ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1401: 匿名さん]

>まともにとりあってくださらない

まともに取り合ってほしいなら根拠を出して、最低限自分の言ったことくらいは説明できて当たり前。自分の言ったことすらまともに答えられないような無責任な人の主張など、何であっても普通は聞いてもらえませんよ。

>口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが

基本的に年契約でひな形もあるのにマンション管理会社ってどれだけ仕事が遅いんですかね?w

[1402: 買い替え検討中さん]

>>1392 匿名さん
無料購読期間があったので読んでみました。
記事そのものの内容には特に新鮮な発見はなく「そりゃそうだろうな」と思いました。企業にとっての旨味が薄れたというのが大まかな主旨で、フロントマンや管理員の人件費が上がる中で利益率が低下し、値上げをしようにも組合が応じないことが原因のひとつ。もうひとつは、シニア層に依存していた管理員の人材確保が難しくなったと。この背景にあるのが「高齢者雇用安定法」で、モンスター住民の相手をしなければならないような職場に、わざわざ第二の人生を（しかも65歳を超えてから）求める人は少ないという背景に言及されています。

そういった「利益追求」に対する壁だけでなく、修繕積立金の不足やそれに対する管理組合全体の意識が低いことも、根底的な遠因としてはあるようです。記事の結びとして「自主管理の道」が示唆されていて、ここでアンチさんがおっしゃる「中抜き」の発生による管理費の割高傾向についても触れられています。それが事実としてある中でも、管理主体に本来あるべき意識が無ければムダを省くための議論も始まらない。結果、管理会社が利益を求めることには反発しつつ、依頼していることが何なのかを認識していないがために、契約に基づく関係性が取り返しのつかないほど歪になっているということでしょう。管理会社に管理を丸投げしてきた弊害が、巡り巡ってその管理会社から業務委託を断られる結果にも繋がっている面がある訳ですね。

個人的には、記事本文よりも記事に寄せられたコメント（僅か２件ですが）のうち、大学の先生から投稿されたものに関心を持ちました。原文そのまま引用するのは控えますが、要約すると
・合意ベースでの管理には限界がある。
・「建物が老朽化しても自分が生きている間は使えればよい」と考える人が多いと、適切なメンテをしないことが常態化しがちである。
・それはその住民レベルでみれば一見合理的かも知れないが、公共的観点における合理性とは乖離しているとも言える。
・建物には公共性があることを鑑みれば、私有財産だからということで住民の判断だけに管理を委ねてよいものか議論の余地はある。


「今さえ良ければそれでよい」という価値観が、ここにいるアンチ管理会社の理論の根底にあると私は思います。そうではないと言うのであれば、実績を作る以外にありませんし、実績も無いのに自主管理を伝家の宝刀の如く振り翳すのは、他の組合員に対する騙しに等しい行為でしょう。
この記事に登場する某マンションの理事長も、「管理会社に契約継続を拒否されて、このまま代わりが見つからなければ自主管理となり、不安は大きかった」と言っています。その不安を払拭することこそが、実際に自主管理を導入する唯一手段だと私は思いますよ。只のアンチ理論では元も子も無いと思います。

[1403: 匿名さん]

>>1402 買い替え検討中さん

>・建物には公共性があることを鑑みれば、私有財産だからということで住民の判断だけに管理を委ねてよいものか議論の余地はある。

第201回国会　国土交通委員会　第18号（令和2年6月12日（金曜日））
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/0...

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案（内閣提出第三〇号）（参議院送付）

○赤羽国務大臣　まず、～

　今回の改正法案で非常に画期的なことは、マンションという私有の建物に対して公的な関与を初めてすること。

これは、老朽化して、ひょっとすると廃墟化するようなところが残ったままになるとまちづくりに大変な問題になってしまう、支障を生じてしまうということの危機感を認識してのこの法改正のつもりでございます。

　ですから、今回は、国による基本方針の策定ですとか、地方公共団体による計画制度や指導助言等の創設といったことの措置を定めておりますが、しかし、だからといって管理組合による役割というのはいささかも変わるものではないと思っております。

　どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり、地方自治体がフォローしたりという仕組みはつくらせていただきますが、自治会的役割を担う管理組合の、また唯一の意思決定機関であるというその重要性というのはいささかも変わるものではないというふうに私たちは認識をしておるところでございます。

[1404: 匿名さん]

そりゃ、一人で１０棟以上担当できるような一棟あたりでは極めて負担の少ない業務なのに、管理費の３割近く実入りがあったらボロくてうまみのある商売ですよね。この状況を疑いなく健全だと信じたい人は信じればいいけど、他の組合員の資産の棄損につながっているわけだから、早く意識が向上して管理会社の養分のような組合から抜け出て欲しいですね。

[1405: 匿名さん]

