ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1561: 匿名さん]

管理会社でも減額できれば、そちらの方がいいに決まってる。

手間を買うかどうかではなく、「いくらなら」買っていいかだ。

[1562: 匿名さん]

>>1559
>管理会社には総務の職員がいるから高くて当たり前！とか、

だぁれがそんなこと言ってんだよw
まずは言われていることを正確に理解しろや。
あんたは他人と委託費の捉え方が致命的に違うのだよ。
何処が違うかは説明してやらないよw
ここが「管理組合の掲示板」ならば、組合員としての業務負担と費用負担のバランスが理解出来ていないマイノリティはいつまでも否定され続けるのみ。理解が得られるまで引き続き頑張ってね。ダメ出しだけはしてあげるからw

[1563: 匿名さん]

>1562

管理費の話をしているのに、委託費が！と言われても困る

>「管理組合の掲示板」ならば、組合員としての業務負担と費用負担のバランスが理解出来ていないマイノリティはいつまでも否定され続けるのみ。

よく言えるなw バランスを理解せず、「面倒さを買う」としか言ってないだろw

どう見てもバランスが悪く、コスパが悪い取引↓


業務負担＝管理会社のマンション管理を担当する社員（フロント）が１０棟以上掛け持ちできるくらいの業務量

費用負担＝区分所有者の支払う管理費総額の少なくとも２５％（管理会社の粗利）

バカにも分かりやすく言うと↓

月１０００万の物件なら、２５０万円が管理会社の取り分。それに対して、仮に
月給５０万円のフロントが専従したとしても、管理組合から見れば、５０万で済む仕事内容に対して２５０万円も支払っているわけだから、無駄な出費。それをバカな擁護派は「うちには総務がいるんだから払ってもらうよ！」と言っている。

結論

擁護派は管理会社関係者か生粋のバカかのどちらか。

[1564: 匿名さん]

>>1563
ねぇ、戸数の管理費を出して何がしたかったの？

管理費総額のうち25%ですか…
この一文だけで誰が生粋のバカか明らか。

[1565: 匿名さん]

>>1563
>管理費の話をしているのに、委託費が！と言われても困る

アンチはず～～っと「委託費がボリ過ぎ！」と言ってきたじゃんかよｗ
新しいキャラの登場か？

管理費の話として「高過ぎる」と言いたいのならそう言えよ。
そこに合理性があると自信を持って言えるなら総会に諮って下げりゃいいだろ。無鉄砲に委託管理から自主管理へのシフトを唱えるよりは、よっぽどハードルは低いかも知れんぞ。その後どうなるかは知らんけどな。然るべき金銭負担をしないヤツの末路としては大して変わらん。

それにしてもまぁ、都合よく矛先をコロコロ変えることでｗ
そんなんで実際何が出来ることやら。一体何がしたいんだろうね？
賛同者を募って自主管理の有益性を広めようという感じでも無さそうだし。
単に管理会社へのネガキャンだとしたら大失敗だろうｗ
ネガキャン張ってる方のがバカなのがここまで露呈してるんだからな。
企業に委託費を支払うとはどういうことか、まずはそこからしっかり勉強しておいで。

[1566: 匿名さん]

>>1563 匿名さん

＞バカにも分かりやすく言うと

と言いながら全然言えていないｗ
むしろ解り難くなっているｗｗ
わざわざ表現を変えていながら、言ってることは屁理屈のリピートｗ
間接部門を持つ企業に支払う手数料を「直接部門へのフィー」としてあげつらっておきながら、そこを指摘されたらポイントを「総務」に限定して必死の反論ｗ
しかし全然、指摘された内容と噛み合っていないｗｗｗ
いっぺん会社勤めを経験してこいよｗｗ

＞結論
＞
＞擁護派は管理会社関係者か生粋のバカかのどちらか。

そして出たｗｗｗｗ
誰ひとり納得させられていないのに無理くり「結論」だぁ！！ｗ

思考停止・反証放棄の典型ｗｗｗｗ

[1567: 通りがかりさん]

>>1565 匿名さん
マンション管理士に質問しよう3のスレ10366.10367見てみなよ。管理会社アンチや逆張り相手ならまだましだけど、貴方の相手は投稿名使い分けのマジもんだから。まぁわかった上でのお遊びならお楽しみ中失礼いたしました。

[1568: マンション比較中さん]

＞管理会社には総務の職員がいるから高くて当たり前！とか、完全に頭おかしいw そんな理由でサービスに金払ってる人間どこにいるんだ？

サービスを提供している会社が、すべて間接業務の人件費込みでの費用ですけど
じゃなければ、その会社はつぶれているので、存在しない

>業務負担＝管理会社のマンション管理を担当する社員（フロント）が１０棟以上掛け持ちできるくらいの業務量

この間違いは、多く人が指摘していますので、割愛

>費用負担＝区分所有者の支払う管理費総額の少なくとも２５％（管理会社の粗利）

これも違う。だから管理費の内訳しらないの？と聞いていた
管理費をすべて、管理会社に払っていると思っている時点で、間違っている。

例えば、管理費の合計が月１０００万だとして、そこから保険、電気代、設備のリース代、
予備費などなど差し引いて、管理委託費は、多くても６００万程度になる
その２５％なら、１２５万になる。管理費の合計が月１０００万ということは、かなり大規模マンションのため
フロントがほぼ専任か、サポートでもう１人つくので、このくらいじゃない？

結論
そもそも、否定派は、会社の仕組みと管理の内容を知らないすぎる

[1569: 匿名さん]

>>1567 通りがかりさん

ハンドル名の使い分けなんてあげつらうまでもなく、このスレで暴れてるのはたった１人のアンチだろうよ。独特の論理で管理会社を攻撃しているやつが何人もいるようには見えない。「マジもん」てのがどういう意味なのかは解らんけど、言ってることが通り一遍で他人との対話を望まない石頭だという意味なら同意かな。俺もそいつを改心させようとまでは思ってない。アホがアホを露呈してりゃ、ことの本質は自ずと正常化していく。アンチはもうとっくに自爆しているので、その「爆発シーン」を繰り返し再生させてやれば、自主管理なんぞを安易に目指す者も多少なり減るだろう。

[1570: 匿名さん]

＞バカにも分かりやすく言うと↓
訂正します。
→自分がバカだということを分かりやすく言うと

[1571: 匿名さん]

>1568

>サービスを提供している会社が、すべて間接業務の人件費込みでの費用ですけど
じゃなければ、その会社はつぶれているので、存在しない

あんたはもの買う時、いちいち、そんなこと考えて割高なもの買ってるのw

それは管理会社の事情ですよね。会社の事情考えて、割高な費用に納得する消費者なんていないないでしょw 費用対効果しか見ないのが普通の消費者。費用対効果で納得したものが売れて、その利益に応じて会社が維持されるのが世の中の摂理。会社が維持されるために、「これくらいの料金で」と言っても、割りに合わなければ、売れないのは当たり前。管理会社のようなインチキハリボテビジネスの内実が世間に広く知れ渡ればもう成立しなくなるだろう。

>この間違いは、多く人が指摘していますので、割愛

何？総務の維持費まで、管理組合が負担すべきだからか？w

>管理費をすべて、管理会社に払っていると思っている時点で、間違っている。

管理組合が直接契約している項目も管理会社がとってるよ。電気代や水道光熱費以外は。

>その２５％なら、１２５万になる。

仮にそれでも、１２５万円分の仕事内容がなかったら、契約する意味がない。

>そもそも、否定派は、会社の仕組みと管理の内容を知らないすぎる

会社の仕組み知ってるから、馬鹿げていって言ってるんだよ。
車の製造と違って、マンション管理なんて、自主管理しているマンションがいまだに数多く存在するくらい、素人でもできることなのに。多額のの手数料支払ってまで管理会社と契約する意味がない。

他に安価に管理できる手段がありながら、割高な管理会社と契約すること自体、住民に損させている。

で、管理会社と契約することで得られるメリットを聞いても答えられず、総務を養うために、管理費が高いのは当然みたいな、意味不明な理屈だから話にならん。管理会社もこんなバカに擁護されて迷惑だろうなw

