ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1251: 通りすがり]

長くなってすみません。続けます。

実例を引用するのは気が進まないのですが、リアリティが必要かと思いますので、「基幹事務以外の業務」の一例として、あるマンションの管理費見積書から「清掃業務」の項目を抜粋して紹介します。数年前に東京都隣県で竣工した総戸数約180戸の中規模タワマンの竣工時点の事例です。非住宅（店舗）を併設しているので、共用部分には全体共用の他に住宅共用と店舗共用が混在します。金額は住宅共用の一部のみ転載します。当然、これを見て高い・いや安いという感覚的な議論の余地はある筈ですが、清掃対象部位の「仕様の違い」によって金額に差異がでることを示す目的です。

３．清掃業務
　3-A.日常清掃
　　①建物外周 ５日/週 … 30,000円/月
　　②詳細部分A（別表あり）７日/週 … 140,000円/月
　　③詳細部分B（別表あり）５日/週 … 400,000円/月
　3-B.定期清掃
　　①全体共用（外部：敷地・歩道部分）…100,000円/月
　　②住宅共用（塩ビ系床材）…36,000円/月
　　③住宅共用（石材：花崗岩）…50,000円/月
　　④住宅共用（ゴム・ノンスリップ系床材）… 28,000円/月
　　⑤住宅共用（コンクリート素地）…23,000円/月
　　⑥住宅共用（防塵塗装部）…4,000円/月
　　⑦住宅共用（木質系フローリング）…24,000円/月
　　⑧住宅共用（カーペット）…600,000円/月
　3-C.ガラス清掃【部位別内訳は割愛】
　3-D.植栽管理
　3-E.水盤管理
　3-F.ディスポーザー保守
　
「3-B.定期清掃」の各項目を見ていただきたいのですが、当然のことながら仕上仕様別に対象範囲が面積算定されていて、その面積に応じた月額総額を表示しています。算定根拠として見積書に面積表が添付されています。このマンションは基準階含め共用廊下がカーペット仕上となっているので、清掃費としても他の部分より金額の桁がひとつ違います。

管理組合において理事を経験したことがある方や、総会資料などを真剣に見たことがある方には、こんなものをお見せして今さら説明するまでもないことですが、このように清掃業務ひとつを見ても「仕様の違いによる金額の差異」が当然あるので、管理費の多寡は新築当時から管理対象部位の仕様に左右されています。アンチさんは『分譲販売価格に乗じて管理費も便乗値上げされている』とお考えなのですが、そうではなく、管理費は建物の仕様に応じて異なる費用がひとつひとつ積算されて決まるものであり、算定されたその総額は「オーナーとして現実的に払える額でなくてはまずい」ので、最初に管理費を決める売主は、管理費を意識して共用部分の仕様を検討したり、作業頻度を抑えるなどして、積算根拠そのものを調整している、という訳です。

これをアンチさんに説明しても受け入れていただけません。
理由はやはり、この単純明快な理屈を認めてしまうと「管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業である」という結論が、根拠を伴わないイチャモンであることが明らかになってしまうからです。


「フロント業務費」とは何ぞや？という話から、マンション管理費の算定根拠である「業務項目の構成」と、それぞれの項目について金額が決まる「仕組み」について、良い機会でしたので少し細かく示しました。アンチさんが自論展開において一切前提としていない部分です。何せ、理事会支援業務を「とうぜん基幹事務に含まれます」と言い切っておられる方でしたので。

[1252: 匿名さん]

長々と書きましたが、以上を踏まえて↓下記にコメントいたします。

>>1243 匿名さん
＞貴方の不自由な日本語を私なりに解釈してあげただけで、本意は管理費全体に対して、管理会社の利益が３～５割になっており、それはぼったくりだと言う主張です。

前言を都合よく翻されたことには目を瞑るにしても、ここで改めてご本人の口から「管理会社の利益は管理費の３割から５割にもなる」と明言された訳です。たぶん数字的根拠は示さないと思いますが、営利企業が売上の３割から５割を利益として獲得することを、彼は「ボッタクリだ」と称している訳ですね。そして、決してフロント業務だけでその利益を得ている訳ではなく、仕様等によって金額が決まる建物・設備管理業務や清掃業務費など、委託項目の全てにおいて取っている利益の総額の話をしているのだと。