>「今さえ良ければそれでよい」という価値観が、ここにいるアンチ管理会社の理論の根底にあると私は思います。

今さえ良ければいいんなら、管理費削減なんてやらないでしょう。

長期的に管理組合財源と資産価値に響くから管理費の削減や合理化が必要と考えるのが普通の感覚でしょう。大規模物件なら、ひと月で１００万円削減したら１０年で１億円超ですからね。懸案の修繕費上昇も抑えられるし、管理費削減を否定して、管理会社の営利活動の太鼓持ちをする感覚なんて普通の区分所有者の敵ですよ。

まあ、管理会社は営利企業だから利益求めるのは当然ですが、あなたはその営利活動に管理組合の立場であっても養分になるのが当然だと意味不明なこと言ってる。ほんと、管理会社の人間でなかったら、ただの馬鹿ですよ。

[1406: 買い替え検討中さん]

>>1405 匿名さん
>長期的に管理組合財源と資産価値に響くから管理費の削減や合理化が必要と考えるのが普通の感覚でしょう。

その「普通の感覚」が、あなたのアイデアには備わっていないと言っているのです。
ノーアイデアなあなたが実施する自主管理で、資産価値がどう維持されるのでしょうね。
私の「普通の感覚」では、マンションの資産価値を維持するには相応の投資が必要で、単なるダンピングでは逆行しかしない筈ですが…。


>大規模物件なら、ひと月で１００万円削減したら１０年で１億円超ですからね。

それはすごいですね。
可能なら目指せば良いと思いますよ。私は「節約するな」なんて一言も言っていませんよね。管理会社にじゃぶじゃぶ利益をくれてやれとも言ってません。そういう話にすり替えないと、ご自身の理屈を正当化できないということはもう十分わかりました。支出削減、コスパ追求。大いに結構です。究極的には自主管理を選択するのもアリです。でも、あなたにはムリだと言っているのですよ。あなたは管理会社が憎いだけで、自主管理へのハードルの高さも、委託管理のメリットも何も見ようとしていないからです。

私が管理組合の敵だとおっしゃるなら、それも別に構いませんよ。あなた個人に攻撃されているだけですからね。でも、私のことを全否定することで、貴方の屁理屈が自動的に説得力を備える訳ではないので、自主管理を目指し（目指していないと思いますが）委託管理の非合理性を引き続き説きたいのであれば、私になど構わずもっと内容のある作文をすることを強くお勧めします。

[1407: 匿名さん]

まともに取り合ってほしいなら根拠を出して、最低限自分の言ったことくらいは説明できて当たり前。自分の言ったことすらまともに答えられないような無責任な人の主張など、何であっても普通は聞いてもらえませんよ。　

[1408: 匿名さん]

ここは、管理会社がピンハネ、ぼったくりの存在か否かのスレであって別に自主管理の成功例を語るスレではないからね。別に部分管理でもいいし、管理費減額でもいい。
要するに費用対効果で合理的ならいい。自主管理の話を絞ってやりたければ他でどうぞ。

[1409: 買い替え検討中さん]

>ここは、管理会社がピンハネ、ぼったくりの存在か否かのスレであって別に自主管理の成功例を語るスレではないからね。別に部分管理でもいいし、管理費減額でもいい。

なるほど。
スレタイのご高説からは随分とテーマが矮小化しましたね。
看板に偽りあり。自主管理という「出口」の実現性を示すことなく、とにかく管理会社がどんなに悪いヤツらかを話題にしましょうよと。そういうことだったんですね。

くだらないですね。今後も少数派のままでいることは甘んじて受け容れる訳ですか。
本来の「少数派」には、マイナーな判断にポジティブな理由があることに意義を見出しているものだと私は思っていますが、あなたとあなたが所属する組合はそうではなさそうです。スラム化マンションまっしぐらですな。

[1410: 匿名さん]

自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

早い話、あなたとは話にならないということです。

[1411: 匿名さん]

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上のことから、管理会社はコスパが悪い

[1412: 買い替え検討中さん]

>>1410 匿名さん
>自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

それについては、論拠を示しつつ説明する必要があるのは貴方の方なのですが。

できない、ということで良いのですよね。了解です。

[1413: 買い替え検討中さん]

>>1411 匿名さん
だいぶシンプルに整理されてきましたね。
こうして単純化されると、益々イチャモンにしか見えませんが。

＞その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

あれ？　何かシレッと自分に都合の良いことを言ってませんか？
あなたが決算報告書から読み取っている「粗利」とは、おっしゃるように営業経費も含んだ状態で売上高の25％程度、なのですよね。他事業との連結数値であることは置いておくとしても、管理会社の純利益はその「売上高の25％」から経費等を除いた額ではないのですか？

「実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている」の部分が意味不明です。粗利以外にも管理会社が利益を得ている部分があると言うのであれば、そこの説明をもっと丁寧にしてくれませんかね。「決算報告書からもわかる事実」とまで言うなら猶のこと。決算資料のどこにそれが明記されているのか、あるいはそれの裏付けとしてどのような読み取りをすれば良いのか、をです。

