ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1201: 某管理員]

＞ここは管理会社は不要かどうかが趣旨のスレッドであって
自主管理：７％
委託管理・部分委託管理：９３％
議論の余地はありません。

[1202: 匿名さん]

>>1199 匿名さん
管理会社は急でも大概対応してくれます。フロントが来ることもあります。
数人ローテなんて、それこそある程度の規模がないと出来ない個別の話しですし、雇用が難しくなります。管理員の給与は安くハードワークな為、人気がないのをご存知ありませんか？

組合員が教える必要はありませんが、そしたら教育費は払いましょうよ。というだけの話です。

[1203: 某管理員]

＞マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる。
ではご自分でやりなさい。

[1204: 匿名さん]

>>1200 匿名さん
誰にでも出来る事に利益を求めては行けないのでしょうか？飲食店の経営も車自体の販売も誰にでも出来ますが生活出来る利益を求めて実際に稼いでいます。
あなたの管理会社が儲ける事だけが許せないようで、言っている事が無茶苦茶ですよ。

ピンハネ発言も捏造ですよ。ぼったくりの根拠が粗利が2割5分という謎な根拠に対してトヨタもそうだ、と言っているだけ。ピンハネとぼったくりは似ているようで意味が全然違います。

[1205: 某管理員]

＞管理会社は急でも大概対応してくれます。フロントが来ることもあります。
急な対応は管理会社の役割です。代役に来るのもフロントの役割です。
＞管理員の給与は安くハードワークな為、人気がないのをご存知ありませんか？
管理員の仕事をご理解いただきありがとうございます。

[1206: 匿名さん]

>>1204

>ピンハネとぼったくりは似ているようで意味が全然違います。

そうですね。管理会社はその両方ですw

>>1205

管理員の研修も外注できますからね。
急な対応でフロントが来るために、毎月３割増の料金払えってことですか。やれやれ

でも貴方って嘘つきでしょ？

通りすがりさんと一緒で、自分の話にはなんの根拠もないんでしょ？　高級マンションに管理会社のフロントが専従である事例を一つでもいいから挙げてくださいよ。普通、そんな対応なら、宣伝していると思いますが、調べても一棟も見つからないので。

[1207: 匿名さん]

大規模戸数の管理費が高い高級マンションですら、専従でないなら、ボッタクリのピンハネ率はさらに高いことになるし、それこそ、内政化した方がよほど合理的。例えば、５００戸で管理費２万の高級マンションがあったとして、毎月の管理費の総額が１０００万。

その３割３００万円が毎月、管理会社に流れているとして、その時の管理会社って実際何しているかというと、大抵は、アリバイ仕事のような些末な議案を議事録書いて配っているだけだからな。

[1208: 通りすがり]

>>1195 匿名さん
＞全ては値段次第なので、３０％値下げが実現されたらいいんじゃない？費用対効果と言ってるのに

いやぁ…
「全ては値段次第」ですか。安けりゃそれだけでいい、という意味ですよね？
そういうことなら30％カット自体は大してハードル高くないと思いますよ。既述したことですが、管理仕様を下げれば簡単にそうなりますから。でも、それって「費用対効果」とは何の関連性も無い発想だと私は思いますよ。費用対効果を向上させつつ委託費を30％下げるという目標感で行くなら、業務仕様と見積金額の精査からは逃げられません。そこに真正面から向き合いさえすれば、今ご自身が言っておられることがいかにアレなのかに気付く筈なのですが。

[1209: 某管理員]

＞あなたの管理会社が儲ける事だけが許せないようで、言っている事が無茶苦茶ですよ。
本当にそうですよ。
アンチ・カルトですらない。唯のわがままですよ。
リプレースすら出来る実力は無いのでしょ。

[1210: 匿名さん]

まあ、嘘つきが何言っても説得力ないですよ、某管理員さん。

嘘つきを雇う貴方のマンションの管理組合が気の毒だ。

嘘じゃないならいつでも証拠を受け付けますよ。嘘じゃないなら。

[1211: 某管理員]

＞嘘じゃないならいつでも証拠を受け付けますよ。嘘じゃないなら。
偉そうな口を叩くな。
私のいう事が嘘と言うなら、嘘である証拠はあなたが見つけるのが筋でしょう。
当たり前の理屈だ。
私が犯人というなら、犯人である証拠を見つけてください。
何もできない、能書きたれさん。

[1212: マンション検討中さん]

合理化に反対したり、ピンハネやボッタクリの事実を必死に否定する奴。通常ならボッタクリやピンハネなど、もしあれば明白にしたいもの。でもそれをせず、意味不明な理屈で言い逃れに必死。管理会社は間違ってないと言う。

業者が必死だなw

[1213: 匿名さん]

某管理員さん

いや、根拠があるなら、それを言えばいい話だろ。何でそんなに簡単なことができない？

嘘ついてない証拠？頭大丈夫か？じゃあ誰でも嘘をつき放題だな。私が総理大臣だと言っても信じてくれるのかな？総理じゃない証拠はないよな？総理である証拠を示さなくていいんなら楽勝だw

[1214: 匿名さん]

これを当たり前の理屈ってよほどバカなんだな。いずれにせよ、どっちみちボッタクリ管理員さんは根拠を言えない人であるのは確か。

まあ他のスレでも管理会社の擁護しかしない荒らしだから相手しても仕方ないが、擁護派はこんなのしかいない。

[1215: 通りすがり]

>>某管理員さん

アンチさんが急に水を得た魚のように元気になりましたね（笑）
まあ、こうして調子づいて出てくる言葉にもまたボロが出る訳ですが……
何にせよ、感情的になりませんように。理屈的に間違ったことを言っていない限り貴方が腹を立てる必要は無いのですし、相手の言葉尻を捉えて議論を遠回りさせることがアンチさんの目的なのですから、マトモに組み合うと手を咬まれますよ。

私はあまり高級物件とは縁が無いので、フロントが専任で対応しているという実例は知りません。そういうマンションの名前を知っていても根拠として例示することなど出来ませんがね。アンチさんが「件名を伏せてでも文書的な証拠を見せてみろ」と仰っているとは思えないのですが、こういう時だけはサンプルを要求してくるような人に、契約印が押された文書やリアルな委託費の内訳書のPDFを開示したところで、証拠として受け止める気は無い筈ですから、根拠根拠と言われて言い返しても水掛け論というものでしょう。

私からは何度も彼に言っているように、委託業務費の構成やその金額が決まる「仕組み」を片方が知らない（知ろうとしない）限り、この議論はいつまでも平行線です。管理会社との契約は無意味だ、何故なら計算根拠は良く知らないけれどボッタクリだからだ、と喚き散らすだけでは何の説得力も無い。貴方もそう思うでしょうし、それが普通の感覚です。口喧嘩の相手に執拗に求めているものを、自分自身も持ち合わせていない。既にそういう状況に陥っているのですから、アンチさんにとっての「自主管理への道」はもう閉ざされていますよ。


フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。
彼はフロントの仕事内容を知らないので、どうせヒマなくせに専任で一体何をやるというのかと言ってそこから一歩も動けないだけですが、ただでさえ兼任が従業員に負荷を掛け、それが離職率の増加という深刻な現実にも繋がっている訳ですから、管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。あるいは兼任をしてもやっていけるように業務量を減らすとか。例のアプリもそのためのツールですね。

業務仕様を下げず、兼任を回避するには今より高いフィーを貰わなければならないので、管理会社としてはなかなかそうはいかないのが実情ということでしょう。私も少し前に「ひとり10件掛け持ち」という話を、実際にフロントマンから聞いた実例としてこのスレで紹介したことがありますが、それが多かろうと少なかろうと他人から見聞きした話に過ぎません。でも、当たり前のことだなと普通に肚落ちしました。彼らの仕事が激務であることの遠因として挙げた訳ですが、今やアンチさんはそれを「管理会社のぼったくり」の根拠として何の疑問も無く流用なさっています。まさにご都合主義。アンチさんからは「10件以上兼任」の実例を、根拠を添えて示していただいたことはありませんが、人から見聞きしたことでも自分にとっては都合が良ければ論拠に利用している訳です。


「マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる」【>>1200】
「多くの管理組合は管理に無関心でコスパについて考えていない」【>>1173】

…それを踏まえた現状が「自主管理シェア７％」だと言うのなら、世にある管理組合のマインドって一体どんなもんなんでしょうね(^^;)　
こうした意味相反する２つの発言も、アンチ理論展開のためには平気で使い分けているぐらいですから、どんなに事実を整理し突き付けたところで受け流されてしまうだけです。それとも「考えていないだけでやれば出来るんだ」とでも言いたいのでしょうかね？
いずれにせよ、これまでのやり取りで私は「正しい根拠や考え方を示しても、アンチさんには意味が無いんだな」という理解に至りました。貴方も以後ほどほどに。


ところで、私たちは同一人物だと思われているようですよ（笑）
何度指摘してもハンドル名を固定しない人がそれを言いますかね。
相手に同調者がいることに何故か不利を感じるのでしょうか。数の論理でいけばとっくの昔に負けている話なのですが。

[1216: 匿名さん]

>>1207 匿名さん
>例えば、５００戸で管理費２万の高級マンションがあったとして、毎月の管理費の総額が１０００万。
>その３割３００万円が毎月、管理会社に流れているとして、その時の管理会社って実際何しているかというと、大抵は、アリバイ仕事のような些末な議案を議事録書いて配っているだけだからな。
ここの認識がどうしても合わないのです。300万円は管理委託費ですよね？管理委託費には管理員や清掃員、その他業務費が含まれていますが、この300万円が管理会社の利益って話しでいいですか？300万で議事録書いているだけならどんな会社もピンハネぼったくり会社ですね。

ただ、ここにいるアンチ以外の人は300万の中に管理員、清掃員業務費、その他業務費が含まれている事を理解しているので間違いを指摘しているのです。

[1217: 通りすがり]

>>1216 匿名さん
＞ここの認識がどうしても合わないのです。300万円は管理委託費ですよね？管理委託費には管理員や清掃員、その他業務費が含まれていますが、この300万円が管理会社の利益って話しでいいですか？300万で議事録書いているだけならどんな会社もピンハネぼったくり会社ですね。

私がコメントするのは筋違いですが、アンチさんはそうは言っていませんよ。
組合員がそれぞれ支払っている管理業務委託費の総額が1000万だとすれば、彼はその３割以上がフロント業務費（事務管理業務費）だと思っている訳です。残りは（正しい分類をするならば）管理員業務費＋清掃業務費＋建物・設備管理業務費で構成されている筈ですので、その総額が７割ぐらいだというのが彼の認識です。
アンチさん的には、フロント業務費300万は「売上」であるというご認識はあるものの、その請求根拠である業務の殆どは外注されていて、フロントマンは実質殆ど仕事をしていないのだからボッタクリだと。そういう理屈ですよ。例えば本当なら50万で請け負っている筈のフロント業務の一部も、外注で下請けにやらせれば管理会社は丸儲けだと。同じノリで外注を重ねれば単純計算で管理会社は潤うと。そういう理屈です。下請けに金を払わず仕事だけやらせることが出来る、とまで思っているほど馬鹿ではないことを祈りますが、その下請けに払うフィーからも管理会社は相当な中抜きをしているという理屈なのでしょう。どういう根拠でそう認識しておられるのかは知りませんが。

つまり「議事録を書いているだけ」で貰っているお金が300万丸ごとではないにせよ、その大部分は業務をせずに取っているというご認識のようなのです。そのあたり、正確に理解してあげた上で返信することをお勧めします。

「500戸×管理費２万＝毎月の総額が1000万」という計算順序からして、管理業務委託費のとらえ方としては「ん？」と思ってしまうのですが、そこはまあ目をつぶるとして、その総額に0.3を掛けた金額が事務管理業務費として管理会社に流れている、という仮定が、まあ噴飯ものなのですよ。そこにアンチ精神の全てが結集されていると言っても過言ではないかもです。それこそその0.3については実例を簡単に示せる筈なのですが、そこは求めたところで断固拒絶される訳で。なので、根拠だ何だという言い合いは不毛です。

[1218: 通りすがり]

追記します。

>>1216 匿名さん
＞ただ、ここにいるアンチ以外の人は300万の中に管理員、清掃員業務費、その他業務費が含まれている事を理解しているので間違いを指摘しているのです。

1217に既述の通り、管理業務委託費のうち事務管理業務費は、貴方が挙げた管理員費・清掃員業務費は含まれていません。標準契約書においても大項目で分けられていますから、その300万はあくまでフロント業務費だというのがアンチさんの見解です。

なので、貴方が仰る「アンチ以外の人」に私も含まれているのだとしたら、訂正してください。私はそういう理解ではないので。

良い機会なので念を押しておきましょう。
マンション標準管理委託契約書（国交省作成）において、管理業務委託費の構成は下記の通りです。一般的な委託契約であればこれに準拠している筈です。
１）事務管理業務費
２）管理員業務費
３）清掃員業務費
４）建物・設備管理費
１～４の比率が大体決まっていて、委託費総額をその比率で分けている、などということは本来無いのですが、アンチさんはそういう前提で持論を組み立てています。その辺りも今後注意深く観察するといいですよ。

[1219: 通りすがり]

>>1218

＞１）事務管理業務費
＞２）管理員業務費
＞３）清掃員業務費
＞４）建物・設備管理費

アンチさんは、１～４の総額に対する１の割合は本来なら１割までが上限であるのに、実情では３割から５割も取られるので、管理会社など要らないと言っているのですよ。「そんなには取られなくて済む、貴方が理想とする１割程度に抑えることは十分可能です」と教えてあげても信じられないようなのです。

[1220: 匿名さん]

>>1217 通りすがりさん
なるほどです。あなたの説明自体は理解できたのですが、アンチさんの考えは私にはもう何がなんだかよく分からないです。

[1221: 匿名さん]

あるコンサル業者の経験や情報をもとにした「事務管理業務費」の目安が１戸当たり月額１５００円（消費税別）。自分の所は、ほぼ同じですが、皆様の所は、どうですか？

【マンション管理】
管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

[1222: eマンションさん]

私の所はデベロッパーなのですが、1700円ぐらいでした。交渉しようかな。。。

[1223: 匿名さん]

>>1215

アンチさんが急に水を得た魚のように元気になりましたね（笑）
>まあ、こうして調子づいて出てくる言葉にもまたボロが出る訳ですが……

貴方自身、ボロしかないのに良くいいすね。

>相手の言葉尻を捉えて議論を遠回り

貴方自身が自分の根拠を問われて答えられず、根拠を聞いているのに、勝手に聞かれてもない仕組みの話を長文でだらだら誤魔化す行為こそ遠回りなのでは？

>証拠として受け止める気は無い筈ですから、根拠根拠と言われて言い返しても水掛け論というものでしょう。

高級であれ、一つの物件に専従でフロント社員を配置するという行為自体、考えられないので、もし実在するなら、サービスとして宣伝文句なりあるはずなのだからそれを示してと言ってるだけなのですが。。

>私からは何度も彼に言っているように、委託業務費の構成やその金額が決まる「仕組み」を片方が知らない（知ろうとしない）限り、この議論はいつまでも平行線です。

仕組みは知っているつもりですが、貴方は肝心な聞かれている内容に答えられず、誤魔化しているだけですから。

>管理会社との契約は無意味だ、何故なら計算根拠は良く知らないけれどボッタクリだからだ、と喚き散らすだけでは何の説得力も無い。

計算根拠は何度でも示されていますが？貴方と違って全て裏どり可能な情報ですよ？
みないふりはやめましょう。このスレに嫌というほど出ています。貴方の回答は一切出てこないけど。


>フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。

？
理論上、「あると思います」書きながら、その理論を一切書いていないところがすごいですね。どんな理論ですか？　フロントを先住させる貴方の理論を教えてください。これは貴方の理屈を聞いているだけですから、ネット等に載ってなくても結構ですから、理屈を教えてください。私はほとんど労力のいらない外注仕事を高級とはいえ、一棟の物件に年間、大手なら約６００万以上の人件費をかけて人員を配置するという無駄なことはやらないと思いますが、貴方の考えをお聞かせください。

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

貴方、頭大丈夫ですか？　より利益を得やすくするなら、兼任の数を増やした方が利益を得やすくなりますよ？　間違いですか？　離職率の問題は単純に給料が安すぎるからでは？

>今やアンチさんはそれを「管理会社のぼったくり」の根拠として何の疑問も無く流用なさっています。

社員１人で１０棟も掛け持ちできるくらい、１棟あたりの業務量は少ないのに、料金は粗利で少なくとも売上の２割５部持っていけば、普通はぼったくりです。人件費は安いかもしれませんが、半分としても、十分、ぼったくってることは計算上、明確に言えることです。

>「マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる」【>>1200】
「多くの管理組合は管理に無関心でコスパについて考えていない」【>>1173】

>…それを踏まえた現状が「自主管理シェア７％」だと言うのなら、世にある管理組合のマインドって一体どんなもんなんでしょうね(^^;)　

だからおかしいという話を理解できませんかね？現状のパーセンテージが正解の根拠になるなら、世の中なんの進歩もありませんよ。３０年前に新聞よりネットだと言っても「ほとんどの人間が新聞を読んでるから正解だ」と言ってるようなもの。


>こうした意味相反する２つの発言も

すいません、何がどう相反しているんですか？


>>1216

>300万で議事録書いているだけならどんな会社もピンハネぼったくり会社ですね。

そうですよ

>300万の中に管理員、清掃員業務費、その他業務費が含まれている事を理解しているので間違いを指摘しているのです。

含まれていませんね。３００万は純粋に管理会社の粗利分です。だからおかしいという話。

>>1217

>総額に0.3を掛けた金額が事務管理業務費として管理会社に流れている、という仮定が、まあ噴飯ものなのですよ。そこにアンチ精神の全てが結集されていると言っても過言ではないかもです。それこそその0.3については実例を簡単に示せる筈なのですが、そこは求めたところで断固拒絶される訳で。

貴方と違って、何度も示してますよ。管理会社の決算から粗利が２５％もあったり、
削減コンサルが仕様をほとんど変えずに３０％近くダウンさせられることからも管理費から決算に見えない数字で利益を得ていることは何度も示しています。今も書きましたがね。貴方が何度書いても見ないふりしているだけです。

どうでもいいけど、高級マンションで管理会社スタッフが専従している理屈を教えてください。興味深いので

[1224: 通りすがり]

>>1221 匿名さん

これは（笑）
思いがけずここでついに核心に触れますか。
アンチさんのご見解が待たれますね。。

[1225: 通りすがり]

>>1220 匿名さん
＞なるほどです。あなたの説明自体は理解できたのですが、アンチさんの考えは私にはもう何がなんだかよく分からないです。

そりゃ当然です。解ってしまったらその方がおかしい。
委託費の適否を論じるにあたって、業務仕様の内容や各費目の算定根拠は「理解していること」が前提になります。それをどうでもいいことだと片付けてしまう人の論理など、普通の感覚ではわかる筈などないのですし、理解する必要も無いです。

こうして常識的に理屈を解し、会話が噛み合う者同士で検討をすれば、自主管理は導入可能だという結論に導けると私は思いますよ。それがたとえ部分的な委託管理との併存であっても、管理品質を損なわず組合員の費用負担を軽減することには十分繋がるでしょう。「管理会社憎し」の思いが先に立ってしまうと、そういう建設的な考え方もできなくなってしまう訳です。管理会社を排除するならするで、相応の検討経緯と理屈は不可欠です。

[1226: 通りすがり]

>>1187 某管理員さん

>>1188
＞分譲時のままは５０％ではなく７３％ですね。
＞https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

アンチさんがこう仰るのでリンク先に目を通してみたのですが、どうも該当する記載が無いのですよね。「添付資料」として『平成30年度マンション総合調査の概要』のリンクが表示されていたので、そちらも見てみたのですが、まさかその中の↓この分を見てそういう解釈をされたのでしょうかね。だとしたら国語も算数もだいぶ苦手な方のようですよ。（笑）

https://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf
＜23頁＞
マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

[1227: 匿名さん]

>>1221
>>1224
それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、まだスレタイも読まずにトボけてるんですか？

>>1225

貴方は反論できないから、独自解釈の仕組みの話を長文で書いて誤魔化しているだけですからね。

仕組みの話は重要じゃないと言ってるのではなく、「聞いてない」と言ってるのです。
自分の言ってることの根拠を聞かれているのに、それに答えられず、仕組みの話を永遠演説してそれで終わりですから話になりません。逃げ回っているだけですからね。

早く、高級マンションで管理スタッフが専従しているのが理にかなっているという貴方自身の発言に関して根拠をお願いしますね。

>フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。

↑ここも「思います」で終わっていますからね。理屈を教えてください。それともまた、根拠なしですか？

>アンチさんからは「10件以上兼任」の実例を、根拠を添えて示していただいたことはありませんが、

まだそこですか？管理会社のHPや求人情報にも書いてあることですが、貴方自身は一人のフロントスタッフで何棟担当していると思っているんですか？１０棟以上、兼任していることを否定するなら、その根拠を教えてください。

