ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1663: 匿名さん]

マンション管理士のイレギュラーなトラブルを気にして、管理会社にレギュラーでぼったくられたいとまで言う人は止めませんよw

[1664: 匿名さん]

しかし、ここまで全く管理会社のコスパを証明できないのもすごいな。
まあ、サービス向上ではなく、住民の無知と無関心に付け込んだだけの商売だから仕方ないけど。。

しかしどこまで管理会社の社員って無能なんだろうか。さっさと仕事変えればいいのにw

[1665: ご近所さん]

1660です。
これを荒らしと言い逃れますか。
＞その組合員をこの先ずっと管理会社の養分にしたけりゃどうぞ。
これしかいうことはないのですか。
＞個別の質問は他所でどうぞ。
実施のために必要な実務は、何も考えてないのですね。
儚い夢を見ているということですか。
＞それから使い込みなんて管理会社でもありますよw
だから、大きな管理会社を選ぶんですよ。
社員の横領があっても、弁済できるような会社をね。

以前から、マンション管理士と連携して、管理ができないかと考えていたので、
色々、討論したかったのですが、このスレではないようですね。

[1666: 匿名さん]

また出たコスパ!
そのコスパに理事の負荷は含まれないから個別契約がいいって話にしかならない。
自主管理やってるんだから理事達がどのくらい負担しているかいい加減示してくれ。

[1667: 匿名さん]

>>1665 ご近所さん
ここは管理会社が嫌いな人が、管理会社はぼったくりと
叫ぶスレです。

[1668: 匿名さん]

結局、管理会社がぼったくりであることに対する反論はないということでいいんですね?

[1669: 匿名さん]

ウマシカな貧乏には何を言ってもムダという結論がいいです。

[1671: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　　
　

　

[1672: 匿名さん]

批判だけじゃなく、もっと建設的に行きませんか？
下記について具体的に教えて下さい。

1.管理会社から個別契約に移行する場合にどのような障壁があったのか。
2.反対派にはどうやって説得したのか。
3.その時の決め手は何か。
4.理事会の資料は誰が作りどのように引継ぎをしているのか。
5.管理員とはどんな契約を結べばいいのか。

[1673: 匿名さん]

>1672

各論はネットで調べれば分かることだし、どのようにやるかなど、物件や住人によって様々。各々のここをここで論じても、物件によって全然違うし、掲示板で論じても意味がない。それぞれの物件に応じてやり方は全く違う。

ただ、問題なのは管理会社がぼったくりと中抜きをする存在であるということの認識を持つこと。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1674: 匿名さん]

事例の少ない自主管理の議論に誘導して全否定しようとする荒らしが多いが、
自主管理も過度な管理会社による中抜きを回避する一つの手段。

・自主管理
・一部管理
・管理費の減額

荒らしの主張

根拠もなく「自主管理は危険だから、管理会社の養分になり続けましょう」と言っているだけ。

[1675: 匿名さん]

うまく管理できるなら方法なんてどうでもいいのですが、管理会社排除を提言しておきながらあとはネットで調べてね…
あまりにも無責任かついい加減

[1676: 匿名さん]

スレタイ見れば？　自主管理の具体的なやり方を語るスレじゃないし、物件によって方法論は違う。

重要なことは管理会社がぼったくりのインチキサービスという認識を持つこと。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1677: 匿名さん]

>1675

自主管理のやり方を知りたいんじゃなくて、このスレを荒らしたいだけででしょ。

やり方なんてその気になればいくらでもネットに転がっているし、どんなマンションかも分からないのに、どうやって相談に乗るんだ？w

[1678: 匿名さん]

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1679: 匿名さん]

相談なんてしていないですよ。よく読んで下さい。

[1680: 匿名さん]

無責任も何も、管理会社と契約していること自体が損失。

[1681: 匿名さん]

自主管理の事例すら自分で調べられない人が、管理会社と契約しているなんて、ピンハネ、ぼったくりのされまくりで危険極まりないよ。　

[1682: 匿名さん]

スレが完全に膠着状態だねえ。
アンチは１～３にまとめたテンプレを貼ることで反論を嵩増ししているが、とてもじゃないが広く共感は得られていない。一方そこを指摘している側（アンチいわく「擁護派」）も、アンチを心変わりさせるには至っていない。

