ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1221: 匿名さん]

あるコンサル業者の経験や情報をもとにした「事務管理業務費」の目安が１戸当たり月額１５００円（消費税別）。自分の所は、ほぼ同じですが、皆様の所は、どうですか？

【マンション管理】
管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

[1222: eマンションさん]

私の所はデベロッパーなのですが、1700円ぐらいでした。交渉しようかな。。。

[1223: 匿名さん]

>>1215

アンチさんが急に水を得た魚のように元気になりましたね（笑）
>まあ、こうして調子づいて出てくる言葉にもまたボロが出る訳ですが……

貴方自身、ボロしかないのに良くいいすね。

>相手の言葉尻を捉えて議論を遠回り

貴方自身が自分の根拠を問われて答えられず、根拠を聞いているのに、勝手に聞かれてもない仕組みの話を長文でだらだら誤魔化す行為こそ遠回りなのでは？

>証拠として受け止める気は無い筈ですから、根拠根拠と言われて言い返しても水掛け論というものでしょう。

高級であれ、一つの物件に専従でフロント社員を配置するという行為自体、考えられないので、もし実在するなら、サービスとして宣伝文句なりあるはずなのだからそれを示してと言ってるだけなのですが。。

>私からは何度も彼に言っているように、委託業務費の構成やその金額が決まる「仕組み」を片方が知らない（知ろうとしない）限り、この議論はいつまでも平行線です。

仕組みは知っているつもりですが、貴方は肝心な聞かれている内容に答えられず、誤魔化しているだけですから。

>管理会社との契約は無意味だ、何故なら計算根拠は良く知らないけれどボッタクリだからだ、と喚き散らすだけでは何の説得力も無い。

計算根拠は何度でも示されていますが？貴方と違って全て裏どり可能な情報ですよ？
みないふりはやめましょう。このスレに嫌というほど出ています。貴方の回答は一切出てこないけど。


>フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。

？
理論上、「あると思います」書きながら、その理論を一切書いていないところがすごいですね。どんな理論ですか？　フロントを先住させる貴方の理論を教えてください。これは貴方の理屈を聞いているだけですから、ネット等に載ってなくても結構ですから、理屈を教えてください。私はほとんど労力のいらない外注仕事を高級とはいえ、一棟の物件に年間、大手なら約６００万以上の人件費をかけて人員を配置するという無駄なことはやらないと思いますが、貴方の考えをお聞かせください。

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

貴方、頭大丈夫ですか？　より利益を得やすくするなら、兼任の数を増やした方が利益を得やすくなりますよ？　間違いですか？　離職率の問題は単純に給料が安すぎるからでは？

>今やアンチさんはそれを「管理会社のぼったくり」の根拠として何の疑問も無く流用なさっています。

社員１人で１０棟も掛け持ちできるくらい、１棟あたりの業務量は少ないのに、料金は粗利で少なくとも売上の２割５部持っていけば、普通はぼったくりです。人件費は安いかもしれませんが、半分としても、十分、ぼったくってることは計算上、明確に言えることです。

>「マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる」【>>1200】
「多くの管理組合は管理に無関心でコスパについて考えていない」【>>1173】

>…それを踏まえた現状が「自主管理シェア７％」だと言うのなら、世にある管理組合のマインドって一体どんなもんなんでしょうね(^^;)　

だからおかしいという話を理解できませんかね？現状のパーセンテージが正解の根拠になるなら、世の中なんの進歩もありませんよ。３０年前に新聞よりネットだと言っても「ほとんどの人間が新聞を読んでるから正解だ」と言ってるようなもの。


>こうした意味相反する２つの発言も

すいません、何がどう相反しているんですか？


>>1216

>300万で議事録書いているだけならどんな会社もピンハネぼったくり会社ですね。

そうですよ

>300万の中に管理員、清掃員業務費、その他業務費が含まれている事を理解しているので間違いを指摘しているのです。

含まれていませんね。３００万は純粋に管理会社の粗利分です。だからおかしいという話。

>>1217

>総額に0.3を掛けた金額が事務管理業務費として管理会社に流れている、という仮定が、まあ噴飯ものなのですよ。そこにアンチ精神の全てが結集されていると言っても過言ではないかもです。それこそその0.3については実例を簡単に示せる筈なのですが、そこは求めたところで断固拒絶される訳で。

貴方と違って、何度も示してますよ。管理会社の決算から粗利が２５％もあったり、
削減コンサルが仕様をほとんど変えずに３０％近くダウンさせられることからも管理費から決算に見えない数字で利益を得ていることは何度も示しています。今も書きましたがね。貴方が何度書いても見ないふりしているだけです。

どうでもいいけど、高級マンションで管理会社スタッフが専従している理屈を教えてください。興味深いので

[1224: 通りすがり]

>>1221 匿名さん

これは（笑）
思いがけずここでついに核心に触れますか。
アンチさんのご見解が待たれますね。。

[1225: 通りすがり]

>>1220 匿名さん
＞なるほどです。あなたの説明自体は理解できたのですが、アンチさんの考えは私にはもう何がなんだかよく分からないです。

そりゃ当然です。解ってしまったらその方がおかしい。
委託費の適否を論じるにあたって、業務仕様の内容や各費目の算定根拠は「理解していること」が前提になります。それをどうでもいいことだと片付けてしまう人の論理など、普通の感覚ではわかる筈などないのですし、理解する必要も無いです。

こうして常識的に理屈を解し、会話が噛み合う者同士で検討をすれば、自主管理は導入可能だという結論に導けると私は思いますよ。それがたとえ部分的な委託管理との併存であっても、管理品質を損なわず組合員の費用負担を軽減することには十分繋がるでしょう。「管理会社憎し」の思いが先に立ってしまうと、そういう建設的な考え方もできなくなってしまう訳です。管理会社を排除するならするで、相応の検討経緯と理屈は不可欠です。

[1226: 通りすがり]

>>1187 某管理員さん

>>1188
＞分譲時のままは５０％ではなく７３％ですね。
＞https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

アンチさんがこう仰るのでリンク先に目を通してみたのですが、どうも該当する記載が無いのですよね。「添付資料」として『平成30年度マンション総合調査の概要』のリンクが表示されていたので、そちらも見てみたのですが、まさかその中の↓この分を見てそういう解釈をされたのでしょうかね。だとしたら国語も算数もだいぶ苦手な方のようですよ。（笑）

https://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf
＜23頁＞
マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

[1227: 匿名さん]

>>1221
>>1224
それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、まだスレタイも読まずにトボけてるんですか？

>>1225

貴方は反論できないから、独自解釈の仕組みの話を長文で書いて誤魔化しているだけですからね。

仕組みの話は重要じゃないと言ってるのではなく、「聞いてない」と言ってるのです。
自分の言ってることの根拠を聞かれているのに、それに答えられず、仕組みの話を永遠演説してそれで終わりですから話になりません。逃げ回っているだけですからね。

早く、高級マンションで管理スタッフが専従しているのが理にかなっているという貴方自身の発言に関して根拠をお願いしますね。

>フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。

↑ここも「思います」で終わっていますからね。理屈を教えてください。それともまた、根拠なしですか？

>アンチさんからは「10件以上兼任」の実例を、根拠を添えて示していただいたことはありませんが、

まだそこですか？管理会社のHPや求人情報にも書いてあることですが、貴方自身は一人のフロントスタッフで何棟担当していると思っているんですか？１０棟以上、兼任していることを否定するなら、その根拠を教えてください。

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

これに関する理屈も全く可笑しいと思いますが、管理会社が利益を得やすくするために、なぜ件数を減らそうとするのが「普通」なんですか？　全く逆だと思いますが。

以上、１、高級タワマンが専従の管理会社スタッフが配置されているという貴方が考える理屈。　２、フロントが１０棟以上兼任していないと思うなら、大体、何棟担当していると思うんですか？　３、スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益につながるというロジック
　
上記の３点、疑問があるので教えてもらえないでしょうか？

あと>>1226は

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

これの以上でも以下でもないのですが、間違えがあればご指摘ください。勘違いや間違った解釈であれば、であれば訂正しますよ。因みに、２００８年の同様の調査では83％変わっていないそうなので、この１０年で１０％近くが変わったことになりますね。では、通りすがりさん、のご回答お待ちしてます。これで>>1223に続き、同様の質問は２回目ですね。それとも、自ら言ってる内容の根拠は答えないというスタンスですか？

