ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1051: 匿名さん]

■平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕　（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf
⑦管理事務の実施状況〔管３８①、管３８②〕

「基幹事務を含め管理事務の全てをマンション管理業者に委託」が 74.1％、
「管理組合が全ての管理事務を行っている」が 6.8％である。

自分たちだけでどこまでできるか――「自主管理マンション」の実態 | コラム | マンション元気ラボ
https://www.daiwalifenext.co.jp/mansion-genkilabo/column/column-202002...

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

[1052: 通りすがり]

>>1051 匿名さん

タイムリーですね。事実を認識することは大事なことだと思います。
そもそも「自主管理」はマンション管理の原形ですので、委託管理が主流となった今とて、検討する余地は当然あると私は思ってます。ただ、管理品質と個々の組合員が負う負荷に差があるがゆえに、委託管理から自主管理へのシフトには、その逆のパターンも同様に多大なエネルギーを要します。特に「逆のパターン」に関しては、私は円満にやるのは殆どムリに近いとさえ思います。実務的には総会で決めるのでしょうから、一部の反対者には深い遺恨も残るでしょう。目先の支出を減じることは組合運営においては必要な場面もありますが、それだけに気をとられて安易に舵を切ってしまうと、取り返しのつかない事態に陥る危険性があると思っています。

まさに「自分達だけでどこまでできるか」は十分過ぎるくらいに検証し、リスクを負う覚悟を組合員全員が認識してからでなければ決断できないことですね。

[1053: 匿名さん]

>1049

戸数が一緒でファミリータイプかどうか、エレベーターの有無、そんなの公開情報から分かる。それ以外で違うと言い張るんなら証拠もってこいよ。ってか、ほとんど変わらないなら、自主管理なんてやらないよw

>>1052

>目先の支出を減じることは組合運営においては必要な場面もありますが、

目先じゃないでしょ。管理会社と契約し続ける限り余分な管理費は拡大し続けるでしょ。それが自主管理を維持できてたら余分な金は出さずに済む。頭大丈夫ですか?

[1054: 匿名さん]

>>1046

>貴方の個人的な意見は「一般論」ではありません。それを一般論として定着させたいのであれば、私を納得させる前に「自主管理が委託管理を件数として上回る」ことぐらいはせめて示しましょう。

だから、一般論という言葉の意味考えましょうね。一般論とは固有の事柄意外の一般に通じる事柄に対しての意見なので、支持を得ているかどうかは関係ない。冬は暑いと思うというのも一般論。私の部屋は暑い、は個別の話。また一般論は個人的意見かどうかも関係ないし、そもそも掲示板は個人的意見を言う場。反論したければすればいい。

>何ですかそのオリジナルな定義は…。

貴方が日本語を知らないだけ。もう一度辞書みてみな?

>学が無くて申し訳ありませんが、よく「詐欺で訴える」という言い回しをしませんかね。

たまにあなたのようなバカがそんないい方しますが、間違いですね。訴える対象はどんな場合でも裁く機関である裁判所です。警察に訴えるというのは間違いです。警察は捜査機関であって裁く機関じゃないから、警察は通報、また刑事告訴。普通訴えるとは言わない。刑事告訴するという。

>ところで、ここで最初に「詐欺」という表現を使ったのは貴方ですよ。

詐欺的と詐欺は違う。さぎと断定したところがあれば引用してくださいよ。
そもそも一般論で詐欺と、何を断定するのかな?

>「そこまで言うほどの不利益とは一体何だったのか」を、実例として求めた訳です

費用対効果が著しく悪く、実質的な仕事が理事会の議事録つくりくらいしかないのに
物件によっては３－５割以上無駄な金を持っていかれるのは契約している意味はないと言ってるだけ。

>私の経験上、組合の理事長は現職の続投を承諾して貰ったり、新たに選任する方が、任期満了で辞めて貰うよりもずっと大変だと思っていましたが。

一般的にはハードルが高いとされていて、あなたの個人的な事例出されても全く参考にはならないよ。2008年の国土交通省の調査では8割以上が分譲時から変更していないと答えている。

>私も一応、マンション管理士と一級建築士として登録されていますが

本当ですか? ちょっと信じられません。。

[1055: 通りすがり]

>>1054 匿名さん

改めて確認しますが、先日まで「職人さん」だった方…で良いのですよね？

＞物件によっては３－５割以上無駄な金を持っていかれるのは契約している意味はないと言ってるだけ。

本当にそれ「だけ」なら、管理会社すべてを全否定する不要論は結論として過剰ですね。いわば私が貴方に伝えたいこともそれ「だけ」なのですが。自主管理を良しとし、目指すのであれば貴方だけがそうなされば良いだけで。

＞2008年の国土交通省の調査では8割以上が分譲時から変更していないと答えている。

「理事長を」ですか？　調査対象が築１年とか２年のマンションに限定されている、という話では無さそうなんですが、全体の８割がずっと同じ理事長？　それとも「任期満了による改選」は除く「任期中の変更」に限る話なのでしょうか。私は別にそこだけの話をした訳ではありませんよ。管理組合との癒着、という関係性を断ち切ることが目的なら、任期満了によるパターンだって普通に有効ですから。



他に仰っていることは、もはや……
このスレッドのテーマは貴方抜きで議論した方が良い気すらしてきました。
実際の管理組合でもさぞかし苦労なさっているのだろうなと想像します。
意見が合わない者のことを「バカ」と呼ぶ態度は、誰からも受け容れられますまい。

[1056: 匿名さん]

貴方、致命的に頭悪いよね。リプレイスのハードルが高いという話してるのに、なんでいきなり理事長が変えにくいという話になってるの。理事長は基本輪番制なのに、8割の理事長が分譲時から、変わってないわけないじゃん。

理事会業務しかほぼ仕事がないのに、外注費の3-5割取られてもなんとも思わないってそこまで管理会社の養分になりたいなら止めないが、貴方と同じマンション住民は気の毒だ。

[1057: 匿名さん]

意見が合わないことをバカと言っているのではなく、読解力や日本語になってない事をバカだと思ってます。

[1058: 匿名さん]

外注費の３～５割がとられるといっているけど
適正マージンはいくらか知ってるの。
相見積もりの取り方は知ってるのかな。
理事長は輪番制ということだが、その理事長のレベルは誰が
なってもかわらないの。
知識や常識、時間等はそれぞれが違うと思うけど。
リプレイスはハードルは高いですよ。
しかし、自主管理したときの理事長の更迭はもっと難しいのでは。

[1059: 匿名さん]

自主管理したときのデメリットも書かないとね、

[1060: 匿名さん]

1割なら許容範囲かな。てか、外注先なんか一度頼めば後は殆どやることがない。だから管理会社フロントは10戸数以上担当が持てる。そんな1/10人の仕事量に3-5割も払うのはバカバカしいし修繕費に回した方がよっぽどいい。中学生でも分かる理屈だ。

なんで管理会社が味方についてる理事長より丸腰の理事長の方が解任難しいの？どこまでバカなの？

[1061: 通りがかりさん]

>>1056 匿名さん
リプレイスの話を理事長変える話にすり替えたのはあなただよ。>>1045参照。

管理会社の業務を全く理解していないのがよく分かった。理事会支援だけな訳ないだろ。標準管理委託契約書でもみたらいい。その上での発言なら読解力がないってこと。

[1062: 匿名さん]

実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。だから管理会社と契約する意味がない。管理組合が直接業者と契約すれば済む話だ。

ってか、話すり替えた根拠が、自分の文章って頭大丈夫か？

[1063: 通りがかりさん]

>>1062 匿名さん
なるほど、フロントは一人で全部やっていると思い込んでいるから管理会社は不要という結論に至る訳だ。あなたは会社という組織を勉強したらいい。矢面に立つのはフロントだが、後方には事務などいろんな人がいるって知らないんだな。
よくそんなレベルで他人をバカにできるな（苦笑）

話すり替えの下りが理解できない。お前が勝手にすり替えてるのに気付かない？ニホンゴワカラナイ？議論にすらならないな。まぁがんばって管理会社に委託してる人達を侮辱し続けなさい。

[1064: 通りすがり]

>>1056 匿名さん

＞貴方、致命的に頭悪いよね。リプレイスのハードルが高いという話してるのに、なんでいきなり理事長が変えにくいという話になってるの。理事長は基本輪番制なのに、8割の理事長が分譲時から、変わってないわけないじゃん。

いや……他でもない貴方が「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われましたのでね。で、普通に任期がある筈なのでハードル自体そもそも無いですよと指摘したところ「国交省の調査では８割が分譲時から変わっていない」と返答されましたので。主語が「理事長」から「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

頭は特に悪くない方だと思っていますが、眼はかなり悪いです。貴方のご発言で見落としていたくだりがあるのだとすれば、ご教示いただけますか。

[1065: 通りすがり]

>>1056=1060=1062 匿名さん

珍しく貴方からのご見解が示されましたので、ここで一旦整理しましょうか。

【匿名さん＝職人さんのご認識】
①フロント業務の管理費全体に対する料率は3-5割である。
　→ だからボッタクリと称するのが妥当とのお考え
②本来、適性な料率は１割が上限である。
　→ １割なら許容範囲である、というご発言から
③理事長の解任は委託管理よりも自主管理の場合の方が容易か、あるいは同等である
　→ この際「理事長の解任はハードル高し」とのご発言には目をつぶりましょう
④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、実務は殆ど無い
　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？
⑤管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない
　→ ④のご発言と「組合が業者に直接発注すれば済む話だ」というご発言から


一部意訳した部分もありますので、誤解がある様でしたら今のうちにご指摘いただきたいです。後出しジャンケンはお互いのためになりませんのでね。
これ、今後も逐一引用しながら会話する必要がありそうです。貴方自身の論拠でもありますので、しっかり確認しておいた方がよろしいかと。

[1066: 匿名さん]

>>1064

>「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

自分の書き込みすら覚えてないのか。。

あんたが>>1044で

>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり

と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。ちなみに輪番制は「変える」のではなく、ルールで「変わる」制度。適任ではないからと変えることが難しい。それで>>1054では２行目で最初の管理会社の話に戻って、8割は変わってないデータがあるからそもそもあんたが言うように簡単に管理会社を変えるなんてできない。８割分譲時から変わってないということは理事長なわけなく、管理会社の話であるとすぐ分かると思ったが、そこまで頭が悪いと思わなかったよ。どうせマンション管理士も一級建築士もウソなんだろ?

