ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1501: 通りがかりさん]

そういう輩ですから。
理詰めの話が大の苦手ですからねぇ。
自分はどっかから拾った情報と推測のみで
他者には根拠を証明せよですからねぇ。
社会の仕組みも良くわかっていないようです。
真面目に議論するのは時間の無駄ですよ。
他のサイトでは相手にされないから
マンションコミュニティに執着するんだよね。
可哀想なご近所サン。

[1502: 匿名さん]

>>1501 通りがかりさん
ありがとうございます。おっしゃる通りですね、時間を無駄にしました。

[1503: 匿名さん]

↑拾ってきた情報で推測するのが普通だけど、あんたは単なる自分が信じたいバカな想像だろ？情報が一切ないよね？しかもその自分で言ってる想像すら突っ込まれたら何ひとつ答えられないし。

で、素人呼ばわりするけど何者なんですか？

[1504: マンション比較中さん]

>で、何も客観的な資料で根拠を示せないわけでしょ？
>フロントが１０棟以上を担当しているのはHPや求人で管理会社自ら言ってることなんだがw

客観的な証拠って？管理会社の社員ってフロント以外もいっぱいるよね（笑）
さらに管理会社の求人って、フロント以外も募集しているよ。その人は何しているの？

例えば、ホテルで、フロントの人いるけど、ホテルの仕事ってフロントの人がすべてやっているの？

そもそもフロント1人で１０棟管理できるというのが、もしかして、ぼったくりの根拠なの？つまり完全なデマということですかね

[1505: 匿名さん]

用務員がカッカしなさんな。

[1506: 匿名さん]

推測がよくて想像はだめ。
一年に一度の発注する業務を委託して管理費を出すのはよくて毎月発注業務、その他業務を委託して管理費を出すのだめ。
管理会社以外が粗利25%挙げるのはよくて管理会社はだめ。
自分は証明しなくてよくて他人はだめ。
自分は賢くて他人は愚か。
自分が何者か名乗らず他人には名乗れという。

…あれ？

[1507: 匿名さん]

>担当じゃないのに、担当以上にやっている人が存在するんですか？w

この人ってホントに会社勤めの経験が無いのかね。

[1508: 匿名さん]

フロント=物件担当で管理費の25％
点検担当=別途費用が発生している。

管理費はなんの義理で管理会社の社員全員の面倒みなきゃいけないんだよw

管理会社が粗利25％の丸投げビジネスモデルを作るのは勝手だが、管理組合にはそんな会社と契約するメリットがないということ。

ホテルは宿泊という対価があるし
嫌なら別のホテルも選べるが、管理会社は個人の意思で選択が不可能。しかもマンション管理は外注先に頼めるがホテルはフロント通さずに泊まれないよね？車も下請けに個人が依頼することは不可能。でもマンション管理は管理組合が直接頼めるから、契約の維持だけの為に毎月25％支払うのはバカげてる。

なんか小学生と話してるみたいだ。

[1509: 匿名さん]

結局、擁護が目的だから中身をつっこまれると事実がないから、関係ない他業種の話で誤魔化すしかないんだな。

フロント以外にまともな業務している社員の存在を知っているならそれを言えばいいだけなのにw

存在を知らないのにただ否定したいだけだから、関係ない話で誤魔化すしかない。他の管理会社もこんなバカなやつに擁護されたら迷惑だろうな

[1510: マンション比較中さん]

>1508
また、違う話して、ごまかそうとしているね（笑）

---
管理会社の求人って、フロント以外も募集しているよ。その人は何しているの？
ホテルで、フロントの人いるけど、ホテルの仕事ってフロントの人がすべてやっているの？
---
という質問だったんだけど。なんか幼稚園児と話してるみたいだ。

[1511: マンション比較中さん]

＞フロント以外にまともな業務している社員の存在を知っているならそれを言えばいいだけなのにw

というか、総会でもフロント以外の管理会社の人が説明にきていると思うし、電話やメールで質問してもほかの人が普通にでるよ。
そもそも株式会社で、フロントの人しか仕事していないって主張、恥ずかしくないの？

[1512: マンコミュファンさん]

みなさん戸建てを買いましょう。

自由に契約することができますよ。管理組合がボラれているにも関わらず大人しく管理費を払い続けることはないです。

[1513: 匿名さん]

管理組合はフロント以外の従業員の面倒見ないといけないのか？頭大丈夫か？

管理会社の福利厚生充実させるから管理費アップさせてくれと言われたら応じないといけないのかな？気が狂ってるなw

[1514: 匿名さん]

>電話やメールで質問してもほかの人が普通にでるよ。

管理会社にどんな質問するんですか？　またウソ?

[1515: マンション検討中さん]

どうやら幼稚園児だったようでちゅね。パパママに自主管理がしたいってお願いしましょうね。

[1516: 職人さん]

そんな難しい単語言えるわけないでしょう

[1517: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　
　

[1518: 匿名さん]

>>1517 匿名さん
1.管理人が大抵のクレームを処理が出来ると言い切る根拠を示しなさい
2. メリット、デメリットの根拠を示しなさい
3.普通の区分所有者が求めているものを示しなさい

簡単だね

[1519: 匿名さん]

普通の区分所有者でよかったです。
異常な区分所有者だったら困りますから。

[1520: 匿名さん]

>*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

>1518

だから、実際何があるんだよw 管理会社にまで出さなきゃいけないクレームの中身って例えば何?w

管理会社に散々支払ってそれでも管理会社にまでクレーム言わなきゃならないってどんなマンション住んでるの?w

[1521: 匿名さん]

>>1520
君には聞いてない

[1522: 通りがかりさん]

>>1520 匿名さん
わからないのかい？
気づかないのかい？
社会的知識が不足しているからだよ。
ご近所さん。

[1523: 匿名さん]

>1522

分からないので存在しているならぜひ教えてください。w

[1524: 匿名さん]

どうやらバックオフィス業務についてはホントに無頓着な人みたいだな。
社会人経験が無いと言うよりは企業に務めた経験が無いか、直接部門の中に偶にいる「売上上げてる俺様エライ」的なキャラなのかも。

[1525: 匿名さん]

だからその、マンション管理に関わる管理会社のバックオフィスの「業務内容」を聞いているんですが？

[1526: 匿名さん]

>1522さん
１５２０は匿名さんになっているよ。
それを知ったかぶりしてご近所さんとは
どういう根拠でいってるの。
ＨＮなんかどうでもいいことだよ。

[1527: マンション比較中さん]

＞1517

過去にぼろくそ論破されている内容をそのまま修正せずに載せている時点で、信頼度0ですよ。

＞*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

あなたのデメリットの部分で、１個も根拠ないけど？

>・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。

ただの手数料ですよね？少なくとも悪徳外注業者も多い業界なので、それを回避できるだけでも、手数料払う価値はあるけどね。

>・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。

根拠は？そもそもフロント１人で、１０棟管理できるから、管理会社がぼっているという理論の時点で、これも妄想でしょ？根拠を示せと自分で言っているのだから、示してください。

