ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1421: 匿名さん]

↑自分は根拠を示せてると思ってるんだ？（笑）

[1422: 匿名さん]

散々書いてあるが、何度でも教えてあげようw

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。

[1423: 匿名さん]

アンチの事実を言い換えてみた。これが事実？都合のいい部分だけを切り取っていることが明らかに。

・担当以外の社員は遊んでる
・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない
・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある

[1424: 元フロント]

あほらしくなってきました。
管理会社にカネを払いたくないと、ダダをこねているだけ。
会計の質問をスルーするなど、現実には自主管理をする気はない。

[1425: 匿名さん]

>あほらしくなってきました。

反論できないやつはいつもこう言うよね。

最初から、自主管理をする気かどうかなんて話してないからね。

管理会社が無駄かどうかが論点。スレタイを見よう。
あなたが反論するなら、管理会社との契約のコスパの良さを証明すればいいだけなのに、それが答えられないから、自主管理の事例をひたすら聞いているだけ。

個別の事例を聞いて満足したいなら、自主管理のマンションが今でも大量に存在するから聞いてくればいい。ここはあくまで、一般的なケースでの管理会社のビジネスモデルで契約するに値する内容かどうかが論点。

結局、関係ない自主管理のやり方に話逸らすことしかできない。自主管理の会計？
そんな話してないし、興味あれば調べればいい。

[1426: 匿名さん]

アホらしくなっている奴がなんで必死にレスするんだろうねw

[1427: 匿名さん]

しかし、結局、話逸らすだけで、ここまでの管理会社と契約する優位性の根拠は一切出てこないな。

契約ごとなのに「コスパは関係ない」とか、値段がどれだけ高くても構わないと言い切る、経済感覚がまるでない、買い替え検討中さん の開き直りコメントくらいかな？

[1428: 匿名さん]

・担当以外の社員は遊んでる

→フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w

・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない

→管理組合が契約するか否かとは関係のない問題。商取引は合理性とコスパで決まる。
めちゃくちゃぼったくる会社の存在がそれなりにぼったくる会社と契約する理由にはならない。普通にぼったくらない会社と契約するか、そう言う業態と契約しないかの判断になる。

・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある

→総会の資料はマンション管理士に頼めるし、もともと管理会社は住民同士のトラブルに介入しない。張り紙で注意するか、１、２回電話で嗜める程度。それ以上は警察案件でそもそもマンション管理会社の仕事じゃない。

やれやれ、こんな頭の悪い質問しかできないのか。。。

[1429: 匿名さん]

そもそも質問なんかしていない。言い換えただけで、勝手に質問だと勘違いしないでくれる？

>フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w
→これだけでこの人に一般的な感覚が無いことがわかる呆　勝手にボロを出すんだから┐(´д｀)┌

[1430: 匿名さん]

↑じゃあなんなの？w

コスパの感覚があるのが一般的な感覚だが。管理費は管理会社の社員のためにあるの?
管理会社の会社運営の経費の分まで管理費にたかるってどんだけだよw 金万体質ならその分も管理費から払わなきゃならないのか？　どこまで頭悪いんだよw

[1431: 匿名さん]

得意げにボロが出たと言うくらいなんだから、さすがに説明できるでしょ？w

[1432: 匿名さん]

コレに説明必要？すごいな。
分からなければ小学校をちゃんと卒業しなさい。まずはそこから。いってらっしゃい。

[1433: 匿名さん]

自主管理なんてアホなことは言わずに管理会社を利用するのが賢い組合役員

[1434: 匿名さん]

業務ごとに別々の管理会社と契約しても構わない。外注手配業務で、手数料の価格競争をさせれば良いと思う。

[1435: 匿名さん]

>>1432

はいはい。結局また何も説明できないんだね。答案にこんなことも分からないのか、とバカなこと書いてそうだ。誰もあんたのバカな脳みそりかいできんて。ここは掲示板なんだから、あんたの勘違い誰も分かりようないだろ?w

>1433

別に自主管理なんて誰も言ってないよ。単純に合理化を未着手な管理会社はぼったくりだという事。

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。

[1436: 匿名さん]

＞>あほらしくなってきました。
＞
＞反論できないやつはいつもこう言うよね。

これはブーメランだな・・・・・

[1437: 匿名さん]

>>1436

いや、あんたは答えていいじゃん。
答えている人間をブーメランとは言わないw

[1438: 匿名さん]

基本的にマンション管理は意思決定以外、全て外注できる。無駄な手数料を払って管理会社を通して外注するか、直で外注するかの差。直で外注する方が、合理的に決まってる。

マンション管理は難しくて無理だから私らに手数料分ピンハネさせろと言うのが管理会社の手口だ。だからこう言うスレに荒らしがくる。

[1439: 匿名さん]

