいいだけなので、過剰と感じさせれば低下したとは思わなくなりますから。
戸数も平均すると34戸しかなく、元から管理員に頼ることのないマンションがほとんど。勤務時間や日数を減らしても問題ない所ですね。

傍からみれば清掃時間の短縮、点検回数の減少ですが、見直して適切な回数とした。とすれば質は低下していない事になります。

[1771: 匿名さん]

>まず、削減方法調べましたか？
管理会社が利益を根こそぎカットされてまで管理を続けますか？25%が粗利なのにコンサルが委託料30%削減？これはどういうことかわかりましたか？


25％は管理会社の粗利ね。しかも決算上だから、管理費の粗利はそれより高い。
最低限それ以上は取っているという意味。しかもあくまで一般論。そんな常識的な事までとぼけて管理会社の利益を過小評価したい理由は何ですか?

>次に、清掃回数を減らしたり、点検回数を減らすことは質の低下とイコールでありません。

表面的に見たら仕様の低下で質の低下とみられます。住人が理解しているかどうかは全く別問題。　仕様の低下で下がるのは当たり前。そんなことは別に管理会社に直接言えば済む話。

削減コンサルが30%程度を下げられているのは、管理会社の利益を削って得られたものなのか、仕様を下げたものなのか、仕様がさがっていると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。仕様を下げるだけなら、コンサルなどいらず、清掃や管理人の常駐をやめるなど、直接管理会社に言えばいいのでは?

管理費の利益ではなく、仕様を下げたことによる管理費削減であると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。

[1772: マンション管理士]

＞管理会社と契約してないなら、外注費のマージン分はどこに行くのかな？
言ってることが良くわからないけど、
管理組合が独自発注すれば、マージンを取られないというのが、あなたの考え方では？

＞いくらか安くなるとは、どの程度ですか？　管理費全体の３０％削減できるのか
６?８万円しか削減できないのか、どっちですか？
どっちでもありませんよ。
１５０～２００戸程度のマンションでは、管理委託費の内、事務管理費の削減額は６～８万程度でしょう。
その他の外注費はケースバイケースです。
あなたは、独自見積もりを取ったことがないのですか？

＞管理会社は要するに、割の悪い契約だと言うことですね？
この辺があなたのすごいところです。
そう結論付けるような事は一言も言っていません。
しょっちゅう出てくる「管理会社はボッタクリだあ」と同じ発想ですね。

＞口座振替と書いていあるのに、請求書？　
口座振替で引落できない人もいます。
請求書を発行して、振り込んでもらわないといけないでしょ。
ここまで説明しますか？

＞１２?１５棟をフロントが管理するとして、上記の業務をやる人は何棟管理するんですか？　
「一人で１５～２０件ほどは受け持てるので、２/３程度と書きました。」
こう書いています。
少しは読みなさいよ。

＞普通、会計は年一回で会計書もA４一枚に収まるくらいだと思いますが・・
適正化法で、管理会社は毎月、当月の収支の状況を報告することが義務付けられています。
自主管理の管理組合では、毎月決算書を作成する義務はないのでその点は楽です。
マンション管理士も会計士も毎月作成する義務はありません。
あくまで管理会社に課せられた義務です。
ところで、法人のマンション管理士事務所と、管理会社の違いを知っていますか？
これには答えないだろうな。

＞昔のマンションは特に立地がいいところが多いですが、そういうマンションを買った人間はみんなお金がないのに、マンションを買ってたんですか？w
マンションを買う人が、みんな管理費の増額に平気なわけではありませんよ。

＞とすると、地方は平均所得が低いですが、地方はみんな自主管理なんですか？
地方でも皆同じく低所得ではないでしょ。
マンションを買える所得の人もいますよ。

＞お金がないなら、住民の年収ではなく、築年数で偏りがあるのは何故ですか？
築年数で隔たりがあるとは思いません。

会計書？　決算書は収支計算書と貸借対照表ですが、そのA4一枚の表は、適当に数字を並べているわけではありませんよ。
すべての取引を振替伝票に記載し、仕訳帳を作り、それらの仕訳帳を集計したものが決算書です。
　
＞では税理士や会計士に定額で委託すればいいのでは？　管理会社に管理費の３０％も払うよりかは安上がりです。　
その通りです。
ですが、事務管理業務に管理費の30％も払っている管理組合はありませんよ。
どうしても、区分所有者が支払う管理費と、その中から支払う管理委託費の違いが理解できないようですね。
管理委託費も（事務管理費・清掃費・設備点検費・管理員費・植栽管理費）などがあって、そのうちどの部分を管理会社に委託するかで委託費が変わってくることを、お勉強しましょうね。

＞貴方自身の全部想像ですからね。
経験に基づく話ですよ。

あなたも区分所有者でしょうから、理事になって、コンサルに管理費削減を依頼する議案を、総会で通せば、みんな納得しますよ。
無理でしょうけど。

[1773: 匿名さん]

>>1771 匿名さん
管理費の粗利とは何でしょうか？初めて聞く言葉ですので説明して頂けますか。
決算書に乗らない利益があるのでしょうか？具体的に教えてください。大手管理会社は外部監査も受けていると思いますが、ポンコツなんでしょうか？
あなたの主張を信じると管理会社の利益は管理費の3割をカットしても尚、管理費を続ける事ができる事になりますね。そうすると自主管理になれば管理費の3割以上、最低でも4割は削減されなければ辻褄が合いませんが発言内容訂正しなくていいですか？

利益を過大評価しているのがあなたで、事実に基づいているのが私ではないでしょうか？

>削減コンサルが30%程度を下げられているのは、管理会社の利益を削って得られたものなのか、仕様を下げたものなのか、仕様がさがっていると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。仕様を下げるだけなら、コンサルなどいらず、清掃や管理人の常駐をやめるなど、直接管理会社に言えばいいのでは?