>・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。

これも根拠は？
理事会やっているとわかるけど、戸数で増える委託費と設備で増える委託費と、共通の委託費があるから、戸数が１０倍でも管理会社へ支払う委託が１０倍なんてならないよ。（笑）

[1528: 匿名さん]

>>1525

普通に社会人やってるなら、会社に「直接部門」と「間接部門」があることぐらいは解ってるよね？　業務内容の説明なんかしないよ。総務だの経理だの管理だの、改めて言うのもアホらしいし、どうせ説明したってあんたは認めないだろうから。どういうつもりなのかは知らんけど、一連の発言は普通に聞けば、委託費のすべてが直接部門の報酬であるという意味にしか解釈できないんだわ。誰が読んでもそうだろう。指摘されてもハッと気づいて恥ずかしくならないことに驚きしかない。なんで理解できない・しようとしないのか不可解の極み。管理会社に何か個人的な恨みがあるとしか思えない。過去に総会の場でマヌケな指摘でもして間違いを正されて、他の出席者の前で大恥でもかかされたとかかな。

委託先の儲けを削れば発注者としての利益を追求できる、と本気で信じてるなら思う存分やりゃいいが、賛同は得られないだろうし、その思いが果たされる前に管理会社の方から受託を拒否されるのがオチだろうな。現にそういう事例が出て来てる、って話が散々引用されてるのに理解できないんだろうか？

結局そうなれば自主管理をするしかない訳だよね。出来もしないくせに自主管理を始めて空中分解したマンションの話を見聞きして、皆そうなるのがイヤなんだってよ。あんた以外のオーナーさん達は。なので精々これからも説得頑張ってね。多数決で勝てなきゃ、いつまで経ってもブーブー文句垂れのまんまだよｗ

[1529: 匿名さん]

間接部門があるかないかではなく、その業務内容を聞いてるんですが？

[1530: 通りがかりさん]

>>1526 匿名さん
そうかな？ご近所さん。
ハンドルネームをHNと表記する特徴に自分で気づいて無いかな？ご近所さん。投稿直後に参考になるを自分で入れて、指摘されるから最近では間を置いて追加で入れるから2になりがちなの気づいてる？ご近所さん。そして何より「投稿が匿名さんになっているからご近所さんでは無い」という投稿自体、哀しいかな本人以外誰も投稿しないよね。ご近所さん。これからどうしようかご近所さん。

[1531: マンション比較中さん]

＞間接部門があるかないかではなく、その業務内容を聞いてるんですが？

少しは勉強したら？
それすら分からないレベルで、管理会社がぼったくりしていると主張しているの？

この掲示板に、管理会社の文句言う前に、他で勉強したら、いままでの発言も含めて、あなたの発言は、デマってことを自分で名言しているようなものだよ

[1532: 匿名さん]

>>1529
>間接部門があるかないかではなく、その業務内容を聞いてるんですが？

反応がそこでループしてるね。壊れたレコードプレーヤーみたいだｗ
あんたの会社にも間接部門があんだろ。そこがやってる仕事と同じだとでも捉えておけよ。それとも個人商店のご主人さんかい？

「あるかないか」なんて話は誰もしてないっつの。あるのが大前提。
会社に間接部門がある以上、あんたが言ってることは屁理屈としても成立してないと教えてやってんだ。もうそこはあんたも解ってるからこそ、その反応なんだろ？

管理会社が嫌いなら今後も好きにギャーギャー＊＊の言葉を吐き続けてりゃいいさ。あんたにできることはそれだけだ。賛同が得られなければ委託管理を阻止することはできないし、組合の意向を纏められない者は自主管理で上手くやっていくこともできない。

[1533: 匿名さん]

ループも何も、支援部門があると言っても答えてないから、聞いてるだけなんですが。

フロント以外に、それなりの負担のあるマンション管理に関する業務を行う人がいると言うから、その内容聞いてるだけですよ。

で、結局、自分であると言っておきながら、支援業務の具体的な「中身」は答えられないの？

[1534: マンション比較中さん]

＞フロント以外に、それなりの負担のあるマンション管理に関する業務を行う人がいると言うから、その内容聞いてるだけですよ。

一般的な会社の話だから、少しくらい自分で勉強したら？

答える答えない以前に、それすら知らない人が、フロントがすべて仕事していて、管理会社がぼったくっているという意見を言っているので、デマだねって話をしているだけ。

>で、結局、自分であると言っておきながら、支援業務の具体的な「中身」は答えられないの

じゃあヒントを少し上げよう
あなたは管理会社で、フロントの求人がでているといったが、誰がだしていて、誰が採用面談とかするの？利益とかでてたけど、誰が計算しているの？

[1535: 匿名さん]

それはマンション管理業務じゃないだろw

頭大丈夫か？総務の人数がたまたま多い会社であれば、その分まで管理組合が払わないといけないの？

会社維持の労力やコストと、事業に関わる労力やコストの区別もないのか？w

[1536: 匿名さん]

>>1535
>総務の人数がたまたま多い会社であれば、その分まで管理組合が払わないといけないの？

子供か？　有り体に言えばそうに決まってんだろが。
管理会社に総務などの「間接部門」があることはもう解ったか？
では訊くが、その間接部門の従業員の報酬は何が原資だと思ってる？
業務委託費は現場職だけで山分けして、内勤の連中は独自に日銭を稼いでいるとでも？
勘違いした若手の営業マンみたいなこと言ってんなよｗ

会社には「売上がある部署」と「売上が無い部署」があるんだよ。
こんなアホでも知ってることをいちいち言わせるな。

[1537: 匿名さん]

区分所有者に求めるのは管理への関心です。関心もないのに徒にぼったくりといい、管理会社と離すことは最善なのでしょうか？

関心を高めることなく切り離せば、結局はこれまで下請けだったところにいいようにされるだけ。もしくはそれ以上の目に合うかもね。バラけることで比較対象が増え、見えにくくなり合計すると以前より高くなっていることに気付けない可能性もある。

[1538: 通りがかりさん]

>>1535 匿名さん
自分のことを他人に向かって悪態つく戦法だね。
頭大丈夫かとか。発見したんだけど参考になるをいつも自分で押すのは、ひょっとしたら3高になる、なりたいという叶わぬ願望なの？寂しくなりました。

[1539: 匿名さん]

＞それはマンション管理業務じゃないだろw
＞
＞頭大丈夫か？総務の人数がたまたま多い会社であれば、その分まで管理組合が払わないといけないの？


ここで完全に露呈してる。
こいつは本当にバックオフィス業務を理解してない。
驚くべきことだな。

[1540: 匿名さん]

>1536,1539


まず、会社の総務などの間接部門は、マンション管理に関わる業務ではないということでいいかな?