つまりこれが、マンションにおける「管理方式」の縮図だわな。委託管理を選択している場合も決して絶対的にそうしたいがゆえのことではない筈だが、委託費削減やら自主管理模索やらをゴリゴリやるほどのモチベーションが各組合員に無いから、許容範囲だから委託しとこう程度の納得の仕方をしているに過ぎない。一方のアンチ管理会社派は、どんなにもっともらしいことを言っても実績を示さない限り所詮は机上の空論で、現にマイノリティから脱却することもできていない。

たった５％しかない実例に縋って「管理会社なんぞに頼らずともマンション管理はできる」と連呼しているだけのアンチと、実際やれないから金で解決しているだけの擁護派の対立構造だよね。不毛だよなあ。アンチは「はいはい、管理会社ってピンハネ体質のボッタクリ会社だよね」と擁護派に言って貰えば満足なのかな。それって只の自慰行為では？　一方の擁護派はそんなアンチをやっつけてやりたいと。現実世界では今のところマイノリティなのにそんなことをして何の意味が？

ということを思わされるだけの現状かと。

[1683: 周辺住民さん]

＞1682

というか、建設的に管理費の削減方法を議論できればいいのだと思うが、1671 のような１人のアンチの嘘だらけの発言のせいで、全く議論にならないのだと思いますよ。

1671は、間違いを指摘されても、相手を罵倒するだけで、間違いについては、全くコメントせずに、こりずに同じ内容のコピーを張り付けてあおるだけだし。

[1684: 匿名さん]

スレ主の住んでいるマンションでも、管理会社と委託契約結んでいるんだろ。
誰もスレ主の言うとおりにしないんだろ。
当然だが、スレ主だけが、なぜなのか理解できていない。

[1685: 匿名さん]

>>1676 匿名さん
>自主管理の具体的なやり方を語るスレじゃないし、物件によって方法論は違う。

スレタイ見れば？　って言うけど、まさにそのスレタイを見て
「管理会社は必要ない？　必要だから現状の委託率なんじゃね？」
「自主管理という方法もある？　ならばそう言うやつが実際どうしてるのか聞いてやろうじゃないの」
という思いを持ってここに来てるんだけどな？
この期に及んでも自前の経験談を披露しないのは「できない」からであって、スレタイ云々で擁護派を排除しようとしているのは、返答に困るような指摘はされたくないってことかい。もはや敗走体勢でしかないじゃんかｗ
同意を貰う前提でしか発言できないなら誰からも読まれないように、自分のノートにでも書いておけよ。反対意見と組み合う気概も理論も持ち合わせていないってことだろう。ここでは引き続き、擁護派が無責任なアンチを否定する展開が続くよ。それを荒らしと称して議論から逃げるなら、アンチの方がスレからいなくなればいい。スレ主とて例外ではない。

>重要なことは管理会社がぼったくりのインチキサービスという認識を持つこと。

自分に議論を吹っかけるなら、まずは自分と同じ認識を持てと？
はあ。随分と楽な道を選んでるんだね。
管理会社がぼったくりのインチキサービスだという認識は、お前さんがここで掲げているその説明では広まらないと思うよ。自分では上手に整理できたと思っているのか、その３つの項目を見てナルホドと納得しない者はバカなだけだと。そう思っているのだとすれば、世の中の管理組合95％はバカの集まりってことだな。頑張って大勢のバカを説得するか、諦めて大半がバカの世界で気高い少数派として生きるしかないね。


アンチ君は、こんどからスレを建てる時は
【みんなで管理会社の悪口を言い合いましょう】
【委託管理のメリデメとか、そういう理詰めの議論は禁止です☆】
【嫌いなものは嫌いだと、共感できる人達だけで仲良くやりましょうね♪】

ぐらいのことは書いておいた方がいいと思う。そうすりゃ放っておいてやるから。

[1686: 匿名さん]

>1682

マイノリティだと言ってるだけで、反論の中身はないわけだよね。

「区分所有者は管理会社の養分で居続けろ」

これがあなたの主張なの？

あなたは何をどうすべきだと思っているの？どうせ何も言えずに、
「アンチは論破されてる！」と言ってるだけで相変わらず中身がまるでないんでしょ？

[1687: 匿名さん]

