ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1321: 匿名さん]

>>1320
それを知ることに何の意味があるの？

[1322: 匿名さん]

>1321

では1317は何を伝えたかったんですか？
自分の主張の根拠として例を出されているのに、その中身を聞かれてなんで拒むんですか？

[1323: 匿名さん]

>>1322
それを聞けよｗ

[1324: 匿名さん]

もう無茶苦茶。そりゃ管理会社でしか働けないわけだw

[1325: 買い替え検討中さん]

>>1322 匿名さん

私が書いたことの意味を理解して頂けていない様なので、少し表現を変えます。実行されたリプレイスはそれ自体が目的だった訳ではなく「管理費の見直し」と「管理内容の適正化」が目的でした。あなたが想像するような、単純な管理費の減額が目的ではありませんでした。勿論、結果的に減らせればそれに越したことはなかったのですが。昔の話なので資料を引っ張り出さないと正確な数字は覚えていませんが、確か５％も減っていないと思います。安かろう悪かろうでは目も当てられないので、候補会社のプレゼンテーションの質が重視されました。
実際に変更された管理内容については詳しく説明する必要は無いと思います。「管理費の算定に影響する部分が変わった」ということで貴方なりに想像してください。それが架空の話だと思うのであれば別にそれでも結構。実例を紹介しても信じてくださらない方にわざわざ内情を晒したくはありませんし、そこまで頑張ってあなたを説得する筋合いも無いので。

あなたが「コスパと商品価値」と書かれたので、そこを普通に追求し管理費の見直しをすべく、複数社からの提案を経てリプレイスを実行したという話をしたまでです。あなたが言われる通りにコスパ云々を検証した結果としても、結局は管理会社を利用しているというパターンであり、私はこれが普通だと思っています。


＞自主管理の意味を理解してから投稿されたらどうですか？

では、ぜひ教えて頂けないでしょうか？
私は実際、あなたが思い描く自主管理の何たるかを知りませんので。私は輪番での役員ぐらいなら無条件で引き受けますが、管理会社のフロントの代わりに仕事をするのはまっぴらです。しかしそれが、自主管理となると通用しなくなると思ってます。

あなたの「自主管理」だと、個々の区分所有者は管理費の出納や諸々の業者を手配する作業から解放されつつも、支出を免れるウルトラＣがあるのですか？
私はそこを、お金を払ってでも管理会社にやらせたいと考えていますので、その考えを覆すような説明をしてください。少なくとも私のマンションでは、私と同様の方が100人以上はいたわけです。そういう者たちに、自主管理とは何かを説いてみてください。「管理会社は利益を取りすぎだから」というご説明はもうお腹一杯ですので、営利企業の営みを普通に認めている私たちに、自主管理に積極的になれる動機となる材料をお願いします。

[1326: 匿名さん]

自分の体験談を根拠にしたいなら、最低限突っ込まれても説明できないとおかしいでしょ。てかあんたもう来ないんじゃなかったのかな？

[1327: 匿名さん]

過去ログくらい読んだら？嫌というほど出てるけど。

自主管理も何も、中抜きするだけの管理会社を排除するだけの話なんだが。。

[1328: 匿名さん]

1325さんはあなた、あなた、と書いてるけど、誰に向けて書いてるの？

管理会社のビジネスモデルは管理組合にとって契約に見合うかどうかという話題に、あなたも何もないでしょう。特定個人の相談をしている人はどこにいるの？

[1329: マンション比較中さん]

> 管理会社がやっている仕事＝1人で担当物件が10棟以上持てる内容
>これに大金を払えと言うのが擁護派の主張です。

というか、この話ってアンチ管理会社派の人ですら、否定しているレベルの話ですよね（笑
なんで窓口の人（フロント）が、１人だったとして、すべての管理業務をその人がしているんですか(笑
その理論で、ぼられているというなら、まったく信用できないし、
こんな人が、自主管理進めるから、自主管理反対派が増えるのだけどね

１人でできると思うなら、管理会社設立して、１人で１０棟担当したらもうかるよ（笑
どんな企業だって、窓口担当者は、複数の相手を担当するけど、実業務は、ほかの人がするんだけどね

[1330: 匿名さん]

1329さん

では管理会社のフロントはだいたい何棟担当しているものですか？

[1331: マンション比較中さん]

>では管理会社のフロントはだいたい何棟担当しているものですか？

こんなのどんな業務しているかによって全然違うと思うよ
本当に窓口のみだけなら、１０棟以上いけるだろうし、営業兼務してたり、内部業務やマネージャー兼務なら、数棟とかでもあるだろうし。

１人で１０棟の管理いけると思うなら、１棟程度余裕だろうから自主管理で１人でやってほしいけどね。

[1332: 買い替え検討中さん]

>>1326 匿名さん
>自分の体験談を根拠にしたいなら、最低限突っ込まれても説明できないとおかしいでしょ。

私がここで「管理項目のここをこう変えました」とか「変えた結果管理費が〇％下がりました」と説明したところで、それが何の根拠になるのですか？　ああ、そういう契約事例があるなら管理会社への委託もアリだよねなんて、あなたは絶対言わないでしょうｗ
うちが支払っている管理費は、貴方の経済観念に照らせばまだまだ「高い」のだと思いますよ。それでも「やめようよ」という話にはなってません。合理的な理由もなく管理会社を目の敵にしている人など組合員の中には殆どいないからです。