会社組織が何を原資に維持されているかは会社の問題であって顧客には関係ない。顧客はあくまで、サービスに納得できる対価を払っているだけで、サービスに見合わないと思えば払う必要がない。それだけ。

利益が出るから、バックオフィスなど会社組織が維持できる

のであって

バックオフィスなど会社組織が維持するために価格を決めるのは、あくまでその会社の都合であって、顧客から見てサービスに釣り合ってないような価格なのに契約するのは、損する契約ということになる。

>会社には「売上がある部署」と「売上が無い部署」があるんだよ。

サービスが同じで
売上のない部門が大きくて値段の高いA社
売上のない部門が小さくて値段の安いB社

客の立場ならどちらを選ぶべきか一目瞭然。

つまりバックオフィスが云々というのは会社の都合で、サービスを選ぶ
顧客の選択には関係ない。

で、サービスを作り出すのに関係するのはマンション管理会社なら
フロント、それ以外で、それなりの労力が発生しているような業務があるなら何かを聞いているんだが、ないということでいいのかな?

[1541: 匿名さん]

>ただの手数料ですよね？少なくとも悪徳外注業者も多い業界なので、それを回避できるだけでも、手数料払う価値はあるけどね。

悪徳業者が多いという証拠から示せよ。悪徳業者が嫌なら手数料を毎月上納しろって矛盾してるって気が付かないかな?　管理会社の利益の為に外注先のコストカットで質を落とす方がはるかにリアル。

>これも根拠は？
理事会やっているとわかるけど、戸数で増える委託費と設備で増える委託費と、共通の委託費があるから、戸数が１０倍でも管理会社へ支払う委託が１０倍なんてならないよ。

管理費と書いてあるのに、なぜ委託費になってるんだ? 字も読めないのか?
管理費で言うと、500戸のマンションの管理費総額は50戸のマンションの10倍以上とデータにも出てる。
https://www.zenkoku-mankan.org/wp-content/uploads/a06162f5296506119f73...

[1542: 匿名さん]

>>1541 匿名さん
>・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
ねぇ、損をさせてるのは誰？

[1543: 匿名さん]

バックオフィスとか、トンチンカンなこと言ってるバカがいる、マンション管理自体、担当者が10棟以上かけもちできる仕事でしかないの
は厳然とした事実。

３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費総額は１０倍。大規模マンションほど損をしている。マンション管理会社と契約するメリットがないのは明白でしょう。

[1544: 匿名さん]

バックオフィスのコストをいちいち転嫁してたら、みんな個人商店に殺到するだろ。競争のない管理会社業界だから、そんなバカを言う奴がいる。

[1545: 匿名さん]

>>1543 匿名さん
バカを自慢しないほうがいい。
管理費が変わらない理由を考えもしないんだな。管理会社に払うのが委託費ってことは理解しているか？
管理費には共用部の光熱費や植栽の費用も含まれている。

30戸のマンションに植栽を管理する能力はなく、また外灯はあるが街灯はない。
300戸のマンションには植栽があり街灯もある。
管理費の費目すら知らないくせに管理費が10倍なのは管理会社のせい。だなんてよく言えるな（笑）
管理員、清掃員って10倍以上にならないか？30戸のマンションなら1日3時間、週4日でも十分過ぎるが300戸ともなると管理員が1日8時間1~2交代?1~2人、週5~7日、清掃員は1日4時間2交代?5~10人、週5~7日必要で少なく見積っても20倍の人件費がかかる。当然各マンションの仕様により変わるが。
中身を精査することなく、また、理解しようとすることなく決め付ける事は賢明ではない。

他の人からも言われている通り、もう少し自分で調べ学ぶ事を薦める。

[1546: 匿名さん]

>>1540
>つまりバックオフィスが云々というのは会社の都合で、サービスを選ぶ
顧客の選択には関係ない。

金を払う側が間接部門の利益に斟酌してやる必要なんて無いんだけど、そういう話じゃなくてさ。あんたが「管理会社への委託費には間接部門の取り分は含まれていない」的なことを言ってるから、バカじゃね？と言われてんだと理解してくれ。

[1547: 匿名さん]

それはそうと、指摘されて以降「自らポチ」は控えてるみたいだなｗ　笑えるわ。

[1548: 匿名さん]

>あんたが「管理会社への委託費には間接部門の取り分は含まれていない」的なことを言ってるから、

ごめん、どこにそんなこと書いてあるの？
書いてる場所を指摘してください。間接部門の取り分の話をしている箇所はどこ?　

また書いてもないウソを書いているのかな?


マンション管理の労力がどれほどのものかとそれに対する費用対効果の話をしているんだが。管理会社が得た収益が、会社内で何に使われているかなんて、管理組合からみれば、全く関係ない。管理会社のマンション管理の仕事内容や量に対して管理費から得ている利益が割に合ってるかどうかが全て。その会社の総務とか全く関係ない。だったらフリーランスに頼む方がよほどコスパがいいことになるか?

>それはそうと、指摘されて以降「自らポチ」は控えてるみたいだなｗ　笑えるわ。

自分で白状してやんのw

[1549: 匿名さん]

>>1545

頭大丈夫か?

物件全体の管理費はその物件の管理費平米単価×延べ床だぞ?
50戸と500戸が各戸の広さが変わらないなら、単純に10倍になるんだが。。

植栽とか街灯の話なんてしてないからw

管理費が10倍とはっきり書いているのに、なんで、それぞれの委託費の話にすり替えているの？　わざと間違えているか、バカか荒らしかどっちだ?
全部だろうけどw

[1550: 匿名さん]

>>1549 匿名さん
だから声高らかにバカをアピールしない。

[1551: マンション比較中さん]

>1540

大丈夫か？

>バックオフィスなど会社組織が維持するために価格を決めるのは、あくまでその会社の都合であって、顧客から見てサービスに釣り合ってないような価格なのに契約するのは、損する契約ということになる

まず、会社が維持できなければ、サービス自体が存在しないとういことは理解している？つまり会社の維持込みでの費用に対して、そのサービスが納得いくかどうかで、顧客は判断している。

フロントの人の人件費のみで、管理委託費をきめたら、管理会社がつぶれるから、フロントの人もいなくなり、そもそも管理する人がいなくなるということ。

>フロント、それ以外で、それなりの労力が発生しているような業務があるなら何かを聞いているんだが、ないということでいいのかな?

そもそもフロントの業務内容も、会社が部署で違う。本当に窓口しかして人もいれば、会計までやっている人もいる、一概に言えない。一般的には修繕関連や業者選定などは、専門知識が必要なので、別の人がやっていることが多いけどね。あとは会計関連は、一括でやっているので他の人かな。

[1552: マンション比較中さん]

>管理費が10倍とはっきり書いているのに、なんで、それぞれの委託費の話にすり替えているの？　わざと間違えているか、バカか荒らしかどっちだ?

？？？
管理会社のデメリットの話をしているのに、管理委託費ではなく、管理費でいいの？
管理費が10倍なのは、単純に大規模マンションになると豪華な共有設備が多くなるって単純な話なんだけどね（笑）

理事会やったことがあるとあったけど、管理費の内訳もみてないの？
それは自主管理にしても変わらないから、管理会社のデメリットではない。

[1553: 匿名さん]

>>1548
>ごめん、どこにそんなこと書いてあるの？

白々しいw
あんたが言ってること全てが意訳すればそういう内容だよ。誤解だと言うなら自分で自分の発言を確認して原因を把握しろや。


> 物件全体の管理費はその物件の管理費平米単価×延べ床だぞ?