[1228: 匿名さん]

1221さんの記載URLから、いくら差があるかで管理会社のマージンが分かります。
皆様のマンションではこの目安からいくら差があるのでしょうか？
週30時間未満だと社会保険料が発生しないので少しズレますが…30時間だと目安は23万円ぐらいです。

[1229: 通りすがり]

>>1227 匿名さん
＞それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、

はい皆さん。アンチさんの↑この発言にご注目。
どうやら何かに気付いたようですよ（笑）
彼はずっと「フロント業務費はボッタクリだ」と主張してきました。
フロント業務費、つまり「事務管理業務費」は、管理員業務費や清掃員業務費を含まない、純粋な管理会社の粗利であると直前のレス（>>1123）でも明言しています。
私が整理した彼の数々の主張の中にも
「管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなる（>>1077）」というものがあります。ご本人も本意に相違なしと確認されました。

にもかかわらず、ボッタクリだという矛先をここへきて事務管理業務からそれ以外の人件費に向けようとしています。苦し紛れにも「管理委託報酬という管理会社の公式な（※見掛け上の、という意味だと思われます）取り分のことを問題にしているのではなく、外注項目に不当なマージンが隠れているということが問題なのだ」と強調もしています。
何故でしょうね？
何故なら、今までずっと主張してきた「フロント業務費はボッタクリだ」という根拠なき理屈が只のイチャモンだったことが、>>1121さんのご指摘によって思いがけずバレそうになったからです。同時に、ご自身がフロント業務費の算定根拠を大きく勘違いしていたことにも気づいたのでしょう。…いや、そこはまだ気付いていないかな……。やはり彼には「戸あたり単価」という概念が無さそうですね。


>>1121さんは「事務管理業務費」の単価として税別1500円/戸を目安とする情報を引用し、これがこのスレに参加されている皆さんの実例に比してどうなのかと訊いておられますね。つまり目安は目安に過ぎないものの、一定のサンプルを集計して得られたであろう数字を基準とし、事務管理業務費の適否について問題提起されている訳です。

ところがアンチさんは、「問題はそんなことではなく、いくらピンハネされているのかが問題なのだ」と、自陣的な論点に引き戻そうと必死になっています。…彼が問題視しているボッタクリ価格のフロント業務費は、戸あたり単価に割り戻すと一体いくらになるんでしょうね？　これまでの主張から普通に推察すると、その住戸の管理費の３割から５割くらいがフロント業務費だと言うのですから、例えば管理費２万円の住戸だと6000円～10000円がそのまま戸あたり単価だという計算になります。

すごいですよね。>>1121さんが示した「目安」の金額は、サンプルは限定的なのかも知れませんが、マン管のコンサル会社がそれなりの調査を経て世に出した数字である筈なのですが、アンチさんが日々直面している管理委託契約におけるフロント業務費は、その目安（1500円）の実に４倍から７倍近くにもなるんだそうです。それは流石にボッタクリですよね。思いっきり指摘して減額交渉をするも良し、リプレイスの理由として突き付けるも良し、です。

なので、そういう理論で以て、フロント業務費の実例（戸あたり6000円を超える事務管理業務委託費）をあげつらいながら、ご自身が目指す「自主管理」「管理会社の撲滅」を主張なされば良いと私は考えます。でも実際にはそうなさらない。そんな事実など無いからに他なりません。根拠も無しに「高いに決まっている」という結論ありきで架空の料率を設定し、あらゆる契約において見える訳もない「受託者の利益」を過剰であると追及する。それがアンチさんの「管理会社不要論」の本質なのです。業務内容など何ら議論の対象にはなっていません。

事務管理業務費が戸あたり単価で6000円を超える金額設定で本当に委託契約を締結していたら、その管理組合がザル会計なだけですが、まあ有り得ないです。私が知る事例で、新築タワマンで3000～4000円ぐらいが高い部類。一般には2500円前後とされますし、リプレイス後の事例も含めた平均値が、1221さんが目安として引用された1500円という感じでしょうか。当然、もっと安い事例も多々あるということですね。

[1230: 匿名さん]

屁理屈をダラダラと長文で投稿しているが、
諸悪の根源は管理会社による役員選任が操作されているのを
防ぐ方法から始めることです。
これが基でマンションのあらゆる利権が管理会社に有利に動いている。

[1231: 通りすがり]

>>1228 匿名さん
＞1221さんの記載URLから、いくら差があるかで管理会社のマージンが分かります。

いやいや。そんな単純な引き算でわかる訳がないじゃないですか。
リンク先に掲載されている図表は、管理委託費の各業務項目別に「実例から算定される目安の金額」をとりまとめたものですよ。記事文中にも「私たち（コンサル会社）の経験や情報をもとに、主な管理業務について目安金額を示しました」と記載されていますね。平均値や事例ごとの共通性を考慮して「これぐらいが適正値として許容し得る大まかな金額だ」ということでしょう。

＞皆様のマンションではこの目安からいくら差があるのでしょうか？
＞週30時間未満だと社会保険料が発生しないので少しズレますが…30時間だと目安は23万円ぐらいです。

そもそも>>1121さんは「事務管理業務費」の１戸あたり月額が1500円を目安とすることについて、実態との違いを訊いておられるのですよ。貴方がそこではなく「管理員人件費（通勤方式）」について議論なさりたいのだとしたらそれはそれで結構なのですが、貴方の試算通り23万円が適正なのだとしても、表に記載されている目安金額（27万円）との差額４万が管理会社のマージンだね、などという理屈は成り立ちません。

貴方が試算した23万円/人・月という「目安」とて、管理員業務を一部外注する場合はその金額の中で外注費を捻出する訳ですよ。貴方が仰る「マージン」とはその中から切り取られるもので、外観的に把握できるものではありません。

[1232: 通りすがり]

>>1230 匿名さん
＞諸悪の根源は管理会社による役員選任が操作されているのを
防ぐ方法から始めることです。

いいですね。
実に結構。そこから始めましょう。今すぐ始めるべきです。
問題点が明確ならやるべきことも明確な筈。
行動すれば色々見えてくることもありますよ。

（手短に書くと精々こんなことしか言えません）

[1233: 通りすがり]

アンチさんからいくつか質疑をいただいているので、当方の見解をまとめて示します。いちいち全文引用して記すのは野暮ったいので、アンチさんからの質問文は要約します。「そんなことは訊いてない」とまた論点を摺り替えられる可能性はありますが、そこは甘んじてお受けしましょう。会話が噛み合う方にのみ届けばよい言葉ですので。どのみちアンチさんは私の言葉を勝手に言葉を切り取り、以後の屁理屈を補強することしか考えていないでしょうし。

・私は「ひとりのフロントマンが10件以上兼任している事例」を、フロントマンとの会話の中で普通に見聞きしています。以前このスレでも紹介したのは、辞めてしまった前任者の「辞める間際」の実情を後任者から聞いた話です。（>>1006）その後任者もまた似たような状況下にあり、会社の体制としては業務効率を上げるべく、担当者の勤務先（拠点）と自宅を中心になるべく移動時間が短いところを担当できるように、各者の担当物件の再編をしているところだとの話も同時に聞きました。

・同様の事例は「人づてに聞いた話」としては複数あります。人づてとは言え、分譲マンションにまつわる各業種（デべ・ゼネコン・設計事務所・管理会社・開発系コンサルなど）の人脈の中で聞いた話ですので、畑の違うところでの只の噂話ではありません。管理会社による複数物件の兼任、しかもそれが10件以上にも及ぶという事例は現実に少なからずある、と私は認識しています。

・そういった実情に対し、私は特段違和感を覚えません。フロント業務の内容からして専属選任である必要はそもそも無いと思いますし、事務管理業務として管理組合から受託している業務が「適切に＝組合から問題にされないように」履行できる範囲であれば、10であろうが20であろうが兼任すればよいと思っています。それ自体が委託契約に反することはありませんし、反しない契約とすることも可能。逆に、兼任を許さない契約とすることもできる中では、兼任そのものをその件数によって否定するのは理不尽なことだと考えます。そもそも発注者は兼任件数を把握できません。

