ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1381: 匿名さん]

>あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。

そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。
管理会社が担うわずんな仕事もマンション管理士等と月々５万程度の顧問契約結べば済むし、それでも管理費全体から30%くらい管理会社に流れる事考えたら全然マシ。

これも過去レスに散々既出。同じ内容の子と何度も繰り返して、荒らしと一緒だな。

>「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。

聞く耳持たないということ? 自分が言ったことの説明すらできないのによく言えるね。

[1382: 匿名さん]

→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

↑なにを言おうが、事実として、マンション管理会社スタッフ一人で10棟以上、担当を掛け持ちできる仕事量なんだよ。現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw

>滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

全く何も知らないみたいだなw

[1383: 匿名さん]

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?逃げずに答えてくださいねw

[1384: 匿名さん]

>また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

ゼロ円でなければいくらなんですか?

[1385: 匿名さん]

>>1382 匿名さん
>現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw
逃げずに反論して下さい。

>全く何も知らないみたいだな
知らないから聞いているのです。

[1386: 匿名さん]

>>1384 匿名さん
>ゼロ円でなければいくらなんですか?
それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

[1387: 買い替え検討中さん]

>>1381 匿名さん
>自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?
>逃げずに答えてくださいねw

自主管理であろうと委託管理であろうと、役員も役員以外も組合員の負担は公平ですよ。輪番かどうかはさておき、役員としての仕事が時々回ってきた時に、直接的にやる仕事が生じるかどうかの違いしかありません。フロントの仕事など無きに等しいから、たまに順番が回ってきた素人理事でも十分に対応可能、他の組合員に至っては何もやることがない、だから金を使って外部委託する必要など無いという論理は、極めて浅はか・無責任という他はありません。コスパの「パ」をイメージしていないと、そういう乱暴かつ安直な理屈で物事を考えるようになるのだと思います。


>そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。

自主管理のシェアはもうちょっとありますよ。７％弱だそうです。
ただ、その中にも「なれの果て」的な事例は相当数含まれているでしょうけど。
委託費を払いたくても区分所有者からの管理費収入が滞っているとか、それが常態化して業務委託の決議が取れないとか、もはや取り返しがつかないほど共用部分が荒廃し、あなたが言う「コスパ」を期待しようがなくなってしまい、やむなく自主管理をせざるを得なくなっているとか。そういう「自主管理もどき」、自主管理という名の管理放棄・管理破綻の事例も混じっていると想像します。あなたが自信を持って理想形として挙げられる自主管理が、全体の何パーセントくらいあるのかを私は知りたいです。

つまりあなたの組合では、月々５万の顧問料か何かでマンション管理士その他の有識者を雇い、基幹事務を含むマンション管理業務全般は組合員が自ら実施しておられると。そう解釈して良いのですよね？　比率としては僅か５％に留まるが実在はするのであり、自分のマンションもそのひとつであると。私が「代案」として求めたのは、まさにそういう話です。実際あなたが組合員として実行しておられることを、もっと詳しくここで紹介してくださいと言っているのです。その有用性・実現性を他者も実感することができれば、管理会社をディスるような不毛な手段で、本来のゴール（自主管理）を正当化するような遠回りをせずに済む筈だと言ってます。マンション管理士をどのように選任したのか、そこだけを見ても非常に興味深いですし、どういう名称・内容の契約を締結し、どういう責任と義務を負わせているのかも是非教えていただきたいですね。出納事務についても、理事会としてやっておられるのか別のやり方なのかは知りませんが、様々な苦労話・エピソードをお持ちだと思いますので、できればそれも。決して無理なおねだりをしているつもりはありません。管理会社との委託契約がどれほどムダなのかを立証することに、直接的に繋がる情報だと思いますので、それをここで披露することこそが重要と考えます。

そうすることで、なるほどそりゃ良いやり方だね、うちでもやれそうだ、これなら管理会社なんて必要ないよね、という展開になることを祈ります。それが建設的議論というものでしょう。

[1388: 匿名さん]

>1386

>それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

評価するかどうかではなく、問題は「いくらなのか」ですよね。管理費に対する業務の対価が「どれほどか」を聞いているんですが。

結局、自分で否定してるのに、その根拠を聞かれると、全く答えられないんですか？

>1387

あの、役員が回ってくるかどうかの負担を言ってるんですか？管理会社だと輪番制ではないんですか？意味がわかって答えているのか、わざととぼけているのかどっちですか？

自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。役員が巡ってくるかどうかを聞いていると思っているんですか？　ということは、管理会社と契約していたら役員は回ってこないんですか？

>極めて浅はか・無責任という他はありません。

ここはどう浅はかなんですか？　具体的に教えてください。

例えば、管理会社のフロントがやっている業務を管理人やマンション管理士にやってもらうと、どういう支障が現れるんでしょうか？　浅はかというくらいなら、具体的にどういう支障があるか、想定くらいはできるでしょう。

[1389: 買い替え検討中さん]