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

これに関する理屈も全く可笑しいと思いますが、管理会社が利益を得やすくするために、なぜ件数を減らそうとするのが「普通」なんですか？　全く逆だと思いますが。

以上、１、高級タワマンが専従の管理会社スタッフが配置されているという貴方が考える理屈。　２、フロントが１０棟以上兼任していないと思うなら、大体、何棟担当していると思うんですか？　３、スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益につながるというロジック
　
上記の３点、疑問があるので教えてもらえないでしょうか？

あと>>1226は

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

これの以上でも以下でもないのですが、間違えがあればご指摘ください。勘違いや間違った解釈であれば、であれば訂正しますよ。因みに、２００８年の同様の調査では83％変わっていないそうなので、この１０年で１０％近くが変わったことになりますね。では、通りすがりさん、のご回答お待ちしてます。これで>>1223に続き、同様の質問は２回目ですね。それとも、自ら言ってる内容の根拠は答えないというスタンスですか？

[1228: 匿名さん]

1221さんの記載URLから、いくら差があるかで管理会社のマージンが分かります。
皆様のマンションではこの目安からいくら差があるのでしょうか？
週30時間未満だと社会保険料が発生しないので少しズレますが…30時間だと目安は23万円ぐらいです。

[1229: 通りすがり]

>>1227 匿名さん
＞それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、

はい皆さん。アンチさんの↑この発言にご注目。
どうやら何かに気付いたようですよ（笑）
彼はずっと「フロント業務費はボッタクリだ」と主張してきました。
フロント業務費、つまり「事務管理業務費」は、管理員業務費や清掃員業務費を含まない、純粋な管理会社の粗利であると直前のレス（>>1123）でも明言しています。
私が整理した彼の数々の主張の中にも
「管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなる（>>1077）」というものがあります。ご本人も本意に相違なしと確認されました。

にもかかわらず、ボッタクリだという矛先をここへきて事務管理業務からそれ以外の人件費に向けようとしています。苦し紛れにも「管理委託報酬という管理会社の公式な（※見掛け上の、という意味だと思われます）取り分のことを問題にしているのではなく、外注項目に不当なマージンが隠れているということが問題なのだ」と強調もしています。
何故でしょうね？
何故なら、今までずっと主張してきた「フロント業務費はボッタクリだ」という根拠なき理屈が只のイチャモンだったことが、>>1121さんのご指摘によって思いがけずバレそうになったからです。同時に、ご自身がフロント業務費の算定根拠を大きく勘違いしていたことにも気づいたのでしょう。…いや、そこはまだ気付いていないかな……。やはり彼には「戸あたり単価」という概念が無さそうですね。


>>1121さんは「事務管理業務費」の単価として税別1500円/戸を目安とする情報を引用し、これがこのスレに参加されている皆さんの実例に比してどうなのかと訊いておられますね。つまり目安は目安に過ぎないものの、一定のサンプルを集計して得られたであろう数字を基準とし、事務管理業務費の適否について問題提起されている訳です。

ところがアンチさんは、「問題はそんなことではなく、いくらピンハネされているのかが問題なのだ」と、自陣的な論点に引き戻そうと必死になっています。…彼が問題視しているボッタクリ価格のフロント業務費は、戸あたり単価に割り戻すと一体いくらになるんでしょうね？　これまでの主張から普通に推察すると、その住戸の管理費の３割から５割くらいがフロント業務費だと言うのですから、例えば管理費２万円の住戸だと6000円～10000円がそのまま戸あたり単価だという計算になります。

すごいですよね。>>1121さんが示した「目安」の金額は、サンプルは限定的なのかも知れませんが、マン管のコンサル会社がそれなりの調査を経て世に出した数字である筈なのですが、アンチさんが日々直面している管理委託契約におけるフロント業務費は、その目安（1500円）の実に４倍から７倍近くにもなるんだそうです。それは流石にボッタクリですよね。思いっきり指摘して減額交渉をするも良し、リプレイスの理由として突き付けるも良し、です。

なので、そういう理論で以て、フロント業務費の実例（戸あたり6000円を超える事務管理業務委託費）をあげつらいながら、ご自身が目指す「自主管理」「管理会社の撲滅」を主張なされば良いと私は考えます。でも実際にはそうなさらない。そんな事実など無いからに他なりません。根拠も無しに「高いに決まっている」という結論ありきで架空の料率を設定し、あらゆる契約において見える訳もない「受託者の利益」を過剰であると追及する。それがアンチさんの「管理会社不要論」の本質なのです。業務内容など何ら議論の対象にはなっていません。

事務管理業務費が戸あたり単価で6000円を超える金額設定で本当に委託契約を締結していたら、その管理組合がザル会計なだけですが、まあ有り得ないです。私が知る事例で、新築タワマンで3000～4000円ぐらいが高い部類。一般には2500円前後とされますし、リプレイス後の事例も含めた平均値が、1221さんが目安として引用された1500円という感じでしょうか。当然、もっと安い事例も多々あるということですね。

[1230: 匿名さん]

屁理屈をダラダラと長文で投稿しているが、
諸悪の根源は管理会社による役員選任が操作されているのを
防ぐ方法から始めることです。
これが基でマンションのあらゆる利権が管理会社に有利に動いている。

[1231: 通りすがり]

>>1228 匿名さん
＞1221さんの記載URLから、いくら差があるかで管理会社のマージンが分かります。

いやいや。そんな単純な引き算でわかる訳がないじゃないですか。
リンク先に掲載されている図表は、管理委託費の各業務項目別に「実例から算定される目安の金額」をとりまとめたものですよ。記事文中にも「私たち（コンサル会社）の経験や情報をもとに、主な管理業務について目安金額を示しました」と記載されていますね。平均値や事例ごとの共通性を考慮して「これぐらいが適正値として許容し得る大まかな金額だ」ということでしょう。

＞皆様のマンションではこの目安からいくら差があるのでしょうか？
＞週30時間未満だと社会保険料が発生しないので少しズレますが…30時間だと目安は23万円ぐらいです。

そもそも>>1121さんは「事務管理業務費」の１戸あたり月額が1500円を目安とすることについて、実態との違いを訊いておられるのですよ。貴方がそこではなく「管理員人件費（通勤方式）」について議論なさりたいのだとしたらそれはそれで結構なのですが、貴方の試算通り23万円が適正なのだとしても、表に記載されている目安金額（27万円）との差額４万が管理会社のマージンだね、などという理屈は成り立ちません。

貴方が試算した23万円/人・月という「目安」とて、管理員業務を一部外注する場合はその金額の中で外注費を捻出する訳ですよ。貴方が仰る「マージン」とはその中から切り取られるもので、外観的に把握できるものではありません。

[1232: 通りすがり]

>>1230 匿名さん
＞諸悪の根源は管理会社による役員選任が操作されているのを
防ぐ方法から始めることです。

いいですね。
実に結構。そこから始めましょう。今すぐ始めるべきです。
問題点が明確ならやるべきことも明確な筈。
行動すれば色々見えてくることもありますよ。

（手短に書くと精々こんなことしか言えません）

[1233: 通りすがり]

アンチさんからいくつか質疑をいただいているので、当方の見解をまとめて示します。いちいち全文引用して記すのは野暮ったいので、アンチさんからの質問文は要約します。「そんなことは訊いてない」とまた論点を摺り替えられる可能性はありますが、そこは甘んじてお受けしましょう。会話が噛み合う方にのみ届けばよい言葉ですので。どのみちアンチさんは私の言葉を勝手に言葉を切り取り、以後の屁理屈を補強することしか考えていないでしょうし。

・私は「ひとりのフロントマンが10件以上兼任している事例」を、フロントマンとの会話の中で普通に見聞きしています。以前このスレでも紹介したのは、辞めてしまった前任者の「辞める間際」の実情を後任者から聞いた話です。（>>1006）その後任者もまた似たような状況下にあり、会社の体制としては業務効率を上げるべく、担当者の勤務先（拠点）と自宅を中心になるべく移動時間が短いところを担当できるように、各者の担当物件の再編をしているところだとの話も同時に聞きました。

・同様の事例は「人づてに聞いた話」としては複数あります。人づてとは言え、分譲マンションにまつわる各業種（デべ・ゼネコン・設計事務所・管理会社・開発系コンサルなど）の人脈の中で聞いた話ですので、畑の違うところでの只の噂話ではありません。管理会社による複数物件の兼任、しかもそれが10件以上にも及ぶという事例は現実に少なからずある、と私は認識しています。

・そういった実情に対し、私は特段違和感を覚えません。フロント業務の内容からして専属選任である必要はそもそも無いと思いますし、事務管理業務として管理組合から受託している業務が「適切に＝組合から問題にされないように」履行できる範囲であれば、10であろうが20であろうが兼任すればよいと思っています。それ自体が委託契約に反することはありませんし、反しない契約とすることも可能。逆に、兼任を許さない契約とすることもできる中では、兼任そのものをその件数によって否定するのは理不尽なことだと考えます。そもそも発注者は兼任件数を把握できません。

・高級タワマンが専従のスタッフを配置しているのは事実です。ただし「フロントマン」がそれであるという事例は個人的には知りませんし、そのようなことを私自身は言った覚えはありません。一般的には高級タワマンとは言え、フロントは複数物件を兼任しているでしょう。ただし件数はいくらか少ないことが予想されます。理事会から要求される対応も、高価格物件なりに高い水準が求められるでしょうし、業務仕様によって時間や人数が指定されている可能性もあります。
なお「専従のスタッフ」としては、管理員の他にも配置されている事例があります。勿論、フロントマンとは区別していますし、共用施設の構成やマンションのグレードに置応じて設定される「商品の付加価値」の一部ですので、物件ごとの差異が当然あります。

・とは言え「専従のフロントマン」も、理論上は配置のしようがあると思います。その場合、事務管理業務費は相応に高くならざるを得ないでしょう。既述の通りフロント業務は複数兼任を前提にしていると思っていますし、兼任を前提とした事務管理業務費の金額が、戸あたり単価で2500円もあれば新築でもカバーできると思っていますので、専従として相応にこの金額が高くなっても許容範囲内だと考えます。10件の兼任でパフォーマンスが1/10に落ちる訳でもないと思っていますから、専従化で事務管理業務委託費が10倍になる訳もありません。仮になったとしても戸あたり負担額は２万円程度の増。超高級物件であれば許容範囲でしょう。

・「スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益に繋がるロジック」を訊かれているのですが、私が言ったのは、フロントマンが過度な兼任により疲弊し、そのせいで業務効率が低下したり、短期離職を招くことによってスタッフの教育コストが嵩むという管理会社にとって深刻な問題が生じているという現実がある中で、「兼任を減らすことでそういった不利益の回避には繋がる」（>>1225）という意味です。兼任による負担を軽減できれば従業員が定着し、管理組合との信頼関係もより醸成され易く、社内的にもノウハウの継承などが効率的になるなど、利益が期待できるでしょう。


…それとオマケ程度の話ですが、

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

↑件の報告書（概要）にあるこの記載は、私は前後の内容から「選定理由のうち73.1％が”分譲時から指定されていた管理会社だから”だった」という意味だと解釈しました。分母に「自主管理を選択した管理組合」は含まれないと普通に解釈しています。アンケートの構造を想像するだに、管理会社の選定理由は「委託管理あるいは部分管理を選択した組合」に限定して設問する筈ですので。

仮にこれが本当に「全件の73％」だったとしても、それは管理組合のより多くが、リプレイスや自主管理を選ぶことなく、現状維持＝新築当時の管理会社との契約を選んだという事実を裏付けるだけのことです。某管理員さんが感覚値として示した「約５割」との乖離があるとしても、それはアンチさんにとってはむしろ不利となる事実でしょう。

アンチさんがご自身が鬼の首をとったように示した情報は、日本語的にも数字的にもご自身の助けにはならないんじゃないですか？と思った次第です。

[1234: 匿名さん]

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

「平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕」によれば、この「73.1％」は、「マンション管理業者に業務を委託している組合合計」に対する割合です。

[1235: 通りすがり]

>>1234 匿名さん

お、そうなんですか。「決定方法」とあるので「どのように選定したのか」を問うアンケートだと捉えていましたが、私もその調査報告書を詳しく確認したところ単に分譲当時からリプレイスしていない組合の割合を示す数字なのですね。

分母に自主管理の件数が含まれていないようですので、某管理員さんが感覚値として示す「５割」ほどではないにせよ。マンション全体に対する割合としてはもう少し下がる筈ですが、いずれにせよ依然として全体に比して７割超の管理組合が管理会社を変更するという判断には至っていないと。一部の組合が委託内容・委託業務費の変更をしているであろうことと、逆に全く無関心ゆえにその判断に至っている組合も混在していることを両方考慮しても、世の大勢は「現状維持」であることがわかりました。

[1236: 匿名さん]

>通りすがりさん


他人の発言ですら捏造するようになっちゃあおしまいですね。

＞それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、

はい皆さん。アンチさんの↑この発言にご注目。
どうやら何かに気付いたようですよ（笑）
>彼はずっと「フロント業務費はボッタクリだ」と主張してきました。

管理会社はボッタクリだとは言ってますが、「フロント業務費はボッタクリだ」とは
一言も言った記憶がありませんし、そもそも"フロント業務費"って専門用語ですか？
いわゆる委託管理報酬のことを指しているかもしれませんが、その一部だけ問題にしているスレじゃないことはスレタイ見ただけでも分かりますよね？

>フロント業務費、つまり「事務管理業務費」は、管理員業務費や清掃員業務費を含まない、純粋な管理会社の粗利であると直前のレス（>>1123）でも明言しています。

>>1123 のどこにそんな外注費などを「含まない」と名言しているのですか？明言している箇所が実在するならそっくり引用してください。　散々外注費のピンハネ分込みの話をしているのですが、何度言っても理解できないのですね。

管理会社は利益として受け取る委託管理報酬だけでなく、外注のピンハネ分を含めると
管理会社が管理組合から受け取る管理費から粗利で３割以上持っていくのはボッタクリだということはスレの趣旨として>>1にも書いてあることですよね？

まずは、嘘でなければ、外注費を含まない”フロント業務費”という用語を使ってぼったくりだと言っている過去レスを明示してください。

それとも他者の発言を捏造したのですか？

>私が整理した彼の数々の主張の中にも
「管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなる（>>1077）」というものがあります。ご本人も本意に相違なしと確認されました。

すいません。>>1077は確認したら、下記の通り、貴方（通りすがりさん）自身の発言ですよね。頭大丈夫ですか？　

>1077 通りすがり 2021/08/14 19:25:16

自分の発言を他者の発言のように言うって頭どうかしてますよね？

また、その引用先には外注費に対して３割以上のボッタクリという箇所があるだけで、委託管理報酬は元々管理会社が100%報酬として受け取る金なので何割ピンハネもクソもありませんよね？

>にもかかわらず、ボッタクリだという矛先をここへきて事務管理業務からそれ以外の人件費に向けようとしています。

このスレ自体、外注費もピンハネしているし、その分も含めたらえらく仕事もないのにぼったくりだという趣旨ですよ？　

そういう見えすいた嘘やデマ、誤魔化しばかりやっているから説得力が皆無なんですよ。


>「フロント業務費はボッタクリだ」という根拠なき理屈が只のイチャモンだったことが、

そのフロント業務費という単語を使ってぼったくりと言っている人間は貴方以外いないと思いますがどこですか？


>>1121さんは「事務管理業務費」の単価として税別1500円/戸を目安とする情報を引用し、これがこのスレに参加されている皆さんの実例に比してどうなのかと訊いておられますね。つまり目安は目安に過ぎないものの、一定のサンプルを集計して得られたであろう数字を基準とし、事務管理業務費の適否について問題提起されている訳です。

事務管理業務費は管理費の一部であって、管理会社に渡る管理費を問題になっているの分かりませんか？

>ところがアンチさんは、「問題はそんなことではなく、いくらピンハネされているのかが問題なのだ」と、自陣的な論点に引き戻そうと必死になっています。

いや、スレタイみたらどうですか？　管理会社のピンハネ体質を問題とするスレですが・・・

あとは貴方が勝手に委託管理報酬しか管理会社が受け取ってないような言い方で
故意に無茶苦茶なこと言ってるだけなので無視しますが・・・　

[1237: 通りすがり]

なお、身も蓋もないことを言うのは気が引けるのですが、同じ調査報告書の中に「マンション管理会社に業務委託することへの意向」に関する調査結果も掲載されています。そのものズバリですよね（笑）
このデータをアンチさんも引用しておられる訳ですが、この部分に関してはどう捉えておられるのか、それはそれと見なかったことにしておられるのか。謎です。

https://www.zenkoku-mankan.org/m-company-e/#toc1

結果としては「全てお任せ」を良しとする意向が19.5％、「任せてもよいが方針は出来る限り管理組合で決めるべき」が74.2％です。「部分管理」に対する意向は区別されていませんが、普通に考えれば両方に混在しているのでしょう。

委託管理を前提とする意向は少なくとも93.7％。契約実態として自主管理が７％未満にとどまるというデータでは、その裏にある「意向」までは判らなかった訳ですが、この意向調査によって明らかになりました。上記を除く残りの意向全てが「管理会社に委託するべきではない」なのだとしても（実際はさらに分類される筈）、わずか6.3％です。自主管理の割合とほぼ合致しますね。むしろ意向の方が下回っていることに興味があります。

[1238: 匿名さん]

結局、通りすがりさんは、高級マンションで管理会社スタッフが専任で担当するのも合理的だと言う自分自身の主張も突っ込まれると答えられず、

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

この意味も答えられませんでした。

結局、通りすがりさんは、自分の言ったことですら、答えられないどうしようもなくバカで説得力が全くない人だと分かりました。

通りすがりさんは自分の言ったことですら答えられないので、全く聞く価値がないですね。

[1239: 匿名さん]

>>1237

今、どういう状況かを論じたければ他所でどうですか？そう言う現状がおかしいというスレ主も問題提起のスレと書いてますよ？

それ以前に貴方は自分の言ったことの解説くらいしたらどうです？

無責任で全く根拠のない発言をする人の意見など誰も擁護派以外、聞かないでしょう。

[1240: 通りすがり]

>>1236 匿名さん
＞すいません。>>1077は確認したら、下記の通り、貴方（通りすがりさん）自身の発言ですよね。頭大丈夫ですか？　

あー、アンチさん。ズルは無しですよ。
貴方の屁理屈を私が言ったことだみたいに言われるのは流石にどうかと。
>>1077は私のレスですが、そこに引用した貴方の「管理会社不要論」の要素として

①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】

以上２点を再掲したんじゃないですか。
ふたつとも貴方の基本見解だと、ご自身でも確認されましたよ。忘れちゃいました？
それとも>>1078で「その通りです」と仰ったのは別人さんだとでも？
流石ですね、こういう時のための「匿名さん」という訳ですね。

貴方は管理会社アンチさんじゃないですか。「フロント業務費」は、貴方がボッタクリの最たるものだと批判していたものです。全額が管理会社の粗利で、ほぼ丸ごと外注されてるのに何で管理費の３割以上も取るんだよと。それが貴方がずっと言っていたことでしょう？
そこを「自分の言葉ではない」としらばっくれようとしているということは、ずっと声高に叫んでいたことが間違いだったと流石にお気づきになったのですよね？　フロント業務費には戸あたり単価という一般的に目安となり得る金額があって、貴方が独自の料率によって計算していた数字は事実無根であったと。それはある意味、自主管理を目指す貴方にとっては大きな進歩なのですよ？

厭なら別に、貴方自身がこの事実を認める必要はないのですよ。こうして明らかになれば多くの人が貴方のウソを認識することになる。それでいいのです。普通の人なら私がこんなことをせずとも、とっくの昔に理解していることですがね。だから自主管理は未だ７％未満なのであって。

[1241: 通りすがり]

一応、一通り言うべきことを言わせていただいて、アンチさんの正体と論理破綻を詳らかに記すことができたと自負しています。客観的に見て、どこからどう見てもアンチさんは只の管理会社アンチであり、管理業務の適正化や本当の意味での「費用対効果」に関する議論など１ミリも関心がないことが明らかになったと思っています。

ご本人がハンドル名を固定しないことは残念ですが、私とのやり取りを辿れば同一人物がずっと同じ屁理屈を並べていることが何方にでもご理解いただけるかと。

今後は同じことの繰り返しにしかならないと思いますので、私も一歩引いてアンチさんの今後を観察することとします。ダメ出しは勿論継続しますが、１対１の会話は成立しないことが十分わかりましたので、ここへきて一部コメントをくださった「正常な会話が出来る方」が、管理会社との契約の要否や自主管理の可能性について、建設的な議論を発展させてくださることを願ってやみません。

アンチさん、自主管理の導入に不可欠なのは「合意形成」なんですよ。
今の貴方では絶対にムリです。

[1242: 匿名さん]