コレもなぁw
管理費の平米単価が先にあると勘違いしてた訳だ。
その調子でどんどん喋れよw ボロが出て面白過ぎる。

[1554: 匿名さん]

>>1549
「管理費＝㎡単価×延床面積だ」とか言ってるんだけど、その「㎡単価」って一体何なのよｗ　それ自体どうやって決まる数字で、いくらなら適正だと言うの？　管理会社に委託する以上どんなに安くてもダメだ、とかあんたなら思ってそうだけどな。

管理費の㎡単価ってのは、積算された委託費総額を床面積で割って得られる数字だぞ？　分子となる「積算された委託費総額」には、戸あたり単価×住戸数で算出される事務費も含まれていれば、一式で計上される各種業務費も含まれる。あんたはそういう内訳を何も見ていないことがバレバレ。もう一度聞くけど、管理会社の間接部門はどうやって喰ってるの？　タダ働きしなきゃ委託するに値しないってかｗ

安心しろ。そんな認識のあんたから仕事を請けてくれる企業は存在しないから、そもそもぼったくりに遭うおそれはない。実際には組合の意志で委託の要否が決まるのだけどな。思い通りに事をはこびたければ、他人を納得させられるようなことを言わないとどうにもなんないぞ？ｗ　

[1555: 匿名さん]

ここは管理組合の掲示板で、管理会社が維持されて、収益を上げる為に、管理費があると思ってるのかな？頭おかしいなw

管理会社が維持されようがされまいが、割高で契約の価値の無いものは無くなる方が健全。

問題は、管理組合にとって契約に足りる内容かどうかが全てで、ここは管理会社が生き残るために討議する場ではない。

リプレイスや管理費減額や一部委託や自主管理で、管理費が適正価格に減額できればそちらに切り替えるだけの話。なんの義理で管理会社の利益が維持される為に住民の財産が犠牲にならなきゃいかんのだ？そんな金あったら国に寄付する方がマシ。

管理費の平米単価の意味すら理解できなければ、説明しようないな。単純化すると仮に60平米で12000円の管理費が50戸なら、総額60万円、それが500戸なら600万円　500戸のマンションでも、戸辺りの管理費は50戸のマンションより普通は安くならないから、実際は10倍以上。管理費総額の比較に、内訳など関係ない。

[1556: 匿名さん]

大体、管理会社と言うビジネスがなくなろうが、全く困らない。外注先具なくなると困るが、管理会社自体、中抜きしてるだけのそんざいでしかないし、昔は存在してなかったし、今でも古い自主管理のマンションも、別に管理会社と契約することなく、自主管理を続けている。無駄だってことを知ってるからなw

管理会社の運営コストが含まれてるとか、管理組合から見たら全く関係ない。管理会社のサービス内容に対していくらまでなら、払ってやってもいいかが、全ての判断基準だ。取引する時にサービス内容ではなく、相手の会社のバックオフィスの規模まで考えてやって契約するバカいるのか？そんな事やったら背任だよ。

[1557: マンション比較中さん]

>管理会社が維持されようがされまいが、割高で契約の価値の無いものは無くなる方が健全

現状、維持されているということは、価値があるということですね。

＞リプレイスや管理費減額や一部委託や自主管理で、管理費が適正価格に減額できればそちらに切り替えるだけの話。

管理委託費の見直しなどは当たり前の話で普通やっている。あとは手間（時間）と費用で、全委託か一部委託などを選択するだけ。一般的には、時間を優先する人が多いという話。

＞管理費総額の比較に、内訳など関係ない。
で、何がいいたいの？
単純にマンションの規模が大きくなれば、清掃費も高くなるし、設備も多くなるので、維持費もかかるから、管理費の総額が高くなるのは普通の話で、管理会社関係ないのだけど。
それに５０戸だと常駐の管理人は普通いないけど、500戸だといるから人件費などもかかる。

[1558: マンション比較中さん]

>管理会社のサービス内容に対していくらまでなら、払ってやってもいいかが、全ての判断基準だ

その通りだと思うよ。誰かが、フロントの1人で10棟管理できるから、管理会社がぼっているという妄言をいうからおかしくなる。

＞大体、管理会社と言うビジネスがなくなろうが、全く困らない。

自主管理がいやな人が多いから、困る人が多々いるのは事実だと思うよ。
結局、時間と費用でどちらを取るかというだけの話。

野菜を買うのに、農家に直接買いにいけば安いが、時間がかかるから、スーパーで高くても買っているのと同じ。

[1559: 匿名さん]

しかし、いくら擁護でもあまりに程度が低いな。意味不明な中1みたいな理屈で誤魔化すしかできない。

管理会社には総務の職員がいるから高くて当たり前！とか、完全に頭おかしいw そんな理由でサービスに金払ってる人間どこにいるんだ？

[1560: 匿名さん]

>>1555
管理費を比較して何がしたかったの？
50戸のマンションより管理費が安くならないのはなぜ？

みんなが参考にできるように君のマンションの業務を教えてよ。

[1561: 匿名さん]

管理会社でも減額できれば、そちらの方がいいに決まってる。

手間を買うかどうかではなく、「いくらなら」買っていいかだ。

[1562: 匿名さん]

>>1559
>管理会社には総務の職員がいるから高くて当たり前！とか、

だぁれがそんなこと言ってんだよw
まずは言われていることを正確に理解しろや。
あんたは他人と委託費の捉え方が致命的に違うのだよ。
何処が違うかは説明してやらないよw
ここが「管理組合の掲示板」ならば、組合員としての業務負担と費用負担のバランスが理解出来ていないマイノリティはいつまでも否定され続けるのみ。理解が得られるまで引き続き頑張ってね。ダメ出しだけはしてあげるからw

[1563: 匿名さん]

>1562

管理費の話をしているのに、委託費が！と言われても困る

>「管理組合の掲示板」ならば、組合員としての業務負担と費用負担のバランスが理解出来ていないマイノリティはいつまでも否定され続けるのみ。

よく言えるなw バランスを理解せず、「面倒さを買う」としか言ってないだろw

どう見てもバランスが悪く、コスパが悪い取引↓


業務負担＝管理会社のマンション管理を担当する社員（フロント）が１０棟以上掛け持ちできるくらいの業務量

費用負担＝区分所有者の支払う管理費総額の少なくとも２５％（管理会社の粗利）

バカにも分かりやすく言うと↓

月１０００万の物件なら、２５０万円が管理会社の取り分。それに対して、仮に
月給５０万円のフロントが専従したとしても、管理組合から見れば、５０万で済む仕事内容に対して２５０万円も支払っているわけだから、無駄な出費。それをバカな擁護派は「うちには総務がいるんだから払ってもらうよ！」と言っている。

結論

擁護派は管理会社関係者か生粋のバカかのどちらか。

[1564: 匿名さん]

