ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1641: 匿名さん]

また逃げるのか

[1642: 匿名さん]

>>1640 匿名さん
全部否定されてるのに何度も同じの載せる意図は何でしょう？
自分と異なる意見は荒らしになるんですね。

メリットデメリットだけで変えられないですよ。もっと踏み込んだ対応策を!

[1643: 匿名さん]

>>1627
1622です。
はぐらかさないで教えてください。
私が「実証を」と求めたのは、実際に一部管理を導入したり、管理会社の暴利を追及して委託費を削減することが出来た事例や、実際に自主管理を行ってみて問題なく実行できたという事例を、他ならぬ貴方自身が示してくださいという意味です。管理会社を利用するメリットは無いのだ、何故なら余計な金などかけずとも出来ることで、自力でやることだって十分可能だと貴方は言っておられますよね？ ならばそのエビデンスを示さなければ信用できない、と言っています。他人に丸投げせず、簡潔にでも良いので「自分はこのようにした」と、他の管理組合でも再現出来るような方法論を説明出来ませんか？

スーモを見ればいくらでも書いてあるだろ、と言われるのであれば、私はスーモの何処を見れば良いのかわからないので教えてください。賃貸物件情報を見れば良いのかと解釈している方もいるようですし、今の貴方の返答では言葉足らずです。

貴方は、ある意味「これまでは主流でなかった新しい考え方」を提唱している立場です。多くの人を立ち止まらせて、なるほどと思わせるようなことを言えなければ、ここにいる意味もありませんよ？

よろしくお願いします。質問にお答えいただきますように。

[1645: 匿名さん]

>>1633 匿名さん
>そもそも、管理会社が意味なく割高だということに対して、事例出せって反論にもなってないww

あんたが求められている「事例」って何なのか、まだ解らないのか？
それとも、どうにかして話をはぐらかそうってことかい？
管理会社への委託料が意味なく割高である、という点は仮に認めてやるよ。割高だから他の手立てを選ぶ。そこにはいくつか選択肢があるわな？　例えば割高にならないように委託項目と金額を精査して、ボラれないような契約条件を整えるだとか、自力でやれることとそうでないことを分類して、委託しなくても良いことまで管理会社にやらせないようにするだとか。究極的には自主管理という手もある訳だろ？　あんたがず～っと言い続けている『管理組合の大事なカネを、管理会社が取るマージンとして溶かしてしまわないようにする手段』を、実際に実行するという話さ。

あんたは声高にそれを他人に突き付けて「ムダ金を払うようなバカな真似を何でしてるの？アホなの？他に方法があるだろ？」と言いたいんじゃないのかね。その「他の方法」が何も無いのに言ってるなら只の空論であり、無責任な管理会社バッシングでしかないのだから、ご高説講じるあんたならその方法について『実体験に基づいた実現性』をちゃんと立証できるんだろ？って話なんさ。自分の管理組合ではこうやって管理会社に払うムダ金を削ったんだよと。そういう話をしてくれ。

実例を示せというのはそういう意味だ。日本語わかる？
自分でやってもいないことを、出来もしないくせに他人に「やれ」と言うなと。管理会社との関係性が、すべての管理組合において然るべき納得感を伴っているとは限らないのは事実なのかもな。だとしたら、そういう管理組合に目を覚まさせるためには、今までの委託管理に代わる管理の仕方を示してやる必要があるよね？　自分達で考えろと突き放すだけなら、残念ながらあんたが言ってることには何の新鮮味も現実味も無いね。誰でも言えることだし、ずっと前から考えていることだろう。そもそも委託管理ってのは、管理組合が自力で出来ないことを渋々有償で外部発注しているに過ぎないのだからな。あんたに言われずとも、委託せずに済むならそうしていると思うに違いないよ。