>1585

自主管理のやり方を聞いているということは

前提として、
「管理会社がぼったくりでコスパが悪い、契約に値しない存在である」

これは認めるわけですか？
これを認めないのに、自主管理のやり方なんて聞いても意味ないでしょ？

認めるかどうなんですか？　また逃げるの？

[1688: 匿名さん]

>>1683 周辺住民さん
>というか、建設的に管理費の削減方法を議論できればいいのだと思うが、1671 のような１人のアンチの嘘だらけの発言のせいで、全く議論にならないのだと思いますよ。

管理会社への利益供与はまかりならん、という考え方自体は別に間違っていないし、会社として得る利益率が委託費の○○％を超えるのは取り過ぎだ！という個人的感覚自体は、持つのは自由だと思うんだよね。そういう意味では、ここにいるアンチは別に嘘はついていないと思う。賢くはないけどピュアではある。
他人からの指摘を正しく受け止めようとせず、自分は常に正しいと思い込んでいるがゆえに、自分から吹っ掛けた筈の議論が公平に展開していっていないと。簡単に言えばそういうことだろう。

擁護派は擁護派で、そういうヤツを相手にしていることが解っていながら、同じことを何度も言って聞かせようとしている。いくら正しいことを言っていても、相手はそれを受け容れること自体を拒絶しているのだから理解される訳がないよね？　なので「膠着状態だな」と表現した。

そしてその膠着状態こそが、このスレの主題に対応する結論なんだろうなと。アンチに「スレを主宰する者」としての自覚があるのだとすれば、どういう結論に導きたいのかをそろそろ明確にした方がいい。そしてのそのためには丁寧かつ誠実な説明と対応が不可欠。今の態度じゃあ喧嘩にしかならないし、実際に組合の中で合意形成にも繋がらないだろう。

本人いわく、管理会社＝インチキだという認識を持つことがスタートラインだそうなんだが、もうそこからが乱暴だよね。そうは思わない者が大多数だからこそ自分がマイノリティなんだという自覚も無いし、自分の意見を自分で補足説明する気も無いんだもんなあ。

[1689: 匿名さん]

>>1677 匿名さん
>自主管理のやり方を知りたいんじゃなくて、このスレを荒らしたいだけででしょ。

そう言う貴方は、スレタイに「自主管理という方法も」とありながらも自主管理は一切語らず
単に管理会社を攻撃したいだけ、ですよね。

[1690: 周辺住民さん]

>「アンチは論破されてる！」と言ってるだけで相変わらず中身がまるでないんでしょ？

少なくとも1671の記載内容は、過去になども論理的に否定されていて、罵声のみで反論されていないので、論破されているということだと思いますよ。

>「管理会社がぼったくりでコスパが悪い、契約に値しない存在である」

そもそも自主管理との比較がないと管理会社のコスパが悪いとは言えないでしょう。
つまり自主管理自体のやり方を知らないと、その主張自体が意味がないということ。

そもそもフロント１人で１０棟の管理ができると思っている時点で自主管理をわかっていないといわれているのだから。

[1691: 1685]

>>1687 匿名さん
>これは認めるわけですか？

いやｗ　勿論認めないよ？
何じゃその理屈は。こっちの言葉尻を捉えて人質にしないと返信もできないか。

俺は自主管理も委託管理も、元々等しく「管理組合の選択肢」として在ると思ってる。あんたが擁護派と称してコケにしてるすべての人が同じ見解だろう。管理組合としてやらなきゃならない仕事がある中で、それを管理組合員が手弁当でやったり、部分的に専門家の手を借りたり、あるいは全部一括でお任せのサービスを利用するなり、様々な方法がある訳だろ？

あんたがそれら選択肢を正しく見比べた結論として、管理会社を排除したということであればそれで結構だよ。代わりに自主管理をやってますというなら、それが上手いこと言ってるという事実が、あんた自身の主張を補強することにもなるだろうし、後に続く人達の道標としても役に立つ筈だろ？？