コスパに見合った商品価値を追究せよ、という話なんですよね？
追究した結果、管理会社に委託するメリットは無いというのが>>1322さんや>>1313さん（同一人物だとは思いますが）のお考えであって、私は別の判断として「コスパに見合った管理内容で契約を変更した」という事例を出しました。その契約が実在する証拠をここで示せと言われるのであれば、残念ながらムリです。あなたが根拠と言っておられることはその証拠になり得ませんし、うちの管理組合の判断をあなたが否定したいのであれば「中抜きする管理会社を排除しろ」というだけでは言葉が足りません。利益を求めない会社も、外注元として経費を取らずタダ働きをする会社も存在しないと、私を含め大多数の管理組合員は思っていますから。


>1325さんはあなた、あなた、と書いてるけど、誰に向けて書いてるの？
>管理会社のビジネスモデルは管理組合にとって契約に見合うかどうかという話題に、あなたも何もないでしょう。特定個人の相談をしている人はどこにいるの？

ご覧の通り、レス番にアンカーを打って書き込んでいます。
誰に向かっても何もありませんよね。
私が誰に向けてレスしているのかが解らないのであればアンカーが何処を指しているかを見てください。
「特定個人の相談をしている人」とは一体何の話なんですか？
一般論として管理会社を否定したいという意味で言われているのであれば時期尚早というものでしょう。何せ管理会社と契約していない管理組合は全体の数％、そのうちあなたのように「ビジネスモデル」そのものを否定している人はさらに少数派でしょうから。

私が見渡したところ「管理会社のビジネスモデル」という表現を使っているのは「あなた」ぐらいではないでしょうか。味方が大していないとなれば、あなたのお考えを一般化するのはそれだけ大変ですよね。

「自主管理」とは何なのか。それを広く勧めるに足るご説明を引き続きお待ちします。

[1333: 買い替え検討中さん]

>>1329 マンション比較中さん
>どんな企業だって、窓口担当者は、複数の相手を担当するけど、実業務は、ほかの人がするんだけどね

信じ難いことですが、契約内容の適否を論じていながら、そういう基本的なことを解っていない人が一部にいるんでしょうね。管理会社から派遣されるフロント担当者や管理員は、自分が自給で雇っているアルバイトと同等なのだと。そういう発想なのかなと。

私の仕事も複数の案件を並行して担当するのが通常ですが、同時進行する数には時期によって差があります。効率よく回せばそれだけ儲かるし、一部に業務が集中していれば労働力を内部でやりくりすることが当然あります。回せているつもりでパフォーマンスが低下すれば信用を失い、次の仕事も失う。「ひとりでいくつ兼務しているのか」を発注者から訊かれることはしょっちゅうありますが、10件やっていれば10件と答えますし、人工は１でも社内的な担当は〇人いて、出てくる顔は適宜変わることがありますと説明することもあります。管理会社がそれでやっていけるかどうかは知りませんが、フロントの担当者だって組合員の目が届かないところでは、部下を使い他部署のサポートを得ながら仕事をしてるでしょうね。そうでなければ、兼務が増えても同じ仕事を維持できる訳がないので。
ここでアンチと呼ばれている方は（強硬なのは少数派だと思いますが）、委託先に対しそういう評価ができないというだけでしょう。

[1334: 匿名さん]

>私がここで「管理項目のここをこう変えました」とか「変えた結果管理費が〇％下がりました」と説明したところで、それが何の根拠になるのですか？

じゃあ何のために例挙げたんだよw
頭大丈夫？もうここへ来ないんじゃなかったの？読む気無くすからせめて10行以内にまとめて出直しなさい

[1335: 匿名さん]

結局、架空の話でも出さないと自分の主張正当化できないなんてどうしようもないね。

管理費の中の管理会社の取り分は平均少なくとも25%あるのは管理会社の決算から明白。それに対して管理会社の仕事内容は1人で10棟掛け持ちできるくらいの仕事量

↑公開情報


私のマンションは?！

↑あんたの捏造話

どっちが信憑性あるの？

反論あるなら公開情報で反論してきたら？

[1336: 匿名さん]

まあ、管理会社の擁護が目的の人に何言っても無駄。書いてる内容以前に文章がめちゃくちゃだし。自分で書いてる事ですら聞かれたら答えられないし、管理会社はこんな人材しかいないから終わってるんだけどな。

[1337: 買い替え検討中さん]

>>1335 匿名さん
私のことを「管理会社の人間」と決めつけていらっしゃるのは、そういうことにしておかないと管理会社を否定することもできないということですか？
私は管理会社に業務を委託している管理組合の一員ですよ。そういう相手に思い留まらせるようなことを言えなければ、あなたがどんなにピンハネだボッタクリだと捲し立てても只の愚痴ですよね。委託管理を選んでいる組合はすべて、管理会社に騙されているか、何らかの利権が絡む判断をしているだけだとでも？
架空の話でも架空の相手でも何でも良いので、９割以上の大多数派である相手の思い込みや勘違いをひっくり返すような、感情論に頼らないマトモな論理を伴う提案をするべきですよ。私は管理会社擁護派でもアンチ派でも、どちらでもないです。なるべく楽して得をとれる方を選ぶ普通の消費者です。管理会社は儲け過ぎだから自主管理をやろうぜ、では到底靡きません。儲け過ぎだと思うならまずはそこを削らせようと「普通は」するんですよ。うちの組合もそうしましたよという話をしているのです。