・高級タワマンが専従のスタッフを配置しているのは事実です。ただし「フロントマン」がそれであるという事例は個人的には知りませんし、そのようなことを私自身は言った覚えはありません。一般的には高級タワマンとは言え、フロントは複数物件を兼任しているでしょう。ただし件数はいくらか少ないことが予想されます。理事会から要求される対応も、高価格物件なりに高い水準が求められるでしょうし、業務仕様によって時間や人数が指定されている可能性もあります。
なお「専従のスタッフ」としては、管理員の他にも配置されている事例があります。勿論、フロントマンとは区別していますし、共用施設の構成やマンションのグレードに置応じて設定される「商品の付加価値」の一部ですので、物件ごとの差異が当然あります。

・とは言え「専従のフロントマン」も、理論上は配置のしようがあると思います。その場合、事務管理業務費は相応に高くならざるを得ないでしょう。既述の通りフロント業務は複数兼任を前提にしていると思っていますし、兼任を前提とした事務管理業務費の金額が、戸あたり単価で2500円もあれば新築でもカバーできると思っていますので、専従として相応にこの金額が高くなっても許容範囲内だと考えます。10件の兼任でパフォーマンスが1/10に落ちる訳でもないと思っていますから、専従化で事務管理業務委託費が10倍になる訳もありません。仮になったとしても戸あたり負担額は２万円程度の増。超高級物件であれば許容範囲でしょう。

・「スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益に繋がるロジック」を訊かれているのですが、私が言ったのは、フロントマンが過度な兼任により疲弊し、そのせいで業務効率が低下したり、短期離職を招くことによってスタッフの教育コストが嵩むという管理会社にとって深刻な問題が生じているという現実がある中で、「兼任を減らすことでそういった不利益の回避には繋がる」（>>1225）という意味です。兼任による負担を軽減できれば従業員が定着し、管理組合との信頼関係もより醸成され易く、社内的にもノウハウの継承などが効率的になるなど、利益が期待できるでしょう。


…それとオマケ程度の話ですが、

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

↑件の報告書（概要）にあるこの記載は、私は前後の内容から「選定理由のうち73.1％が”分譲時から指定されていた管理会社だから”だった」という意味だと解釈しました。分母に「自主管理を選択した管理組合」は含まれないと普通に解釈しています。アンケートの構造を想像するだに、管理会社の選定理由は「委託管理あるいは部分管理を選択した組合」に限定して設問する筈ですので。

仮にこれが本当に「全件の73％」だったとしても、それは管理組合のより多くが、リプレイスや自主管理を選ぶことなく、現状維持＝新築当時の管理会社との契約を選んだという事実を裏付けるだけのことです。某管理員さんが感覚値として示した「約５割」との乖離があるとしても、それはアンチさんにとってはむしろ不利となる事実でしょう。

アンチさんがご自身が鬼の首をとったように示した情報は、日本語的にも数字的にもご自身の助けにはならないんじゃないですか？と思った次第です。

[1234: 匿名さん]

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

「平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕」によれば、この「73.1％」は、「マンション管理業者に業務を委託している組合合計」に対する割合です。

[1235: 通りすがり]

>>1234 匿名さん

お、そうなんですか。「決定方法」とあるので「どのように選定したのか」を問うアンケートだと捉えていましたが、私もその調査報告書を詳しく確認したところ単に分譲当時からリプレイスしていない組合の割合を示す数字なのですね。

分母に自主管理の件数が含まれていないようですので、某管理員さんが感覚値として示す「５割」ほどではないにせよ。マンション全体に対する割合としてはもう少し下がる筈ですが、いずれにせよ依然として全体に比して７割超の管理組合が管理会社を変更するという判断には至っていないと。一部の組合が委託内容・委託業務費の変更をしているであろうことと、逆に全く無関心ゆえにその判断に至っている組合も混在していることを両方考慮しても、世の大勢は「現状維持」であることがわかりました。

[1236: 匿名さん]

>通りすがりさん


他人の発言ですら捏造するようになっちゃあおしまいですね。

＞それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、

はい皆さん。アンチさんの↑この発言にご注目。
どうやら何かに気付いたようですよ（笑）
>彼はずっと「フロント業務費はボッタクリだ」と主張してきました。

管理会社はボッタクリだとは言ってますが、「フロント業務費はボッタクリだ」とは
一言も言った記憶がありませんし、そもそも"フロント業務費"って専門用語ですか？
いわゆる委託管理報酬のことを指しているかもしれませんが、その一部だけ問題にしているスレじゃないことはスレタイ見ただけでも分かりますよね？

>フロント業務費、つまり「事務管理業務費」は、管理員業務費や清掃員業務費を含まない、純粋な管理会社の粗利であると直前のレス（>>1123）でも明言しています。

>>1123 のどこにそんな外注費などを「含まない」と名言しているのですか？明言している箇所が実在するならそっくり引用してください。　散々外注費のピンハネ分込みの話をしているのですが、何度言っても理解できないのですね。

管理会社は利益として受け取る委託管理報酬だけでなく、外注のピンハネ分を含めると
管理会社が管理組合から受け取る管理費から粗利で３割以上持っていくのはボッタクリだということはスレの趣旨として>>1にも書いてあることですよね？

まずは、嘘でなければ、外注費を含まない”フロント業務費”という用語を使ってぼったくりだと言っている過去レスを明示してください。

それとも他者の発言を捏造したのですか？

>私が整理した彼の数々の主張の中にも
「管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなる（>>1077）」というものがあります。ご本人も本意に相違なしと確認されました。

すいません。>>1077は確認したら、下記の通り、貴方（通りすがりさん）自身の発言ですよね。頭大丈夫ですか？　

>1077 通りすがり 2021/08/14 19:25:16

自分の発言を他者の発言のように言うって頭どうかしてますよね？

また、その引用先には外注費に対して３割以上のボッタクリという箇所があるだけで、委託管理報酬は元々管理会社が100%報酬として受け取る金なので何割ピンハネもクソもありませんよね？

>にもかかわらず、ボッタクリだという矛先をここへきて事務管理業務からそれ以外の人件費に向けようとしています。

このスレ自体、外注費もピンハネしているし、その分も含めたらえらく仕事もないのにぼったくりだという趣旨ですよ？　

そういう見えすいた嘘やデマ、誤魔化しばかりやっているから説得力が皆無なんですよ。


>「フロント業務費はボッタクリだ」という根拠なき理屈が只のイチャモンだったことが、

そのフロント業務費という単語を使ってぼったくりと言っている人間は貴方以外いないと思いますがどこですか？


>>1121さんは「事務管理業務費」の単価として税別1500円/戸を目安とする情報を引用し、これがこのスレに参加されている皆さんの実例に比してどうなのかと訊いておられますね。つまり目安は目安に過ぎないものの、一定のサンプルを集計して得られたであろう数字を基準とし、事務管理業務費の適否について問題提起されている訳です。

事務管理業務費は管理費の一部であって、管理会社に渡る管理費を問題になっているの分かりませんか？

>ところがアンチさんは、「問題はそんなことではなく、いくらピンハネされているのかが問題なのだ」と、自陣的な論点に引き戻そうと必死になっています。

いや、スレタイみたらどうですか？　管理会社のピンハネ体質を問題とするスレですが・・・

あとは貴方が勝手に委託管理報酬しか管理会社が受け取ってないような言い方で
故意に無茶苦茶なこと言ってるだけなので無視しますが・・・　

[1237: 通りすがり]

なお、身も蓋もないことを言うのは気が引けるのですが、同じ調査報告書の中に「マンション管理会社に業務委託することへの意向」に関する調査結果も掲載されています。そのものズバリですよね（笑）
このデータをアンチさんも引用しておられる訳ですが、この部分に関してはどう捉えておられるのか、それはそれと見なかったことにしておられるのか。謎です。

https://www.zenkoku-mankan.org/m-company-e/#toc1

結果としては「全てお任せ」を良しとする意向が19.5％、「任せてもよいが方針は出来る限り管理組合で決めるべき」が74.2％です。「部分管理」に対する意向は区別されていませんが、普通に考えれば両方に混在しているのでしょう。

委託管理を前提とする意向は少なくとも93.7％。契約実態として自主管理が７％未満にとどまるというデータでは、その裏にある「意向」までは判らなかった訳ですが、この意向調査によって明らかになりました。上記を除く残りの意向全てが「管理会社に委託するべきではない」なのだとしても（実際はさらに分類される筈）、わずか6.3％です。自主管理の割合とほぼ合致しますね。むしろ意向の方が下回っていることに興味があります。