>>1233

見落としていました。この点は謝罪します。

>そういった実情に対し、私は特段違和感を覚えません。フロント業務の内容からして専属選任である必要はそもそも無いと思いますし、事務管理業務として管理組合から受託している業務が「適切に＝組合から問題にされないように」履行できる範囲であれば、10であろうが20であろうが兼任すればよいと思っています。それ自体が委託契約に反することはありませんし、反しない契約とすることも可能。逆に、兼任を許さない契約とすることもできる中では、兼任そのものをその件数によって否定するのは理不尽なことだと考えます。そもそも発注者は兼任件数を把握できません。

要するに、一人で１０?２０も兼任しても、クレームが来ないくらい、一棟あたりなら負担が低い仕事で管理費の３割近くピンハネされていると言うことですね？

それがぼったくりではないかという話なのですが。そんなに少ない仕事に対して管理会社に渡る金が多すぎるので管理会社との契約は管理組合から見ればコスパが悪いという話なのですがどう思われますか？

>とは言え「専従のフロントマン」も、理論上は配置のしようがあると思います。その場合、事務管理業務費は相応に高くならざるを得ないでしょう。既述の通りフロント業務は複数兼任を前提にしていると思っていますし、兼任を前提とした事務管理業務費の金額が、戸あたり単価で2500円もあれば新築でもカバーできると思っていますので、専従として相応にこの金額が高くなっても許容範囲内だと考えます。10件の兼任でパフォーマンスが1/10に落ちる訳でもないと思っていますから、専従化で事務管理業務委託費が10倍になる訳もありません。仮になったとしても戸あたり負担額は２万円程度の増。超高級物件であれば許容範囲でしょう。

金出せば、専従のフロントマンを雇えるのは当たり前です。貴方は可能かどうかではなく、「合理性がある」と言ってます。管理会社が一つの物件に社員を専従にする合理性はなんですか？と言う質問です。普通のマンションでも10棟以上かけもてるのに、高級マンションだと１棟に専従してどんな仕事が毎日あってサービス面では具体的に何が充実するんですか？高級マンションの数だけ管理会社は社員を配置することになれば、今より収益性が落ちますし、貴方は上のレスでクレームが来ないなら１０?２０でも可能だと言っている。クレームが来ないなのに複数棟掛け持ちしないことを管理会社がやる合理的な経営判断って何ですか？



>「スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益に繋がるロジック」を訊かれているのですが、私が言ったのは、フロントマンが過度な兼任により疲弊し、そのせいで業務効率が低下したり、短期離職を招くことによってスタッフの教育コストが嵩むという管理会社にとって深刻な問題が生じているという現実がある中で、「兼任を減らすことでそういった不利益の回避には繋がる」（>>1225）という意味です。兼任による負担を軽減できれば従業員が定着し、管理組合との信頼関係もより醸成され易く、社内的にもノウハウの継承などが効率的になるなど、利益が期待できるでしょう。

あの、兼任減らすと、スタッフの数が増えて人件費自体が確実に増えてしまうのですが、採用コストの方が、常時スタッフを雇い続けるより高いのですか？

そうなら、なぜ管理会社は減らしていないんですかね？ノウハウ継承というアバウトな指標の方が人件費増を上回るんですか？

[1243: 匿名さん]

>あー、アンチさん。ズルは無しですよ。
貴方の屁理屈を私が言ったことだみたいに言われるのは流石にどうかと。
>>1077は私のレスですが、そこに引用した貴方の「管理会社不要論」の要素として



「私のレスですが」って貴方、アンチさんの主張だと言ってますよね。そこでさらに引用って最初から引用の箇所を言うべきなのにまた誤魔化しですか？

>①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】

以上２点を再掲したんじゃないですか。
ふたつとも貴方の基本見解だと、ご自身でも確認されましたよ。忘れちゃいました？

だから「だいたい」と書いてますよね。そもそも①は日本語として意味不明でしたが、こちらが良かれと忖度してあげて、管理会社が管理費全体から取る利益と言う意味で理解して「だいたい」と付け加えて「そうです」と言ってあげただけです。そもそもフロント業務費が委託管理報酬を意味しているのであれば、委託管理報酬は明細で大体、管理費の１割と明示されているので、ピンハネもクソもないわけですが。

①に関しては、貴方の不自由な日本語を私なりに解釈してあげただけで、本意は管理費全体に対して、管理会社の利益が３?５割になっており、それはぼったくりだと言う主張です。

ただ、「大体そうです」と言わないと、厳密には貴方の言ってる内容はデタラメばかりで会話が成立しなくなるから、大体と付け加えて肯定してあげただけです。

フロント業務費など貴方しか使わない単語を使って、管理費全体に対しての話か、意味不明になるのです。

何度も言いますが、フロント業務費と言う単語は貴方以外使っていません。

「フロント業務費」とは管理費全体を指すのか、管理会社が正式に管理組合から利益として受け取る「委託管理報酬」かどちらを指しているのですか？


>全額が管理会社の粗利で、ほぼ丸ごと外注されてるのに何で管理費の３割以上も取るんだよと。それが貴方がずっと言っていたことでしょう？

粗利を外注ってどう言う意味ですか？日本語がめちゃくちゃすぎてついていけません。。。　

[1244: 匿名さん]

>>1243 匿名さん
>ただ、「大体そうです」と言わないと、厳密には貴方の言ってる内容はデタラメばかりで会話が成立しなくなるから、大体と付け加えて肯定してあげただけです。
さすがにこのタイミングでそれを言うのはどうなの？しっかり認識を合わせる場で大体そうですって言っておきながら…。フロント業務費が分からないならそこで聞くべきでしたね。

[1245: 匿名さん]

通りすがりさん

フロント業務費の定義をお願いします。

[1246: 通りすがり]

>>1245 匿名さん
>>1245 匿名さん

＞フロント業務費の定義をお願いします。

定義とは？　
このワードが関連法規等で定義されている訳ではない筈ですし、標準契約書などに出て来る訳でもないです。なので「定義」があるとは思っていませんが、私がどういう意味で使っているのかという意味で訊かれているのであれば下記の通りです。

私の認識では、本来フロントの業務は「事務管理業務」と称するのが正しいのであって、その業務にかかる費用も「事務管理業務費」として、委託契約書や見積書にもその名称で記載されています。私がこのスレに参加したのは、ある方（>>953さん）が、一般的なマンション管理規約における「理事長」は区分所有法の「管理者」を指すことをご存知なかったのを指摘したのがきっかけなのですが、そこから派生したやりとりの中で、「管理会社のフロントは実質的に何の仕事もしていないのに、管理委託費の３割以上ものフィーを取る」と仰る方がいたので、その間違いを指摘するにあたって、その方にも通じる言い回しとして「フロント業務にかかる費用＝フロント業務費」と呼び替えたに過ぎません。つまり、一般的には「事務管理業務費」と呼ばれるものと同義と捉えていただいて結構です。言うまでもないことですが、この業務はフロントマンが担当者として行うものではありますが、実質的には管理会社が組織的に行うものです。費用の全てがフロントマン個人の報酬では当然なく、フロントマンを支える会社のあらゆる部門のコストや利益を含むものです。

端的に言えば「フロント業務とは国交省のマンション標準管理委託契約書第３条に規定される事務管理業務のこと」です。定義ではないのでこのスレ限定ですが、私はそういう認識でこの言葉を使っています。具体的にどういう内容なのかは、同条に記載の通り「別表第三の内容」を確認いただけばよいと思います。

[1247: 通りすがり]

>>1245 匿名さん
＞何度も言いますが、フロント業務費と言う単語は貴方以外使っていません。
＞
＞「フロント業務費」とは管理費全体を指すのか、管理会社が正式に管理組合から利益として受け取る「委託管理報酬」かどちらを指しているのですか？

言葉の定義が無いから話が噛み合わない、と仰りたいのですね。
前述の通り「フロント業務費」という言葉に明確な定義は無い筈ですが、アンチさんが「フロントの取り分」が過剰であると問題にされている中では、一般的に「事務管理業務費」と呼ばれるもののことを指しているのだろうと解釈していました。なので私は、既述の通りフロント業務費という単語を「事務管理業務費」と同義で使用しています。

貴方の二択においては「どちらでもない」ですよ。
前者は文字通り管理費全体。正確に言えば標準契約書第６条にある「委託業務費」の総額です。それが一般的にも大項目４つに分類される、という説明を以前しましたよね。その一部（事務管理業務）にかかる費用をフロント業務費と称しているのですから、イコールではないです。
後者はちょっと私には意味がわかりかねます。「委託管理報酬」って、それこそ定義が必要じゃないですかね。語感としては「フロントマンが委託業務の中で得る報酬」のことを仰っているだとは思いますが、私が「フロント業務費」と称しているのは管理会社が利益として受け取るお金とイコールではないので、こっちも違います。

なので、貴方が設定した二択のどちらかではなく、既述の通り標準契約書の規定の通りだと捉えてください。噛み砕いて言っても同じですね。

[1248: 通りすがり]

何度か説明していることですし、そもそも管理費の構成を知る上で「管理事務の内容」は基本事項なのですが、アンチさんはここを未だ理解されていないでしょうから詳しくおさらいしておきましょうか。私が「フロント業務費」と称しているのは、大項目１に関する全ての業務にかかる費用です。アンチさんとして別のご見解があるならこの機会にお示しください。

＜管理事務の構成＞　※（）以下の小項目や行う対象項目の詳細は省略
１．事務管理業務
　1-1.基幹事務
　（１）管理組合の会計の収入および支出の調停
　（２）出納
　（３）本マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整
　1-2.基幹事務以外の事務管理業務
　（１）理事会支援業務
　（２）総会支援業務
　（３）その他
　　　　・各種点検、検査に基づく助言等
　　　　・組合の各種検査等の報告、届出
　　　　・図書等の保管
２．管理員業務
　2-1.業務実施の態様
　2-2.業務の区分及び業務内容
３．清掃業務
　3-1.日常清掃
　3-2.特別清掃
　3-3.業務実施の態様
４．建物・設備管理事務
　4-1.建物点検、検査
　4-2.エレベーター設備
　4-3.給水設備
　4-4.浄化槽、排水設備
　4-5.電気設備
　4-6.消防用設備等
　4-7.機械式駐車場設備

[1249: 通りすがり]

誤字訂正です。すみません。

→ ※（）以下の小項目や「業務」対象項目の詳細は省略

[1250: 通りすがり]

>>1248については異論の余地は無いでしょうから、少し掘り下げておきましょうか。
長くなりますが…。

「事務管理業務」は事実上「フロント業務」であり、そのうち管理費の徴収や集めたお金の管理、それを何処にいくら使うのかという組合の判断を仰いだり、お金の使途も含む「マンションの維持管理に関する行為」について、より良い方策を提案したりする業務が、特に「基幹事務」として区別されています。基幹事務は一括再委託（外注）が許されず、フィーをとって行なうには管理会社として免許を得る必要がある訳です。それ以外のフロント業務の主軸が、理事会や総会の開催支援と、管理組合として行なう点検・検査に関する手続き、それに纏わる資料の保管・管理です。これが社会通念においても「フロント業務」の全容でしょう。

これについて法律に基づく「外注の可否」が少し前に議論となりました。
アンチさんは1-2-(1)「理事会支援業務」が基幹事務であると主張し、外注が法律で禁止されていると誤認するとともに『理事会支援業務以外はほぼ外注できる』と主張しておられました。（>>1086）
基幹事務に関する誤解はその後さすがに認めたものの「基幹事務も実質的には理事会がやる事務に変わりはない（>>1091）」とさらに余計な補足をして、結局「理事会支援業務以外は外注されることによってフロントの業務負担はほぼなくなり、管理費の３割以上の金が管理会社に純粋な利益として入っているに違いない」という個人的感覚論を、未だ改めておられないという状況です。

私はこの誤解（わざとだと思いますが）の主因が、>>1248で挙げた「管理事務の構成」をアンチさんが無視し続けていることにある、と言い続けている訳です。彼に「自主管理を目指すのなら管理会社を攻撃する前に、管理業務の構成と管理費を算定する仕組みを理解するべきだ」といくら言っても「仕組みの話などしていない」と逃げられるのは、こうして費目として並べれば不透明性など無いことが明らかになってしまい、管理会社との契約は無意味だという主張は成り立たなくなってしまうことを、おそらく野生の勘か何かで感じ取っているからでしょう。

ここで「不透明性など無い」と言うと、多分アンチさんは咬み付いてくると予想されます。業務項目として挙げ、そこに費用がかかるということで表向きの金額が見積書に記載されていても、その裏には「外注」があって、管理会社として労力を費やしていないことや、外注費との差額（彼いわくのピンハネ）がいくらなのかということは外観的には判らないだろう、言いたいのでしょう。「仕組みの話などどうでもいいからそこを叩け」というのがアンチ理論の正体な訳です。

外注を想定した業務（※私は本当は「外注」だけではなく「下請」にも触れるべきだと思ってはいますが）について、管理会社がいくら利益を確保し、フロントの負担をどれほど軽減しているのかは、私は当然知りません。発注者の立場でそこを正確に把握している人など普通いないでしょう。何度も言っていることですが、業務仕様通りに成果が上がっているかどうかを判定するのは管理組合マターですし、少なくともフロント業務に関しては基幹事務があり、フロント業務には汎用性の高い「目安」となる戸あたり単価がありますので、依頼したことをきちんとやって貰えているという判定さえ組合として適切にできていれば、目安の範囲におさまっているフロント業務費がボッタクリ価格であるなどと騒ぐ必要は無いと。そういう見解をずっと示している訳です。

大項目２～４の業務項目についても、設定された金額の中には外注に伴う経費が考慮されている可能性があると認識してます。それも前述と同様、管理組合として普通に見極めることが可能で、高過ぎる気がするとか、どうも使途として不明瞭だということであれば、その金額を提示してきた管理組合との協議によって、釈然とするところまで突き詰めることができます。その結果、どうしても受け入れ難い時には、委託項目から外して管理会社が直接手配するとか、他の管理会社から提案させるとか、極論を言えば自主管理に転換するなどの選択肢があると。管理会社と袂を分かつのは、そういう当たり前の検証を経た結論として判断すべきことであって、金銭負担に対する一方的な抵抗感だけで決めることではないです。

業務を委託した先がいくら利益を上げているのか、それが高いせいで委託者が不当に不利益を被るのは避けるべきことですので、管理組合は頑張って「見極め」をしなければなりません。そこを怠っている事例が「委託管理90％以上」の中に少なからず混じっていることは否めません。とは言え、外注（再委託）が否定されていない業務委託において、再委託によって管理会社がメリットを得ること自体を全否定するのはあまりに不合理でしょう。全て自前でやれ、外注するなら発注金額の範囲に納めて経費を見込むな、では、逆に管理会社は仕事を請けてはくれないでしょう。

それぞれの業務項目について、金額の適否を見極めるのは確かに容易なことではないと思います。既述した事務管理業務費の戸あたり単価ひとつを見ても、「目安金額」のことを知らない方が普通にいる中では、金額だけを見れば「高過ぎる」と感じる人は当然いるでしょうね。
例えば単価が2000円で総戸数150戸のマンションであれば、事務管理費の月額は30万円。その規模であればフロントマンは１名でしょうし、当然複数兼任をしていると考えるべきです。私も管理費の内訳を管理組合が精査する場面に立ち会ったことが何度もあります。組合員のひとりが「週に何度か来る程度で30万も月給を取るつもりか！しかも他と掛け持ちをしているんだろう？」と、顔を真っ赤にして異議を唱えたことがあります。そこへ別の組合員が「担当者は１人でも現場に来る時は会社から派遣されて来る訳ですし、組合としても会社と契約して仕事に責任を持っていただく訳ですよね…」と、苦笑いしながらやんわり否定されました。そういうお互いバツの悪い思いをしないためにも、マンションのオーナーとしては最低限の勉強はして、社会感覚のひとつとして「管理費の仕組み」を理解する必要があると思います。

[1251: 通りすがり]

長くなってすみません。続けます。

実例を引用するのは気が進まないのですが、リアリティが必要かと思いますので、「基幹事務以外の業務」の一例として、あるマンションの管理費見積書から「清掃業務」の項目を抜粋して紹介します。数年前に東京都隣県で竣工した総戸数約180戸の中規模タワマンの竣工時点の事例です。非住宅（店舗）を併設しているので、共用部分には全体共用の他に住宅共用と店舗共用が混在します。金額は住宅共用の一部のみ転載します。当然、これを見て高い・いや安いという感覚的な議論の余地はある筈ですが、清掃対象部位の「仕様の違い」によって金額に差異がでることを示す目的です。

３．清掃業務
　3-A.日常清掃
　　①建物外周 ５日/週 … 30,000円/月
　　②詳細部分A（別表あり）７日/週 … 140,000円/月
　　③詳細部分B（別表あり）５日/週 … 400,000円/月
　3-B.定期清掃
　　①全体共用（外部：敷地・歩道部分）…100,000円/月
　　②住宅共用（塩ビ系床材）…36,000円/月
　　③住宅共用（石材：花崗岩）…50,000円/月
　　④住宅共用（ゴム・ノンスリップ系床材）… 28,000円/月
　　⑤住宅共用（コンクリート素地）…23,000円/月
　　⑥住宅共用（防塵塗装部）…4,000円/月
　　⑦住宅共用（木質系フローリング）…24,000円/月
　　⑧住宅共用（カーペット）…600,000円/月
　3-C.ガラス清掃【部位別内訳は割愛】
　3-D.植栽管理
　3-E.水盤管理
　3-F.ディスポーザー保守
　
「3-B.定期清掃」の各項目を見ていただきたいのですが、当然のことながら仕上仕様別に対象範囲が面積算定されていて、その面積に応じた月額総額を表示しています。算定根拠として見積書に面積表が添付されています。このマンションは基準階含め共用廊下がカーペット仕上となっているので、清掃費としても他の部分より金額の桁がひとつ違います。

管理組合において理事を経験したことがある方や、総会資料などを真剣に見たことがある方には、こんなものをお見せして今さら説明するまでもないことですが、このように清掃業務ひとつを見ても「仕様の違いによる金額の差異」が当然あるので、管理費の多寡は新築当時から管理対象部位の仕様に左右されています。アンチさんは『分譲販売価格に乗じて管理費も便乗値上げされている』とお考えなのですが、そうではなく、管理費は建物の仕様に応じて異なる費用がひとつひとつ積算されて決まるものであり、算定されたその総額は「オーナーとして現実的に払える額でなくてはまずい」ので、最初に管理費を決める売主は、管理費を意識して共用部分の仕様を検討したり、作業頻度を抑えるなどして、積算根拠そのものを調整している、という訳です。

これをアンチさんに説明しても受け入れていただけません。
理由はやはり、この単純明快な理屈を認めてしまうと「管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業である」という結論が、根拠を伴わないイチャモンであることが明らかになってしまうからです。


「フロント業務費」とは何ぞや？という話から、マンション管理費の算定根拠である「業務項目の構成」と、それぞれの項目について金額が決まる「仕組み」について、良い機会でしたので少し細かく示しました。アンチさんが自論展開において一切前提としていない部分です。何せ、理事会支援業務を「とうぜん基幹事務に含まれます」と言い切っておられる方でしたので。

[1252: 匿名さん]

長々と書きましたが、以上を踏まえて↓下記にコメントいたします。

>>1243 匿名さん
＞貴方の不自由な日本語を私なりに解釈してあげただけで、本意は管理費全体に対して、管理会社の利益が３～５割になっており、それはぼったくりだと言う主張です。

前言を都合よく翻されたことには目を瞑るにしても、ここで改めてご本人の口から「管理会社の利益は管理費の３割から５割にもなる」と明言された訳です。たぶん数字的根拠は示さないと思いますが、営利企業が売上の３割から５割を利益として獲得することを、彼は「ボッタクリだ」と称している訳ですね。そして、決してフロント業務だけでその利益を得ている訳ではなく、仕様等によって金額が決まる建物・設備管理業務や清掃業務費など、委託項目の全てにおいて取っている利益の総額の話をしているのだと。

私はかなりの進歩だと思っています。
何せ、少し前までは「フロントマンがろくに仕事をしていないくせに」という論調で、３割５割という利益率のことを問題にされていたのが、ボラれているのはフロント業務費だけでなく他の費用も含めてであり、相手が取っている利益は委託費総額に対し３割から５割の範囲であると認めた訳ですから。しかも、ここ↓にも言及されました。

＞そもそもフロント業務費が委託管理報酬を意味しているのであれば、委託管理報酬は明細で大体、管理費の１割と明示されているので、ピンハネもクソもないわけですが。【>>1243】

フロント業務費＝委託管理報酬という解釈は彼独自のものではありますが、委託管理報酬とは「管理会社が業務対価として正式に受け取る利益」という意味だそうですので（同レス後段の既述の通り）、それが１割と明示されている以上『フロント業務はピンハネされていない』と。何とここへ来てアンチさんはそう認めると仰っている訳です。