>発注者って管理会社だろ。

ちげーよ。まずそこから間違えなさんなよ。
あんたが勝手に認めようとしていないだけで、受注者が効率的に仕事をすれば、それは発注者にとってもメリットになるのだよ。その「発注者」が管理組合のことだということすら解らんのか？
大量生産品が安く買えるのと同じ理屈で、生産効率を上げることで得る利益は受注者にも発注者にも（等しく、ではないにしても）あるだろう？　そこをあんたは、自分だけの利益しか認められないから解らないだけでな。受注者の利益は発注者の損失であるとしか考えられない。それがあんたの基本認識だもんね。あんたは委託費の多寡にかかわらず、業務委託そのものに向いていないのだと思う。


>完成品を買う家づくりとマンション管理の問題は全く違うw

俺が「家づくり」を例に挙げたのは、あんたが委託業者の利益追求を、そのまま発注者の不利益であると勘違いしてることを明確にするためだよ。あんたみたいな考えの人はほぼ例外なく失敗するのさ。自分にはできないことを出来ると思い込んで、効率良くやってくれる者に仕事として頼むことを拒み、結局は何も目的を果たせず、下手に使った金も少額ながらムダ打ちに終わると。完成品がどうとかいう話ではなく、金の使い方の下手さという点で非常に似ているという例え話だ。
斯く言うあんたも、家具の買い方として「安い組み立て品」と「完成品」の比較をしているよね？

>安い組み立て家具か、完成品の家具かどちらを買うかというときに、図るのは組み立てに要する時間や手間や労力を考えるのが普通で、完成品売っている業者の従業員の会社の維持費まで考えて値段に納得するバカはいない。あくまで手間や労力がどのくらいあるのか、考えて判断するのは消費者だ。

俺は完成品を購入する時に「製造にかかる時間や手間」なんて下手なことは考えないよ。いちいち工場まで行って製造の様子を見たり、仕様書や製作図書を確認するなんてこともできないし。勿論、手の込んだ一点物を買うときは別だが、あんたの比較論においても「安い組み立て家具」が対照とされているのだから、その完成品とて安さがウリの既製品を指すのだろう。だったらそれは、少なくとも俺にとっては「効率的に作られたであろう大量生産品」であり、買うかどうかの判定基準は「価格」と「品質」だわな。品質と言ってもあくまで大量生産品のそれで、安い割に見た目はいいねとか、使い易そうだねとか、口コミによれば結構長持ちするらしいよとか。その程度だけどな。


俺が払うマンションの管理費が、誰のどういう利益になっているのかは正直あんまり意識していない。だからと言って、管理会社に払う以上は、会社としてのサービスを支えているすべての部門・人に行き渡る金なんだという認識は当然ある。あんたにはそれが無い。それだけのことだろ？　あんたが払った管理費は目の前にいるフロントマンの給料だと。そう思ってるんだもんな。
俺が直接的に意識するのは、払った金に見合う結果を管理会社として出してくれているかどうかだ。成果が出ていなければ会社としての責任を取らせる。費用が割高だと思えば値下げを交渉するぐらいのことはしたいし実際するけど、ボッタクリと称して攻撃するほどのアレルギーは無いし、管理会社の代わりに自ら仕事をするモチベーションも無いんだよね。金で解決できることならそうするのが得策だ。

逆に貴方にはそのモチベーションがあるんだろ？
それが嘘じゃないと思わせるためにも実証せよという話では？そんなに難しい話か？
口だけじゃないなら頼むよ、ってことでしょ。
自分は管理会社に余計な利益を渡さず、必要な業務を最小限の費用で実行する方法を知っていて、実際にそれを実行していると。それだけのことを、そこまで偉そうにアジってるくせに何で言えないのかな？　SUUMOのどこを見れば書いてあんの？
ノウハウを他人に渡したくないならそれこそ最初から黙ってろって感じですわ。

[1646: 匿名さん]

結局全部、見ないふりで同じ質問繰り返すだけの荒らしさん、お疲れ様です。

[1647: 匿名さん]

>>1644
＞「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

つまり、貴方ご自身の経験は無く、メディアから拾った事例のみだと。
他人のフンドシで相撲をとっていると解釈してよいですか？


＞自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
＞できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