>管理費の中の管理会社の取り分は平均少なくとも25%あるのは管理会社の決算から明白。それに対して管理会社の仕事内容は1人で10棟掛け持ちできるくらいの仕事量
>↑公開情報

こちらは何を言ってるのかな？と思って随分と過去のやりとりを調べたのですが、たぶん>>1188のことですよね。>>1188もあなたのレスなのですか？それとも別の情報があるなら教えてください。「管理会社の仕事量は１人で10棟掛け持ちできる程度」というのが、公開情報としてどのように発信されているのかは今のところ見付けられていませんし。

>>1188
>管理組合から考えて得かどうかに、人件費や諸経費を反映した営業利益を出しても意味がありません。粗利分が要するに管理会社に渡っているお金なので、管理会社と契約しなければ管理組合から取れば、かからないお金です。

>受託戸数１位の企業とは日本ハウジング

>日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
>https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

リンク先の資料（決算情報）の見方を教えてください。
日本ハウ「ズイ」ングは独立系管理会社の最大手ですが、会社として展開している事業はマンション管理だけではない筈ですし、ホームページもそういう内容です。あなたが「管理会社の取り分は平均して少なくとも管理費の25％」と断言する根拠がこの資料なのだとすれば、せめて「マンション管理」に関する売上額と、管理費収入の中から得る利益の内訳を切り取った上で言っていただきたいですね。連結決算書と言うからには、主たる事業がマンション管理ではあっても、修繕施工や非住宅系ビル・その他不動産の管理事業の収益だって反映されている筈。マンション管理以外のグループ企業の決算情報もコミだと思うのですが。実際、あなたが「売上総利益（粗利）」として転載している数字って2019年度のそれですよね。販売費が含まれているようですが、そこでの利益も「フロントのぼったくり」にカウントするのですか？

そうやって細かく「マンション管理会社の利益」として洗い出して行った方が、もしかしたら貴方にとってはより有利な結論が得られるかも知れませんよ。それを私や、日本中のすべての管理組合に知らしめれば、現在の７％が２倍、３倍になるかも知れないじゃないですか。
今のところ、あなたのご説明は単純に雑なのだと私は思います。管理会社なんてクソだぜ的な論理だけでは、ハッキリ言って聞くに値しません。どっちが得なのかを「管理組合に」説明できなければね。今のところ自主管理が経済的にどう得なのかも一切示しておられないようでは、片手落ちもいいところですね。


私が本当に管理会社の人間だったら、あなたのような人に委託管理を勧めたりはしませんよ。提案するだけ労力の無駄ですし、受託したら理不尽な思いをするだけですので。ご存知の通り、昨今は管理会社もそういう考え方で受託業務を選別したがっているのですよね？割に合わない仕事は請けないと。なので、貴方も存分にその流れに乗れば良いと思いますよ。管理会社と契約する連中は損をしている、と思うのであれば放っておけばいいじゃないですか。私も金銭的損得勘定だけで自主管理を目指す人々に対してはそういうスタンスです。同時に「おめでたいなあ」と思うことが多いですけどね。

[1338: 買い替え検討中さん]

誰かが「ここは管理会社は不要かどうかが趣旨のスレッドだ」とも言ってました。
そうだとすれば、事実上議論の余地など無いですし、消費者の総意としての結論もとっくに出てますよね。少数派だけでつつましくやりたい、という趣旨があるならそう言っていただいた方が。じゃあ何でこんな掲示板でやるの？という話にもなるでしょうし。

[1339: 匿名さん]

結論が出ていると思っているのに必死に否定したがるのは何故なのかな？w
結論が出ていると思ったら放っておいたらいいのにw

[1340: 匿名さん]

結局、管理会社と契約する合理性については一切説明できず、大半の組合が管理会社と契約しているから正解だとしか言えないからな。

>1337

厚労省は１５棟と言ってますが...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

25%は日本ハウジングだけでなく、三井不動産の管理部門や他もそんな感じですよ。
総腰は自分で調べたら？

だいたい否定するなら、あなたは正解が何％なの？　それも言えないのに、何を根拠に否定しているの？　まああんたから根拠がある説明を今まで聞いたことないけど・・

[1341: 匿名さん]

通りすがりさん＝買い替え検討中さんは単なる嘘つきで自分が言ったこともろくに説明できないペテン師なので信用しない方がいいです。

[1342: 買い替え検討中さん]

>>1340 匿名さん

>25%は日本ハウジングだけでなく、三井不動産の管理部門や他もそんな感じですよ。
>総腰は自分で調べたら？

いやいや、ですからその「25％」が、連結決算上の数字として「マンション管理事業の」利益率だと何で言えるんですか？と訊いてます。
大手ほど事業展開の幅は広いでしょうから、連結決算の数値だけではより解り難い部分ですよね。素直にそこの見方を教えてくださいと言ってるのですよ。私は知らないんですから。