私はかなりの進歩だと思っています。
何せ、少し前までは「フロントマンがろくに仕事をしていないくせに」という論調で、３割５割という利益率のことを問題にされていたのが、ボラれているのはフロント業務費だけでなく他の費用も含めてであり、相手が取っている利益は委託費総額に対し３割から５割の範囲であると認めた訳ですから。しかも、ここ↓にも言及されました。

＞そもそもフロント業務費が委託管理報酬を意味しているのであれば、委託管理報酬は明細で大体、管理費の１割と明示されているので、ピンハネもクソもないわけですが。【>>1243】

フロント業務費＝委託管理報酬という解釈は彼独自のものではありますが、委託管理報酬とは「管理会社が業務対価として正式に受け取る利益」という意味だそうですので（同レス後段の既述の通り）、それが１割と明示されている以上『フロント業務はピンハネされていない』と。何とここへ来てアンチさんはそう認めると仰っている訳です。


ここで私からは別の事実をお示しします。
いくつか見積書の事例を検索しましたが、フロント業務費（事務管理業務費）が管理費の総額に対して占める割合は、概ね10％から15％程度で納まっています。サンプルを拡げたとしても、感覚的に２割を超えることはまずありません。そしてその事務管理業務費には、管理会社の純粋な利益の他に、従業員（フロントマン）の報酬や会社の運営・維持に関するコストも含まれています。それが２割未満で賄えるという現実がある中、アンチさんは何と『純粋な利益だけで１割であればピンハネではない』と認めた訳です。

…色々と理屈を後付けし、前言を無理くり修正する中で生じた矛盾が、そのような形で表面化しているだけだとは思うのですが、こうして整理することによっても、アンチさんのアンチ理論には合理的な根拠が無いことが客観的にも明らかになったと思う訳です。

[1253: 通りすがり]

>>1252 は「通りすがり」による投稿です。
いつもと違う端末を使用したためか「匿名さん」となっているようです。
修正いたしました。

[1254: 匿名さん]

>>通りすがりさん

フロント業務費と貴方が言ってるのは事務管理業務のことなんですね。事務管理業務であれば、基幹事務と理事会支援だけです。つまり貴方が書いているよううにそれ以外の清掃や設備管理、エレベーター保守、管理員費、と委託管理報酬でさえ別ですよ。

つまり貴方も言うように、事務管理業務しかフロントは仕事をしていないのに、その分の費用（事務管理業務費）とさらに同額の報酬（委託管理業務）をもらうのはいくらなんでもぼったくりではないですか？

>そして、決してフロント業務だけでその利益を得ている訳ではなく、仕様等によって金額が決まる建物・設備管理業務や清掃業務費など、委託項目の全てにおいて取っている利益の総額の話をしているのだと。

私はかなりの進歩だと思っています。

すいません。そもそも管理会社が外注できない業務である事務管理業務費でピンハネもクソもないわけで、

「事務管理業務」は３?５割のピンハネはぼったくりだ」と書いてある箇所は具体的にどこですか？

一貫して管理費の３?５割と書いてあると思いますが。管理費と事務管理業務費は全然違いますよね？

勝手に自分が誤解しといて相手のせいにするってどう言うことですか？まあ、最初から反論のための反論なんで気にはしませんがね。

そもそもフロントとは管理会社で委託物件に対する仕事の担当者です。つまり、事務官業務以外でも、委託されている全業務（外注分含む）の管理を任されているのがフロントという意味で、それでもほとんど実質仕事がほとんどなく、1/10人の労力で済むにも関わらず、ピンハネ分を含めて管理費の３?５割、管理会社が利益を取るのはぼったくりだと言ってるわけです。

>前言を無理くり修正する中で生じた矛盾
矛盾している部分とは具体的にどこですか？箇所を指摘して下さい。

>>1251

>清掃対象部位の「仕様の違い」によって金額に差異がでることを示す目的です。

全く答えになっていませんね。

この１０年で平均的に管理費が２割上がったことを証明するには、多くの物件で、床材のトレンドが「以前と比べて」高級なものに変わった事実を証明できないと「利益の追求ではなく、仕様の変更によるもの」であることの証明にはならないわけですが。