イニシャルから５％「も」自主管理だと。「事例として多い」という意味ですよね？
わたしがお訊きしたいのは『ぼったくられている状態から脱却した事例』です。
貴方ご自身には経験は無いということは解りましたが、新築当初から高い意識と覚悟を持って自主管理を始めたであろう僅か５％の事例ではなく、最初は惰性や同調圧力に屈して委託管理に甘んじていた管理組合にとって、その不利益から脱却したという実例を示していただきたいです。元々貴方がやろうとしていることも、そういう層への呼び掛けなのでしょうし、意識が低く管理方式を変えるエネルギーが無い組合員に対して「管理会社との訣別」を迫れるだけの説明は、貴方がおっしゃる「最初からの５％」は実例として何の参考にもなりませんので。


なお、後半の１～３はもう結構です。
何度読んでも同じことしか書いてないようですし、依然としてひとつも納得感がありませんのでね。

[1649: 匿名さん]

>割高だから他の手立てを選ぶ。そこにはいくつか選択肢があるわな？　例えば割高にならないように委託項目と金額を精査して、ボラれないような契約条件を整えるだとか、自力でやれることとそうでないことを分類して、委託しなくても良いことまで管理会社にやらせないようにするだとか。究極的には自主管理という手もある訳だろ？　あんたがず～っと言い続けている『管理組合の大事なカネを、管理会社が取るマージンとして溶かしてしまわないようにする手段』を、実際に実行するという話さ。

「管理費　削減」

これで検索すればやり方なんていくらでも出てくるのに・・

[1650: 匿名さん]

管理会社がぼったくりって言うくせに何故管理費の削減の話しをするのか理解に苦しみます。

管理委託費をどうやって削減したかのか具体例を。

[1651: 匿名さん]

>>1649 匿名さん

1622です。
ですから、そうやってはぐらかさないでください。
検索して得られる一般論ではなく、貴方が実践したことについて訊いているのです。管理委託費の削減が出来たこと、それは元の金額に対してどの程度の比率で、どのような変更をした結果だったのか。変更後に管理仕様が変わったことで問題が生じたことは無かったのか、あればどのように解決したのか。それが無いのに「管理会社との契約をやめろ」とだけ言うのは、パラシュート無しで飛んでいる飛行機から脱出させるようなものですよね。


「管理費　削減」

＞検索すればやり方なんていくらでも出てくるのに・・

出て来ません。
私は管理費を削減する方法なら知っています。委託費を見直し、収支計画を整えた上で総会決議、です。一般論に過ぎないので実行の可否は別問題ですが。
私が貴方に聞いていることはネット上に答えは無く、貴方の頭の中にしか無いんです。実経験の有無ですよ。何ならYESかNoかで答えてください。Noと答えるのが恥ずかしいのなら嘘でも良いので「YES」と答えれば良いと思いますよ。

[1652: 周辺住民さん]

>嘘も何も、事例なんてスーモにいくらでも転がっているし、
>管理費や修繕費が相場より安いところなんていくらでもあるだろ。

実例だしてみて？
修繕費は、安ければいいというものではない、どこかで急激な値上がりする可能性もあるので。
さらに管理費も、設備に依存していることがおおい。


> 安い組み立て家具か、完成品の家具かどちらを買うかというときに、
>図るのは組み立てに要する時間や手間や労力を考えるのが普通で、
>完成品売っている業者の従業員の会社の維持費まで考えて値段に納得するバカはいない。

じゃあ、組み立て式の家具も買えないですね。
そこにも家具業者の会社の維持費が値段に含まれていますので、木の伐採から自分でしてください.
あなたの言っていることを実現しようと思うと、完全自給自足以外ないですよ。

>保守管理なんて外注がやってるんだから、管理会社の取り分省いても質なんて変わらない

その外注先を選定＆管理するのが一番大変なんだけどね。ｗ
どんな業種でも詐欺的で悪徳な業者は多々あるからね。

[1653: 匿名さん]

納得できるかどうかの話なのにw

完成品家具も納得できれば買えばいいし、自分で組み立てた方がいいと思えば組み立てたらいい。

一人で１０棟も担当できるマンション管理をその何倍分もの人件費を払うことに納得できるかという話。あなたは納得できるみたいだが、そのからくりを知れば大半の住民は納得できないと思いますよ。