あなたの主張の裏付けを得るために、私が複数社の決算書をかき集めて調べなければならないのですか？　イヤですよ。何故私がわざわざそんな面倒なことを？
別にその数字に対し「嘘をつけ」などと言っている訳ではありません。他事業との連結決算において、マンション管理事業の利益率を切り取る考え方（あなたのお好きな表現でいえば「ロジック」です）をお持ちなのであれば、それを教えてくださいと言ってます。私を総会出席者だと思って、管理会社がどれだけ暴利を貪っているのかを説いてください。独立系かデべ系か、会社規模の違いによる特色など、どういう切り口でも見てもこの利益率が高過ぎる、というのがあなたのロジックの根底にある筈ですので、それを決算情報を「公開情報」として材料とするならば、もっとちゃんと正確にやってくださいとお願いしているだけです。「少しは自分で調べろ」と言うだけで承認が得られるとは思っていませんよね。そういう不毛なやりとりをすることも含め、自主管理など検討する気にもならないというのが「よくある図式」だと思いますよ。


＞だいたい否定するなら、あなたは正解が何％なの？　それも言えないのに、何を根拠に否定しているの？　まああんたから根拠がある説明を今まで聞いたことないけど・・

少なくとも私は、その会社の決算書を見て「ココは儲け過ぎだから契約できない」なんてアホな判定はしませんよ。25％だろうがもっと高かろうが、マンション管理事業だけでそこまで利益を出しているのだとすれば、効率よくやってる企業なんだなという見方しかしません。そうは言っても実利はもっと低いでしょうしね。ボッタクリかどうかは対応の良し悪しで判断します。実際、相見積もりを取っても各社の利益率など当然書いてありませんので、あなたがずっと問題にしていることが一体何を根拠としているのかはいまだに謎です。
ちなみにうちでやったリプレイスの場合、３社（デべ系ＡＢ２社・ゼネコン系Ｃ１社）からとった見積りで、事務管理業務の金額は総額の11.2％～16.4％でした。参考までに言うと管理員業務費が3.8％～4.2％。最終的に選定したのはデべ系のＢ社で、事務管理業務費は最安だったのに対し、管理員業務費は最高値でした。兼務はまあ、どこも普通にしてるでしょうね。Ａ社が既存の委託先です。デべ系の分譲時管理会社でも16％かそこらだった訳ですよ。


＞厚労省は１５棟と言ってますが...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

なるほど。よく働いているんじゃないですか。
で、あなたはその15棟分の仕事は、実際にフロント担当者がひとりで背負える筈などないのだから「外注」でごまかしていて、都度発生するマージンは管理組合にとってはムダ金だと。結果、フロント担当者はさしたる仕事などしてないのに、貰うものだけは貰っていて許せん！と言ってるのですよね。
もう処置ナシだなと言わせていただきますよ。わざわざ引用なさった厚労省の関連サイトとて、多数の兼務をしているからボッタクリだなんてことは言っていないでしょうに。あなたは実際に行なわれている細かい仕事の内容には関心が無い様ですが、それをフロントマンに「会社として」対応させるために、会社は貴方には見えないところで様々な努力をしている、と考えるのが普通の感覚ですよ。あなたにはその当たり前の認識が無いだけでしょう。

あなたがそんなにネガキャンを頑張らなくとも、いずれあなたがいる管理組合は委託できる相手を失うことになるんじゃないですかね？自動的に願いは叶いますって（笑）貴方が今のスタンスを貫ければの話ですが。で、他の管理組合は依然として合理的な比較検討をする筈ですよ。自主管理という選択肢も含めてね。のスタンスを貫ければの話ですが。で、他の管理組合は依然として合理的な比較と判断をする筈ですよ。自主管理という選択肢も含めてね。

[1343: 匿名さん]

三井の子会社、三井住友レジデンシャルサービスはマンション部門だけで、管理と大規模修繕だけ。

そもそも、連結の数字が25%とどこにも書いてないのに勝手に自分の主張に合うように、お前の数字は連結だからと出鱈目書いて否定するってどうしようもないね。

よく働いてじゃなくて、大して働く必要ないから15棟も担当持てると普通は考えるんだけど。

それだけ長文書いてウソと出鱈目と誤魔化しばかり。

ここまでかなりひどい実態指摘されたら、普通は疑うんだけど、あんたは必死に庇う。

何ものなんですか？wまあ答えなくていいけど。

[1344: 匿名さん]

公開情報より、自身の意味不明な想像の方が正しいって完全にバカだな。

[1345: 匿名さん]

なに、厚労省が１５棟と言っている。
話にならない。

[1346: 匿名さん]

>あなたは実際に行なわれている細かい仕事の内容には関心が無い様ですが、それをフロントマンに「会社として」対応させるために、会社は貴方には見えないところで様々な努力をしている、と考えるのが普通の感覚ですよ


これを加味して15棟も担当できるくらいの仕事量だという事。見えないところでどりょくして大変だったら15棟も担当できないよw

そもそも貴方は管理会社は見えないところの努力には目を向けて想像しようとするのに、見えないところで管理組合からボッタたくったりピンハネしようとしてるところには全く目を向けようとしない理由は何なのかな??w

[1347: 匿名さん]

ここの匿名さんって小学生なのかな？キッザニアで少し勉強すればいいよ。
フロントって呼び名からして後ろに人がいる事が分かると思うけど、そこは誰が言っても絶対認めようとしない。

[1348: 匿名さん]

>1347

どうせフロント以外の人間が何しているか言えないんだから書き込むなよ小学生

しかし、苦しいな。フロントですら１５棟担当が持てるのに、その支援部隊がそれより多い訳ないのに、どこまで頭悪いのかな？

[1349: 買い替え検討中さん]