[1572: 匿名さん]

時代遅れの単なる中抜き商売は早く世の中から無くなるべきだ。

新聞だって月４０００円払っていまさら購読しないだろう。
ネットでタダで読めるしな。そうやって時代に合わないサービスは淘汰されていくのが自然の摂理。それを、いくら新聞にはバックオフィスがいる！紙代や印刷代や輸送コストもあるから高いんだよ！と言い張ったところで、無用なものは無用。消費者から見れば、情報を得られる手段が、他にあってそちらが便利ならそちらに移るだけ。

そういう意味でも管理会社の実務なんて、１人で１０棟以上担当が持てるくらいの役割しかないものに、管理費の２５％以上も取られていたら、馬鹿げているし、その金を修繕費に回した方がいいに決まっている。

[1573: マンション比較中さん]

＞会社が維持されるために、「これくらいの料金で」と言っても、割りに合わなければ、売れないのは当たり前。

で、その会社が維持されているのだから、適正価格なのでしょう
そもそも最初から赤字になる物（売れても会社潰れる物）など売る会社など存在しない。

>管理組合が直接契約している項目も管理会社がとってるよ。電気代や水道光熱費以外は。

これは、管理委託内容次第だから、一概には言えない。
直接契約で支払いや管理も含めて管理組合がしているなら、管理会社は経由しないのが一般的。

>仮にそれでも、１２５万円分の仕事内容がなかったら、契約する意味がない。

月で管理費が１０００万の超大規模マンションで、自主管理をした場合、アルバイト代並みの時給でも
理事に報酬はらったら、１００万くらいはする。
結局、自分達で時間をかけてやるのか、費用を払って外部でするのかの違いだけ

>会社の仕組み知ってるから、馬鹿げていって言ってるんだよ。

そもそもの前提が、フロント１人で１０棟以上の管理ができるから、ぼったくりと言っている時点で
マンション管理も会社の仕組みも理解していないのが明確なのに、そろそろ気づいたら？

>1572
代替えがあるなら、そっちに移るとは思うけど、それが自分たちの手間をかけて自主管理にするというのはまったく違う。

前にも例でだしたが、農家に直接買いにいけば野菜は安いが、みんな高くてもスーパーで買う
新聞の例は、安くなるだけで、手間は増えていないから、安いほうに流れるのは理解できる

[1574: 匿名さん]

あんたの反論は　分かってない　と言うだけだなw

なんで、大規模マンションで管理会社の社員が、1人で足りる業務を理事がやった途端100マン以上とるんだよw

言ってること無茶苦茶だな。それで知ってるとか言う時点で、バカが知れ渡るよw

[1575: 匿名さん]

>>1574
あなたのマンションの具体例を挙げればいいじゃないですか。
何故いつも逃げるのですか。

[1576: 匿名さん]

何の具体例？　管理会との契約のメリットがないことに対する具体例？

もう少し、日本語の会話ができるようになるといいですね。

[1577: 匿名さん]

>>1576
>管理会
日本語がなんだって？

管理会を使わない場合、誰がどんな業務をしているかだよ。

[1578: 匿名さん]

理事会を使わない？

誰が理事会を使わないと言っているの？

管理組合の設置は法律で決められていて、その役員が理事会ですよ。
その理事会を使わないって、誰がそんなこと言っているんですか？　荒らし?

[1579: 匿名さん]

管理会社のことでしょ

[1580: 匿名さん]

>>1578
日本語がどうのと言ってる本人が脱字、それをおちょくられてるのに今度は曲解。
面白いなぁ

[1581: 検討板ユーザーさん]

〉１５７４
そもそも一人でできると言っているのはあなた一人です。
バカなの？

[1582: 匿名さん]

>>1576
> 何の具体例？　管理会との契約のメリットがないことに対する具体例？

逃げたいのがバレバレw
中抜き業者に金を払うのはやめて、必要なことは直接発注すれば余計なマージンを払わずに済むし、マンション管理士に相談すれば交通整理もしてくれるよと。管理会社を排除した先にある未来としてあんたが示しているのはそういうことなんだろ？
自分の組合でそれを実践しているなら具体例として紹介してくれって言われてんだよ。やったことも無い、実現性に欠ける提案と引き換えに、他人が選択している現実的手段を否定するのは無責任なんだわ。やってることは悪徳業者と一緒。あんたの目的は自主管理を広く推奨することではなく、管理会社はぼったくりのピンハネ企業だという私見に賛同を得ることでしかない。その個人的利益に誘導するために、他人の不利益になるようなインチキをしてる。そう指摘されてるんだよ。

「組合の支出を減らそうとするのが何で不利益になるんだ？」って言うんだろ？ そこはもう永遠に乗り越えられない壁だよな。委託管理を選択する者は間接部門に金をくれてやる「ために」委託費の支払いを許容している訳ではないのに、あんたは何をどう説明してやってもそういう捉え方しかしない。管理会社イコールぼったくり、委託契約イコール金のムダ遣い、受託者の利益イコール発注者の不利益という固定観念を崩したくないあんたは、今後も壊れたレコードプレイヤーみたいに同じことを言い続けるしかない。委託管理は現状で90％超だそうだが、今後は管理会社側の調整で多少その 数字を下げるだろう。だが、依然として圧倒的多数であり続ける。マンション管理に求められる技量は煩雑化しているし、組合もより合理的な委託管理を追究するだろうからね。あんたの屁理屈は永久に孤立したまま。賛同者がいないまま一生やってろ、ってやつだw

[1583: 匿名さん]

特定のレスではなく「アンチ君」へ

俺が子供だった頃、普段買い物をする店は夜７時になると閉まっていた。盆と正月もがっつり休業。なので、必要なものは先回りして買い貯めておかないと困ることになる。そういう時代にコンビニが現れて、いつ行っても豊富な品揃えで１箇所で大体のものが買えてしまうから、みんな飛びついた訳だ。今やコンビニは都会だろうとド田舎だろうと「あるのが当たり前」の存在になり、次の問題としてコンビニを維持するために必然的に生じている問題（フードロスや不適正労働など）が顕在化し、コンビニ自体の必要性すら議論になるようになってる。

あんたが疑問を投じている「管理会社の存在意義」にだって、確かにそういう一面はあるわな。本来なら自分達でやればいいことを、やりたくない、やる余裕も技術も無いから金で解決しようという発想が、画一的な金銭負担を「当たり前のこと」であるかのように錯覚させてしまい、本来あるべきサービスが低下したりだとか、元請と下請の歪んだ関係性を助長したりとか、発注者側の負担意識の低下だとかを招いているという現実がある。もしもそこを解消していきたい、と言いたいのであれば、もっと丁寧にやれよと言っとくよ。あんたがやってることは管理会社への攻撃だけだが、悪いのは管理会社だけじゃない。広い世の中にはムダなく平和に成り立ってる委託関係だってあるのだし、実際に自主管理が難しい事例だってあるんだからな。便利なものに飛びつくのはいいが、いくら金を払い何を得るのかは発注者側だって自己反省をしながら議論する必要があんだよ。ましてや組合という寄り合いの中での決め事だろ？

あんたのその態度と物言いじゃあ、たとえ正しいことを言ってたとしても（今は全然言えてないけど）誰もそれを聴いて行動や考え方を改めたりはしないよ。そもそも間違ったことをしてる訳でもないのだからな。「どっちが得か」を論じることがあんたの本当の目的なら、今のあんたにはそれをする資質が無い。現状を否定するだけで現実的な方策を示さないやつは、マンション管理の話に限らず相手にされないだろ？　そういうこった。水掛け論を続けるのも一興だが、大局的にみた状況はなんも変わらん。

[1584: 匿名さん]

まあ、管理会社の総務のために、割高な経費を容認して、管理組合を騙し続けてください。

[1585: 匿名さん]