ここまで説明しないと分からないのか。。

>1065

　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？

のみとまでは言わないが、ほぼそうだね。

やたら断言が多く上げ足取ろうと言うバカな魂胆が見え見えだけど、何事も
例外などがあるように、「おおむね」となおしてもらえたらその認識でいいね。

[1067: 通りすがり]

>>1066 匿名さん
＞自分の書き込みすら覚えてないのか。。

その切り返しは流石にムリがありますよね。
私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。その時点で色々言いたいことはありましたが、「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われたので、素直に受け止めて「理事長交替にハードルなんてありませんよ」という主旨でのお答えをしました。

任期中に「変える」のと、規約の定めによって任期を終えるのとでは違うよ、と仰りたいのですよね。勿論そうですし、私も同じことを指摘した上で「理事長交替はほぼ当然に生じる事象ですよね？」とお答えしたまでです。「変える」であっても「自動的に変わった」であっても、その理事長が管理会社との癒着の現況であれば効果は同じではありませんか。

私が元々貴方に申し上げていたのは「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、自主管理を真剣に検討できる管理組合なら、現実的な選択肢となるであろうと言ったまでですよ。貴方はそれに上手いこと反論できないがゆえに「理事長を変えるハードル」に論点をシフトしようとして論理破綻したと。それだけのことでしょう。

分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう。８割が現状維持！そして結果的に自主管理の普及率は７％だという現実。貴方に言わせればそれは、管理会社が組合員を洗脳し、既得権益を守り続ける仕組みが出来上がってしまっているから、なのでしょうかね。ならばそれを破壊するのが貴方の目的という訳ですね。何とも壮大な…



>>1065には、全部で５つの項目について貴方のご見解を整理しました。
今後も貴方の主張展開によっては、⑥や⑦を追加せざるを得なくなります。
「概ね」でも結構ですので、④以外にもコメントをいただきたいものです。
そうでなければ今後も「過去レスを読め」的な開き直りをしなければならなくなりますよ。

とは言え、私も安易に例外を認めるつもりはありません。
①についてはもう少し厳密に書きますが、貴方のご主張に寄り添えば
「①…世にある管理委託契約の実例において、フロント業務の費用が管理業務委託費全体に占める割合は３割から５割にもなる」
この「３割から５割」というレンジは、貴方が「管理会社＝ボッタクリ」と断言する根拠としては極めて重要な部分ですので、例外があるとすればもう少しレンジを拡げてでも明確にしておく必要があります。「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

揚げ足を取ろうだなんて思ってませんのでご安心を。貴方のご主張を明確にして、それが事実に基づく正しい考え方であることを確認したいだけです。貴方がこのスレで色々言われる目的もそういうことではないのですか？

[1068: 通りすがり]

誤字を訂正します。
２段落目の「現況」は「元凶」です。大変失礼。

[1069: 通りすがり]

>>1066 匿名さん

もしかすると本当に私が何か変なことを書いたかな？　と思いまして、ご指摘の過去レスを読み返してみたのですが、貴方の↓このくだりをみて漸く解りました。

＞あんたが>>1044で
＞
＞>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり
＞
＞と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。

私の発言を都合よく切り取っておられますが、その「管理会社を変えるだけで」の一文は、前段の「もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば」に掛かっています。「特定の管理会社と組合の理事長が結託して組合会計を牛耳っているような状況だと言うのであれば、管理会社を変えるだけでその関係性を断ち切ることはできる筈ですよね？」という意味ですよ。勿論、クビにして自主管理を選ぶという選択肢もアリですが、どちらか片方しか途が無い訳ではないでしょう。

何度でも言いますが、組合全体の利益に寄与していない管理会社はクビにすることができます。当然それが組合の総意ならばという前提でですので、「そんなことは簡単にはできない」という貴方のご見解は、組合の総意として承認されていないからだと言う他はありません。根拠も示さず、あいつらはボッタクリだ・詐欺師だと決めつけるだけでは、他の組合員は管理会社の代わりに管理業務を引き受ける決断はしてくれませんよ。

そのご様子ですと、>>1044の後段は全くお読みいただけていないのでしょうね。
「自主管理であれ委託管理であれ、主体はあくまで組合員であり、組合員でなければできないことがある」という部分を、貴方も組合員であるならば自覚するべきだと思います。その自覚さえあれば、管理会社を正しく使うこともできる筈です。

[1070: 通りすがり]

>>1062 匿名さん

畳み掛けるようですみません。
④についても少し掘り下げておきます。

＞実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。

↑このように仰っていましたね。
文脈からして当然「フロント業務の範囲に」限定してのことと解釈します。

④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、他に業務があるとしても実際はほぼ外注しているので、管理会社にフィーを取るに値する実務は殆ど生じていない

という形に修正させていただきます。間違いがあればご指摘願います。ご指摘が無ければこのまま、これが貴方のご見解であるとして今後も引用します。

[1071: 匿名さん]

>>1067

>私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。

その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

＞なので当然「理事長の独裁を許さないためにも管理会社との関係を断ち切ろう」などという結論にはいきなりは至りません。
>特定の組合員が特定の管理会社と癒着し、その組合員が役員職に就いているのであれば、役員を適切に交代させて、利権を貪る管理会社を排除すればよろしい。

役員って理事長や理事会のことだよね。これを「適切に」交代させると言うけど、実際は難しいと言う話。

つまり、自分で理事長を交代させる話をあんた自身がしてきたんだよ。どこまで頭悪いんだ？　それとも役員は理事長じゃないとでも言い張るのかな？w

>「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、

方法があるのは当たり前でしょw 簡単じゃないハードルの高いことをあんた交代の手段として主張してるよね。それがおかしいと言うこと。

>分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう

まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

>「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

全部調べられるわけないから、ないかあるかで言ったらあるかもしれない。十分、揚げ足を取ろうとしてるよね。

[1072: 通りすがり]

>>1071 匿名さん
＞その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。
「一部の組合役員が特定の管理会社と癒着しているのであれば、管理会社を変えるだけでもその関係性を絶つことが出来るのであり、その役員を役員職から退かせても同じ効果が期待出来る」と私は言いました。管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。ただ方法があり実例もあるのですから、その「難しさ」を理由に貴方が管理会社不要論を展開するのは論理破綻ですよと言っています。このところのご発言によれば、酷い事例ばかりご経験されている中でも「例外」の存在は認めておられるご様子。フロント業務フィーも貴方の許容範囲に収まる場合が「たまには」あると思っておられる訳ですよね。私はそれが「たまに」ではないということを知っているだけです。私達が向き合っている現実には、サンプルの件数や幅に大きな違いがあるだけで、管理会社の存在を全否定する材料になり得る様な差異は無いじゃないですか。

貴方の基本見解を整理しようとしているのは揚げ足取りが目的ではありませんが、矛盾点や単なる認識不足・知識不足は見逃さずに指摘する所存です。そうすれば自ずと、貴方の屁理屈もいつかは正常化するでしょう。未だ、①から⑤については返答をはぐらかしておられますが、貴方の過去レスをほぼ原形のまま抽出しました。ご自身の言葉として認めるのがそんなに不都合なのですか？私も例外は一切認めないなどとは言っていませんのに。

どのみち私はこれを今後も明示しつつ貴方へのダメ出しをしようと思っています。貴方が理解できなくとも、他の方が貴方のスタンスを正しく理解出来る様に心掛けて、私の見解を展開していく所存。私に対する誹謗中傷や感情的な人格攻撃も、今後はむしろ歓迎しますよ。それ自体が貴方の理論の乱暴さや一方的な決め付けの証左になりますのでね。

[1073: 通りすがり]

>>1071 匿名さん
＞まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

実在する分譲マンションの８割が管理開始後一度も管理会社を変えたことが無く、その原因は組合員の無関心と組合の不健全性であると。確認しますがそういう意味ですね？
これもリストに加えましょうか。

私が知る事例では、管理会社の対応に組合員が100％満足していることはむしろ少ないと思います。フロントマンがその時の理事から厳しく注文を付けられる場面は普通にありますし、貴方が現実視できないリプレイスが真剣に検討される場面も決して珍しくありません。それが管理会社に緊張感を与えて業務が改善されることもあれば、他社からの提案を受けることで、逆に管理会社の変更を発案した組合役員が「この委託費ならば妥当な対応だったのか」と理解したり、業務仕様を変更してでも既存の委託関係を継続するのが得策だという判断に至ることもあるのです。それら全てを総合した結果が「８割」なのだという現実を知るべきですね。

そんなことはない、と仰るのであればエビデンスを示していただくしかないのですが、ムリですよね。私は私で、過去に見聞きした全ての事例について、理事会や総会の記録やそこでテーブルに上った比較資料をここに晒すことは出来ませんし。ただ、至極シンプルな理屈を示すことはできます。貴方も仰るように、本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、貴方のように管理会社の業務成果を審査する眼をお持ちなのであれば、契約継続可否を検討する際に「継続」を目指す意見を尊重することも出来る筈なのです。それを妨げているのが一部の役員なのであれば、役員を変える方法があります。そんなことは現実的に不可能だ、組合の体質を変えることも既存の契約を見直すことも出来る訳が無い、とまた仰いますかね。だったら自主管理もムリなのですよ。

[1074: 匿名さん]

じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？突っ込まれるとごちゃごちゃ長文で意味不明なこと言って。

>前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。

前段を散々無死して部分を切り取って意味不明なこと言ってたのはあんただろ。

>管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。

じゃあ、一旦、何のために言ったんだよw 手段にならない単なる知識を書く意味あるのかな？　「不満があるなら、政治家になって法律を変えればいい。手段はあるんだよ。でも簡単とは言ってないからね」って反論として書いて意味あるのかな？

平均で８割という結果に対して、あんた自身が知ってる個人的事例が反論になると思うのか？じゃあ、私の知ってる事例だけで、逆のこと言ったら納得してくれるのかな？

話にならないな。。自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

こんな匿名掲示板でエビデンスというのは、公開の役所なり然るべき組織が発表した資料を持ち出すしかないんだよ。

>本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、

なんで可能なんだよ。

>だったら自主管理もムリなのですよ。

この結論になる意味がわからない。

管理組合と契約するメリットがないと言ってるだけで、自主管理にすれば、基本的に中抜きされる会社が存在しなくなるから、その意味では管理会社と交渉して適正化する必要すらないのだが。。

役員を辞めさせることは、自主管理にせよ、管理会社にせよ現実的に難しいが、その問題と自主管理の運営がうまくいかないという理屈は全く繋がってない。

あんたに言うのもバカバカしいが、管理会社経由だと、そもそも当事者意識が薄くなりがちで、たいてい管理会社のマージンが乗った金額でのあいみつだから、それが茶番だと見抜くのは疑いの目を持った役員がいないと難しい。自主管理だと業者と契約するのはそのままあいみつを取ればある程度妥当な金額で契約できる。間に中抜き業者がいない時点で無駄がない。

あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

じゃあ、どこに管理会社を通すための役割がどこにあるかというと「外注先の管理」になるが、その管理の実務はどこまでするのかと言う部分が管理会社と契約するに値する部分と言える。通常、フロントは１０棟以上、担当を持つとされているから、実際は一棟につき1/10人の労力で管理できることになる。つまり、管理会社フロントの人件費の１か月分のさらに1/10が、管理組合からみれば適正な料金と言える。その程度の料金なら、コスパは合うと言えるが、それでは管理会社の利益にならないから、そんな契約はあり得ない。

つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。それなら、契約せず、自主管理の方がマシになる。

[1075: 通りすがり]

>>1074 匿名さん
＞じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？

その都度ここに書いていることが、私の「言いたいこと」です。
貴方ご自身に理解していただけないのは残念ですが、想定内ではあります。私と貴方のやり取りを見た第三者が、自主管理と委託管理を正しく比較し、その方が所属する管理組合においてはどちらがより適切なのかを、合理的に検討できるようになればそれで良いと思っています。安直に管理会社を詐欺師呼ばわりする前に、組合員としてできること・やるべきことがあるということに気付いて欲しいですね。言うなればそれが、私が言いたいことの概略です。


＞自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

違いますよ。それがまさに貴方お得意の「自己都合でのすり替え」です。
私は『お互いにエビデンスなど示せませんよね？』と言っているのです。ある管理組合が委託管理と自主管理のどちらかを選択した事情や、それが客観的にみて正解だったと裏付ける情報など、このような場で示せる訳がないのです。できると仰るなら是非ともそうしていただきたいところですが、出来ないでしょうから『私もしませんし貴方もしませんよね？』と言ったのです。助け船だと思っていただきたいぐらいです。
他者の選択を否定するに足るエビデンスが示せないのですから、貴方は私が委託管理を良しとする考え方を合理的に否定することはできません。同時に、私も貴方が自主管理を目指そうとする考え方を否定できません。実際、していませんしね。管理会社を全否定し、自主管理を選択するのであれば自由になさればよろしい。ただ、それは一般論として広められるような考え方ではありませんよと言っているのです。


＞なんで可能なんだよ。

貴方は「管理会社はボッタクリだ」と言います。特にフロント業務がフィーを取り過ぎていると。１割がいいところなのに３割も５割も取られることがある、と言います。「精々１割が許容ラインだ」とご自身でも仰ったのですから、見積書の段階でその条件を満たす業者を選定することは可能でしょう、という意味ですよ。例外的とは言えそういう事例は有り得る、とも認めておられるのですから「なんで可能なんだよ」と訊かれると逆にこちらが首を傾げます。当然、安ければ良いという訳ではないので、金額だけではなく業務内容も仕様書で確認することとセットです。おそらく貴方は、仕様書に記載されていることはどうせ達成されない、管理会社は無条件で信用できないという大前提に立っているので、そういう順序で契約内容の適否を判定できないのです。しかし私はできますので、します。世にある管理組合の８割のうち、一部には貴方が仰る様な「契約内容に無頓着なパターン」が混在しているであろうと私も思いますが、多くは私と同じように「自分達の代わりに仕事をしてくれる相手を選定している」のですよ。