ここで私からは別の事実をお示しします。
いくつか見積書の事例を検索しましたが、フロント業務費（事務管理業務費）が管理費の総額に対して占める割合は、概ね10％から15％程度で納まっています。サンプルを拡げたとしても、感覚的に２割を超えることはまずありません。そしてその事務管理業務費には、管理会社の純粋な利益の他に、従業員（フロントマン）の報酬や会社の運営・維持に関するコストも含まれています。それが２割未満で賄えるという現実がある中、アンチさんは何と『純粋な利益だけで１割であればピンハネではない』と認めた訳です。

…色々と理屈を後付けし、前言を無理くり修正する中で生じた矛盾が、そのような形で表面化しているだけだとは思うのですが、こうして整理することによっても、アンチさんのアンチ理論には合理的な根拠が無いことが客観的にも明らかになったと思う訳です。

[1253: 通りすがり]

>>1252 は「通りすがり」による投稿です。
いつもと違う端末を使用したためか「匿名さん」となっているようです。
修正いたしました。

[1254: 匿名さん]

>>通りすがりさん

フロント業務費と貴方が言ってるのは事務管理業務のことなんですね。事務管理業務であれば、基幹事務と理事会支援だけです。つまり貴方が書いているよううにそれ以外の清掃や設備管理、エレベーター保守、管理員費、と委託管理報酬でさえ別ですよ。

つまり貴方も言うように、事務管理業務しかフロントは仕事をしていないのに、その分の費用（事務管理業務費）とさらに同額の報酬（委託管理業務）をもらうのはいくらなんでもぼったくりではないですか？

>そして、決してフロント業務だけでその利益を得ている訳ではなく、仕様等によって金額が決まる建物・設備管理業務や清掃業務費など、委託項目の全てにおいて取っている利益の総額の話をしているのだと。

私はかなりの進歩だと思っています。

すいません。そもそも管理会社が外注できない業務である事務管理業務費でピンハネもクソもないわけで、

「事務管理業務」は３?５割のピンハネはぼったくりだ」と書いてある箇所は具体的にどこですか？

一貫して管理費の３?５割と書いてあると思いますが。管理費と事務管理業務費は全然違いますよね？

勝手に自分が誤解しといて相手のせいにするってどう言うことですか？まあ、最初から反論のための反論なんで気にはしませんがね。

そもそもフロントとは管理会社で委託物件に対する仕事の担当者です。つまり、事務官業務以外でも、委託されている全業務（外注分含む）の管理を任されているのがフロントという意味で、それでもほとんど実質仕事がほとんどなく、1/10人の労力で済むにも関わらず、ピンハネ分を含めて管理費の３?５割、管理会社が利益を取るのはぼったくりだと言ってるわけです。

>前言を無理くり修正する中で生じた矛盾
矛盾している部分とは具体的にどこですか？箇所を指摘して下さい。

>>1251

>清掃対象部位の「仕様の違い」によって金額に差異がでることを示す目的です。

全く答えになっていませんね。

この１０年で平均的に管理費が２割上がったことを証明するには、多くの物件で、床材のトレンドが「以前と比べて」高級なものに変わった事実を証明できないと「利益の追求ではなく、仕様の変更によるもの」であることの証明にはならないわけですが。

さらに言うと、貴方が拾ってきたその仕様には表面積が全く書いてないので、床材の材質で清掃の平米単価で「どれほど」価格が変わっているのか分かりません。しかも、月で５万円以下の科目が多く、これならここの仕様が最近のマンションで多少変わったとしても、戸あたり数百円程度の差にしかなりませんよね？　最も割合が多いのはおそらく内廊下で使われるカーペットの６０万だと思いますが、１０年前も今も、ほとんどの物件で内廊下はカーペットで変わりがないのではありませんか？　わざわざ例を探してもらってご苦労様でした。

貴方が必死に探したことは床材の違いによる価格の差であって、最近の物件で高級床材の採用が増えた理由にはなりませんよね。

そして、清掃費は外注なので、管理会社から見れば、できるだけコストがかからないようにしたいのに、なぜあえてコストがかかる床材を採用するのか謎ですが。

>いくつか見積書の事例を検索しましたが、フロント業務費（事務管理業務費）が管理費の総額に対して占める割合は、概ね10％から15％程度で納まっています。サンプルを拡げたとしても、感覚的に２割を超えることはまずありません。

事務管理費だけで１割それとは別に委託管理報酬で１割、つまり管理費総額の２割が公式の管理会社の取り分で、仮にピンハネが１円も発生していなかったとしても、1/10人の労力しかない管理会社の仕事に対して、管理費の少なくとも２割を持っていくのは明らかにボッタクリだと思いませんか？　大規模物件なら尚更でしょう。

単純計算で月２万の管理費で500戸の高級物件があったとすると、月１０００万の管理費総額になり、それに対して２００万円分が管理会社に渡っているわけです。貴方じゃないけど、専従のフロントスタッフを２人雇っても十分釣りが来る金額です。しかも実際には８００万からさらにピンハネ分もある。

これでも擁護する人間は管理会社側の人間でなければただのバカでしょう。

[1255: 通りすがり]

>>1254 匿名さん

アンチさん。
では教えてください。その「事務管理業務費とさらに同額の報酬（委託管理業務）」とは何ですか？
見積書の項目としては存在しませんので、貴方の意図としては「他の各項目に溶け込んでいる」ということだと解釈するしかないのですが、私はそれが何処に含まれ、どのような根拠で「事務管理業務費と同額である」と判断できるのかを存じ上げません。そこをここで教えてください。

ここまでの説明を読んでいただけばおわかりいただけるように、と言うより「社会通念上」でもあるのですが、フロントマンの報酬も、フロント業務を通じて管理会社が得る利益も、どちらも「事務管理業務費」の中に含まれています。別の項目で別途取っているという事実はありませんし、当然のことながら請求項目として別立てでもありません。貴方にも見えませんよね？

貴方も認められた通り、事務管理業務費は管理費（業務委託費）総額の１割程度です。私の経験上は高くても２割を超えることは無いのです。前述の通り、貴方が「事務管理業務費と同額の報酬」と仰るのが何のことか私は知らないのですが、それが「フロントが水面下で得る金」を意味するのだとしたら、私はその「通常１割程度、高くても２割未満」の事務管理業務費の中に含まれているとしか考えられません。そうではなく、その他の大項目（管理員業務、清掃業務、建物・設備管理事務）で計上されている金額の中にも経費として含まれているだろう、と仰りたいのでしょう。それが事務管理業務と同額であると言う根拠をハッキリさせてください。


＞事務管理業務であれば、基幹事務と理事会支援だけです。つまり貴方が書いているよううにそれ以外の清掃や設備管理、エレベーター保守、管理員費、と委託管理報酬でさえ別ですよ。

ここまでの度重なる説明と、>>1248で管理事務の各項目を示すことによってようやく貴方はその理解に至った訳です。フロント業務（事務管理業務）はその他の業務とは別です。お解りになったのですよね？では、それでもなお「フロント業務として他にも同額の金をとっている」という貴方の主張根拠は一体何なのですか。この議論の核心、貴方が管理会社をボッタクリだ、ピンハネ企業だと称する根拠に最接近していると感じます。お答え願います。


後半にも同様に↓このような記述があるようです。

＞事務管理費だけで１割それとは別に委託管理報酬で１割、つまり管理費総額の２割が公式の管理会社の取り分で、仮にピンハネが１円も発生していなかったとしても、1/10人の労力しかない管理会社の仕事に対して、管理費の少なくとも２割を持っていくのは明らかにボッタクリだと思いませんか？　

解らないのは『事務管理費とは別に委託管理報酬で１割』の部分です。「委託管理報酬で１割」が「公式の管理会社の取り分である」とはどういう意味なのかが解りません。そこについてのご説明をお願いします。

[1256: 通りすがり]

アンチさんの見解・主張として明確にしておきましょう。極めて重要な部分です。
後で「私はそんなことは言っていない」と言われないように、下記に再掲します。

・管理会社のフロントは事務管理業務しか仕事をしていないのに、事務管理業務費とは別に、さらに同額の「委託管理報酬」を取っている。【>>1254】

さあ、一体どういうことなのでしょう？？？

[1257: 匿名さん]

>>1256

存在しますね。そんなことすら知らないとは・・・。

管理会社が利益としてとる科目つまり委託管理報酬（単なる管理報酬）と呼ばれる科目は事務管理業務費の中に含まれている場合もあれば、別にある場合もあります。
ほぼ同額かどうかはそれによりますが、およそ管理費の１割です。名前は管理報酬とか、会社により違うでしょう。

事務管理費だけの１割しか管理会社側の取り分がないなんてことはない。あればご教示ください。

>「社会通念上」でもあるのですが、フロントマンの報酬も、フロント業務を通じて管理会社が得る利益も、どちらも「事務管理業務費」の中に含まれています。

いや、管理組合から見て意味のある契約であるかどうかと、営利企業が利益を得るための行動がどこまでやるのかは関係ありません。馬鹿馬鹿しい契約と分かっていて続けていればそれは立派な背任です。

>フロント業務（事務管理業務）はその他の業務とは別です。お解りになったのですよね？では、それでもなお「フロント業務として他にも同額の金をとっている」という貴方の主張根拠は一体何なのですか。

だから、”フロント業務費”や事務管理業務の３割はピンハネだとか言った箇所はどこですか？管理費全体としか言ってませんが。他人の発言まで勝手に都合よく解釈するのはやめましょう。

早く事務管理業務費の３割と書いている箇所を教えて下さい。

>「委託管理報酬で１割」が「公式の管理会社の取り分である」とはどういう意味なのかが解りません。そこについてのご説明をお願いします。

正確には事務管理業務費も会社の取り分ですね。

概ね管理費の２割はあるということです。

逆に１割しか取っていない事例があればご教示ください。１５％でも良いです。
少なくとも２割は取っていると思いますので。

[1258: 通りすがり]

これはもう、お手上げかも知れませんね。
「人語を解さない」とまで言うと言い過ぎですが、
関連法規や各種基準の基本事項すら知らない、前言は平気で翻す、
相手の発言をあたかも従前から承知していたことであるかのように奪い取り
反論に窮すると「日本語の不備」にすり替えて相手を罵倒する。
そんな人物像しか見えてきません。自主管理どころではないですね。
只の管理会社アンチではない、私が思っていた以上に危険な方かも知れません。

言った・言わないの言い合いはここで一旦打ち切ります。
ここまで不誠実な方との直接会話はあまりに不毛ですので。
また後で、アンチさんの発言は私の方で整理するとともに
ここで本当に自主管理導入の可能性を正しく議論するためにも
一般的な管理委託契約の業務内容、費目の構成についてきちんと触れながら
安易な自主管理絶対論の「穴」を指摘していこうと思います。

[1259: 匿名さん]

>通りすがりさん

自分の無知を指摘されて逆ギレですか？

貴方は一貫して誤魔化しと開き直りの連続で自分の言ったことですらその根拠を示せない。終わってますね。。

言った言わないは調べればわかるはずですよ。掲示板は全て見られますから、言った言わないなんてありませんよ？何言ってるんでしょうか。

一体言わないではなく、貴方は自身で言ったことに対して説明すれば良いのです。
言ってないことは聞いてないので。難しいことは何一つ聞いてません。あなたの言ったことを聞いているだけです。

>1258の内容もただキレているだけで、具体的にどこかを全く指摘できない。
いつもそうです。誤魔化してとぼけているだけ。

そもそもピンハネで事務管理業務だけ指しているわけがないでしょう？

当然、自分が話を振った委託管理報酬にも答えられない。
言った言わないではなく、貴方がついさっきの>>1256で聞いてきたことですよ？
管理費が上がったのが仕様だとまだ言い続けるツッコミにもスルー。

これまで貴方自身が言ってることの根拠ですらまともな答えが一切ない。

もうどうしようもないな。早くここから退散したらどうですか？嘘と誤魔化し、トボけてばかりなんだから。

[1260: 通りすがり]

>>1259 匿名さん

私がこれ以上手を下すまでもなく、貴方は今後もどんどん語るに落ちていくことでしょう。理に適う思考は何もなかったと。私はそこを洗い出しただけで御役御免です。

掲示板は過去のやり取りも全て見ることができる。
本当にその通りですよ。
ハンドル名を変えてもアンチはアンチの顔しかしていませんので、その論理が破綻していることは誰の目にも明らかとなるでしょう。どうぞ続けてください。

[1261: 匿名さん]

自分の発言ですら説明できず、仕組みがどうのと言いながら、基本的な仕組みも知らない貴方が何言っても説得力が皆無ですよ。

[1262: eマンションさん]

ピンハネって外注して自分は何もしない、又はほとんど何もせず利益をあげる事って定義されていますが、少なくとも私のマンションでは連携をとって価値ある対応をしてくれています。

例を挙げると、管理人とフロントの連携です。理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。フロントから報告する事で私達に理解しやすい言葉にしてくれ、トラブルの解決方針なども提案してくれます。管理組合の直接発注ではできないサービスの一つですね。

建物の点検業務も組合から依頼した場合、報告業者が見積りも持って来ると思いますが、それを断り他社との相見積を組合が取れるのかは疑問ですね。ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。そういった面も含めて、管理会社が間に入る意味はあると思います。

[1263: 匿名さん]

区分所有者は、管理会社に「共用部分の管理」だけでなく、専有部分の「便利屋」さんを求めている。
が、アンケート回答の設定で誘導されているのかもしれない。

住宅：マンションに関する統計・データ等 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

●平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）
3．区分所有者向け調査の結果（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287646.pdf
34of49（378ページ）

１０① マンション管理業者が提供するサービスの範囲として望ましいもの（重複回答）

全体では、
「共用部分の管理」が90.9％と最も多く、次いで
「専有部分で発生した水回り、鍵、電気などトラブルへの緊急対応 」が66.9％となっている。

「専有部分の照明電球の交換や家具の移動などのサービス」17.5％
「高齢者の見守り支援など特定の居住者に対する生活支援サービス」31.7％
「わからない1.9％
「不明」1.6％

回答数　3,211

[1264: ご近所さん]

>>1263 匿名さん

急にどうしたん？

[1265: 匿名さん]

>>1262

>理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。

いや、事務管理業務費を払っているからやらないと問題です。ボランティアでやってもらっているわけではないのに、喜ぶ意味がわかりません。


>ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。

その前にピンハネの意味理解してますか？管理会社の取り分を省くだけで
業者の取り分は変わらないですよ？

[1266: eマンションさん]

>>1265
あなたの回答で確信しました。やはり何も知らず、単純に直接契約との差額が3割あるからピンハネと騒いでいるだけですね。

どうしてあなた自身が管理会社を作って93%の管理組合を救わないのですか？５割の暴利を適正な１割にするだけで相当数の管理組合が乗換えますよ。騙されている人達の為にも正義の会社を作って悪徳ピンハネ会社を駆逐してください。

[1267: 匿名さん]

>>1266

ではあなた自身が管理会社に寄付でもすればよくないですか？そこまで管理会社に無駄なお金を払うのが好きなのであれば。あなた自身が札束をそっとフロントマンに渡せば良いのでは？　理事会や総会でもそう呼び掛ければ良いのでは？もっと管理費を上げてくれと。

[1268: 匿名さん]

しかし、擁護派って言い返せないと「あなたがやればいい」と言うよなw
ここまで一切、まともな反論ができていないのがすごい。

まあ、ピンハネもぼったくりも事実だからどうしようもないわけだが。
管理会社の仕事内容と、明細見て、外注項目で実費調べたら、頼む意味がないどころか、マイナスでしかない。

管理会社のような費用対効果が著しく悪く、住民を騙すことがビジネスモデルのような業界はやがて終わっていくと思うよ。だってしれば知るほど、意味ないもん。

[1269: eマンションさん]

>>1267
また得意の捏造、曲解ですか。無駄なお金を払いたいなんてどこに書いてあるのでしょうか？

[1270: eマンションさん]

ピンハネ、ぼったくりと叫ぶ人達は、自分は何一つ示さず、調べれば分かるしか言わない。都合が悪い部分は一切スルーして抽象的で無責任な言葉で逃げる。

高齢化が進む郊外の小規模マンションの自主管理なんて既に終わっています。友人、知人に聞いてはいかがでしょうか？役員をやりたがらず一部の人間がずっと役員をしている。それは自分の会社に工事を発注するために。
予防保全なんてとてもできず、問題が起こったあとに対応。外観はボロボロで半分以上が賃貸に出され、清掃員がサボっていても誰も注意しない最低のマンション。アンチさんのマンションかもしれないですね。

[1271: 匿名さん]

>>1267
管理会社の経営を良くするには住民が管理費を収めないといけないから、あなたが率先して管理会社に収めればいい。

>>1270

小規模は管理会社が入ると高くなるんだよ。エレベーター保守や清掃費も最低料金あるから戸あたりの単価はどうしても高くなるし、管理会社が入っても同じ理屈で割高になる。小規模の方が基本管理費が高くなるから、管理会社は省いておいてランニングコスト安くしておかないと売りにくい。

「予防保全」とは管理会社がぼったくる常套文句だから騙されてはいけない。予防保全といえばなんでもぼったくりを正当化できる。

[1272: 匿名さん]

大規模物件で例えば500万円の管理費収入があれば、委託管理報酬と事務管理業務費だけで100万円が管理会社に渡る計算になる。

実質的な仕事が理事会の議事録作りと、些細な議案のためで、いずれにせよ複数棟を掛け持ちできるくらいの仕事しかないなら、ボッタクリだし、その金を修繕費にあてた方がよほどいい。

[1273: eマンションさん]

>>1272 匿名さん
ヒント:後方事務

[1274: 匿名さん]

後方事務がフロントより働いてるんですか？w

[1275: eマンションさん]

大規模物件なら当然そういうこともあるでしょうね。居住者や不動産、関連業者の対応など事務仕事が小規模物件より増えるでしょうから。

[1276: 匿名さん]

>居住者や不動産、関連業者

これはフロントの仕事ではないんですか？

[1277: 匿名さん]

大規模高級マンションで少なくとも毎月２００万円かけて頼む価値のある仕事内容って何ですかね？

不動産業者との対応など定型メールで重要事項説明書など送るだけで２分で済みそうですし点検業者の立ち合いも基本的には物件の管理人の仕事です。管理の実務は外注先が担っており、管理会社が果たす仕事って、理事会で修繕の営業提案して、議事録作る以外にほとんど思いつきませんが、他に何かありますかね？

[1278: eマンションさん]

>>1276
フロントの仕事は理事会議事録作成と些細な議案作成でしょ？アンチさんがそう定義していますよ。

[1279: 匿名さん]

自分の所のフロントは、専有部分向けの物品販売やリフォーム斡旋の説明会を開いたり、管理委託契約以外の業務もやっている。経費（主に人件費）は、共用部分の管理委託費（事務管理業務費）で確保されている（はず）なのでそれらの収益は全部が管理会社の純利益になる。

[1280: 匿名さん]

>>1279

それは業務ではなく、単なる営業ですよね。。
立場利用して営業までしているんですね。

[1281: eマンションさん]

>>1277
逆に聞きたいのですが、高級マンションに住んでる人は何もしない会社に何故お金を払うのでしょうか？

[1282: 匿名さん]

>>1281

関心なく、ピンハネの構図に気が付いていないからでしょう。

逆に聞きたいのですが、なんで擁護したいのですか？
普通の感覚であれば、無駄な出費は避けたいと思うのですが・・

[1283: eマンションさん]

>>1282 匿名さん
何百人もいて、普通の人より稼ぐ事ができるのに気付かない？そんなバカなことありえますか？情弱にも程がありますよ。

擁護はしていません。単純に契約書があり、それに則ってしているっていうのを理解しているだけです。

無駄な出費を抑える代わりに余計な労力を使う気にはならないですね。10年に一度とはいえ役員になった時に、あなたの言う毎月2日分の労力を費やすのはねぇ…
責任も付いて来ますし、管理費を滞納するような人に督促したり、騒音の相談を受けるのなんて願い下げです。

[1284: 匿名さん]

>>1283

契約に違反しているかどうかではなく、契約の中身が費用対効果があるかどうかでは?

