ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[151: 匿名さん]

特に大規模物件であればあるほど、管理会社ではなく自主管理の方がコストパフォーマンスがいい。

管理会社の手間は管理物件の戸数とはあまり比例せず、小規模と大規模の手間は大きく変わらない。２０戸と２００戸のマンションでもフロントの手間は１０倍にはならない。しかし、大規模物件から見ると、小規模と大きく変わらないフロント業務に対して管理費を１０倍程度払っていることになる。

大規模こそ自主管理にしてフロント業務をやってくれる管理人を管理会社雇用より高い賃金を出して直接雇用して、理事会業務はマンション管理士に委託すればいい。

[152: 匿名さん]

自主管理の良さは何よりも主体的に決められること。

本来は管理会社でも決められるが、どうしても管理会社が空気を作って主導してしまい、主導的な管理は難しい。

特に共用施設の運用や設備の充実化や快適性の向上に関しては、理事や住民から意見や提案があっても管理会社は難色を示して大抵反対する。

そりゃ、共用スペースの古くなったソファを買い替えても、定価は調べればすぐ分かってボッタくれないし、管理費を使えば、自分たちがぼったくる原資が減るわけだからな。住民の居住性が良くなっても管理会社には１円も入ってこないことに労力を使ってたら上司から仕事が遅いとどやされるのがオチ。

[153: 匿名さん]

>146
例えば、メンテナンス業者にとって100万の仕事の場合、

管理会社経由の場合、メンテナンス業者90万、管理会社20万とかになる
メンテナンス業者にとっては、管理会社が使ってくれたら、他のマンションでも使てもらえるので、割引とかさえる。自主管理の場合は、そのまま100万が見積もりにくる

＞そもそも白熱電球をLED電球に変えれば済む話をわざわざソケットごと埋め込み型のLEDに交換するからな

これは単純に理事会が無知すぎるだけだと思うから、自主管理にしても無駄ですね。
管理会社通さず、他に言ってもまず最初は同じ提案されるからね。どこの業者もふつうは一番利益でる提案は一回はしてくるから。

>自主管理の良さは何よりも主体的に決められること。

これは、メリットでもあり、デメリットでも、主体的に決められるが、決めなければならないので、漏れていたり、法的に問題があったりするとあとで問題なる。

[154: 匿名さん]

>>153

嘘ばかりつくなよ。

そもそもBtoBのメンテナンス業者に実質的に〇〇円の仕事なんて固定的な概念はないよ。本当に社会人か？　いくらならやるかの判断が全て。

確かに付き合いの多い管理会社からの仕事なら安く請け負う可能性はあるが、それでも
９０万円と２０万円みたいなヤワな利益じゃない。実際は９０万の仕事に５０万円は平気で乗せる。載せられるならギリギリまで乗せるのが、管理会社の商売だ。９０万に２０万なんて良心的であれば、誰も文句言わないよ。実際、私はあるメンテナンス費用に疑問を持ち業者に確認したら、メンテナンス期間が通常の半分程度と短く、費用も倍だった。つまり、通常の出費より４倍高くなっていた。


>これは単純に理事会が無知すぎるだけだと思うから、自主管理にしても無駄ですね。
管理会社通さず、他に言ってもまず最初は同じ提案されるからね。どこの業者もふつうは一番利益でる提案は一回はしてくるから。

あのな、理事会が無知かどうかの問題ではなく、無知な理事会に漬け込む管理会社なんか不要だという話をしてる。

>他に言ってもまず最初は同じ提案されるからね。

他に言って、ってどこに言うんだよ。白熱電球の代わりにLED電球買ってきて終わりだよ。w

>これは、メリットでもあり、デメリットでも、主体的に決められるが、決めなければならないので、漏れていたり、法的に問題があったりするとあとで問題なる。

自主管理ならメリットもあるが、管理会社ならデメリットしかない。

[155: ご近所さん]

＞153　匿名さん
＞そのまま100万が見積もりにくる
自主管理の一社単独での見積もりとなればそういうケースも発生するかもしれない。
実際は複数の業者から見積もりを取り競合させている。
管理会社の協力業者は決まっていて、業者は管理会社の弱みも握っているので90万でできることでも100万円の見積もりを出す。
管理業者はその見積もりが高いと気づきつつ値引かないで20万を上乗せして120万円の見積もりを理事会に出す。
競合他社がいないので、管理会社は高い見積金額でも一向に構わないわけだ。
支払い元は管理会社の会計からではなく、管理組合の資産からだからだ。
管理会社の腹は痛まない。
自主管理で複数の業者から見積もりを取ることを前提で見積もらせた場合、仕事欲しさに90万円の見積もりが80万円になる場合もある。
＞153の説明は全くの逆なのだ。
管理会社が絡んだ場合、やらなくてもいい修繕工事をでっち上げ、議決権行使書の改竄を行い、総会で工事施工決定し、何千万円もの組合の資産をどぶに捨てることになる。
つまり、組合員からみれば何千万円もの損失とになる。
管理会社にすれば他人の懐だから別に気にもしない。
怖い話だが本当の話だ。