さらに言うと、貴方が拾ってきたその仕様には表面積が全く書いてないので、床材の材質で清掃の平米単価で「どれほど」価格が変わっているのか分かりません。しかも、月で５万円以下の科目が多く、これならここの仕様が最近のマンションで多少変わったとしても、戸あたり数百円程度の差にしかなりませんよね？　最も割合が多いのはおそらく内廊下で使われるカーペットの６０万だと思いますが、１０年前も今も、ほとんどの物件で内廊下はカーペットで変わりがないのではありませんか？　わざわざ例を探してもらってご苦労様でした。

貴方が必死に探したことは床材の違いによる価格の差であって、最近の物件で高級床材の採用が増えた理由にはなりませんよね。

そして、清掃費は外注なので、管理会社から見れば、できるだけコストがかからないようにしたいのに、なぜあえてコストがかかる床材を採用するのか謎ですが。

>いくつか見積書の事例を検索しましたが、フロント業務費（事務管理業務費）が管理費の総額に対して占める割合は、概ね10％から15％程度で納まっています。サンプルを拡げたとしても、感覚的に２割を超えることはまずありません。

事務管理費だけで１割それとは別に委託管理報酬で１割、つまり管理費総額の２割が公式の管理会社の取り分で、仮にピンハネが１円も発生していなかったとしても、1/10人の労力しかない管理会社の仕事に対して、管理費の少なくとも２割を持っていくのは明らかにボッタクリだと思いませんか？　大規模物件なら尚更でしょう。

単純計算で月２万の管理費で500戸の高級物件があったとすると、月１０００万の管理費総額になり、それに対して２００万円分が管理会社に渡っているわけです。貴方じゃないけど、専従のフロントスタッフを２人雇っても十分釣りが来る金額です。しかも実際には８００万からさらにピンハネ分もある。

これでも擁護する人間は管理会社側の人間でなければただのバカでしょう。

[1255: 通りすがり]

>>1254 匿名さん

アンチさん。
では教えてください。その「事務管理業務費とさらに同額の報酬（委託管理業務）」とは何ですか？
見積書の項目としては存在しませんので、貴方の意図としては「他の各項目に溶け込んでいる」ということだと解釈するしかないのですが、私はそれが何処に含まれ、どのような根拠で「事務管理業務費と同額である」と判断できるのかを存じ上げません。そこをここで教えてください。

ここまでの説明を読んでいただけばおわかりいただけるように、と言うより「社会通念上」でもあるのですが、フロントマンの報酬も、フロント業務を通じて管理会社が得る利益も、どちらも「事務管理業務費」の中に含まれています。別の項目で別途取っているという事実はありませんし、当然のことながら請求項目として別立てでもありません。貴方にも見えませんよね？

貴方も認められた通り、事務管理業務費は管理費（業務委託費）総額の１割程度です。私の経験上は高くても２割を超えることは無いのです。前述の通り、貴方が「事務管理業務費と同額の報酬」と仰るのが何のことか私は知らないのですが、それが「フロントが水面下で得る金」を意味するのだとしたら、私はその「通常１割程度、高くても２割未満」の事務管理業務費の中に含まれているとしか考えられません。そうではなく、その他の大項目（管理員業務、清掃業務、建物・設備管理事務）で計上されている金額の中にも経費として含まれているだろう、と仰りたいのでしょう。それが事務管理業務と同額であると言う根拠をハッキリさせてください。


＞事務管理業務であれば、基幹事務と理事会支援だけです。つまり貴方が書いているよううにそれ以外の清掃や設備管理、エレベーター保守、管理員費、と委託管理報酬でさえ別ですよ。

ここまでの度重なる説明と、>>1248で管理事務の各項目を示すことによってようやく貴方はその理解に至った訳です。フロント業務（事務管理業務）はその他の業務とは別です。お解りになったのですよね？では、それでもなお「フロント業務として他にも同額の金をとっている」という貴方の主張根拠は一体何なのですか。この議論の核心、貴方が管理会社をボッタクリだ、ピンハネ企業だと称する根拠に最接近していると感じます。お答え願います。


後半にも同様に↓このような記述があるようです。

＞事務管理費だけで１割それとは別に委託管理報酬で１割、つまり管理費総額の２割が公式の管理会社の取り分で、仮にピンハネが１円も発生していなかったとしても、1/10人の労力しかない管理会社の仕事に対して、管理費の少なくとも２割を持っていくのは明らかにボッタクリだと思いませんか？　