[1238: 匿名さん]

結局、通りすがりさんは、高級マンションで管理会社スタッフが専任で担当するのも合理的だと言う自分自身の主張も突っ込まれると答えられず、

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

この意味も答えられませんでした。

結局、通りすがりさんは、自分の言ったことですら、答えられないどうしようもなくバカで説得力が全くない人だと分かりました。

通りすがりさんは自分の言ったことですら答えられないので、全く聞く価値がないですね。

[1239: 匿名さん]

>>1237

今、どういう状況かを論じたければ他所でどうですか？そう言う現状がおかしいというスレ主も問題提起のスレと書いてますよ？

それ以前に貴方は自分の言ったことの解説くらいしたらどうです？

無責任で全く根拠のない発言をする人の意見など誰も擁護派以外、聞かないでしょう。

[1240: 通りすがり]

>>1236 匿名さん
＞すいません。>>1077は確認したら、下記の通り、貴方（通りすがりさん）自身の発言ですよね。頭大丈夫ですか？　

あー、アンチさん。ズルは無しですよ。
貴方の屁理屈を私が言ったことだみたいに言われるのは流石にどうかと。
>>1077は私のレスですが、そこに引用した貴方の「管理会社不要論」の要素として

①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】

以上２点を再掲したんじゃないですか。
ふたつとも貴方の基本見解だと、ご自身でも確認されましたよ。忘れちゃいました？
それとも>>1078で「その通りです」と仰ったのは別人さんだとでも？
流石ですね、こういう時のための「匿名さん」という訳ですね。

貴方は管理会社アンチさんじゃないですか。「フロント業務費」は、貴方がボッタクリの最たるものだと批判していたものです。全額が管理会社の粗利で、ほぼ丸ごと外注されてるのに何で管理費の３割以上も取るんだよと。それが貴方がずっと言っていたことでしょう？
そこを「自分の言葉ではない」としらばっくれようとしているということは、ずっと声高に叫んでいたことが間違いだったと流石にお気づきになったのですよね？　フロント業務費には戸あたり単価という一般的に目安となり得る金額があって、貴方が独自の料率によって計算していた数字は事実無根であったと。それはある意味、自主管理を目指す貴方にとっては大きな進歩なのですよ？

厭なら別に、貴方自身がこの事実を認める必要はないのですよ。こうして明らかになれば多くの人が貴方のウソを認識することになる。それでいいのです。普通の人なら私がこんなことをせずとも、とっくの昔に理解していることですがね。だから自主管理は未だ７％未満なのであって。

[1241: 通りすがり]

一応、一通り言うべきことを言わせていただいて、アンチさんの正体と論理破綻を詳らかに記すことができたと自負しています。客観的に見て、どこからどう見てもアンチさんは只の管理会社アンチであり、管理業務の適正化や本当の意味での「費用対効果」に関する議論など１ミリも関心がないことが明らかになったと思っています。

ご本人がハンドル名を固定しないことは残念ですが、私とのやり取りを辿れば同一人物がずっと同じ屁理屈を並べていることが何方にでもご理解いただけるかと。

今後は同じことの繰り返しにしかならないと思いますので、私も一歩引いてアンチさんの今後を観察することとします。ダメ出しは勿論継続しますが、１対１の会話は成立しないことが十分わかりましたので、ここへきて一部コメントをくださった「正常な会話が出来る方」が、管理会社との契約の要否や自主管理の可能性について、建設的な議論を発展させてくださることを願ってやみません。

アンチさん、自主管理の導入に不可欠なのは「合意形成」なんですよ。
今の貴方では絶対にムリです。

[1242: 匿名さん]

>>1233

見落としていました。この点は謝罪します。

>そういった実情に対し、私は特段違和感を覚えません。フロント業務の内容からして専属選任である必要はそもそも無いと思いますし、事務管理業務として管理組合から受託している業務が「適切に＝組合から問題にされないように」履行できる範囲であれば、10であろうが20であろうが兼任すればよいと思っています。それ自体が委託契約に反することはありませんし、反しない契約とすることも可能。逆に、兼任を許さない契約とすることもできる中では、兼任そのものをその件数によって否定するのは理不尽なことだと考えます。そもそも発注者は兼任件数を把握できません。

要するに、一人で１０?２０も兼任しても、クレームが来ないくらい、一棟あたりなら負担が低い仕事で管理費の３割近くピンハネされていると言うことですね？

それがぼったくりではないかという話なのですが。そんなに少ない仕事に対して管理会社に渡る金が多すぎるので管理会社との契約は管理組合から見ればコスパが悪いという話なのですがどう思われますか？

>とは言え「専従のフロントマン」も、理論上は配置のしようがあると思います。その場合、事務管理業務費は相応に高くならざるを得ないでしょう。既述の通りフロント業務は複数兼任を前提にしていると思っていますし、兼任を前提とした事務管理業務費の金額が、戸あたり単価で2500円もあれば新築でもカバーできると思っていますので、専従として相応にこの金額が高くなっても許容範囲内だと考えます。10件の兼任でパフォーマンスが1/10に落ちる訳でもないと思っていますから、専従化で事務管理業務委託費が10倍になる訳もありません。仮になったとしても戸あたり負担額は２万円程度の増。超高級物件であれば許容範囲でしょう。

金出せば、専従のフロントマンを雇えるのは当たり前です。貴方は可能かどうかではなく、「合理性がある」と言ってます。管理会社が一つの物件に社員を専従にする合理性はなんですか？と言う質問です。普通のマンションでも10棟以上かけもてるのに、高級マンションだと１棟に専従してどんな仕事が毎日あってサービス面では具体的に何が充実するんですか？高級マンションの数だけ管理会社は社員を配置することになれば、今より収益性が落ちますし、貴方は上のレスでクレームが来ないなら１０?２０でも可能だと言っている。クレームが来ないなのに複数棟掛け持ちしないことを管理会社がやる合理的な経営判断って何ですか？



>「スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益に繋がるロジック」を訊かれているのですが、私が言ったのは、フロントマンが過度な兼任により疲弊し、そのせいで業務効率が低下したり、短期離職を招くことによってスタッフの教育コストが嵩むという管理会社にとって深刻な問題が生じているという現実がある中で、「兼任を減らすことでそういった不利益の回避には繋がる」（>>1225）という意味です。兼任による負担を軽減できれば従業員が定着し、管理組合との信頼関係もより醸成され易く、社内的にもノウハウの継承などが効率的になるなど、利益が期待できるでしょう。

あの、兼任減らすと、スタッフの数が増えて人件費自体が確実に増えてしまうのですが、採用コストの方が、常時スタッフを雇い続けるより高いのですか？

そうなら、なぜ管理会社は減らしていないんですかね？ノウハウ継承というアバウトな指標の方が人件費増を上回るんですか？

[1243: 匿名さん]

>あー、アンチさん。ズルは無しですよ。
貴方の屁理屈を私が言ったことだみたいに言われるのは流石にどうかと。
>>1077は私のレスですが、そこに引用した貴方の「管理会社不要論」の要素として



「私のレスですが」って貴方、アンチさんの主張だと言ってますよね。そこでさらに引用って最初から引用の箇所を言うべきなのにまた誤魔化しですか？

>①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】

以上２点を再掲したんじゃないですか。
ふたつとも貴方の基本見解だと、ご自身でも確認されましたよ。忘れちゃいました？

だから「だいたい」と書いてますよね。そもそも①は日本語として意味不明でしたが、こちらが良かれと忖度してあげて、管理会社が管理費全体から取る利益と言う意味で理解して「だいたい」と付け加えて「そうです」と言ってあげただけです。そもそもフロント業務費が委託管理報酬を意味しているのであれば、委託管理報酬は明細で大体、管理費の１割と明示されているので、ピンハネもクソもないわけですが。

①に関しては、貴方の不自由な日本語を私なりに解釈してあげただけで、本意は管理費全体に対して、管理会社の利益が３?５割になっており、それはぼったくりだと言う主張です。