[1414: 匿名さん]

管理会社は元々分譲マンションとの抱き合わせ販売で、買った時からくっついていて、それか当たり前と思われる事が多く、個人がおかしいと思っても管理組合全体としておかしいと思わないとリプレイスや減額ができず、競争原理が働かず結果、コスパの悪いサービスになっている。

たいして中身がないのに、割高なコストがかかっているわけだが、この状況がバレたくないから、必死に素人はできないとか、忙しいとか、擁護さんのようにアピールするわけである。でも中身を詳しく聞かれると、虚構なので答えられず、論点ずらしや自主管理批判で誤魔化すしかないのだ。

[1415: 元フロント]

>自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

＞それについては、論拠を示しつつ説明する必要があるのは貴方の方なのですが。

あなたの問題は、ここにあります。
今までと違うことをしようとしているのですから、出来るという根拠を示さなければ、誰も賛成しません。

一つずつ解決してみませんか？
第１問
管理組合の会計と、一般企業の会計では少し違います。
何故、一般企業では損益計算書といい、管理組合では収支計算書というのでしょうか？
どう違うのでしょうか？
その、違いを分かっている人に依頼しないと後悔しますよ。
専門家に聞いても結構ですが、正しく答えられたら次の質問に移ります。

すべての質問に答えられたら、自主管理（一部管理）に賛成します。

[1416: 買い替え検討中さん]

>>1415 元フロントさん
>>専門家に聞いても結構ですが、正しく答えられたら次の質問に移ります。
>すべての質問に答えられたら、自主管理（一部管理）に賛成します。

いや、ムダだと思いますよ。
彼の目的はそこではないので、自主管理への賛同も不要でしょう。
せっかく主張の内容も単純化されてきた訳ですから、元々興味など無い自主管理に関する議論に引き込むことは無いと思いますが。自主管理実現に向けて知恵を付けたい訳でもないでしょうし。

[1417: 匿名さん]

自主管理ができることを示すも何も、既存マンションの5％は自主管理ですよ？
しかも大抵は築年数が立って設備の古い昔のマンションで、住民も高齢化しているのに。

言ってること自体、全く、ナンセンスないいがかりですね。
自主管理を突っ込み出したら、余計ボロが出ると思いますよ？w

自主管理は機能不全で荒廃してるんですか？築年数かかっているのに、今のマンションより管理費も修繕費も安いんですが、それで成立しているのに、そこから考えても管理会社がいかに無益でぼったくってるか分かりますね。自主管理の積立金見たら、修繕が大変だ大変だと言うのは管理会社の営利目的であることがバレてしまいますからね。

自主管理の話に逸らしても、管理会社がぼったくりビジネスであることの否定にはなりませんよw

[1418: 匿名さん]

そもそも元フロントとHNなのって、管理会社の擁護って、誰が見ても自己擁護のポジショントークにしか見えませんが、どこまでバカなんですか？

[1419: 買い替え検討中さん]

>>1417 匿名さん
>>自主管理ができることを示すも何も、既存マンションの5％は自主管理ですよ？

それ、前にも言われていて意味が解らなかったところなのですが、「５％が自主管理」だから何だと言いたいのですか？
ほんの僅かでも実例はあるんだぜ、という意味でしょうか？
だとすれば、そんなことは十分解ってますってば。
その５％の中でも実態は玉石混淆だと思いますよ。自主管理を選択した経緯も様々でしょう。あなたと同じ発想で「管理組合はボッタクリだから自分達でやった方が合理的だ」という判断に基づいている事例も当然含まれている筈ですよね。私は「自主管理などできる訳がない」などとは一度も言っていません。専門業者に委託する場合と比較して、自分は「委託」の方が得策だと考えていて、世の大半も同じ選択をしていると理解しているだけです。別に委託費をぼったくられているとは思いませんし、委託業務は自分達でやるには億劫だと思っているからです。

あなたはそうではない訳ですよね？
委託業務の内容は大したことがない。それを管理会社にやらせるとぼったくられると。そういう判断の基で自主管理をやっておられるのなら、「うちの組合は自主管理をやってるよ」とひとこと言ってくださればいいのに、と思います。そうすれば、そこから建設的な議論が派生するに違いないんです。私からもいくつか自主管理の経験者に質問したいことがありますしね。


>自主管理の話に逸らしても、管理会社がぼったくりビジネスであることの否定にはなりませんよw

当たり前じゃないですか。
私はもう、管理会社がぼったくりかどうかなんて大した問題じゃないと思ってます。私はボッタクリだとは思いませんが、貴方はそう思っていると。そこを平らに均す意味はもはやありませんし、実際ムリですよね。あなたは絶対に考えを変えないでしょうし。