マンション管理業務が、管理会社の社員以外に絶対に無理なら、維持経費まで含まれるのはいいが、実際は自主管理でもたくさんのマンションで誰でもできる業務。だから実際の労力に対する一般的な人件費や時給換算で全く問題ない。１０棟としても、まる二日の日当分位で十分。平均的な物件で高くて５万だなw　それ以上はぼりすぎ。この価格帯なら、マンション管理士に頼めるから、定額で頼めるそちらの方がお得。

マンション管理士は怪しいと言って、もっとボラれる管理会社と契約するのは本末転倒。


議事録書いて、外注業者からの申し出を取り次いで、メインは過大な見積もりあげて営業することだからねw

ここは想像ですが。だから、こうした事実を知るべきだという話。まあまたトボケるだろうけど。

>その外注先を選定＆管理するのが一番大変なんだけどね。ｗ
どんな業種でも詐欺的で悪徳な業者は多々あるからね。

↑大変さの中身をまるで言えない。大変ならどう大変なのか言ったら？w
人には実例とか言っておいて、自分でいう時は完全な想像による決めつけだからなw
これ以外の全ての書き込みに言えることだがw

いずれにせよ、全てこみて、１０棟以上担当が持てる業務であることは変わらないw

[1654: 匿名さん]

ここは想像ですが、というのは「からくりを知れば大半の住民は納得できないと思いますよ」という部分ね。住民が納得するかは住民次第なので、もちろん確定的なことは言いません。

ただ、大抵の管理会社のフロントが平均で１０数頭担当していることは事実。
その人件費の何倍も管理費から利益を上げているの事実。この取引が果たして妥当かどうかという話だよねw

[1655: 匿名さん]

スレ主さんは、管理員を管理組合で雇うのが良いと考えていますか。
それとも、派遣会社から派遣してもらうのが良いと思いますか。
それ以外に何か良い方法を考えていますか。

[1656: 通りがかりさん]

>>1655 匿名さん
あなたのように短い投稿が好きです。

[1657: 周辺住民さん]

＞1653

すぐにいっていることかわるね

>完成品家具も納得できれば買えばいいし、自分で組み立てた方がいいと思えば組み立てたらいい。

会社の維持費が含まれた値段だと納得しないのでしょ？じゃあ組み立て式だろうとその家具を作っている会社の維持費が含まれた価格なのだから、あなたは買えないね。

>一人で１０棟も担当できるマンション管理をその何倍分もの人件費を払うことに納得できるかという話

あなた以外の他の人は、その前提のフロント1人のみで１０棟を管理しているということが、おかしいと指摘しているのに、気づいている？

>この価格帯なら、マンション管理士に頼めるから、定額で頼めるそちらの方がお得。

マンション管理士が、月５万でやってくれるのは、管理会社が管理しているマンションの理事会に参加してアドバイスをくれる程度まで。５万で管理会社と同じことをしてくれるマンション管理士がいたら教えてね（ｗ

＞↑大変さの中身をまるで言えない。大変ならどう大変なのか言ったら？w

会社の信頼度や実績の調査、倒産の可能性の調査。
契約内容の法務的な確認。業務内容の専門的な知識の習得など

というか、これを知らないってことは、自主管理を全くしないと言っているようなものだけどね。

[1658: ご近所さん]

スレ主さんへ
私もマンション管理士に委託することに賛成です。
ただ一つ、管理会社と同じことを、確実にできるマンション管理士の見つけ方を教えてください。

[1659: 匿名さん]

確実じゃなくても、ダメなら変えればいいだけでは？　そもそも失敗って何でしょうか？　管理会社と比べて高くなったり値段が変わらないようなところとは、ハナから契約に至らないでしょう。　いずれにせよ、現状維持で、無駄金垂れ流すよりはマシ。

[1660: ご近所さん]