>>1563
ねぇ、戸数の管理費を出して何がしたかったの？

管理費総額のうち25%ですか…
この一文だけで誰が生粋のバカか明らか。

[1565: 匿名さん]

>>1563
>管理費の話をしているのに、委託費が！と言われても困る

アンチはず～～っと「委託費がボリ過ぎ！」と言ってきたじゃんかよｗ
新しいキャラの登場か？

管理費の話として「高過ぎる」と言いたいのならそう言えよ。
そこに合理性があると自信を持って言えるなら総会に諮って下げりゃいいだろ。無鉄砲に委託管理から自主管理へのシフトを唱えるよりは、よっぽどハードルは低いかも知れんぞ。その後どうなるかは知らんけどな。然るべき金銭負担をしないヤツの末路としては大して変わらん。

それにしてもまぁ、都合よく矛先をコロコロ変えることでｗ
そんなんで実際何が出来ることやら。一体何がしたいんだろうね？
賛同者を募って自主管理の有益性を広めようという感じでも無さそうだし。
単に管理会社へのネガキャンだとしたら大失敗だろうｗ
ネガキャン張ってる方のがバカなのがここまで露呈してるんだからな。
企業に委託費を支払うとはどういうことか、まずはそこからしっかり勉強しておいで。

[1566: 匿名さん]

>>1563 匿名さん

＞バカにも分かりやすく言うと

と言いながら全然言えていないｗ
むしろ解り難くなっているｗｗ
わざわざ表現を変えていながら、言ってることは屁理屈のリピートｗ
間接部門を持つ企業に支払う手数料を「直接部門へのフィー」としてあげつらっておきながら、そこを指摘されたらポイントを「総務」に限定して必死の反論ｗ
しかし全然、指摘された内容と噛み合っていないｗｗｗ
いっぺん会社勤めを経験してこいよｗｗ

＞結論
＞
＞擁護派は管理会社関係者か生粋のバカかのどちらか。

そして出たｗｗｗｗ
誰ひとり納得させられていないのに無理くり「結論」だぁ！！ｗ

思考停止・反証放棄の典型ｗｗｗｗ

[1567: 通りがかりさん]

>>1565 匿名さん
マンション管理士に質問しよう3のスレ10366.10367見てみなよ。管理会社アンチや逆張り相手ならまだましだけど、貴方の相手は投稿名使い分けのマジもんだから。まぁわかった上でのお遊びならお楽しみ中失礼いたしました。

[1568: マンション比較中さん]

＞管理会社には総務の職員がいるから高くて当たり前！とか、完全に頭おかしいw そんな理由でサービスに金払ってる人間どこにいるんだ？

サービスを提供している会社が、すべて間接業務の人件費込みでの費用ですけど
じゃなければ、その会社はつぶれているので、存在しない

>業務負担＝管理会社のマンション管理を担当する社員（フロント）が１０棟以上掛け持ちできるくらいの業務量

この間違いは、多く人が指摘していますので、割愛

>費用負担＝区分所有者の支払う管理費総額の少なくとも２５％（管理会社の粗利）

これも違う。だから管理費の内訳しらないの？と聞いていた
管理費をすべて、管理会社に払っていると思っている時点で、間違っている。

例えば、管理費の合計が月１０００万だとして、そこから保険、電気代、設備のリース代、
予備費などなど差し引いて、管理委託費は、多くても６００万程度になる
その２５％なら、１２５万になる。管理費の合計が月１０００万ということは、かなり大規模マンションのため
フロントがほぼ専任か、サポートでもう１人つくので、このくらいじゃない？

結論
そもそも、否定派は、会社の仕組みと管理の内容を知らないすぎる

[1569: 匿名さん]

>>1567 通りがかりさん

ハンドル名の使い分けなんてあげつらうまでもなく、このスレで暴れてるのはたった１人のアンチだろうよ。独特の論理で管理会社を攻撃しているやつが何人もいるようには見えない。「マジもん」てのがどういう意味なのかは解らんけど、言ってることが通り一遍で他人との対話を望まない石頭だという意味なら同意かな。俺もそいつを改心させようとまでは思ってない。アホがアホを露呈してりゃ、ことの本質は自ずと正常化していく。アンチはもうとっくに自爆しているので、その「爆発シーン」を繰り返し再生させてやれば、自主管理なんぞを安易に目指す者も多少なり減るだろう。

[1570: 匿名さん]

＞バカにも分かりやすく言うと↓
訂正します。
→自分がバカだということを分かりやすく言うと

[1571: 匿名さん]

>1568

>サービスを提供している会社が、すべて間接業務の人件費込みでの費用ですけど
じゃなければ、その会社はつぶれているので、存在しない

あんたはもの買う時、いちいち、そんなこと考えて割高なもの買ってるのw

それは管理会社の事情ですよね。会社の事情考えて、割高な費用に納得する消費者なんていないないでしょw 費用対効果しか見ないのが普通の消費者。費用対効果で納得したものが売れて、その利益に応じて会社が維持されるのが世の中の摂理。会社が維持されるために、「これくらいの料金で」と言っても、割りに合わなければ、売れないのは当たり前。管理会社のようなインチキハリボテビジネスの内実が世間に広く知れ渡ればもう成立しなくなるだろう。

>この間違いは、多く人が指摘していますので、割愛

何？総務の維持費まで、管理組合が負担すべきだからか？w

>管理費をすべて、管理会社に払っていると思っている時点で、間違っている。

管理組合が直接契約している項目も管理会社がとってるよ。電気代や水道光熱費以外は。

>その２５％なら、１２５万になる。

仮にそれでも、１２５万円分の仕事内容がなかったら、契約する意味がない。

>そもそも、否定派は、会社の仕組みと管理の内容を知らないすぎる

会社の仕組み知ってるから、馬鹿げていって言ってるんだよ。
車の製造と違って、マンション管理なんて、自主管理しているマンションがいまだに数多く存在するくらい、素人でもできることなのに。多額のの手数料支払ってまで管理会社と契約する意味がない。

他に安価に管理できる手段がありながら、割高な管理会社と契約すること自体、住民に損させている。

で、管理会社と契約することで得られるメリットを聞いても答えられず、総務を養うために、管理費が高いのは当然みたいな、意味不明な理屈だから話にならん。管理会社もこんなバカに擁護されて迷惑だろうなw

[1572: 匿名さん]

時代遅れの単なる中抜き商売は早く世の中から無くなるべきだ。

新聞だって月４０００円払っていまさら購読しないだろう。
ネットでタダで読めるしな。そうやって時代に合わないサービスは淘汰されていくのが自然の摂理。それを、いくら新聞にはバックオフィスがいる！紙代や印刷代や輸送コストもあるから高いんだよ！と言い張ったところで、無用なものは無用。消費者から見れば、情報を得られる手段が、他にあってそちらが便利ならそちらに移るだけ。

そういう意味でも管理会社の実務なんて、１人で１０棟以上担当が持てるくらいの役割しかないものに、管理費の２５％以上も取られていたら、馬鹿げているし、その金を修繕費に回した方がいいに決まっている。