>>1347 匿名さん
>フロントって呼び名からして後ろに人がいる事が分かると思うけど、

多分ですが、フロントという呼び名からして「いつもエントランスの受付デスクに座っているのが当然の人」みたいな感覚なんじゃないでしょうか。だから後ろに誰かがいるなんて、ここで指定されて初めて知りはしたが、知りたくはないと。そんな感じだと思いますよ。

[1350: 匿名さん]

>>1349

どうせあなたは嘘しか言えないんだから引っ込んだら？引っ込むんじゃなかったの？

[1351: 買い替え検討中さん]

>>1343 匿名さん
>そもそも、連結の数字が25%とどこにも書いてないのに勝手に自分の主張に合うように、お前の数字は連結だからと出鱈目書いて否定するってどうしようもないね。

少なくとも、>>1188さんが拠り所としている日本ハウ「ズイ」ングの掲載情報は連結決算の数字じゃないんですか？　リンク先にも思いっきりそう書かれていますし。
旧財閥系の他社に関しては私は調べていませんし、ボッタクリだと疑う気もありませんので、そこもマン管部門だけで売上の25%以上の利益を上げているのだと言うのであれば、同様に「公開情報」を示した方が良いと思います。それが無ければ何も説得力はありませんのでね。…それもこちらに下駄を預けて「自分で調べろ」と言いますか？


日本ハウズイングのHPで別掲されている株主情報にはセグメント別の売上高と営業利益が記載されています。>>1183であなたが「売上の25％もある！」と騒いでいるのは売上総利益。それを粗利と称して、フロント部門の利益もそこにたっぷり含まれているという理屈なんでしょうが、同じ資料を見る限りその８割近くが販売費と一般管理費です。「管理会社としての本業で得た利益」は、同年では6,639百万円。セグメント別の集計値をみれば、そのうち「マンション管理事業」によるものはさらに減って4,824百万円みたいですよ？　当然、マンション管理事業の売上高も総売上の一部ですが、あなたが気にしておられる利益率でそれぞれ比較すれば、マンション管理事業は9.2％、他事業の平均が7.3％です。


あなたが「管理会社はマンション管理で売上の25％も利益を得ている」と思い込んでいる理由は何となく解ってきましたが、同時にそれは事実無根な訳で。そこに不満がおありなら、きちんと根拠を披露なさればよいと思いますが。


何はともあれ、貴方独自の論理で数字を洗っていけば、管理会社が実際に得ている利益が事細かに把握できるそうですから、ボッタクリ管理会社を徹底的に排除するのも自由自在ですね。結果、どことも契約するに値しないという結論に至るのなら、それも良しでしょう。うちはそうはなりませんでしたし、世の中的にもそれが普通かと。

[1352: 匿名さん]

売上総利益は粗利のことだよ。営業利益は人件費も含まれている利益で、その数字は会社側の都合でどうとでも変わる数字なので管理組合から契約する意味において、関係ないのはわかるよね？

管理組合から見てどうかという話なので、重要なのは粗利。１０万円で売ってるものを１５万円で売ってても買わないよね？売ってるやつが、この５万円は僕の給料も含まれてるんですと言われても、買う方はそんなの関係ないよね？割高かどうかは粗利の部分なので。

もう何から何までデタラメで返信するのも馬鹿馬鹿しい

[1353: 匿名さん]

マンションの基本どころか、会計用語やその意味すら理解できず、もはや会話が成立しないな。営業利益で管理組合の損得計ってたら、営業利益が赤字なら、管理組合は得するのか？？　頭がおかしいか、単純におちょくっているだけなのか。。

[1354: 買い替え検討中さん]

>>1343 匿名さん
>三井の子会社、三井住友レジデンシャルサービスはマンション部門だけで、管理と大規模修繕だけ。

ああ、それとあなたが挙げたその社名、たぶん間違ってますよね。
三井の子会社、と言っておられるので「三井不動産レジデンシャルサービス」のことだと捉えますが、正確に言えば三井不動産の孫会社であり、三井不動産レジデンシャルというデベロッパーの子会社です。

決算書がそのまま公開されている訳ではないので、近い年次で数字を拾うぐらいしかできませんでしたが、純利益で総売上の５％弱という感じですから、あなたが言う「粗利」でも25％には全然届かないんじゃないですか？　そもそもあなたはその差額を問題になさりたいのでしょうから、私に根拠を根拠をと言うのであれば貴方が先にそこを明らかにするべきですね。このスレのテーマは「ボッタクリ管理会社は不要か否か」だそうですので。

[1355: 買い替え検討中さん]

>>1352 匿名さん
>売上総利益は粗利のことだよ。営業利益は人件費も含まれている利益で、その数字は会社側の都合でどうとでも変わる数字なので管理組合から契約する意味において、関係ないのはわかるよね？

いえ、その説明では全然わかりません。
人件費は粗利の方にも含まれていますし、営業利益の方が「会社の都合でどうとでも変わる」の部分が特に。


>管理組合から見てどうかという話なので、重要なのは粗利。

私とあなたとで根本的に違うのは「管理組合目線で」の部分かも知れませんね。私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。業務内容に対し委託費が割高かどうかを、決算情報で粗利の額を見たり推定したりして検証する感覚は無いので。あなたは自主管理をこの議論の旗印にしているように見せかけて、実際に自主管理をすることについてはあまり関心は無いのでしょう。どうせ仕事をするのは自分じゃないんだし、程度にしか認識していないと。そうでしょ？