>無駄な出費を抑える代わりに余計な労力を使う気にはならないですね。10年に一度とはいえ役員になった時に、あなたの言う毎月2日分の労力を費やすのはねぇ…

別に管理会社のやっているわずかなことを暇している管理人にやってもらえば
済むのですが・・。

要するに考える気もない無頓着な貴方が、なぜそこまで管理会社の利益の維持に繋がることには労を惜しまないのか、謎ですが。。

[1285: eマンションさん]

>>1284
管理人にやらせる？考える力がある人は発想も面白いですね。
何百人もいて、全員情弱で管理人が暇なマンションって…日本に何棟もあるから大丈夫ですね。

[1286: eマンションさん]

>>1284
>要するに考える気もない無頓着な貴方が、なぜそこまで管理会社の利益の維持に繋がることには労を惜しまないのか、謎ですが

自主管理に同調するバカが増えると困るからですよ。費用の削減のために自分が動くなら意味が無いですから。一番愚かな削減方法ですよ。誰かに押し付けるのもね。

[1287: 匿名さん]

>>1286

単純に管理会社がピンハネぼったくり体質であることがバレるのが嫌な人なのでは？
自主管理が増えたら売り上げ上がらないもんね。

[1288: 匿名さん]

自主管理が大変とか言うが大嘘だ。
実際にはマンション管理士や管理人に管理会社がやっていた僅かな仕事を依頼すれば済む話。要するに大変と思い込ませて契約を正当化させたいだけのハリボテビジネスだよ。

[1289: 職人さん]

まあ、自主管理はともかく、仕様を殆ど変えずに独立系にリプレイスするだけで３から４割くらいは安くなる。

これで管理できるんだから、分譲当初のデペ系の管理会社の高さはどう考えても正当化できないよね。

[1290: 匿名さん]

リプレイ後2,3年で値上げ2割ぐらいの値上げを要求して来た

[1291: 匿名さん]

ウチはさらに1割減を提案してきた

[1292: 匿名さん]

>>1289 職人さん
じゃあ管理会社を変更するなり減額交渉するなりして委託管理自体は継続、ってことでこのスレ的にはFAなん？
適正な費用がどのくらいなのか解ってて、そういう契約に変更する手段（リプレイスや減額交渉）もあるのなら、自分でやるのは億劫だし押し付け合うのも気持ち悪いから安いとこに頼もうよ、って普通なるわな。ならないなら自主管理でも別にいいけど、その二択併存を一切認めないってのは不自然だよ。純粋な比較の結果とは別の思惑があるとしか。

よくある話だと、やたら自主管理にこだわる組合役員が、メンテ業者とか相談役のコンサル（管理士）と実は昵懇だったりとかね。委託金額の規模が違うだけで、管理会社に役員が操られてるのとなんも変わらんと思う。ここでのバトルも、パイの取り合いでより大きいピースを取りたがってるやつがライバルをやっつけようとしてるだけ。自主管理って単にそういうパターンで発案されて結局ポシャるか、逆に本当に一部のスーパー役員（マニアに近い）がいて、半ば趣味的に実務を牛耳る前提でやってるかという印象しか無い。普通の人は役員の仕事なんてたとえ簡単でもやりたがらないんだから、自主管理って組合全体でそうしようと発想するような方針じゃないと思うんだよね。よっぽど金に困ってるならいざ知らず。超レアケースなのはそのせいっしょ。

[1293: 匿名さん]

>1292

では貴方が養分になりたければいいのでは？合理化をどうしてもやりたくなくて、
管理会社にお金が渡る仕組みが快感ならそうすればいいのでは？

別にFAも何もここは
管理会社がピンハネのぼったくりの存在であるかないか指摘しているだけなんで
否定したいなら、管理会社と契約した方がコスパが良いことを証明したらどうです？



>よくある話だと、やたら自主管理にこだわる組合役員が、メンテ業者とか相談役のコンサル（管理士）と実は昵懇だったりとかね。

管理会社と契約していればそこに管理会社の取り分が１００％のるからどちらが割が悪いかバカでもわかるでしょう。

[1294: 1292]

>>1293 匿名さん
＞管理会社がピンハネのぼったくりの存在であるかないか指摘しているだけ

言いたいことがそれだけなら、あなたはそう思っているけど他人はそう思ってないという結論で終わりじゃんかw
自分と違う考えを変えさせたいという目的があるのなら「自分はこう言ってるだけだ」では全然言葉足らずっしょ。解らないのはオマエが馬鹿だからだと言うだけではダメで、相手にナルホドと感心させるような説明をしないと。相手が馬鹿なら馬鹿でも解る説明を、自分の考えを押し付けたい側がしなきゃならないよね。擁護派がアンチ派を黙らせられないのと同じで、アンチ派も管理会社のことを合理的に否定しきれていないと思う。

俺は無駄な金は払いたくないし、逆に金で解決出来ることなら余計な労力を使いたくないと考える人間だけど、今のところ管理会社への委託で何も不満や不自由は無いね。赤の他人に養分呼ばわりされても只のノイズ。「やるべきことに必要な金なら出す」というスタンスだから。実際、どんな業者だって十分な養分を与えなきゃ動かないんだし。
色々な価値観や考え方がある中で、みんなでやろうとしていることに反対意見もあって、それでも一定の方向性に導くということがマンション管理では必要な訳で、管理会社はそれを有料でやってくれる会社なんでしょ？　その労力が全く評価に値しないという考えならそれを貫きゃいいが、ちゃんと周りの賛同を得た上でなければそれも不可能なんだし、強引にやったら自治活動ですらない。管理費の不当性について色々言ってる人がいるけど、会社としての利益追求を問題にするばかりで「やって貰ってること」は評価してないじゃんか。そこを評価している（できる）者と自分との違いが認められないのは、議論の相手をやっつけてどうにかなることではないよね。

「リプレイスするだけで３割は安くなる、仕様を変える必要も無い」とまで言う人がいたから、そこまで解ってるなら普通にそうすりゃいいじゃんと思ったんだけど、それに対して横から「では喜んで無駄金を払って管理会社の養分になれば？」と返されてもね。こいつ横槍を入れてくるくせに人の話聞いてないなとしか思わんな。ここにアンチ派と擁護派が何人いるのかも良くわからなくなってるけど、どっちも基本的に言いっ放しだね。

払わずに済む金を払って快感を得る者なんている訳がないのに、労力と出費を天秤に掛けてどっちか得な方を選べばいいじゃんという意見に対して嫌味で返す意図って何だろう？　そういうとこも含め、やっぱり何等かの思惑があんのかなと思わずにいられない。昔見た総会で逆ギレする独裁理事の姿と被るなあ。

[1295: 匿名さん]

横槍云々はデジャヴだなー。同じ人が言われてんのかな

[1296: 匿名さん]

>>1294

>>俺は無駄な金は払いたくないし、逆に金で解決出来ることなら余計な労力を使いたくないと考える人間だけど

管理会社の人間だから余計なことを書くなと言った方がスッキりするよ

無駄な金払いたくない人ななら、書いている内容が矛盾しまくりだよw

「管理会社がぼったくり」の存在かという議論に対し「指摘した人間がどうか」に話を逸らしたくてしょうがないみたいだな。そんなこと書くんなら管理会社との契約のコスパの良さを証明するロジック考えたらどうなの？

[1297: 匿名さん]

アンチ派のロジックは平均１０棟も掛け持ちしているのに、粗利が労力分の人件費からすれば、取りすぎで割りに合わないと言うのは一つのロジックだが、

擁護派からロジックを聞いたことがないけどどうなの？

[1298: 匿名さん]

アンチの主張は全然ロジカルじゃないのにそれに対抗するロジックってなんだよ笑
お前がまずロジックだせよ

新しい言葉覚えて使いたかったのね笑

[1299: eマンションさん]

コスパしか頭にない人には何故委託管理が多数派なのか理解できないのでしょうね。
スーパーが商店街の近くにでき、商店街がつぶれていく理由が分からないのです。野菜も肉も全部商店街で買った方が安くコスパがいいのに。

デベから独立系に変更したら安くなるのは当然。ブランド品とノンブランド品が同じ価格な訳ないですから。
有名デベの名を冠した管理会社、独立系の管理会社、自主管理。どのマンションに住みたいです？その理由は？

[1300: 匿名さん]

ナンセンスｗ

[1301: eマンションさん]

>>1300 匿名さん
当然貴方には分からない価値ですからね。他に理屈が分かる人に伝わればいいので

[1302: 匿名さん]

擁護派と言うか、擁護にもなってないなw
コスパを考え無いとか、ブランドとか、
他人がわざわざ調べないと分からない管理会社のブランドに金突っ込むのが好きとか、完全に頭おかしいなw

[1303: 1294]

>管理会社の人間だから余計なことを書くなと言った方がスッキりするよ
>無駄な金払いたくない人ななら、書いている内容が矛盾しまくりだよw

アンチ派の欠点はまさにそういう反応をするとこなんだよね。
言われたくないことを言われると「お前は管理会社側の人間だろ？」と決めつけて、相手の言動に矛盾ありと言いながら、その矛盾点を相手に伝わるように説明することができない。客観的に見て、自分が批判してる相手（擁護派）と何も変わんないんだわ。傍目から見ればバーカバーカと言い合っているだけで、自分の考えを相手に解らせようとか、逆に相手の考えを拾って「ここは正しいがここは違う」という対話をする気が無い。


>「管理会社がぼったくり」の存在かという議論に対し「指摘した人間がどうか」に話を逸らしたくてしょうがないみたいだな。

俺はボッタクリ管理会社もこの世にはあると思ってるよ。決して少なくもないだろう。委託費の金額は不明でも、外観的にろくな管理をされていないマンションはあちこちで見掛ける。もしかしたら自主管理物件かも知れないけどな。でも、それが全てではないと思っているから、アンチ派が管理会社を一色で塗り潰して「全てボッタクリだ」と言うのであれば共感のしようがない。例外を認めない只の思い込みでは支持できないからな。ここにいるアンチ派が実際どういう人物なのかは知りようが無いし別に知りたくもないが、真面目に自主管理を考えてる人とは明らかに別人種だろう。

ボッタクリ管理会社もあるし、普通に仕事を頼むに値する管理会社もある。それを現実として認めないのは個人の自由だが、それじゃあ永遠に少数派のままだ。少数派には少数派なりのポリシーもある筈で、実際に自主管理で頑張ってる組合もあるはずだけど、アンチ派はその足も引っ張ってる。

[1304: 匿名さん]

>言われたくないことを言われると「お前は管理会社側の人間だろ？」

言われたくないことって何ですか？

それを具体的に聞きたいな?w

[1305: 匿名さん]

結局、ロジカル的な反論はできず、あんたがやればいいとかしか言えないからな。いかにやましい商売しているかわかる。

[1306: マンション比較中さん]

>自主管理が大変とか言うが大嘘だ。
>実際にはマンション管理士や管理人に管理会社がやっていた僅かな仕事を依頼すれば済む話

こういう人がいるから、自主管理はしないほうがいいと思うけどね。
あなたの言うマンション管理士に、管理会社がやっている仕事を全部するという契約にいくらの費用がかかるか聞いてみたら？

断られるか、管理会社と対して変わらない費用をだされるかのどっちかだよ（ｗ

[1307: マンション検討中さん]

擁護さん、もう少しまともな反論できないのか？同じ質問繰り返しても逆効果だよ。

[1308: 匿名さん]

管理会社がやっている仕事＝1人で担当物件が10棟以上持てる内容

これに大金を払えと言うのが擁護派の主張です。

[1309: 1303]

https://www.asahi.com/articles/ASP965W76P91ULEI002.html?ref=hiru_mail_...

朝日の有料記事だし個人的には金払ってまで読もうとは思わないけど、管理会社の方から断られることがあるという現実は事例としても増えてるみたいだね。それを「やはり旨味があったってことだろ？」と嗤うのか、マンション管理そのものの破綻の予兆と危惧するのかが、アンチ派と擁護派の本質的な違いかもね。

[1310: 匿名さん]

記事リンクありがとうございます。契約されている大半のマンションの大半はうまみがあると言うことですね。そりゃ、管理費下げられたマンションは管理組合にうまみないからね。つまり、管理組合は管理会社のうまみの分損をしてると言うこと。

まあ、切りたい管理会社はさっさと切ればいいと思うよ。全マンションの5%は自主管理でやれてるわけだし。

[1311: 匿名さん]

5%しかやれないとは考えられない

[1312: 1309]

＞つまり、管理組合は管理会社のうまみの分損をしてると言うこと。

結局「つまり」と言ってしまうか。そこが意識の壁なんだよなあ・・・
記事で「旨味」と言われてるのは営利企業として当然に追求する利益のことだよ。受託者にとってはそれが丸ごと損だというのがアンチ派の考えなんだな。擁護派の全てが正しいとは思わないが、受託者が得る利益が労務の対価であると考えれば、委託者だってその労務による利益を得るじゃないか。まあ、こんなこと言っても解ろうとする気が無いのだろうけど。

住宅ローンのトピとか見ると良くいる「利息負担があるからローンを組むのは損でしかない」と言う人と、ここのアンチ派はすごく似てる。金銭負担することで得る利益というものが見えていないという点でね。

[1313: 匿名さん]

>営利企業として当然に追求する利益のことだよ。

なんで管理組合が管理会社の利益追求に付き合わなきゃならないんだよw
コスパが良ければ利用し、コスパが悪ければ利用しない。それだけのこと。自由主義経済の鉄則だね。利用して欲しければコスパと商品価値を上げろってこと。
飲食店に行って「値段の割に不味いから食いたくない」と言ったら、店主から、
「利益追求するから、儲けるために品質落とすの当たり前だろ」と店側の都合押し付けられてその店行くか？　

しかし、マンションの管理会社は住民が無関心が故に競争がほとんどないから、その状態が続いている。それが問題だということ。

>「利息負担があるからローンを組むのは損でしかない」と言う人と、

どんなローンを組むかどうかは個人が選べるが、マンション管理会社は個人が選べないし、選べる管理組合理事長は利権になりやすく妥当な判断ができず、現状が続いている。ここが決定的に違う。

[1314: 匿名さん]

>マンションの管理会社は住民が無関心が故に競争がほとんどないから、その状態が続いている。それが問題だということ。
問題は住民の無関心だろ。管理会社のピンハネを糾弾して自主管理を促すのではなく、住民の無関心を糾弾して管理会社の監視、住民の理事会への関与を促すべきでは？
その結果、自主管理となるならいいが、ステップが飛び過ぎ。いきなり自主管理なんて、無関心な住民ができる訳がない。

[1315: 匿名さん]

>1314

住民が関心を持ってまともに判断すれば、意味ないのが管理会社との契約であると？

まず、管理会社との契約自体が得かどうか判断しないとね。

[1316: 匿名さん]

>>1315 匿名さん
＞住民が関心を持ってまともに判断すれば、意味ないのが管理会社との契約であると？



誰か通訳プリーズ

[1317: 買い替え検討中さん]

>>1313 匿名さん
>コスパが良ければ利用し、コスパが悪ければ利用しない。それだけのこと。自由主義経済の鉄則だね。利用して欲しければコスパと商品価値を上げろってこと。

私のマンションでは管理開始後６期目で管理会社のリプレイスが検討され、第７期から別の管理会社に変えました。理由は色々ありますが、委託費の見直しだけでなく、管理対象となる共用施設の構成が変わったことによる「管理内容自体の見直し」が主目的でした。フロントの対応への不満も一部にはあったようです。結果的に管理費支出が大きく減少することにはなりませんでしたが、組合としては概ね満足しています。自主管理は検討の俎上に上がりすらしませんでしたね。私もそうですが、他の皆さんも昼間は仕事をしている方ばかりでしたし、理事会も月イチの開催が精々です。150戸のマンションで管理業務を自力でやるなんて私は考えられません。

[1318: 匿名さん]

自主管理の意味を理解してから投稿されたらどうですか？何度もhn変えて架空の話書いてご苦労ですが。。

[1319: 匿名さん]

>>1316 匿名さん
ヘイ!シリ！翻訳して。っと言って下さい。

[1320: 匿名さん]

1317さん

6期目で共用施設の構成が変わったとは何が変わったんですか？

また、管理費減額は大きくなかったとありますが、だいたいでいいので何%位ダウンしたんですか？

[1321: 匿名さん]

>>1320
それを知ることに何の意味があるの？

[1322: 匿名さん]

>1321

では1317は何を伝えたかったんですか？
自分の主張の根拠として例を出されているのに、その中身を聞かれてなんで拒むんですか？

[1323: 匿名さん]

>>1322
それを聞けよｗ

[1324: 匿名さん]

もう無茶苦茶。そりゃ管理会社でしか働けないわけだw

[1325: 買い替え検討中さん]

>>1322 匿名さん

私が書いたことの意味を理解して頂けていない様なので、少し表現を変えます。実行されたリプレイスはそれ自体が目的だった訳ではなく「管理費の見直し」と「管理内容の適正化」が目的でした。あなたが想像するような、単純な管理費の減額が目的ではありませんでした。勿論、結果的に減らせればそれに越したことはなかったのですが。昔の話なので資料を引っ張り出さないと正確な数字は覚えていませんが、確か５％も減っていないと思います。安かろう悪かろうでは目も当てられないので、候補会社のプレゼンテーションの質が重視されました。
実際に変更された管理内容については詳しく説明する必要は無いと思います。「管理費の算定に影響する部分が変わった」ということで貴方なりに想像してください。それが架空の話だと思うのであれば別にそれでも結構。実例を紹介しても信じてくださらない方にわざわざ内情を晒したくはありませんし、そこまで頑張ってあなたを説得する筋合いも無いので。

あなたが「コスパと商品価値」と書かれたので、そこを普通に追求し管理費の見直しをすべく、複数社からの提案を経てリプレイスを実行したという話をしたまでです。あなたが言われる通りにコスパ云々を検証した結果としても、結局は管理会社を利用しているというパターンであり、私はこれが普通だと思っています。


＞自主管理の意味を理解してから投稿されたらどうですか？

では、ぜひ教えて頂けないでしょうか？
私は実際、あなたが思い描く自主管理の何たるかを知りませんので。私は輪番での役員ぐらいなら無条件で引き受けますが、管理会社のフロントの代わりに仕事をするのはまっぴらです。しかしそれが、自主管理となると通用しなくなると思ってます。

あなたの「自主管理」だと、個々の区分所有者は管理費の出納や諸々の業者を手配する作業から解放されつつも、支出を免れるウルトラＣがあるのですか？
私はそこを、お金を払ってでも管理会社にやらせたいと考えていますので、その考えを覆すような説明をしてください。少なくとも私のマンションでは、私と同様の方が100人以上はいたわけです。そういう者たちに、自主管理とは何かを説いてみてください。「管理会社は利益を取りすぎだから」というご説明はもうお腹一杯ですので、営利企業の営みを普通に認めている私たちに、自主管理に積極的になれる動機となる材料をお願いします。

[1326: 匿名さん]

自分の体験談を根拠にしたいなら、最低限突っ込まれても説明できないとおかしいでしょ。てかあんたもう来ないんじゃなかったのかな？

[1327: 匿名さん]

過去ログくらい読んだら？嫌というほど出てるけど。

自主管理も何も、中抜きするだけの管理会社を排除するだけの話なんだが。。

[1328: 匿名さん]

1325さんはあなた、あなた、と書いてるけど、誰に向けて書いてるの？

管理会社のビジネスモデルは管理組合にとって契約に見合うかどうかという話題に、あなたも何もないでしょう。特定個人の相談をしている人はどこにいるの？

[1329: マンション比較中さん]

> 管理会社がやっている仕事＝1人で担当物件が10棟以上持てる内容
>これに大金を払えと言うのが擁護派の主張です。

というか、この話ってアンチ管理会社派の人ですら、否定しているレベルの話ですよね（笑
なんで窓口の人（フロント）が、１人だったとして、すべての管理業務をその人がしているんですか(笑
その理論で、ぼられているというなら、まったく信用できないし、
こんな人が、自主管理進めるから、自主管理反対派が増えるのだけどね

１人でできると思うなら、管理会社設立して、１人で１０棟担当したらもうかるよ（笑
どんな企業だって、窓口担当者は、複数の相手を担当するけど、実業務は、ほかの人がするんだけどね

[1330: 匿名さん]

1329さん

では管理会社のフロントはだいたい何棟担当しているものですか？

[1331: マンション比較中さん]

>では管理会社のフロントはだいたい何棟担当しているものですか？

こんなのどんな業務しているかによって全然違うと思うよ
本当に窓口のみだけなら、１０棟以上いけるだろうし、営業兼務してたり、内部業務やマネージャー兼務なら、数棟とかでもあるだろうし。

１人で１０棟の管理いけると思うなら、１棟程度余裕だろうから自主管理で１人でやってほしいけどね。

[1332: 買い替え検討中さん]

>>1326 匿名さん
>自分の体験談を根拠にしたいなら、最低限突っ込まれても説明できないとおかしいでしょ。

私がここで「管理項目のここをこう変えました」とか「変えた結果管理費が〇％下がりました」と説明したところで、それが何の根拠になるのですか？　ああ、そういう契約事例があるなら管理会社への委託もアリだよねなんて、あなたは絶対言わないでしょうｗ
うちが支払っている管理費は、貴方の経済観念に照らせばまだまだ「高い」のだと思いますよ。それでも「やめようよ」という話にはなってません。合理的な理由もなく管理会社を目の敵にしている人など組合員の中には殆どいないからです。

コスパに見合った商品価値を追究せよ、という話なんですよね？
追究した結果、管理会社に委託するメリットは無いというのが>>1322さんや>>1313さん（同一人物だとは思いますが）のお考えであって、私は別の判断として「コスパに見合った管理内容で契約を変更した」という事例を出しました。その契約が実在する証拠をここで示せと言われるのであれば、残念ながらムリです。あなたが根拠と言っておられることはその証拠になり得ませんし、うちの管理組合の判断をあなたが否定したいのであれば「中抜きする管理会社を排除しろ」というだけでは言葉が足りません。利益を求めない会社も、外注元として経費を取らずタダ働きをする会社も存在しないと、私を含め大多数の管理組合員は思っていますから。