[1573: マンション比較中さん]

＞会社が維持されるために、「これくらいの料金で」と言っても、割りに合わなければ、売れないのは当たり前。

で、その会社が維持されているのだから、適正価格なのでしょう
そもそも最初から赤字になる物（売れても会社潰れる物）など売る会社など存在しない。

>管理組合が直接契約している項目も管理会社がとってるよ。電気代や水道光熱費以外は。

これは、管理委託内容次第だから、一概には言えない。
直接契約で支払いや管理も含めて管理組合がしているなら、管理会社は経由しないのが一般的。

>仮にそれでも、１２５万円分の仕事内容がなかったら、契約する意味がない。

月で管理費が１０００万の超大規模マンションで、自主管理をした場合、アルバイト代並みの時給でも
理事に報酬はらったら、１００万くらいはする。
結局、自分達で時間をかけてやるのか、費用を払って外部でするのかの違いだけ

>会社の仕組み知ってるから、馬鹿げていって言ってるんだよ。

そもそもの前提が、フロント１人で１０棟以上の管理ができるから、ぼったくりと言っている時点で
マンション管理も会社の仕組みも理解していないのが明確なのに、そろそろ気づいたら？

>1572
代替えがあるなら、そっちに移るとは思うけど、それが自分たちの手間をかけて自主管理にするというのはまったく違う。

前にも例でだしたが、農家に直接買いにいけば野菜は安いが、みんな高くてもスーパーで買う
新聞の例は、安くなるだけで、手間は増えていないから、安いほうに流れるのは理解できる

[1574: 匿名さん]

あんたの反論は　分かってない　と言うだけだなw

なんで、大規模マンションで管理会社の社員が、1人で足りる業務を理事がやった途端100マン以上とるんだよw

言ってること無茶苦茶だな。それで知ってるとか言う時点で、バカが知れ渡るよw

[1575: 匿名さん]

>>1574
あなたのマンションの具体例を挙げればいいじゃないですか。
何故いつも逃げるのですか。

[1576: 匿名さん]

何の具体例？　管理会との契約のメリットがないことに対する具体例？

もう少し、日本語の会話ができるようになるといいですね。

[1577: 匿名さん]

>>1576
>管理会
日本語がなんだって？

管理会を使わない場合、誰がどんな業務をしているかだよ。

[1578: 匿名さん]

理事会を使わない？

誰が理事会を使わないと言っているの？

管理組合の設置は法律で決められていて、その役員が理事会ですよ。
その理事会を使わないって、誰がそんなこと言っているんですか？　荒らし?

[1579: 匿名さん]

管理会社のことでしょ

[1580: 匿名さん]

>>1578
日本語がどうのと言ってる本人が脱字、それをおちょくられてるのに今度は曲解。
面白いなぁ

[1581: 検討板ユーザーさん]

〉１５７４
そもそも一人でできると言っているのはあなた一人です。
バカなの？

[1582: 匿名さん]

>>1576
> 何の具体例？　管理会との契約のメリットがないことに対する具体例？

逃げたいのがバレバレw
中抜き業者に金を払うのはやめて、必要なことは直接発注すれば余計なマージンを払わずに済むし、マンション管理士に相談すれば交通整理もしてくれるよと。管理会社を排除した先にある未来としてあんたが示しているのはそういうことなんだろ？
自分の組合でそれを実践しているなら具体例として紹介してくれって言われてんだよ。やったことも無い、実現性に欠ける提案と引き換えに、他人が選択している現実的手段を否定するのは無責任なんだわ。やってることは悪徳業者と一緒。あんたの目的は自主管理を広く推奨することではなく、管理会社はぼったくりのピンハネ企業だという私見に賛同を得ることでしかない。その個人的利益に誘導するために、他人の不利益になるようなインチキをしてる。そう指摘されてるんだよ。

「組合の支出を減らそうとするのが何で不利益になるんだ？」って言うんだろ？ そこはもう永遠に乗り越えられない壁だよな。委託管理を選択する者は間接部門に金をくれてやる「ために」委託費の支払いを許容している訳ではないのに、あんたは何をどう説明してやってもそういう捉え方しかしない。管理会社イコールぼったくり、委託契約イコール金のムダ遣い、受託者の利益イコール発注者の不利益という固定観念を崩したくないあんたは、今後も壊れたレコードプレイヤーみたいに同じことを言い続けるしかない。委託管理は現状で90％超だそうだが、今後は管理会社側の調整で多少その 数字を下げるだろう。だが、依然として圧倒的多数であり続ける。マンション管理に求められる技量は煩雑化しているし、組合もより合理的な委託管理を追究するだろうからね。あんたの屁理屈は永久に孤立したまま。賛同者がいないまま一生やってろ、ってやつだw

[1583: 匿名さん]

特定のレスではなく「アンチ君」へ

俺が子供だった頃、普段買い物をする店は夜７時になると閉まっていた。盆と正月もがっつり休業。なので、必要なものは先回りして買い貯めておかないと困ることになる。そういう時代にコンビニが現れて、いつ行っても豊富な品揃えで１箇所で大体のものが買えてしまうから、みんな飛びついた訳だ。今やコンビニは都会だろうとド田舎だろうと「あるのが当たり前」の存在になり、次の問題としてコンビニを維持するために必然的に生じている問題（フードロスや不適正労働など）が顕在化し、コンビニ自体の必要性すら議論になるようになってる。

あんたが疑問を投じている「管理会社の存在意義」にだって、確かにそういう一面はあるわな。本来なら自分達でやればいいことを、やりたくない、やる余裕も技術も無いから金で解決しようという発想が、画一的な金銭負担を「当たり前のこと」であるかのように錯覚させてしまい、本来あるべきサービスが低下したりだとか、元請と下請の歪んだ関係性を助長したりとか、発注者側の負担意識の低下だとかを招いているという現実がある。もしもそこを解消していきたい、と言いたいのであれば、もっと丁寧にやれよと言っとくよ。あんたがやってることは管理会社への攻撃だけだが、悪いのは管理会社だけじゃない。広い世の中にはムダなく平和に成り立ってる委託関係だってあるのだし、実際に自主管理が難しい事例だってあるんだからな。便利なものに飛びつくのはいいが、いくら金を払い何を得るのかは発注者側だって自己反省をしながら議論する必要があんだよ。ましてや組合という寄り合いの中での決め事だろ？

あんたのその態度と物言いじゃあ、たとえ正しいことを言ってたとしても（今は全然言えてないけど）誰もそれを聴いて行動や考え方を改めたりはしないよ。そもそも間違ったことをしてる訳でもないのだからな。「どっちが得か」を論じることがあんたの本当の目的なら、今のあんたにはそれをする資質が無い。現状を否定するだけで現実的な方策を示さないやつは、マンション管理の話に限らず相手にされないだろ？　そういうこった。水掛け論を続けるのも一興だが、大局的にみた状況はなんも変わらん。

[1584: 匿名さん]

まあ、管理会社の総務のために、割高な経費を容認して、管理組合を騙し続けてください。

[1585: 匿名さん]