>管理費の利益ではなく、仕様を下げたことによる管理費削減であると言うのは、根拠があるのかと聞いてます。
何度も聞いていますが、削減方法調べましたか？
仕様変更せずに3割が削減できる方法を教えて下さい。何も変えず、ただ契約書を細かくするだけ3割削減できる根拠を。
コンサルのホームページは根拠にならないですよ。何をどのように変更したのか具体的な記載がないので。

私は委託料の半分以上を占める部分を削減せずにカットできる方法を知らないので言ってるだけです。

[1774: 匿名さん]

>管理費の粗利とは何でしょうか？初めて聞く言葉ですので説明して頂けますか。

管理費のなかから、管理会社がとる利益のことです。管理会社の話をしていることくらい理解できますよね?

・決算書にのる粗利(売上総利益)は管理会社の営業利益や純利益の元になる利益
・管理費から得る管理会社の粗利は住民が支払う管理費から得られる管理会社の利益取り分

この粗利という単語だけ切り取って故意にごちゃごちゃにする意図は何ですか?

>あなたの主張を信じると管理会社の利益は管理費の3割をカットしても尚、管理費を続ける事ができる事になりますね。そうすると自主管理になれば管理費の3割以上、最低でも4割は削減されなければ辻褄が合いませんが発言内容訂正しなくていいですか？

カットするのは管理会社の利益分で、自主管理はもともと管理会社と契約していないので、カットする管理会社の利益分は初めから存在していません。

>仕様変更せずに3割が削減できる方法を教えて下さい。何も変えず、ただ契約書を細かくするだけ3割削減できる根拠を。

カットするのはサービスでなく、過剰に取りすぎている管理会社の利益分だと何度も書かれているのになんで、かたくなに仕様をカットしている前提で話を進めるんですか?

「管理費削減の原資は管理会社の過剰な利益分であり、仕様のグレードを落とした分ではない」

いい加減、トボけるのやめたらどうですか?

[1775: 匿名さん]

>>1774 匿名さん

>管理費のなかから、管理会社がとる利益のことです。管理会社の話をしていることくらい理解できますよね?
謎言葉なので理解できないですね。
管理費は組合のためのもので、管理費の中から取るなんてあり得ないですよね。管理委託費の中から得ているものです。言葉は正しく使いましょう。

>この粗利という単語だけ切り取って故意にごちゃごちゃにする意図は何ですか?
これも故意にごちゃごちゃにしているのはあなたの方ですよ。何度も管理費と管理委託費の違いを教えてあげてるのに全く正そうとしないのは何故ですか？逃げずに説明を。

>カットするのは管理会社の利益分で、自主管理はもともと管理会社と契約していないので、カットする管理会社の利益分は初めから存在していません。
あなたのマンションでは初めは管理会社に委託していたからこそムダに気付いたのではないのですか？初めから契約していないのに管理会社を目の敵にする理由はなんですか？

>「管理費削減の原資は管理会社の過剰な利益分であり、仕様のグレードを落とした分ではない」
>いい加減、トボけるのやめたらどうですか?
とぼけるも何も全く理解できないので、どうやれば3割も削減できるか納得のいく説明をお願いします。
管理費を削減したマンションの委託契約書を前後で出してくれれば分かりやすいと思いますよ。

[1776: 匿名さん]

またゴマカシですか。
委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため、

『委託管理費』ではなく、住民が収める『管理費全体』全体です。そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。委託管理費は単に、管理会社が業務委託している部分だけです。そうやって管理会社の取り分の話しているときに勝手に範囲を狭めるのはやめましょう。

各種工事も別に業務委託ではありませんがそこから管理会社にマージンがわたっているからこそ、大抵割高です。

>あなたのマンションでは初めは管理会社に委託していたからこそムダに気付いたのではないのですか？初めから契約していないのに管理会社を目の敵にする理由はなんですか？

目の敵とか、話を逸らすのはやめましょう。カットするのは管理会社の利益分で、自主管理はもともと管理会社と契約していないので、カットする管理会社の利益分は初めから存在していません。

>どうやれば3割も削減できるか納得のいく説明をお願いします。

何度も書かれてますが、

「管理会社の法外な利益分のカット」です。他の管理会社に見積もり出すなどして、
安い見積もりが上がってきて、そこに帳尻合わすだけで、仕様ダウンなら別にサービスを間引きしてと頼むだけですから、コンサルに頼む必要すらありません。

[1777: 1765]

>>1766 匿名さん

＞労務の人件費分しかとってないとすれば、どうやって人件費以上の利益をあげて、決算に反映させているんですか？

こちらは「マージン削減で得られる委託費の低減効果」について指摘している。
アンチが問題としているのは「外注することで受託者が楽をしていること」であり、そこで得ているマージンが削減対象なのだから、仮に全て無くすことが出来たとしても『外注対象となる業務について生じるマージン分』に限定される。「労務の人件費分しか」云々は、単にこちらの記載を読めていないだけ。