>1325さんはあなた、あなた、と書いてるけど、誰に向けて書いてるの？
>管理会社のビジネスモデルは管理組合にとって契約に見合うかどうかという話題に、あなたも何もないでしょう。特定個人の相談をしている人はどこにいるの？

ご覧の通り、レス番にアンカーを打って書き込んでいます。
誰に向かっても何もありませんよね。
私が誰に向けてレスしているのかが解らないのであればアンカーが何処を指しているかを見てください。
「特定個人の相談をしている人」とは一体何の話なんですか？
一般論として管理会社を否定したいという意味で言われているのであれば時期尚早というものでしょう。何せ管理会社と契約していない管理組合は全体の数％、そのうちあなたのように「ビジネスモデル」そのものを否定している人はさらに少数派でしょうから。

私が見渡したところ「管理会社のビジネスモデル」という表現を使っているのは「あなた」ぐらいではないでしょうか。味方が大していないとなれば、あなたのお考えを一般化するのはそれだけ大変ですよね。

「自主管理」とは何なのか。それを広く勧めるに足るご説明を引き続きお待ちします。

[1333: 買い替え検討中さん]

>>1329 マンション比較中さん
>どんな企業だって、窓口担当者は、複数の相手を担当するけど、実業務は、ほかの人がするんだけどね

信じ難いことですが、契約内容の適否を論じていながら、そういう基本的なことを解っていない人が一部にいるんでしょうね。管理会社から派遣されるフロント担当者や管理員は、自分が自給で雇っているアルバイトと同等なのだと。そういう発想なのかなと。

私の仕事も複数の案件を並行して担当するのが通常ですが、同時進行する数には時期によって差があります。効率よく回せばそれだけ儲かるし、一部に業務が集中していれば労働力を内部でやりくりすることが当然あります。回せているつもりでパフォーマンスが低下すれば信用を失い、次の仕事も失う。「ひとりでいくつ兼務しているのか」を発注者から訊かれることはしょっちゅうありますが、10件やっていれば10件と答えますし、人工は１でも社内的な担当は〇人いて、出てくる顔は適宜変わることがありますと説明することもあります。管理会社がそれでやっていけるかどうかは知りませんが、フロントの担当者だって組合員の目が届かないところでは、部下を使い他部署のサポートを得ながら仕事をしてるでしょうね。そうでなければ、兼務が増えても同じ仕事を維持できる訳がないので。
ここでアンチと呼ばれている方は（強硬なのは少数派だと思いますが）、委託先に対しそういう評価ができないというだけでしょう。

[1334: 匿名さん]

>私がここで「管理項目のここをこう変えました」とか「変えた結果管理費が〇％下がりました」と説明したところで、それが何の根拠になるのですか？

じゃあ何のために例挙げたんだよw
頭大丈夫？もうここへ来ないんじゃなかったの？読む気無くすからせめて10行以内にまとめて出直しなさい

[1335: 匿名さん]

結局、架空の話でも出さないと自分の主張正当化できないなんてどうしようもないね。

管理費の中の管理会社の取り分は平均少なくとも25%あるのは管理会社の決算から明白。それに対して管理会社の仕事内容は1人で10棟掛け持ちできるくらいの仕事量

↑公開情報


私のマンションは?！

↑あんたの捏造話

どっちが信憑性あるの？

反論あるなら公開情報で反論してきたら？

[1336: 匿名さん]

まあ、管理会社の擁護が目的の人に何言っても無駄。書いてる内容以前に文章がめちゃくちゃだし。自分で書いてる事ですら聞かれたら答えられないし、管理会社はこんな人材しかいないから終わってるんだけどな。

[1337: 買い替え検討中さん]

>>1335 匿名さん
私のことを「管理会社の人間」と決めつけていらっしゃるのは、そういうことにしておかないと管理会社を否定することもできないということですか？
私は管理会社に業務を委託している管理組合の一員ですよ。そういう相手に思い留まらせるようなことを言えなければ、あなたがどんなにピンハネだボッタクリだと捲し立てても只の愚痴ですよね。委託管理を選んでいる組合はすべて、管理会社に騙されているか、何らかの利権が絡む判断をしているだけだとでも？
架空の話でも架空の相手でも何でも良いので、９割以上の大多数派である相手の思い込みや勘違いをひっくり返すような、感情論に頼らないマトモな論理を伴う提案をするべきですよ。私は管理会社擁護派でもアンチ派でも、どちらでもないです。なるべく楽して得をとれる方を選ぶ普通の消費者です。管理会社は儲け過ぎだから自主管理をやろうぜ、では到底靡きません。儲け過ぎだと思うならまずはそこを削らせようと「普通は」するんですよ。うちの組合もそうしましたよという話をしているのです。


>管理費の中の管理会社の取り分は平均少なくとも25%あるのは管理会社の決算から明白。それに対して管理会社の仕事内容は1人で10棟掛け持ちできるくらいの仕事量
>↑公開情報

こちらは何を言ってるのかな？と思って随分と過去のやりとりを調べたのですが、たぶん>>1188のことですよね。>>1188もあなたのレスなのですか？それとも別の情報があるなら教えてください。「管理会社の仕事量は１人で10棟掛け持ちできる程度」というのが、公開情報としてどのように発信されているのかは今のところ見付けられていませんし。

>>1188
>管理組合から考えて得かどうかに、人件費や諸経費を反映した営業利益を出しても意味がありません。粗利分が要するに管理会社に渡っているお金なので、管理会社と契約しなければ管理組合から取れば、かからないお金です。

>受託戸数１位の企業とは日本ハウジング

>日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
>https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

リンク先の資料（決算情報）の見方を教えてください。
日本ハウ「ズイ」ングは独立系管理会社の最大手ですが、会社として展開している事業はマンション管理だけではない筈ですし、ホームページもそういう内容です。あなたが「管理会社の取り分は平均して少なくとも管理費の25％」と断言する根拠がこの資料なのだとすれば、せめて「マンション管理」に関する売上額と、管理費収入の中から得る利益の内訳を切り取った上で言っていただきたいですね。連結決算書と言うからには、主たる事業がマンション管理ではあっても、修繕施工や非住宅系ビル・その他不動産の管理事業の収益だって反映されている筈。マンション管理以外のグループ企業の決算情報もコミだと思うのですが。実際、あなたが「売上総利益（粗利）」として転載している数字って2019年度のそれですよね。販売費が含まれているようですが、そこでの利益も「フロントのぼったくり」にカウントするのですか？

そうやって細かく「マンション管理会社の利益」として洗い出して行った方が、もしかしたら貴方にとってはより有利な結論が得られるかも知れませんよ。それを私や、日本中のすべての管理組合に知らしめれば、現在の７％が２倍、３倍になるかも知れないじゃないですか。
今のところ、あなたのご説明は単純に雑なのだと私は思います。管理会社なんてクソだぜ的な論理だけでは、ハッキリ言って聞くに値しません。どっちが得なのかを「管理組合に」説明できなければね。今のところ自主管理が経済的にどう得なのかも一切示しておられないようでは、片手落ちもいいところですね。


私が本当に管理会社の人間だったら、あなたのような人に委託管理を勧めたりはしませんよ。提案するだけ労力の無駄ですし、受託したら理不尽な思いをするだけですので。ご存知の通り、昨今は管理会社もそういう考え方で受託業務を選別したがっているのですよね？割に合わない仕事は請けないと。なので、貴方も存分にその流れに乗れば良いと思いますよ。管理会社と契約する連中は損をしている、と思うのであれば放っておけばいいじゃないですか。私も金銭的損得勘定だけで自主管理を目指す人々に対してはそういうスタンスです。同時に「おめでたいなあ」と思うことが多いですけどね。

[1338: 買い替え検討中さん]

誰かが「ここは管理会社は不要かどうかが趣旨のスレッドだ」とも言ってました。
そうだとすれば、事実上議論の余地など無いですし、消費者の総意としての結論もとっくに出てますよね。少数派だけでつつましくやりたい、という趣旨があるならそう言っていただいた方が。じゃあ何でこんな掲示板でやるの？という話にもなるでしょうし。

[1339: 匿名さん]

結論が出ていると思っているのに必死に否定したがるのは何故なのかな？w
結論が出ていると思ったら放っておいたらいいのにw

[1340: 匿名さん]

結局、管理会社と契約する合理性については一切説明できず、大半の組合が管理会社と契約しているから正解だとしか言えないからな。

>1337

厚労省は１５棟と言ってますが...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

25%は日本ハウジングだけでなく、三井不動産の管理部門や他もそんな感じですよ。
総腰は自分で調べたら？

だいたい否定するなら、あなたは正解が何％なの？　それも言えないのに、何を根拠に否定しているの？　まああんたから根拠がある説明を今まで聞いたことないけど・・

[1341: 匿名さん]

通りすがりさん＝買い替え検討中さんは単なる嘘つきで自分が言ったこともろくに説明できないペテン師なので信用しない方がいいです。

[1342: 買い替え検討中さん]

>>1340 匿名さん

>25%は日本ハウジングだけでなく、三井不動産の管理部門や他もそんな感じですよ。
>総腰は自分で調べたら？

いやいや、ですからその「25％」が、連結決算上の数字として「マンション管理事業の」利益率だと何で言えるんですか？と訊いてます。
大手ほど事業展開の幅は広いでしょうから、連結決算の数値だけではより解り難い部分ですよね。素直にそこの見方を教えてくださいと言ってるのですよ。私は知らないんですから。

あなたの主張の裏付けを得るために、私が複数社の決算書をかき集めて調べなければならないのですか？　イヤですよ。何故私がわざわざそんな面倒なことを？
別にその数字に対し「嘘をつけ」などと言っている訳ではありません。他事業との連結決算において、マンション管理事業の利益率を切り取る考え方（あなたのお好きな表現でいえば「ロジック」です）をお持ちなのであれば、それを教えてくださいと言ってます。私を総会出席者だと思って、管理会社がどれだけ暴利を貪っているのかを説いてください。独立系かデべ系か、会社規模の違いによる特色など、どういう切り口でも見てもこの利益率が高過ぎる、というのがあなたのロジックの根底にある筈ですので、それを決算情報を「公開情報」として材料とするならば、もっとちゃんと正確にやってくださいとお願いしているだけです。「少しは自分で調べろ」と言うだけで承認が得られるとは思っていませんよね。そういう不毛なやりとりをすることも含め、自主管理など検討する気にもならないというのが「よくある図式」だと思いますよ。


＞だいたい否定するなら、あなたは正解が何％なの？　それも言えないのに、何を根拠に否定しているの？　まああんたから根拠がある説明を今まで聞いたことないけど・・

少なくとも私は、その会社の決算書を見て「ココは儲け過ぎだから契約できない」なんてアホな判定はしませんよ。25％だろうがもっと高かろうが、マンション管理事業だけでそこまで利益を出しているのだとすれば、効率よくやってる企業なんだなという見方しかしません。そうは言っても実利はもっと低いでしょうしね。ボッタクリかどうかは対応の良し悪しで判断します。実際、相見積もりを取っても各社の利益率など当然書いてありませんので、あなたがずっと問題にしていることが一体何を根拠としているのかはいまだに謎です。
ちなみにうちでやったリプレイスの場合、３社（デべ系ＡＢ２社・ゼネコン系Ｃ１社）からとった見積りで、事務管理業務の金額は総額の11.2％～16.4％でした。参考までに言うと管理員業務費が3.8％～4.2％。最終的に選定したのはデべ系のＢ社で、事務管理業務費は最安だったのに対し、管理員業務費は最高値でした。兼務はまあ、どこも普通にしてるでしょうね。Ａ社が既存の委託先です。デべ系の分譲時管理会社でも16％かそこらだった訳ですよ。


＞厚労省は１５棟と言ってますが...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

なるほど。よく働いているんじゃないですか。
で、あなたはその15棟分の仕事は、実際にフロント担当者がひとりで背負える筈などないのだから「外注」でごまかしていて、都度発生するマージンは管理組合にとってはムダ金だと。結果、フロント担当者はさしたる仕事などしてないのに、貰うものだけは貰っていて許せん！と言ってるのですよね。
もう処置ナシだなと言わせていただきますよ。わざわざ引用なさった厚労省の関連サイトとて、多数の兼務をしているからボッタクリだなんてことは言っていないでしょうに。あなたは実際に行なわれている細かい仕事の内容には関心が無い様ですが、それをフロントマンに「会社として」対応させるために、会社は貴方には見えないところで様々な努力をしている、と考えるのが普通の感覚ですよ。あなたにはその当たり前の認識が無いだけでしょう。

あなたがそんなにネガキャンを頑張らなくとも、いずれあなたがいる管理組合は委託できる相手を失うことになるんじゃないですかね？自動的に願いは叶いますって（笑）貴方が今のスタンスを貫ければの話ですが。で、他の管理組合は依然として合理的な比較検討をする筈ですよ。自主管理という選択肢も含めてね。のスタンスを貫ければの話ですが。で、他の管理組合は依然として合理的な比較と判断をする筈ですよ。自主管理という選択肢も含めてね。

[1343: 匿名さん]

三井の子会社、三井住友レジデンシャルサービスはマンション部門だけで、管理と大規模修繕だけ。

そもそも、連結の数字が25%とどこにも書いてないのに勝手に自分の主張に合うように、お前の数字は連結だからと出鱈目書いて否定するってどうしようもないね。

よく働いてじゃなくて、大して働く必要ないから15棟も担当持てると普通は考えるんだけど。

それだけ長文書いてウソと出鱈目と誤魔化しばかり。

ここまでかなりひどい実態指摘されたら、普通は疑うんだけど、あんたは必死に庇う。

何ものなんですか？wまあ答えなくていいけど。

[1344: 匿名さん]

公開情報より、自身の意味不明な想像の方が正しいって完全にバカだな。

[1345: 匿名さん]

なに、厚労省が１５棟と言っている。
話にならない。

[1346: 匿名さん]

>あなたは実際に行なわれている細かい仕事の内容には関心が無い様ですが、それをフロントマンに「会社として」対応させるために、会社は貴方には見えないところで様々な努力をしている、と考えるのが普通の感覚ですよ


これを加味して15棟も担当できるくらいの仕事量だという事。見えないところでどりょくして大変だったら15棟も担当できないよw

そもそも貴方は管理会社は見えないところの努力には目を向けて想像しようとするのに、見えないところで管理組合からボッタたくったりピンハネしようとしてるところには全く目を向けようとしない理由は何なのかな??w

[1347: 匿名さん]

ここの匿名さんって小学生なのかな？キッザニアで少し勉強すればいいよ。
フロントって呼び名からして後ろに人がいる事が分かると思うけど、そこは誰が言っても絶対認めようとしない。

[1348: 匿名さん]

>1347

どうせフロント以外の人間が何しているか言えないんだから書き込むなよ小学生

しかし、苦しいな。フロントですら１５棟担当が持てるのに、その支援部隊がそれより多い訳ないのに、どこまで頭悪いのかな？

[1349: 買い替え検討中さん]

>>1347 匿名さん
>フロントって呼び名からして後ろに人がいる事が分かると思うけど、

多分ですが、フロントという呼び名からして「いつもエントランスの受付デスクに座っているのが当然の人」みたいな感覚なんじゃないでしょうか。だから後ろに誰かがいるなんて、ここで指定されて初めて知りはしたが、知りたくはないと。そんな感じだと思いますよ。

[1350: 匿名さん]

>>1349

どうせあなたは嘘しか言えないんだから引っ込んだら？引っ込むんじゃなかったの？

[1351: 買い替え検討中さん]

>>1343 匿名さん
>そもそも、連結の数字が25%とどこにも書いてないのに勝手に自分の主張に合うように、お前の数字は連結だからと出鱈目書いて否定するってどうしようもないね。

少なくとも、>>1188さんが拠り所としている日本ハウ「ズイ」ングの掲載情報は連結決算の数字じゃないんですか？　リンク先にも思いっきりそう書かれていますし。
旧財閥系の他社に関しては私は調べていませんし、ボッタクリだと疑う気もありませんので、そこもマン管部門だけで売上の25%以上の利益を上げているのだと言うのであれば、同様に「公開情報」を示した方が良いと思います。それが無ければ何も説得力はありませんのでね。…それもこちらに下駄を預けて「自分で調べろ」と言いますか？


日本ハウズイングのHPで別掲されている株主情報にはセグメント別の売上高と営業利益が記載されています。>>1183であなたが「売上の25％もある！」と騒いでいるのは売上総利益。それを粗利と称して、フロント部門の利益もそこにたっぷり含まれているという理屈なんでしょうが、同じ資料を見る限りその８割近くが販売費と一般管理費です。「管理会社としての本業で得た利益」は、同年では6,639百万円。セグメント別の集計値をみれば、そのうち「マンション管理事業」によるものはさらに減って4,824百万円みたいですよ？　当然、マンション管理事業の売上高も総売上の一部ですが、あなたが気にしておられる利益率でそれぞれ比較すれば、マンション管理事業は9.2％、他事業の平均が7.3％です。


あなたが「管理会社はマンション管理で売上の25％も利益を得ている」と思い込んでいる理由は何となく解ってきましたが、同時にそれは事実無根な訳で。そこに不満がおありなら、きちんと根拠を披露なさればよいと思いますが。


何はともあれ、貴方独自の論理で数字を洗っていけば、管理会社が実際に得ている利益が事細かに把握できるそうですから、ボッタクリ管理会社を徹底的に排除するのも自由自在ですね。結果、どことも契約するに値しないという結論に至るのなら、それも良しでしょう。うちはそうはなりませんでしたし、世の中的にもそれが普通かと。

[1352: 匿名さん]

売上総利益は粗利のことだよ。営業利益は人件費も含まれている利益で、その数字は会社側の都合でどうとでも変わる数字なので管理組合から契約する意味において、関係ないのはわかるよね？

管理組合から見てどうかという話なので、重要なのは粗利。１０万円で売ってるものを１５万円で売ってても買わないよね？売ってるやつが、この５万円は僕の給料も含まれてるんですと言われても、買う方はそんなの関係ないよね？割高かどうかは粗利の部分なので。

もう何から何までデタラメで返信するのも馬鹿馬鹿しい

[1353: 匿名さん]

マンションの基本どころか、会計用語やその意味すら理解できず、もはや会話が成立しないな。営業利益で管理組合の損得計ってたら、営業利益が赤字なら、管理組合は得するのか？？　頭がおかしいか、単純におちょくっているだけなのか。。

[1354: 買い替え検討中さん]

>>1343 匿名さん
>三井の子会社、三井住友レジデンシャルサービスはマンション部門だけで、管理と大規模修繕だけ。

ああ、それとあなたが挙げたその社名、たぶん間違ってますよね。
三井の子会社、と言っておられるので「三井不動産レジデンシャルサービス」のことだと捉えますが、正確に言えば三井不動産の孫会社であり、三井不動産レジデンシャルというデベロッパーの子会社です。

決算書がそのまま公開されている訳ではないので、近い年次で数字を拾うぐらいしかできませんでしたが、純利益で総売上の５％弱という感じですから、あなたが言う「粗利」でも25％には全然届かないんじゃないですか？　そもそもあなたはその差額を問題になさりたいのでしょうから、私に根拠を根拠をと言うのであれば貴方が先にそこを明らかにするべきですね。このスレのテーマは「ボッタクリ管理会社は不要か否か」だそうですので。

[1355: 買い替え検討中さん]

>>1352 匿名さん
>売上総利益は粗利のことだよ。営業利益は人件費も含まれている利益で、その数字は会社側の都合でどうとでも変わる数字なので管理組合から契約する意味において、関係ないのはわかるよね？

いえ、その説明では全然わかりません。
人件費は粗利の方にも含まれていますし、営業利益の方が「会社の都合でどうとでも変わる」の部分が特に。


>管理組合から見てどうかという話なので、重要なのは粗利。

私とあなたとで根本的に違うのは「管理組合目線で」の部分かも知れませんね。私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。業務内容に対し委託費が割高かどうかを、決算情報で粗利の額を見たり推定したりして検証する感覚は無いので。あなたは自主管理をこの議論の旗印にしているように見せかけて、実際に自主管理をすることについてはあまり関心は無いのでしょう。どうせ仕事をするのは自分じゃないんだし、程度にしか認識していないと。そうでしょ？


>１０万円で売ってるものを１５万円で売ってても買わないよね？
＞売ってるやつが、この５万円は僕の給料も含まれてるんですと言われても、買う方はそんなの関係ないよね？

10万円が定価なら15万円では勿論買いませんが、それって喩え話になってませんよね。
管理業務委託費の話なのですから、10万円で売られている商品（サービス）なら、その10万円に「売ってるやつの給料」も含まれているのですし、定価が無い商品（サービス）の価格を売る側が一方的に決められる訳ではないので。