解らないのは『事務管理費とは別に委託管理報酬で１割』の部分です。「委託管理報酬で１割」が「公式の管理会社の取り分である」とはどういう意味なのかが解りません。そこについてのご説明をお願いします。

[1256: 通りすがり]

アンチさんの見解・主張として明確にしておきましょう。極めて重要な部分です。
後で「私はそんなことは言っていない」と言われないように、下記に再掲します。

・管理会社のフロントは事務管理業務しか仕事をしていないのに、事務管理業務費とは別に、さらに同額の「委託管理報酬」を取っている。【>>1254】

さあ、一体どういうことなのでしょう？？？

[1257: 匿名さん]

>>1256

存在しますね。そんなことすら知らないとは・・・。

管理会社が利益としてとる科目つまり委託管理報酬（単なる管理報酬）と呼ばれる科目は事務管理業務費の中に含まれている場合もあれば、別にある場合もあります。
ほぼ同額かどうかはそれによりますが、およそ管理費の１割です。名前は管理報酬とか、会社により違うでしょう。

事務管理費だけの１割しか管理会社側の取り分がないなんてことはない。あればご教示ください。

>「社会通念上」でもあるのですが、フロントマンの報酬も、フロント業務を通じて管理会社が得る利益も、どちらも「事務管理業務費」の中に含まれています。

いや、管理組合から見て意味のある契約であるかどうかと、営利企業が利益を得るための行動がどこまでやるのかは関係ありません。馬鹿馬鹿しい契約と分かっていて続けていればそれは立派な背任です。

>フロント業務（事務管理業務）はその他の業務とは別です。お解りになったのですよね？では、それでもなお「フロント業務として他にも同額の金をとっている」という貴方の主張根拠は一体何なのですか。

だから、”フロント業務費”や事務管理業務の３割はピンハネだとか言った箇所はどこですか？管理費全体としか言ってませんが。他人の発言まで勝手に都合よく解釈するのはやめましょう。

早く事務管理業務費の３割と書いている箇所を教えて下さい。

>「委託管理報酬で１割」が「公式の管理会社の取り分である」とはどういう意味なのかが解りません。そこについてのご説明をお願いします。

正確には事務管理業務費も会社の取り分ですね。

概ね管理費の２割はあるということです。

逆に１割しか取っていない事例があればご教示ください。１５％でも良いです。
少なくとも２割は取っていると思いますので。

[1258: 通りすがり]

これはもう、お手上げかも知れませんね。
「人語を解さない」とまで言うと言い過ぎですが、
関連法規や各種基準の基本事項すら知らない、前言は平気で翻す、
相手の発言をあたかも従前から承知していたことであるかのように奪い取り
反論に窮すると「日本語の不備」にすり替えて相手を罵倒する。
そんな人物像しか見えてきません。自主管理どころではないですね。
只の管理会社アンチではない、私が思っていた以上に危険な方かも知れません。

言った・言わないの言い合いはここで一旦打ち切ります。
ここまで不誠実な方との直接会話はあまりに不毛ですので。
また後で、アンチさんの発言は私の方で整理するとともに
ここで本当に自主管理導入の可能性を正しく議論するためにも
一般的な管理委託契約の業務内容、費目の構成についてきちんと触れながら
安易な自主管理絶対論の「穴」を指摘していこうと思います。

[1259: 匿名さん]

>通りすがりさん

自分の無知を指摘されて逆ギレですか？

貴方は一貫して誤魔化しと開き直りの連続で自分の言ったことですらその根拠を示せない。終わってますね。。

言った言わないは調べればわかるはずですよ。掲示板は全て見られますから、言った言わないなんてありませんよ？何言ってるんでしょうか。

一体言わないではなく、貴方は自身で言ったことに対して説明すれば良いのです。
言ってないことは聞いてないので。難しいことは何一つ聞いてません。あなたの言ったことを聞いているだけです。

>1258の内容もただキレているだけで、具体的にどこかを全く指摘できない。
いつもそうです。誤魔化してとぼけているだけ。

そもそもピンハネで事務管理業務だけ指しているわけがないでしょう？

当然、自分が話を振った委託管理報酬にも答えられない。
言った言わないではなく、貴方がついさっきの>>1256で聞いてきたことですよ？
管理費が上がったのが仕様だとまだ言い続けるツッコミにもスルー。