>>1584

反論おわり？
まあ、そういうことにしておけよ。
結果的には誰も困らないからｗ　
あんたの口車に乗せられて出来もしない自主管理を始めない限りはな。

[1586: 通りがかりさん]

>>1584 匿名さん
覚えたての総務を連呼したいんだよね。
仮に管理会社のフロントの部署とだけ契約（そんな契約存在しないだろうけど）しているなら総務の金額についての指摘もわかるけど。管理会社と契約しているならフロント部門だけの利用契約でも管理会社全体の売上経費が加算された見積額になるよね。それが企業なんだと言っても理解できるかなぁ、3高になる1のご近所さんは。

[1587: 匿名さん]

2021.10.14
・【前編】住んでいるタワマンが「まさかの維持費値上がり」で1000万円も下落…60代男性を襲った悲劇
（本多 慎一） | 現代ビジネス | 講談社（3/4）
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88262?page=3

そもそも管理会社とはどのような収益構造なのか。これを知ることで、適正な管理費の使い方とあるべき方向性が見えてくるはずだ。「別所マンション管理事務所」代表の別所毅謙氏が解説する。

「大前提として、マンション管理は理事会支援や会計などの事務仕事以外のほとんどの実務的業務は管理会社を経由して外注された協力会社が担います。管理費の内訳で説明すると、まず、清掃や設備点検など、管理会社に業務委託している項目の費用はそれぞれの外注経費にプラスして管理会社の中間マージンが含まれています。

さらに、植栽費やその他点検業務や損害保険など、管理組合が直接、協力会社と契約している項目も、大抵の場合は、紹介手数料という形で、協力会社から管理会社に実質的なバックマージンが発生しています。これらは協力会社と管理会社の取引ですが、当然、管理組合が支払う外注費には管理会社への紹介料分が転嫁されています。特に保険はマージンの額が大きく、しかも保険を使う機会が多いと更新時の保険料にも跳ね返ってくるため、注意が必要です」

■ 中間マージンの調べ方

中間マージンで分かりやすいのが管理員業務費だ。試しにその管理会社の管理員の求人の賃金と、管理会社から提示されている管理員業務費を比べてみればいい。社保などの会社負担のコストだけでは正当化できないほどの差がある場合が多い。

管理会社ビジネスの実態は手数料ビジネスといっていいだろう。

・【後編】マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
（本多 慎一） | 現代ビジネス | 講談社（1/7）
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

マンションの管理会社のなかには、管理組合に情報がないのをいいことに、不当に高額の「中抜き」をして、他社に業務を発注しているところがある（中間マージン）。

発注先からバックマージンを得るケースもあるというが、さらに別の手法で利益を得て、結果、マンションの入居者に不利益を負わせている場合もある。詳細を取材した。

■ 管理会社の受け取る「マージン」が大きい

これらの中間マージンやバックマージンなどの表に現れない収益の方が、「管理報酬」や「事務管理業務費」などの管理会社が目に見える形で受け取る利益よりはるかに大きいという。別所氏が続ける。

「他にも、小さな修繕工事や例えば防犯カメラなどの設備更新事業なども、協力会社から紹介手数料を受け取ります。相見積もりをとっていても、その見積もり先は管理会社が紹介手数料を得られる業者を“選定”しているのです。

特徴的なのは、相場の分かりにくい事業や工事に管理会社の利益が多く含まれる傾向があることです。また、社員には実質的な営業ノルマも存在しており、分譲親会社を持たない独立系の管理会社はノルマが厳しい傾向にあります」


■ 管理会社の粗利30%

このようにして得られる管理会社の利益分は、分譲時から管理費の減額に着手していない物件であれば、少なくとも年間の管理費のおよそ30％以上を占めると見られる。

実際、マンション管理会社の決算を見ると、デベ系や独立系にかかわらず、顧客マンションの管理費や修繕費などを原資とした売り上げから25％程度の売上総利益（粗利）を得ている会社が多く、これは全業種と比べても高い部類に入る。


それでは、管理会社自体の主な実務には何があるのかというと、十数年に一度の大規模修繕や設備更新や各種工事の提案のほか、「事務管理業務」に含まれる理事会支援や、外注先との調整業務やクレーム対応だ。一見大変そうにも思えるが、こうしたフロント業務を担う社員は1人で10棟以上の担当物件を受け持つことが一般的だ。

逆に考えると、管理会社が一つの物件に要する労力や人件費は実際にはわずかだと言える。

クレームなどが比較的少ない投資用マンションなどでは1人が30棟近く担当する場合もあるという。「担当者が多忙で退職者が多いくらいマンション管理会社は大変だ」という声も聞くが、そもそもの担当物件を抱えさせすぎるという裏返しでもあり、経営上の問題だとも言える。

[1588: 周辺住民さん]

＞１５８７
【中間マージン】
一般的な派遣会社では、社員に払う給料の、２～３倍程度が、派遣会社に支払う金額になります。同じくらいでは？
例えば、派遣社員の給料が３０万なら、委託先は、６０～９０万くらいを派遣会社に支払います。

【手数料】
例えば、大規模修繕で、外部の建設コンサルなどに業者見積を依頼すると、１件で１０万くらいの手数料を取られます。そのくらい専門知識が必要なものとなります。
それを相見積もりを含めて複数取るのに高い？

【ノルマ】
営業目標（ノルマ）は、どの会社にもあります。じゃないと赤字で会社潰れるし。
ノルマがあるかどうかではなく、ノルマによる罰則があるかどうかが問題なのです。

【粗利】
いままで２５％からいきなり３０％になっている（ｗ
また管理費の３０％ではなく、管理会社に支払う管理委託費の３０％です

【フロント】
１人で１０棟分の管理を全部できないということは、もう明確なので、説明もしません。それができるなら自分で管理会社作れば？儲かるよ（ｗ

[1589: 匿名さん]

管理会社の仕事がその手数料を払うに値するかという根本的な部分が
今の管理会社の存在意義に対する問題。

フロント１人で１０棟以上を管理できているのに、中身も示ず単純に「できない」と言い張らないといけないくらい中身の薄い仕事に、過大な金を払っている現状がおかしいということ。その不合理や不経済に区分所有者が気付くのも時間の問題だろう。

[1590: 匿名さん]

擁護派はものを買うときに、会社の維持経費まで価格に反映されているかチェックしないと買わないらしいw　

普通は消費者に支持されて売れてその儲けの額から会社の維持経費が出ると思っていたけど、擁護派は会社の維持経費で価格が決まって、買いたくない消費者には、うちの会社の維持経費が含まれているんだから、このくらいの価格で買ってもらわないと困ると逆ギレしている。バカだな。

突っ込まれて旗色悪くなると、勝手に明確認定して説明から逃げるww

[1591: 匿名さん]

>>1588

派遣社員は働いてくれてるし税制上も有利で解除できたりするが、
管理組合が管理会社を経由させる意味がない。

管理組合は営業ノルマに付き合わないといけないんですか？w

[1592: 匿名さん]

>1588

あんた、スマホ代やサブスクや光熱費、ちゃんとプラン選べているか？
俺が代わりにいい業者選んで一括契約してやるから、料金の３割頂戴ね。もちろん毎月。そのくらいもらわないとうちは総務も食わしていかないといけないからさw

[1593: 匿名さん]

例えば、エレベータの保守メンテ代にさらに中間マージンを支払う合理的な意味がわからないw 管理組合は管理会社を養わないといけない義務でもあるのか？w

[1594: 匿名さん]

>>1592
>俺が代わりにいい業者選んで一括契約してやるから、料金の３割頂戴ね。

いいねえ、「手数料ビジネスごっこ」か。俺は乗ってやってもいいよ？
ただし、あんたに払う手数料が「スマホ使用料の３割」ってのは根拠レスだな。そもそもあんたは信用に足る企業ではなく「個人」という前提だし。３割ってのは管理費の料率に准えているのだろうけど、「管理委託費の30％＝管理会社の利益」と、あんたが個人的に取る手数料＝スマホ使用料の30％とでは算定根拠に整合性が無い。何でも言えばいいってもんじゃないｗ