[156: 匿名さん]

管理会社擁護派の書き込みレベルが低すぎて逆に管理会社に不信感出てるな。

[157: 匿名さん]

どっちもどっちだよ。
管理会社で見積取って文句言ってる時点なのに、自主管理とか話が遠すぎ。

[158: 匿名さん]

だから管理会社は談合と中抜きの結果の数字だから見積もりになってないとう話してるんだが。

[159: 匿名さん]

しかし、擁護派は自分のレスにすかさずいいね！付けてそれ以降誰も付けないから1人で頑張って擁護してるのバレバレなんだよなw

管理会社もこんなバカの頓珍漢な擁護なんてない方がマシだと思ってるだろうな。

[160: 匿名さん]

というか管理会社経由でしか、見積もりを取らない時点で、自主管理なんて無理だと思うけど。
うちは、管理会社経由とは別に理事会で独自に見積もりをとる
その上で、管理会社経由でない会社に委託する場合でも、その後の管理を任せるために、一定額管理会社に払う方法をとっているので、そんな無謀な見積もりは管理会社もだしてこないけどね

[161: 匿名さん]

？

なんで管理会社挟まない見積もりをわざわざやってるのに、今度は逆に管理会社に支払うって行動が思いっきり矛盾してるんだがw 金払ってる方がさらにそんなショバ代みたいなもの払うとか、聞いたことないんだが。

[162: ご近所さん]

管理会社側も必死に説得してるけど説得になっていない。
雇用主である組合員の心情を逆なでするような発言ばかり。
後は雇用主である組合員が伝家の宝刀を抜くかどうかだと思う。
管理会社抜きの普通決議で管理会社を首にするか、チェンジするかだと思う。
そうでもしないと彼ら（管理会社側）の考え方は変わらない。
説得なんて労力の無駄だと思う。
そこに早く気付くべき。
こんな場所で彼らに言い勝ったところで現状は何も変わらない。
現状を変えるには何を成すべきか、そこを考えなくてはいけない。

[163: 匿名さん]

説得でもないと思うけどな。

そもそも管理会社外で見積もろくに取ってないのが読み取れる。
見積取ったあとに、当たり前だけどまともな比較作業が必要。
バカな質問でもしたり、こちらは素人だなんて強調したりすれば、ド適当な工事される。発注の機微も必要。
当たり前に、工事監理が必要。
当然、問題が起こっても対処されない。折衝が必要。

それが片手間でできるノウハウや経験が無いと、割高にはなるだろうという話。ただ、それも理解できないレベル。

[164: ご近所さん]

＞説得でもないと思うけどな。
そうかもしれない。
現状の問題解決に当たり、＞163さんは何が必要だとおもいますか。

[165: 匿名さん]

>>163

それは別に管理会社でなくてもできるし、適当な工事など管理会社でも起こりうる。
そもそも管理会社フロントに工事監理はできないしそれは建築士の仕事。

外注先の業務を管理会社しかできないかのように書くなよ。

管理会社は外注するしか技能がない。だったら外注先に直接頼んだ方が得なのは自明の理屈。

>それが片手間でできるノウハウや経験が無いと、割高にはなるだろうという話。

意味不明な事書くなよ。管理会社経由させた方が確実に割高になる。

[166: 匿名さん]

そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。

むしろ買いたたいてくる管理会社抜きの方がよほど適正価格でやってくれるよ。

[167: 匿名さん]

>そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。

これをすると「安かろう悪かろう」の業者にしか当たらなくなるよ。

また、やってみたらわかると思うけど、素人だとそもそもやってほしい内容を説明するのも結構時間がかかるから、間にコンサルみたいな仲介業者をはさまないと何社にも見積もりとることすら難しい。もしくは、安いが内容は業者のいいなりのような内容（安かろう悪かろう）になってしまう。仲介業者使うと管理会社使うのと対して値段変わらなくなるからね（笑

[168: ご近所さん]

＞167 匿名さん
フロント連中からはこの程度の発言内容しか返ってこない。
相手にするだけ時間と労力の無駄。
〇流大学出のフロントに完全に馬鹿にされている。
彼らの返答内容は、管理会社の営業マニュアルによる実践問答の受け売り。
彼らは営業会議でそんなことばかりを勉強している。
相手にしても、マニュアルに沿った答えが用意されているだけ。
論戦しても無駄だと思う。
馬鹿にされ続けないためには、伝家の宝刀をどうやって抜くかを考えるべき。
それには熱い意志と長期的な戦略が必要だと思う。

[169: 匿名さん]

＞167

あなたは何やってる人なんですか？
フロントさん？

[170: 匿名さん]

＞意味不明な事書くなよ。管理会社経由させた方が確実に割高になる。

別に割高になることは否定しないよ
ただ素人が安いというだけでやると「安かろう悪かろう」になるから、一番最悪なケースになる可能性があるってこと。
そして、専門の中間業者を使うなら管理会社を使うのと対して変わらなくなるってだけ。
それに大手の管理会社なら内部に専門家がいるし、内部での実績も考慮してくるから、最悪のケースは避けやすいってだけ。