>>1388 匿名さん
>自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。

あなたに理解する気が無い以上、お答えするのも気が進まないのですが簡潔に答えます。
自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。私はあなたと違い委託管理は便利なものだと評価していますので、その負担は後者の方がより軽減され易いと思っていますが、役員にすべて任せておけば自分には何の責任も負担も生じないと考えるほど頭は腐っていません。自主管理ならば猶のこと、たとえ役員ではない時であっても自分の資産の管理に対する意識はシビアに持ち、その時の役員に協力し、時には自分も動くつもりでいます。

あなたは「役員以外は組合員としてマンション管理に関わる必要は無い」と言っているに等しいんです。役員としての業務は、その時の役員だけがやればいい。やるべき仕事はその程度のボリュームであり、誰にでもできる簡単な内容だと。だ か ら 委 託 管 理 な ど や め て し ま え ば よ い、と、組合の総意としての判断を勝手に方向づけてしまっているんです。年度ごとに毎回、委託か自主かをガチで選択しようなどと本気で考えている訳ではないですよね。組合にとって重要な判断、個々の組合員にどれだけ負担を及ぼすのかという決め事を、「その時の役員がちょっとだけ頑張れば良いのだから」という軽いノリで決めてしまおうとしている。それが今のあなたですよ。普通の組合でそういう態度をとったら総スカンを喰らうことは知っておいた方がよろしいかと。無責任で浅はかだと言ったのはそういう意味です。自主管理が本当にラクな仕事だけで成り立つのなら実例ももっと多い筈でしょうが、実際はレアケースもいいところですし、当のあなたからも「実際やっている」という話は聞こえてきません。要はやったことなど無い訳ですよね。

引き続き、あなたからの「自主管理体験談」をお待ちします。
やはり自らやったことは無さそうですから、見聞きしたものだけでも構いませんよ。
こうすれば上手くやれる、こんなに良いことがあるという魅力的な話で、自らのアンチ理論を牽引なさってください。

[1390: 買い替え検討中さん]

今ちょっと思い付いたのですが、こんなのはどうでしょう？

よく、資格試験の参考書や様々なHowTo本などに「コレだけやっておけば大丈夫！」みたいなタイトルのものがありますよね。
あなたの言う通り、マンション管理が管理会社にフィーを払ってまでやる必要のないもので、業務量も業務内容も持ち回りの理事だけが本業の片手間でやれる程度のものなのであれば、同じノリで「これだけ」の部分を整理すると良いと思いますよ。一部には、マン管士などの力を借りて外注をする前提の業務もあるでしょうが、それが具体的にどういう項目なのかも一緒に整理すれば完璧でしょう。

そんなに難しい作業ではなさそうですよね？
私は委託管理派ですので、とてもじゃないですがその程度の取り纏めでは済まないと思っていますが、これまでのあなたの口振りからすると、少なくとも「理事としてやること」と「外注先などに振ること」の仕分けぐらいは、あなたなら簡単にできるでしょう。やってみると良いと思いますよ。そうすれば、今よりは多少、賛同を得易くもなるでしょう。

[1391: 匿名さん]

>自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。

はあ?

>>1379で言っていた

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

>あなたが意にも介さない「フロントの仕事」は一般の組合員が本業その他の片手間で負担なくやることができていると。


これはその他の理事でない組合員は負担があるという意味ですか?

これは何を意味しているんですか？

一般の理事でない、組合員は、日常のマンシヨン管理で自主管理だと負担はあるんですか?ないんですか？

言ってることがころころ変わるから意味が分かりませんね。

>普通の区分所有者です

普通の区分所有者がなんで合理化に反対するんですか？

ではく聞きますが、

分譲時から合理化に着手していないデベ系の管理会社の管理費は2-3割程度の管理費削減を他社への見積もりやコンサルを雇ってやるべきかどうか、イエスかノーかどっちですか?

私は分譲時から合理化に着手していない管理費はほぼ100%に近く削減が可能だと考えますが、あなたがそう思わない条件があるとすれば何ですか？

[1392: 匿名さん]

ある事情、ある法律とは何ですか？

マンション「管理拒否」増加　前代未聞のはずが　管理会社の事情は
朝日新聞デジタル　2021年9月7日
https://www.asahi.com/articles/ASP965W76P91ULEI002.html

　マンションの清掃や資金管理などを委託していた管理会社から管理を断られるケースが、都市部のマンションを中心に増えています。

　背景には、マンション管理を巡る近年のある事情があるようです。

背景には、近年できたとある法律の存在も。

[1393: 買い替え検討中さん]

>>1391 匿名さん
>これはその他の理事でない組合員は負担があるという意味ですか?