>１０万円で売ってるものを１５万円で売ってても買わないよね？
＞売ってるやつが、この５万円は僕の給料も含まれてるんですと言われても、買う方はそんなの関係ないよね？

10万円が定価なら15万円では勿論買いませんが、それって喩え話になってませんよね。
管理業務委託費の話なのですから、10万円で売られている商品（サービス）なら、その10万円に「売ってるやつの給料」も含まれているのですし、定価が無い商品（サービス）の価格を売る側が一方的に決められる訳ではないので。

何度も言われていることですが、５万円も割増し価格で売られそうになっていると思う、あるいは「判る」のであれば、買わなきゃいいじゃないですか。他に適正価格で売られている同等以上の商品があるのだから、そっちを選べばいいんですよ。私を含む大多数は、そういう選択肢があることを知っているからそうするのであり、貴方はそれを知らない、あるいは認めようとしない（管理会社＝ボッタクリという大前提から抜け出せないので）が故に、この話はずっと平行線なんです。

「擁護派」と括られるのは不本意ですが、ここは敢えて言いましょう。
管理会社が無くなったり、管理会社側の都合だけで契約対象とするマンションの規模や組合員の属性を限定されたら、普通の分譲マンションのオーナーは非常に困る訳ですよ。便利な選択肢を失う訳ですから。貴方にとってはボッタクリでも、他の多くの人々にとっては必要なものなのだという、実に単純が現実が此処にあるだけです。ご不満ならその現実を否定するに値する、きちんとした理屈を用意しなきゃダメですよ。貴方には「アンチ管理会社」という歪んだポリシーしかありません。自主管理の成立性などどうでもいい、とにかく管理会社憎しだと。そこに共感し、ついてきてくれる人がどれだけいるのかを……まあ、考えてもムダなんですかね…。キライなものはキライですもんね。

[1356: 匿名さん]

もう少し、根本的なところを勉強したら？名前間違いなんてどうでもいいからさ。

野村パートナーズの売上総利益率は約２４％
https://catr.jp/settlements/1ea87/157017

売上総利益（粗利）も節税しているはずだから、本来の粗利はもっと高い可能性が高いし、あくまで平均なので、物件によっては３割以上のところも当然ある事になる。要するに管理組合がどれだけ文句を言わないか、ぼったくれるかで個々の状況は変わる。

>私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。

驚きだね。この一文自体、完全に矛盾しているし、管理組合目線で考えてて、コスパは考えないと言っている。頭おかしいな。

>業務内容に対し委託費が割高かどうかを、決算情報で粗利の額を見たり推定したりして検証する感覚は無いので。

コスパの感覚がないんだね。管理組合の出費に無駄があっても放っておくということだ。

もう話にならんね。

[1357: 匿名さん]

他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。
他業種と比べ明らかに突出していたら一理あるけど、25%ぐらいなら平均ぐらいで問題を確認できない。

コスパも他人と感覚がズレているだけ。決算書の粗利を見てコスパを判断するって普通なのか？判断基準は？25%？

[1358: 買い替え検討中さん]

>>1356 匿名さん
>野村パートナーズの売上総利益率は約２４％
>https://catr.jp/settlements/1ea87/157017

いえ、ですからせめて「マンション管理業務」単独の数字をね……(^^;)
私が訊いてること解ってます？　やばいと思ってわざとはぐらかしているのならまだ救いはあるのですが、どうやらそうでもなさそうなご様子。
お互いこうも話が噛み合わないと流石に疲れますね。
ビル管も修繕施工もコンサル業も、管理会社がやる商売は全てインチキのぼったくりだから全部まとめて不当利益ですかｗ


もう一度言います。
私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。……もっと言いましょうか。「そこはどうでもいい」です。
管理会社に依頼したい仕事があり、それをどういう体制・料金でやって貰えるかを複数社から提案して貰い、最も評価できそうなところに発注する。これが現実の「リプレイス」でしょう。結果、管理会社が中でうまいことやって、売上のうち３割利益を得ようが４割得ようが結構なことだと思いますよ。その仕事の内容が、求めた通りであれば組合としての目的は果たされます。逆に、掛け持ちのせいでパフォーマンスが落ちていることが確信できた時は問題にすればいい。また次のリプレイスを検討するだけのことでしょう。

終日営業している飲食店に混雑する時間帯に行って「今は客がたくさん来て効率よく儲かっているのだから、混んでる時は代金もそれだけ安くしなきゃおかしいだろ！」なんて言う客は只のクレーマーですよね。いや、クレーマー以前に「おつむの足りないヤバい人」でしょう。
でもあなた、ず～っとそれに近いことを言い続けてるんですよ？


>>1357さん
>コスパも他人と感覚がズレているだけ。決算書の粗利を見てコスパを判断するって普通なのか？

私も普通ではないと思いますけどね（笑）
彼は特に「パフォーマンス」の部分に何も関心が無いということでしょう。
単にダンピングして貰うか、管理会社に採算度外視で仕事を請けて貰えることを「高コストパフォーマンス」だと、おそるべき思い込みをしておられるのだとしか思えませんな。

[1359: 匿名さん]