＞そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。

大手の業者は、よほど大きなマンションの修繕でもない限り、自主管理のマンションの修繕なんてあんまり割に合うし仕事じゃないよ。経験あるけど、普通にかなりぼってると思われる工事代だしてくるよ。地元の小さな工務店の見積もりの倍くらいの見積もり平気でだしてくる。

[171: 匿名さん]

相変わらず前提がめちゃくちゃだな。

>>170

ただ素人が安いというだけでやると「安かろう悪かろう」になるから、一番最悪なケースになる可能性があるってこと。
そして、専門の中間業者を使うなら管理会社を使うのと対して変わらなくなるってだけ。

安いのは管理会社を挟まないから安いのであって、外注業者から無理矢理値引きして安くするわけじゃない。つまり、外注業者にとっては管理会社であろうが、自主管理の組合であろうが値段は基本的に変わらないのに、なんで自主管理のところだと、無理矢理クオリティー下げるようなことするんだ？

外注先の営業が自主管理から契約取って、現場の作業員にここは自主管理だから手を抜いても構わないと言うのか？解約されるリスクもあるのに、自主管理のところはクオリティー下げるようなことする理由は何？

>大手の業者は、よほど大きなマンションの修繕でもない限り、自主管理のマンションの修繕なんてあんまり割に合うし仕事じゃないよ。経験あるけど、普通にかなりぼってると思われる工事代だしてくるよ。地元の小さな工務店の見積もりの倍くらいの見積もり平気でだしてくる。

意味がわからない。マンションの大きさと自主管理か管理会社は関係ないだろ。小規模なマンションだと自主管理であろうが、管理組合であろうが儲けが薄いは一緒。また、かなりボッタ工事代出すのは管理会社だろ。w ますます不要な存在だ。

繰り返すが、自主管理が管理費を安く上げられるのは、管理会社を挟まないからその分安く上がると言うだけで、外注先から見れば、売り上げに見合った仕事をするのが基本。

[172: 匿名さん]

＞安いのは管理会社を挟まないから安いのであって、外注業者から無理矢理値引きして安くするわけじゃない。

多分、前提が違うのだと思いますよ。
外注業者の選定が、素人だと難しいということ。同じ業者を選択して、同じ内容で見積もりを発注できれば、自主管理のほうが安いの安いと思う。

ただし、怪しげな業者を排除することと、内容を正確に伝えることが難しく、安いという理由で選ぶと「安かろう悪かろう」になる場合があってことだと思いますよ。

＞マンションの大きさと自主管理か管理会社は関係ないだろ

マンションの大きさは、意味があるよ。同じ修繕でも金額が違う。例えば100万の工事と1000万の工事だと圧倒的に1000万の工事を選ぶでしょ？例えば５万の工事なら、見積もりを出すこと自体の手間賃（内部決済の手間）で赤字になるから大手だと見積もりすらでないよ。

[173: 匿名さん]

>>172

>ただし、怪しげな業者を排除することと、内容を正確に伝えることが難しく、安いという理由で選ぶと「安かろう悪かろう」になる場合があってことだと思いますよ。

別に標準的なところでいいし、安いところを選ぶ必要はない。
管理会社を挟む部分を節約することが目的と何度言ったら分かるのかな？
安い外注先を選ぶのではなく、管理会社の挟まない見積もりをとってその中から条件にあったところを選ぶだけ。

あくまで管理会社のコミッションを削減することが目的なので、安かろう悪かろうの
業者を選びたいわけではない。論点すり替えはやめようね。

そもそもダメなところは変えればいいし、それでいい業者が見つかったらそこと長く契約すればいい。

逆に管理会社と契約してしまうと、自社の利益の為にサービスの質を下げられる。
人材確保が難しいだの適当な事言って例えば、管理員費用の値上げか、それが嫌なら
勤務時間減らせば価格は据え置きとか言ってな。そっちのデメリットがかなりあるのに、そういうところは一切触れないよな。w

>マンションの大きさは、意味があるよ。同じ修繕でも金額が違う。例えば100万の工事と1000万の工事だと圧倒的に1000万の工事を選ぶでしょ？例えば５万の工事なら、見積もりを出すこと自体の手間賃（内部決済の手間）で赤字になるから大手だと見積もりすらでないよ。

日本語分かってるか？何の話してるんだ？　自主管理か管理会社かという話してるんだが。

[174: マンション比較中さん]

マンション管理を自分たちでやるにはノウハウが必要。廊下の電球取り換えくらいはできても、エレベーターのメンテナンスはちと難しいかもしれない。
しかし、外注するにもある程度の知識がないとボラれるだけだ。外注業者は発注主を見定めて、こいつは馬鹿だと判定すると手抜きや高額料金請求をする。
当たり前だ。外注業者にとって専門知識を持った発注主は厄介な存在。注文細かい・納期厳しい・単価安いだからな。利幅の薄い仕事の仇をどこかで討たなければ商売上がったりになる。管理会社と折り合いが悪くて自主管理に変えたばかりのマンションは格好の獲物だ。