「これは」が何処を指しているのかが不明瞭なので、安直に答えるのは危険ですね。
またお得意の「すり替え」に利用されかねないので。YES or NO の二択に引き込もうとしているのもそういう魂胆なのでしょう。

話が解る方も見ておられるので、あくまで私の言葉で続けますよ。
マンションの管理は組合員全体でするべきことで、その負担は労務・金銭の両面において公平に分担するべきです。どのような手段で管理をしていくのか、どのように資金を費やすのかも当然、組合員全員にとっての問題であり、決め事も全員でする必要があります。委託管理を良しとするかしないかも同様なんですよ。

あなたは初手から「役員or一般組合員」という色分けをして、労務に関する負担は役員にしかないと言っておられます。そしてそれが、業務量として外部委託をするに値しないレベルだから、わざわざ金を払ってまで管理会社にやらせる必要など無いと。そう言っておられますよね。業務量が本当にその程度でしか無いと組合員全員が納得するのであれば、組合の総意として外部委託を否定するストーリーも一応は成立するでしょうが、実際にはそんなに楽なものではありません。例えば理事会の招集と議案の取り纏め、当日の進行から議事録の作成、結論に従っての様々な業務、委託業者への指示など、たったそれだけを採って見ても、理事長が自力でできている事例は殆どありません。その理事長が交代制ともなれば猶更でしょう。ましてや、あなたは管理会社のフロントが行なう業務を「議事録を配るくらいしかしていない」と言っていましたが、議事録とは会議体の進行を記録した証拠書類でしかないのですから、その会議を開催するそもそもの理由と、それに纏わる準備・調整・結果に従っての行動については、貴方は何も見えていないということです。毎回開催時期が近付けば理事会が自然発生し、議事録もひとりでに出来上がるとでも思っているのですか？

少し横道に逸れましたが、要するにあなたは「外部委託するまでもない」という結論を急ぐために、組合員全員の不利益を無視し「その時点の役員だけの負担」に話をすり替えているのです。

あなたの言葉に敢えて乗ってあげれば「非役員の組合員にも管理業務の負担はある」のですよ。
理事長を自分たちの代表として、現職の理事・監事の業務に協力し、やがては自分もその職務に就くという立場に、組合の構成員としての負担が無いなどという言い種はナンセンスでしょう。そもそもマンション管理は理事会業務とイコールではありませんよね。あなたが所属する管理組合の規約にも、「区分所有者の義務」として規定されていることがいくつもあるでしょう。組合員ひとりひとりが規約や細則を遵守しなければならないのは、それがそのマンションの適正な管理に繋がるからであり、管理費の納入も含め既定の遵守は組合員全員に課せられた負担に他なりません。違いますか？


あなたの口車にまんまと乗せられて、委託管理をやめてしまった管理組合の末路を想像してみました。理事会がやることなど高が知れている、管理会社がやっていたことは議事録を配るくらいのことだから、私たちにだって出来ますよと。ナルホドそりゃいいねと早速時期の委託契約を白紙にしてみたものの、前任の管理会社が業務の引継ぎをしてくれる筈もなし、何から手をつければ解らない中で、急場しのぎでコンサル契約を締結した管理士の指南を仰ぎながら、何もかも自力で処理しなければならなくなる。能力のある役員がいたうちはラッキーでも、そのうち本当に只のド素人が人数合わせで役員となり、事実上機能もせず、滞納管理費の徴収どころか次期役員の選出すら事務処理できず、こりゃもうダメだ、やっぱり管理会社に委託しようよという声が挙がってきたところで、その選出に係る議案処理すらまともにできず、そのうち管理費の負担意識もどんどん劣化してくると。…実際そういう顛末を辿ってスラム化した区分所有マンションがあると聞きますよ。ガセだといいんですがね。

[1394: 買い替え検討中さん]

>>1391 匿名さん
>>普通の区分所有者がなんで合理化に反対するんですか？

提案されている内容が本当に「合理化案」なら反対はしませんよ。
単に屁理屈を捏ねて支出を絞り、本来の目的も果たされなくなるようなことなら取捨の議論にもならないと。その程度の当たり前の反応をしているに過ぎません。

>ではく聞きますが、
>分譲時から合理化に着手していないデベ系の管理会社の管理費は2-3割程度の管理費削減を他社への見積もりやコンサルを雇ってやるべきかどうか、イエスかノーかどっちですか?

これもお得意の二択ですね。
与条件が成り立っていないので、答えは「どちらでもない」です。
分譲時点の管理費が２割から３割の「過剰な部分」を含んでいるという認識自体、私個人には決してありませんし、削減コンサルに委託すればそれぐらいは実現できるという一意見があるだけで、事実として立証されている訳ではありませんよね。仮にそれほどの規模の削減効果が期待できるのだとすれば、合理化と称して検討するのはアリでしょう。個人的にもそうするべきだと思いますよ。あなたが一方的に決めた与条件を正と仮定するならば、答えは「イエス」で結構です。
で？　その結果として「削減効果十分アリ」という結論が出たら、即座に委託管理をやめるのですか？　リプレイスをするのであれば、依然として委託管理継続ですよね。その新しい管理会社がピンハネ企業ではないのであれば、このスレの設立趣意も一気にトーンダウンでしょう。「コスパさえよければ管理会社を利用する意味もある」と趣意変えをするならば結構。それでいきましょうよ。私もまったく異存ありません。