＞あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

「管理会社の社員は実務をしない」
↑これも貴方の見解としてリストに載せましょう。あいつらは自分では何も仕事をしないくせに金だけは取る、と。そういう意味に捉えてよろしいですね？
貴方は「外注」に大きな誤解がありませんかね。何事もタダで出来る訳では無い中で、請けた仕事を下請けに出してさえしまえば、契約上の責任も免れ仕事もせずに済み、委託費の差額だけがポッポに入ると。なかなかそういう認識の方は珍しいと思いますよ。

例えば私の実務においては、受託業務の再委託が委託契約において禁止されることがあります。貴方が言う「中抜き」を防ぐ仕組みのひとつです。専門性の高い業務を受託者に直接やらせて、委託費に無駄な中間マージンが乗らないようにしたければ、そういう方法もご検討されては如何かと。

ただ……

＞つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。

貴方にとってはこれが結論なのですよね。管理会社が関与する以上、再委託を完全に制限するのは不可能で、管理会社が支配する「実質的なフィーの流れ」において、誰が何処でいくら儲けるのかは管理組合が制御できることではない。発注者の眼が届かないところで受託者が利益を追及するのはまかりならん。業務合理化のもとに複数の顧客を掛け持ちするのは言語道断。だから管理会社と契約することで、組合はほぼ必然的に損をするのだと。

そういう理屈であれば、私も頭ごなしには否定しません。もっとも、最初からそこは一切否定していませんが。私は元々「自主管理は検討する余地がある」と言ってきましたし、非常に難しいことではあるが、それが個々の管理組合員の意識によって維持されるのであれば、むしろ「本来マンション管理の原形である」とも言いました。

私と貴方が決定的に違うのは『他者の選択肢を勝手に否定しない』という点ですよ。貴方が自主管理に対し確たる信念を持ち、ご自身の経験から合理的に管理会社との契約を否定なさるのであれば、それが貴方の選択なのですねとしか私は捉えません。自主管理をするだなんてバカですね、頭悪過ぎますだなんてことも言いません。しかし、そこで貴方が「管理会社との契約なんて損でしかない」とまで風呂敷を拡げるので、いやいや、ちゃんと上手いことやれている事例は多いですよと言っているのです。そこから先は、おそらく平行線になるでしょうがね。貴方は絶対にそれを認めないでしょうから。

これも何度か言っていることですが、もしも貴方と私が同じ管理組合に属していて、今の貴方のような理屈で委託管理から自主管理にシフトすることが発案されたら、私は他の組合員と結託してそれを阻止すると思います。「お前は管理会社と癒着しているんだろ？」と発案者からは言い掛かりをつけられそうですが、それでも構いません。専門業者に委託していた業務を、輪番制で決まる役員が引き受けることにするという重い決断は、少なくとも今の貴方が披露しておられるような理屈では到底できないからです。私自身が委託管理の非合理性・不健全性を実感し、管理会社を全否定するほどのネガティブな経験をしなければ納得感がありません。

貴方が進む道はイバラの道だと思いますよ。大変な仕事を率先して引き受けるという前提で、それをしたくないという多数派の方々と渡り合い、合意を取り付けなければならないのですから。

[1076: 匿名さん]

読む気失せる文章。根本的に頭おかしいな。本当に社会人？

[1077: 通りすがり]

>>1074 匿名さん＝職人さん


取り敢えず、ザっとですが貴方（もはや再び特定不能な状態ですが）のご見解を整理しました。
貴方からの修正依頼も反映されている筈です。こうしておけば明確でしょう。
「揚げ足取りをするつもりか」と仰いますが、実際そのようなことをされたとしても訂正は容易な筈。ダメ出しは私からしかされないとも限りませんが。

【管理会社不要論の論拠】
総論：『管理会社との管理業務委託契約に、管理組合にとってのメリットは無い』
①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】
③フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】
④フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】
⑤現職役員の解任は、委託管理と自主管理とで難易度に差は無い【>>1060】
⑥管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない【>>1062】


…正直、この段階で既にツッコミどころ満載ではあるのですが、貴方の発言が前後で矛盾していたり、途中で都合よく主語その他が摺り替えられた時の軌道修正には役立つと思います。時々リマインドするためのテンプレとして活用しようと思っています。

あ、くれぐれも言っておきますが、上記①～⑥をして「オマエが言ったことだろ」みたいな謎の切り返しだけはしないでくださいね。された時点で相応の反証をせざるを得なくなりますし、それは自動的に貴方に対する「揚げ足取り」になってしまいます。

[1078: 匿名さん]

>>1077

だいたいその通ですね。突っ込みあればどうぞ。

[1079: 匿名さん]

相変わらず、管理会社擁護派は日本語すら不自由な奴ばかりだったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしようもないな。

[1080: 匿名さん]

相変わらず自主管理擁護派は日本語すら不自由な奴だったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしょうもないな。

[1081: 匿名さん]

管理会社に管理を委託している場合フロント業務は
ほとんど外注とは初耳です。

[1082: 匿名さん]

理事会業務以外はほぼ外注ですよ。理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。つまり、外注しまくり業界ってことを国も認めてる。

でなければ1人で10棟以上担当持てない。1／10人の労力で済む仕事に対して、現状は払い過ぎ

[1083: 通りすがり]

>>1079 匿名さん

その「管理会社擁護派」とは多分私のことですよね。それが早速ミスリードなんですよ。闘い易い敵をでっち上げなければ喧嘩もできないという姿勢の顕れでしょう。貴方にとっては管理会社もそういう存在でなくては困ると。

誰も無条件での擁護などしていません。管理組合として処理しなければならないことが多々ある中、個々の組合員の負荷を軽減出来るのであれば、予算の範囲で業務の範囲も設定し専門業者に委託するという、至極当たり前の選択肢を示しているに過ぎません。選択しないという自由もある訳です。貴方が自主管理にこだわったところで私は何ひとつ困りませんが、おかしな思想を広めるのは間違った行為ですし、現に貴方のせいで貴方が所属する管理組合は組合運営に支障をきたしていることも想像されます。管理会社擁護派などと言わず、「組合運営の正常化を目指す者」とでも言っていただきたいですね。貴方もある意味そうである筈。手段が正しいかどうかに差があるだけです。

[1084: 通りすがり]

>>1082 匿名さん

それとこのくだり。↓

＞理事会業務以外はほぼ外注ですよ。理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。つまり、外注しまくり業界ってことを国も認めてる。

純粋に認識外でした。根拠法令と該当条文をご教示ください。ついでですが、貴方が仰る「理事会業務」とは、例えば仕様書レベルでどのように表記される内容なのかも「可能であれば」お示しいただきたいです。

[1085: eマンションさん]

>>1082 匿名さん
私もフロントにどんな業務をしているのか聞いたことありますが、管理費の滞納者への督促や居住者からの問合せ、月3回程度各マンションを見て回っていると言っていました。これも理事会業務に含まれているのでしょうか？
ざっくりし過ぎて判断できなかったです。

[1086: 匿名さん]

>>1085

もろ、理事会支援業務でしょう。

つまり月３回の巡回と滞納者の催促と問い合わせ以外、実質やることがないということ。１棟あたりの実働に対していくら払っているかという問題ですよね。だから１０棟以上、担当が持てる。そもそも催促なんて電話かけるくらいしか法的にできない。あとは弁護士や司法書士に依頼でその費用は管理組合が負担

>>1084

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基幹事務は外注してはならない決まりがあり、基幹事務に理事会業務が含まれる。つまり基幹事務以外はほぼ外注できるということ。

>個々の組合員の負荷を軽減出来るのであれば

組合員は元々負担はない。理事の負担ね。

>予算の範囲で業務の範囲も設定し専門業者に委託するという、至極当たり前の選択肢を示しているに過ぎません。

その予算が高すぎるかどうかの話をしているのに、論点がどこにあるかも理解できてないみたいですね。予算の範囲でやるのは当たり前だしw

>貴方が自主管理にこだわったところで私は何ひとつ困りませんが、おかしな思想を広めるのは間違った行為ですし、

>個人的に自主管理に拘っているわけではなく、マンション管理会社という業態とは契約するメリットがないという意見を言ってるだけ。

＞現に貴方のせいで貴方が所属する管理組合は組合運営に支障をきたしていることも想像されます。

誰が個人的な話をしてるの？

>管理会社擁護派などと言わず、「組合運営の正常化を目指す者」とでも言っていただきたいですね。

言ってる「内容」が単なる擁護でしょう。

[1087: 匿名さん]

>>1082 匿名さん
理事会支援はほとんどフロントが行っています。勘違いでしょう。

[1088: 匿名さん]

>>1082
>理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。
>>1086
>「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基幹事務は外注してはならない決まりがあり、基幹事務に理事会業務が含まれる。

出鱈目もいいところです。
大笑いしました。

[1089: 通りすがり]

>>1086 匿名さん

＞基幹事務に理事会業務が含まれる。つまり基幹事務以外はほぼ外注できるということ。

いやはや…
貴方の基本認識は完全にアウトじゃないですか。こうして鎌を掛ければ流石に気付いて、苦し紛れでも訂正をなさるかなと思ったのですが、まさか自信満々で追認されるとは思いませんでした。「理事会支援業務」は基幹事務ではありませんよ。適正化法では管理事務が定義されていて、その中で基幹事務もわざわざ定義されています。その定義の中で「管理事務には基幹業務を含む」となっている記載を勘違いされたのですかね…。

組合役員として管理の実務を経験されて、一度でも委託契約書や業務仕様書の中身を精査したことがあれば知っている筈の基本のキなのですが、残念ながら箸にも棒にも掛からない感じですね。リスト①～⑥にツッコミを入れるだいぶ手前の段階です。お手元に資料がなければ国交省の標準管理委託契約書を検索して確認なさることをお勧めします。各条項に関する注釈（コメント）も熟読されますように。

マンション標準管理委託契約書コメント
https://www.mlit.go.jp/common/000050063.pdf

釈迦に説法…でもなかった様ですが、管理事務の内容は大項目で４つに分類され、そのうちのひとつが「事務管理業務」です。これがさらに業務内容で細分化され、基幹事務とそうでないものに区別されています。基幹事務は適正化法によって「管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」と定義され、業務仕様の項目としてはそれぞれの内容がさらに細かく規定されています。理事会支援業務は、事務管理業務の中で明確に「基幹業務以外の業務」とされています。
まだまだお伝えするべきことはありますが、先ずはここまで正しいご理解を。「解釈の違い」で説明がつくことではありませんので。


＞そもそも催促なんて電話かけるくらいしか法的にできない。

基本のキを外したご認識で法律の話ですか。根拠法令を示すとと同時に、貴方が仰る「催促」とは実際どういう行為なのかも示された方が良いですね。理事会支援業務の内訳は、
１）組合員等の名簿の整備
２）理事会の開催。運営支援
３）甲（組合）の契約事務の処理
の３項目であって、貴方が仰る「管理費の督促」は基幹事務である「出納業務」の一部です。当然のことながら、それ以外にも『再委託できないフロント業務』が多々あるということですよ。


＞組合員は元々負担はない。理事の負担ね。

ここもなかなか致命的ですね。そんなことを実際の理事会や総会の場で、他の組合員の方々の前でドヤ顔で演説していないことを祈るばかりです。

実務に就くのが理事であっても、管理業務の負担は「組合員の負担」ですよ。
輪番で回ってくるのが２年に一度であろうが20年に一度であろうが、組合としての業務負担と支出の要否を「その時点の役員に限定される」と勘違いなさっているところからして、貴方は管理方式に関する議論の土俵に乗っていないのです。

[1090: 通りすがり]

>>1088 匿名さん
＞出鱈目もいいところです。
＞大笑いしました。

笑うところではなく、私は驚くと同時に悲しくなったぐらいです。
自主管理を目指す主張が、こんな低次元なところから発信されているとは。

[1091: 匿名さん]