＞確実じゃなくても、ダメなら変えればいいだけでは？
それでは、提案した私が恥をかきますし、組合にも迷惑をかけるので、提案できません。
やはり、始める以上、皆が納得するような内容でなければ。
スレ主さんに質問。
個人と契約する以上、使い込み対策が必要ですが、対策はありますか？
これに関して、
＞確実じゃなくても、ダメなら変えればいいだけでは？
という返事では、怖くてできませんね。

[1661: 匿名さん]

荒らしだな。

その組合員をこの先ずっと管理会社の養分にしたけりゃどうぞ。
個別の質問は他所でどうぞ。

[1662: 匿名さん]

それから使い込みなんて管理会社でもありますよw

処分を受けた管理業者一覧
https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm

[1663: 匿名さん]

マンション管理士のイレギュラーなトラブルを気にして、管理会社にレギュラーでぼったくられたいとまで言う人は止めませんよw

[1664: 匿名さん]

しかし、ここまで全く管理会社のコスパを証明できないのもすごいな。
まあ、サービス向上ではなく、住民の無知と無関心に付け込んだだけの商売だから仕方ないけど。。

しかしどこまで管理会社の社員って無能なんだろうか。さっさと仕事変えればいいのにw

[1665: ご近所さん]

1660です。
これを荒らしと言い逃れますか。
＞その組合員をこの先ずっと管理会社の養分にしたけりゃどうぞ。
これしかいうことはないのですか。
＞個別の質問は他所でどうぞ。
実施のために必要な実務は、何も考えてないのですね。
儚い夢を見ているということですか。
＞それから使い込みなんて管理会社でもありますよw
だから、大きな管理会社を選ぶんですよ。
社員の横領があっても、弁済できるような会社をね。

以前から、マンション管理士と連携して、管理ができないかと考えていたので、
色々、討論したかったのですが、このスレではないようですね。

[1666: 匿名さん]

また出たコスパ!
そのコスパに理事の負荷は含まれないから個別契約がいいって話にしかならない。
自主管理やってるんだから理事達がどのくらい負担しているかいい加減示してくれ。

[1667: 匿名さん]

>>1665 ご近所さん
ここは管理会社が嫌いな人が、管理会社はぼったくりと
叫ぶスレです。

[1668: 匿名さん]

結局、管理会社がぼったくりであることに対する反論はないということでいいんですね?

[1669: 匿名さん]

ウマシカな貧乏には何を言ってもムダという結論がいいです。

[1671: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　　
　

　

[1672: 匿名さん]

批判だけじゃなく、もっと建設的に行きませんか？
下記について具体的に教えて下さい。

1.管理会社から個別契約に移行する場合にどのような障壁があったのか。
2.反対派にはどうやって説得したのか。
3.その時の決め手は何か。
4.理事会の資料は誰が作りどのように引継ぎをしているのか。
5.管理員とはどんな契約を結べばいいのか。

[1673: 匿名さん]

>1672

各論はネットで調べれば分かることだし、どのようにやるかなど、物件や住人によって様々。各々のここをここで論じても、物件によって全然違うし、掲示板で論じても意味がない。それぞれの物件に応じてやり方は全く違う。

ただ、問題なのは管理会社がぼったくりと中抜きをする存在であるということの認識を持つこと。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1674: 匿名さん]

事例の少ない自主管理の議論に誘導して全否定しようとする荒らしが多いが、
自主管理も過度な管理会社による中抜きを回避する一つの手段。

・自主管理
・一部管理
・管理費の減額

荒らしの主張

根拠もなく「自主管理は危険だから、管理会社の養分になり続けましょう」と言っているだけ。

[1675: 匿名さん]

うまく管理できるなら方法なんてどうでもいいのですが、管理会社排除を提言しておきながらあとはネットで調べてね…
あまりにも無責任かついい加減

[1676: 匿名さん]

スレタイ見れば？　自主管理の具体的なやり方を語るスレじゃないし、物件によって方法論は違う。

重要なことは管理会社がぼったくりのインチキサービスという認識を持つこと。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1677: 匿名さん]