これまで貴方自身が言ってることの根拠ですらまともな答えが一切ない。

もうどうしようもないな。早くここから退散したらどうですか？嘘と誤魔化し、トボけてばかりなんだから。

[1260: 通りすがり]

>>1259 匿名さん

私がこれ以上手を下すまでもなく、貴方は今後もどんどん語るに落ちていくことでしょう。理に適う思考は何もなかったと。私はそこを洗い出しただけで御役御免です。

掲示板は過去のやり取りも全て見ることができる。
本当にその通りですよ。
ハンドル名を変えてもアンチはアンチの顔しかしていませんので、その論理が破綻していることは誰の目にも明らかとなるでしょう。どうぞ続けてください。

[1261: 匿名さん]

自分の発言ですら説明できず、仕組みがどうのと言いながら、基本的な仕組みも知らない貴方が何言っても説得力が皆無ですよ。

[1262: eマンションさん]

ピンハネって外注して自分は何もしない、又はほとんど何もせず利益をあげる事って定義されていますが、少なくとも私のマンションでは連携をとって価値ある対応をしてくれています。

例を挙げると、管理人とフロントの連携です。理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。フロントから報告する事で私達に理解しやすい言葉にしてくれ、トラブルの解決方針なども提案してくれます。管理組合の直接発注ではできないサービスの一つですね。

建物の点検業務も組合から依頼した場合、報告業者が見積りも持って来ると思いますが、それを断り他社との相見積を組合が取れるのかは疑問ですね。ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。そういった面も含めて、管理会社が間に入る意味はあると思います。

[1263: 匿名さん]

区分所有者は、管理会社に「共用部分の管理」だけでなく、専有部分の「便利屋」さんを求めている。
が、アンケート回答の設定で誘導されているのかもしれない。

住宅：マンションに関する統計・データ等 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

●平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）
3．区分所有者向け調査の結果（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287646.pdf
34of49（378ページ）

１０① マンション管理業者が提供するサービスの範囲として望ましいもの（重複回答）

全体では、
「共用部分の管理」が90.9％と最も多く、次いで
「専有部分で発生した水回り、鍵、電気などトラブルへの緊急対応 」が66.9％となっている。

「専有部分の照明電球の交換や家具の移動などのサービス」17.5％
「高齢者の見守り支援など特定の居住者に対する生活支援サービス」31.7％
「わからない1.9％
「不明」1.6％

回答数　3,211

[1264: ご近所さん]

>>1263 匿名さん

急にどうしたん？

[1265: 匿名さん]

>>1262

>理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。

いや、事務管理業務費を払っているからやらないと問題です。ボランティアでやってもらっているわけではないのに、喜ぶ意味がわかりません。


>ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。

その前にピンハネの意味理解してますか？管理会社の取り分を省くだけで
業者の取り分は変わらないですよ？

[1266: eマンションさん]

>>1265
あなたの回答で確信しました。やはり何も知らず、単純に直接契約との差額が3割あるからピンハネと騒いでいるだけですね。

どうしてあなた自身が管理会社を作って93%の管理組合を救わないのですか？５割の暴利を適正な１割にするだけで相当数の管理組合が乗換えますよ。騙されている人達の為にも正義の会社を作って悪徳ピンハネ会社を駆逐してください。

[1267: 匿名さん]

>>1266

ではあなた自身が管理会社に寄付でもすればよくないですか？そこまで管理会社に無駄なお金を払うのが好きなのであれば。あなた自身が札束をそっとフロントマンに渡せば良いのでは？　理事会や総会でもそう呼び掛ければ良いのでは？もっと管理費を上げてくれと。

[1268: 匿名さん]

しかし、擁護派って言い返せないと「あなたがやればいい」と言うよなw
ここまで一切、まともな反論ができていないのがすごい。

まあ、ピンハネもぼったくりも事実だからどうしようもないわけだが。
管理会社の仕事内容と、明細見て、外注項目で実費調べたら、頼む意味がないどころか、マイナスでしかない。

管理会社のような費用対効果が著しく悪く、住民を騙すことがビジネスモデルのような業界はやがて終わっていくと思うよ。だってしれば知るほど、意味ないもん。

[1269: eマンションさん]

>>1267
また得意の捏造、曲解ですか。無駄なお金を払いたいなんてどこに書いてあるのでしょうか？

[1270: eマンションさん]