理事会支援業務は正確には基幹事務ではなかったね。

ただ、基幹事務の中身も結局、理事会がやる事務には変わりない。その意味で書いたつもりでした。

＞残念ながら箸にも棒にも掛からない感じですね。

いや、日本語も満足に話せず、費用対効果の認識もない、あんたに言われたくないね。

>リスト①～⑥にツッコミを入れるだいぶ手前の段階です。

早く入れてくださいね。はっきり言って、理事会が基幹じむに含まれてるかどうかなど、些末のどうでもいい問題なんで。大袈裟に否定してるけど、問題は管理会社と管理組合が契約する価値があるかないかなんで。

完全にアウトなのは、費用対効果が著しく悪い契約をなんとも思ってない現状であって、理事会支援業務が基幹事務に含まれるかなど言葉の定義なんて重要じゃない。

>当然のことながら、それ以外にも『再委託できないフロント業務』が多々あるということですよ。

基幹事務以外は再委託可能で、実際はほぼ再委託されているということ。催促が電話かけるしかできないのは、電話をかけるには名簿からかけるんだから名簿が整理されているのは当たり前。何が言いたいのかな？

要するに一つの物件に1/10人の労力しかかかっておらず、それ以上のコストが管理組合にとって概ね割高になるという現実がわかってるのかな？

>そんなことを実際の理事会や総会の場で、他の組合員の方々の前でドヤ顔で演説していないことを祈るばかりです。

どれだけの人の労力を必要となるかが、コストを図る上で必要かという議論に、なんで失礼か失礼じゃないかの話にすり替わるの？マンション住人が全員で常に理事会業務をやる状況があるの？　そもそも基本的に輪番でなるので、負担は一緒なんだが、頭大丈夫かな？

>を「その時点の役員に限定される」と勘違いなさっている

自分で輪番で回ってくると書いていて、その時点の役員で限定されるって矛盾を言ってること気づいているかな？どこまで頭悪いのかな？

つまり、何年か１年の負担を常時負担が生じるかのようにデマを言って管理会社に頼んだ方がいいと言うのは完全なミスリードで、何年か一度の理事のわずかな負担増を避けるために、コスパが悪い管理会社と契約するのは、それこそ組合員全員を常に損をさせ続けていると言うこと。

早くリストのツッコミ入れてくださいね。

[1092: 通りすがり]

管理会社アンチさんが反論を練っているところで、過去の別の発言についても着目しておこうと思います。これもリストへの追加案件です。

>>1023 職人さん
＞大規模マンションほど損をしているということです。少なくとも、理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい。

↑これはつまり、
・フロント業務の管理費総額に対する比率は一定である
という前提に立った発言に他ならないのですが、どうでしょうね。基幹事務とは何ぞやを完全に誤解している方ならば、こういうことも平気で言い切るのだなと今となっては合点がいきます。おそらく、仕様書や見積書など一度も見たことが無いか、見てもまったく理解していなかったということでしょうね。

[1093: 通りすがり]

おっと、リロードせずに投稿してしまいました。

[1094: 通りすがり]

>>1091 匿名さん

＞はっきり言って、理事会が基幹じむに含まれてるかどうかなど、些末のどうでもいい問題なんで。

バカも休み休み言ってください。
関連法規や国交省の標準様式を基にしているような発言をされながら、それが只の勘違いであったことを「どうでもいい」と言われては議論の意味がありません。間違えてはいけないところを間違えておきながら開き直るその態度で、委託管理が主流の世の中で管理組合のマインドを自主管理へと導くことなど出来る訳がありませんよ。

貴方のような人は別に珍しくはないのです。ご自分では尤もらしいことを言っているつもりでいながら、言っていることの本質は利己主義以外の何物でもなく、全体の利益を口にするのも上辺だけでしかない。だから実際の管理組合でも味方が付かず、目的も果たせないのです。周りにいる方々が苦笑いしていることに気付いていないのは本人だけという哀れな図式です。


＞早くリストのツッコミ入れてくださいね。

残念ながらそうはいきません。
貴方には正常な理屈が通用しないことがこれでハッキリしました。根拠法令をも示したところで、目と耳を塞いで知らぬ存ぜぬで通されては、流石にこちらも徒労というもの。私が作ったリストは貴方のためではなく、貴方が今後も並べるであろう屁理屈が客観的に見ても破綻していることを示すための準備です。そう簡単に答え合わせはしてあげませんよ。

既に>>1092で新たに項目を追加しました。軽くツッコミも付記してありますので、私が何を意図しているのか、貴方のどの「揚げ足」を取ろうとしているのかを、無い頭で考えてみると良いでしょう。

[1095: 匿名さん]

>↑これはつまり、
・フロント業務の管理費総額に対する比率は一定である
という前提に立った発言に他ならないのですが、どうでしょうね。基幹事務とは何ぞやを完全に誤解している方ならば、こういうことも平気で言い切るのだなと今となっては合点がいきます。おそらく、仕様書や見積書など一度も見たことが無いか、見てもまったく理解していなかったということでしょうね。

つまりと言いながら、全く日本語になってないんだが、どういう意味で何がいいたいんですか?　これに対するあんたの意見は「どうでしょうね」だけかな？

理事会支援業務が基幹事務に含まれるという誤解をしたから、こいつの言ってることは全て間違えで聞く価値がないと言ってるだけで、意見の内容に対しての反論にはなってないってことね?

そんなこと言ったら、日本語不自由な頭の悪いあんたはマンション管理を論じる以前に日本語を勉強してこいなるよ?

よかったね。単なる誤解を聞けて。さも大げさに鬼の首取ったようなことをツラツラ書いただけで済ませられて。

結局長文書いておきながら、まともな反論も一切ないんだな。自分が言われたら、切り取りといって、自分は人の上げ足とりだけ。まったくどうしようもないね。

>間違えてはいけないところ

いや、間違えて別に対して問題ないところだね。

外注をしているかいないかの話で、理事会支援業務はどのみち外注してないんだから、ピンハネの議論に関係はなく、別にこのテーマ、つまり管理会社と契約するメリットがあるかないかの結論にはほとんど影響しない。

いつまで費用対効果の本題から逃げ回るのかな？別に答えたくなければ書かまなくてもいいよ。あんたの文章は長いだけで内容が全くなくて、契約を果たしていると言ってるだけで、費用に対してどうかという話が全くないから。

いずれにせよ、あんたはせっかくリストを作ったのに反論の中身が一切ないことだけは分かりました。

[1096: 通りすがり]

>>1095 匿名さん
リストの検証とダメ出しはそのうちやってあげますと言っているじゃないですか。先に答え合わせをして欲しいのは解りますが、甘いです。

＞つまりと言いながら、全く日本語になってないんだが、どういう意味で何がいいたいんですか?

サービス問題みたいなものでしたが、解らないのですか？
もう少しヒントをあげましょう。
マンションの規模は大きければ大きいほど、管理費の負担者は増えますよね。当然、業務委託費の原資も高額になると。貴方の理屈ですと「その３割から５割くらいがフロント業務費だから、実際にはフロントマンは１人しかいないにもかかわらず、規模に応じて高額なフィーを取ることができる→だからボッタクリなんだ」という訳です。さて、大丈夫ですか？　その理屈で誰からも揚げ足をとられずに立っていられますか？
今なら訂正を受け入れてもいいですよ。


＞理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい

おかしいですね。
そう単純な話でもありませんが、実際にマンションの規模が大きく区分所有者の数も増えれば、フロント業務費の個々の負担は軽くなりますよ。ならなければおかしい。貴方にはそれが実現できなかった、という経験がおありなのだなと想像しますが、まあ普通に失敗しただけです。今度は上手くやれば良いだけです。

これ、まさに貴方が再三ご所望の「費用対効果」の話ですが、理解できてますか？　「同じ効果を得るために必要かつ十分な費用はいくらか？」という切り口です。繰り返しになりますが、お手元に資料（管理業務委託費の見積内訳書や業務仕様書の実例）をお持ちでなければ、ネットで標準契約書の内容を把握した上で、業務費の大まかな金額構成くらいは研究することをお勧めします。大事なところを間違えても開き直るだけの今の貴方は、自主管理を語るには十年ほど早いですね。

[1097: 匿名さん]

>大丈夫ですか？

大丈夫です。丁寧に説明すると、滞納の件数や自転車などの契約の戸数の割合で増える程度ですが、もともとも大した負担になってないですからね。外注先も戸数に応じて増えないし、手間に対してのコストは大規模であるほど明らかに管理会社と契約するコスパは悪い。そんなこと契約の動向の報道とか見てれば分かるけど。

>貴方にはそれが実現できなかった、という経験がおありなのだなと想像しますが、まあ普通に失敗しただけです。今度は上手くやれば良いだけです。

あの、何度も言いますが、個人的な相談などいっさいしていませんが?

管理会社のビジネスモデルの業態と契約するのは損か得かという話で、「損をするような契約をあんたがしてるだけ」だというのは答えになってないですよね?

答えられないなら素直にそういえばどうですか?

>これ、まさに貴方が再三ご所望の「費用対効果」の話ですが、理解できてますか？　「同じ効果を得るために必要かつ十分な費用はいくらか？」という切り口です。

あなたが一向に問題の意味すら理解していないのは分かりました。

>繰り返しになりますが、お手元に資料（管理業務委託費の見積内訳書や業務仕様書の実例）をお持ちでなければ、ネットで標準契約書の内容を把握した上で、業務費の大まかな金額構成くらいは研究することをお勧めします。大事なところを間違えても開き直るだけの今の貴方は、自主管理を語るには十年ほど早いですね。

あんたはずっと「研究しろ」と言ってるだけで、全く、金額の妥当性に対する答えを言ってないよね。ももいいですよ。何一つ答えられなかったという事で。

[1098: eマンションさん]

>>1086 匿名さん
回答ありがとうございます。
督促や居住者対応も理事会業務に入るのであれば私のマンションでは適正な価格の範囲だと思います。
クレーマーとまでは行かないまでも理事会運営にしつこく自分の意見が通るまで電話をしてくる人がおり、その対応で引っ越しした人も居ます。それをフロントが窓口に立ってくれるようになってからは、多くの理事達が助かっています。

問題のある居住者がおらず築浅マンションでは確かに高額で、費用対効果が得られませんがそうで無ければ一定の効果を得られていると思います。
同じマンションの知り合い、下手したら友人に管理費の督促とかしたくないですね。

[1099: 名無しさん]

>>1098 eマンションさん
あの‥‥、通りすがりさんではないですか?

[1100: 匿名さん]

思いますって、結局、自分の主観だけで客観的な根拠は言えないと言うことですね？

一定の効果ってその一定が具体的にいくらくらいに対しての効果なのか、と言う問題で費用対効果があるかないかが分かるのに、それが答えられないのに、何を根拠に契約する価値があると言う結論になるの？

根拠を説明できず、一定の、とかしか言えないはら書き込まなくていいですよ。

[1101: eマンションさん]

>>1100 匿名さん
契約主体が組合員である以上主観になるのは当然ではないでしょうか。
通りすがりさんにて整理して頂いています通り、管理業務費の1割が適切と主張するあなたの意見も全く客観性がありませんが、お示し頂けないでしょうか。

[1102: 匿名さん]

根本的に話の脈略が頓珍漢ですね。

何で契約主体が組合員だと、契約の妥当性を判断する根拠が、合理性ではなく、主観になるのが「当然」なんですか？

もういいや、貴方自身が高くてぼったくられようが、そう思うならそう思えばいいから、ここには無理して書き込まなくていいですよ。

[1103: 通りすがり]

>>1097 匿名さん
＞丁寧に説明すると、滞納の件数や自転車などの契約の戸数の割合で増える程度ですが、もともとも大した負担になってないですからね。

私が心配しているのはそこではないです。
「フロント業務」の費用、委託契約上は「事務管理業務」の費用と言いますが、その算定の仕方を勘違いなさっているようですよと指摘しているのです。勘違いと言うより知らないだけだと思いますがね。この費用は貴方が言うように「規模が大きくなればなるほど戸あたりの負担額が大きくなる」などということはありません。何故だかを考えてみてください。ヒントどころか答えを言ってしまっているのですが、それでもまだ大丈夫だ、勘違いなどしていないと仰いますか？


＞あの、何度も言いますが、個人的な相談などいっさいしていませんが?