ボッタクリならボッタクリで「出口」が必要だと言ってるんですよ。
元々このスレのテーマとしても「管理会社はボッタクリだから、いっそのこと自主管理の方がいいんじゃないのか」と問題提起されてる訳ですよね？　私は、もはやそこが論点だと思いますよ。管理会社がボッタクリでも、自主管理の実現性が低ければマンション管理は破綻します。あなたが言っておられた「住民サービス」も「資産価値の維持」も、具体的な方法が確立されていなければ空想でしかありません。あなたは当然そこに自信がお有りなのでしょうから、そっちの話でこのスレの議論を牽引してくれませんかねと期待しているのです。そこも話をはぐらかして逃げるのですか？

私は管理費の適正化は十分可能だと思っていますし、多少割高だったとしても自らの手を煩わせるくらいなら委託したいと考えるタチなので、自主管理は今のところ選択肢に無いです。私が独断で勝手に決めた方針ではなく、組合の総意としてそういうことになってる訳です。組合員がみんなバカだからだ、とあなたなら言いそうですが、別にそれでも構いませんよ。基本、総意としてハッピーなんですから。

[1420: 匿名さん]

↑ もう根拠も何もない主観しか書けない単なる感想なんだから勘弁してくださいよ。

[1421: 匿名さん]

↑自分は根拠を示せてると思ってるんだ？（笑）

[1422: 匿名さん]

散々書いてあるが、何度でも教えてあげようw

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。

[1423: 匿名さん]

アンチの事実を言い換えてみた。これが事実？都合のいい部分だけを切り取っていることが明らかに。

・担当以外の社員は遊んでる
・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない
・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある

[1424: 元フロント]

あほらしくなってきました。
管理会社にカネを払いたくないと、ダダをこねているだけ。
会計の質問をスルーするなど、現実には自主管理をする気はない。

[1425: 匿名さん]

>あほらしくなってきました。

反論できないやつはいつもこう言うよね。

最初から、自主管理をする気かどうかなんて話してないからね。

管理会社が無駄かどうかが論点。スレタイを見よう。
あなたが反論するなら、管理会社との契約のコスパの良さを証明すればいいだけなのに、それが答えられないから、自主管理の事例をひたすら聞いているだけ。

個別の事例を聞いて満足したいなら、自主管理のマンションが今でも大量に存在するから聞いてくればいい。ここはあくまで、一般的なケースでの管理会社のビジネスモデルで契約するに値する内容かどうかが論点。

結局、関係ない自主管理のやり方に話逸らすことしかできない。自主管理の会計？
そんな話してないし、興味あれば調べればいい。

[1426: 匿名さん]

アホらしくなっている奴がなんで必死にレスするんだろうねw

[1427: 匿名さん]

しかし、結局、話逸らすだけで、ここまでの管理会社と契約する優位性の根拠は一切出てこないな。

契約ごとなのに「コスパは関係ない」とか、値段がどれだけ高くても構わないと言い切る、経済感覚がまるでない、買い替え検討中さん の開き直りコメントくらいかな？

[1428: 匿名さん]

・担当以外の社員は遊んでる

→フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w

・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない

→管理組合が契約するか否かとは関係のない問題。商取引は合理性とコスパで決まる。
めちゃくちゃぼったくる会社の存在がそれなりにぼったくる会社と契約する理由にはならない。普通にぼったくらない会社と契約するか、そう言う業態と契約しないかの判断になる。

・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある

→総会の資料はマンション管理士に頼めるし、もともと管理会社は住民同士のトラブルに介入しない。張り紙で注意するか、１、２回電話で嗜める程度。それ以上は警察案件でそもそもマンション管理会社の仕事じゃない。

やれやれ、こんな頭の悪い質問しかできないのか。。。

[1429: 匿名さん]

そもそも質問なんかしていない。言い換えただけで、勝手に質問だと勘違いしないでくれる？

>フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w
→これだけでこの人に一般的な感覚が無いことがわかる呆　勝手にボロを出すんだから┐(´д｀)┌

[1430: 匿名さん]

↑じゃあなんなの？w

コスパの感覚があるのが一般的な感覚だが。管理費は管理会社の社員のためにあるの?
管理会社の会社運営の経費の分まで管理費にたかるってどんだけだよw 金万体質ならその分も管理費から払わなきゃならないのか？　どこまで頭悪いんだよw

[1431: 匿名さん]

得意げにボロが出たと言うくらいなんだから、さすがに説明できるでしょ？w

[1432: 匿名さん]

コレに説明必要？すごいな。
分からなければ小学校をちゃんと卒業しなさい。まずはそこから。いってらっしゃい。

[1433: 匿名さん]

自主管理なんてアホなことは言わずに管理会社を利用するのが賢い組合役員

[1434: 匿名さん]

業務ごとに別々の管理会社と契約しても構わない。外注手配業務で、手数料の価格競争をさせれば良いと思う。

[1435: 匿名さん]