ただ、「大体そうです」と言わないと、厳密には貴方の言ってる内容はデタラメばかりで会話が成立しなくなるから、大体と付け加えて肯定してあげただけです。

フロント業務費など貴方しか使わない単語を使って、管理費全体に対しての話か、意味不明になるのです。

何度も言いますが、フロント業務費と言う単語は貴方以外使っていません。

「フロント業務費」とは管理費全体を指すのか、管理会社が正式に管理組合から利益として受け取る「委託管理報酬」かどちらを指しているのですか？


>全額が管理会社の粗利で、ほぼ丸ごと外注されてるのに何で管理費の３割以上も取るんだよと。それが貴方がずっと言っていたことでしょう？

粗利を外注ってどう言う意味ですか？日本語がめちゃくちゃすぎてついていけません。。。　

[1244: 匿名さん]

>>1243 匿名さん
>ただ、「大体そうです」と言わないと、厳密には貴方の言ってる内容はデタラメばかりで会話が成立しなくなるから、大体と付け加えて肯定してあげただけです。
さすがにこのタイミングでそれを言うのはどうなの？しっかり認識を合わせる場で大体そうですって言っておきながら…。フロント業務費が分からないならそこで聞くべきでしたね。

[1245: 匿名さん]

通りすがりさん

フロント業務費の定義をお願いします。

[1246: 通りすがり]

>>1245 匿名さん
>>1245 匿名さん

＞フロント業務費の定義をお願いします。

定義とは？　
このワードが関連法規等で定義されている訳ではない筈ですし、標準契約書などに出て来る訳でもないです。なので「定義」があるとは思っていませんが、私がどういう意味で使っているのかという意味で訊かれているのであれば下記の通りです。

私の認識では、本来フロントの業務は「事務管理業務」と称するのが正しいのであって、その業務にかかる費用も「事務管理業務費」として、委託契約書や見積書にもその名称で記載されています。私がこのスレに参加したのは、ある方（>>953さん）が、一般的なマンション管理規約における「理事長」は区分所有法の「管理者」を指すことをご存知なかったのを指摘したのがきっかけなのですが、そこから派生したやりとりの中で、「管理会社のフロントは実質的に何の仕事もしていないのに、管理委託費の３割以上ものフィーを取る」と仰る方がいたので、その間違いを指摘するにあたって、その方にも通じる言い回しとして「フロント業務にかかる費用＝フロント業務費」と呼び替えたに過ぎません。つまり、一般的には「事務管理業務費」と呼ばれるものと同義と捉えていただいて結構です。言うまでもないことですが、この業務はフロントマンが担当者として行うものではありますが、実質的には管理会社が組織的に行うものです。費用の全てがフロントマン個人の報酬では当然なく、フロントマンを支える会社のあらゆる部門のコストや利益を含むものです。

端的に言えば「フロント業務とは国交省のマンション標準管理委託契約書第３条に規定される事務管理業務のこと」です。定義ではないのでこのスレ限定ですが、私はそういう認識でこの言葉を使っています。具体的にどういう内容なのかは、同条に記載の通り「別表第三の内容」を確認いただけばよいと思います。

[1247: 通りすがり]

>>1245 匿名さん
＞何度も言いますが、フロント業務費と言う単語は貴方以外使っていません。
＞
＞「フロント業務費」とは管理費全体を指すのか、管理会社が正式に管理組合から利益として受け取る「委託管理報酬」かどちらを指しているのですか？

言葉の定義が無いから話が噛み合わない、と仰りたいのですね。
前述の通り「フロント業務費」という言葉に明確な定義は無い筈ですが、アンチさんが「フロントの取り分」が過剰であると問題にされている中では、一般的に「事務管理業務費」と呼ばれるもののことを指しているのだろうと解釈していました。なので私は、既述の通りフロント業務費という単語を「事務管理業務費」と同義で使用しています。

貴方の二択においては「どちらでもない」ですよ。
前者は文字通り管理費全体。正確に言えば標準契約書第６条にある「委託業務費」の総額です。それが一般的にも大項目４つに分類される、という説明を以前しましたよね。その一部（事務管理業務）にかかる費用をフロント業務費と称しているのですから、イコールではないです。
後者はちょっと私には意味がわかりかねます。「委託管理報酬」って、それこそ定義が必要じゃないですかね。語感としては「フロントマンが委託業務の中で得る報酬」のことを仰っているだとは思いますが、私が「フロント業務費」と称しているのは管理会社が利益として受け取るお金とイコールではないので、こっちも違います。

なので、貴方が設定した二択のどちらかではなく、既述の通り標準契約書の規定の通りだと捉えてください。噛み砕いて言っても同じですね。

[1248: 通りすがり]

何度か説明していることですし、そもそも管理費の構成を知る上で「管理事務の内容」は基本事項なのですが、アンチさんはここを未だ理解されていないでしょうから詳しくおさらいしておきましょうか。私が「フロント業務費」と称しているのは、大項目１に関する全ての業務にかかる費用です。アンチさんとして別のご見解があるならこの機会にお示しください。

＜管理事務の構成＞　※（）以下の小項目や行う対象項目の詳細は省略
１．事務管理業務
　1-1.基幹事務
　（１）管理組合の会計の収入および支出の調停
　（２）出納
　（３）本マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整
　1-2.基幹事務以外の事務管理業務
　（１）理事会支援業務
　（２）総会支援業務
　（３）その他
　　　　・各種点検、検査に基づく助言等
　　　　・組合の各種検査等の報告、届出
　　　　・図書等の保管
２．管理員業務
　2-1.業務実施の態様
　2-2.業務の区分及び業務内容
３．清掃業務
　3-1.日常清掃
　3-2.特別清掃
　3-3.業務実施の態様
４．建物・設備管理事務
　4-1.建物点検、検査
　4-2.エレベーター設備
　4-3.給水設備
　4-4.浄化槽、排水設備
　4-5.電気設備
　4-6.消防用設備等
　4-7.機械式駐車場設備

[1249: 通りすがり]

誤字訂正です。すみません。

→ ※（）以下の小項目や「業務」対象項目の詳細は省略

[1250: 通りすがり]

>>1248については異論の余地は無いでしょうから、少し掘り下げておきましょうか。
長くなりますが…。

「事務管理業務」は事実上「フロント業務」であり、そのうち管理費の徴収や集めたお金の管理、それを何処にいくら使うのかという組合の判断を仰いだり、お金の使途も含む「マンションの維持管理に関する行為」について、より良い方策を提案したりする業務が、特に「基幹事務」として区別されています。基幹事務は一括再委託（外注）が許されず、フィーをとって行なうには管理会社として免許を得る必要がある訳です。それ以外のフロント業務の主軸が、理事会や総会の開催支援と、管理組合として行なう点検・検査に関する手続き、それに纏わる資料の保管・管理です。これが社会通念においても「フロント業務」の全容でしょう。

これについて法律に基づく「外注の可否」が少し前に議論となりました。
アンチさんは1-2-(1)「理事会支援業務」が基幹事務であると主張し、外注が法律で禁止されていると誤認するとともに『理事会支援業務以外はほぼ外注できる』と主張しておられました。（>>1086）
基幹事務に関する誤解はその後さすがに認めたものの「基幹事務も実質的には理事会がやる事務に変わりはない（>>1091）」とさらに余計な補足をして、結局「理事会支援業務以外は外注されることによってフロントの業務負担はほぼなくなり、管理費の３割以上の金が管理会社に純粋な利益として入っているに違いない」という個人的感覚論を、未だ改めておられないという状況です。

私はこの誤解（わざとだと思いますが）の主因が、>>1248で挙げた「管理事務の構成」をアンチさんが無視し続けていることにある、と言い続けている訳です。彼に「自主管理を目指すのなら管理会社を攻撃する前に、管理業務の構成と管理費を算定する仕組みを理解するべきだ」といくら言っても「仕組みの話などしていない」と逃げられるのは、こうして費目として並べれば不透明性など無いことが明らかになってしまい、管理会社との契約は無意味だという主張は成り立たなくなってしまうことを、おそらく野生の勘か何かで感じ取っているからでしょう。

ここで「不透明性など無い」と言うと、多分アンチさんは咬み付いてくると予想されます。業務項目として挙げ、そこに費用がかかるということで表向きの金額が見積書に記載されていても、その裏には「外注」があって、管理会社として労力を費やしていないことや、外注費との差額（彼いわくのピンハネ）がいくらなのかということは外観的には判らないだろう、言いたいのでしょう。「仕組みの話などどうでもいいからそこを叩け」というのがアンチ理論の正体な訳です。