…現実には、削減コンサルを入れた後でのことって何も保証されていませんけどね。
コンサルもタダで動く訳ではないでしょうし、委託仕様として従前のレベルをキープするという前提でもないと思います。そして実質的な業務成果。費用を削減した後で、それがちゃんと得られるのかはフタを明けてみなければ解りません。あなたのように費用の削減だけが目的化していて、パフォーマンスに関心が無いと、結局は無暗に自主管理に舵を切ったパターンと同じ末路を辿ることになる気が私はしますが。


>私は分譲時から合理化に着手していない管理費はほぼ100%に近く削減が可能だと考えますが、あなたがそう思わない条件があるとすれば何ですか？

100％かどうかはともかく、私とて管理費を見直す余地はどの管理組合にもあると思っていますよ。あなたが「合理化」と称しているのは単なるダンピングであり、結論としては委託管理をやめようという一本道なので、それは合理化などではないと思っています。管理費支出のムダを省き、場合によっては委託先をも変えようという検討は、多くの管理組合でもされていると思いますし、現に私も最初に「うちはそうしたよ」と言った訳です。忘れちゃいました？

[1395: 匿名さん]

想像でしか反論できないことがよく分かりました。長文お疲れ様でした。

今さっき自分で言ったことですら突っ込まれても答えられないような人が何言っても説得力ないでしょう。

フロント一人で片手間で10棟以上担当できるような業務に
そこまでありがたがって大金を使うことが正しいと思えばどうぞ。管理会社に渡る無用な金は修繕や住民サービスに使いたいけど、貴方は管理会社に支払うことが好きらしい。貴方と同じマンションじゃないから別にいいけど、同じマンションで理事とかなら最悪だったでしょう。

[1396: 匿名さん]

>あなたの言葉に敢えて乗ってあげれば「非役員の組合員にも管理業務の負担はある」のですよ。
理事長を自分たちの代表として、現職の理事・監事の業務に協力し、やがては自分もその職務に就くという立場に、組合の構成員としての負担が無いなどという言い種はナンセンスでしょう。

理事でない組合員が理事会業務に協力することなんて普通のケースであるんですか?

何をどういう形で協力するんですか？

もうほとんど内容ないから読んでなかったけど、少し読んだだけで意味不明な箇所ばかりで、ついレスを返してしまいました。

何をとっても意味不明で話にならないですね。

[1397: 元フロント]

1395 匿名さんへ
＞＞フロント一人で片手間で10棟以上担当できるような業務
管理会社で仕事をしているのはフロントだけですか？
口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが
それらの費用は考えないのですか？
質問
マンション管理士などの専門家とどの様な内容の契約をすれば、
管理組合の運営はできるとお考えですか？

[1398: 匿名さん]

>口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが
それらの費用は考えないのですか？

それにどのくらいの作業時間がかかるんでしょうか? 突っ込むなら説明できるんですよね?

[1399: 匿名さん]

突っ込むから作業時間を知っているとは限らない。元フロントであれば、事務や他部署の業務内容をある程度は知っているだろうけど、その作業時間までは知らないだろうね。

てか、自主管理しているならご存知なんだろ？わざわざ聞かなくても曝してやればいいのに。

[1400: 買い替え検討中さん]

>>1395 匿名さん
>そこまでありがたがって大金を使うことが正しいと思えばどうぞ。管理会社に渡る無用な金は修繕や住民サービスに使いたいけど、貴方は管理会社に支払うことが好きらしい。貴方と同じマンションじゃないから別にいいけど、同じマンションで理事とかなら最悪だったでしょう。

お金を払うこと自体を「ありがたい」とは思いませんが、そもそも貴方が言っておられるようなことのために払うお金ではありませんのでね。管理費には専有面積あたりの単価に一応の目安がありますが、その目安ありきの委託費ではないんですよ。あなたにはその意味が永遠に解らないのだと思います。「管理費は修繕や住民サービスに使いたい」だなんて、ここまでのあなたの発言からは微塵も感じられません。自主管理に関するご自身の実績にも一切言及されませんが、ホントに不思議です。やった経験が無いなら無いなりに、ここが難しくて実現に漕ぎ着けられないとか、やってはみたものの軌道に乗るまでのハードルにこういうことがあったとか、何らかコメントがありそうなものですけどね。ああ、この人は「フロントは１人で10棟掛け持ちできるような仕事しかしていない」と言いたいだけなんだなと。マンションの管理をどのように適正化し、組合員の負担をどのように軽減していこうかなどという発想は無いんだなと。そうとしか私は感じていません。取って付けたように住民に寄り添うようなことを言うのも、私に反論するための材料でしかないでしょう。