俺があんたに手数料をやるとしたら、各社料金を比較して金額が節約できていると確認できた場合の差額の一部までだ。もちろん「毎月発生するフィー」ではないだろ？「業者選び」に要する手数料なんだからな。あんたが比較してる管理業務委託費はそれとは違って「毎月の費用」なのだから、そこだけに着目しても別次元の話だ。喩え話になってないんだよ。
数ヶ月に一度、あるいは数年に一度の議論について管理会社が関与し、そこで発生しているフィーについて問題にしたいのなら、ちゃんと区別しなさいよって話。そうすれば、委託管理自体を乱暴に否定せずに議論できるんだから。

管理委託費だって、組合は「納得ずくの料金」を模索するべきなんだよ。それが出来ていないから管理会社は悪で、自主管理もリプレイスも検討しないのは背任行為だなんて理屈は暴論なんだわ。そもそもあんたに至ってはどっちの方向性も示していない。単に「管理会社への委託はやめちまえ」と言ってるだけでね。
それはそうと、

>もちろん毎月。そのくらいもらわないとうちは総務も食わしていかないといけないからさw

「うちの総務」ってのは何だｗ　今言ってる「業者選び」とやらを、あんたは自分で持ってる会社でやろうってことなの？　だったら今のスキームじゃあお客さんは取れないよ。

[1595: 匿名さん]

どっちかと言うとアンチがものを買う時に会社の経費が含まれていると文句を言って、擁護派…というか常識がある人が丁寧に教えてあげてる絵にしか見えないのですがね

[1596: 匿名さん]

>>1587

これね……
初心者マーク付きの「匿名さん」が引用してるけど、どういう意図なんだろう？
アンチ君の正体を暗示する趣旨なのか、逆にアンチ君のこれまでの理論の裏付けとなるような記事をわざわざ引用してきたということなのか。どっちだ？？　それとも他に何か意図が？

俺は読んでいてかなり驚いたんだが、記事の中に登場する「マンション管理事務所」とかいう業者のコメントが、ここでのアンチ君の理屈にピッタリ合致するんだよな。粗利率25％という数字しかり「10件掛け持ち」云々のツッコミ方だとか、すべての細かい言い回しが酷似している。同じところから発信されているとしか思えない。このコラムを見た誰かが、ここで独自の理論に変換しているのか、あるいは逆にこのスレを見たライターが総括的にコラムとして書き直したのかのいずれとしか思えないくらいなんだが、何と記事の掲載日付を見ると昨日な訳だ。このスレの進行と、ライターが書いた記事に時差が無い。ライター自身、あるいは取材先の人物が、このスレで同じ持論を展開しているということは無いんだろうか？　ある場所でプロと称して理論展開している人が、別の場所ではその立場を伏せて対立相手を攻撃している、という図式に俺には見えてしまう。もしもそうだとしたら、これほど歪（いびつ）な話は無いね。

何にせよ、不用意にメディアの記事を丸ごと転載しない方がいいよ。
書 い た 本 人 の 許 可 を 得 て い る の な ら 話 は 別 だ が。

件のコラムで管理会社の収益構造に問題を呈している業者は、言うなれば管理会社の「商売敵」な訳だよね。大規模修繕の仕切り業務だとか組合の顧問業務を商売としている。良く言えば「うちに仕事をくれればムダを省いた必要業務だけをリーズナブルにやってあげますよ」ということだと思うが、悪く言えば通常の管理会社のメニューありきの「廉価版ビジネス」ってことだろう。ならば管理会社と共存するのがスジだし、今後も安全に商売ができるんじゃないの？って思っちゃうよね。

ここにいるアンチ君が、そういう商売に感化されているのだとすれば別に構わない。とっとと自分の組合で委託管理をやめさせて、スキマビジネスを頼って「節約」に勤しめばいい。ただ、他者が選択する委託管理をも否定するならもっと丁寧にやるべきだし、代案としての自主管理・部分管理に関しては、ちゃんと具体例や苦労話を交えた話をしないとな。

[1597: 匿名さん]

維持管理費なんて安いにこしたことないし、合理化するにこしたことないのに、それ反対して管理会社の徹底擁護に異議を申したらアンチになるんだw

対価はサービスの価値や労力や希少性で図るが、マンション管理自体、1人で10棟以上管理できる業務なのに、それをサービスを生み出す労力とは別のバックオフィスとか意味不明な理屈で割高な料金を正当化しても、管理組合がそんな理屈に付き合う義理はないな。

別にマンション管理は管理会社と契約しなくてもできるし、バックオフィスの費用まで負担させられるなら、単純にバックオフィスがないフリーと契約した方がいいことになるな。

コンサルはピンキリだが、管理会社はバックオフィスがある分、100パー余分なマージン取られてることになるな。

[1598: 匿名さん]

単純な話、管理組合の立場で、管理会社と割高な契約をしなきゃいけない理由が、会社の維持経費の為で、納得する奴いるの？　サービスの提供側の都合で契約する人いるのかな？

マンション管理の手段が複数あるなかで、あえて管理会社と契約する理由が、うちの会社の経費もありますから、と言われて納得しなきゃいけないの？

[1599: 匿名さん]

管理会社との委託費がなければ株の投資で稼げばいいよ。
投資がうまくいけば管理会社の１つや２つと契約するぐらい安いもんだよ。
管理会社に支払うカネがおしいから自主管理とかいってるんじゃないのか。
頭を使って投資をすることも考えればいい。

[1600: 匿名さん]

>>1597 匿名さん
フリーに責任は取れないだろ。
理事会支援があるのにフリーがコロナになったら？連絡すら入れて来ない可能性もある。
そういう時はどうする？

安く済むに越したことはないが、リスクのある削減かもしれない。マンション毎に状況もことなり、バカの一つ覚えのように批判だけをすれば反発も当然だろう。
何をどうすればいいかの具体策を示せと言っているのに示せないから結局誰一人説得できない。

[1601: 周辺住民さん]

>1589

＞フロント１人で１０棟以上を管理できているのに、中身も示ず単純に「できない」と言い張らないといけないくらい中身の薄い仕事に、過大な金を払っている現状がおかしいということ。

そもそも前からの質問答えれてないからじゃない？
管理会社では、フロント以外にも従業員が多数いて、求人もでていますが、その人達は何をしているの？
それがわかれば、その答えだよ

＞それをサービスを生み出す労力とは別のバックオフィスとか意味不明な理屈で割高な料金を正当化しても、管理組合がそんな理屈に付き合う義理はないな。

これも会社の仕組み勉強してね？
バックオフィスがなければ、そもそもフロントの人はいない。

>会社の維持経費の為で、納得する奴いるの？　サービスの提供側の都合で契約する人いるのかな？

そもそも視点が違う。サービスと費用のみで考えので、会社の維持費とかは関係なく費用という観点でみている。

例えば、スーパーで野菜を買う場合、農家で直接買うより２倍以上高いが、みんなスーパーで買っている。その費用にはスーパーの店舗の維持費が含まれている。
そして、農家で直接買うという手段はあるが、なぜみんなスーパーで買うの？それがわかれば、それが答え。

[1602: 匿名さん]

株を買えばいい。

[1603: 匿名さん]

株は儲かる。
組合員のお金を有効活用することを考えろ。

[1604: 匿名さん]

>>1597
>>1598

結局、何がしたいの？
管理会社に金を払うのは間接部門に金を落としてやるためだとか、そんなことはここでは誰も言っていないし、管理会社を擁護するためだけにあんたに異議を唱えている者もいないよね。共有者全員で構成する管理主体として、外部委託したいことがあるから予算の範囲内で発注する、その発注先が企業なら間接部門も当然あるという前提で委託金額を審査するという当たり前の話をしてるんだろ？
提示された管理費が高過ぎる、算定根拠が不当だと言うのであれば是正させる手立てもある。言われるがままに契約する必要などそもそも無い。自主管理したきゃそうすりゃいいのに何で行動しないの？　ここで吠えてりゃ満足なのかな？