外注を想定した業務（※私は本当は「外注」だけではなく「下請」にも触れるべきだと思ってはいますが）について、管理会社がいくら利益を確保し、フロントの負担をどれほど軽減しているのかは、私は当然知りません。発注者の立場でそこを正確に把握している人など普通いないでしょう。何度も言っていることですが、業務仕様通りに成果が上がっているかどうかを判定するのは管理組合マターですし、少なくともフロント業務に関しては基幹事務があり、フロント業務には汎用性の高い「目安」となる戸あたり単価がありますので、依頼したことをきちんとやって貰えているという判定さえ組合として適切にできていれば、目安の範囲におさまっているフロント業務費がボッタクリ価格であるなどと騒ぐ必要は無いと。そういう見解をずっと示している訳です。

大項目２～４の業務項目についても、設定された金額の中には外注に伴う経費が考慮されている可能性があると認識してます。それも前述と同様、管理組合として普通に見極めることが可能で、高過ぎる気がするとか、どうも使途として不明瞭だということであれば、その金額を提示してきた管理組合との協議によって、釈然とするところまで突き詰めることができます。その結果、どうしても受け入れ難い時には、委託項目から外して管理会社が直接手配するとか、他の管理会社から提案させるとか、極論を言えば自主管理に転換するなどの選択肢があると。管理会社と袂を分かつのは、そういう当たり前の検証を経た結論として判断すべきことであって、金銭負担に対する一方的な抵抗感だけで決めることではないです。

業務を委託した先がいくら利益を上げているのか、それが高いせいで委託者が不当に不利益を被るのは避けるべきことですので、管理組合は頑張って「見極め」をしなければなりません。そこを怠っている事例が「委託管理90％以上」の中に少なからず混じっていることは否めません。とは言え、外注（再委託）が否定されていない業務委託において、再委託によって管理会社がメリットを得ること自体を全否定するのはあまりに不合理でしょう。全て自前でやれ、外注するなら発注金額の範囲に納めて経費を見込むな、では、逆に管理会社は仕事を請けてはくれないでしょう。

それぞれの業務項目について、金額の適否を見極めるのは確かに容易なことではないと思います。既述した事務管理業務費の戸あたり単価ひとつを見ても、「目安金額」のことを知らない方が普通にいる中では、金額だけを見れば「高過ぎる」と感じる人は当然いるでしょうね。
例えば単価が2000円で総戸数150戸のマンションであれば、事務管理費の月額は30万円。その規模であればフロントマンは１名でしょうし、当然複数兼任をしていると考えるべきです。私も管理費の内訳を管理組合が精査する場面に立ち会ったことが何度もあります。組合員のひとりが「週に何度か来る程度で30万も月給を取るつもりか！しかも他と掛け持ちをしているんだろう？」と、顔を真っ赤にして異議を唱えたことがあります。そこへ別の組合員が「担当者は１人でも現場に来る時は会社から派遣されて来る訳ですし、組合としても会社と契約して仕事に責任を持っていただく訳ですよね…」と、苦笑いしながらやんわり否定されました。そういうお互いバツの悪い思いをしないためにも、マンションのオーナーとしては最低限の勉強はして、社会感覚のひとつとして「管理費の仕組み」を理解する必要があると思います。

[1251: 通りすがり]

長くなってすみません。続けます。

実例を引用するのは気が進まないのですが、リアリティが必要かと思いますので、「基幹事務以外の業務」の一例として、あるマンションの管理費見積書から「清掃業務」の項目を抜粋して紹介します。数年前に東京都隣県で竣工した総戸数約180戸の中規模タワマンの竣工時点の事例です。非住宅（店舗）を併設しているので、共用部分には全体共用の他に住宅共用と店舗共用が混在します。金額は住宅共用の一部のみ転載します。当然、これを見て高い・いや安いという感覚的な議論の余地はある筈ですが、清掃対象部位の「仕様の違い」によって金額に差異がでることを示す目的です。

３．清掃業務
　3-A.日常清掃
　　①建物外周 ５日/週 … 30,000円/月
　　②詳細部分A（別表あり）７日/週 … 140,000円/月
　　③詳細部分B（別表あり）５日/週 … 400,000円/月
　3-B.定期清掃
　　①全体共用（外部：敷地・歩道部分）…100,000円/月
　　②住宅共用（塩ビ系床材）…36,000円/月
　　③住宅共用（石材：花崗岩）…50,000円/月
　　④住宅共用（ゴム・ノンスリップ系床材）… 28,000円/月
　　⑤住宅共用（コンクリート素地）…23,000円/月
　　⑥住宅共用（防塵塗装部）…4,000円/月
　　⑦住宅共用（木質系フローリング）…24,000円/月
　　⑧住宅共用（カーペット）…600,000円/月
　3-C.ガラス清掃【部位別内訳は割愛】
　3-D.植栽管理
　3-E.水盤管理
　3-F.ディスポーザー保守
　
「3-B.定期清掃」の各項目を見ていただきたいのですが、当然のことながら仕上仕様別に対象範囲が面積算定されていて、その面積に応じた月額総額を表示しています。算定根拠として見積書に面積表が添付されています。このマンションは基準階含め共用廊下がカーペット仕上となっているので、清掃費としても他の部分より金額の桁がひとつ違います。

管理組合において理事を経験したことがある方や、総会資料などを真剣に見たことがある方には、こんなものをお見せして今さら説明するまでもないことですが、このように清掃業務ひとつを見ても「仕様の違いによる金額の差異」が当然あるので、管理費の多寡は新築当時から管理対象部位の仕様に左右されています。アンチさんは『分譲販売価格に乗じて管理費も便乗値上げされている』とお考えなのですが、そうではなく、管理費は建物の仕様に応じて異なる費用がひとつひとつ積算されて決まるものであり、算定されたその総額は「オーナーとして現実的に払える額でなくてはまずい」ので、最初に管理費を決める売主は、管理費を意識して共用部分の仕様を検討したり、作業頻度を抑えるなどして、積算根拠そのものを調整している、という訳です。

これをアンチさんに説明しても受け入れていただけません。
理由はやはり、この単純明快な理屈を認めてしまうと「管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業である」という結論が、根拠を伴わないイチャモンであることが明らかになってしまうからです。


「フロント業務費」とは何ぞや？という話から、マンション管理費の算定根拠である「業務項目の構成」と、それぞれの項目について金額が決まる「仕組み」について、良い機会でしたので少し細かく示しました。アンチさんが自論展開において一切前提としていない部分です。何せ、理事会支援業務を「とうぜん基幹事務に含まれます」と言い切っておられる方でしたので。

[1252: 匿名さん]

長々と書きましたが、以上を踏まえて↓下記にコメントいたします。

>>1243 匿名さん
＞貴方の不自由な日本語を私なりに解釈してあげただけで、本意は管理費全体に対して、管理会社の利益が３～５割になっており、それはぼったくりだと言う主張です。

前言を都合よく翻されたことには目を瞑るにしても、ここで改めてご本人の口から「管理会社の利益は管理費の３割から５割にもなる」と明言された訳です。たぶん数字的根拠は示さないと思いますが、営利企業が売上の３割から５割を利益として獲得することを、彼は「ボッタクリだ」と称している訳ですね。そして、決してフロント業務だけでその利益を得ている訳ではなく、仕様等によって金額が決まる建物・設備管理業務や清掃業務費など、委託項目の全てにおいて取っている利益の総額の話をしているのだと。

私はかなりの進歩だと思っています。
何せ、少し前までは「フロントマンがろくに仕事をしていないくせに」という論調で、３割５割という利益率のことを問題にされていたのが、ボラれているのはフロント業務費だけでなく他の費用も含めてであり、相手が取っている利益は委託費総額に対し３割から５割の範囲であると認めた訳ですから。しかも、ここ↓にも言及されました。

＞そもそもフロント業務費が委託管理報酬を意味しているのであれば、委託管理報酬は明細で大体、管理費の１割と明示されているので、ピンハネもクソもないわけですが。【>>1243】

フロント業務費＝委託管理報酬という解釈は彼独自のものではありますが、委託管理報酬とは「管理会社が業務対価として正式に受け取る利益」という意味だそうですので（同レス後段の既述の通り）、それが１割と明示されている以上『フロント業務はピンハネされていない』と。何とここへ来てアンチさんはそう認めると仰っている訳です。