何度も言われていることですが、５万円も割増し価格で売られそうになっていると思う、あるいは「判る」のであれば、買わなきゃいいじゃないですか。他に適正価格で売られている同等以上の商品があるのだから、そっちを選べばいいんですよ。私を含む大多数は、そういう選択肢があることを知っているからそうするのであり、貴方はそれを知らない、あるいは認めようとしない（管理会社＝ボッタクリという大前提から抜け出せないので）が故に、この話はずっと平行線なんです。

「擁護派」と括られるのは不本意ですが、ここは敢えて言いましょう。
管理会社が無くなったり、管理会社側の都合だけで契約対象とするマンションの規模や組合員の属性を限定されたら、普通の分譲マンションのオーナーは非常に困る訳ですよ。便利な選択肢を失う訳ですから。貴方にとってはボッタクリでも、他の多くの人々にとっては必要なものなのだという、実に単純が現実が此処にあるだけです。ご不満ならその現実を否定するに値する、きちんとした理屈を用意しなきゃダメですよ。貴方には「アンチ管理会社」という歪んだポリシーしかありません。自主管理の成立性などどうでもいい、とにかく管理会社憎しだと。そこに共感し、ついてきてくれる人がどれだけいるのかを……まあ、考えてもムダなんですかね…。キライなものはキライですもんね。

[1356: 匿名さん]

もう少し、根本的なところを勉強したら？名前間違いなんてどうでもいいからさ。

野村パートナーズの売上総利益率は約２４％
https://catr.jp/settlements/1ea87/157017

売上総利益（粗利）も節税しているはずだから、本来の粗利はもっと高い可能性が高いし、あくまで平均なので、物件によっては３割以上のところも当然ある事になる。要するに管理組合がどれだけ文句を言わないか、ぼったくれるかで個々の状況は変わる。

>私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。

驚きだね。この一文自体、完全に矛盾しているし、管理組合目線で考えてて、コスパは考えないと言っている。頭おかしいな。

>業務内容に対し委託費が割高かどうかを、決算情報で粗利の額を見たり推定したりして検証する感覚は無いので。

コスパの感覚がないんだね。管理組合の出費に無駄があっても放っておくということだ。

もう話にならんね。

[1357: 匿名さん]

他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。
他業種と比べ明らかに突出していたら一理あるけど、25%ぐらいなら平均ぐらいで問題を確認できない。

コスパも他人と感覚がズレているだけ。決算書の粗利を見てコスパを判断するって普通なのか？判断基準は？25%？

[1358: 買い替え検討中さん]

>>1356 匿名さん
>野村パートナーズの売上総利益率は約２４％
>https://catr.jp/settlements/1ea87/157017

いえ、ですからせめて「マンション管理業務」単独の数字をね……(^^;)
私が訊いてること解ってます？　やばいと思ってわざとはぐらかしているのならまだ救いはあるのですが、どうやらそうでもなさそうなご様子。
お互いこうも話が噛み合わないと流石に疲れますね。
ビル管も修繕施工もコンサル業も、管理会社がやる商売は全てインチキのぼったくりだから全部まとめて不当利益ですかｗ


もう一度言います。
私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。……もっと言いましょうか。「そこはどうでもいい」です。
管理会社に依頼したい仕事があり、それをどういう体制・料金でやって貰えるかを複数社から提案して貰い、最も評価できそうなところに発注する。これが現実の「リプレイス」でしょう。結果、管理会社が中でうまいことやって、売上のうち３割利益を得ようが４割得ようが結構なことだと思いますよ。その仕事の内容が、求めた通りであれば組合としての目的は果たされます。逆に、掛け持ちのせいでパフォーマンスが落ちていることが確信できた時は問題にすればいい。また次のリプレイスを検討するだけのことでしょう。

終日営業している飲食店に混雑する時間帯に行って「今は客がたくさん来て効率よく儲かっているのだから、混んでる時は代金もそれだけ安くしなきゃおかしいだろ！」なんて言う客は只のクレーマーですよね。いや、クレーマー以前に「おつむの足りないヤバい人」でしょう。
でもあなた、ず～っとそれに近いことを言い続けてるんですよ？


>>1357さん
>コスパも他人と感覚がズレているだけ。決算書の粗利を見てコスパを判断するって普通なのか？

私も普通ではないと思いますけどね（笑）
彼は特に「パフォーマンス」の部分に何も関心が無いということでしょう。
単にダンピングして貰うか、管理会社に採算度外視で仕事を請けて貰えることを「高コストパフォーマンス」だと、おそるべき思い込みをしておられるのだとしか思えませんな。

[1359: 匿名さん]

単独って事業ポートフォリオ見てみて、逆に押し上げそうな事業ってなんだよw

マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？そもそも建築は仕事として成果物と言う付加価値があるが、マン管の仕事なんて理事会で自社がボッタクれる事業提案して議事録配るだけの仕事だろ。全然違うよ。

あんたが出したくだらない事例と管理会社の決定的な違いは、客が付加価値を感じるものと、実質的な中抜きだけの仕事かと言う点。

もう何から何まで、反論しようにも稚拙すぎていつもどうしようもない。

[1360: 匿名さん]

何か一つでも客観的にぼったくりだと言い切れる物を出せばいいのに。管理会社を擁護したいのではなく、ウソを撒き散らすから否定されてるだけって気付かないか？

■粗利は他業種と比べぼったくりと言い切れるものでは無かった。ウソだったわけだ。
酒も清涼飲料も絶対買うなよ。粗利率50%超えてるからな笑
■マン管の仕事は事業提案と議事録を配るだけ。自分の無知をそんなに言いふらさなくても…苦笑
■建築業は付加価値が残る。三次産業全てを否定してるって気付かないか？

[1361: 買い替え検討中さん]

>>1359 匿名さん
> マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？

少なくとも私はそんなこと言ってませんよね。
財務諸表から粗利を読み取り、それが売上高の〇〇％だというだけでコスパの善し悪しなど論じることはできない、と言ってます。あなたは管理会社の仕事が「理事会で議事録配るだけ」としか思っていないので、あなたにとって管理会社とは実際その程度の存在なんでしょう。委託管理をやめて自主管理にすればいいと思いますよ。

訊いても答えてはくれないだろうとは思いますが、実際どうなんですか？ あなたが所有するマンションでは自主管理を既に実行していると。そうでなければここまで堂々と委託管理の無益を主張できないはずですよね。色々ご苦労もあるとは思いますが、その実体験を踏まえて自主管理の有益性をここで説いた方が、より健全に「管理会社など要らない」という結論に導ける筈なのですが。なぜそうしないんですか？

建設業を例に挙げておられますが、建物という成果物が「付加価値」ですか？
成果物は成果物ですよ。付加価値とは、財務上の意味は別途ありますが、ここでその言葉を使うのであれば「他社という選択肢もある中で特筆される、特定の委託先が持つ優位性」のことでしょう。付加価値は全ての業務成果に備わり得る、言わば「お値段以上」のメリットのことです。モノとして存在するかどうかの違いはあれど、サービス業にはサービス業としての業務成果がありますよね。そしてどちらにも、成果品には付加価値が備わり得ます。管理会社のパフォーマンスを適切に評価できない、管理組合としてやらなければならない管理業務の内容に関心が無いあなただから、そこが理解できないんです。

[1362: 匿名さん]

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。


なお、清涼飲料水は、対価、付加価値は＝清涼飲料水であり、嫌なら買わなければいいし、個人で製造することは不可能だが、マンション管理会社の対価、付加価値のほとんどは外注先が担っており、管理会社自体はほぼ価値を生み出していない。また、管理会社を通さずとも、直接外注先と契約することは容易。

要するに高額な金を支払って契約する意味がない。ただ、管理組合の多数はこの実態に気付いておらず、不利で無駄な契約を続け、無駄を垂れ流している。改善が必要だろう。

[1363: 匿名さん]

>他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。

通信業については、ユーザーは通信網を実際利用しているし、通信会社と契約しないと
スマホなどを利用できないが、マンション管理会社に関しては、マンション管理会社と契約しなくても、外注先と直接契約できて、それでほぼ事足りるから、毎月管理会社の利益分まで払っているのは無駄なんだよ。また、通信業は儲けすぎの批判から行政指導から料金下がっているしね

[1364: 買い替え検討中さん]

>>1362 匿名さん

色々ツッコミを入れるのは後回しにするとして、整理なさったその３項目を総括しても「管理会社と契約する意味は無い」ということにはなりそうもありません。
ご自身でも書かれているように「改善」の余地がある訳ですよね。削減コンサルを利用すれば削れるムダな支出がある、と言っておられる。ということは、それを実行すれば良いだけではないのですか？
それが現実に難しい、何故なら当事者が気付いていないからだ。と言っておられるのも、本来主張しておられる筈の「管理会社がボッタクリ体質なんだ」というところから逸脱しているように思います。それを言うなら、どちらかと言えば組合側の問題じゃないですか。
委託管理を全否定し、自主管理へと舵を切ることが改善の唯一手段なのだという理屈については、まだまだ論理の飛躍がありますよ。

[1365: 匿名さん]

またこの人は言ってもないことを言ってるようなデマを吹聴している。どこに全否定なんてしているのかな？　コスパが悪いとしか書いてない。コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

>それを実行すれば良いだけではないのですか？

「どう対処すればいい」かと、「管理会社がぼったくりであるかどうか」は話が違う問題。

まず、

管理会社の事業は「ぼったくりである」

だから

対処として削減コンサルを利用する。

削減コンサルを利用すればいいんだから、管理会社のぼったくりではないと言うのは論理のすり替え。

まずは「管理会社がぼったくりの存在である」という認識を持たないと
削減コンサルを利用するだの、改善の必要性は生まれてこなくなる。

だから

管理会社はぼったくりの存在である認識を持つことが重要。

[1366: 買い替え検討中さん]

>>1365 匿名さん
>コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

「コスパが良ければいい」と書いてあるかどうかは確認していませんが、私はあなたのこれまでの発言から『コスパ次第では管理会社との契約を容認する』というニュアンスは微塵も感じませんでした。実際あなたは本当にそんなスタンスですか？　「管理会社は」と大きく括って、あいつらはぼったくりだと。そう断言している以上、相手を正しく評価して、契約に値する相手なら契約しても良いなどとは考えていないでしょうし、そういう言い方は一切してこなかったですよね。

私は「ぼったくり」という言葉を『法外な代金を不当なやり方で取る行為』だと理解し、そういう意味で使っています。多くの場合は騙しの手口を伴い、不当な請求であるという主張に対しては暴力が行使されることも多い。そういう言葉・行為だと思ってます。社会通念上もそうでしょう。ですので、料金設定が割高であるとか、払った金に対して実際の働きが良くないという時に「ぼったくり」と称するのは不適切だと思いますし、実際そんな言い回しはしません。普通に失礼ですから。

管理会社の事業、マンション管理という事業は「ぼったくり」なんかじゃありませんよ。
割高な料金設定で、実務における対応が悪い企業・担当者はおそらく実在するのでしょうし、管理会社という業態がそれを見逃し易いというのが貴方の主張ならば、百歩譲って認めても構いませんが、それが「マンション管理事業はぼったくりだ」と言い切る根拠にはなりません。質の悪い紛い物が混じり得る、ということは管理会社ならではの特性ではないでしょう。

あなたが今までずっと言ってこられた「管理会社と契約する意味などない」という主張も、今ここでご自身でまとめたことに根差しているのだとすれば、安易だという他はありません。そして「コスパが良ければ」と例外を自ら認めるのであれば、管理会社のすべてが利用するに値しないということではないのでしょうから、委託管理と自主管理の併存を素直に認めれば良いと思います。世の中はその併存の状態にあり、今のところは大差で優劣がついています。

自主管理については依然としてノーアイデアのようですよね。そこも問題でしょう。代替案が確立されていないのに現状は否定する。それでは誰もついてきません。あなたは、ちゃんと仕事をしてくれる管理会社に出会ったことが無いと同時に、自主管理をうまいこと運転したことも無い訳ですよね。当然、リプレイスも減額交渉も然りでしょう。単に経験不足なのでは？

管理会社の不当性・不透明性を主張するにしても、自主管理の有用性を説くにしても、実体験を交えた丁寧かつ納得感のある提案がなければダメだと思うのですが、いかがでしょうか。同調して貰えないと「お前は日本語がなってない」「嘘つきだ」「基本的なことぐらい自分で勉強してきやがれ」では、実際に管理組合には大勢いる素人組合員を引き連れていくことは難しいですよ。

[1367: 匿名さん]

相手を正しく評価すると、完全なぼったくりビジネスだと言うことです。

ここは自分の推測と想像と勝手な思い込みを書くところじゃないですよ。
反論したいなら、でしょうから、とかではなく、事実やデータを根拠に言いましょう。

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

[1368: 匿名さん]

>1366

まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

[1369: 買い替え検討中さん]

>>1368 匿名さん
>要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
>区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

要約してそれなら、やはり完全に発注者側（管理組合）の問題ですね。
既述のとおり、委託費が割高であるとか、業務品質が低いというだけでは「ぼったくり」と称する訳にはいきません。管理組合は管理会社に騙されている訳ではなく、契約を強要されている訳でもありませんので。仮にそれに近いシチュエーションがあるのだとすれば、むしろ改善すべき問題点としては明確でしょう。コスパがどうのと論じるまでもなく、異常な関係性を解消することこそが急務と言える筈です。それでも行動しない、考えない管理組合の意識を改善しない限り、委託するしないに関係なく、そのマンションの管理は破綻するに違いありません。自主管理も到底できないでしょうね。


>まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

お断りします。
私はあなたとは違って、管理会社がどれほど利益を得ているかでパフォーマンスを評価する方法を知りませんし、発注者として何を以て満足を得るのかを数値的に証明する方法も知りませんので。あなたがおっしゃる「公表された根拠のある数字」とは何なのか、イメージがまったく湧きません。あなた独自のものさしを使い、あなたが納得する様な説明をする動機が私にはありません。

管理組合としてやってもらいたいことがあり（あなたにはそれが無いので理解していただけるとも思っていませんが）、同条件で提案された業務体制や委託費を比較して決めた相手が、こちらの目的を達成させてくれればまずは合格です。もっと安くならないかという追究は引き続きあるにしても、コストパフォーマンスを数値的に判定する方法があるなら逆に教えていただきたいくらいです。粗利がどうとかではなく。

最も重要なのは「やってもらいたいこと」をしっかり明確化することだと思いますよ。それが成されていれば、自主管理などおいそれと始められることではない筈です。それこそ数値が示していることでしょう。世の９割以上の管理組合が、あなたが言うように現状を正しく認識していないことがあるのだとしても、総意としては同じ選択（委託管理）をしているという動かし難い事実が。それが「コスパの良さ」を示す数字だとまでは言いませんがね。

[1370: 匿名さん]

長々と書いてますが、要するに、何度きいても、話をはぐらかすだけで、

数字や公表されてる情報では管理会社と契約するメリットを証明はできない

と言うことだけは分かりました。

[1371: 匿名さん]

>>1368 匿名さん
コスパの良さってどうやって証明するのでしょうか。方法をご存知であればコスパの悪さを証明してはいかがです？

[1372: 匿名さん]

揚げ足とるほど反論できないのね。

[1373: 匿名さん]

>>1372 匿名さん
コスパの証明ってなんですか？どうやってやるのか貴方は分かるのですよね？教えて下さい。

[1374: 匿名さん]

どんだけ頭悪いの？>1367でコスパが悪いこと私的されているんだから、逆に
管理会社と契約した方が安くなるとかでしょう。
例えば、管理会社を通した方が管理会社の大量発注効果で安くなるとか。

でも実際は高くなってるだけだから、全く意味ないよね。

更新事業や修繕事業など、価格が一般的に分かりにくいもの全てが、管理組合独自で見積もりを出した時よりたいてい高い。どうせ、あんたは「管理組合がしっかりやればいい」というんだろうが、常に疑いの目をもっていないといけないような、契約するだけで損になるような、管理会社と契約すること自体、バカげてると言う話。

[1375: 匿名さん]

１、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。
→そもそも仕事量を把握していない。自主管理をしているのであれば何人でどんな事をしているのか、標準管理委託契約書とどれだけ差分があるのか分かると思います。

２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）
→コスパが悪いって何？粗利率が他業種より飛び抜けていない事は指摘されています。また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして 区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。
→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

これがコスパの悪さの証明だと言い切る人からすれば頭が悪いと思われても仕方ないです。ただ一方的に高いと言ってるだけですよ。

何事にも常に疑いの目を持ち続けないといけないのは当然のことですよね？医者や裁判官が100%正しい訳ではないのと同じ。自主管理であれば理事長や会計理事が不正をしていないか見なくて良い。なんてこともないですよ。

[1376: 買い替え検討中さん]

>>1374 匿名さん
>どんだけ頭悪いの？>1367でコスパが悪いこと私的されているんだから、逆に
>管理会社と契約した方が安くなるとかでしょう。
>例えば、管理会社を通した方が管理会社の大量発注効果で安くなるとか。

「コスパ」という言葉について、話をはぐらかしているのは無意識のうちに、ですか？
あなたは金額の多寡にしか関心が無いのだと思いますが、私を含め多くの管理組合はそうではないと言っているのです。安かろう・悪かろうではダメなんですよ。究極的には自主管理がその最たるもので、あなたのように管理業務について「自分（たち）でやる場合の労力」に何のビジョンも持たない方が、コスパと称して安直なダンピングを良しとしている様では管理会社との契約の適否を論じることはおろか、自主管理についても検討はできません。

あなたがコスパと呼んでいるものは、正しい意味での「コストパフォーマンス」とは似ても似つかないものです。管理会社がやらない・やってくれないと言うばかりで、代わりに他の誰かにやらせる場合に費やさなければならないことは、わざと無視しているのです。すべては管理会社という業種そのものを否定するために、結論ありきでかき集めている理屈です。


あなたに「管理会社に業務委託するとコストパフォーマンスが良い」と説明し、納得させることは不可能だと思います。何せあなたは管理会社が嫌いなだけですから。今になってようやく「コスパさえよければ」などと言うようにはなりましたが、良いわけがないだろという前提は変わっていませんよね。管理会社を儲けさせるぐらいなら、実際やれるかどうかは知ったことではないが自主管理の方がマシだと。その程度の考えでしょう。

管理会社がフロントマンと管理員を直接的な担当者とし、会社として行なっている業務のすべてを、自分を含む区分所有者全員で分担してやるか・やらないのかという選択肢において、少なくとも私は前者を選ぶ気にはなれません。言いたくはありませんが、たとえ委託費が割高であってもですよ。足元をみられている部分は確かにあるのでしょう。しかし、自力ではできないこと、やりたくないことを有償で引き受けて貰うからには、出来る限り競争原理をはたらかせつつ「やってもらうべきこと」を明確化して、業務委託をするのが合理的だというのが私の見解です。結果、成果に概ね満足できれば、それが適切なコストパフォーマンスというものだと思っています。


あなたが委託管理の有用性を評価することは決して無いのだということは良く解りました。その通りだと認めるつもりはありませんが、その考えを改めていただこうとも思いません。ただ、そこがもう変わらないのであれば、貴方が今後するべきことは実現性のある「別の手段」を提案することだと思いますよ。自主管理です。きっとそこは「自分がやる訳ではないから」ぐらいにしか考えていないのだとは思いますが、それではコスパ云々のご高説も所詮は言いっ放しの愚痴の域を出ません。

今後の「自主管理への展望」についてのご見解に期待します。

[1377: 名無しさん]

管理会社に一途な思いを寄せるのは貴方の勝手です。

契約するメリットを数値的に説明できないことはもうよく分かってますよ

[1378: 匿名さん]

また、自主管理は草むしりや掃除も
住民総出でやるかのようなデマを流す。

自主管理は不要な管理会社を通さずに直契約するだけなんで、基本的に区分所有者の負担は全くないよ。理事会の負担が若干増える程度。

デマを吹聴してまで管理会社を擁護したい貴方は何者なんですか？

[1379: 買い替え検討中さん]

>>1378 匿名さん
>また、自主管理は草むしりや掃除も
>住民総出でやるかのようなデマを流す。

草むしり？　誰かそんな話をしていましたか？
と言うか、すべての管理業務を「組合員総出で」やるというならまだマシなアイデアかも知れませんね。あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。


>自主管理は不要な管理会社を通さずに直契約するだけなんで、基本的に区分所有者の負担は全くないよ。理事会の負担が若干増える程度。

まさにそこですよね。
理事がほんのちょっと頑張ればいい。輪番制なら不公平も無いと。
あなたの「管理会社不要論」は、そういう勘違いを後ろ盾に言ってることなんですよね？

もはや何度訊いたかわかりませんが、実際あなたが所属する管理組合はどうなんですか？
あなたが意にも介さない「フロントの仕事」は一般の組合員が本業その他の片手間で負担なくやることができていると。ここで「擁護派」と大きく括る相手に、根拠や実例を示して委託管理の有用性を説明しろなどと下駄を預けるのではなく、あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。あなたなら容易なんじゃないですか？　実際に実行している「委託管理の代替策」をここで紹介し、実際に生じている課題やその対策、解決事例などを説明すれば、管理会社のダメっぷりなど語らずとも建設的な議論になる筈ですよね。貴方がお持ちの「実例」を、すばらしいモデルケースとして世に知らしめるべきだと思いますよ。「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。


>デマを吹聴してまで管理会社を擁護したい貴方は何者なんですか？

何者だもなにも無いでしょう（笑）
私は「管理会社が無ければ管理組合の運営には支障をきたす」と思っている普通の区分所有者です。全体の９割を占めるマジョリティの一員に過ぎません。賛同者が大勢いるのですから、デマを広めてまで自分の考えを正当化しなければならない立場ではありませんし、そもそも管理会社にも「擁護」など必要ないでしょう。彼らを攻撃しているのはたかがアンチ一派ですからね。肝心の管理会社は「相手にしなければいい」程度にしか思っていないでしょう。実際、面倒臭い顧客は切り捨てようとし始めているのですし。

[1380: 匿名さん]

管理会社の営利目的や利益相反構造を肯定して合理化を否定する人を「普通の区分所有者」とは言いませんw

[1381: 匿名さん]

>あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。

そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。
管理会社が担うわずんな仕事もマンション管理士等と月々５万程度の顧問契約結べば済むし、それでも管理費全体から30%くらい管理会社に流れる事考えたら全然マシ。

これも過去レスに散々既出。同じ内容の子と何度も繰り返して、荒らしと一緒だな。

>「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。

聞く耳持たないということ? 自分が言ったことの説明すらできないのによく言えるね。

[1382: 匿名さん]

→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

↑なにを言おうが、事実として、マンション管理会社スタッフ一人で10棟以上、担当を掛け持ちできる仕事量なんだよ。現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw

>滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

全く何も知らないみたいだなw

[1383: 匿名さん]

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?逃げずに答えてくださいねw

[1384: 匿名さん]

>また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

ゼロ円でなければいくらなんですか?