「委託管理は無意味だ」というあんたの暴論を、みんなで頭ごなしに否定せず暴論たる理由をひとつずつ指摘してるんじゃないか。あんた自身がそこに納得できなくても俺は別にどうでもいい。多くの管理組合が「右向け右」の集団ならば、あんたが言ってるような屁理屈とて害になり得る。少なくとも俺はそこだけは防ぎたいね。まあ、多数決である以上は杞憂だとは思うが。

あんたは自主管理の実現と普及を目指している訳でもなさそうだし、見解を異にする者に丁寧な説明をして理解を得ようという意識も無いようだ。管理会社を叩く以外の目的は何も見えない。ここでそうやって口汚く主旨不明瞭なネガキャンを続けることが目的なの？　「要するに」「単純な話」と無理に纏めようとしているけど、ここまでの貴方の主張ではなんにも整理されてないよ？　先に引用されたコラムで言われている様な「管理委託業務費の問題」をどうにかしたいのなら、もっとちゃんとやりなさいなってことだ。
それとも、先にも触れたがまさか本当に、商売敵である管理会社をやっつけたいだけのコンサル業者さんなのかな？　だとしたらむしろ合点がいくなｗ　

[1605: 匿名さん]

別のスレから変なヤツを呼び寄せちゃったじゃないかｗ
株式投資で管理組合の財政を立て直せ、と言われて
スレ主が臍を曲げたという事例がどこかであったなｗ

[1606: 匿名さん]

前出のコラムを読んで思ったことなんだが、
マンション管理士には資格独占業務が無いから、資格を持ってる者の間では「取っても食えない」と言われることが多いんだよね。これは本来、昔から一級建築士の間で自虐的に言われていたことなんだが、実際には建築士の仕事は明確で手当の対象になることも多いから、マンション管理士こそその表現に相応しい。
これは、裏を返せば「何でもアリ」だということでもある。名称独占資格だから試験に受かって登録しなければ管理士を名乗ることはできないが、「マンション管理の仕事をコンサル的にやってます」と言うことは誰でもできる訳だ。免許は要らないし、設計業務のように目に見える成果物がある訳でもない。なので、以前アンチ君が「管理会社を排除してもマンション管理士の力を借りれば管理業務は問題なく回る」的なことを言ってたけど、それもどうかと思うんだよね。少なからずポンコツが混じっている中から、一体どうやって委託業者（マンション管理士）を選定するのかと。中には本当に無資格で、紛らわしい社名でコンサル業務を請けている者もいると聞く。

「長期修繕の監修業務」だとか「管理組合顧問業務」なんてのがあるようだが、それを生業にするならそれこそ、数多くの件数を兼任しなきゃ商売として成り立たんだろうに。それとも結局は高い料率で手数料を取られるのかな？
「自力で出来ないことを誰かに頼む」ことの必要性について、もっと現実的に考えないことにはな。払わなきゃならん金を出し渋るのは子供のすることだよ。

[1607: 匿名さん]

マンション管理の労力がどれほど必要かであって、管理会社社員の必要経費がどれほどかかるか、なんて関係ないのに、いつまでバックオフィス云々誤魔化すんだ？

買い切りのロボットにできたとしても、購入先の会社社員の必要経費を払い続けないといけないのか？

管理組合に必要な事はマンション管理であって、管理会社の経営を安定させるために高い金払ってたら背任だよ

[1608: 匿名さん]

コンサルに利益取られたらたまらないと管理会社が言ってるなw

コンサルが怪しいと言いながら、自らの中抜き体質を棚に上げてどうするw

管理組合から見れば、コンサル使って毎月の管理費が抑えられて、総額が減る方がいいよ。あまりに不透明なことやりすぎてるから、コンサルが入り込む余地があるんだよ。

まあ、コンサルなんて利用しなくても、独立系に見積もり出せば管理費下がるからな。

[1609: 匿名さん]

少なからずポンコツが混じっている中から、一体どうやって委託業者（マンション管理士）を選定するのかと。

↑
マンション管理士は当たり外れあるが、マンション管理会社と契約している限りは100パーセント、それ以上のマージンがかかっているよw

つまり、必ず損する取引を管理会社とやるか、ひょっとしたら合理的な管理ができるか。ダメならまた切ればいいから、マンション管理士の方が合理的

[1610: 匿名さん]

今日も日経平均株価が上昇してるぜ。
もうすぐ３万円は回復する。
今のうちに仕込んでおけ。
組合の資金は有効活用しないとな。

[1611: 匿名さん]

無駄金削減なぜか反対している奴がいるからなw

[1612: 匿名さん]

無駄金削減を考えるより、資金の有効活用だよ。

組合のお金は大事に使うべし。

[1613: 匿名さん]

外注先を管理会社経由で割増しで契約するのが大事なお金の使い方らしいw

[1614: 匿名さん]

>そもそも前からの質問答えれてないからじゃない？
管理会社では、フロント以外にも従業員が多数いて、求人もでていますが、その人達は何をしているの？
それがわかれば、その答えだよ

間接部門は間接部門。マンション管理とは関係ない。

間接部門を増やせば管理費の値上げを認めてもらえるのか？w
それがわかれば、その答えだよ

>管理会社に金を払うのは間接部門に金を落としてやるためだとか、そんなことはここでは誰も言っていないし、管理会社を擁護するためだけにあんたに異議を唱えている者もいないよね。

堂々と擁護しているのに頭大丈夫かな？

>共有者全員で構成する管理主体として、外部委託したいことがあるから予算の範囲内で発注する、その発注先が企業なら間接部門も当然あるという前提で委託金額を審査するという当たり前の話をしてるんだろ？


無駄で割高なものに、大切な組合資金を出すのは間違いだということ。何かと契約するときに、相手先の間接部門を慮って契約する奴なんているの？会社の契約でそんなことやったら背任だよ。別に大した労力じゃなく、別に安く上げる手段あるけど、管理会社と契約してあげましょう！間接部門があって大変らしいですから！と契約するの？w

[1615: 匿名さん]

ダメだこりゃｗ

[1616: 匿名さん]

＞ダメだこりゃｗ
前からダメだったじゃん。

[1617: 匿名さん]

ひとの話を聞きゃしねえw

[1618: 匿名さん]

ダメだこりゃとか、総務の分まで払えとか、荒らしとは言え質が低すぎるなw

[1619: 匿名さん]

間接費部門分を払えないなら個人取引以外やるなよ。

[1620: 検討板ユーザーさん]

〉間接部門は間接部門。マンション管理とは関係ない。

本当に何も知らないだね
間接部門いなければ、求人は誰が出しているの？給料は誰が振り込むの？

つまり、会社が成り立たないから、フロントがいないということ
１人で１０棟できるなら、誰も求人に募集などせず、１人でやればいい。その方が儲かる。でもそんな人はいない。それが答えです。

[1621: 匿名さん]

>>1618
> 総務の分まで払えとか

ああ、まだ解ってないみたいだけど総務の分だけじゃないからねw
普通の会社ならもっと他にもあるだろw
総務だけでもそれだけアレルギーがあるんだから、あんたが金を使う時はいちいち大変だな。直接発注で得してると思い込んで払ってる金にも同じことが言えるのにねw

[1622: 匿名さん]

何だかもう痛々しくて見ていられませんね。
擁護派がどうのと言ってる人は、とっとと管理会社の変更なり委託費の圧縮なりを実行して、早いとこ自身の主張を立証してくださいよ。別にここでマンション名や管理会社名など晒したくないことを晒さなくても、例えば粗利率25％だった委託費を〇％まで減らすことが出来たよとか、委託していた業務のうちこれとこれは委託をやめても自力で十分できるようになりました、とかぐらいは言える筈でしょう？
リアリティが無いことをフワッと言いっ放しているだけだから足元をすくわれるんですよ。