ここで私からは別の事実をお示しします。
いくつか見積書の事例を検索しましたが、フロント業務費（事務管理業務費）が管理費の総額に対して占める割合は、概ね10％から15％程度で納まっています。サンプルを拡げたとしても、感覚的に２割を超えることはまずありません。そしてその事務管理業務費には、管理会社の純粋な利益の他に、従業員（フロントマン）の報酬や会社の運営・維持に関するコストも含まれています。それが２割未満で賄えるという現実がある中、アンチさんは何と『純粋な利益だけで１割であればピンハネではない』と認めた訳です。

…色々と理屈を後付けし、前言を無理くり修正する中で生じた矛盾が、そのような形で表面化しているだけだとは思うのですが、こうして整理することによっても、アンチさんのアンチ理論には合理的な根拠が無いことが客観的にも明らかになったと思う訳です。

[1253: 通りすがり]

>>1252 は「通りすがり」による投稿です。
いつもと違う端末を使用したためか「匿名さん」となっているようです。
修正いたしました。

[1254: 匿名さん]

>>通りすがりさん

フロント業務費と貴方が言ってるのは事務管理業務のことなんですね。事務管理業務であれば、基幹事務と理事会支援だけです。つまり貴方が書いているよううにそれ以外の清掃や設備管理、エレベーター保守、管理員費、と委託管理報酬でさえ別ですよ。

つまり貴方も言うように、事務管理業務しかフロントは仕事をしていないのに、その分の費用（事務管理業務費）とさらに同額の報酬（委託管理業務）をもらうのはいくらなんでもぼったくりではないですか？

>そして、決してフロント業務だけでその利益を得ている訳ではなく、仕様等によって金額が決まる建物・設備管理業務や清掃業務費など、委託項目の全てにおいて取っている利益の総額の話をしているのだと。

私はかなりの進歩だと思っています。

すいません。そもそも管理会社が外注できない業務である事務管理業務費でピンハネもクソもないわけで、

「事務管理業務」は３?５割のピンハネはぼったくりだ」と書いてある箇所は具体的にどこですか？

一貫して管理費の３?５割と書いてあると思いますが。管理費と事務管理業務費は全然違いますよね？

勝手に自分が誤解しといて相手のせいにするってどう言うことですか？まあ、最初から反論のための反論なんで気にはしませんがね。

そもそもフロントとは管理会社で委託物件に対する仕事の担当者です。つまり、事務官業務以外でも、委託されている全業務（外注分含む）の管理を任されているのがフロントという意味で、それでもほとんど実質仕事がほとんどなく、1/10人の労力で済むにも関わらず、ピンハネ分を含めて管理費の３?５割、管理会社が利益を取るのはぼったくりだと言ってるわけです。

>前言を無理くり修正する中で生じた矛盾
矛盾している部分とは具体的にどこですか？箇所を指摘して下さい。

>>1251

>清掃対象部位の「仕様の違い」によって金額に差異がでることを示す目的です。

全く答えになっていませんね。

この１０年で平均的に管理費が２割上がったことを証明するには、多くの物件で、床材のトレンドが「以前と比べて」高級なものに変わった事実を証明できないと「利益の追求ではなく、仕様の変更によるもの」であることの証明にはならないわけですが。

さらに言うと、貴方が拾ってきたその仕様には表面積が全く書いてないので、床材の材質で清掃の平米単価で「どれほど」価格が変わっているのか分かりません。しかも、月で５万円以下の科目が多く、これならここの仕様が最近のマンションで多少変わったとしても、戸あたり数百円程度の差にしかなりませんよね？　最も割合が多いのはおそらく内廊下で使われるカーペットの６０万だと思いますが、１０年前も今も、ほとんどの物件で内廊下はカーペットで変わりがないのではありませんか？　わざわざ例を探してもらってご苦労様でした。

貴方が必死に探したことは床材の違いによる価格の差であって、最近の物件で高級床材の採用が増えた理由にはなりませんよね。

そして、清掃費は外注なので、管理会社から見れば、できるだけコストがかからないようにしたいのに、なぜあえてコストがかかる床材を採用するのか謎ですが。

>いくつか見積書の事例を検索しましたが、フロント業務費（事務管理業務費）が管理費の総額に対して占める割合は、概ね10％から15％程度で納まっています。サンプルを拡げたとしても、感覚的に２割を超えることはまずありません。

事務管理費だけで１割それとは別に委託管理報酬で１割、つまり管理費総額の２割が公式の管理会社の取り分で、仮にピンハネが１円も発生していなかったとしても、1/10人の労力しかない管理会社の仕事に対して、管理費の少なくとも２割を持っていくのは明らかにボッタクリだと思いませんか？　大規模物件なら尚更でしょう。

単純計算で月２万の管理費で500戸の高級物件があったとすると、月１０００万の管理費総額になり、それに対して２００万円分が管理会社に渡っているわけです。貴方じゃないけど、専従のフロントスタッフを２人雇っても十分釣りが来る金額です。しかも実際には８００万からさらにピンハネ分もある。

これでも擁護する人間は管理会社側の人間でなければただのバカでしょう。

[1255: 通りすがり]

>>1254 匿名さん

アンチさん。
では教えてください。その「事務管理業務費とさらに同額の報酬（委託管理業務）」とは何ですか？
見積書の項目としては存在しませんので、貴方の意図としては「他の各項目に溶け込んでいる」ということだと解釈するしかないのですが、私はそれが何処に含まれ、どのような根拠で「事務管理業務費と同額である」と判断できるのかを存じ上げません。そこをここで教えてください。

ここまでの説明を読んでいただけばおわかりいただけるように、と言うより「社会通念上」でもあるのですが、フロントマンの報酬も、フロント業務を通じて管理会社が得る利益も、どちらも「事務管理業務費」の中に含まれています。別の項目で別途取っているという事実はありませんし、当然のことながら請求項目として別立てでもありません。貴方にも見えませんよね？

貴方も認められた通り、事務管理業務費は管理費（業務委託費）総額の１割程度です。私の経験上は高くても２割を超えることは無いのです。前述の通り、貴方が「事務管理業務費と同額の報酬」と仰るのが何のことか私は知らないのですが、それが「フロントが水面下で得る金」を意味するのだとしたら、私はその「通常１割程度、高くても２割未満」の事務管理業務費の中に含まれているとしか考えられません。そうではなく、その他の大項目（管理員業務、清掃業務、建物・設備管理事務）で計上されている金額の中にも経費として含まれているだろう、と仰りたいのでしょう。それが事務管理業務と同額であると言う根拠をハッキリさせてください。


＞事務管理業務であれば、基幹事務と理事会支援だけです。つまり貴方が書いているよううにそれ以外の清掃や設備管理、エレベーター保守、管理員費、と委託管理報酬でさえ別ですよ。

ここまでの度重なる説明と、>>1248で管理事務の各項目を示すことによってようやく貴方はその理解に至った訳です。フロント業務（事務管理業務）はその他の業務とは別です。お解りになったのですよね？では、それでもなお「フロント業務として他にも同額の金をとっている」という貴方の主張根拠は一体何なのですか。この議論の核心、貴方が管理会社をボッタクリだ、ピンハネ企業だと称する根拠に最接近していると感じます。お答え願います。


後半にも同様に↓このような記述があるようです。

＞事務管理費だけで１割それとは別に委託管理報酬で１割、つまり管理費総額の２割が公式の管理会社の取り分で、仮にピンハネが１円も発生していなかったとしても、1/10人の労力しかない管理会社の仕事に対して、管理費の少なくとも２割を持っていくのは明らかにボッタクリだと思いませんか？　

解らないのは『事務管理費とは別に委託管理報酬で１割』の部分です。「委託管理報酬で１割」が「公式の管理会社の取り分である」とはどういう意味なのかが解りません。そこについてのご説明をお願いします。

[1256: 通りすがり]

アンチさんの見解・主張として明確にしておきましょう。極めて重要な部分です。
後で「私はそんなことは言っていない」と言われないように、下記に再掲します。

・管理会社のフロントは事務管理業務しか仕事をしていないのに、事務管理業務費とは別に、さらに同額の「委託管理報酬」を取っている。【>>1254】

さあ、一体どういうことなのでしょう？？？

[1257: 匿名さん]

>>1256

存在しますね。そんなことすら知らないとは・・・。

管理会社が利益としてとる科目つまり委託管理報酬（単なる管理報酬）と呼ばれる科目は事務管理業務費の中に含まれている場合もあれば、別にある場合もあります。
ほぼ同額かどうかはそれによりますが、およそ管理費の１割です。名前は管理報酬とか、会社により違うでしょう。