私の説明を「日本語になっていない」と嘲笑し、一般的な考え方として示したことは「具体性が無い」、逆に実体験に基づく話には「証拠を示せ」と言って、まともにとりあってくださらない。もういいですよ、説得力ありません、意味不明ですと門前払いを喰らわせながらも、こうして言葉尻を捕えようとする「質問返し」だけはやめる気配が無い。
管理会社とは「コスパさえ良ければ契約しても良い」ということでもう異論は無いのですよね？　私はあなたにとってのコスパの基準？が解らないので、良し悪しの示しようもありませんが、私は組合の判断として委託費の見直し結果に納得し、契約変更を承認したので、あくまであなたのご見解の範囲で管理会社との契約をした者のひとりだと思いますよ。世の中には色々なケースがあるでしょうが、数値的には私は多数派です。少数派に属することに不満がお有りなら、自ら掲げる理屈に賛同者が増えるような努力をするなり、多数派が言うことにもっと真摯に耳を傾けるなりするしかないと思うのですが。

[1401: 匿名さん]

>まともにとりあってくださらない

まともに取り合ってほしいなら根拠を出して、最低限自分の言ったことくらいは説明できて当たり前。自分の言ったことすらまともに答えられないような無責任な人の主張など、何であっても普通は聞いてもらえませんよ。

>口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが

基本的に年契約でひな形もあるのにマンション管理会社ってどれだけ仕事が遅いんですかね?w

[1402: 買い替え検討中さん]

>>1392 匿名さん
無料購読期間があったので読んでみました。
記事そのものの内容には特に新鮮な発見はなく「そりゃそうだろうな」と思いました。企業にとっての旨味が薄れたというのが大まかな主旨で、フロントマンや管理員の人件費が上がる中で利益率が低下し、値上げをしようにも組合が応じないことが原因のひとつ。もうひとつは、シニア層に依存していた管理員の人材確保が難しくなったと。この背景にあるのが「高齢者雇用安定法」で、モンスター住民の相手をしなければならないような職場に、わざわざ第二の人生を（しかも65歳を超えてから）求める人は少ないという背景に言及されています。

そういった「利益追求」に対する壁だけでなく、修繕積立金の不足やそれに対する管理組合全体の意識が低いことも、根底的な遠因としてはあるようです。記事の結びとして「自主管理の道」が示唆されていて、ここでアンチさんがおっしゃる「中抜き」の発生による管理費の割高傾向についても触れられています。それが事実としてある中でも、管理主体に本来あるべき意識が無ければムダを省くための議論も始まらない。結果、管理会社が利益を求めることには反発しつつ、依頼していることが何なのかを認識していないがために、契約に基づく関係性が取り返しのつかないほど歪になっているということでしょう。管理会社に管理を丸投げしてきた弊害が、巡り巡ってその管理会社から業務委託を断られる結果にも繋がっている面がある訳ですね。

個人的には、記事本文よりも記事に寄せられたコメント（僅か２件ですが）のうち、大学の先生から投稿されたものに関心を持ちました。原文そのまま引用するのは控えますが、要約すると
・合意ベースでの管理には限界がある。
・「建物が老朽化しても自分が生きている間は使えればよい」と考える人が多いと、適切なメンテをしないことが常態化しがちである。
・それはその住民レベルでみれば一見合理的かも知れないが、公共的観点における合理性とは乖離しているとも言える。
・建物には公共性があることを鑑みれば、私有財産だからということで住民の判断だけに管理を委ねてよいものか議論の余地はある。


「今さえ良ければそれでよい」という価値観が、ここにいるアンチ管理会社の理論の根底にあると私は思います。そうではないと言うのであれば、実績を作る以外にありませんし、実績も無いのに自主管理を伝家の宝刀の如く振り翳すのは、他の組合員に対する騙しに等しい行為でしょう。
この記事に登場する某マンションの理事長も、「管理会社に契約継続を拒否されて、このまま代わりが見つからなければ自主管理となり、不安は大きかった」と言っています。その不安を払拭することこそが、実際に自主管理を導入する唯一手段だと私は思いますよ。只のアンチ理論では元も子も無いと思います。

[1403: 匿名さん]

>>1402 買い替え検討中さん

>・建物には公共性があることを鑑みれば、私有財産だからということで住民の判断だけに管理を委ねてよいものか議論の余地はある。

第201回国会　国土交通委員会　第18号（令和2年6月12日（金曜日））
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/0...