＞こんなことどこに書いてあるの？w　事務管理業務も外注なのか？w

もうだいぶ前のことだが、基幹事務の定義すら理解していないアンチがいた。当人曰く「フロント担当者の仕事は殆どが外注なので実際やる仕事などない」ということなので、普通に解釈すればそういうことになる。異論があるならその時の無知なアンチに質問を。貴方が同一人物でなければの話だが。
当然こちらは「事務管理業務も含め、フロントの仕事の大半が外注で処理されている」などとは微塵も思っていない。そういうアンチの理屈に対するダメ出しであるということをお忘れなく。


＞何度も指摘されているように、事務管理業務費以外のほとんどの外注項目に管理会社のマージンが含まれていてそこが問題視されているのが理解できないのかな？　コピペくらい読もうよ

何度も言われていることだが、理解するにはエビデンスが必要。
削減コンサルによる達成率の数字だけでは読み取ることはできない。管理仕様を変えずに達成した数字であるという証拠を、アンチは一切示さないからである。
なお、下請を使うことが想定されている委託業務においては、元請がとる経費が委託費に含まれるのは当然のことである。アンチはそれが「高過ぎる」あるいは「請求根拠そのものが無い」と主張したいのだろうが、まさにそこを詳細に説明しない限り誰からも理解はされない。


＞重要なことは
＞「事務管理業務費以外の外注部分に管理会社のマージンが多分に含まれる」
＞これがブラックボックスになっていて、不当に高額なマージンを取られても管理組合には分かりにくくなっていて管理組合から見れば不利な取引がまかり通っているということ。

ブラックボックスの中身が、アンチにだけは見えるということだろうか？
不明瞭な部分を明瞭にせよ、という主張がしたいのならそういう議論を管理会社に対して投げかければ良い。お前らはピンハネ体質のボッタクリ企業だと決め付けることが目的では、管理会社に限らず相手にはされない。収支の内情に外観では見えない部分があるのは、管理会社に限ったことではない。マンション管理士に支払うコンサルフィーには納得できるそうだが、そこには「利益」が明記されているとでも？


＞だから、外注部分からこっそりとっているというところが大問題で、そこを原資に削減コンサルは削減している。管理会社のマージン部分をカットしているだけなので、管理の質には基本的には影響しない。だからこれに気づいた管理組合は削減に取り組んでいる。

「マージンをカットしているだけで管理の質には影響しない」
↑証拠は？
アンチは「委託仕様は変えていない」という点には根拠を示しておらず、実際承認もしていない。


＞そんな判断をしている根拠は何ですか？

委託管理に多少なり不本意な部分があるのだとしても、全体の９割以上が委託管理を選択しているという現実は、そのように判断しない限り説明がつかない。
それとも「すべての管理組合は100％納得の上で委託管理を選択している」ということで良いと？


＞何度も書いてあるように、自主管理だけでなく、一部管理や管理費の減額も選択肢

自主管理については何の展望も無いのであれば、今のうちにそう宣言することをスレ主にお勧めしたい。
残る２つの選択肢は管理会社が存在しなければ成立しない。アンチはそこに未だ気付いていない。


＞こんなの契約時の１回だけ。１回だけの契約の手間より毎月マージンを支払う方が明らかに不経済

そういう明快な理屈があるなら粛々と委託費から削れば良い。
管理会社の存在意義を問うほどのことではない。


＞何度もしているが、擁護派が（見ないふりをしているだけ。

アンチが相手にすべきは「擁護派」ではなく「実際にある管理組合」だという話をしている。
ここにいる擁護派がどのような反論をしようと、現実の場面で組合員の考え方を変えることができれば情勢は自ずと変わる。逆に言えば、変えることができないという現実が依然としてあるのみ。組合員が現状を見ないふりをしているだけなのだとすれば、打開策を考えるべきなのはそれを良しとしない者である。責任転嫁は良くない。


＞これも何度も出ている。１０００万の管理費（委託管理費ではなく、住民が毎月納める「管理費」）だと、外注費のマージンなど含め、概ね少なくとも２５％以上が利益として管理会社に渡っている。つまり２５０万円。これは一人管理会社を専従したとしても、はるかに無駄な出費である。これが法外ではないという金銭感覚は常人にはない。

「例えば」の話は結構。


＞大間違い。管理費は平米単価で明確に割り出せる。

それこそ大間違い。管理費も管理業務委託費も「単価×面積」や「単価×戸数」で算定されているのではない。これは実務を知らない者がよく勘違いをしている部分でもある。
管理費の㎡単価とは「管理仕様に応じて積算された費用の総額を専有面積の総計で割り戻した数字」である。それが同仕様・同程度規模の他物件に比して乖離しないように調整し、原始の管理費を売主が設定しているのが実状。勿論それを管理開始後に「組合の検討によって」見直すことも想定されている。

＞５０戸の平米単価が２００円、平均が６０平米の部屋とすると、１２０００円X５０で月６０万円。５００戸で平均が６０平米の部屋。

まさしく「バカの算数」である。
その「㎡単価200円」という大前提は、そもそも自動的に決まるものではないというのに。


＞平米単価??平均の部屋の広さX物件の戸数＝物件の管理費総額
＞これで出す。

まだ言うかｗ
ここには「単価」の意味を理解していない者などひとりもいないので、わざわざ説明は不要。
管理費の㎡単価は万事共通の定数などではない。


＞平米単価が大規模物件だと安くなるというのかな？

誰もそんなことは言っていない。
タワマンの管理費単価が高いのは何故か？　逆に板状低層のマンションの管理費が階数に比例して単純に高くなったり安くなったりする訳ではないことを良く考えれば、自分が言っていることのそもそものおかしさに（普通なら）気がつく筈なのだが。