これが事実だ！と自信満々で言うからには実証をしなければ嘘でしょう。
改善の意識が低くて既存の契約に甘んじている組合が大多数だ、という話はその通りかなとも思いますが、言い方を変えればその意識を切り替えるに足る「きっかけ」が無く、踏ん切りがつかない組合が多いということですよね？　そのきっかけになり得るぐらいのことを、ここで具体的に提案できなきゃ聞くに値しません。
本当に「管理会社が嫌いだから」「利益の取り過ぎが許せないから」という理由だけで契約を切れという話なら、代案も無いまま実行できる管理組合なんてありませんよ。

[1623: 匿名さん]

マンション管理士すら在籍していない、精々いるのは宅建士＝自分ぐらい。そういう、リフォーム業者に毛が１～２本生えた程度の個人事業主が世の中には腐るほどいて、管理組合から仕事を貰おうと虎視眈々と狙っている。そんな業者にコンサル面されて、ありがちな「長期修繕計画監修業務」だとか「組合運営顧問業務」だとかを依頼するぐらいなら、資力も対応力も十分ある企業（管理会社）に委託する前提で委託費を精査した方が利口だ、と考えるのが普通の組合だわな。特に築浅のうちは分譲売主と直結している方が都合が良いこともあるのだし、複数兼任は発注者にとってのスケールメリットも生む。そこが理解できないのは致し方ないにしても、正しくないと指摘するにあたって「そんなに総務に金を払いたいのか」「組合員から集めた金をムダにするつもりか」と強引に言い換えるぐらいのことしかできないのがアンチ側の論法。実務能力なんて無いに等しいにもかかわらず、何でもかんでもセルフサービスなら得だと思い込んでるタイプの典型。

例えば家づくりでも、分離発注に拘り過ぎて、実際は下請の選定や価格交渉もまともにできず、元請の管理者や現場に散々迷惑をかけて、竣工後も元請施工者のアフターも受けられず総合的には損をするタイプがたまにいるが、そういう浅い発想と根っこの部分が同じだ。とにかく「経費」や「手数料」を取られることを嫌う。人を使うとはどういうことか、対価を払って自分が得る相応の利益とは何なのかが全然解っていないってことだよ。管理業務を委託することで何が得られるのかも然り。「業務の成果」など無いと思っている者と、費用に応じて有ると思っている者とで会話が噛み合う筈などないね。

[1624: 匿名さん]

悪業者を悪いといのが、管理会社のインチキビジネスモデルが正しい理由にはならんよ。コソ泥は悪い！だから泥棒に取られましょうと言ってるのと同じw

[1625: 匿名さん]

まあ、コンサルは目の敵だからなw
成功報酬のコンサル利用して他社に見積もりとって値下げする方が賢い。
コンサルは全員インチキと決めつけて、インチキである自分たち管理会社は棚上げしているだけw　そもそも、管理会社が分相応の対価しか取ってなければ、コンサルなんて入る余地がない。なぜコンサルの商売が成立しているか、考えればわかる。

[1626: 匿名さん]

>普通の会社ならもっと他にもあるだろw

総務や経理や他部署や親会社の赤字を埋めるのが管理費だもんなw

[1627: 匿名さん]

>これが事実だ！と自信満々で言うからには実証をしなければ嘘でしょう。

嘘も何も、事例なんてスーモにいくらでも転がっているし、管理費や修繕費が相場より安いところなんていくらでもあるだろ。そんな安く管理できているのに、なんで高いところがあるのかが、問題何だよ。

費用対効果か考えるときに、業務をやる人間の会社の規模や組織で管理具が変わるべきという珍説を真顔で言ってる時点で頭おかしいけどな。

安い組み立て家具か、完成品の家具かどちらを買うかというときに、図るのは組み立てに要する時間や手間や労力を考えるのが普通で、完成品売っている業者の従業員の会社の維持費まで考えて値段に納得するバカはいない。あくまで手間や労力がどのくらいあるのか、考えて判断するのは消費者だ。

一人で１０棟以上、担当できる業務はそれ以上でも以下でも、ない。バックオフィスなんて、その会社の特性でいくらでも変わるものを基準で考えるバカいないよw

>「利益の取り過ぎが許せないから」

利益取られすぎだと分かれば、契約を変えるのは普通だろw
他に安くて質が変わらなければ、変えないは住民の損。
保守管理なんて外注がやってるんだから、管理会社の取り分省いても質なんて変わらない。それで変えてたら大問題だよ。

[1628: 匿名さん]

>例えば家づくりでも、分離発注に拘り過ぎて、実際は下請の選定や価格交渉もまともにできず、元請の管理者や現場に散々迷惑をかけて、竣工後も元請施工者のアフターも受けられず総合的には損をするタイプがたまにいるが、そういう浅い発想と根っこの部分が同じだ。とにかく「経費」や「手数料」を取られることを嫌う。

完成品を買う家づくりとマンション管理の問題は全く違うw

マンションは契約したら、永久にボリ続けるのが問題。家は他と比較して、完成品を納得して個人が自己責任で買ってるから問題ない。マンションは管理組合という、制御の難しい組織の特質を利用した悪徳ぼったくり商売。これが問題。

しかも家づくりも、必ず失敗するとか、何を根拠に言ってるんだ？w

マンション管理会社を利用しなければ、根拠なく「全て失敗するぞ！」と脅しているだけで「マンション管理会社と割高な契約を結んでおけば安心」と根拠なく言ってるだけ

[1629: 匿名さん]

＞嘘も何も、事例なんてスーモにいくらでも転がっているし、

＞嘘も何も、事例なんてスーモにいくらでも転がっているし、

＞嘘も何も、事例なんてスーモにいくらでも転がっているし、

＞嘘も何も、事例なんてスーモにいくらでも転がっているし、

[1630: 匿名さん]

>>1629 匿名さん
そこは触れちゃダメ

[1631: 匿名さん]

>1629

だから見てみれば？
結局突っ込んで何も言えないのはいつものこと。。

[1632: 匿名さん]

賃借人が払う管理費と区分所有者が払う管理委託費は同じだったのか。
スーモが仲介する住宅の管理会社は、分譲住宅の管理会社より、修繕費が安いのか。
知らなかった。
　　
　　

[1633: 匿名さん]

そもそも、管理会社が意味なく割高だということに対して、事例出せって反論にもなってないww　割高じゃないというなら値段の根拠出せばててだけなのに。

例えば、ツアーなら行きたい場所をツアーの方が安くいけることを言えば説明できるが、管理会社を分譲時からそのままの価格で契約した場合の正当性を擁護派は全く説明できてない。総務の経費を要求するような意味不明な理屈?しかない。

>複数兼任は発注者にとってのスケールメリットも生む。

発注者って管理会社だろ。管理会社が差額で儲けてるだけで管理組合は
単純に買いたたきによる質の低下の被害にあってることやっと認めたなww


バカだから頼んでもないのに勝手にボロを出すw

[1634: 匿名さん]

>賃借人が払う管理費と区分所有者が払う管理委託費は同じだったのか。
スーモが仲介する住宅の管理会社は、分譲住宅の管理会社より、修繕費が安いのか。
知らなかった。

賃借人??

何の話してるの?

[1635: 匿名さん]

スーモで何を確認させたいんだ

[1636: 匿名さん]

何の事例をどういう形で知りたいんだ？

[1637: 匿名さん]

どうせ、擁護派は自分で言ってる事ですら説明できないから聞く価値すらないけどな

[1638: 匿名さん]

自分でスーモを出しておいて何を確認したいんだって…あたま本当におかしい

[1639: 匿名さん]

わかったわかった。ずっとウチの会社の総務費用があるから高いんです言い張って理解されればいいね。

[1640: 匿名さん]

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　　
　

[1641: 匿名さん]

また逃げるのか

[1642: 匿名さん]

>>1640 匿名さん
全部否定されてるのに何度も同じの載せる意図は何でしょう？
自分と異なる意見は荒らしになるんですね。

メリットデメリットだけで変えられないですよ。もっと踏み込んだ対応策を!