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案（内閣提出第三〇号）（参議院送付）

○赤羽国務大臣　まず、～

　今回の改正法案で非常に画期的なことは、マンションという私有の建物に対して公的な関与を初めてすること。

これは、老朽化して、ひょっとすると廃墟化するようなところが残ったままになるとまちづくりに大変な問題になってしまう、支障を生じてしまうということの危機感を認識してのこの法改正のつもりでございます。

　ですから、今回は、国による基本方針の策定ですとか、地方公共団体による計画制度や指導助言等の創設といったことの措置を定めておりますが、しかし、だからといって管理組合による役割というのはいささかも変わるものではないと思っております。

　どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり、地方自治体がフォローしたりという仕組みはつくらせていただきますが、自治会的役割を担う管理組合の、また唯一の意思決定機関であるというその重要性というのはいささかも変わるものではないというふうに私たちは認識をしておるところでございます。

[1404: 匿名さん]

そりゃ、一人で１０棟以上担当できるような一棟あたりでは極めて負担の少ない業務なのに、管理費の３割近く実入りがあったらボロくてうまみのある商売ですよね。この状況を疑いなく健全だと信じたい人は信じればいいけど、他の組合員の資産の棄損につながっているわけだから、早く意識が向上して管理会社の養分のような組合から抜け出て欲しいですね。

[1405: 匿名さん]

>「今さえ良ければそれでよい」という価値観が、ここにいるアンチ管理会社の理論の根底にあると私は思います。

今さえ良ければいいんなら、管理費削減なんてやらないでしょう。

長期的に管理組合財源と資産価値に響くから管理費の削減や合理化が必要と考えるのが普通の感覚でしょう。大規模物件なら、ひと月で１００万円削減したら１０年で１億円超ですからね。懸案の修繕費上昇も抑えられるし、管理費削減を否定して、管理会社の営利活動の太鼓持ちをする感覚なんて普通の区分所有者の敵ですよ。

まあ、管理会社は営利企業だから利益求めるのは当然ですが、あなたはその営利活動に管理組合の立場であっても養分になるのが当然だと意味不明なこと言ってる。ほんと、管理会社の人間でなかったら、ただの馬鹿ですよ。

[1406: 買い替え検討中さん]

>>1405 匿名さん
>長期的に管理組合財源と資産価値に響くから管理費の削減や合理化が必要と考えるのが普通の感覚でしょう。

その「普通の感覚」が、あなたのアイデアには備わっていないと言っているのです。
ノーアイデアなあなたが実施する自主管理で、資産価値がどう維持されるのでしょうね。
私の「普通の感覚」では、マンションの資産価値を維持するには相応の投資が必要で、単なるダンピングでは逆行しかしない筈ですが…。


>大規模物件なら、ひと月で１００万円削減したら１０年で１億円超ですからね。

それはすごいですね。
可能なら目指せば良いと思いますよ。私は「節約するな」なんて一言も言っていませんよね。管理会社にじゃぶじゃぶ利益をくれてやれとも言ってません。そういう話にすり替えないと、ご自身の理屈を正当化できないということはもう十分わかりました。支出削減、コスパ追求。大いに結構です。究極的には自主管理を選択するのもアリです。でも、あなたにはムリだと言っているのですよ。あなたは管理会社が憎いだけで、自主管理へのハードルの高さも、委託管理のメリットも何も見ようとしていないからです。

私が管理組合の敵だとおっしゃるなら、それも別に構いませんよ。あなた個人に攻撃されているだけですからね。でも、私のことを全否定することで、貴方の屁理屈が自動的に説得力を備える訳ではないので、自主管理を目指し（目指していないと思いますが）委託管理の非合理性を引き続き説きたいのであれば、私になど構わずもっと内容のある作文をすることを強くお勧めします。

[1407: 匿名さん]

まともに取り合ってほしいなら根拠を出して、最低限自分の言ったことくらいは説明できて当たり前。自分の言ったことすらまともに答えられないような無責任な人の主張など、何であっても普通は聞いてもらえませんよ。　

[1408: 匿名さん]

ここは、管理会社がピンハネ、ぼったくりの存在か否かのスレであって別に自主管理の成功例を語るスレではないからね。別に部分管理でもいいし、管理費減額でもいい。
要するに費用対効果で合理的ならいい。自主管理の話を絞ってやりたければ他でどうぞ。

[1409: 買い替え検討中さん]

>ここは、管理会社がピンハネ、ぼったくりの存在か否かのスレであって別に自主管理の成功例を語るスレではないからね。別に部分管理でもいいし、管理費減額でもいい。

なるほど。
スレタイのご高説からは随分とテーマが矮小化しましたね。
看板に偽りあり。自主管理という「出口」の実現性を示すことなく、とにかく管理会社がどんなに悪いヤツらかを話題にしましょうよと。そういうことだったんですね。

くだらないですね。今後も少数派のままでいることは甘んじて受け容れる訳ですか。
本来の「少数派」には、マイナーな判断にポジティブな理由があることに意義を見出しているものだと私は思っていますが、あなたとあなたが所属する組合はそうではなさそうです。スラム化マンションまっしぐらですな。

[1410: 匿名さん]

自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

早い話、あなたとは話にならないということです。

[1411: 匿名さん]

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上のことから、管理会社はコスパが悪い

[1412: 買い替え検討中さん]

>>1410 匿名さん
>自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

それについては、論拠を示しつつ説明する必要があるのは貴方の方なのですが。

できない、ということで良いのですよね。了解です。

[1413: 買い替え検討中さん]