＞そんなことは当たり前。管理会社がどんな組織かという問題。どう対処するかではなく、管理会社がどんな存在かという認識を持つことの方が先決。

管理会社は利益を追求する組織であり、委託業務の内容と個々対応する費用については、発注者である管理組合の意向とは必ずしも合致しない。…という認識さえ持てば十分。喧嘩腰に全否定するような意識を無暗に持つ必要など無いし、それでは友好な契約関係を築けない。


＞管理会社がぼったくりの存在であること自体は否定しないんだな？w

見積りの段階から期待通りの費用を提示して来ないことをして「ぼったくりの存在」と称するかどうかの問題なのでは？　

＊＊＊＊＊＊
案の定、いつも通りの反応だったと…

[1778: 匿名さん]

＞こんなの契約時の１回だけ。１回だけの契約の手間より毎月マージンを支払う方が明らかに不経済

そういう明快な理屈があるなら粛々と委託費から削れば良い。
管理会社の存在意義を問うほどのことではない。

↑やっと認めましたね。

一回の契約に対する手間やコストを支払えば、あとは継続するだけだから、継続的に
マージンを取るのがビジネスモデルである管理会社は非必要。もしくは大幅な管理費カット（管理会社の利益分のカットの意味）が合理的。こういうことでいいですか？

まだ削減に未着手の管理組合は一度はこうした、管理会社のマージン部分を削る意味での管理費の削減は検討すべき。これでいいですか？

[1779: 1777]

>>1778 匿名さん

＞やっと認めましたね。

「認めましたね」ってのは何を？
あんたはそうやって自分の理屈に無理くり承認を求めるやり方でしか議論できないのはもう解ったが、こちらは「費目や金額に不本意なところがあると思うなら指摘して修正させりゃいいだろ？」と言っているのであって、それを理由に「管理組合との契約にメリットは無い」というのは論理の飛躍だと指摘している。


＞一回の契約に対する手間やコストを支払えば、あとは継続するだけだから、継続的に
＞マージンを取るのがビジネスモデルである管理会社は非必要。もしくは大幅な管理費カット（管理会社の利＞益分のカットの意味）が合理的。こういうことでいいですか？

良くないわｗ　誰もそんなこと言っとらんでしょ。
管理会社のビジネスモデルを何であんたの歪んだ価値観で勝手に定義するのさ？
「マージンを取るだけの商売」だとか「この世に必要ない商売だ」とかいうのは、貴方がどうしても他人に認めさせたい手前勝手な結論な訳で、そこに至る説明も理屈も全く足りてないよと。そう言っているのだよ。管理会社の利益をカットさせることが管理組合の目的？　それでホントに総意として纏められると思う？
まかり間違って実行に移して、総会で赤っ恥をかかないように気を付けるんですな。


＞まだ削減に未着手の管理組合は一度はこうした、管理会社のマージン部分を削る意味での管理費の削減は検討すべき。これでいいですか？

こっちは「マージン部分を削る意味での」の部分を除いて認めてやってもいいよ。過剰なマージンであれば削るべきではあるが、紹介者・コーディネーターとして取るマージンには一定の理がある。そこが世間一般に認められてなけりゃ委託管理率が９割にもなるまいよ。社会通念というものを知ろうとしなさいな。

「まだ削減に未着手の管理組合は、委託仕様や各費目の金額を精査し、過剰と考えられる部分については組合員の意向を取り纏めた上で管理会社と協議し、削減に向けて検討をするべき」と言い直せるなら100％認めてやれるよ。でも、それじゃああんたは嫌なんだろ？　趣旨はあくまで管理会社ヘイトなんだもんな。

[1780: 匿名さん]

契約の手間だけで毎月永久にマージンを取ることを、管理組合から見ればどう思うと思いますか？

[1781: マンション管理士]

＞これも何度も出ている。１０００万の管理費（委託管理費ではなく、住民が毎月納める「管理費」）だと、外注費のマージンなど含め、概ね少なくとも２５％以上が利益として管理会社に渡っている。つまり２５０万円。
以前から？？？と思っていたが、
スレを見る限り、この根拠は、日本ハウズイングの粗利益が25％であるという事以外にない。
この主張だと、管理会社は、電気・ガス・水道・インターネット・電気・などの料金からも25％の粗利を確保していることになる。
それだけではない。
管理費会計の剰余金（使っていないお金）に対しても25％の粗利を確保していることになる。
このことに対し、スレ主はどう反論するのか。

[1782: マンション管理士]

二つ目の電気は、電話の間違い。

[1783: 匿名さん]

＞つまり２５０万円。
＞日本ハウズイングの粗利益が25％であるという事。
という事は、逆算すると日本ハウズイングの売り上げは管理費と同じ１０００万円。
つまり、管理費の全てを管理会社に献上しているという計算ですね。

[1784: 業界人さん]

想像するに、ここは管理士資格すら持ってないコンサルもどきが自分の畑を拡げようと思って立ち上げた様なスレだよね。どう見ても。相手を誰と想定してるのかも不明瞭だが、自主管理は過去やった経験も今後やる気も無いみたいだし、一部管理も費用削減も自らの経験を踏まえた方法論を説明する素振りもない。指摘され、足元を掬われ、説明を求められ反論に窮したら決まって「自分でネットで調べろ」と来るしｗ
吹っ掛けてる議論に「目指す落としどころ」が全く無受けられないところからして、商売敵をディスろうという安直な意図しか見えないね。管理会社の肩を無条件で持つことはできないが、その管理会社を蹴落として利益を得ようとしてるポンコツの話は聞くにも値しない。ただでさえボラれているというなら、ろくに仕事もできないポンコツに鞍替えして状況を劣化させてどうすんだとｗ