スレタイにまで掲げているなら、その「あんたが選び・実行している自主管理」をリアルな実例として示してくれと言ってる。やったことが無いなら無いなりに提案の仕方もあるんじゃないのか？
あんたがそれすらせずに「まずは管理会社はインチキだという前提に立って話をしようよ」と言うから、流石にバカ言ってんじゃねーよと言わざるを得ないんだよ。

逃げてるのはあんたの方だ。
管理会社をインチキだと否定するなら、正しい方法で管理をする手立てを用意しなきゃならんのだよ。あんたはそれが「自主管理だ」とスレタイで宣言しているのだから、有効かつ実例ある出口の形として示せる筈だよね。それを訊かれたら「ネットで検索しろ、俺は知らん」と言うのが逃げでなくて何なのさ？

まあ、こちらが期待するような答えはもう求めないよ。
あんたは単に管理会社が嫌いなだけ。管理費を払いたくないだけ。払わなきゃならないならそれを委託費として組合が支出するのがイヤで、受け取った会社の利益になるのが気に入らないと。それだけだろう。マンション管理がどうのという実務の議論は元々貴方の目的ではなかった。とっくに解ってるから心配ご無用。

[1692: 1682]

>>1686 匿名さん
＞マイノリティだと言ってるだけで、反論の中身はないわけだよね。

マイノリティなのは単なる事実だよね？
自主管理は全体の５％だっけ？　そのすべてが貴方と同じ考え方で自主管理を選んでいるとは俺は思わないけど、そういう意味では貴方の同類が実際に自主管理を実践してる例はもっと少ない訳だ。マイノリティ以外の何物でもない。
反論の中身、ってのは？
俺はアンチの言い分を一部認めた上で、対立する側との優劣は客観的にはついてないよねと言ったまでだ。アンチが言ってることは机上の空論だとも言ったが、それは自ら実例を示さず、ネットで拾って来いという返しに終始しているからだよ。反論しろと言われればツッコミどころはいくらでもあるが、これまでのやり取りを見ていても、あんたみたいな人だと真面目に受け取ってくれないから徒労に終わると思うのでやらない。


＞「区分所有者は管理会社の養分で居続けろ」
＞これがあなたの主張なの？

俺、どこかでそんなこと言ったっけ？(^^;)
有償サービスを利用するのに金を払うのは当然のことであって、仮にいくらか割高感があるとしても、金を払うことが「養分で居続ける」だという感覚は俺には無いんだわ。管理会社との契約が管理会社の養分になることと同義だと言うあんたは、要するに契約する時は内容について何も考えず、金額交渉する能力も無いということだよね？　だから「養分になるか・ならないか」の二択に囚われてると。


＞あなたは何をどうすべきだと思っているの？どうせ何も言えずに、
＞「アンチは論破されてる！」と言ってるだけで相変わらず中身がまるでないんでしょ？

そんなことも言ってないじゃんｗ
むしろ俺は、あんた（アンチ）が論破されることは永久に無いと思ってるよ。
そして、あんたにとって反論の中身なんてもはやどうでも良いのでは？
何を言われても自分の勝ち確定、だもんなｗ
何を言われても言い負かされずマイノリティの自覚が無い者と、既にマジョリティなのにマイノリティを言い負かそうとする者の争い。それがこのスレの現状だねと。そういう感想を述べたまで。

[1693: 匿名さん]

>いやｗ　勿論認めないよ？

認めない人がなんで自主管理のやり方を聞くの？
要するに単なる荒らしでしょ？w

>まあ、こちらが期待するような答えはもう求めないよ。

どんな答えを期待しているの？　答えられますか？

>割高感があるとしても、金を払うことが「養分で居続ける」だという感覚は俺には無いんだわ。それとも自分で書いたことすら答えずにまた逃げますか？

いや、割高だったら養分でしょw

割高な部分を認めようとも改善しようとも思ってない時点で方向性が違うのに、
なんでこのようなスレに来るのかな？

改善する気がないのに何しにきているの？　割高でもいいんでしょ？だったら大人しく
管理会社に割高な管理費収めていればいいのに、なんで荒らしばかりするの？都合が悪いんですか？
「
まあ、結局、ぼったくりもピンハネも認めないと言ってるだけで、「何が間違ってるか」どういう理由で、散々上げられたぼったくりの事実が「間違っているか」を言えないんでしょ？