＞基本的にマンション管理は意思決定以外、全て外注できる。無駄な手数料を払って管理会社を通して外注するか、直で外注するかの差。直で外注する方が、合理的に決まってる。

その通りだが・・・
使い込みが怖い。
言い出しっぺが使い込んだりして・・・

[1440: 匿名さん]

安けりゃいいってもんじゃない
貧乏人根性は捨てよう

[1441: 匿名さん]

管理会社の取り分が無駄って話を理解しようね。管理会社の中抜き分をいくら増やしても管理会社の役員報酬が上がるだけw

[1442: 匿名さん]

管理員、清掃員やフロント等、従業員を養うだけなら「ボランティア」。
取締役会長等、（グリードな）役員の報酬のための「ビジネス」？

管理はボランティアではない | マンションの罠 | 特集 | 週刊東洋経済プラス
https://premium.toyokeizai.net/articles/-/23147

2020年3月14日号
インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮
管理はボランティアではない

おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

[1443: 匿名さん]

ボランティア価格と思わせてるが、実際にはボッタクリ。マンション管理と検索すれば、管理会社の宣伝ばかりだが、管理会社はそんなにボランティアやりたいのかな？w

[1444: 匿名さん]

>マンション管理と検索すれば、管理会社の宣伝ばかりだが
当たり前

[1445: 匿名さん]

管理会社は、あんまり正常な形とは言えない。

●「マンション管理はこうして見直しなさい」２００５年　廣田茂著、ダイヤモンド社、１１４頁より。

　管理会社の収入としては、なんといっても契約している管理組合からの管理委託費がメインです。いまでも、一度契約すると金額を含めて、そのままずっと任せっぱなしという管理組合が少なくありません。

基本的に薄利多売ですが、非常に安定した収入源といえます。

　また、実際の管理業務では、建物・設備のメンテナンスや修繕工事など多数の外注業務があります。これらの外注業務を管理会社が手配する場合、手数料やバックマージンがあるのが普通です。

これらも管理会社にとっては重要な収入になります。

●「マンション管理はこうして見直しなさい[新版]」２０２０年　廣田晃嵩著、ダイヤモンド社、１１７頁より。
https://diamond.jp/articles/-/238257

法定点検は通常、管理会社を通じて専門業者に頼んでおり、管理会社の手数料がプラスされています。

そこで、管理組合が専門業者へ直接発注することで、金額を下げられる可能性があります。植栽管理や定期清掃などについても、管理組合として独自のネットワークを持っている場合、直接契約が可能かもしれません。

●マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る(インタビュー) :: リフォーム産業新聞
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

　そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

　だけども、「どうしてマージンを貰うのがいけないの？」っていうところもあるんです。大手の管理会社でも。それで、私は管理会社の社長に直接言ってるんです。「あんたの番頭がこういうふうに言ってきてるんだけど、そんな馬鹿な話はないだろう。そういう費用が発生するんだったら、管理組合に掛け合って金貰うべきじゃないのか。我々が負担するのは筋が違うだろう」と。でも、分かってない。それで、「じゃあ、そのことを管理組合に話していいのか」って言うと、「そりゃあ、まずいだろう」って言うんですよ。「ダメだって思うようなことを何でうちに言うんだ」って私は言うんだけど。

[1446: 匿名さん]

もらえるところからもらうということでしょう。バックマージン込みの値段を結局管理組合が払っている。そもそも管理会社なんて寄生しているだけで、何ら価値を生んでない。価値を装って騙しているだけの詐欺集団。

[1447: 匿名さん]

株式投資で儲ければ管理会社への委託費支払いなどは些末な問題ですよ

[1448: 販売関係者さん]

管理会社と信頼関係を構築して「あとはよろしく」がマンション生活の基本。
「管理会社に中抜きされて・・・」の心配性・貧乏性住民は自主管理すればいい。

[1449: 販売関係者さん]

そりゃ管理会社も商売だから、しっかりやるマンションと手抜きするマンションは
区分管理している。サラリーマンが２４時間３６５日頑張ったら体を壊すｗ

[1450: 匿名さん]

1448さんは管理費の何％までなら許容範囲なんですか？

[1451: 匿名さん]

普通の人は管理費の㎡単価ぐらいは気にするけれど、同じ委託内容で管理会社としての利益率の多寡なんて気にしないんだよ。ましてや「〇％までならOK」とかｗ　んな判定の仕方があるかｗ

[1452: 匿名さん]

普通の人が気にするかを聞いてないんですよ。
そりゃ理事会に営業しにきて議事録配ってるだけで30%のぼったくりまでなら許せるなんて言えないかw

正味の仕事内容とぼったくりを普通の人がまだ気にしてないだけだよ

[1453: 匿名さん]

ボッタくりの取引と分かれば、普通の人は取引を見直したいものだけど、
それ聞かれたら、気にするか気にしないかの話にすり替えてまで、管理会社の肩持つ理由ってなんですか?w