>>1584

反論おわり？
まあ、そういうことにしておけよ。
結果的には誰も困らないからｗ　
あんたの口車に乗せられて出来もしない自主管理を始めない限りはな。

[1586: 通りがかりさん]

>>1584 匿名さん
覚えたての総務を連呼したいんだよね。
仮に管理会社のフロントの部署とだけ契約（そんな契約存在しないだろうけど）しているなら総務の金額についての指摘もわかるけど。管理会社と契約しているならフロント部門だけの利用契約でも管理会社全体の売上経費が加算された見積額になるよね。それが企業なんだと言っても理解できるかなぁ、3高になる1のご近所さんは。

[1587: 匿名さん]

2021.10.14
・【前編】住んでいるタワマンが「まさかの維持費値上がり」で1000万円も下落…60代男性を襲った悲劇
（本多 慎一） | 現代ビジネス | 講談社（3/4）
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88262?page=3

そもそも管理会社とはどのような収益構造なのか。これを知ることで、適正な管理費の使い方とあるべき方向性が見えてくるはずだ。「別所マンション管理事務所」代表の別所毅謙氏が解説する。

「大前提として、マンション管理は理事会支援や会計などの事務仕事以外のほとんどの実務的業務は管理会社を経由して外注された協力会社が担います。管理費の内訳で説明すると、まず、清掃や設備点検など、管理会社に業務委託している項目の費用はそれぞれの外注経費にプラスして管理会社の中間マージンが含まれています。

さらに、植栽費やその他点検業務や損害保険など、管理組合が直接、協力会社と契約している項目も、大抵の場合は、紹介手数料という形で、協力会社から管理会社に実質的なバックマージンが発生しています。これらは協力会社と管理会社の取引ですが、当然、管理組合が支払う外注費には管理会社への紹介料分が転嫁されています。特に保険はマージンの額が大きく、しかも保険を使う機会が多いと更新時の保険料にも跳ね返ってくるため、注意が必要です」

■ 中間マージンの調べ方

中間マージンで分かりやすいのが管理員業務費だ。試しにその管理会社の管理員の求人の賃金と、管理会社から提示されている管理員業務費を比べてみればいい。社保などの会社負担のコストだけでは正当化できないほどの差がある場合が多い。

管理会社ビジネスの実態は手数料ビジネスといっていいだろう。

・【後編】マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
（本多 慎一） | 現代ビジネス | 講談社（1/7）
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

マンションの管理会社のなかには、管理組合に情報がないのをいいことに、不当に高額の「中抜き」をして、他社に業務を発注しているところがある（中間マージン）。

発注先からバックマージンを得るケースもあるというが、さらに別の手法で利益を得て、結果、マンションの入居者に不利益を負わせている場合もある。詳細を取材した。

■ 管理会社の受け取る「マージン」が大きい

これらの中間マージンやバックマージンなどの表に現れない収益の方が、「管理報酬」や「事務管理業務費」などの管理会社が目に見える形で受け取る利益よりはるかに大きいという。別所氏が続ける。

「他にも、小さな修繕工事や例えば防犯カメラなどの設備更新事業なども、協力会社から紹介手数料を受け取ります。相見積もりをとっていても、その見積もり先は管理会社が紹介手数料を得られる業者を“選定”しているのです。

特徴的なのは、相場の分かりにくい事業や工事に管理会社の利益が多く含まれる傾向があることです。また、社員には実質的な営業ノルマも存在しており、分譲親会社を持たない独立系の管理会社はノルマが厳しい傾向にあります」


■ 管理会社の粗利30%

このようにして得られる管理会社の利益分は、分譲時から管理費の減額に着手していない物件であれば、少なくとも年間の管理費のおよそ30％以上を占めると見られる。

実際、マンション管理会社の決算を見ると、デベ系や独立系にかかわらず、顧客マンションの管理費や修繕費などを原資とした売り上げから25％程度の売上総利益（粗利）を得ている会社が多く、これは全業種と比べても高い部類に入る。


それでは、管理会社自体の主な実務には何があるのかというと、十数年に一度の大規模修繕や設備更新や各種工事の提案のほか、「事務管理業務」に含まれる理事会支援や、外注先との調整業務やクレーム対応だ。一見大変そうにも思えるが、こうしたフロント業務を担う社員は1人で10棟以上の担当物件を受け持つことが一般的だ。

逆に考えると、管理会社が一つの物件に要する労力や人件費は実際にはわずかだと言える。

クレームなどが比較的少ない投資用マンションなどでは1人が30棟近く担当する場合もあるという。「担当者が多忙で退職者が多いくらいマンション管理会社は大変だ」という声も聞くが、そもそもの担当物件を抱えさせすぎるという裏返しでもあり、経営上の問題だとも言える。

[1588: 周辺住民さん]

＞１５８７
【中間マージン】
一般的な派遣会社では、社員に払う給料の、２～３倍程度が、派遣会社に支払う金額になります。同じくらいでは？
例えば、派遣社員の給料が３０万なら、委託先は、６０～９０万くらいを派遣会社に支払います。

【手数料】
例えば、大規模修繕で、外部の建設コンサルなどに業者見積を依頼すると、１件で１０万くらいの手数料を取られます。そのくらい専門知識が必要なものとなります。
それを相見積もりを含めて複数取るのに高い？

【ノルマ】
営業目標（ノルマ）は、どの会社にもあります。じゃないと赤字で会社潰れるし。
ノルマがあるかどうかではなく、ノルマによる罰則があるかどうかが問題なのです。

【粗利】
いままで２５％からいきなり３０％になっている（ｗ
また管理費の３０％ではなく、管理会社に支払う管理委託費の３０％です

【フロント】
１人で１０棟分の管理を全部できないということは、もう明確なので、説明もしません。それができるなら自分で管理会社作れば？儲かるよ（ｗ

[1589: 匿名さん]

管理会社の仕事がその手数料を払うに値するかという根本的な部分が
今の管理会社の存在意義に対する問題。

フロント１人で１０棟以上を管理できているのに、中身も示ず単純に「できない」と言い張らないといけないくらい中身の薄い仕事に、過大な金を払っている現状がおかしいということ。その不合理や不経済に区分所有者が気付くのも時間の問題だろう。

[1590: 匿名さん]

擁護派はものを買うときに、会社の維持経費まで価格に反映されているかチェックしないと買わないらしいw　

普通は消費者に支持されて売れてその儲けの額から会社の維持経費が出ると思っていたけど、擁護派は会社の維持経費で価格が決まって、買いたくない消費者には、うちの会社の維持経費が含まれているんだから、このくらいの価格で買ってもらわないと困ると逆ギレしている。バカだな。

突っ込まれて旗色悪くなると、勝手に明確認定して説明から逃げるww

[1591: 匿名さん]

>>1588

派遣社員は働いてくれてるし税制上も有利で解除できたりするが、
管理組合が管理会社を経由させる意味がない。

管理組合は営業ノルマに付き合わないといけないんですか？w

[1592: 匿名さん]