[1385: 匿名さん]

>>1382 匿名さん
>現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw
逃げずに反論して下さい。

>全く何も知らないみたいだな
知らないから聞いているのです。

[1386: 匿名さん]

>>1384 匿名さん
>ゼロ円でなければいくらなんですか?
それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

[1387: 買い替え検討中さん]

>>1381 匿名さん
>自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?
>逃げずに答えてくださいねw

自主管理であろうと委託管理であろうと、役員も役員以外も組合員の負担は公平ですよ。輪番かどうかはさておき、役員としての仕事が時々回ってきた時に、直接的にやる仕事が生じるかどうかの違いしかありません。フロントの仕事など無きに等しいから、たまに順番が回ってきた素人理事でも十分に対応可能、他の組合員に至っては何もやることがない、だから金を使って外部委託する必要など無いという論理は、極めて浅はか・無責任という他はありません。コスパの「パ」をイメージしていないと、そういう乱暴かつ安直な理屈で物事を考えるようになるのだと思います。


>そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。

自主管理のシェアはもうちょっとありますよ。７％弱だそうです。
ただ、その中にも「なれの果て」的な事例は相当数含まれているでしょうけど。
委託費を払いたくても区分所有者からの管理費収入が滞っているとか、それが常態化して業務委託の決議が取れないとか、もはや取り返しがつかないほど共用部分が荒廃し、あなたが言う「コスパ」を期待しようがなくなってしまい、やむなく自主管理をせざるを得なくなっているとか。そういう「自主管理もどき」、自主管理という名の管理放棄・管理破綻の事例も混じっていると想像します。あなたが自信を持って理想形として挙げられる自主管理が、全体の何パーセントくらいあるのかを私は知りたいです。

つまりあなたの組合では、月々５万の顧問料か何かでマンション管理士その他の有識者を雇い、基幹事務を含むマンション管理業務全般は組合員が自ら実施しておられると。そう解釈して良いのですよね？　比率としては僅か５％に留まるが実在はするのであり、自分のマンションもそのひとつであると。私が「代案」として求めたのは、まさにそういう話です。実際あなたが組合員として実行しておられることを、もっと詳しくここで紹介してくださいと言っているのです。その有用性・実現性を他者も実感することができれば、管理会社をディスるような不毛な手段で、本来のゴール（自主管理）を正当化するような遠回りをせずに済む筈だと言ってます。マンション管理士をどのように選任したのか、そこだけを見ても非常に興味深いですし、どういう名称・内容の契約を締結し、どういう責任と義務を負わせているのかも是非教えていただきたいですね。出納事務についても、理事会としてやっておられるのか別のやり方なのかは知りませんが、様々な苦労話・エピソードをお持ちだと思いますので、できればそれも。決して無理なおねだりをしているつもりはありません。管理会社との委託契約がどれほどムダなのかを立証することに、直接的に繋がる情報だと思いますので、それをここで披露することこそが重要と考えます。

そうすることで、なるほどそりゃ良いやり方だね、うちでもやれそうだ、これなら管理会社なんて必要ないよね、という展開になることを祈ります。それが建設的議論というものでしょう。

[1388: 匿名さん]

>1386

>それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

評価するかどうかではなく、問題は「いくらなのか」ですよね。管理費に対する業務の対価が「どれほどか」を聞いているんですが。

結局、自分で否定してるのに、その根拠を聞かれると、全く答えられないんですか？

>1387

あの、役員が回ってくるかどうかの負担を言ってるんですか？管理会社だと輪番制ではないんですか？意味がわかって答えているのか、わざととぼけているのかどっちですか？

自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。役員が巡ってくるかどうかを聞いていると思っているんですか？　ということは、管理会社と契約していたら役員は回ってこないんですか？

>極めて浅はか・無責任という他はありません。

ここはどう浅はかなんですか？　具体的に教えてください。

例えば、管理会社のフロントがやっている業務を管理人やマンション管理士にやってもらうと、どういう支障が現れるんでしょうか？　浅はかというくらいなら、具体的にどういう支障があるか、想定くらいはできるでしょう。

[1389: 買い替え検討中さん]

>>1388 匿名さん
>自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。

あなたに理解する気が無い以上、お答えするのも気が進まないのですが簡潔に答えます。
自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。私はあなたと違い委託管理は便利なものだと評価していますので、その負担は後者の方がより軽減され易いと思っていますが、役員にすべて任せておけば自分には何の責任も負担も生じないと考えるほど頭は腐っていません。自主管理ならば猶のこと、たとえ役員ではない時であっても自分の資産の管理に対する意識はシビアに持ち、その時の役員に協力し、時には自分も動くつもりでいます。

あなたは「役員以外は組合員としてマンション管理に関わる必要は無い」と言っているに等しいんです。役員としての業務は、その時の役員だけがやればいい。やるべき仕事はその程度のボリュームであり、誰にでもできる簡単な内容だと。だ か ら 委 託 管 理 な ど や め て し ま え ば よ い、と、組合の総意としての判断を勝手に方向づけてしまっているんです。年度ごとに毎回、委託か自主かをガチで選択しようなどと本気で考えている訳ではないですよね。組合にとって重要な判断、個々の組合員にどれだけ負担を及ぼすのかという決め事を、「その時の役員がちょっとだけ頑張れば良いのだから」という軽いノリで決めてしまおうとしている。それが今のあなたですよ。普通の組合でそういう態度をとったら総スカンを喰らうことは知っておいた方がよろしいかと。無責任で浅はかだと言ったのはそういう意味です。自主管理が本当にラクな仕事だけで成り立つのなら実例ももっと多い筈でしょうが、実際はレアケースもいいところですし、当のあなたからも「実際やっている」という話は聞こえてきません。要はやったことなど無い訳ですよね。

引き続き、あなたからの「自主管理体験談」をお待ちします。
やはり自らやったことは無さそうですから、見聞きしたものだけでも構いませんよ。
こうすれば上手くやれる、こんなに良いことがあるという魅力的な話で、自らのアンチ理論を牽引なさってください。

[1390: 買い替え検討中さん]

今ちょっと思い付いたのですが、こんなのはどうでしょう？

よく、資格試験の参考書や様々なHowTo本などに「コレだけやっておけば大丈夫！」みたいなタイトルのものがありますよね。
あなたの言う通り、マンション管理が管理会社にフィーを払ってまでやる必要のないもので、業務量も業務内容も持ち回りの理事だけが本業の片手間でやれる程度のものなのであれば、同じノリで「これだけ」の部分を整理すると良いと思いますよ。一部には、マン管士などの力を借りて外注をする前提の業務もあるでしょうが、それが具体的にどういう項目なのかも一緒に整理すれば完璧でしょう。

そんなに難しい作業ではなさそうですよね？
私は委託管理派ですので、とてもじゃないですがその程度の取り纏めでは済まないと思っていますが、これまでのあなたの口振りからすると、少なくとも「理事としてやること」と「外注先などに振ること」の仕分けぐらいは、あなたなら簡単にできるでしょう。やってみると良いと思いますよ。そうすれば、今よりは多少、賛同を得易くもなるでしょう。

[1391: 匿名さん]

>自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。

はあ?

>>1379で言っていた

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

>あなたが意にも介さない「フロントの仕事」は一般の組合員が本業その他の片手間で負担なくやることができていると。


これはその他の理事でない組合員は負担があるという意味ですか?

これは何を意味しているんですか？

一般の理事でない、組合員は、日常のマンシヨン管理で自主管理だと負担はあるんですか?ないんですか？

言ってることがころころ変わるから意味が分かりませんね。

>普通の区分所有者です

普通の区分所有者がなんで合理化に反対するんですか？

ではく聞きますが、

分譲時から合理化に着手していないデベ系の管理会社の管理費は2-3割程度の管理費削減を他社への見積もりやコンサルを雇ってやるべきかどうか、イエスかノーかどっちですか?

私は分譲時から合理化に着手していない管理費はほぼ100%に近く削減が可能だと考えますが、あなたがそう思わない条件があるとすれば何ですか？

[1392: 匿名さん]

ある事情、ある法律とは何ですか？

マンション「管理拒否」増加　前代未聞のはずが　管理会社の事情は
朝日新聞デジタル　2021年9月7日
https://www.asahi.com/articles/ASP965W76P91ULEI002.html

　マンションの清掃や資金管理などを委託していた管理会社から管理を断られるケースが、都市部のマンションを中心に増えています。

　背景には、マンション管理を巡る近年のある事情があるようです。

背景には、近年できたとある法律の存在も。

[1393: 買い替え検討中さん]

>>1391 匿名さん
>これはその他の理事でない組合員は負担があるという意味ですか?

「これは」が何処を指しているのかが不明瞭なので、安直に答えるのは危険ですね。
またお得意の「すり替え」に利用されかねないので。YES or NO の二択に引き込もうとしているのもそういう魂胆なのでしょう。

話が解る方も見ておられるので、あくまで私の言葉で続けますよ。
マンションの管理は組合員全体でするべきことで、その負担は労務・金銭の両面において公平に分担するべきです。どのような手段で管理をしていくのか、どのように資金を費やすのかも当然、組合員全員にとっての問題であり、決め事も全員でする必要があります。委託管理を良しとするかしないかも同様なんですよ。

あなたは初手から「役員or一般組合員」という色分けをして、労務に関する負担は役員にしかないと言っておられます。そしてそれが、業務量として外部委託をするに値しないレベルだから、わざわざ金を払ってまで管理会社にやらせる必要など無いと。そう言っておられますよね。業務量が本当にその程度でしか無いと組合員全員が納得するのであれば、組合の総意として外部委託を否定するストーリーも一応は成立するでしょうが、実際にはそんなに楽なものではありません。例えば理事会の招集と議案の取り纏め、当日の進行から議事録の作成、結論に従っての様々な業務、委託業者への指示など、たったそれだけを採って見ても、理事長が自力でできている事例は殆どありません。その理事長が交代制ともなれば猶更でしょう。ましてや、あなたは管理会社のフロントが行なう業務を「議事録を配るくらいしかしていない」と言っていましたが、議事録とは会議体の進行を記録した証拠書類でしかないのですから、その会議を開催するそもそもの理由と、それに纏わる準備・調整・結果に従っての行動については、貴方は何も見えていないということです。毎回開催時期が近付けば理事会が自然発生し、議事録もひとりでに出来上がるとでも思っているのですか？

少し横道に逸れましたが、要するにあなたは「外部委託するまでもない」という結論を急ぐために、組合員全員の不利益を無視し「その時点の役員だけの負担」に話をすり替えているのです。

あなたの言葉に敢えて乗ってあげれば「非役員の組合員にも管理業務の負担はある」のですよ。
理事長を自分たちの代表として、現職の理事・監事の業務に協力し、やがては自分もその職務に就くという立場に、組合の構成員としての負担が無いなどという言い種はナンセンスでしょう。そもそもマンション管理は理事会業務とイコールではありませんよね。あなたが所属する管理組合の規約にも、「区分所有者の義務」として規定されていることがいくつもあるでしょう。組合員ひとりひとりが規約や細則を遵守しなければならないのは、それがそのマンションの適正な管理に繋がるからであり、管理費の納入も含め既定の遵守は組合員全員に課せられた負担に他なりません。違いますか？


あなたの口車にまんまと乗せられて、委託管理をやめてしまった管理組合の末路を想像してみました。理事会がやることなど高が知れている、管理会社がやっていたことは議事録を配るくらいのことだから、私たちにだって出来ますよと。ナルホドそりゃいいねと早速時期の委託契約を白紙にしてみたものの、前任の管理会社が業務の引継ぎをしてくれる筈もなし、何から手をつければ解らない中で、急場しのぎでコンサル契約を締結した管理士の指南を仰ぎながら、何もかも自力で処理しなければならなくなる。能力のある役員がいたうちはラッキーでも、そのうち本当に只のド素人が人数合わせで役員となり、事実上機能もせず、滞納管理費の徴収どころか次期役員の選出すら事務処理できず、こりゃもうダメだ、やっぱり管理会社に委託しようよという声が挙がってきたところで、その選出に係る議案処理すらまともにできず、そのうち管理費の負担意識もどんどん劣化してくると。…実際そういう顛末を辿ってスラム化した区分所有マンションがあると聞きますよ。ガセだといいんですがね。

[1394: 買い替え検討中さん]

>>1391 匿名さん
>>普通の区分所有者がなんで合理化に反対するんですか？

提案されている内容が本当に「合理化案」なら反対はしませんよ。
単に屁理屈を捏ねて支出を絞り、本来の目的も果たされなくなるようなことなら取捨の議論にもならないと。その程度の当たり前の反応をしているに過ぎません。

>ではく聞きますが、
>分譲時から合理化に着手していないデベ系の管理会社の管理費は2-3割程度の管理費削減を他社への見積もりやコンサルを雇ってやるべきかどうか、イエスかノーかどっちですか?

これもお得意の二択ですね。
与条件が成り立っていないので、答えは「どちらでもない」です。
分譲時点の管理費が２割から３割の「過剰な部分」を含んでいるという認識自体、私個人には決してありませんし、削減コンサルに委託すればそれぐらいは実現できるという一意見があるだけで、事実として立証されている訳ではありませんよね。仮にそれほどの規模の削減効果が期待できるのだとすれば、合理化と称して検討するのはアリでしょう。個人的にもそうするべきだと思いますよ。あなたが一方的に決めた与条件を正と仮定するならば、答えは「イエス」で結構です。
で？　その結果として「削減効果十分アリ」という結論が出たら、即座に委託管理をやめるのですか？　リプレイスをするのであれば、依然として委託管理継続ですよね。その新しい管理会社がピンハネ企業ではないのであれば、このスレの設立趣意も一気にトーンダウンでしょう。「コスパさえよければ管理会社を利用する意味もある」と趣意変えをするならば結構。それでいきましょうよ。私もまったく異存ありません。

…現実には、削減コンサルを入れた後でのことって何も保証されていませんけどね。
コンサルもタダで動く訳ではないでしょうし、委託仕様として従前のレベルをキープするという前提でもないと思います。そして実質的な業務成果。費用を削減した後で、それがちゃんと得られるのかはフタを明けてみなければ解りません。あなたのように費用の削減だけが目的化していて、パフォーマンスに関心が無いと、結局は無暗に自主管理に舵を切ったパターンと同じ末路を辿ることになる気が私はしますが。


>私は分譲時から合理化に着手していない管理費はほぼ100%に近く削減が可能だと考えますが、あなたがそう思わない条件があるとすれば何ですか？

100％かどうかはともかく、私とて管理費を見直す余地はどの管理組合にもあると思っていますよ。あなたが「合理化」と称しているのは単なるダンピングであり、結論としては委託管理をやめようという一本道なので、それは合理化などではないと思っています。管理費支出のムダを省き、場合によっては委託先をも変えようという検討は、多くの管理組合でもされていると思いますし、現に私も最初に「うちはそうしたよ」と言った訳です。忘れちゃいました？

[1395: 匿名さん]

想像でしか反論できないことがよく分かりました。長文お疲れ様でした。

今さっき自分で言ったことですら突っ込まれても答えられないような人が何言っても説得力ないでしょう。

フロント一人で片手間で10棟以上担当できるような業務に
そこまでありがたがって大金を使うことが正しいと思えばどうぞ。管理会社に渡る無用な金は修繕や住民サービスに使いたいけど、貴方は管理会社に支払うことが好きらしい。貴方と同じマンションじゃないから別にいいけど、同じマンションで理事とかなら最悪だったでしょう。

[1396: 匿名さん]

>あなたの言葉に敢えて乗ってあげれば「非役員の組合員にも管理業務の負担はある」のですよ。
理事長を自分たちの代表として、現職の理事・監事の業務に協力し、やがては自分もその職務に就くという立場に、組合の構成員としての負担が無いなどという言い種はナンセンスでしょう。

理事でない組合員が理事会業務に協力することなんて普通のケースであるんですか?

何をどういう形で協力するんですか？

もうほとんど内容ないから読んでなかったけど、少し読んだだけで意味不明な箇所ばかりで、ついレスを返してしまいました。

何をとっても意味不明で話にならないですね。

[1397: 元フロント]

1395 匿名さんへ
＞＞フロント一人で片手間で10棟以上担当できるような業務
管理会社で仕事をしているのはフロントだけですか？
口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが
それらの費用は考えないのですか？
質問
マンション管理士などの専門家とどの様な内容の契約をすれば、
管理組合の運営はできるとお考えですか？

[1398: 匿名さん]

>口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが
それらの費用は考えないのですか？

それにどのくらいの作業時間がかかるんでしょうか? 突っ込むなら説明できるんですよね?

[1399: 匿名さん]

突っ込むから作業時間を知っているとは限らない。元フロントであれば、事務や他部署の業務内容をある程度は知っているだろうけど、その作業時間までは知らないだろうね。

てか、自主管理しているならご存知なんだろ？わざわざ聞かなくても曝してやればいいのに。

[1400: 買い替え検討中さん]

>>1395 匿名さん
>そこまでありがたがって大金を使うことが正しいと思えばどうぞ。管理会社に渡る無用な金は修繕や住民サービスに使いたいけど、貴方は管理会社に支払うことが好きらしい。貴方と同じマンションじゃないから別にいいけど、同じマンションで理事とかなら最悪だったでしょう。

お金を払うこと自体を「ありがたい」とは思いませんが、そもそも貴方が言っておられるようなことのために払うお金ではありませんのでね。管理費には専有面積あたりの単価に一応の目安がありますが、その目安ありきの委託費ではないんですよ。あなたにはその意味が永遠に解らないのだと思います。「管理費は修繕や住民サービスに使いたい」だなんて、ここまでのあなたの発言からは微塵も感じられません。自主管理に関するご自身の実績にも一切言及されませんが、ホントに不思議です。やった経験が無いなら無いなりに、ここが難しくて実現に漕ぎ着けられないとか、やってはみたものの軌道に乗るまでのハードルにこういうことがあったとか、何らかコメントがありそうなものですけどね。ああ、この人は「フロントは１人で10棟掛け持ちできるような仕事しかしていない」と言いたいだけなんだなと。マンションの管理をどのように適正化し、組合員の負担をどのように軽減していこうかなどという発想は無いんだなと。そうとしか私は感じていません。取って付けたように住民に寄り添うようなことを言うのも、私に反論するための材料でしかないでしょう。


私の説明を「日本語になっていない」と嘲笑し、一般的な考え方として示したことは「具体性が無い」、逆に実体験に基づく話には「証拠を示せ」と言って、まともにとりあってくださらない。もういいですよ、説得力ありません、意味不明ですと門前払いを喰らわせながらも、こうして言葉尻を捕えようとする「質問返し」だけはやめる気配が無い。
管理会社とは「コスパさえ良ければ契約しても良い」ということでもう異論は無いのですよね？　私はあなたにとってのコスパの基準？が解らないので、良し悪しの示しようもありませんが、私は組合の判断として委託費の見直し結果に納得し、契約変更を承認したので、あくまであなたのご見解の範囲で管理会社との契約をした者のひとりだと思いますよ。世の中には色々なケースがあるでしょうが、数値的には私は多数派です。少数派に属することに不満がお有りなら、自ら掲げる理屈に賛同者が増えるような努力をするなり、多数派が言うことにもっと真摯に耳を傾けるなりするしかないと思うのですが。