[1694: 匿名さん]

あのさ、自分で書いたことくらい、聞かれたら答えようよw 最低限自分が書いたことくらいわさ。それすら答えられないなら荒らしでしょう。

それと、実例実例というけど、管理会社で合理的な運営ができている実例はあるの？
管理会社がいいというなら、実例示そうよw まさか聞くだけでまた自分は答えられないの？

[1695: 匿名さん]

こちらの期待するような答えと言いながら、何を期待しているのかすら答えられないとか・・・（失笑）

[1696: 匿名さん]

カラッポなやつだ・・・・・・

[1697: 匿名さん]

ほらね、、、空っぽはお前だよ！w

[1698: 匿名さん]

自分で言ったことの説明すらできない奴の質問には答えても仕方ないでしょ

[1699: 1685]

>>1693
>認めない人がなんで自主管理のやり方を聞くの？
>要するに単なる荒らしでしょ？w

いやはや、もはや病気だね。
なんで訊くのか、だって？　そこから解ってないのか？
「自主管理をすればインチキ管理会社と関係を持たなくて済むよ」と言うのなら
その自主管理を実際あんたは出来てるのか？と訊いてる訳だ。
「大口を叩くならやった証拠を見せてみろ」と。そういうことだよ。

…こう言えば多分「自主管理をすれば…なんて自分がいつ言った？」と、また話をすり替えるんだろう。そういうとこも含め、もう馬脚を現してる。


>どんな答えを期待しているの？　答えられますか？

これまたヘタクソな誘導尋問だな…　ヒントが欲しいのかな？
管理会社はインチキサービス業者である、自主管理なら余計なロスは無いし、実際やるのも難しくないと。それを裏付ける実体験・実績も含め、自分が言ってることを説明したらどうなんだと言ってる訳だけど、もうあんたにはムリだと俺は思ってるんだよ。どう答えたら期待に応えられるかはあんたが考えることだ。強いてヒントを出すとしたら、まずは「自分は実際に自主管理をやってます」と言って、その内容をあんたなりの言葉でヘタクソでもいいから説明してくれればいい。だが、そっちも当然ムリだろうと。だからもう期待していない。

荒らし扱いするなら勝手にすりゃいいさ。
俺はスレタイと冒頭の趣意に沿って「そりゃ違うだろ」と意見してるだけだから、問題にされる筋合いは無い。今の展開が意にそぐわないなら、別にスレを立てて「管理会社嫌いな人あつまれ～」とかで盛り上がればいいじゃないかｗ

そもそも自主管理がどうのと大風呂敷を拡げたのが間違いなんさ。出来もしないくせに、管理会社叩きを正当化する口実に利用しようとするからこういうことになる。

[1700: 匿名さん]

このスレは「管理会社はピンハネ体質のインチキサービス業者だ」という前提のもと、
まずは既存の委託契約をやめちゃいましょうよという話で盛り上がるためのスレなので、
自主管理の実現性や有用性を具体的に語る場ではないし、実際の自主管理の体験談は
スレ主も提供できないのだし誰からも要りません☆

という理解で良いのかな。
なので、そこを否定する人はとっとと出て行って欲しいし、実務に関するガチな話を
し始められても都合が悪いんであっち行っててくださいと。
だとしたらだいぶ解り易い。

[1701: 周辺住民さん]

>1694
>それと、実例実例というけど、管理会社で合理的な運営ができている実例はあるの？

そもそも合理的の定義が不明です

フロント1人で、１０棟管理ができるという話が前提なら、無理でしょうね（ｗ
それ自体が不可能なので、不可能な話を前提とした合理的な運営はできない

>管理会社がいいというなら、実例示そうよw まさか聞くだけでまた自分は答えられないの？

実例というなら、９５％のマンションが管理会社で管理しているというこのが証拠じゃないの
ほとんどの人は、管理会社がいいというよりは、自主管理は絶対いやというほうが正しいとは思いますけど

[1702: 周辺住民さん]