>>1411 匿名さん
だいぶシンプルに整理されてきましたね。
こうして単純化されると、益々イチャモンにしか見えませんが。

＞その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

あれ？　何かシレッと自分に都合の良いことを言ってませんか？
あなたが決算報告書から読み取っている「粗利」とは、おっしゃるように営業経費も含んだ状態で売上高の25％程度、なのですよね。他事業との連結数値であることは置いておくとしても、管理会社の純利益はその「売上高の25％」から経費等を除いた額ではないのですか？

「実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている」の部分が意味不明です。粗利以外にも管理会社が利益を得ている部分があると言うのであれば、そこの説明をもっと丁寧にしてくれませんかね。「決算報告書からもわかる事実」とまで言うなら猶のこと。決算資料のどこにそれが明記されているのか、あるいはそれの裏付けとしてどのような読み取りをすれば良いのか、をです。

[1414: 匿名さん]

管理会社は元々分譲マンションとの抱き合わせ販売で、買った時からくっついていて、それか当たり前と思われる事が多く、個人がおかしいと思っても管理組合全体としておかしいと思わないとリプレイスや減額ができず、競争原理が働かず結果、コスパの悪いサービスになっている。

たいして中身がないのに、割高なコストがかかっているわけだが、この状況がバレたくないから、必死に素人はできないとか、忙しいとか、擁護さんのようにアピールするわけである。でも中身を詳しく聞かれると、虚構なので答えられず、論点ずらしや自主管理批判で誤魔化すしかないのだ。

[1415: 元フロント]

>自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

＞それについては、論拠を示しつつ説明する必要があるのは貴方の方なのですが。

あなたの問題は、ここにあります。
今までと違うことをしようとしているのですから、出来るという根拠を示さなければ、誰も賛成しません。

一つずつ解決してみませんか？
第１問
管理組合の会計と、一般企業の会計では少し違います。
何故、一般企業では損益計算書といい、管理組合では収支計算書というのでしょうか？
どう違うのでしょうか？
その、違いを分かっている人に依頼しないと後悔しますよ。
専門家に聞いても結構ですが、正しく答えられたら次の質問に移ります。

すべての質問に答えられたら、自主管理（一部管理）に賛成します。

[1416: 買い替え検討中さん]

>>1415 元フロントさん
>>専門家に聞いても結構ですが、正しく答えられたら次の質問に移ります。
>すべての質問に答えられたら、自主管理（一部管理）に賛成します。

いや、ムダだと思いますよ。
彼の目的はそこではないので、自主管理への賛同も不要でしょう。
せっかく主張の内容も単純化されてきた訳ですから、元々興味など無い自主管理に関する議論に引き込むことは無いと思いますが。自主管理実現に向けて知恵を付けたい訳でもないでしょうし。

[1417: 匿名さん]

自主管理ができることを示すも何も、既存マンションの5％は自主管理ですよ？
しかも大抵は築年数が立って設備の古い昔のマンションで、住民も高齢化しているのに。

言ってること自体、全く、ナンセンスないいがかりですね。
自主管理を突っ込み出したら、余計ボロが出ると思いますよ？w

自主管理は機能不全で荒廃してるんですか？築年数かかっているのに、今のマンションより管理費も修繕費も安いんですが、それで成立しているのに、そこから考えても管理会社がいかに無益でぼったくってるか分かりますね。自主管理の積立金見たら、修繕が大変だ大変だと言うのは管理会社の営利目的であることがバレてしまいますからね。

自主管理の話に逸らしても、管理会社がぼったくりビジネスであることの否定にはなりませんよw

[1418: 匿名さん]

そもそも元フロントとHNなのって、管理会社の擁護って、誰が見ても自己擁護のポジショントークにしか見えませんが、どこまでバカなんですか？

[1419: 買い替え検討中さん]

>>1417 匿名さん
>>自主管理ができることを示すも何も、既存マンションの5％は自主管理ですよ？

それ、前にも言われていて意味が解らなかったところなのですが、「５％が自主管理」だから何だと言いたいのですか？
ほんの僅かでも実例はあるんだぜ、という意味でしょうか？
だとすれば、そんなことは十分解ってますってば。
その５％の中でも実態は玉石混淆だと思いますよ。自主管理を選択した経緯も様々でしょう。あなたと同じ発想で「管理組合はボッタクリだから自分達でやった方が合理的だ」という判断に基づいている事例も当然含まれている筈ですよね。私は「自主管理などできる訳がない」などとは一度も言っていません。専門業者に委託する場合と比較して、自分は「委託」の方が得策だと考えていて、世の大半も同じ選択をしていると理解しているだけです。別に委託費をぼったくられているとは思いませんし、委託業務は自分達でやるには億劫だと思っているからです。

あなたはそうではない訳ですよね？
委託業務の内容は大したことがない。それを管理会社にやらせるとぼったくられると。そういう判断の基で自主管理をやっておられるのなら、「うちの組合は自主管理をやってるよ」とひとこと言ってくださればいいのに、と思います。そうすれば、そこから建設的な議論が派生するに違いないんです。私からもいくつか自主管理の経験者に質問したいことがありますしね。