ピンハネ、ぼったくりと叫ぶ人達は、自分は何一つ示さず、調べれば分かるしか言わない。都合が悪い部分は一切スルーして抽象的で無責任な言葉で逃げる。

高齢化が進む郊外の小規模マンションの自主管理なんて既に終わっています。友人、知人に聞いてはいかがでしょうか？役員をやりたがらず一部の人間がずっと役員をしている。それは自分の会社に工事を発注するために。
予防保全なんてとてもできず、問題が起こったあとに対応。外観はボロボロで半分以上が賃貸に出され、清掃員がサボっていても誰も注意しない最低のマンション。アンチさんのマンションかもしれないですね。

[1271: 匿名さん]

>>1267
管理会社の経営を良くするには住民が管理費を収めないといけないから、あなたが率先して管理会社に収めればいい。

>>1270

小規模は管理会社が入ると高くなるんだよ。エレベーター保守や清掃費も最低料金あるから戸あたりの単価はどうしても高くなるし、管理会社が入っても同じ理屈で割高になる。小規模の方が基本管理費が高くなるから、管理会社は省いておいてランニングコスト安くしておかないと売りにくい。

「予防保全」とは管理会社がぼったくる常套文句だから騙されてはいけない。予防保全といえばなんでもぼったくりを正当化できる。

[1272: 匿名さん]

大規模物件で例えば500万円の管理費収入があれば、委託管理報酬と事務管理業務費だけで100万円が管理会社に渡る計算になる。

実質的な仕事が理事会の議事録作りと、些細な議案のためで、いずれにせよ複数棟を掛け持ちできるくらいの仕事しかないなら、ボッタクリだし、その金を修繕費にあてた方がよほどいい。

[1273: eマンションさん]

>>1272 匿名さん
ヒント:後方事務

[1274: 匿名さん]

後方事務がフロントより働いてるんですか？w

[1275: eマンションさん]

大規模物件なら当然そういうこともあるでしょうね。居住者や不動産、関連業者の対応など事務仕事が小規模物件より増えるでしょうから。

[1276: 匿名さん]

>居住者や不動産、関連業者

これはフロントの仕事ではないんですか？

[1277: 匿名さん]

大規模高級マンションで少なくとも毎月２００万円かけて頼む価値のある仕事内容って何ですかね？

不動産業者との対応など定型メールで重要事項説明書など送るだけで２分で済みそうですし点検業者の立ち合いも基本的には物件の管理人の仕事です。管理の実務は外注先が担っており、管理会社が果たす仕事って、理事会で修繕の営業提案して、議事録作る以外にほとんど思いつきませんが、他に何かありますかね？

[1278: eマンションさん]

>>1276
フロントの仕事は理事会議事録作成と些細な議案作成でしょ？アンチさんがそう定義していますよ。

[1279: 匿名さん]

自分の所のフロントは、専有部分向けの物品販売やリフォーム斡旋の説明会を開いたり、管理委託契約以外の業務もやっている。経費（主に人件費）は、共用部分の管理委託費（事務管理業務費）で確保されている（はず）なのでそれらの収益は全部が管理会社の純利益になる。

[1280: 匿名さん]

>>1279

それは業務ではなく、単なる営業ですよね。。
立場利用して営業までしているんですね。

[1281: eマンションさん]

>>1277
逆に聞きたいのですが、高級マンションに住んでる人は何もしない会社に何故お金を払うのでしょうか？

[1282: 匿名さん]

>>1281

関心なく、ピンハネの構図に気が付いていないからでしょう。

逆に聞きたいのですが、なんで擁護したいのですか？
普通の感覚であれば、無駄な出費は避けたいと思うのですが・・

[1283: eマンションさん]

>>1282 匿名さん
何百人もいて、普通の人より稼ぐ事ができるのに気付かない？そんなバカなことありえますか？情弱にも程がありますよ。

擁護はしていません。単純に契約書があり、それに則ってしているっていうのを理解しているだけです。

無駄な出費を抑える代わりに余計な労力を使う気にはならないですね。10年に一度とはいえ役員になった時に、あなたの言う毎月2日分の労力を費やすのはねぇ…
責任も付いて来ますし、管理費を滞納するような人に督促したり、騒音の相談を受けるのなんて願い下げです。

[1284: 匿名さん]

>>1283

契約に違反しているかどうかではなく、契約の中身が費用対効果があるかどうかでは?