>>1432

はいはい。結局また何も説明できないんだね。答案にこんなことも分からないのか、とバカなこと書いてそうだ。誰もあんたのバカな脳みそりかいできんて。ここは掲示板なんだから、あんたの勘違い誰も分かりようないだろ?w

>1433

別に自主管理なんて誰も言ってないよ。単純に合理化を未着手な管理会社はぼったくりだという事。

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。

[1436: 匿名さん]

＞>あほらしくなってきました。
＞
＞反論できないやつはいつもこう言うよね。

これはブーメランだな・・・・・

[1437: 匿名さん]

>>1436

いや、あんたは答えていいじゃん。
答えている人間をブーメランとは言わないw

[1438: 匿名さん]

基本的にマンション管理は意思決定以外、全て外注できる。無駄な手数料を払って管理会社を通して外注するか、直で外注するかの差。直で外注する方が、合理的に決まってる。

マンション管理は難しくて無理だから私らに手数料分ピンハネさせろと言うのが管理会社の手口だ。だからこう言うスレに荒らしがくる。

[1439: 匿名さん]

＞基本的にマンション管理は意思決定以外、全て外注できる。無駄な手数料を払って管理会社を通して外注するか、直で外注するかの差。直で外注する方が、合理的に決まってる。

その通りだが・・・
使い込みが怖い。
言い出しっぺが使い込んだりして・・・

[1440: 匿名さん]

安けりゃいいってもんじゃない
貧乏人根性は捨てよう

[1441: 匿名さん]

管理会社の取り分が無駄って話を理解しようね。管理会社の中抜き分をいくら増やしても管理会社の役員報酬が上がるだけw

[1442: 匿名さん]

管理員、清掃員やフロント等、従業員を養うだけなら「ボランティア」。
取締役会長等、（グリードな）役員の報酬のための「ビジネス」？

管理はボランティアではない | マンションの罠 | 特集 | 週刊東洋経済プラス
https://premium.toyokeizai.net/articles/-/23147

2020年3月14日号
インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮
管理はボランティアではない

おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

[1443: 匿名さん]

ボランティア価格と思わせてるが、実際にはボッタクリ。マンション管理と検索すれば、管理会社の宣伝ばかりだが、管理会社はそんなにボランティアやりたいのかな？w

[1444: 匿名さん]

>マンション管理と検索すれば、管理会社の宣伝ばかりだが
当たり前

[1445: 匿名さん]

管理会社は、あんまり正常な形とは言えない。

●「マンション管理はこうして見直しなさい」２００５年　廣田茂著、ダイヤモンド社、１１４頁より。

　管理会社の収入としては、なんといっても契約している管理組合からの管理委託費がメインです。いまでも、一度契約すると金額を含めて、そのままずっと任せっぱなしという管理組合が少なくありません。

基本的に薄利多売ですが、非常に安定した収入源といえます。

　また、実際の管理業務では、建物・設備のメンテナンスや修繕工事など多数の外注業務があります。これらの外注業務を管理会社が手配する場合、手数料やバックマージンがあるのが普通です。

これらも管理会社にとっては重要な収入になります。

●「マンション管理はこうして見直しなさい[新版]」２０２０年　廣田晃嵩著、ダイヤモンド社、１１７頁より。
https://diamond.jp/articles/-/238257

法定点検は通常、管理会社を通じて専門業者に頼んでおり、管理会社の手数料がプラスされています。

そこで、管理組合が専門業者へ直接発注することで、金額を下げられる可能性があります。植栽管理や定期清掃などについても、管理組合として独自のネットワークを持っている場合、直接契約が可能かもしれません。

●マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る(インタビュー) :: リフォーム産業新聞
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

　そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

　だけども、「どうしてマージンを貰うのがいけないの？」っていうところもあるんです。大手の管理会社でも。それで、私は管理会社の社長に直接言ってるんです。「あんたの番頭がこういうふうに言ってきてるんだけど、そんな馬鹿な話はないだろう。そういう費用が発生するんだったら、管理組合に掛け合って金貰うべきじゃないのか。我々が負担するのは筋が違うだろう」と。でも、分かってない。それで、「じゃあ、そのことを管理組合に話していいのか」って言うと、「そりゃあ、まずいだろう」って言うんですよ。「ダメだって思うようなことを何でうちに言うんだ」って私は言うんだけど。

[1446: 匿名さん]

もらえるところからもらうということでしょう。バックマージン込みの値段を結局管理組合が払っている。そもそも管理会社なんて寄生しているだけで、何ら価値を生んでない。価値を装って騙しているだけの詐欺集団。

[1447: 匿名さん]

株式投資で儲ければ管理会社への委託費支払いなどは些末な問題ですよ

[1448: 販売関係者さん]

管理会社と信頼関係を構築して「あとはよろしく」がマンション生活の基本。
「管理会社に中抜きされて・・・」の心配性・貧乏性住民は自主管理すればいい。

[1449: 販売関係者さん]