[175: 匿名さん]

ハンドルネーム変えても擁護レスですぐいいね付けるやつで同じ頓珍漢な主張繰り返すやつは1人しかいないよw

そもそもそんな難解な外注業務ってなんだよ。しかもその1吹っかける1社しか世の中に存在しないのかよ

[176: 匿名さん]

ハンドルネーム変えても擁護レスですぐいいね付けるやつで同じ頓珍漢な主張繰り返すやつは1人しかいないよw

そもそもそんな難解な外注業務ってなんだよ。しかもその吹っかける1社しか世の中に存在しないのかよ

[177: 匿名さん]

てか、素人が専門知識ないからボラれるって、それやってるのこそ管理会社だろw

[178: 匿名さん]

頭悪いのか、、、。

[179: 匿名さん]

↑お前が悪いんだよ。

墓穴掘るだけだから無理な擁護はやめといた方がいいよ。素人相手にろくに管理会社の利点を説明できないどころか、逆に関わらない方がいい存在だって思われてしまう。

もう無知に漬け込んでピンハネでやってきたような業界は日本にいらないんだよ。

[180: 匿名さん]

別に管理会社いても、管理会社挟まずに見積取ればいいだけじゃん。
それで騙されても自己責任でしょ。

何でわざわざ管理会社の見積に文句言ってるのか、全く理解できない。

[181: 匿名さん]

じゃあ管理会社いらないだろw
必要性は何？

[182: 匿名さん]

会計だけやらせておけばいい。
ちょっと考え方がズレすぎていて、わけがわからない。

[183: マンション比較中さん]

違う、違うんだよ、キミたちはマンション管理をどう考えているのかね！

[184: 匿名さん]

会計と理事会業務だけ頼むか、それもマンション管理士でできるし、とにかく何かっちゃ予防保全と余計な提案で管理費や修繕費が掠めとられる。

[185: 匿名さん]

自分たち組合員でマンションを管理できるのであれば管理会社は不要。
敷地内清掃は毎週組合員総出で行い、植木植栽の剪定は元庭師のAさん、エレベータや機械式駐車場の点検修理は工学部機械工学科教授のBさん、会計は会計士のCさん、という具合に専門知識を持った組合員がチーフになって他組合員を指導しながら実施する。

[186: ご近所さん]

＞185 匿名さん
＞敷地内清掃は毎週組合員総出で行い
管理会社ではなく、地元の美装会社にお願いします。
＞植木植栽の剪定は元庭師のAさん
管理会社ではなく、地元の造園業者にお願いします。
＞エレベータや機械式駐車場の点検修理は工学部機械工学科教授のBさん
管理会社ではなく、地域のエレベーター保守専門会社にお願いします。
＞会計は会計士のCさん
管理会社ではなく、地元の会計士さんにい願いします。
＞専門知識を持った組合員がチーフになって他組合員を指導しながら実施する。
ある程度の知恵を持った組合員が、管理会社にではなく、その筋の専門業者にお願いするわけですよ。
理解できましたか？
多分、理解不能だろうな。

[187: 匿名さん]

単純に間入ってマージンだけ抜くだけの存在である管理会社を省き、業者に直接発注するというだけの話だからね。

[188: ご近所さん]

＞187 匿名さん
＞業者に直接発注するというだけの話だからね。
185さんには何度説明してもそこが理解できないらしい。
その程度の知恵しかないフロントさんが、数件も掛け持ちでフロント業務をこなしている。
自主管理が未知の組合にとって、それほど心配する必要もなさそうだ。

[189: 匿名さん]

段々と自分達でやって、管理会社の仕事なくして排除してったらいいんじゃないのかな？
会計士が公認会計士だとしたら、世間知らずもいいとこだけど。

管理会社もそこまで必要なければ、世の中から淘汰されていくに決まってるんだから、色んなところで需要があるのだとは思うよ。

[190: 匿名さん]

業者に直接発注して失敗する組合がある限り管理会社は不滅だ。

[191: 匿名さん]

単に管理組合と施工業者の間に入ってマージン取るだけではなくて、ちゃんと仕事してますよ。だから、管理組合も感謝してる。中には惑星直列みたいに変な役員ばかりズラリと並ぶ年もあるが、そんなときに管理会社がいてくれると便利。

[192: 匿名さん]

役に立つかどうかではなく、費用対効果の問題。分譲マンション購入と強制的な抱き合わせでなければ、存在してない業界だろう。

ほっとくと最低限のサービスしかないのに理事会抱きこんで管理費や、修繕費値上げされて合計三万超えるとリセールバリューが落ちて資産価値が一気に下落してしまう。

結構深刻な問題だよ。擁護レスみると嘘や論点ずらしたりどうしようもないのばかり。関わらないに尽きるね。

そもそもマンションの外注業務なんて専門性が、高い業務ないし、失敗なんてしようもない。値段と内容に納得して契約するかどうか。

むしろ管理会社にとってはサービスカットした方が利益になるから、管理会社に頼んでる方がクオリティ下がるからな。

[193: 匿名さん]