>1675

自主管理のやり方を知りたいんじゃなくて、このスレを荒らしたいだけででしょ。

やり方なんてその気になればいくらでもネットに転がっているし、どんなマンションかも分からないのに、どうやって相談に乗るんだ？w

[1678: 匿名さん]

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1679: 匿名さん]

相談なんてしていないですよ。よく読んで下さい。

[1680: 匿名さん]

無責任も何も、管理会社と契約していること自体が損失。

[1681: 匿名さん]

自主管理の事例すら自分で調べられない人が、管理会社と契約しているなんて、ピンハネ、ぼったくりのされまくりで危険極まりないよ。　

[1682: 匿名さん]

スレが完全に膠着状態だねえ。
アンチは１～３にまとめたテンプレを貼ることで反論を嵩増ししているが、とてもじゃないが広く共感は得られていない。一方そこを指摘している側（アンチいわく「擁護派」）も、アンチを心変わりさせるには至っていない。

つまりこれが、マンションにおける「管理方式」の縮図だわな。委託管理を選択している場合も決して絶対的にそうしたいがゆえのことではない筈だが、委託費削減やら自主管理模索やらをゴリゴリやるほどのモチベーションが各組合員に無いから、許容範囲だから委託しとこう程度の納得の仕方をしているに過ぎない。一方のアンチ管理会社派は、どんなにもっともらしいことを言っても実績を示さない限り所詮は机上の空論で、現にマイノリティから脱却することもできていない。

たった５％しかない実例に縋って「管理会社なんぞに頼らずともマンション管理はできる」と連呼しているだけのアンチと、実際やれないから金で解決しているだけの擁護派の対立構造だよね。不毛だよなあ。アンチは「はいはい、管理会社ってピンハネ体質のボッタクリ会社だよね」と擁護派に言って貰えば満足なのかな。それって只の自慰行為では？　一方の擁護派はそんなアンチをやっつけてやりたいと。現実世界では今のところマイノリティなのにそんなことをして何の意味が？

ということを思わされるだけの現状かと。

[1683: 周辺住民さん]

＞1682

というか、建設的に管理費の削減方法を議論できればいいのだと思うが、1671 のような１人のアンチの嘘だらけの発言のせいで、全く議論にならないのだと思いますよ。

1671は、間違いを指摘されても、相手を罵倒するだけで、間違いについては、全くコメントせずに、こりずに同じ内容のコピーを張り付けてあおるだけだし。

[1684: 匿名さん]

スレ主の住んでいるマンションでも、管理会社と委託契約結んでいるんだろ。
誰もスレ主の言うとおりにしないんだろ。
当然だが、スレ主だけが、なぜなのか理解できていない。

[1685: 匿名さん]

>>1676 匿名さん
>自主管理の具体的なやり方を語るスレじゃないし、物件によって方法論は違う。

スレタイ見れば？　って言うけど、まさにそのスレタイを見て
「管理会社は必要ない？　必要だから現状の委託率なんじゃね？」
「自主管理という方法もある？　ならばそう言うやつが実際どうしてるのか聞いてやろうじゃないの」
という思いを持ってここに来てるんだけどな？
この期に及んでも自前の経験談を披露しないのは「できない」からであって、スレタイ云々で擁護派を排除しようとしているのは、返答に困るような指摘はされたくないってことかい。もはや敗走体勢でしかないじゃんかｗ
同意を貰う前提でしか発言できないなら誰からも読まれないように、自分のノートにでも書いておけよ。反対意見と組み合う気概も理論も持ち合わせていないってことだろう。ここでは引き続き、擁護派が無責任なアンチを否定する展開が続くよ。それを荒らしと称して議論から逃げるなら、アンチの方がスレからいなくなればいい。スレ主とて例外ではない。

>重要なことは管理会社がぼったくりのインチキサービスという認識を持つこと。

自分に議論を吹っかけるなら、まずは自分と同じ認識を持てと？
はあ。随分と楽な道を選んでるんだね。
管理会社がぼったくりのインチキサービスだという認識は、お前さんがここで掲げているその説明では広まらないと思うよ。自分では上手に整理できたと思っているのか、その３つの項目を見てナルホドと納得しない者はバカなだけだと。そう思っているのだとすれば、世の中の管理組合95％はバカの集まりってことだな。頑張って大勢のバカを説得するか、諦めて大半がバカの世界で気高い少数派として生きるしかないね。