[1454: 匿名さん]

同期採用の中で最下位のぼんくらフロントでも輪番制の中卒理事よりアタマいい

[1455: 匿名さん]

それだけはないw

フロントは地方のボロマンションくらいじゃないと買えないだろw

[1456: 匿名さん]

>>1454 匿名さん
相手より頭の良し悪しは管理に関係ない。管理会社は必要な会社と思っているが、あなたみたいな人は必要ない。
同期で一番のぼんくらでも丁寧なサービスで高評価を得ているなら自慢していいよ。

[1457: 匿名さん]

ってか、管理会社のサービスってなに？
下請けにぶん投げていかにぼったくりやピンハネするかだろ。
サービスや下請けコスト落とした分だけ利益になる構造なのに何期待しているのかな？

[1458: 匿名さん]

>>1457 匿名さん
私が管理会社に何を期待しているか君には一生理解できないよ。
サービスを落としたら利益になる？意味が分からない。サービスって言葉の意味を理解してね。
下請けコストを落としら利益になるのはどの業界も同じ。管理会社憎しで考えるから周りが見えないのだろう。

[1459: 匿名さん]

管理会社の人間はどっか行ってろよ。ここは区分所有者が、損しないために知恵をつける掲示板なんで。金払う立場の区分所有者は管理会社を擁護する理由ないんで。できるだけ損をしたくないと考えるのが消費者なんで。

管理会社はよほど無茶をしない限りほとんど変わらないから、サービス向上のインセンティブが働かない。だから、サービス切り詰めによって利益を得る体質。

[1460: 匿名さん]

>>1459
勝手に管理会社の人間にされてしまった。
君の説明で知恵がつくか？ただ高い、何もしない、ムダ。と愚痴を言ってるだけ。知恵を付けさせたいなら管理会社を使わない場合、どういう業務をどんな業者にいくらぐらいで依頼できるか具体的に記載したら？
あと、管理人に督促電話させるとかいい加減な事言わないでね。一般的な管理人の業務から逸脱しているし、トラブルになった時の責任も不明確。そもそも管理人が暇なのは一部。

[1461: 匿名さん]

なんでそんなに擁護するの？肩を持つの？w
業者がいくらとか関係ないよ。管理会社に払う必要がないという話だからw
何回も同じこと聞いてトボけないでねw　管理会社経由で発注する意味がないということ。

[1462: 匿名さん]

擁護ってどこが？きちんと説明せよ。
知恵を付けさせたいって偉そうに言うくせに何も知らないようだから、やり方を教えてあげてるだけ。具体的にすべての業務を網羅して書けないから誰にも管理会社が不要と理解されない。
これなら管理会社いらない。って誰もが納得できるような説明しなさい。

マージンだけに固執してメリットを見ようとしない人には永遠に分からないだろうな。

[1463: 匿名さん]

>1462

管理会社じゃないのに、あなたはそんなに詳しいんですか？管理会社じゃないのに否定できるんですか？矛盾してませんか？w

費用対効果を考えるのは当たり前では？w 費用以上のメリットがあるなら言ってみれば？それとも言えないにに主張してるのかな？

[1464: 匿名さん]

>>1463
この一連の流れで否定なんてなにひとつしていないけど大丈夫か？何を否定したか示しなさい。

一個一個の業務をいちいち個別に契約する手間ひまが掛からないし、君のような一部しか見れないやつの相手をせずにすむ。

それから、話しを逸らさずにせっかく区分所有者に知恵を付ける方法を教えてあげたんだから実践しなさい。

[1465: 匿名さん]

>一個一個の業務をいちいち個別に契約する手間ひまが掛からないし、君のような一部しか見れないやつの相手をせずにすむ。

個別の契約を手間暇かけていちいち契約し終えた後に管理会社に払っていた手数料をその先ずっと払わなくて済むなら、そうするよw 別にその発注業務だけ頼むこともできるしw

そこまでして管理会社を経由したい理由は何?w

[1466: 匿名さん]

>>1465
>別にその発注業務だけ頼むこともできるしw
あの…それだけのためにその謎の業務を引き受ける所が得る利益はいいの？それがムダって話しじゃなく、やっぱり管理会社が憎いだけってことね。

[1467: 匿名さん]

>あの…それだけのためにその謎の業務を引き受ける所が得る利益はいいの？

契約のための単発の依頼だから、契約し終えたら終わり。しかし管理会社は契約を維持するだけで、永久に手数料が発生する。

ここまで書かないと理解できないのかな？

[1468: 匿名さん]

>>1467
なんで永続のボッタクリはよくて単発のボッタクリはダメなの？

[1469: 匿名さん]

>>1468 匿名さん
逆だった。
単発のボッタクリはよくて永続のボッタクリはダメなの？

[1470: 匿名さん]

>>1469

頭大丈夫か？聞く問題かそれ？w