>無駄な出費を抑える代わりに余計な労力を使う気にはならないですね。10年に一度とはいえ役員になった時に、あなたの言う毎月2日分の労力を費やすのはねぇ…

別に管理会社のやっているわずかなことを暇している管理人にやってもらえば
済むのですが・・。

要するに考える気もない無頓着な貴方が、なぜそこまで管理会社の利益の維持に繋がることには労を惜しまないのか、謎ですが。。

[1285: eマンションさん]

>>1284
管理人にやらせる？考える力がある人は発想も面白いですね。
何百人もいて、全員情弱で管理人が暇なマンションって…日本に何棟もあるから大丈夫ですね。

[1286: eマンションさん]

>>1284
>要するに考える気もない無頓着な貴方が、なぜそこまで管理会社の利益の維持に繋がることには労を惜しまないのか、謎ですが

自主管理に同調するバカが増えると困るからですよ。費用の削減のために自分が動くなら意味が無いですから。一番愚かな削減方法ですよ。誰かに押し付けるのもね。

[1287: 匿名さん]

>>1286

単純に管理会社がピンハネぼったくり体質であることがバレるのが嫌な人なのでは？
自主管理が増えたら売り上げ上がらないもんね。

[1288: 匿名さん]

自主管理が大変とか言うが大嘘だ。
実際にはマンション管理士や管理人に管理会社がやっていた僅かな仕事を依頼すれば済む話。要するに大変と思い込ませて契約を正当化させたいだけのハリボテビジネスだよ。

[1289: 職人さん]

まあ、自主管理はともかく、仕様を殆ど変えずに独立系にリプレイスするだけで３から４割くらいは安くなる。

これで管理できるんだから、分譲当初のデペ系の管理会社の高さはどう考えても正当化できないよね。

[1290: 匿名さん]

リプレイ後2,3年で値上げ2割ぐらいの値上げを要求して来た

[1291: 匿名さん]

ウチはさらに1割減を提案してきた

[1292: 匿名さん]

>>1289 職人さん
じゃあ管理会社を変更するなり減額交渉するなりして委託管理自体は継続、ってことでこのスレ的にはFAなん？
適正な費用がどのくらいなのか解ってて、そういう契約に変更する手段（リプレイスや減額交渉）もあるのなら、自分でやるのは億劫だし押し付け合うのも気持ち悪いから安いとこに頼もうよ、って普通なるわな。ならないなら自主管理でも別にいいけど、その二択併存を一切認めないってのは不自然だよ。純粋な比較の結果とは別の思惑があるとしか。

よくある話だと、やたら自主管理にこだわる組合役員が、メンテ業者とか相談役のコンサル（管理士）と実は昵懇だったりとかね。委託金額の規模が違うだけで、管理会社に役員が操られてるのとなんも変わらんと思う。ここでのバトルも、パイの取り合いでより大きいピースを取りたがってるやつがライバルをやっつけようとしてるだけ。自主管理って単にそういうパターンで発案されて結局ポシャるか、逆に本当に一部のスーパー役員（マニアに近い）がいて、半ば趣味的に実務を牛耳る前提でやってるかという印象しか無い。普通の人は役員の仕事なんてたとえ簡単でもやりたがらないんだから、自主管理って組合全体でそうしようと発想するような方針じゃないと思うんだよね。よっぽど金に困ってるならいざ知らず。超レアケースなのはそのせいっしょ。

[1293: 匿名さん]

>1292

では貴方が養分になりたければいいのでは？合理化をどうしてもやりたくなくて、
管理会社にお金が渡る仕組みが快感ならそうすればいいのでは？

別にFAも何もここは
管理会社がピンハネのぼったくりの存在であるかないか指摘しているだけなんで
否定したいなら、管理会社と契約した方がコスパが良いことを証明したらどうです？



>よくある話だと、やたら自主管理にこだわる組合役員が、メンテ業者とか相談役のコンサル（管理士）と実は昵懇だったりとかね。

管理会社と契約していればそこに管理会社の取り分が１００％のるからどちらが割が悪いかバカでもわかるでしょう。

[1294: 1292]