[1643: 匿名さん]

>>1627
1622です。
はぐらかさないで教えてください。
私が「実証を」と求めたのは、実際に一部管理を導入したり、管理会社の暴利を追及して委託費を削減することが出来た事例や、実際に自主管理を行ってみて問題なく実行できたという事例を、他ならぬ貴方自身が示してくださいという意味です。管理会社を利用するメリットは無いのだ、何故なら余計な金などかけずとも出来ることで、自力でやることだって十分可能だと貴方は言っておられますよね？ ならばそのエビデンスを示さなければ信用できない、と言っています。他人に丸投げせず、簡潔にでも良いので「自分はこのようにした」と、他の管理組合でも再現出来るような方法論を説明出来ませんか？

スーモを見ればいくらでも書いてあるだろ、と言われるのであれば、私はスーモの何処を見れば良いのかわからないので教えてください。賃貸物件情報を見れば良いのかと解釈している方もいるようですし、今の貴方の返答では言葉足らずです。

貴方は、ある意味「これまでは主流でなかった新しい考え方」を提唱している立場です。多くの人を立ち止まらせて、なるほどと思わせるようなことを言えなければ、ここにいる意味もありませんよ？

よろしくお願いします。質問にお答えいただきますように。

[1645: 匿名さん]

>>1633 匿名さん
>そもそも、管理会社が意味なく割高だということに対して、事例出せって反論にもなってないww

あんたが求められている「事例」って何なのか、まだ解らないのか？
それとも、どうにかして話をはぐらかそうってことかい？
管理会社への委託料が意味なく割高である、という点は仮に認めてやるよ。割高だから他の手立てを選ぶ。そこにはいくつか選択肢があるわな？　例えば割高にならないように委託項目と金額を精査して、ボラれないような契約条件を整えるだとか、自力でやれることとそうでないことを分類して、委託しなくても良いことまで管理会社にやらせないようにするだとか。究極的には自主管理という手もある訳だろ？　あんたがず～っと言い続けている『管理組合の大事なカネを、管理会社が取るマージンとして溶かしてしまわないようにする手段』を、実際に実行するという話さ。

あんたは声高にそれを他人に突き付けて「ムダ金を払うようなバカな真似を何でしてるの？アホなの？他に方法があるだろ？」と言いたいんじゃないのかね。その「他の方法」が何も無いのに言ってるなら只の空論であり、無責任な管理会社バッシングでしかないのだから、ご高説講じるあんたならその方法について『実体験に基づいた実現性』をちゃんと立証できるんだろ？って話なんさ。自分の管理組合ではこうやって管理会社に払うムダ金を削ったんだよと。そういう話をしてくれ。

実例を示せというのはそういう意味だ。日本語わかる？
自分でやってもいないことを、出来もしないくせに他人に「やれ」と言うなと。管理会社との関係性が、すべての管理組合において然るべき納得感を伴っているとは限らないのは事実なのかもな。だとしたら、そういう管理組合に目を覚まさせるためには、今までの委託管理に代わる管理の仕方を示してやる必要があるよね？　自分達で考えろと突き放すだけなら、残念ながらあんたが言ってることには何の新鮮味も現実味も無いね。誰でも言えることだし、ずっと前から考えていることだろう。そもそも委託管理ってのは、管理組合が自力で出来ないことを渋々有償で外部発注しているに過ぎないのだからな。あんたに言われずとも、委託せずに済むならそうしていると思うに違いないよ。


>発注者って管理会社だろ。

ちげーよ。まずそこから間違えなさんなよ。
あんたが勝手に認めようとしていないだけで、受注者が効率的に仕事をすれば、それは発注者にとってもメリットになるのだよ。その「発注者」が管理組合のことだということすら解らんのか？
大量生産品が安く買えるのと同じ理屈で、生産効率を上げることで得る利益は受注者にも発注者にも（等しく、ではないにしても）あるだろう？　そこをあんたは、自分だけの利益しか認められないから解らないだけでな。受注者の利益は発注者の損失であるとしか考えられない。それがあんたの基本認識だもんね。あんたは委託費の多寡にかかわらず、業務委託そのものに向いていないのだと思う。


>完成品を買う家づくりとマンション管理の問題は全く違うw

俺が「家づくり」を例に挙げたのは、あんたが委託業者の利益追求を、そのまま発注者の不利益であると勘違いしてることを明確にするためだよ。あんたみたいな考えの人はほぼ例外なく失敗するのさ。自分にはできないことを出来ると思い込んで、効率良くやってくれる者に仕事として頼むことを拒み、結局は何も目的を果たせず、下手に使った金も少額ながらムダ打ちに終わると。完成品がどうとかいう話ではなく、金の使い方の下手さという点で非常に似ているという例え話だ。
斯く言うあんたも、家具の買い方として「安い組み立て品」と「完成品」の比較をしているよね？

>安い組み立て家具か、完成品の家具かどちらを買うかというときに、図るのは組み立てに要する時間や手間や労力を考えるのが普通で、完成品売っている業者の従業員の会社の維持費まで考えて値段に納得するバカはいない。あくまで手間や労力がどのくらいあるのか、考えて判断するのは消費者だ。

俺は完成品を購入する時に「製造にかかる時間や手間」なんて下手なことは考えないよ。いちいち工場まで行って製造の様子を見たり、仕様書や製作図書を確認するなんてこともできないし。勿論、手の込んだ一点物を買うときは別だが、あんたの比較論においても「安い組み立て家具」が対照とされているのだから、その完成品とて安さがウリの既製品を指すのだろう。だったらそれは、少なくとも俺にとっては「効率的に作られたであろう大量生産品」であり、買うかどうかの判定基準は「価格」と「品質」だわな。品質と言ってもあくまで大量生産品のそれで、安い割に見た目はいいねとか、使い易そうだねとか、口コミによれば結構長持ちするらしいよとか。その程度だけどな。


俺が払うマンションの管理費が、誰のどういう利益になっているのかは正直あんまり意識していない。だからと言って、管理会社に払う以上は、会社としてのサービスを支えているすべての部門・人に行き渡る金なんだという認識は当然ある。あんたにはそれが無い。それだけのことだろ？　あんたが払った管理費は目の前にいるフロントマンの給料だと。そう思ってるんだもんな。
俺が直接的に意識するのは、払った金に見合う結果を管理会社として出してくれているかどうかだ。成果が出ていなければ会社としての責任を取らせる。費用が割高だと思えば値下げを交渉するぐらいのことはしたいし実際するけど、ボッタクリと称して攻撃するほどのアレルギーは無いし、管理会社の代わりに自ら仕事をするモチベーションも無いんだよね。金で解決できることならそうするのが得策だ。

逆に貴方にはそのモチベーションがあるんだろ？
それが嘘じゃないと思わせるためにも実証せよという話では？そんなに難しい話か？
口だけじゃないなら頼むよ、ってことでしょ。
自分は管理会社に余計な利益を渡さず、必要な業務を最小限の費用で実行する方法を知っていて、実際にそれを実行していると。それだけのことを、そこまで偉そうにアジってるくせに何で言えないのかな？　SUUMOのどこを見れば書いてあんの？
ノウハウを他人に渡したくないならそれこそ最初から黙ってろって感じですわ。

[1646: 匿名さん]

結局全部、見ないふりで同じ質問繰り返すだけの荒らしさん、お疲れ様です。

[1647: 匿名さん]

>>1644
＞「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

つまり、貴方ご自身の経験は無く、メディアから拾った事例のみだと。
他人のフンドシで相撲をとっていると解釈してよいですか？


＞自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
＞できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

イニシャルから５％「も」自主管理だと。「事例として多い」という意味ですよね？
わたしがお訊きしたいのは『ぼったくられている状態から脱却した事例』です。
貴方ご自身には経験は無いということは解りましたが、新築当初から高い意識と覚悟を持って自主管理を始めたであろう僅か５％の事例ではなく、最初は惰性や同調圧力に屈して委託管理に甘んじていた管理組合にとって、その不利益から脱却したという実例を示していただきたいです。元々貴方がやろうとしていることも、そういう層への呼び掛けなのでしょうし、意識が低く管理方式を変えるエネルギーが無い組合員に対して「管理会社との訣別」を迫れるだけの説明は、貴方がおっしゃる「最初からの５％」は実例として何の参考にもなりませんので。