単独って事業ポートフォリオ見てみて、逆に押し上げそうな事業ってなんだよw

マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？そもそも建築は仕事として成果物と言う付加価値があるが、マン管の仕事なんて理事会で自社がボッタクれる事業提案して議事録配るだけの仕事だろ。全然違うよ。

あんたが出したくだらない事例と管理会社の決定的な違いは、客が付加価値を感じるものと、実質的な中抜きだけの仕事かと言う点。

もう何から何まで、反論しようにも稚拙すぎていつもどうしようもない。

[1360: 匿名さん]

何か一つでも客観的にぼったくりだと言い切れる物を出せばいいのに。管理会社を擁護したいのではなく、ウソを撒き散らすから否定されてるだけって気付かないか？

■粗利は他業種と比べぼったくりと言い切れるものでは無かった。ウソだったわけだ。
酒も清涼飲料も絶対買うなよ。粗利率50%超えてるからな笑
■マン管の仕事は事業提案と議事録を配るだけ。自分の無知をそんなに言いふらさなくても…苦笑
■建築業は付加価値が残る。三次産業全てを否定してるって気付かないか？

[1361: 買い替え検討中さん]

>>1359 匿名さん
> マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？

少なくとも私はそんなこと言ってませんよね。
財務諸表から粗利を読み取り、それが売上高の〇〇％だというだけでコスパの善し悪しなど論じることはできない、と言ってます。あなたは管理会社の仕事が「理事会で議事録配るだけ」としか思っていないので、あなたにとって管理会社とは実際その程度の存在なんでしょう。委託管理をやめて自主管理にすればいいと思いますよ。

訊いても答えてはくれないだろうとは思いますが、実際どうなんですか？ あなたが所有するマンションでは自主管理を既に実行していると。そうでなければここまで堂々と委託管理の無益を主張できないはずですよね。色々ご苦労もあるとは思いますが、その実体験を踏まえて自主管理の有益性をここで説いた方が、より健全に「管理会社など要らない」という結論に導ける筈なのですが。なぜそうしないんですか？

建設業を例に挙げておられますが、建物という成果物が「付加価値」ですか？
成果物は成果物ですよ。付加価値とは、財務上の意味は別途ありますが、ここでその言葉を使うのであれば「他社という選択肢もある中で特筆される、特定の委託先が持つ優位性」のことでしょう。付加価値は全ての業務成果に備わり得る、言わば「お値段以上」のメリットのことです。モノとして存在するかどうかの違いはあれど、サービス業にはサービス業としての業務成果がありますよね。そしてどちらにも、成果品には付加価値が備わり得ます。管理会社のパフォーマンスを適切に評価できない、管理組合としてやらなければならない管理業務の内容に関心が無いあなただから、そこが理解できないんです。

[1362: 匿名さん]

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。


なお、清涼飲料水は、対価、付加価値は＝清涼飲料水であり、嫌なら買わなければいいし、個人で製造することは不可能だが、マンション管理会社の対価、付加価値のほとんどは外注先が担っており、管理会社自体はほぼ価値を生み出していない。また、管理会社を通さずとも、直接外注先と契約することは容易。

要するに高額な金を支払って契約する意味がない。ただ、管理組合の多数はこの実態に気付いておらず、不利で無駄な契約を続け、無駄を垂れ流している。改善が必要だろう。

[1363: 匿名さん]

>他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。

通信業については、ユーザーは通信網を実際利用しているし、通信会社と契約しないと
スマホなどを利用できないが、マンション管理会社に関しては、マンション管理会社と契約しなくても、外注先と直接契約できて、それでほぼ事足りるから、毎月管理会社の利益分まで払っているのは無駄なんだよ。また、通信業は儲けすぎの批判から行政指導から料金下がっているしね

[1364: 買い替え検討中さん]

>>1362 匿名さん

色々ツッコミを入れるのは後回しにするとして、整理なさったその３項目を総括しても「管理会社と契約する意味は無い」ということにはなりそうもありません。
ご自身でも書かれているように「改善」の余地がある訳ですよね。削減コンサルを利用すれば削れるムダな支出がある、と言っておられる。ということは、それを実行すれば良いだけではないのですか？
それが現実に難しい、何故なら当事者が気付いていないからだ。と言っておられるのも、本来主張しておられる筈の「管理会社がボッタクリ体質なんだ」というところから逸脱しているように思います。それを言うなら、どちらかと言えば組合側の問題じゃないですか。
委託管理を全否定し、自主管理へと舵を切ることが改善の唯一手段なのだという理屈については、まだまだ論理の飛躍がありますよ。

[1365: 匿名さん]

またこの人は言ってもないことを言ってるようなデマを吹聴している。どこに全否定なんてしているのかな？　コスパが悪いとしか書いてない。コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

>それを実行すれば良いだけではないのですか？

「どう対処すればいい」かと、「管理会社がぼったくりであるかどうか」は話が違う問題。

まず、

管理会社の事業は「ぼったくりである」

だから

対処として削減コンサルを利用する。

削減コンサルを利用すればいいんだから、管理会社のぼったくりではないと言うのは論理のすり替え。

まずは「管理会社がぼったくりの存在である」という認識を持たないと
削減コンサルを利用するだの、改善の必要性は生まれてこなくなる。

だから

管理会社はぼったくりの存在である認識を持つことが重要。

[1366: 買い替え検討中さん]