管理会社＝ボッタクリという大前提を相手に受け容れさせなければ何も言えないのなら、まずは自分が勝手にその前提に立った上で、言いたいこと・管理組合に提案したいことをとっとと語れよと。己が唱える「前提」「認識」を他人にも共有させるのはそれからの話だ。ろくに材料も出さす先に同意を集めた上で、という時点で論理破綻してる。インチキにもほどがある。

[1785: 匿名さん]

>>1780 匿名さん
＞契約の手間だけで毎月永久にマージンを取ることを、管理組合から見ればどう思うと思いますか？

「参考になる」を押している方がおられるので貴方一人の考えではないのかも知れませんが、冷静な管理組合員であればそういう考え方はしないのでは？

貴方がマージンと称しているのが「下請業者や外注先と組合が契約する際に上乗せされるもの」だというのであれば、管理会社としてそれを取ることができるのは契約する時だけでしょう。（貴方がしているのも名目上の話ですよね）
同じことが不規則でも連続して起こる中で、契約に至るまでのリマインド・相談・検証・業者選定や業務管理などが当然に必要となる中では、責任を持ってそれをして貰う関係性を築くために業務委託をしているのであり、そのためにかかる顧問料的な経費と一時的な支出（マージン含む）が賄えるような金額が月々の支払いに溶けている、というのが私の管理組合員としての認識です。多分それが大多数の見解だと思いますが？
貴方がずっと無視し続けている「会社としての対応にかかる経費」も、マージンというものが本当にあるのならそこに含まれていると考えるのが自然だと思います。普通の脳ミソを持っていればの話ですが。それとも、現場の担当者のポッケに入っているとお考えですか？ であれば証拠を押さえて糾弾しましょうね。貴方が無理して組合内で問題になどせずとも、管理会社にチクれば自動的に大問題になるでしょう。

[1786: 周辺住民さん]

>1776
またごまかしですか

>委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため

あなたの好きな、根拠は？

>そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。

していませんし、管理会社が勝手に使えません。
もちろん、管理委託費以外は、管理会社の決算には含まれません

>各種工事も別に業務委託ではありませんがそこから管理会社にマージンがわたっているからこそ、大抵割高です。

普通に業者選定や見積、工事確認などの手数料です
マンション管理士やコンサルなどに依頼しても同じように取られます

>「管理会社の法外な利益分のカット」です。

管理会社の利益分が0になったら、普通に管理会社は委託契約を破棄しますよ（笑）
会社は、ボランティアではないよ（笑）

>仕様ダウンなら別にサービスを間引きしてと頼むだけですから、コンサルに頼む必要すらありません。

その仕様ダウンの線引きが難しいから頼むのですよ
設備のメンテナンスなどは、最低回数があるし、保険などの見直しも専門知識がいる

もちろん管理会社の利益分も交渉がはいって、少しは値引きはあると思いますよ

>貴方がマージンと称しているのが「下請業者や外注先と組合が契約する際に上乗せされるもの」だというのであれば、
>管理会社としてそれを取ることができるのは契約する時だけでしょう。

そういう管理がよければ、業者選定だけを行ってくれるコンサルがある
ただ、その場合は、その1回がかなり高いし、普段の管理や他の会計や業者が来た時の監査などはしてくれない
業者選定時に1回1回契約して行うくらいなら、いろいろな物をまとめて委託というのが管理会社の形態ってこと

企業の顧問弁護士みたいなもの
全く問題が怒らなくても、毎月の費用が発生するが、平均的な利用回数を考えると割安。
それを、毎月払うからぼっているとは言わない。

[1787: 周辺住民さん]

>1776
とりあえず、
>委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため
>そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。

この2つの根拠を提示してからね。

[1789: 匿名さん]

>1787

え? 委託管理業務以外の項目は管理会社の仕事じゃないんですか？

植栽費とか工事とか立体駐車とかいろいろありますが、それらは管理会社は一切マージンとらず、ノータッチということ?

[1790: 匿名さん]

>委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため

あなたの好きな、根拠は？

→あなた自分で手数料かかるのは当然と答えているよね。マージンはないけど手数料はあるんだw


>そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。

していませんし、管理会社が勝手に使えません。
もちろん、管理委託費以外は、管理会社の決算には含まれません

→勝手に使う?日本語の意味がわからないけど、業務委託以外の植栽費とか光熱費の管理や立体駐車場のメンテとかは管理組合の自主管理なのかな?w

各種工事提案もボランティア?