>自主管理の話に逸らしても、管理会社がぼったくりビジネスであることの否定にはなりませんよw

当たり前じゃないですか。
私はもう、管理会社がぼったくりかどうかなんて大した問題じゃないと思ってます。私はボッタクリだとは思いませんが、貴方はそう思っていると。そこを平らに均す意味はもはやありませんし、実際ムリですよね。あなたは絶対に考えを変えないでしょうし。

ボッタクリならボッタクリで「出口」が必要だと言ってるんですよ。
元々このスレのテーマとしても「管理会社はボッタクリだから、いっそのこと自主管理の方がいいんじゃないのか」と問題提起されてる訳ですよね？　私は、もはやそこが論点だと思いますよ。管理会社がボッタクリでも、自主管理の実現性が低ければマンション管理は破綻します。あなたが言っておられた「住民サービス」も「資産価値の維持」も、具体的な方法が確立されていなければ空想でしかありません。あなたは当然そこに自信がお有りなのでしょうから、そっちの話でこのスレの議論を牽引してくれませんかねと期待しているのです。そこも話をはぐらかして逃げるのですか？

私は管理費の適正化は十分可能だと思っていますし、多少割高だったとしても自らの手を煩わせるくらいなら委託したいと考えるタチなので、自主管理は今のところ選択肢に無いです。私が独断で勝手に決めた方針ではなく、組合の総意としてそういうことになってる訳です。組合員がみんなバカだからだ、とあなたなら言いそうですが、別にそれでも構いませんよ。基本、総意としてハッピーなんですから。

[1420: 匿名さん]

↑ もう根拠も何もない主観しか書けない単なる感想なんだから勘弁してくださいよ。

[1421: 匿名さん]

↑自分は根拠を示せてると思ってるんだ？（笑）

[1422: 匿名さん]

散々書いてあるが、何度でも教えてあげようw

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。

[1423: 匿名さん]

アンチの事実を言い換えてみた。これが事実？都合のいい部分だけを切り取っていることが明らかに。

・担当以外の社員は遊んでる
・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない
・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある

[1424: 元フロント]

あほらしくなってきました。
管理会社にカネを払いたくないと、ダダをこねているだけ。
会計の質問をスルーするなど、現実には自主管理をする気はない。

[1425: 匿名さん]

>あほらしくなってきました。

反論できないやつはいつもこう言うよね。

最初から、自主管理をする気かどうかなんて話してないからね。

管理会社が無駄かどうかが論点。スレタイを見よう。
あなたが反論するなら、管理会社との契約のコスパの良さを証明すればいいだけなのに、それが答えられないから、自主管理の事例をひたすら聞いているだけ。

個別の事例を聞いて満足したいなら、自主管理のマンションが今でも大量に存在するから聞いてくればいい。ここはあくまで、一般的なケースでの管理会社のビジネスモデルで契約するに値する内容かどうかが論点。

結局、関係ない自主管理のやり方に話逸らすことしかできない。自主管理の会計？
そんな話してないし、興味あれば調べればいい。

[1426: 匿名さん]

アホらしくなっている奴がなんで必死にレスするんだろうねw

[1427: 匿名さん]

しかし、結局、話逸らすだけで、ここまでの管理会社と契約する優位性の根拠は一切出てこないな。

契約ごとなのに「コスパは関係ない」とか、値段がどれだけ高くても構わないと言い切る、経済感覚がまるでない、買い替え検討中さん の開き直りコメントくらいかな？

[1428: 匿名さん]

・担当以外の社員は遊んでる

→フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w

・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない

→管理組合が契約するか否かとは関係のない問題。商取引は合理性とコスパで決まる。
めちゃくちゃぼったくる会社の存在がそれなりにぼったくる会社と契約する理由にはならない。普通にぼったくらない会社と契約するか、そう言う業態と契約しないかの判断になる。

・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある

→総会の資料はマンション管理士に頼めるし、もともと管理会社は住民同士のトラブルに介入しない。張り紙で注意するか、１、２回電話で嗜める程度。それ以上は警察案件でそもそもマンション管理会社の仕事じゃない。

やれやれ、こんな頭の悪い質問しかできないのか。。。

[1429: 匿名さん]

そもそも質問なんかしていない。言い換えただけで、勝手に質問だと勘違いしないでくれる？

>フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w
→これだけでこの人に一般的な感覚が無いことがわかる呆　勝手にボロを出すんだから┐(´д｀)┌

[1430: 匿名さん]

↑じゃあなんなの？w

コスパの感覚があるのが一般的な感覚だが。管理費は管理会社の社員のためにあるの?
管理会社の会社運営の経費の分まで管理費にたかるってどんだけだよw 金万体質ならその分も管理費から払わなきゃならないのか？　どこまで頭悪いんだよw