＞このスレは「管理会社はピンハネ体質のインチキサービス業者だ」という前提のもと、まずは既存の委託契約をやめちゃいましょうよという話で盛り上がるためのスレなので、自主管理の実現性や有用性を具体的に語る場ではないし

じゃあ、自主管理以外で、管理会社への委託契約をやめた場合の対策を具体的に言ったらいいんじゃないの？

そもそも自主管理（部分管理含む）自体を知らない（できない）なら、管理会社への委託しかないんだから、何を議論するの？

[1703: 匿名さん]

>その自主管理を実際あんたは出来てるのか？と訊いてる訳だ。

管理会社を信奉している人間に証明しても意味ないだろw

>実務に関するガチな話

し始めてから言ってくれよw　一切してないじゃんw

費用対効果のある、管理会社社員の実務の中身を教えてください。答えられるかな？

外注先の仕事ではなく、管理会社社員が実際に勤務時間にやっている仕事内容を教えてくださいね。管理費の中の管理会社の取り分はそこに対する対価なので。

[1704: 匿名さん]

>フロント1人で、１０棟管理ができるという話が前提なら、無理でしょうね（ｗ
それ自体が不可能なので、不可能な話を前提とした合理的な運営はできない

管理会社の求人や厚労省のHPでも言ってることを嘘と言うなら、真実の根拠を答えられるなら答えてみてねw

[1705: 匿名さん]

>1702

自主管理の具体例って何が知りたいの？　自主管理のマンションなど大量に存在しているのに、何が欲しいんだい？　頭大丈夫か？

[1706: 匿名さん]

>これまたヘタクソな誘導尋問だな…　ヒントが欲しいのかな？

ヒント？　またこんな誤魔化しでしか言えないんだな。可哀想なやつだ。
さっさと仕事帰ればいいのに。管理会社も暇な連中だなw

[1707: 匿名さん]

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。
　

[1708: 匿名さん]

>>1704 匿名さん
出た出たお得意の厚労省（笑）なんども論破されてるにそれが理解できず厚労省があ…
フロントが全部やる訳じゃないと言われてもとぼけ続けるやめろよ。ここまで説明したら幼稚園児でも理解出来るけどな
それを認めると何か都合悪いの？別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。
必要な時に連絡を取れる為にはどうすればいいかわかる？組織ってわかる？

[1709: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
＞自主管理の具体例って何が知りたいの？　

散々言われていることだと思うけど、あなた個人に実際にやった経験があるのかどうかだけ知りたい。ネットに転がってるという実例報告は別途こちらで探してみるので。

やれるやれる詐欺じゃないんでしょ？ ってだけの話でしょうに。面倒臭いやっちゃ。

[1710: 匿名さん]

個人の経験をここで明かすわけないじゃん。誰も個人の話なんてしてないし、
管理会社のビジネスモデルに関するスレなのに、個人の経験はすれ違いでしょう。
要するに反論できないってこと？　そもそも自主管理にしなさいなんて誰も言ってないよ。自主管理はあくまで手段の一つなのに、何度言ったらわかるのかな？

管理会社のビジネスモデルがコスパが悪いと言う指摘に対し、自分のマンションはこうだと言うのは答えになってないでしょう。

結局、現行の管理会社がぼったくりであると言う上記のコピペに対する指摘に対して反論はできない。これでいいの？

[1711: 匿名さん]

論破されているなら、その部分を指摘してよ。こちらはいちいち出しているんで。
ただ小学生のように「論破されている」と言うだけ？


「論破していると主張している部分の具体的な解説」

お願いしますね。それともまた逃げる？

あと、個人的な体験なんて答えるわけないし、解決にもならない。自主管理の事例なんて調べればたくさんあるのに、調べようとしない時点でただの荒らしでしょ？
納得できないならさっさと退散してくださいw

[1712: 匿名さん]

>>1711 匿名さん
１、1708に記載済み
２、合理化に取組むのは組合側。粗利が3割なのにコンサルに依頼したら3割削減されることはありえない。仕様の変更も含まれている事は誰でもわかる。粗利3割が高いと感じるのはただの個人の感想。3割なんて他の業界でもザラ。
３、マンション管理士が管理会社の業務を担える根拠がどこにも示されていない。

はい、次は君の番ね。逃げずに全部答えろよ