そりゃ管理会社も商売だから、しっかりやるマンションと手抜きするマンションは
区分管理している。サラリーマンが２４時間３６５日頑張ったら体を壊すｗ

[1450: 匿名さん]

1448さんは管理費の何％までなら許容範囲なんですか？

[1451: 匿名さん]

普通の人は管理費の㎡単価ぐらいは気にするけれど、同じ委託内容で管理会社としての利益率の多寡なんて気にしないんだよ。ましてや「〇％までならOK」とかｗ　んな判定の仕方があるかｗ

[1452: 匿名さん]

普通の人が気にするかを聞いてないんですよ。
そりゃ理事会に営業しにきて議事録配ってるだけで30%のぼったくりまでなら許せるなんて言えないかw

正味の仕事内容とぼったくりを普通の人がまだ気にしてないだけだよ

[1453: 匿名さん]

ボッタくりの取引と分かれば、普通の人は取引を見直したいものだけど、
それ聞かれたら、気にするか気にしないかの話にすり替えてまで、管理会社の肩持つ理由ってなんですか?w

[1454: 匿名さん]

同期採用の中で最下位のぼんくらフロントでも輪番制の中卒理事よりアタマいい

[1455: 匿名さん]

それだけはないw

フロントは地方のボロマンションくらいじゃないと買えないだろw

[1456: 匿名さん]

>>1454 匿名さん
相手より頭の良し悪しは管理に関係ない。管理会社は必要な会社と思っているが、あなたみたいな人は必要ない。
同期で一番のぼんくらでも丁寧なサービスで高評価を得ているなら自慢していいよ。

[1457: 匿名さん]

ってか、管理会社のサービスってなに？
下請けにぶん投げていかにぼったくりやピンハネするかだろ。
サービスや下請けコスト落とした分だけ利益になる構造なのに何期待しているのかな？

[1458: 匿名さん]

>>1457 匿名さん
私が管理会社に何を期待しているか君には一生理解できないよ。
サービスを落としたら利益になる？意味が分からない。サービスって言葉の意味を理解してね。
下請けコストを落としら利益になるのはどの業界も同じ。管理会社憎しで考えるから周りが見えないのだろう。

[1459: 匿名さん]

管理会社の人間はどっか行ってろよ。ここは区分所有者が、損しないために知恵をつける掲示板なんで。金払う立場の区分所有者は管理会社を擁護する理由ないんで。できるだけ損をしたくないと考えるのが消費者なんで。

管理会社はよほど無茶をしない限りほとんど変わらないから、サービス向上のインセンティブが働かない。だから、サービス切り詰めによって利益を得る体質。

[1460: 匿名さん]

>>1459
勝手に管理会社の人間にされてしまった。
君の説明で知恵がつくか？ただ高い、何もしない、ムダ。と愚痴を言ってるだけ。知恵を付けさせたいなら管理会社を使わない場合、どういう業務をどんな業者にいくらぐらいで依頼できるか具体的に記載したら？
あと、管理人に督促電話させるとかいい加減な事言わないでね。一般的な管理人の業務から逸脱しているし、トラブルになった時の責任も不明確。そもそも管理人が暇なのは一部。

[1461: 匿名さん]

なんでそんなに擁護するの？肩を持つの？w
業者がいくらとか関係ないよ。管理会社に払う必要がないという話だからw
何回も同じこと聞いてトボけないでねw　管理会社経由で発注する意味がないということ。

[1462: 匿名さん]

擁護ってどこが？きちんと説明せよ。
知恵を付けさせたいって偉そうに言うくせに何も知らないようだから、やり方を教えてあげてるだけ。具体的にすべての業務を網羅して書けないから誰にも管理会社が不要と理解されない。
これなら管理会社いらない。って誰もが納得できるような説明しなさい。

マージンだけに固執してメリットを見ようとしない人には永遠に分からないだろうな。

[1463: 匿名さん]

>1462

管理会社じゃないのに、あなたはそんなに詳しいんですか？管理会社じゃないのに否定できるんですか？矛盾してませんか？w

費用対効果を考えるのは当たり前では？w 費用以上のメリットがあるなら言ってみれば？それとも言えないにに主張してるのかな？

[1464: 匿名さん]

>>1463
この一連の流れで否定なんてなにひとつしていないけど大丈夫か？何を否定したか示しなさい。

一個一個の業務をいちいち個別に契約する手間ひまが掛からないし、君のような一部しか見れないやつの相手をせずにすむ。

それから、話しを逸らさずにせっかく区分所有者に知恵を付ける方法を教えてあげたんだから実践しなさい。

[1465: 匿名さん]

>一個一個の業務をいちいち個別に契約する手間ひまが掛からないし、君のような一部しか見れないやつの相手をせずにすむ。

個別の契約を手間暇かけていちいち契約し終えた後に管理会社に払っていた手数料をその先ずっと払わなくて済むなら、そうするよw 別にその発注業務だけ頼むこともできるしw