私も何度も言われて不思議に思っていたところです。
貴方から個人的な相談をされている、という認識など一切無いのですが、何故そのようなことを訊かれるのでしょう？
「委託管理も自主管理も、管理組合にとってはどちらも検討の余地がある選択肢であり、貴方が片方しか選ばないのはもう片方でヒドイ目に遭ったというご経験があるから、だけですよね？」と言っているだけです。貴方のそのご経験を何の根拠もなく一般化しようとなさるのであれば、流石にそうはいきませんよと。私はずっとそういう話をしています。


＞管理会社のビジネスモデルの業態と契約するのは損か得かという話で、「損をするような契約をあんたがしてるだけ」だというのは答えになってないですよね?

今の貴方の質問に対し「損か得か」と訊かれれば、そもそも損でも得でもないとお答えするしかありませんね。貴方が空想している敵は、私の前にはいないからですよ。
貴方が言う「管理会社のビジネスモデル」とは、貴方独自の結論ありきででっちあげた「ボッタクリ構造」ですから、そういう相手との契約を想像すれば損でしかないでしょう。ですが、実際はそんなビジネスモデルではありません。一般的な管理委託においては必要に応じて管理会社から別の会社に適法な再委託がされ、管理会社の工夫と企業努力によって業務が合理化されることにより「複数物件の掛け持ち」もされています。個々の発注者は要求した仕様通りに成果が得られているかどうかを審査すればよろしい。10件の掛け持ちをしているせいで業務がおろそかになっているのであれば、当然そこを問題にすることができますし、するべきです。
現存する管理事例の大半が「委託管理」であり、中には問題を孕んでいる事例が少なからずあるものの、取り敢えずは自主管理に舵を切りきれてはいないのは、結論的に委託管理の方にメリットがあると判定されているからですよ。改めてお答えしますが、「管理会社との契約が損か得かを決めるのは個々の事例において適切な選定・判断がされているかどうか次第」であり、貴方が「損に決まってるだろ」と言うのは「あんたが損をしないための努力をしていないだけ」です。立派に答えとして成立していますよね。貴方が受け入れられるかどうかは別の話です。


＞あんたはずっと「研究しろ」と言ってるだけで、全く、金額の妥当性に対する答えを言ってないよね。ももいいですよ。何一つ答えられなかったという事で。

知らないことは調べ、ご自身で研究していただくしかありませんのでね。仮にここで実際の契約事例を挙げて、金額その他を開示しながらご説明しても、貴方のような方には意味が無い気がしています。何せ法的根拠を必要とする主張に関しても、明らかな勘違いでさえ認めようとなさらない方ですから。


ついでに言いますが、他の回答者を私のなりすましだと思っておられるようですね。私は>>972での初参加以降、ずっと「通りすがり」という名で通しています。疑うのは貴方の自由ですが、私が他の名前で貴方にレスすることに何か意味があるのですか？　同調者が何人いようがいまいが、私のスタンスは何ら変わらないのですが。
斯く言う貴方は、特に推察せずとも>>953と同一人物ですよね。「法的に管理者とは理事長のことである」というコメントに対し、自信満々で「そりゃ一体どこの国の法律なの？」とレスを入れていた方です。基幹事務に関する理解の無さもむべなるかな、です。そういう言い掛かりを付けられたくなければ、名前欄を統一することをお勧めします。

[1104: 通りすがり]

>>1101 eマンションさん

私のレスの補足・フォローは無用ですよ。
アンチさん（もう面倒なのでこう呼ぶことにしましょう）から変な言い掛かりを付けられますからね。それに…

＞通りすがりさんにて整理して頂いています通り、管理業務費の1割が適切と主張するあなたの意見も全く客観性がありませんが、お示し頂けないでしょうか。

私もこの「１割が適正」という点には異論は無いのです。フロント業務費（事務管理業務費）の委託費総額に対する割合は１割程度であれば適切です。通常は２割を超えることもまずありません。実際、普通に見積りをとればその程度に納まりますし、出っ張った場合は原因を精査して、契約までの協議において調整（減額）することができます。それをアンチさんは「できない」と思い込んでおられるようで、だから実例としても３割とか５割だ、ボッタクリじゃないかと仰る訳です。なので、改めて「客観的事実」としてお訊きになるのなら『３割や５割に達するという実例をお示しいただけないでしょうか』が適当だと考えます。

「フロント業務費の料率は１割」で正解なのですよ。
ならば普通にそういう内容で契約すればよろしい、と私（通りすがり）はずっと言っているのであって、アンチさんは「管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業だから、もっとたくさん取っている」と言っているのです。ホントでしょうかね？

[1105: 通りすがり]

eマンションさんのご指摘がきっかけで、半ば自動的にリスト④に関するアンチさんへのツッコミに至りましたね。

＞【アンチさんのご見解】
＞④フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

「概ね１割が適正である」とする考え方自体は正しいのです。しかし、料率の「分子」についてアンチさんは大きな思い違いをしておられるのですよ。フロント業務費には基幹業務が含まれているのであって、法の定めにより外注できません。フロント業務費のうち基幹業務費が占める割合には契約によって幅がありますが、実例を見渡しても５割を下回ることは無いでしょう。何せ「基幹業務」ですしね。そして、フロント業務には基幹業務以外の業務も含まれますから、理事会支援業務にかかる費用も含まれます。アンチさんも「理事会業務は外注されていない」と仰っていますので、事実上フロント業務の殆どは外注されていないことになります。

よって、①を修正するとしたら『フロント業務費は管理業務費の概ね１割が適切であり、業務の大半を占める基幹業務は外注できない。また、基幹業務ではない理事会支援業務も、業務の性質上外注には適さないので、フロント業務の殆どは外注されていない』という記載が、より的確と言えるでしょう。

もっと言えば、「概ね１割が適切」とは言え、実際にはさらに下げる余地があります。そもそもここで「料率」と言われているものは実際に積み上げられた費用を基に得られる算定結果に過ぎず、個々の内訳金額を積算するための定数的な料率が存在する訳ではありません。そんなものを定める基準などどこにもありませんしね。ここもアンチさんが解っていないポイントのひとつです。「ボッタクリだ」という結論を正当化するためには色々と独自の理論が必要なのでしょうね。

[1106: 匿名さん]

もうずっと長々と意味ないこと書いて誤魔化してるだけだからわざわざ書きこまなくていいですよ。

[1107: 通りすがり]

「基幹業務」ではなく「基幹事務」でした。大事なところなので訂正します。

[1108: 匿名さん]

どうでもいいから、根拠も内容もない長文は荒らしと一緒ですよ。擁護スレ立ててそちらで啓蒙活動すればどうですか？

[1109: 匿名さん]

フロント業務の殆どは外注されていない

↑外注できない業務をやるのがフロントと言う仕事。頭大丈夫か？　殆どと言うが、逆に外注できるフロント業務って何？

また、さっきから住民に開示される外注の業務費に管理会社のマージンが含まれてると言う話してるのにそこを一切触れずに、込み込みの1割だったら、現状とほぼ変わらないだろ。委託管理報酬なんてもともと管理費の1割が相場で、それ以外のマージンを取りすぎだし、そんな金払うなら直接発注した方がマシと言う論理なんだが、あんたに言ってもまた話はぐらかして終わりだろうね。

[1110: 通りすがり]

残念ながらアンチさんはドロップアウトしてしまった様です。
管理のカの字も知らなかったことが露呈しては無理もありますまい。
てっきりスレ主さんご本人だと思っていたのですが・・・
「スルー推奨」を唱えながら反対意見を放っておけない、それでいて最終的には議論そのものをブン投げてしまう様では言い合いにもなりません。

「啓蒙活動」って一体何のことなんでしょうね？
既に委託管理が圧倒的主流だという現実がある中で、誰が誰に何を啓蒙するという話なんでしょうかね。誰も委託管理を推進しようなどとは言っていませんのに。
何度も言うようですが、マンション管理の原形は自主管理です。やれるものならやりましょう。ただし「正しい判断」が必要です。事務管理業務にかかる費用はどのように算定されるのか、そんな基本的な問いにも答えられない様では、自主管理など夢のまた夢です。実現されている組合が実際にはあるのですから、そんなにやりたければ関係者の方々に教えを乞うてみてはどうかと思います。

[1111: 通りすがり]

>>1109 匿名さん

おや、まだ反応なさるのですか。スルーしていただいても結構なのですが。
理詰めの話は理屈が解るメンバーだけですれば十分ですので。

＞外注できない業務をやるのがフロントと言う仕事。頭大丈夫か？　殆どと言うが、逆に外注できるフロント業務って何？

まだそこで止まっているのですか？
「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
何処かにそういうルールでも規定されているのですか？それとも貴方独自のマイルールでしょうか。

貴方にはどう説明すれば良いのですかね。フロント業務には「基幹事務」と「それ以外の事務管理業務」があるというところまでは理解できていますか？　そして外注が禁止されているのは前者のみであり、しかも「一括再委託が」ＮＧなのです。この条件に該当しないものは外注が可能です。実際にやるかどうかは別ですよ。実際にやる・やらないで業務が合理化されるのかという管理会社の判断と、費用対効果として適切かどうかという管理会社の判断に拠ることです。

例えば理事会支援業務は法律上、再委託は禁止されていませんので、例えば管理会社が会議の仕切りが上手な誰かに外注することは可能です。それで理事会の進行がスムースになり、議事録その他の資料の提出も的確になれば、組合の判断として了承しても構わないでしょう。そもそもその了承を要することでもありません。管理会社が下請に名刺を持たせて、現場での仕事をさせても問題にはなりません。問題になるのは「実際の対応が良くなかった時」です。
10件の組合を掛け持ちしているフロントマンがボロボロになりながら理事会の仕切りをして、資料提出その他の対応にも支障をきたすぐらいなら、専任性の高い担当者に外注した方が組合としても有益です。外注なので金は管理会社が払います。マージンは勿論取るでしょうね。貴方はそれがいくらであっても許せないというだけでしょう。ちゃんと目的が明確で、その達成方法についても明らかにされている「外注」なのに、管理会社がマージンを取るだけでＮＧってのはどういう理屈なんでしょうか。管理会社がフロントマンに給与を払い、会社としての利益を上げることも罷りならん、と言っているに等しいですよ。


＞住民に開示される外注の業務費に管理会社のマージンが含まれてると言う話してるのにそこを一切触れずに、
マージン、入ってますよね。当たり前です。何故ダメなんですか？
例えば建設会社に修繕工事を依頼すると諸経費がかかります。それと同じ理屈ですが、貴方はそれもボッタクリと称して否定されるのですかね。ひょっとして修繕工事も自主管理の一環で、各専門業者にすべて分離発注するという前提でしょうか。悲惨ですね、貴方が所属する管理組合の皆さんは。


＞委託管理報酬なんてもともと管理費の1割が相場で、それ以外のマージンを取りすぎだし、

取られないでしょう？　取られないようにしましょうよ。
事務管理業務の一部を外注するというスキームなのですから、事務管理業務費として計上されている金額の中に外注費が納まらなければ成り立たないでしょうに。管理会社の取り分も当然その範囲内ですよ。

自主管理至上主義、なのですよね？
やって当たり前のことは自分でやる前提で話をしてくださいな。

[1112: 匿名さん]

ばかすぎてどうしようもない。理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。よく社会人やってられるよ。

>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。

じゃあフロントが管理人業務やるの？
本当に社会人？

>外注なので金は管理会社が払います。マージンは勿論取るでしょうね。貴方はそれがいくらであっても許せないというだけでしょう。
>>管理会社がマージンを取るだけでＮＧってのはどういう理屈なんでしょうか。

だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？
仮にエレベーター保守点検費が７万円で管理会社経由で１０万円だとする。年間だと３６万円管理会社に渡る。それを立ち会うのも人件費プラスアルファ管理会社に払って雇われている管理人。管理会社経由で頼む意味ないよね？こう言うこと。