アンチ君は、こんどからスレを建てる時は
【みんなで管理会社の悪口を言い合いましょう】
【委託管理のメリデメとか、そういう理詰めの議論は禁止です☆】
【嫌いなものは嫌いだと、共感できる人達だけで仲良くやりましょうね♪】

ぐらいのことは書いておいた方がいいと思う。そうすりゃ放っておいてやるから。

[1686: 匿名さん]

>1682

マイノリティだと言ってるだけで、反論の中身はないわけだよね。

「区分所有者は管理会社の養分で居続けろ」

これがあなたの主張なの？

あなたは何をどうすべきだと思っているの？どうせ何も言えずに、
「アンチは論破されてる！」と言ってるだけで相変わらず中身がまるでないんでしょ？

[1687: 匿名さん]

>1585

自主管理のやり方を聞いているということは

前提として、
「管理会社がぼったくりでコスパが悪い、契約に値しない存在である」

これは認めるわけですか？
これを認めないのに、自主管理のやり方なんて聞いても意味ないでしょ？

認めるかどうなんですか？　また逃げるの？

[1688: 匿名さん]

>>1683 周辺住民さん
>というか、建設的に管理費の削減方法を議論できればいいのだと思うが、1671 のような１人のアンチの嘘だらけの発言のせいで、全く議論にならないのだと思いますよ。

管理会社への利益供与はまかりならん、という考え方自体は別に間違っていないし、会社として得る利益率が委託費の○○％を超えるのは取り過ぎだ！という個人的感覚自体は、持つのは自由だと思うんだよね。そういう意味では、ここにいるアンチは別に嘘はついていないと思う。賢くはないけどピュアではある。
他人からの指摘を正しく受け止めようとせず、自分は常に正しいと思い込んでいるがゆえに、自分から吹っ掛けた筈の議論が公平に展開していっていないと。簡単に言えばそういうことだろう。

擁護派は擁護派で、そういうヤツを相手にしていることが解っていながら、同じことを何度も言って聞かせようとしている。いくら正しいことを言っていても、相手はそれを受け容れること自体を拒絶しているのだから理解される訳がないよね？　なので「膠着状態だな」と表現した。

そしてその膠着状態こそが、このスレの主題に対応する結論なんだろうなと。アンチに「スレを主宰する者」としての自覚があるのだとすれば、どういう結論に導きたいのかをそろそろ明確にした方がいい。そしてのそのためには丁寧かつ誠実な説明と対応が不可欠。今の態度じゃあ喧嘩にしかならないし、実際に組合の中で合意形成にも繋がらないだろう。

本人いわく、管理会社＝インチキだという認識を持つことがスタートラインだそうなんだが、もうそこからが乱暴だよね。そうは思わない者が大多数だからこそ自分がマイノリティなんだという自覚も無いし、自分の意見を自分で補足説明する気も無いんだもんなあ。

[1689: 匿名さん]

>>1677 匿名さん
>自主管理のやり方を知りたいんじゃなくて、このスレを荒らしたいだけででしょ。

そう言う貴方は、スレタイに「自主管理という方法も」とありながらも自主管理は一切語らず
単に管理会社を攻撃したいだけ、ですよね。

[1690: 周辺住民さん]

>「アンチは論破されてる！」と言ってるだけで相変わらず中身がまるでないんでしょ？

少なくとも1671の記載内容は、過去になども論理的に否定されていて、罵声のみで反論されていないので、論破されているということだと思いますよ。

>「管理会社がぼったくりでコスパが悪い、契約に値しない存在である」

そもそも自主管理との比較がないと管理会社のコスパが悪いとは言えないでしょう。
つまり自主管理自体のやり方を知らないと、その主張自体が意味がないということ。

そもそもフロント１人で１０棟の管理ができると思っている時点で自主管理をわかっていないといわれているのだから。