>1588

あんた、スマホ代やサブスクや光熱費、ちゃんとプラン選べているか？
俺が代わりにいい業者選んで一括契約してやるから、料金の３割頂戴ね。もちろん毎月。そのくらいもらわないとうちは総務も食わしていかないといけないからさw

[1593: 匿名さん]

例えば、エレベータの保守メンテ代にさらに中間マージンを支払う合理的な意味がわからないw 管理組合は管理会社を養わないといけない義務でもあるのか？w

[1594: 匿名さん]

>>1592
>俺が代わりにいい業者選んで一括契約してやるから、料金の３割頂戴ね。

いいねえ、「手数料ビジネスごっこ」か。俺は乗ってやってもいいよ？
ただし、あんたに払う手数料が「スマホ使用料の３割」ってのは根拠レスだな。そもそもあんたは信用に足る企業ではなく「個人」という前提だし。３割ってのは管理費の料率に准えているのだろうけど、「管理委託費の30％＝管理会社の利益」と、あんたが個人的に取る手数料＝スマホ使用料の30％とでは算定根拠に整合性が無い。何でも言えばいいってもんじゃないｗ

俺があんたに手数料をやるとしたら、各社料金を比較して金額が節約できていると確認できた場合の差額の一部までだ。もちろん「毎月発生するフィー」ではないだろ？「業者選び」に要する手数料なんだからな。あんたが比較してる管理業務委託費はそれとは違って「毎月の費用」なのだから、そこだけに着目しても別次元の話だ。喩え話になってないんだよ。
数ヶ月に一度、あるいは数年に一度の議論について管理会社が関与し、そこで発生しているフィーについて問題にしたいのなら、ちゃんと区別しなさいよって話。そうすれば、委託管理自体を乱暴に否定せずに議論できるんだから。

管理委託費だって、組合は「納得ずくの料金」を模索するべきなんだよ。それが出来ていないから管理会社は悪で、自主管理もリプレイスも検討しないのは背任行為だなんて理屈は暴論なんだわ。そもそもあんたに至ってはどっちの方向性も示していない。単に「管理会社への委託はやめちまえ」と言ってるだけでね。
それはそうと、

>もちろん毎月。そのくらいもらわないとうちは総務も食わしていかないといけないからさw

「うちの総務」ってのは何だｗ　今言ってる「業者選び」とやらを、あんたは自分で持ってる会社でやろうってことなの？　だったら今のスキームじゃあお客さんは取れないよ。

[1595: 匿名さん]

どっちかと言うとアンチがものを買う時に会社の経費が含まれていると文句を言って、擁護派…というか常識がある人が丁寧に教えてあげてる絵にしか見えないのですがね

[1596: 匿名さん]

>>1587

これね……
初心者マーク付きの「匿名さん」が引用してるけど、どういう意図なんだろう？
アンチ君の正体を暗示する趣旨なのか、逆にアンチ君のこれまでの理論の裏付けとなるような記事をわざわざ引用してきたということなのか。どっちだ？？　それとも他に何か意図が？

俺は読んでいてかなり驚いたんだが、記事の中に登場する「マンション管理事務所」とかいう業者のコメントが、ここでのアンチ君の理屈にピッタリ合致するんだよな。粗利率25％という数字しかり「10件掛け持ち」云々のツッコミ方だとか、すべての細かい言い回しが酷似している。同じところから発信されているとしか思えない。このコラムを見た誰かが、ここで独自の理論に変換しているのか、あるいは逆にこのスレを見たライターが総括的にコラムとして書き直したのかのいずれとしか思えないくらいなんだが、何と記事の掲載日付を見ると昨日な訳だ。このスレの進行と、ライターが書いた記事に時差が無い。ライター自身、あるいは取材先の人物が、このスレで同じ持論を展開しているということは無いんだろうか？　ある場所でプロと称して理論展開している人が、別の場所ではその立場を伏せて対立相手を攻撃している、という図式に俺には見えてしまう。もしもそうだとしたら、これほど歪（いびつ）な話は無いね。

何にせよ、不用意にメディアの記事を丸ごと転載しない方がいいよ。
書 い た 本 人 の 許 可 を 得 て い る の な ら 話 は 別 だ が。

件のコラムで管理会社の収益構造に問題を呈している業者は、言うなれば管理会社の「商売敵」な訳だよね。大規模修繕の仕切り業務だとか組合の顧問業務を商売としている。良く言えば「うちに仕事をくれればムダを省いた必要業務だけをリーズナブルにやってあげますよ」ということだと思うが、悪く言えば通常の管理会社のメニューありきの「廉価版ビジネス」ってことだろう。ならば管理会社と共存するのがスジだし、今後も安全に商売ができるんじゃないの？って思っちゃうよね。

ここにいるアンチ君が、そういう商売に感化されているのだとすれば別に構わない。とっとと自分の組合で委託管理をやめさせて、スキマビジネスを頼って「節約」に勤しめばいい。ただ、他者が選択する委託管理をも否定するならもっと丁寧にやるべきだし、代案としての自主管理・部分管理に関しては、ちゃんと具体例や苦労話を交えた話をしないとな。

[1597: 匿名さん]

維持管理費なんて安いにこしたことないし、合理化するにこしたことないのに、それ反対して管理会社の徹底擁護に異議を申したらアンチになるんだw

対価はサービスの価値や労力や希少性で図るが、マンション管理自体、1人で10棟以上管理できる業務なのに、それをサービスを生み出す労力とは別のバックオフィスとか意味不明な理屈で割高な料金を正当化しても、管理組合がそんな理屈に付き合う義理はないな。

別にマンション管理は管理会社と契約しなくてもできるし、バックオフィスの費用まで負担させられるなら、単純にバックオフィスがないフリーと契約した方がいいことになるな。

コンサルはピンキリだが、管理会社はバックオフィスがある分、100パー余分なマージン取られてることになるな。

[1598: 匿名さん]

単純な話、管理組合の立場で、管理会社と割高な契約をしなきゃいけない理由が、会社の維持経費の為で、納得する奴いるの？　サービスの提供側の都合で契約する人いるのかな？

マンション管理の手段が複数あるなかで、あえて管理会社と契約する理由が、うちの会社の経費もありますから、と言われて納得しなきゃいけないの？

[1599: 匿名さん]

管理会社との委託費がなければ株の投資で稼げばいいよ。
投資がうまくいけば管理会社の１つや２つと契約するぐらい安いもんだよ。
管理会社に支払うカネがおしいから自主管理とかいってるんじゃないのか。
頭を使って投資をすることも考えればいい。

[1600: 匿名さん]

>>1597 匿名さん
フリーに責任は取れないだろ。
理事会支援があるのにフリーがコロナになったら？連絡すら入れて来ない可能性もある。
そういう時はどうする？

安く済むに越したことはないが、リスクのある削減かもしれない。マンション毎に状況もことなり、バカの一つ覚えのように批判だけをすれば反発も当然だろう。
何をどうすればいいかの具体策を示せと言っているのに示せないから結局誰一人説得できない。