わざわざ中抜きするだけの会社を通す意味あるのかと言うこと。

まあ、荒らしの相手はこの辺にしておきます。

[1113: 通りすがり]

以後スルーを宣言されたと捉え、私は私で続けます。


＞理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。

その通り。「営業活動の場だから」という点には疑問符が付きますが、再委託するメリットがそもそも無いので、実際にはやりませんよね。私が例示した話も可能性レベルでしかありません。アンチさんに「外注できるフロント業務って何？」と訊かれたので、一応答えを示したまでです。水面下でやっている事例は無くはありませんが。。

さて、アンチさんはたった今「理事会業務は再委託なんてされない」と認めました。同時に、理事会業務とは別にフロント業務の根幹たる「基幹事務」があります。アンチさんも知らなかったとは言え今は理解に至っています。それ以外のフロント業務が、言うなれば「外注される可能性がある部分」ですね。

さて、ここで次のツッコミです。

＞（アンチさんのご見解③）
＞フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】

もう説明の必要はありませんが、誤りであることがハッキリしたと思います。正しくは「フロント業務の実態は理事会支援だけでなく、他にも基幹事務をはじめとする実務が存在する」です。そして…

＞（アンチさんのご見解④）
＞フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

これも前半はウソであることが確認できました。理事会業務はそうそう滅多に再委託などされず、基幹事務は法律で再委託が禁止されているのですから、フロント業務のうち外注されているのは「大半」どころか一部の僅かな業務でしかない筈です。標準契約書でもほんの限られた項目ですし、それとて必ずしも外注されてはいません。

いよいよ謎ですね。アンチさんが言う『外注されているフロント業務』って一体何でしょう？　「理事会支援業務」のことではないとなると、おそらく「総会支援業務」でもないでしょうね。「各種点検・検査等に基づく助言等」でしょうか？　でも、それだけでは「フロント業務の大半」には程遠い。やはり、管理会社は外注でマージンをかっぱいでいるボッタクリ体質なんだと言いたいがための言い掛かりなのでしょうか。


＞>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
＞
＞じゃあフロントが管理人業務やるの？

フロントマンの仕事は「外注できない業務をやること」ではありません。再委託の可否に関係なく、業務仕様において「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です。どうして「じゃあフロントが管理人の仕事をやるの？」という切り返しが来たのかが良く解らないのですが、おそらく、事務管理業務の構成を知らないだけでしょう。「外注に適さない業務」として精々思いついたのが「管理人業務」なのだろうなと想像はしますが、管理人業務（正しくは管理員業務）は業務仕様においては事務管理業務とは全く別の大項目になります。アンチさんはそういうことも全く知らないのだということが明らかになりました。もしかすると、管理員業務もフロント業務に含まれると思い込んでいるのかも知れません。こりゃ相当ヤバいですね…。一体どうやって自主管理を導入するつもりなのでしょう？


＞だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？

アンチさんが仰っていることはとっくに理解はしていますが、私は「意味が無いと思い込んでいるのは貴方だけかも知れませんよ」と言っている訳です。マージンを払ってでも管理会社経由で頼むのが得策だ、と考える人が組合内に相当数いるがために、自主管理のシェアは未だ７％に留まるという現実がある。それだけのことですよね。


＞仮にエレベーター保守点検費が７万円で管理会社経由で１０万円だとする。年間だと３６万円管理会社に渡る。それを立ち会うのも人件費プラスアルファ管理会社に払って雇われている管理人。管理会社経由で頼む意味ないよね？こう言うこと。

あぁ…アンチさん……（笑）　喋れば喋るほど馬脚を現わしてます。
「仮に」と言えば何でもアリなんでしょうかね。経費率30％とか、実際にそんな契約なら普通に暴利でしょう。そんな見積りが出てきたら契約を断わるなり、指摘して修正させるなりすればいいと思いますよ。いきなり自主管理になどせずとも、委託管理でも管理会社から提示される見積書を組合として精査する必要はあるのですから。それとも、自主管理ならそういう重要な確認作業から解放されるとでも言うのでしょうかね。
それと、その一文自体にも重大な誤認識があるようです。仮に本当に「経費率30％」で契約しているのだとして、10万円の委託費につき３万円を取る管理会社は、それを「フロント業務費」のマージンとして取るのだという認識なのでしょうか。流石に違うとは思いたいのですが、念のため。管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

[1114: 通りすがり]

…多分また、アンチさんからは「長過ぎて意味わかんねえよ！」的なことを言われるのでしょう。
決して難解な話はしていないのですが、マンション管理の実務に関しては、法律や公的基準のことを知らなければ理解できないことも結構ありますのでね。「自主管理が原型だ」とは思うものの、実際には素人には難しい作業も少なくありません。時間や手間もかかりますし、一般的な管理組合であれば議事録ひとつ作るにも四苦八苦するような方が組合員の大半を占めるのが普通でもあります。なので、私がここまで「自主管理と委託管理の違い」に触れるにあたっては、そういう方々には解り難い話をしてきたことは自覚しています。

自主管理は、アンチさんのように「全体の利益」に意識が向かない方には不向きです。これまでの彼の言動を見ても、表面的には組合としての損得勘定を語ってはいるものの、本音はもっと感情的な理由で管理会社を嫌っているのだろうなと思います。自分が渋々払った管理費が、理事会や総会で澄ました顔でテーブルに就いている管理会社の社員に給料として支払われていると思うと癪に障る…とか、精々そんなところではないでしょうか。金額の多寡にしか関心が無さそうですし。

全体の利益を考慮できる方ならば、いち組合員として「委託管理」を至極自然に、かつ厳しい審査の眼を以て検討する筈なのですよ。そういう人はまだ決して多くはなく、現状では委託管理を選択している組合でも、管理会社への不満が慢性化していたり、それが組合員の無関心のせいで放置されていることがあるのは事実です。そこを解消するための議論は、今後も続けるべきでしょうね。ただ、自主管理の導入は本当に難しいことであり、一度導入すると簡単には（委託管理に）戻れず、管理実務が破綻しても取り返しがつかなくなるというリスクはあります。真剣に検討するにしても「管理業務の負担は組合員の負担ではなく理事の負担だ」などと堂々と言い放つような人には、自主管理を正しく提案することはできませんし、そういう方の発案で総会に諮られても100％否決されることと確信します。

[1115: 匿名さん]

＞理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。

>その通り。「営業活動の場だから」という点には疑問符が付きますが

どう疑問符がつくの？提案する修繕業務についてはほぼ利益を追求しているのにそれが営業の場ではなくてなんなのかな?

>一応答えを示したまでです。

じゃあ理事会業務を管理会社から再委託する事業者はいったい何という業者? あるにはあるんですよね?　聞いたことはないけどw


>さて、アンチさんはたった今「理事会業務は再委託なんてされない」と認めました。

もとから理事会支援が再委託されるなんて一度も言ってないが？言ったレス番はどこ?デマはやめようね。

>それ以外のフロント業務が、言うなれば「外注される可能性がある部分」ですね。

??


＞（アンチさんのご見解③）
＞フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】

>もう説明の必要はありませんが、誤りであることがハッキリしたと思います。正しくは「フロント業務の実態は理事会支援だけでなく、他にも基幹事務をはじめとする実務が存在する」です。そして…

基幹事務は最初から外注できないと言っている(つまりフロントの元々の業務)のに、何を言ってるのかな? 自分の発言だけでなく、他人の発言までウソをつくのかな?

＞（アンチさんのご見解④）
＞フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

これも前半はウソであることが確認できました。理事会業務はそうそう滅多に再委託などされず、基幹事務は法律で再委託が禁止されているのですから、フロント業務のうち外注されているのは「大半」どころか一部の僅かな業務でしかない筈です。標準契約書でもほんの限られた項目ですし、それとて必ずしも外注されてはいません。

> ＞フロント業務費は大半が外注されている


そもそもあんたが「フロント業務費」って何を指して言ってるのか分からないが、管理会社のフロントのコストが外注ってどういう意味?　全く日本語が分からないんだが・・。 外注していたらフロントの費用にはなってないよね?

私の言ってるのは管理費の中の内訳は大半の業務が外注項目だがその中でも管理会社のマージンが含まれている事を問題視していて、管理会社の実労働がほとんどないにもかかわらず、マージン払ってまで管理会社経由で外注するのは無駄だと言ってるだけ。


>いよいよ謎ですね。アンチさんが言う『外注されているフロント業務』って一体何でしょう？　「理事会支援業務」のことではないとなると、おそらく「総会支援業務」でもないでしょうね。「各種点検・検査等に基づく助言等」でしょうか？　>でも、それだけでは「フロント業務の大半」には程遠い。やはり、管理会社は外注でマージンをかっぱいでいるボッタクリ体質なんだと言いたいがための言い掛かりなのでしょうか。

だからどこで『外注されているフロント業務』とこんな意味不明なことを私がどこで言ってますか？　レス番で引用してね。フロント業務と委託内容全体とわざと混同してませんか?



＞>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
＞
＞じゃあフロントが管理人業務やるの？

>フロントマンの仕事は「外注できない業務をやること」ではありません。再委託の可否に関係なく、業務仕様において「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です。どうして「じゃあフロントが管理人の仕事をやるの？」という切り返しが来たのかが良く解らないのですが、おそらく、事務管理業務の構成を知らないだけでしょう。「外注に適さない業務」として精々思いついたのが「管理人業務」なのだろうなと想像はしますが、管理人業務（正しくは管理員業務）は業務仕様においては事務管理業務とは全く別の大項目になります。アンチさんはそういうことも全く知らないのだということが明らかになりました。もしかすると、管理員業務もフロント業務に含まれると思い込んでいるのかも知れません。こりゃ相当ヤバいですね…。一体どうやって自主管理を導入するつもりなのでしょう？



引用も内容もメチャクチャだね。管理組合からの業務委託内容と実際のフロントの仕事は別ですよ? まあ、故意に混同してごまかしたいのは分かるけどw 　管理組合からの委託内容のなかで、単なる外注業務と労力をかけてやる実際のフロント業務は別

>「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です

全く違うね。

わざと混同してごまかしているだけだと思うけど、管理組合から「請け負った業務」と基幹事務や理事会支援など、「直接フロントが労力かけてやる仕事」は違うよね。

「直接フロントが労力かけてやる仕事」は何かと聞いてるわけ。

そもそも外注項目は直接フロントがその項目の業務をやるわけじゃないのは分かるよね？だって外注しているわけだから。つまり業務を請け負っても実際は大した手間なしで外注して「毎月利益載せてるだけ」なら管理会社経由で契約するのはばかげてるってこと。つまり外注しているだけでほとんど労力もかかってないのにマージンだけのせられたら、管理組合からみたら直接業者に頼んだ方がいいとなる。

＞だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？

>アンチさんが仰っていることはとっくに理解はしていますが、私は「意味が無いと思い込んでいるのは貴方だけかも知れませんよ」と言っている訳です。マージンを払ってでも管理会社経由で頼むのが得策だ、と考える人が組合内に相当数いるがために、自主管理のシェアは未だ７％に留まるという現実がある。それだけのことですよね。

ごまかしているが、物事の妥当性と、人々からどう思われてるかは全く関係ない。

だからこの考えが全く間違っていて損しまくりだと説明しているわけ。

損か得かというのを管理会社の労力に対して支払うコストの妥当性での説明の是非に、管理会社と契約しているマンションが多いと言うのは答えになってないよね。
偽物か本物かを買う人が多いから本物だとはならないよね?




>そんな見積りが出てきたら契約を断わるなり、指摘して修正させるなりすればいいと思いますよ。

あんた、見積書みたことあるの? 管理会社の取り分なんて書いているわけないだろw　そんな馬鹿正直に書いていたらハナから問題になってないだろw　

管理会社の目に見える部分の取り分は概ね、管理費の１割の「委託管理報酬」しかとってないのが建前だよ

>自主管理ならそういう重要な確認作業から解放されるとでも言うのでしょうかね。

そもそも管理会社の取り分が発生しないと言っている


>10万円の委託費につき３万円を取る管理会社は、それを「フロント業務費」のマージンとして取るのだという認識なのでしょうか。流石に違うとは思いたいのですが、念のため。管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

何が言いたいのか分からないが、例として出した議論で

>管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

これは何が言いたいの?