なお、後半の１～３はもう結構です。
何度読んでも同じことしか書いてないようですし、依然としてひとつも納得感がありませんのでね。

[1649: 匿名さん]

>割高だから他の手立てを選ぶ。そこにはいくつか選択肢があるわな？　例えば割高にならないように委託項目と金額を精査して、ボラれないような契約条件を整えるだとか、自力でやれることとそうでないことを分類して、委託しなくても良いことまで管理会社にやらせないようにするだとか。究極的には自主管理という手もある訳だろ？　あんたがず～っと言い続けている『管理組合の大事なカネを、管理会社が取るマージンとして溶かしてしまわないようにする手段』を、実際に実行するという話さ。

「管理費　削減」

これで検索すればやり方なんていくらでも出てくるのに・・

[1650: 匿名さん]

管理会社がぼったくりって言うくせに何故管理費の削減の話しをするのか理解に苦しみます。

管理委託費をどうやって削減したかのか具体例を。

[1651: 匿名さん]

>>1649 匿名さん

1622です。
ですから、そうやってはぐらかさないでください。
検索して得られる一般論ではなく、貴方が実践したことについて訊いているのです。管理委託費の削減が出来たこと、それは元の金額に対してどの程度の比率で、どのような変更をした結果だったのか。変更後に管理仕様が変わったことで問題が生じたことは無かったのか、あればどのように解決したのか。それが無いのに「管理会社との契約をやめろ」とだけ言うのは、パラシュート無しで飛んでいる飛行機から脱出させるようなものですよね。


「管理費　削減」

＞検索すればやり方なんていくらでも出てくるのに・・

出て来ません。
私は管理費を削減する方法なら知っています。委託費を見直し、収支計画を整えた上で総会決議、です。一般論に過ぎないので実行の可否は別問題ですが。
私が貴方に聞いていることはネット上に答えは無く、貴方の頭の中にしか無いんです。実経験の有無ですよ。何ならYESかNoかで答えてください。Noと答えるのが恥ずかしいのなら嘘でも良いので「YES」と答えれば良いと思いますよ。

[1652: 周辺住民さん]

>嘘も何も、事例なんてスーモにいくらでも転がっているし、
>管理費や修繕費が相場より安いところなんていくらでもあるだろ。

実例だしてみて？
修繕費は、安ければいいというものではない、どこかで急激な値上がりする可能性もあるので。
さらに管理費も、設備に依存していることがおおい。


> 安い組み立て家具か、完成品の家具かどちらを買うかというときに、
>図るのは組み立てに要する時間や手間や労力を考えるのが普通で、
>完成品売っている業者の従業員の会社の維持費まで考えて値段に納得するバカはいない。

じゃあ、組み立て式の家具も買えないですね。
そこにも家具業者の会社の維持費が値段に含まれていますので、木の伐採から自分でしてください.
あなたの言っていることを実現しようと思うと、完全自給自足以外ないですよ。

>保守管理なんて外注がやってるんだから、管理会社の取り分省いても質なんて変わらない

その外注先を選定＆管理するのが一番大変なんだけどね。ｗ
どんな業種でも詐欺的で悪徳な業者は多々あるからね。

[1653: 匿名さん]

納得できるかどうかの話なのにw

完成品家具も納得できれば買えばいいし、自分で組み立てた方がいいと思えば組み立てたらいい。

一人で１０棟も担当できるマンション管理をその何倍分もの人件費を払うことに納得できるかという話。あなたは納得できるみたいだが、そのからくりを知れば大半の住民は納得できないと思いますよ。

マンション管理業務が、管理会社の社員以外に絶対に無理なら、維持経費まで含まれるのはいいが、実際は自主管理でもたくさんのマンションで誰でもできる業務。だから実際の労力に対する一般的な人件費や時給換算で全く問題ない。１０棟としても、まる二日の日当分位で十分。平均的な物件で高くて５万だなw　それ以上はぼりすぎ。この価格帯なら、マンション管理士に頼めるから、定額で頼めるそちらの方がお得。

マンション管理士は怪しいと言って、もっとボラれる管理会社と契約するのは本末転倒。


議事録書いて、外注業者からの申し出を取り次いで、メインは過大な見積もりあげて営業することだからねw

ここは想像ですが。だから、こうした事実を知るべきだという話。まあまたトボケるだろうけど。

>その外注先を選定＆管理するのが一番大変なんだけどね。ｗ
どんな業種でも詐欺的で悪徳な業者は多々あるからね。

↑大変さの中身をまるで言えない。大変ならどう大変なのか言ったら？w
人には実例とか言っておいて、自分でいう時は完全な想像による決めつけだからなw
これ以外の全ての書き込みに言えることだがw

いずれにせよ、全てこみて、１０棟以上担当が持てる業務であることは変わらないw

[1654: 匿名さん]

ここは想像ですが、というのは「からくりを知れば大半の住民は納得できないと思いますよ」という部分ね。住民が納得するかは住民次第なので、もちろん確定的なことは言いません。

ただ、大抵の管理会社のフロントが平均で１０数頭担当していることは事実。
その人件費の何倍も管理費から利益を上げているの事実。この取引が果たして妥当かどうかという話だよねw

[1655: 匿名さん]

スレ主さんは、管理員を管理組合で雇うのが良いと考えていますか。
それとも、派遣会社から派遣してもらうのが良いと思いますか。
それ以外に何か良い方法を考えていますか。

[1656: 通りがかりさん]

>>1655 匿名さん
あなたのように短い投稿が好きです。

[1657: 周辺住民さん]

＞1653

すぐにいっていることかわるね

>完成品家具も納得できれば買えばいいし、自分で組み立てた方がいいと思えば組み立てたらいい。

会社の維持費が含まれた値段だと納得しないのでしょ？じゃあ組み立て式だろうとその家具を作っている会社の維持費が含まれた価格なのだから、あなたは買えないね。

>一人で１０棟も担当できるマンション管理をその何倍分もの人件費を払うことに納得できるかという話

あなた以外の他の人は、その前提のフロント1人のみで１０棟を管理しているということが、おかしいと指摘しているのに、気づいている？

>この価格帯なら、マンション管理士に頼めるから、定額で頼めるそちらの方がお得。

マンション管理士が、月５万でやってくれるのは、管理会社が管理しているマンションの理事会に参加してアドバイスをくれる程度まで。５万で管理会社と同じことをしてくれるマンション管理士がいたら教えてね（ｗ

＞↑大変さの中身をまるで言えない。大変ならどう大変なのか言ったら？w

会社の信頼度や実績の調査、倒産の可能性の調査。
契約内容の法務的な確認。業務内容の専門的な知識の習得など

というか、これを知らないってことは、自主管理を全くしないと言っているようなものだけどね。

[1658: ご近所さん]

スレ主さんへ
私もマンション管理士に委託することに賛成です。
ただ一つ、管理会社と同じことを、確実にできるマンション管理士の見つけ方を教えてください。

[1659: 匿名さん]

確実じゃなくても、ダメなら変えればいいだけでは？　そもそも失敗って何でしょうか？　管理会社と比べて高くなったり値段が変わらないようなところとは、ハナから契約に至らないでしょう。　いずれにせよ、現状維持で、無駄金垂れ流すよりはマシ。

[1660: ご近所さん]

＞確実じゃなくても、ダメなら変えればいいだけでは？
それでは、提案した私が恥をかきますし、組合にも迷惑をかけるので、提案できません。
やはり、始める以上、皆が納得するような内容でなければ。
スレ主さんに質問。
個人と契約する以上、使い込み対策が必要ですが、対策はありますか？
これに関して、
＞確実じゃなくても、ダメなら変えればいいだけでは？
という返事では、怖くてできませんね。