そこまでして管理会社を経由したい理由は何?w

[1466: 匿名さん]

>>1465
>別にその発注業務だけ頼むこともできるしw
あの…それだけのためにその謎の業務を引き受ける所が得る利益はいいの？それがムダって話しじゃなく、やっぱり管理会社が憎いだけってことね。

[1467: 匿名さん]

>あの…それだけのためにその謎の業務を引き受ける所が得る利益はいいの？

契約のための単発の依頼だから、契約し終えたら終わり。しかし管理会社は契約を維持するだけで、永久に手数料が発生する。

ここまで書かないと理解できないのかな？

[1468: 匿名さん]

>>1467
なんで永続のボッタクリはよくて単発のボッタクリはダメなの？

[1469: 匿名さん]

>>1468 匿名さん
逆だった。
単発のボッタクリはよくて永続のボッタクリはダメなの？

[1470: 匿名さん]

>>1469

頭大丈夫か？聞く問題かそれ？w

[1471: 匿名さん]

>>1470
つまりボッタクられると分かっているのに単発ならいいんだな。

で、その発注をする業者ってどんな会社だ？アホらしい。自分の愚かさをごまかすためにどこまでくだらない事を永遠に宣い続けるといい。

[1472: 通りがかりさん]

>>1471 匿名さん
あなたの話は概ね正しいよ。
ただ議論は相手を見ないとね。ご近所さんとか職人さんだとか何だか知らないけど多数の投稿名を使ってる業界未経験の暇な方だから。まともな理詰めの話は虚しくなるだけだよ。管理会社憎し以外何もない投稿者だから。

[1473: 匿名さん]

>1472

あなたはどんな立場の方なんですか？

[1474: マンション検討中さん]

業者に発注するという実務に対する一回だけの費用ならぼったくりではないでしょう。
しかし管理会社は毎月契約するわけではなく、単に維持しているだけで実は高額な費用が発生している。これをぼったくりという。こんなことすら説明しないと分からないんだ。。

>1472

>業界未経験の暇な方

貴方は業界の方なんですか? どんな業務をされているんですか？　

[1475: 匿名さん]

単発も永続も無いんでないの？
数年か十数年に一度しか必要でない単発業務なら、そもそも委託管理業務には入れるべきじゃない。そこがハッキリ解ってるなら管理費の値下げ交渉も容易だよね。

契約としては単年度締結でも、継続的な業務としてやることなら単発で生じるロスもずっと発生し続けるはずだ。前者なら許容できるが後者はボッタクリだなんて理屈はおかしい。

[1476: 匿名さん]

>継続的な業務としてやることなら単発で生じるロスもずっと発生し続けるはずだ。

ハズだとかいいから、これが具体的にどれほど負担かという話。管理会社の掛け持ち具合から見てもごくわずか。そのために多大なコストを払うのは馬鹿げている。

スマホショップの代理店で通信を契約しただけで、通信費の３０％を代理店に毎月払い続けるようなもの。


管理会社のスタッフが一人で１０棟以上担当が持てるような仕事に、管理費の３０％近く、ショバ代を払う合理性を説明できないなら、意味のない契約ということ。
他にもスタッフがいるというならそのスタッフは１棟あたりどれくらいの業務量なのかな？こんなバカでもわかる理屈をなぜ擁護するのかな？

[1477: 匿名さん]

関係者が必死になる必要あるの？

[1478: 匿名さん]

↑商売否定されているんだからあるに決まってるじゃん。
そんな小学生でも分かる理屈をとぼける動機は何？

[1479: 匿名さん]

＞スマホショップの代理店で通信を契約しただけで、通信費の３０％を代理店に毎月払い続けるようなもの

え？？
それが管理会社を否定する理由なの？

[1480: 匿名さん]

管理会社も実際、ほぼ契約しただけで毎月手数料持っていくビジネスだから同じ。

ここは区分所有者の立場の掲示板ですよ？　顧客に損をさせるような上手いビジネスを褒めるような場所じゃないよ。

[1481: 匿名さん]

>>1480 匿名さん
貴方は消費者にとっての「利益」とは何かが解ってないんだね。
金を使わずに済むことが利益のすべてだと。普段の食料も自給自足かな？ｗ

[1482: 匿名さん]

否定するなら、その利益が何かをまず言えよw
外注先との契約にわざわざ管理会社に手数料を献上するとどんな利益があるんだよw


そんな批判しようとする目的しかないから、中身がいつもスカスカなんだよw

[1483: 匿名さん]

＞そんな批判しようとする目的しかないから、中身がいつもスカスカなんだよw

これもブーメランだな・・・・

[1484: 通りがかりさん]

>>1482 匿名さん
毎回自分の投稿に参考になるを入れるなら、
もっと後からにしないと自作自演がバレバレだよ
ご近所さん。

[1485: 匿名さん]

>>1484

匿名掲示板なのに誰が誰と言っても意味ないでしょう。そんなこと言いだしたらあなたも自作自演ってことになる。そんな低レベルなことじゃなくて、まともに反論あったらすればどうです?