[1116: 通りすがり]

>>1115 匿名さん

貴方はどちら様ですか？
「荒らしの相手はこの辺で」と話を切り上げた方ならば、もう直接会話する必要を感じません。荒らしと認定されるのなら甘んじて受け入れましょう。

アンチさんご本人だと仰るなら、何度も言っていることですがハンドル名くらいは統一されたら如何ですか？　色々言われていますが、今回のレスには返答する気になれません。理屈が通じる方ではないことが良く解りましたし、同じことを何度も復唱させられるのは不本意ですので。

私のレスは、もはや貴方に向けたものではないと捉えてください。貴方の発言を客観的に論うことで、管理方式というものに関する正しい認識を広めていきたいと思っております。

[1117: 匿名さん]

結局、何度丁寧に聞いても何一つ根拠は説明できないんですね。
基礎的な知識もないようだし、文章はいつも意味不明だし、同じ内容の繰り返しだし書き込んでも意味ないと思いますよ。

フロントの労力（管理会社がかけている労力）は物件あたり1/10人分程度しかないのにその人件費以上、管理会社に支払うような契約は合理性に欠ける。大規模物件なら余計その傾向は強まる。


非常にシンプルな問題なのに、あれだけ長文を何回も書いて反論がひとつもない。
聞こえて来るのは「一定の」とか「調べろ」とだけで、具体的な「反論の中身」が全くない。

結局、管理会社が管理組合にとって必要のない存在だと言うことがバレますよ？

[1118: 通りすがり]

＞フロントの労力（管理会社がかけている労力）は物件あたり1/10人分程度しかないのにその人件費以上、管理会社に支払うような契約は合理性に欠ける。大規模物件なら余計その傾向は強まる。

＞非常にシンプルな問題なのに、

アンチさんは前進しませんね…。
問題にしておられるのが本当にそこだけなら、管理会社を否定する必要すらないでしょうに。
払った金の1/10の労力でしか仕事をして貰っていないと言うのであれば、払う金を1/10にすればよろしい。発注者ならそれができます。できないのは能力が無いからです。見積書を見ても受託者の利益率が書いてある訳ではない、的なことをわざわざ自分で仰っていましたが、ならばどうして「1/10の」などと言い切れるのでしょうね。感覚論でしょうか？（笑）

「何度丁寧に訊いても」とも言われましたが、口汚く罵声を浴びせながら問題をはぐらかされ続けている印象しかないので、こちらとしても誠実に対応する気はもうありません。

フロント業務フィーは管理費総額の１割程度に抑えられるのですし、普通に見積依頼をかけても３割だ５割だなどということにはなりません。管理会社もそこまでバカではないでしょう。「大規模マンションほどフロント業務費の戸あたり負担額は重くなる」とも言っておられましたが、なる訳がないですよね。費用算定の仕組みを知っていれば、そんな初歩的なところで躓いたりしない筈です。外注がイヤなら契約で基幹業務以外も再委託を禁じればよろしい。まあ、管理会社の内情として、フロント担当者として使っている者が正社員かどうかなど、どのみち把握しようが無い訳ですが。外注という行為そのものにアレルギーがあるのなら、確かに委託管理は向いていないでしょうね。それで自主管理なら問題ない、というのも理解に苦しむことです。

「反論がひとつも無い」と言いながら、すごい勢いでリアクションが返ってくるところが不思議です。既述したことですが、スレ主さんはスルーを推奨されていますよ。議論が噛み合う方とだけ会話ができれば、私としては満足です。マトモな会話を拒絶している方に対しても、ダメ出しを続けることは可能です。こういう掲示板の良いところは、やり取りの全てが丸裸になるところです。どちらの言ってることが正常なのか、判定するのは会話の当事者ではありません。アンチさんはそこのところ努々お忘れなく。

[1119: 匿名さん]

言ってる事が無茶苦茶でついていけんな。

[1120: 某管理員]

＞言ってる事が無茶苦茶でついていけんな。
言っている事が論理的な長文でついていけんな。

[1121: 匿名さん]

>>1120

論理的な箇所ってどこですか？
具体的にお願いします。

[1122: 匿名さん]

まあ、管理会社の関係者も必死だね。擁護しようにもその理屈が見当たらないから、荒らすしかないといようだ。管理会社と契約するのにコストに対してのメリットがあるならそれを言えばいいだけなのに。

例えば管理会社を通して契約すれば、大量発注で直接契約するより安くなるとかなら意味はあるが、実際はマージンが乗っかってただ高いだけなのに、どうやって正当化するのかな？

[1123: 匿名さん]

そもそも一括請負という事業形態に問題があって、電通のように、受託した会社はいかにコストを下げて、利益を抜くかということにインセンティブが働いてしまうから、質も下がるし、頼む側のメリットが何もない。

しかも分譲マンションの場合は買った瞬間に完全に抱き合わせが常識化しており、区分所有者もそれが当然と思っていて問題意識を感じにくい。だから８割のマンションが買った当時の管理会社から変更されていないという歪な結果になっている。

管理会社からすれば、変更される恐れが低いから、サービス向上というインセンティブがなく、質を落とした方が利益が出るという完全な利益相反構造になっている。

[1124: 匿名さん]

まあ、管理会社はぼったくり構造が生命線だから、そこは触れられたくないのは分かるが、三菱地所も自主管理アプリを出してきたし、そろそろこの歪な業界にもメスが入ることでしょう。

しかも今、コストに関係なく、分譲価格に比例して管理費が高くなっているから、相場が崩れたら、管理費が高いとリセールにも著しく不利になる。これは小さい問題じゃない。

[1125: 某管理員]

通りすがりさんの文章は全文論理的と言っていいです。
粘り強く論理的に書かれていて、感心しました。

一番の功績は、自主管理を言う人の多くが（全員とは言いません）、
管理会社へのアンチに過ぎないことを明確にしたことです。
アンチさんには、
現行の委託管理の値下げ交渉、管理会社変更、自主管理への移行等の
具体的プランも示されず、意欲も感じることはできません。
本気度が足りないのです。
アンチでマンション管理は良くなりません。
アンチで無いと言うなら、委託管理から自主管理へ移行する
ロードマップを示してください。

私は１年ほど前、管理会社支配のマンションを自主管理に変更を希望する方に、
持っている知識の範囲で、手順を伝えたことがあります。
手順も示さず、実行にも着手しないのだったら単なるアンチです。

ご自身の居住するマンションを自主管理に移行させ、
全ての面で委託管理より確かに良くなったと、
事実をもって、天下に示していただけませんか。

[1126: 匿名さん]

結局、自らの価値を説明することもできないって哀れな業界ってことなんですね。

まあ住民の資産を搾取するのが利益に繋がってるような仕事に疑い持たない人間だから良心なんてものがないんでしょう。

[1127: 通りすがり]

>>1125 某管理員さん

過分な評価をいただいて恐縮至極です。
蛇足ながら一点、横槍をば。

＞ご自身の居住するマンションを自主管理に移行させ、
＞全ての面で委託管理より確かに良くなったと、
＞事実をもって、天下に示していただけませんか。

これはムリですよ。どう考えてもアンチさんは「実行」などしていないのですから。
自主管理の有用性と委託管理の不透明性を指摘することと「管理会社アンチであること」は同義ではない、というご指摘はすべて当方の意図する通りですが、アンチさんに実績を求めては只の水掛け論になります。

今のところ「事務管理業務」の算定の仕方すら例示しない方です。本気度が足らないのもそうですが、絶対的に知識も経験も無いのですよ。アンチはアンチでしかありません。そういう結論が既に出ている以上、実績を求めるのではなく徹底的にダメ出しのやり取りを晒していけば、いなくなることは無いにしても影響力は無くなります。もう無いに等しいですけどね。

[1128: 匿名さん]

管理費は分譲時の価格と連動しているが、だいたいこの時点でおかしい。

例えば築１５年の物件と同じような仕様で管理コストもほぼ変わらないはずの新築の管理費が物件価格に連動して２、３割くらい高い場合もある。いかに丼でマージンを取っているのかがわかる。

[1129: 匿名さん]

管理会社って自らの存在を消して、割の悪い契約でもそれに疑問を持たせないことがビジネスモデルみたいになっているから、実はほとんど手間がかかってなかったり、実は不必要なことをバレるのが嫌だから、手の内を明かされるのを何よりも嫌う。

よく言われることだが、住民が無関心でいてくれて、せっせと毎月疑いもなく振り込んでくれる状態がベストなわけだ。

実際の仕事量がほとんどないのに、管理会社に渡る金が多いのがバレたらビジネスモデルがヤバくなるから、こうした掲示板でも必死に工作する。でも実際には反論のしようもないから、話をすり替えたり誤魔化したりして、肝心の費用対効果に対する説明が何一つできない。

管理会社のビジネスモデルが管理組合に取って利益相反に当たるか否か、というテーマでも匿名なのに、それを指摘した人の話にどうにか持っていって話題をそらそうとする。

[1130: 匿名さん]

でも、不動産業界の最底辺だけあって、頭が悪い人しかならない仕事だから、言ってることが反論にもなってないバカを露呈しているだけなことも気づかない。

そもそも一般の区分所有者にとって、金を払う管理会社を擁護する必要性もないから、管理会社を擁護する人間が一般人ではないのは誰がみても明らかなのだが、自分が見えていないらしい。

[1131: 通りすがり]

>>1125 某管理員さん

ところで、地所コミュが開発したアプリに言及したということは、アンチさんはやはりスレ主さんなんでしょうかね？　キャラは同じなようですが、どうも発言が一貫性に乏しいので…

その地所コミュの自主管理アプリの開発主旨は「委託管理業務の適正化」だと私は見ているのですが、どう思われますか？
管理会社とて、いくら管理費を貰えるとは言え、文句しか言わないポンコツ組合員の面倒を看たくは無い筈です。実際、基幹業務を含むと言えどその部分の儲けなど高が知れている訳ですし。自分でやると言うならやらせればいい、ぐらいのことは考えるに違いありません。地所コミュという一流の管理会社なら、やらなくてもいいことを委託項目から排除し、本質的にプロでしか出来ないことのみ引き受けるという仕分けが出来るでしょう。それをアプリという形に整えて世に出せば、自主管理を唱えてばかりで実際には何もしない只の「アンチ管理会社」とは絶縁し、例えば標準契約書の別表４に記載される様な業務の中で、適正にマージンを設定した上で仕事を請けることができる、と踏んだのだと思います。流石に頭いいですよね。

アンチさんはそのアプリをご自身の切り札みたいに思っているフシがありますが、笑止千万と言うほかはありません。アプリを使うことによって、自分にはできないことがより明確に、浮き彫りにされるに違いありません。早く使ってみればいいのに、と思うのですが、それはそれでお金がかかるようですし、自分ひとりの判断でという訳にもいきませんので、まあムリなのでしょう。最低限知っておくべきことも知らないと八方塞がりという訳ですね…。

[1132: 匿名さん]

擁護派って、管理費の費用対効果の話をすると絶対にそれを指摘した人間の個人の話にすり替えようとするが、結局、管理会社ビジネスの不信感が増すばかりなんだよね。これはどこのスレでもそうだが、管理会社の仕事に自信があるなら良さをアピールすればいいのにと思うが、よほどダメな業界なんだろうな。

ツイッターなど見ていると、修繕の営業ノルマもあるそうで、完全な利益相反なんでまともな人間は辞めていくそうだ。そりゃ残りカスの変なのしかいないわけだ。

[1133: 匿名さん]

まあこういう理由で管理会社と契約する方が得だという理屈を言えないからな。
指摘されたマンション管理会社の問題ではなく、指摘した人間を叩く話題に変えたくて仕方がないようだ。