単純に自分で全部外注にふって、住民納得させて管理会社解約すればいいんじゃないんですか？
できる人にはできるし、できない人にはできないと思います。

[194: 匿名さん]

>単純に自分で全部外注にふって、住民納得させて管理会社解約すればいいんじゃないんですか？できる人にはできるし、できない人にはできないと思います。

これが正解だと思いますよ。
”ほっとくと最低限のサービスしかないのに理事会抱きこんで管理費や、修繕費値上げされて”結局、管理会社さえ使えこなせないなら、自主管理なんて全然だめだと思うよ。

＞そもそもマンションの外注業務なんて専門性が、高い業務ないし、失敗なんてしようもない。値段と内容に納得して契約するかどうか。

そうでもないよ。
例えば、清掃業者との契約だって、清掃時間だけきめて後はお任せなら、契約自体は簡単だけど、変な業者にひっかかるとお金の無駄になる。
使う洗剤や掃除道具まで交渉／指定したり、第3者チェックいれたりなどなどすると結構専門知識ないと厳しいよ。

[195: 匿名さん]

無知で関心が低い区分所有者を納得させられればだが、そういう機会がないのが問題。話が理解できれば、よほどのバカでない限り、自主管理の方が得。

[196: 匿名さん]

>>194

ついに自作自演するようになったね。
まず、自主管理がなんなのかの意味から勉強してこいよ。お前に正解なんて分からないから。w

>使う洗剤や掃除道具まで交渉／指定したり、第3者チェックいれたりなどなどすると結構専門知識ないと厳しいよ。

変な業者は変えればいいだけだし。

そもそもピンハネするだけの管理会社自体が「変」なことが問題。

[197: 匿名さん]

管理会社　

ディベロッパから受け継いだだけの管理業務で立ち上げの発注業務だけで毎月毎月マージンを上乗せで割高な費用を払い続ける。

何かあっても担当者が不在だったりで結局、対応に時間がかかる。その点、自主管理なら直接、指示を出せる。管理組合が外注業者に直接指示を出すと、厳密には違法になる。管理員がハズレでも、管理会社が首にしないと、受け入れるしかない。

おまけに、管理会社が、リプレイスしにくい足元を見て、平気で嘘の理由を付けて
サービスのカットを求めてくる。利益相反が起こりやすい。

[198: 匿名さん]

＞変な業者は変えればいいだけだし。
＞そもそもピンハネするだけの管理会社自体が「変」なことが問題。

変な管理会社すらかえれないなら、自主管理は無理ってこと。自主管理なら管理する業者は増えるだけだから、1社の管理会社すらかえれないならね。

さらにピンハネというが、中間管理で、まとめて管理業務を依頼する場合の手数料があるのは普通。

＞何かあっても担当者が不在だったりで結局、対応に時間がかかる。

これも別に管理会社だろうと自主管理で外部業者だろうと一緒。窓口の人がいなければ、対応に時間がかかる。

＞管理員がハズレでも、管理会社が首にしないと、受け入れるしかない。

自主管理ならもっと厳しいよ。直接雇用にしていると解雇にする場合は、結構大変（基本、ハズレの人だ、解雇理由などでもめるからね）。派遣会社経由で雇用しているなら、解雇（契約更新をしない）はしやすいけど、管理会社経由とさほど費用は、変わらなくなる。

[199: 匿名さん]

>変な管理会社すらかえれないなら、自主管理は無理ってこと。自主管理なら管理する業者は増えるだけだから、1社の管理会社すらかえれないならね。



変な業者を変えにくいから問題だって言ってるんだよ。楽に変えられたら、そもそも問題になってないだろ。
普通かどうかじゃなくて、その普通とされていることが、おかしいという話してるんだが。もう少し、何を意図してるか考えてから書きこめよ。

＞さらにピンハネというが、中間管理で、まとめて管理業務を依頼する場合の手数料があるのは普通。

中間管理なんて、実質ないに等しいから無駄だって言ってるんだよ。毎月、何回もフロントが清掃業者に指導してると言うのか？その時点でその業者失格だろ。何度も言うように、費用対効果考えたら、意味ないんだよ。

>これも別に管理会社だろうと自主管理で外部業者だろうと一緒。窓口の人がいなければ、対応に時間がかかる。

なんで、管理組合が直接外部業者にクレーム言うのと、いちいち、管理会社経由でいうのと一緒なんだろ。管理会社という経由する窓口が増える時点で時間かかるの分からないか？

>自主管理ならもっと厳しいよ。直接雇用にしていると解雇にする場合は、結構大変（基本、ハズレの人だ、解雇理由などでもめるからね）。派遣会社経由で雇用しているなら、解雇（契約更新をしない）はしやすいけど、管理会社経由とさほど費用は、変わらなくなる。

厳しくねえよw　直接雇用と言っても、バイトや業務委託だから、更新しなければいいし、別に管理組合が派遣を雇ってもいい。管理会社経由だと、管理会社が無理だと言われれば、のむか、管理会社ごと変えるしかない。

[200: 匿名さん]