>各種工事も別に業務委託ではありませんがそこから管理会社にマージンがわたっているからこそ、大抵割高です。

普通に業者選定や見積、工事確認などの手数料です
マンション管理士やコンサルなどに依頼しても同じように取られます

→上でしていないと答えたのは何? 毎月の業務委託以外は自主管理で工事は手数料もらうの? 意味不明だなw

>「管理会社の法外な利益分のカット」です。

管理会社の利益分が0になったら、普通に管理会社は委託契約を破棄しますよ（笑）
会社は、ボランティアではないよ（笑）

0と書いてある箇所は? 法外な利益分としか書いてないけど? 会社がボランティアかどうか関係なく管理組合からみて費用払う価値があるかないかが全て。貴方は会社の経営を考えてもの買ってるの?w

>仕様ダウンなら別にサービスを間引きしてと頼むだけですから、コンサルに頼む必要すらありません。

その仕様ダウンの線引きが難しいから頼むのですよ

→管理会社は何が必要かも分からないのに管理を受注してるってことか？w


設備のメンテナンスなどは、最低回数があるし、保険などの見直しも専門知識がいる

もちろん管理会社の利益分も交渉がはいって、少しは値引きはあると思いますよ

>貴方がマージンと称しているのが「下請業者や外注先と組合が契約する際に上乗せされるもの」だというのであれば、
>管理会社としてそれを取ることができるのは契約する時だけでしょう。

そういう管理がよければ、業者選定だけを行ってくれるコンサルがある
ただ、その場合は、その1回がかなり高いし、普段の管理や他の会計や業者が来た時の監査などはしてくれない
業者選定時に1回1回契約して行うくらいなら、いろいろな物をまとめて委託というのが管理会社の形態ってこと

→全然違うだろ。一回で済むか、毎月永久にかかるかの差。一回か「まとめて」じゃない。全部まとまりだろw

まとめて一回分でおさめるか、まとまりの契約を毎月永久にやるかだよw


企業の顧問弁護士みたいなもの
全く問題が怒らなくても、毎月の費用が発生するが、平均的な利用回数を考えると割安。
それを、毎月払うからぼっているとは言わない。

→費用が発生するかどうかではなく、それが高いか安いかだろw 肝心なところをトボけてごまかさない様にねw

[1791: 周辺住民さん]

>1788
都合が悪くなるといつものコピペだけですね（ｗ

>業務委託以外の植栽費とか光熱費の管理や立体駐車場のメンテとかは管理組合の自主管理なのかな?w

管理会社に管理を委託していれば、管理会社の業務、していなければ管理組合の業務（自主管理）。そんなの普通だと思うけど？委託契約外のことを管理会社がするの？何のために？で管理会社がしなければ、誰がするの？を考えれば答えだけどね

>各種工事提案もボランティア?
これも普通委託内容に含まれいるよ（ｗ

>→管理会社は何が必要かも分からないのに管理を受注してるってことか？w

管理会社は、一般的な管理を行うため、その管理監督責任があるため少しマージンをもってメンテナンスする。例えば耐久年数10年なら１０年以内に交換など。しかし経費削減を前提にするなら、１０年目ちょっと超えくらいで交換を目指すという考え方。また新規建築時のサービス/設備を継続するかどうかは管理組合の決定なので、管理組合がサービスをやめると決めない限りは、管理会社はそのサービスを前提の委託費用になる。

>→全然違うだろ。一回で済むか、毎月永久にかかるかの差。一回か「まとめて」じゃない。全部まとまりだろw

???１回業者選定したら、もうずーーとそのままなの？自主管理の場合は、より安く良い業者がないかを定期的に確認するよ。それをしたくないから管理会社に委託しているんだから

>→費用が発生するかどうかではなく、それが高いか安いかだろw 肝心なところをトボけてごまかさない様にねw

多分前提が違うからね。１回業者選定したら、もう気にせず通年規約をする前提なのねｗ
防犯カメラとかも随時新しくてよいものがでてても、割高でも古い機種をずーーとレンタルするようなものだね（ｗ

とりあえず、以下の根拠は？どうなったの？
>委託管理費以外の項目もバックマージンとして管理会社に渡っているため
>そもそも委託管理業務以外も管理会社が管理しています。

[1792: 匿名さん]

論理のすり替えばかりですね。

管理会社が業務委託の部分はノータッチなのかどうなのかを聞いているのだが、
管理会社と契約しているかどうかの話ではないことくらいわからないのかな？

まあ荒らし

>これも普通委託内容に含まれいるよ（ｗ

マージンをとっているかどうかだよね？

>管理会社は、一般的な管理を行うため、その管理監督責任があるため少しマージンをもってメンテナンスする。

管理会社はメンテナンスしないよね？管理会社がマージンをとって、協力会社がメンテナンスするわけだよね。エレベーターとか。

言ってることが相変わらず無茶苦茶だな。

>???１回業者選定したら、もうずーーとそのままなの？自主管理の場合は、より安く良い業者がないかを定期的に確認するよ。それをしたくないから管理会社に委託しているんだから

ではその選定の頻度は何階くらいなのかな？管理会社が選定する業者はそんなにしょっちゅう選定し直さないといけないのかな？　

選定し直さなければ、し終わった後でも毎月永久にマージンが取られているということでOK？

>防犯カメラとかも随時新しくてよいものがでてても、割高でも古い機種をずーーとレンタルするようなものだね（ｗ

ほう、オタクは防犯カメラをどのくらいの頻度で買えるのかな？　防犯カメラを選定するだけで手数料とって、それ以外でも毎月レギュラーの手数料を取り続けて・・・

一度選定してくれただけで、どれだけありがたがってくれるんですか？w
結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1793: 匿名さん]

>>1792 匿名さん
管理費の30%が管理会社の取り分という点について説明して下さい。

[1794: 匿名さん]

>1793

何度も既出ですが答えてあげますねw

管理会社の決算では粗利が２５％、当然、節税やその他、管理に直接関係しない経費も含まれるため、実際はそれ以上とっているとみられる。粗利がそれ以下の会社もあるが、それはどこの会計項目で支出しているかの差。管理会社の税引後の純利益は概ね6から７％。どこの管理会社も似た構図だと考えられる。