>>1365 匿名さん
>コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

「コスパが良ければいい」と書いてあるかどうかは確認していませんが、私はあなたのこれまでの発言から『コスパ次第では管理会社との契約を容認する』というニュアンスは微塵も感じませんでした。実際あなたは本当にそんなスタンスですか？　「管理会社は」と大きく括って、あいつらはぼったくりだと。そう断言している以上、相手を正しく評価して、契約に値する相手なら契約しても良いなどとは考えていないでしょうし、そういう言い方は一切してこなかったですよね。

私は「ぼったくり」という言葉を『法外な代金を不当なやり方で取る行為』だと理解し、そういう意味で使っています。多くの場合は騙しの手口を伴い、不当な請求であるという主張に対しては暴力が行使されることも多い。そういう言葉・行為だと思ってます。社会通念上もそうでしょう。ですので、料金設定が割高であるとか、払った金に対して実際の働きが良くないという時に「ぼったくり」と称するのは不適切だと思いますし、実際そんな言い回しはしません。普通に失礼ですから。

管理会社の事業、マンション管理という事業は「ぼったくり」なんかじゃありませんよ。
割高な料金設定で、実務における対応が悪い企業・担当者はおそらく実在するのでしょうし、管理会社という業態がそれを見逃し易いというのが貴方の主張ならば、百歩譲って認めても構いませんが、それが「マンション管理事業はぼったくりだ」と言い切る根拠にはなりません。質の悪い紛い物が混じり得る、ということは管理会社ならではの特性ではないでしょう。

あなたが今までずっと言ってこられた「管理会社と契約する意味などない」という主張も、今ここでご自身でまとめたことに根差しているのだとすれば、安易だという他はありません。そして「コスパが良ければ」と例外を自ら認めるのであれば、管理会社のすべてが利用するに値しないということではないのでしょうから、委託管理と自主管理の併存を素直に認めれば良いと思います。世の中はその併存の状態にあり、今のところは大差で優劣がついています。

自主管理については依然としてノーアイデアのようですよね。そこも問題でしょう。代替案が確立されていないのに現状は否定する。それでは誰もついてきません。あなたは、ちゃんと仕事をしてくれる管理会社に出会ったことが無いと同時に、自主管理をうまいこと運転したことも無い訳ですよね。当然、リプレイスも減額交渉も然りでしょう。単に経験不足なのでは？

管理会社の不当性・不透明性を主張するにしても、自主管理の有用性を説くにしても、実体験を交えた丁寧かつ納得感のある提案がなければダメだと思うのですが、いかがでしょうか。同調して貰えないと「お前は日本語がなってない」「嘘つきだ」「基本的なことぐらい自分で勉強してきやがれ」では、実際に管理組合には大勢いる素人組合員を引き連れていくことは難しいですよ。

[1367: 匿名さん]

相手を正しく評価すると、完全なぼったくりビジネスだと言うことです。

ここは自分の推測と想像と勝手な思い込みを書くところじゃないですよ。
反論したいなら、でしょうから、とかではなく、事実やデータを根拠に言いましょう。

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

[1368: 匿名さん]

>1366

まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

[1369: 買い替え検討中さん]

>>1368 匿名さん
>要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
>区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

要約してそれなら、やはり完全に発注者側（管理組合）の問題ですね。
既述のとおり、委託費が割高であるとか、業務品質が低いというだけでは「ぼったくり」と称する訳にはいきません。管理組合は管理会社に騙されている訳ではなく、契約を強要されている訳でもありませんので。仮にそれに近いシチュエーションがあるのだとすれば、むしろ改善すべき問題点としては明確でしょう。コスパがどうのと論じるまでもなく、異常な関係性を解消することこそが急務と言える筈です。それでも行動しない、考えない管理組合の意識を改善しない限り、委託するしないに関係なく、そのマンションの管理は破綻するに違いありません。自主管理も到底できないでしょうね。


>まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

お断りします。
私はあなたとは違って、管理会社がどれほど利益を得ているかでパフォーマンスを評価する方法を知りませんし、発注者として何を以て満足を得るのかを数値的に証明する方法も知りませんので。あなたがおっしゃる「公表された根拠のある数字」とは何なのか、イメージがまったく湧きません。あなた独自のものさしを使い、あなたが納得する様な説明をする動機が私にはありません。

管理組合としてやってもらいたいことがあり（あなたにはそれが無いので理解していただけるとも思っていませんが）、同条件で提案された業務体制や委託費を比較して決めた相手が、こちらの目的を達成させてくれればまずは合格です。もっと安くならないかという追究は引き続きあるにしても、コストパフォーマンスを数値的に判定する方法があるなら逆に教えていただきたいくらいです。粗利がどうとかではなく。

最も重要なのは「やってもらいたいこと」をしっかり明確化することだと思いますよ。それが成されていれば、自主管理などおいそれと始められることではない筈です。それこそ数値が示していることでしょう。世の９割以上の管理組合が、あなたが言うように現状を正しく認識していないことがあるのだとしても、総意としては同じ選択（委託管理）をしているという動かし難い事実が。それが「コスパの良さ」を示す数字だとまでは言いませんがね。

[1370: 匿名さん]

長々と書いてますが、要するに、何度きいても、話をはぐらかすだけで、

数字や公表されてる情報では管理会社と契約するメリットを証明はできない

と言うことだけは分かりました。