そもそも築年数やグレードが同じようなマンションで管理の内容が変わらないのに、管理費の差がありすぎる時点で少なくともどちらかの管理会社はボッたくりである可能性が高いからな。

特にワンルームなど投資用と高額マンションにその傾向が強い。投資用は区分所有者が殆ど住んでなくて少数の理事会と癒着しているケース。高額マンションは無頓着な場合が多い。

つまり、油断してると、どんどん寄生虫のように管理費を吸い上げていく。

[201: 匿名さん]

サービスに見合った対価を払って「金持ち喧嘩せず」
自主管理は精神的に貧乏くさいからイヤ
あのマンション管理会社に見てもらえんくらい貧乏な人が住んでるとか言われそう

[202: 匿名さん]

>>201

サービスに見合ってないから文句言うんだろ。

あのマンション管理会社が寄生してて管理費上げられて、維持費高いから売るに売れないとなったら終わりだよw

ってかなんでそんなに管理会社擁護したいの？

区分所有者の立場でない発言なら自分の立場くらいはっきりさせないと聞く価値ない。

[203: 匿名さん]

>>201

マンションの管理費の高さで金持ちアピール？

何言ってんだこいつw

[204: 匿名さん]

自主管理しているマンションの住民は可哀そうだ。
管理会社に管理を委託できないなんて寂しすぎる。
究極は自分たちで管理会社を管理できないから自主管理しなければ
被害者意識が働くんだろう。管理費の値上げをして管理会社にやってもらえよ。

[205: 匿名さん]

>>204

無駄な金は払うべきでないと言うだけ。

寂しいとか、頭大丈夫？

[206: 匿名さん]

>>204

まともなこといつも一切言えないんだから、もう書き込まない方がいいよ。
キミが書き込むたびに、ますます管理会社が不要な存在だと言うことが明白になってくるから。

[207: 匿名さん]

しかし自主管理のマンションに住みたいと思うの。
それが不思議でならない。
自主管理していたマンションの理事長の奥さんが会計担当を長年やって
いたけど、その支払額が月３０万円ぐらいだった。
そこは自主管理のマンションだった。
理事長も会計担当も長期にやったらだめ。
自主管理なら理事長に知識に波があるから簡単にはかわれないんだろう。

[208: 匿名さん]

そんな作り話なんてどうでもいいし。
ここはキミの落書き帳じゃないから。

[209: 匿名さん]

>>207

何が言いたい文章なのか意味がわからない。。物件の規模も内容もわからないし、
人にもの伝えれるの苦手なようだね。

[210: 匿名さん]

私の知り合いのマンションは自主管理にして月の維持費が２万円くらい安くなって、
おまけに管理人も常勤になったし、共用エリアも綺麗になった。月々の負担が減った分、利回りが向上して資産価値も上がったいいことずくめだった。何かあった時は基本的に管理人や顧問契約を結んだマンション管理士が対応してくれるし、いいことずくめ。早くやっておけばよかった。

[211: 匿名さん]

自主管理がいいとはねえ。
それ本音でいってるの。
全国のマンションのほとんどは管理会社に管理を委託してるんだけどねえ。

[212: 口コミ知りたいさん]

なんでそんなに管理会社に無駄なお金払いたいの？

[213: 匿名さん]

管理会社の社員にだって基本的人権があるし、愛する家庭もある。
合法的に資産を奪いやすいのが管理組合の巨額資産。
慈善事業でもあるまいし、別に管理組合を手助けする気持ちはさらさらない。
合法的なビジネスとしての土壌がそこに転がっているに過ぎない。
多くの管理組合がそこを許してくれている。
持ちつ持たれつかな。

[214: 匿名さん]

なんの話してるんだ？

[215: 匿名さん]

共存共栄

[216: 匿名さん]

話の内容が原始的。人間の感情を排除したAI管理が近い。

[217: 匿名さん]

マンションの管理組合も人権がある。
管理会社から大切な資産を守らなければならない。管理会社から自社の利益のための
管理の削減や値上げばかり受け入れていたら資産価値はどんどん低下する。
だから、管理会社を排除して直接契約で無駄を省いて、管理会社の無益な提案で管理費を無駄遣いしないようにしなければならない。管理費はあくまで管理会社の利益のためでなく、住民の利益になるように使わなければならない。

[218: 匿名さん]

>なんでそんなに管理会社に無駄なお金払いたいの？

単純に、無駄の定義だと思うよ。自主管理にして、時間を取られるくらいなら少しくらい高くてもまとめて管理してほしいという人が大半なだけだと思います。

月数千円高くても、自主管理より管理会社という人のほうが多いと思うよ

[219: 匿名さん]

自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は１５０００円。自主管理の平均は大体１００００円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月５０００円安くなる。

[220: 匿名さん]

管理費が１５，０００円。
タワーマンションでもない限り高すぎる。
管理人が１名ついて、通常清掃や定期清掃等をいれてもそんなにならない。
定期点検や小修繕費、光熱費等が全て包含されていてもね。
修繕積立金は別だよね。
自主管理であれば会計業務や出納業務はだれがするの。
突発的な補修工事は誰が業者を選んでだれが発注するの。