1472で言ってるように「業界未経験が言ってるとか」、「いっても分からない」は反論ではないよ。そもそも貴方はただ根拠もなしに否定するだけで何も言ってないわけだし。

だいたい、自分がどういう立場なのか素人呼ばわりするなら答えるのが筋では?
何者か分からない人が素人が言うな都言っても説得力ないのは貴方でも分かるでしょ??

[1486: 通りがかりさん]

>>1485 匿名さん
ご近所さん名は否定なしか。やっぱり実りのない投稿では右に出る者がいないよね。まともな投稿者をバカにして煙に巻いて屁理屈で議論をクソ味噌にするのは相変わらずだね。今は他スレで上位とか名乗ってるかい？下卑た文面が似通ってるけど。

[1487: 匿名さん]

で、あなた自身は業界の人なの？何をしている人ですか？

[1488: 匿名さん]

>1486

否定の根拠が、「業界未経験が言ってるとか」と言いながら、自分の立場明かせないなら、その批判は筋違いでしょ？　またすっとぼけるの？

[1489: 匿名さん]

通りすがりさんは自分の言ってることすらまともに説明できない哀れな荒らしさんだ

[1490: マンション比較中さん]

>管理会社のスタッフが一人で１０棟以上担当が持てるような仕事に、管理費の３０％近く、ショバ代を払う合理性を説明できないなら、意味のない契約ということ。

こんなこと言っているから、発言の信憑性がなくなる。
管理会社のスタッフ１人で１０棟って、ただの窓口の人という話で、別にその人が管理業務を全部しているわけではない。

窓口の人だけで、すべての管理業務ができると思っている時点で、自主管理は１００％無理だけら、やめとけということだけは断言できるけどね。

[1491: 匿名さん]

>1490

では他の誰が何をどれくらいしているんですか？w
担当じゃないのに、担当以上にやっている人が存在するんですか？w

で、何も客観的な資料で根拠を示せないわけでしょ？
フロントが１０棟以上を担当しているのはHPや求人で管理会社自ら言ってることなんだがw

こんなこと言っているから、発言の信憑性がなくなるw

[1492: 匿名さん]

>>1491
かわいそう。
誰が何をしようがそんなこと問題じゃない。君は1時間の作業に1000円も払えないから自分でやるしかない。一方、他の人は2000円でも3000円でも払うことができ、他人に任せる事ができる。それだけ。以上。

[1493: 匿名さん]

千円で済む仕事に二千も三千も払うんだ。信じられない金銭感覚だ。他の住人が可哀想。

結局、フロント以外の人間とやらがどんな業務にどれくらいかけているか、自分で言っておきながら、根拠すら答えられないわけね。

根拠も自分で分からないことをそうだと信じて管理会社の肩を持つ理由は何なの？w

[1494: 匿名さん]

また捻じ曲げる。
千円で済むとは言っていない。君への報酬は千円が妥当。他の人への報酬はそうではない。
これが分かれば書き込むといいよ。

[1495: 匿名さん]

>>1493 匿名さん
>信じられない金銭感覚だ。他の住人が可哀想。

？？　何で可哀相？
委託の要否も委託先の選定も、誰かの一存だけで決められることじゃないよね。
その可哀相な人たちにだって意思決定の権利がある。
結果は数字に現れてるじゃないか（笑）

本当に可哀相なのは、ケチなだけで何の展望も無いくせに自前での管理に執着し続ける身内の相手をしなきゃならない人たちだよ。

[1496: 匿名さん]

で、フロント以外のスタッフは何をどのくらいやってるのか、分からないのに根拠に挙げてたってこと？

ケチは嫌だから管理会社に無駄な出費を続けよとか、頭おかしいなw

[1497: 匿名さん]

君は全ての会社の業務を知っているんだ？すごいね。銀行の窓口以外の人は何してるの？携帯ショップは？コンビニの社員は？一部しか公開されていないし、それが当たり前。
否定するならどの業界でもいいから全業務量を示すことだ。無知にはできないだろうがな。

[1498: 匿名さん]

>>1497 匿名さん
だめですよ、アンチさんは管理会社を叩ければ満足でその他について聞いても話を逸らして逃げます。
見てて下さい。

[1499: 匿名さん]

>1497

?　あんた業務を知らないのにフロント以外に対価が発生しそうな主要業務に関わっていると言ってるの? 要するに完全に勝手な想像っていうことだね。

銀行と比べるとか頭いかれてるな。結局信じて思い込んでるだけで何も言えないんじゃどうしようもないな。。

[1500: 匿名さん]

話を逸らしたな。
やり直し