また、管理コンサルで管理費(業務委託費でも、事務管理業務費でもなく、住民が毎月支払う「管理費」。またとぼけて誤魔化さないようにねw)を削減した場合ではたいて３０％以上が相場(それでも管理会社は契約を維持しているくらいなので、それ以上の粗利があると考えらる)なので、概ね３０％以上が取り分と考えるのが妥当。仕様を下げたから下がったんだというなら、管理会社に仕様下げていいから管理費下げろと言えば済む話。コンサルに頼むのは、仕様を維持しながら、管理費を下げたいから、外部サービスのコンサルを使うのが普通。普通の考えをトボけるのは止めようねw


逆に否定するなら、あなたがそうだと思う管理会社が管理費からとる粗利の割合を示しましょうね。それとも、わからないのに、否定したいだけなのかな？w　何でそんなに管理会社の肩を持ちたいのかな？ww

[1795: 匿名さん]

>>1794 匿名さん
ありがとう。引き続き何も分かっていないことがわかりましたか。
管理に直接関係しない経費とは？これは完全に根拠なしの想像ですよね。

管理費の30%が取り分であれば、コンサルに30%カットされれば取り分ナシですが全く理解できないですね。実際はそれ以上と妄想されるのは結構ですが、元はいくらが取り分なのでしょう？そして決算書に出てこない謎の取り分はどこに行ったのか。

明日から30%利益カットと言われて継続する管理会社、管理組合って存在するの？あなたの妄想が本当にあったとして、組合目線で言えばいくら利益を貪られてたのかと思い、とても契約を継続しようとは思わないのが普通の感覚だけど？

否定も何も管理会社の主たる売上は管理委託費。前提から間違っている。
水道光熱費、予備費や保険料も管理会社の売上なのですか？
管理費が管理会社の売上でないことはあなた自身が示しているけど矛盾に気付かないのですか？
一戸あたりの管理費を管理戸数で掛ければ大体の売上になるはずですが、そもそも足りないんですけど分からない？

コンサルが仕様を下げずに費用をカットできるのはなぜですか？あなたの示したサイトでは到底納得できるものではないですよ。契約内容を詳細にしただけで費用を下げる馬鹿がいるんですかね。。。

管理会社の肩を持っている訳じゃなく、あなたがデタラメばかりだから正してあげてるだけですよ。

[1796: 匿名さん]

＞管理に直接関係しない経費とは？これは完全に根拠なしの想像ですよね。

フロントの交通費なんかは管理に直接関係しませんよね。関係業者への接待費なども普通経費に入れますよね？その他、管理会社のHPの運営費やその保守サーバー代なども計上が可能。

ってか貴方は
管理費全体に対する取り分を言えないのに何を否定しているのですか？

A貴方の考える管理費に占める管理会社の取り分は何％ですか？

B業務委託されている項目しか管理会社が利益をとっていないくて、人件費や税金払って純利益で６から７％をどうやってあげているか、根拠のある説明をお願いします。

C業務委託されている項目以外はノータッチなんですか？バックマージンを一切取ってないんですか？　取っているとしたらそれは決算に含まれるんですか？含まれないんですか？

１業務委託されている項目（委託管理費に当たる部分）
２それ以外の植栽費や業務委託に含まれない立体駐車場の保守費など
３各種工事など（防犯カメラの更新など）

D貴方は１しか管理会社は利益を上げていなくて、バックマージンは存在しないというんですか？１しか取ってないとするなら、逆に業務委託費からは、大体どれだけ中間マージンを抜いているんですか？

>管理費の30%が取り分であれば、コンサルに30%カットされれば取り分ナシですが全く理解できないですね。実際はそれ以上と妄想されるのは結構ですが、元はいくらが取り分なのでしょう？そして決算書に出てこない謎の取り分はどこに行ったのか。

>明日から30%利益カットと言われて継続する管理会社、管理組合って存在するの？あなたの妄想が本当にあったとして、組合目線で言えばいくら利益を貪られてたのかと思い、とても契約を継続しようとは思わないのが普通の感覚だけど？

30「以上」ね。３０％以上だから、３０％カットされても利益があるから継続すると考えるのが合理的でしょう。　決算書に出てこない謎の取り分とはなんの話？w
また、意味不明なデマですか？　決算で２５％と出てるから、経費や節税など考えればそれ以上は取っているということで、謎でもなんでもないよw

>否定も何も管理会社の主たる売上は管理委託費。前提から間違っている。
水道光熱費、予備費や保険料も管理会社の売上なのですか？

電気代などは含まれないが、保険料などはバックマージンを得ているからそれらは紹介料という形で売上に入れないと脱税になるね。各種工事も同様。

いずれにせよ、３０％強の管理費削減で契約を維持できている時点で、管理委託以外の項目のバックマージン分を含め３０％近くの粗利を得ていないと、辻褄が合わないけどねw

>コンサルが仕様を下げずに費用をカットできるのはなぜですか？あなたの示したサイトでは到底納得できるものではないですよ。契約内容を詳細にしただけで費用を下げる馬鹿がいるんですかね。。。

何度も言ってるが、
管理会社の法外なマージン分を削る。

AからDまでの質問に答えられますか？wそれとも逃げる？　

[1797: 匿名さん]