[221: 匿名さん]

自主管理なんて時代錯誤も甚だしい。
貧乏マンションは管理会社に管理を委託することはできないんだろう。
かわいそうといえば可哀そうだが、仕方ないよね。
そういう低レベルのマンションもあってもいいんじゃないかな。
お金がなければそれなりの生活をしなければならない。生活に余裕が出て
きたら普通のマンションを買い換えたらいいよ。それまでは辛抱してがんばれ！

[222: 匿名さん]

タワマンでなくても平均的な分譲ファミリータイプの平均は１５０００円程度。調べてごらん。突発な事案は自主管理だと理事長なり管理組合。そもそも突発なもの自体少ない。管理会社は
非日常的なものも、日常にあるかの如く嘘をついて、不当なピンハネ管理費を正当化する。そもそも管理員がいれば大体管理員が対応するから、突発な事案自体少ない。理事会にとっては、管理会社から報告受けるか、自主管理なら管理員から報告受けるかの差しかない。
会計業務などは月数万でマンション管理士に委託が可能。

[223: 匿名さん]

なんでそんなに、管理会社の擁護ばかりするの？

マンション変えろと言う前に自分の仕事変えたら？w

[224: 匿名さん]

いえね、自主管理するマンションは可哀そうだと思ったもんでね。
要はお金がないから自分たちで努力してやろうということだからね。
お金さえあれば自主管理という発想自体がおこらないし。
住民が可哀そうだよね。

[225: 匿名さん]

管理会社に何も知らずに掠め取られてるマンションの方がはるかに可哀想。そもそも戸建ては自主管理だしw

[226: 匿名さん]

感情論に訴えるしかできない擁護派は哀れ

[227: 匿名さん]

> 自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は１５０００円。自主管理の平均は大体１００００円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月５０００円安くなる。

自主管理のレベルにもよると思いますが、自主管理とはいえ、ふつうは、ある程度部分管理を委託する中間業者を使います。その場合、毎月5000円も安くはならないですけどね（ｗ
ほぼ完全な自主管理にすれば、5000円は安くなると思いますが、会計管理（入出金）、各種メンテナンス業者の手配（結果の管理）、住民トラブルの管理、総会の準備、長期修繕計画の見直し、修繕の手配などなど結構仕事ありますよ。

月5000円なら、管理会社に任せたいという人が、多数だと思いますけどね（ｗ

[228: 匿名さん]

中間業社使ってる時点で自主管理とは言いませんよ。貴方が言ってるのは管理会社に委託しながら一部、直接委託してると言う状況。項目上げて多めに見せてるけど、そういった問題の半分は管理会社に委託してようが理事会の対応が必要になる問題です。

そもそも管理会社のフロントですら1人につき１０数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

[229: 匿名さん]

>そもそも管理会社のフロントですら1人につき１０数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

別にフロント一人でやっているわけではなく、ただ窓口がフロントの1人というだけ。実際の業務は、管理会社内部の人がやっているよ。

1人でやっていると思っていたから、管理の委託費が高いと思っていたの？

[230: 匿名さん]

内部の話なのになんであなたが分かるの？

[231: 匿名さん]

自主管理のマンションには住みたくないと思っている人が殆どでしょう。
今時マンションの管理を自分たちだけでやっているなんて考えられない。
一緒になってやればいいでしょう。役割分担というのがありますから。
化石みたいな考え方をしている者もいるんですね。

[232: 匿名さん]

そんな戯言いいからなんで内部のことわかるの？

[233: 匿名さん]

マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。

[234: 匿名さん]

可哀そうな人。
貧乏人はそれなりのマンションに住めばいい。
管理会社に管理を委託するなんて高根の花。理想だね。

[235: 匿名さん]

>内部の話なのになんであなたが分かるの？

普通に一般的な会社の話だと思うけど。。。。。
個人でやっている会社でもないのに、むしろフロント1人で、やっていると思うほうが、すごいと思う。。。。

＞マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。

こう思っている時点で、自主管理したことないのもまるわかり。
会計業務だけでも片手間ではないよ。

[236: 匿名さん]

一般的な会社の話はしてなくて、マンション管理会社の話ですよ。フロントに担当物件があって、フロント以外にそのマンションに関する業務をしてる人間がいるとして、そういう事情をなんであんたが知ってるかを聞いてるんですが。だって間違いか嘘かもしれない。推測や想像はいいんで。

[237: 匿名さん]

>236

少なくとも1人ではないでしょ？総会でもマンション管理の資格持っている人が、別途参加する。見積もりをとっても管理会社の承認印に別の人ハンコもあるし。少なくとも1人じゃないということは明確だと思うけど。

とうか、フロントが、1人でやっているということも想像でしょ？むしろ無理がある想像だけど。

[238: 匿名さん]

フロントが複数棟あるのは報道もあるし、管理棟数と社員数から導き出せる。
別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。

なんの理由で擁護するの？

[239: 某管理員]

平成３０年度マンション総合調査結果（国土交通省）
平均管理費10,862円（駐車場使用料等からの充当額を除く）
管理事務を全て管理会社に委託：74.1％
管理事務を全て管理組合が行う：6.8％