事務管理費だけの１割しか管理会社側の取り分がないなんてことはない。あればご教示ください。

>「社会通念上」でもあるのですが、フロントマンの報酬も、フロント業務を通じて管理会社が得る利益も、どちらも「事務管理業務費」の中に含まれています。

いや、管理組合から見て意味のある契約であるかどうかと、営利企業が利益を得るための行動がどこまでやるのかは関係ありません。馬鹿馬鹿しい契約と分かっていて続けていればそれは立派な背任です。

>フロント業務（事務管理業務）はその他の業務とは別です。お解りになったのですよね？では、それでもなお「フロント業務として他にも同額の金をとっている」という貴方の主張根拠は一体何なのですか。

だから、”フロント業務費”や事務管理業務の３割はピンハネだとか言った箇所はどこですか？管理費全体としか言ってませんが。他人の発言まで勝手に都合よく解釈するのはやめましょう。

早く事務管理業務費の３割と書いている箇所を教えて下さい。

>「委託管理報酬で１割」が「公式の管理会社の取り分である」とはどういう意味なのかが解りません。そこについてのご説明をお願いします。

正確には事務管理業務費も会社の取り分ですね。

概ね管理費の２割はあるということです。

逆に１割しか取っていない事例があればご教示ください。１５％でも良いです。
少なくとも２割は取っていると思いますので。

[1258: 通りすがり]

これはもう、お手上げかも知れませんね。
「人語を解さない」とまで言うと言い過ぎですが、
関連法規や各種基準の基本事項すら知らない、前言は平気で翻す、
相手の発言をあたかも従前から承知していたことであるかのように奪い取り
反論に窮すると「日本語の不備」にすり替えて相手を罵倒する。
そんな人物像しか見えてきません。自主管理どころではないですね。
只の管理会社アンチではない、私が思っていた以上に危険な方かも知れません。

言った・言わないの言い合いはここで一旦打ち切ります。
ここまで不誠実な方との直接会話はあまりに不毛ですので。
また後で、アンチさんの発言は私の方で整理するとともに
ここで本当に自主管理導入の可能性を正しく議論するためにも
一般的な管理委託契約の業務内容、費目の構成についてきちんと触れながら
安易な自主管理絶対論の「穴」を指摘していこうと思います。

[1259: 匿名さん]

>通りすがりさん

自分の無知を指摘されて逆ギレですか？

貴方は一貫して誤魔化しと開き直りの連続で自分の言ったことですらその根拠を示せない。終わってますね。。

言った言わないは調べればわかるはずですよ。掲示板は全て見られますから、言った言わないなんてありませんよ？何言ってるんでしょうか。

一体言わないではなく、貴方は自身で言ったことに対して説明すれば良いのです。
言ってないことは聞いてないので。難しいことは何一つ聞いてません。あなたの言ったことを聞いているだけです。

>1258の内容もただキレているだけで、具体的にどこかを全く指摘できない。
いつもそうです。誤魔化してとぼけているだけ。

そもそもピンハネで事務管理業務だけ指しているわけがないでしょう？

当然、自分が話を振った委託管理報酬にも答えられない。
言った言わないではなく、貴方がついさっきの>>1256で聞いてきたことですよ？
管理費が上がったのが仕様だとまだ言い続けるツッコミにもスルー。

これまで貴方自身が言ってることの根拠ですらまともな答えが一切ない。

もうどうしようもないな。早くここから退散したらどうですか？嘘と誤魔化し、トボけてばかりなんだから。

[1260: 通りすがり]

>>1259 匿名さん

私がこれ以上手を下すまでもなく、貴方は今後もどんどん語るに落ちていくことでしょう。理に適う思考は何もなかったと。私はそこを洗い出しただけで御役御免です。

掲示板は過去のやり取りも全て見ることができる。
本当にその通りですよ。
ハンドル名を変えてもアンチはアンチの顔しかしていませんので、その論理が破綻していることは誰の目にも明らかとなるでしょう。どうぞ続けてください。

[1261: 匿名さん]

自分の発言ですら説明できず、仕組みがどうのと言いながら、基本的な仕組みも知らない貴方が何言っても説得力が皆無ですよ。

[1262: eマンションさん]

ピンハネって外注して自分は何もしない、又はほとんど何もせず利益をあげる事って定義されていますが、少なくとも私のマンションでは連携をとって価値ある対応をしてくれています。

例を挙げると、管理人とフロントの連携です。理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。フロントから報告する事で私達に理解しやすい言葉にしてくれ、トラブルの解決方針なども提案してくれます。管理組合の直接発注ではできないサービスの一つですね。

建物の点検業務も組合から依頼した場合、報告業者が見積りも持って来ると思いますが、それを断り他社との相見積を組合が取れるのかは疑問ですね。ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。そういった面も含めて、管理会社が間に入る意味はあると思います。

[1263: 匿名さん]

区分所有者は、管理会社に「共用部分の管理」だけでなく、専有部分の「便利屋」さんを求めている。
が、アンケート回答の設定で誘導されているのかもしれない。

住宅：マンションに関する統計・データ等 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

●平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）
3．区分所有者向け調査の結果（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287646.pdf
34of49（378ページ）

１０① マンション管理業者が提供するサービスの範囲として望ましいもの（重複回答）

全体では、
「共用部分の管理」が90.9％と最も多く、次いで
「専有部分で発生した水回り、鍵、電気などトラブルへの緊急対応 」が66.9％となっている。

「専有部分の照明電球の交換や家具の移動などのサービス」17.5％
「高齢者の見守り支援など特定の居住者に対する生活支援サービス」31.7％
「わからない1.9％
「不明」1.6％

回答数　3,211

[1264: ご近所さん]

>>1263 匿名さん

急にどうしたん？

[1265: 匿名さん]

>>1262

>理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。

いや、事務管理業務費を払っているからやらないと問題です。ボランティアでやってもらっているわけではないのに、喜ぶ意味がわかりません。


>ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。

その前にピンハネの意味理解してますか？管理会社の取り分を省くだけで
業者の取り分は変わらないですよ？

[1266: eマンションさん]

>>1265
あなたの回答で確信しました。やはり何も知らず、単純に直接契約との差額が3割あるからピンハネと騒いでいるだけですね。

どうしてあなた自身が管理会社を作って93%の管理組合を救わないのですか？５割の暴利を適正な１割にするだけで相当数の管理組合が乗換えますよ。騙されている人達の為にも正義の会社を作って悪徳ピンハネ会社を駆逐してください。

[1267: 匿名さん]

>>1266

ではあなた自身が管理会社に寄付でもすればよくないですか？そこまで管理会社に無駄なお金を払うのが好きなのであれば。あなた自身が札束をそっとフロントマンに渡せば良いのでは？　理事会や総会でもそう呼び掛ければ良いのでは？もっと管理費を上げてくれと。

[1268: 匿名さん]

しかし、擁護派って言い返せないと「あなたがやればいい」と言うよなw
ここまで一切、まともな反論ができていないのがすごい。

まあ、ピンハネもぼったくりも事実だからどうしようもないわけだが。
管理会社の仕事内容と、明細見て、外注項目で実費調べたら、頼む意味がないどころか、マイナスでしかない。

管理会社のような費用対効果が著しく悪く、住民を騙すことがビジネスモデルのような業界はやがて終わっていくと思うよ。だってしれば知るほど、意味ないもん。

[1269: eマンションさん]

>>1267
また得意の捏造、曲解ですか。無駄なお金を払いたいなんてどこに書いてあるのでしょうか？

[1270: eマンションさん]

ピンハネ、ぼったくりと叫ぶ人達は、自分は何一つ示さず、調べれば分かるしか言わない。都合が悪い部分は一切スルーして抽象的で無責任な言葉で逃げる。

高齢化が進む郊外の小規模マンションの自主管理なんて既に終わっています。友人、知人に聞いてはいかがでしょうか？役員をやりたがらず一部の人間がずっと役員をしている。それは自分の会社に工事を発注するために。
予防保全なんてとてもできず、問題が起こったあとに対応。外観はボロボロで半分以上が賃貸に出され、清掃員がサボっていても誰も注意しない最低のマンション。アンチさんのマンションかもしれないですね。