>>1796 匿名さん
A貴方の考える管理費に占める管理会社の取り分は何％ですか？
→考え方がズレている。
B業務委託されている項目しか管理会社が利益をとっていないくて、人件費や税金払って純利益で６から７％をどうやってあげているか、根拠のある説明をお願いします。
→まず捏造している。管理委託費からしか取っていないなんてどこで言ってるのかな？植栽等も管理会社に依頼しているのであれば当然利益は得ているでしょう。組合は契約先を選べますけどね。一律で考えるものではないですよ。

C業務委託されている項目以外はノータッチなんですか？バックマージンを一切取ってないんですか？　取っているとしたらそれは決算に含まれるんですか？含まれないんですか？

１業務委託されている項目（委託管理費に当たる部分）
２それ以外の植栽費や業務委託に含まれない立体駐車場の保守費など
３各種工事など（防犯カメラの更新など）
→取っているかどうかは会社によるのでは？
払う方には一切糾弾しないのは何故ですか？それを考えると組合から発注することでバックマージンがなくなるとはとても言えなくなるからですか？各種工事は修繕積立金からの支出で、そもそもの管理費とは関係ないですよ。

D貴方は１しか管理会社は利益を上げていなくて、バックマージンは存在しないというんですか？１しか取ってないとするなら、逆に業務委託費からは、大体どれだけ中間マージンを抜いているんですか？
→主たる売上と書いてあるのが見えないのですか？

>何度も言ってるが、
管理会社の法外なマージン分を削る。
→マージンの削り方を聞いているんです。貴方もコンサルのサイトも何一つ具体性がないですよ。法外なマージンを指摘しただけで削ってくれるならコンサルなんていらないですよ。必要な最低ラインの仕様まで落とすから削減できるんですよ。マージンだけ削られて、契約を続け馬鹿はいません。しかも全部以上に(笑)
はぐらかさず、逃げずに答えてください。もちろん根拠と一緒にね。

[1798: 匿名さん]

管理会社は法外な利益を上げているから、30％値引きにも応じる。
何故なら、ネットにそう書いているから。

自主管理は、誰でも出来る。
何故なら、5％の管理組合が実際にやっているから。

管理会社は要らない。
何故なら、マンション管理士がいるから。

これを、いつまで続けるつもりかな。
実行するわけでもなく、具体的な方法を示すわけでもなく、
唯、念仏のように繰り返す。
これこそ、「馬の耳に念仏」そのもの。

他の皆さんが、からかっているのは分かっているのかな。
それとも、皆がからかわれているのかも。

[1799: 匿名さん]

>A貴方の考える管理費に占める管理会社の取り分は何％ですか？
→考え方がズレている。

ズレているとあんたが主張しているのは知っています。その根拠を聞いているのですが結局答えられないということですか? 反論は「ズレている」これしか言えないのは情けないねえ

自分で取り分の割合が分からないのに何を根拠に否定するんですか？

>→まず捏造している。管理委託費からしか取っていないなんてどこで言ってるのかな？植栽等も管理会社に依頼しているのであれば当然利益は得ているでしょう。組合は契約先を選べますけどね。一律で考えるものではないですよ。

管理委託費以外から利益を取っていることを認めるのに、なぜ管理費削減を業務委託費からしか削れないと言うんですか? 業務委託費以外からも削れるなら、管理費全体からの削減で問題ないのになぜ、削減は管理費ではなく管理会社が削れるのは委託管理費からしかないと矮小化したのですか？　矮小化の意図は何ですか？

委託管理費だけでなく、それ以外からも管理会社は利益を得ているのだから、「管理費全体」から削れる。これでいですね?

>→取っているかどうかは会社によるのでは？
払う方には一切糾弾しないのは何故ですか？それを考えると組合から発注することでバックマージンがなくなるとはとても言えなくなるからですか？各種工事は修繕積立金からの支出で、そもそもの管理費とは関係ないですよ。

取っている会社があると認めているのに、なぜ委託管理費からしか管理会社の利益分を削れないと言ったのですか？　また、工事費など、提案しながらバックマージンを一切取らないなんてこと普通の会社でありえるんですか?w

>各種工事は修繕積立金からの支出で、そもそもの管理費とは関係ないですよ。

それこそ管理組合によるでしょ。管理費にも通常、余剰金があるわけですから。

>→主たる売上と書いてあるのが見えないのですか？

え? バックマージンは決算に反映されないんですか? 手数料をもらっているのに決算に反映させず裏金にするってこと? あなたの会社大丈夫?w

>これを、いつまで続けるつもりかな

悔しかったら反論してください。ネットに書いてあるのではなく、会社の実績がネットに掲載されているだけです。貴方の意味不明な無根拠の書き込みと同列にしないでね。30%がウソというなら、ウソの証拠もってきてください。信用できないと言っているのがアナタではねw

[1800: 周辺住民さん]

>管理会社は法外な利益を上げているから、30％値引きにも応じる。
>何故なら、ネットにそう書いているから。

管理委託費の３０％削減ではなく、管理費の３０％削減である
いまだにこの違いを理解していない

>自主管理は、誰でも出来る。何故なら、5％の管理組合が実際にやっているから。

５％しかできない
それに、まともにできているとは言っていない
管理会社すら見放したゴーストマンションは、すべて自主管理だから

>管理会社は要らない。何故なら、マンション管理士がいるから。

しかし、誰もマンション管理士に依頼しようとはしない
なぜなら管理会社と同様の管理をうけてくれるマンション管理士がいないからである
いるなら記載してください

>委託管理費だけでなく、それ以外からも管理会社は利益を得ているのだから、

,この根拠が結局提示されていないので、無効