このスレで一番疑問なのは、
本当に、自主管理のマンションに居住していて、
自主管理が良いと言っているのでしょうか。
私の勤務先の周辺でマンションは100近くあるけど、
自主管理マンション、聞いたことないのですが。

自主管理で上手く行っているなら、それに越したことはないわけ。
本当に自主管理で上手く行っている方に発言してもらいたい。

[240: 匿名さん]

自主管理のマンションはお金のないところ。
全国のマンションでみても殆ど自主管理でやっているところは殆どない。
お金がなければ自主管理しかない。
それを指摘されるのが嫌だから管理会社に搾取されるとかいって矛先を
かわそうとしているだけのこと。
マンションの住民で理事になったときに自分たちで全てやらなければならない
となったらみんな理事を拒否するよ。
お金で済む問題だから、マンション管理は管理会社に任せておけばいい。
少々高くてもそんなことはどうでもいい。たいした金額ではないし。

[241: 匿名さん]

修繕積立金を毎月５万円とか払っている訳ではないしね。
管理費に至っては月３万円ぐらい払っているのかな。
グレードの高いマンションであれば、それぐらいは払っているだろうが
そこはコンシェルジュやガードマン、管理員、清掃員等が常時いるしね。
施設もいろいろあるだろうし。

[242: 某管理員]

私の勤務地周辺のマンションで、
自主管理方式の所を検索すると、
数件ありました。
築：30～54年
戸数：12～53戸
管理員：なし

[243: 匿名さん]

>>239

論点がズレてるね。

まず、平均の管理費と言うのは投資用などワンルームも含めた金額です。平米単価で言うと200円くらいで、ファミリータイプで言うと14000ー15000円が平均。

しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

そもそも、現在、自主管理が多いか少ないかは問題ではない。管理会社使ってる管理組合が多いのは分譲マンション自体、管理会社と抱き合わせ販売で、リプレイスや契約解除がしにくく、管理会社のぼったくり価格に疑いを持ちにくい状況の結果にしかすぎない。

管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。

[244: 某管理員]

自主管理のマンションに居住していて、
コストも下がり、良い管理ができているなら、
他のマンションの管理費がファミリータイプで、
15,000円だろうが20,000円だろうが関係はないはず。
ご自身の居住しているマンションの話をしてくださいよ。

まず、自主管理のマンションに居住しているのか、
管理会社に委託しているマンションに居住しているのか、
はっきりさせてから発言してもらいたい。

[245: 匿名さん]

>>242

なんで調べておいて管理費書かないんですか?w
その条件と同じ条件の管理会社のマンションと値段比較してくださいよw

[246: 匿名さん]

>>244

何が言いたいんですか？
自主管理のマンションに住んでないと自主管理のマンションを勧めていけないと?

あなたは管理員なのだったら、管理会社の欠点は一切、指摘できないことになりますよ？

このスレはマンション管理会社と契約する意味はないというスレで意味があると
主張するならその根拠書いてくださいよ。もともと分譲マンション自体、抱き合わせで実質、管理組合が自主管理にするかの選択権持ちにくい建付けになっているのに、多くの人が使ってるからというのは全く根拠になりませんよ。

[247: 匿名さん]

そもそも管理会社にできて自主管理にするとできない業務などありません。
それぞれの業務の専門業者に直接頼むのが自主管理。
間接的に頼むのが委託管理方式。間接的なコストがわりにあってないケースが
多いから問題だということ。

今、管理会社は戸数の少ないマンションを切って戸数の大きいマンションを契約したがっている。これはどういうことかというと、戸数の多いマンションほど、管理会社に任せるのがコストパフォーマンスが悪いということ。

管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、これは戸数が大きくても小さくても業務量は比例しない。つまり、マンションによって同じような理事会支援業務に対し、30戸のマンションで年間100万円払ってるマンションがあれば、300戸クラスのタワマンなら年間1000万近い金額になってる可能性もある。実にバカらしい。

[248: 某管理員]

自主管理マンションには住んでいないわけね。
ご自分の住むマンションを自主管理に変更してから発言してください。
終わり。

[249: 匿名さん]

要するに自主管理のマンションは、築年数が古く、管理費等が少ない
マンションがやるんだね。
だから可哀そうといったんだけどね。

[250: ご近所さん]

一気に自主管理に移行するとなると、不安が先行し尻込みしてしまう。
未経験者の弱みでもある。
初体験となると誰でも怖いものです。
しかし、＞248さんみたいな方でも管理員は務まっている。
初体験による怖さを回避するには、専門業者によるサポートを受けながらの段階的な移行をお勧めしたい。
まず最初にやるのが
1、総会、理事会を管理会社抜きで進行させる。
2、会計処理を管理会社抜きで進行させる。
この2点を管理会社の力を借りずに、管理組合単独で運営させることです。
この2点さえ管理会社から独立していれば、管理会社による諸悪の根源からは守られることになります。
この2点を管理会社から独立させるために何が必要か、そこから検討すべきです。