>>1293 匿名さん
＞管理会社がピンハネのぼったくりの存在であるかないか指摘しているだけ

言いたいことがそれだけなら、あなたはそう思っているけど他人はそう思ってないという結論で終わりじゃんかw
自分と違う考えを変えさせたいという目的があるのなら「自分はこう言ってるだけだ」では全然言葉足らずっしょ。解らないのはオマエが馬鹿だからだと言うだけではダメで、相手にナルホドと感心させるような説明をしないと。相手が馬鹿なら馬鹿でも解る説明を、自分の考えを押し付けたい側がしなきゃならないよね。擁護派がアンチ派を黙らせられないのと同じで、アンチ派も管理会社のことを合理的に否定しきれていないと思う。

俺は無駄な金は払いたくないし、逆に金で解決出来ることなら余計な労力を使いたくないと考える人間だけど、今のところ管理会社への委託で何も不満や不自由は無いね。赤の他人に養分呼ばわりされても只のノイズ。「やるべきことに必要な金なら出す」というスタンスだから。実際、どんな業者だって十分な養分を与えなきゃ動かないんだし。
色々な価値観や考え方がある中で、みんなでやろうとしていることに反対意見もあって、それでも一定の方向性に導くということがマンション管理では必要な訳で、管理会社はそれを有料でやってくれる会社なんでしょ？　その労力が全く評価に値しないという考えならそれを貫きゃいいが、ちゃんと周りの賛同を得た上でなければそれも不可能なんだし、強引にやったら自治活動ですらない。管理費の不当性について色々言ってる人がいるけど、会社としての利益追求を問題にするばかりで「やって貰ってること」は評価してないじゃんか。そこを評価している（できる）者と自分との違いが認められないのは、議論の相手をやっつけてどうにかなることではないよね。

「リプレイスするだけで３割は安くなる、仕様を変える必要も無い」とまで言う人がいたから、そこまで解ってるなら普通にそうすりゃいいじゃんと思ったんだけど、それに対して横から「では喜んで無駄金を払って管理会社の養分になれば？」と返されてもね。こいつ横槍を入れてくるくせに人の話聞いてないなとしか思わんな。ここにアンチ派と擁護派が何人いるのかも良くわからなくなってるけど、どっちも基本的に言いっ放しだね。

払わずに済む金を払って快感を得る者なんている訳がないのに、労力と出費を天秤に掛けてどっちか得な方を選べばいいじゃんという意見に対して嫌味で返す意図って何だろう？　そういうとこも含め、やっぱり何等かの思惑があんのかなと思わずにいられない。昔見た総会で逆ギレする独裁理事の姿と被るなあ。

[1295: 匿名さん]

横槍云々はデジャヴだなー。同じ人が言われてんのかな

[1296: 匿名さん]

>>1294

>>俺は無駄な金は払いたくないし、逆に金で解決出来ることなら余計な労力を使いたくないと考える人間だけど

管理会社の人間だから余計なことを書くなと言った方がスッキりするよ

無駄な金払いたくない人ななら、書いている内容が矛盾しまくりだよw

「管理会社がぼったくり」の存在かという議論に対し「指摘した人間がどうか」に話を逸らしたくてしょうがないみたいだな。そんなこと書くんなら管理会社との契約のコスパの良さを証明するロジック考えたらどうなの？

[1297: 匿名さん]

アンチ派のロジックは平均１０棟も掛け持ちしているのに、粗利が労力分の人件費からすれば、取りすぎで割りに合わないと言うのは一つのロジックだが、

擁護派からロジックを聞いたことがないけどどうなの？

[1298: 匿名さん]

アンチの主張は全然ロジカルじゃないのにそれに対抗するロジックってなんだよ笑
お前がまずロジックだせよ

新しい言葉覚えて使いたかったのね笑

[1299: eマンションさん]

コスパしか頭にない人には何故委託管理が多数派なのか理解できないのでしょうね。
スーパーが商店街の近くにでき、商店街がつぶれていく理由が分からないのです。野菜も肉も全部商店街で買った方が安くコスパがいいのに。

デベから独立系に変更したら安くなるのは当然。ブランド品とノンブランド品が同じ価格な訳ないですから。
有名デベの名を冠した管理会社、独立系の管理会社、自主管理。どのマンションに住みたいです？その理由は？

[1300: 匿名さん]

ナンセンスｗ