まあ逆の立場なら仕事の実態がなくいかに中抜きできるかがビジネスモデルの管理会社に管理組合が金払って契約する合理的な理屈が確かに見当たらないからなw

[1134: eマンションさん]

アンチさんの言うように利益を乗せまくっている割には管理会社の決算書を見ると、そんなによくないんですよね。底抜けに経営が下手なのか間接費要員がめちゃくちゃ多いのでしょうか。

[1135: 某管理員]

＞その地所コミュの自主管理アプリの開発主旨は「委託管理業務の適正化」だと私は見ているのですが、どう思われますか？
「規模の小さいマンションは、自主管理でお願いします」と言う事ではないでしょうか。
私の勤務地の市では、管理不十分のマンションに、マンション管理士を派遣し、管理状態を改善する「分譲マンション管理アドバイザー制度」があります。
市のＨＰに事例として、３０戸築４０年、正式な管理会社への委託なし、管理組合機能せず、修繕積立金貯蓄なし、管理規約４０年間改訂せずのマンションを、１０か月かけて、管理組合が自主管理するマンションに改善されたと報告されています。
また、市でマンション管理セミナーも開催しています。

管理会社への委託費が高いというなら、
他の管理会社から見積もりを取って値下げ交渉をすべきです。
管理会社の運営に不満が有るなら、
区分所有者に管理会社の運営に対する満足度を、アンケート調査すべきです。
理事会も年１回くらいは、管理会社抜きで自主的に開催すべきです。
総会・理事会議事録は管理組合書記を中心に作成すべきです。
個別の修繕等は管理組合が業者に直接発注できものは発注すべきです。
備品購入(照明ランプ等)は、管理会社を通さず、量販店やネット通販に直接発注すべきです。
ネット上のアンチではなく、現実の改善が必要です。

[1136: 通りすがり]

＞管理費は分譲時の価格と連動しているが、

していません(^^;)

分譲販売はいつの時点で行なうのかが物件ごとに異なりますが、例えば竣工前に売買契約まで至るいわゆる「青田売り」の場合は、建築確認済証の取得を待って広告を開始し、物件情報をリリースすることで購入候補者からの反応を集めます。最初のコンタクトの段階では価格を伏せる、というより実際その時点では価格を決めていません。

どういう属性の人がそのマンションを欲しがっていて、引き合いがどのくらいあるのかを住戸タイプごとに分析します。勿論、事業計画上は販売予定価格を目標値としては決めていますが、ほぼ例外なくその目標値よりは高い価格で売り出すことを目指すのです。特に鳴り物入りで販売されるような「その地域での目玉商品」的なもの、過去にはその地域には存在しなかったような大規模かつ高仕様な商品とか、話題性の高い再開発事業による商品などは「地域相場を牽引する」などと表現されるように、不動産関係者でさえ「エッ？」と驚くような強気な価格で攻めることがあります。当然、相応の勝算があってのことです。

ここ数年、マンションの新築販売価格はどんどん上がりましたよね。それに釣られて中古も全然安くありません。それは上記のような「価格の決め方」が産んだ結果です。売主は「売れるものなら少しでも高く売るために、実需要をギリギリまで見極めてから価格を決める」のです。中古物件や、新築でも竣工後に販売を開始するようなケースに至ってはもっと生々しい駆け引きが作用します。買う側は現物を見て決められる訳ですし、逆に同じモノを狙うライバルがいる中で、商品の鮮度がどんどん落ちる中で決断を迫られます。売主は売主で青田売りの時には使えた手口が通用しなくなるので、実需にダイレクトに振り回されます。
分譲時の価格というものはそうやって「市場」の中で決まるのです。

一方、管理費はもっと早い段階で決めざるを得ないのですよ。最遅のリミットは売買契約の前、購入者に価格を提示する時です。実際にはもっと前段階ですよね。お客さんは管理費や修繕積立金がいくらなのか把握できなければ資金計画が立てられませんし、購入検討もできないので。また、管理費を決めるには建物の仕様を確定しなければなりません。建築工事費ベースではなく「現場が始まってから選定された実際の仕様」に基づいた検討が必要なので、管理費確定のリミットはお尻のリミットがあると同時に、検討開始できるタイミングにも制約がある訳です。これは購入者の反応を見ながら調整できるものではなく、商品の仕様や購入者層の経済力、一般事例などから許容できるラインの範囲内で決めるしかありません。

アンチさんには解りますかね。
管理費は「商品の仕様などに応じて現実的な金額を目指しながら決める」ものであるのに対し、分譲販売価格は「実需を睨みながら青天井で上を目指して決める」ものなのです。連動なんてしないのですよ。連動する要素は「建物の仕様」に応じて決まる部分です。管理費の大項目のうち、事務管理業務以外の項目は建物の仕様の影響を大きく受ける部分です。管理員の人数、勤務形態、建築・設備各部門の点検範囲、清掃業務の内容など、特に人件費の算定に関わる部分については、どちらもそれに応じて高くなるのが理屈です。でも、決めるプロセスとタイミングが既述の通り全く異なるので、少なくとも「分譲価格が高ければ高いほど管理費も比例して高くなる」という訳ではないです。管理費をそんな決め方をしていたら売れるものも売れなくなりますしね。

以上、アンチさんがまた変なことを発信し始めたので「現実」を補足しました。

[1137: 通りすがり]

>>1135 某管理員さん
＞「規模の小さいマンションは、自主管理でお願いします」と言う事ではないでしょうか

なるほど。
管理会社にとっては旨味が無いから、という本音も垣間見えますが、規模が小さければ難易度も下がるので自主管理のハードルも下がるでしょう、ということだと解釈できますね。
アンチさんも「マンション管理士などと直接契約すれば余計な費用をかけずに管理状態を適切に維持できる」みたいなことを仰っている訳ですが、実際にそれを支援する制度が整備されつつあるのですから、黙って利用すればいいのにと思うのですがね。同じ志を広めるために管理会社を攻撃するのは本当に不思議です。


＞ネット上のアンチではなく、現実の改善が必要です。

まさにそうですね。
委託管理をしている中でも、管理組合としての取り組み（管理会社を関与させない改善努力）さえしていれば、委託費のシェイプアップは自然に成される筈ですし、各組合員の意識も醸成されて、やがては自主管理という形式が自然に選ばれることになる筈なのですが、そのための取り組みを何もしなければそうはなりません。
アンチと呼ばれるのが不本意で無いのなら、せっかく立ち上げたこのようなスレにおいて、自主管理を目指すに至った失敗体験を紹介したり、貴方が仰る「ロードマップ」のようなものを提唱して現実的な手順を示せば、ついてきてくれる人はそれなりにいるだろうと私も思っています。それすらやらないのならお話にもなりません。

[1138: 匿名さん]

フロントの定着率が悪いのは、クレーマーのせい？？？

・三菱地所がマンション｢自主管理｣を推す理由 東洋経済オンライン　2020/07/07
https://toyokeizai.net/articles/-/361234?page=2

　アプリ開発の背景には、管理員や清掃員の深刻な人手不足がある。

　イノベリオスによれば、マンション管理会社の業務は大きく3つに分かれる。管理組合の中心を担う理事会の運営サポート、会計業務、そして建物の清掃や修繕だ。「KURASEL」はこのうち理事会運営と会計業務を代替し、清掃や修繕は引き続き管理会社が担う。

これは管理会社にとって2つの点で朗報だ。1つは、管理会社自身の人手不足が解消されること。フロント（管理会社の社員）は一人あたり10棟前後のマンションを担当するが、住民からのクレームを受けるなどストレスが溜まりやすく、仕事の定着率は高くない。


　もう一つは、不採算部門である日常の管理業務を切り離せることだ。人件費をはじめとする原価が高騰する一方、管理委託費の値上げは滞る。不採算マンションの中には、管理委託費の値上げを住民が渋った結果管理会社が撤退し、後継の管理会社を見つけることに苦労している物件もある。

・社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html
第２回（2019年11月1日） 議事録（PDF形式：382KB）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】　改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。 ～

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

[1139: 通りすがり]

＞アンチと呼ばれるのが不本意で無いのなら、

「不本意ならば」の誤りでした。
嫌ですよね、普通は。アンチ呼ばわりだなんて。
不本意な決め付けをされないためにも、自身の主張に裏付けを示し、誠実な提案をしないといけません。自主管理を普及させるべきだと思うのであれば、その具体的な導入手法と期待値としてのメリットを明らかにする必要があります。

それにしても、管理会社を毛嫌いしその存在そのものを全否定する方が、管理会社が商品として供給するアプリに活路を見出そうとするのも不思議です。地所コミュがアプリをリリースするとともに会社を畳もうとしているとでも思うのでしょうかね。「某管理員さん」が仰るように、マンションの規模に応じて管理形態を合理化しようという発想のもとでアプリが開発されたとすれば、供給元である管理会社は引き続き「委託管理」で利益を得る会社で有り続けようとする訳です。アンチさんがそこをどう捉えているのかがサッパリ解らないのですが、アプリの活用によって自主管理の導入が進めば、管理会社は絶滅するであろうなどと思っておられるのだとしたら、まあ何も解ってないですね。

[1140: 通りすがり]

>>1138 匿名さん

すばらしい。タイムリーかつ有益な情報だと思います。
「理事会運営と会計業務の代替」、つまり外注できない基幹事務は受注自体をせず、会社にとって負担となる業務は引き受けないようにしようと。まさに狙いは「管理委託業務の適正化」に他なりますまい。

実際、フロントマンの離職率は異常だと感じます。私が彼らに接触する機会があるというのは既述の通りですが、昨年打ち合わせをした人が今はもういない、ということが何度もありました。で、管理組合の役員さんとその方についての会話をすると、まあけちょんけちょんに言われたりします。それ結構無茶なオーダーだったんじゃないの…？と感じることも少なくありませんが、委託業務における主従関係を大きく履き違えている人が役員になったりすると、心身破壊されて辞めてしまう人がいてもやむなしかなと。

アプリの開発・供給はある意味、大手管理会社の判断として「管理意識の低い管理組合は見限ろう」ということだとも捉えられます。私はこれ、マンションのオーナーさんにとってはかなり怖い流れだと思うのですがね。アンチさんは選択肢を失うことを何とも思っていないようですが、そこでも他の組合員さんとは深い溝が生まれそうです。

[1141: 匿名さん]

>>1134 eマンションさん
核心を突いてしまったな。

[1142: 通りすがり]

言われるほど儲かっていないのにボッタクリ認定ですものね。
そりゃ離職率も高いでしょう…。

[1143: 匿名さん]

>>1136

こんな基礎的なことすら知らないとは・・。息吐くように嘘つくから管理会社は信用されなくなる。どう見ても分譲価格と連動してるよね。

https://www.fudousan.or.jp/topics/2005/05_2.html

>管理費は「商品の仕様などに応じて現実的な金額を目指しながら決める」もので

「現実的な金額」ってなんだよw　なんで肝心などれだけ利益を載せるかって点を書かないの？管理会社はNPOなのか？w

分譲時にデベと管理会社が決めてるのに勝手に自分の主観を根拠にしてるよ、この人。

新築と築１０年で管理員の人件費が変わるのかな？w
エレベーター保守費会社はほとんど壊れない新築の方を高くするのかな？

利益の追求の金額がデータとして出てるのに無茶苦茶言ってますな。文章も長いだけで内容がないし。

>>1134
>>1141

マンション管理会社の決算書を見ると、大体の会社が営業利益が１割。

委託管理報酬はだいたい管理費の１割しかないのに、営業利益で１割近くあったら他の人件費や経費はどこから稼いでいるんですか？　決算書の話題出すとピンハネしていることがバレますよ？w

[1144: 匿名さん]

自主管理アプリの話を出されたのもよほど嫌だったらしい。そりゃ、管理会社が存在否定のようなサービスを出し始めたらからね。

案の定、自分の主観と思い込みを根拠にしてる主張だけだから、聞く意味はないが。

[1145: 匿名さん]

>>1138

定着率が悪いのは給料が非常に安いから以外ないでしょう。ストレスなんてどこの業界にもいるわけだから。

[1146: 匿名さん]

>>1140

「管理意識の低い管理組合は見限ろう」

意識の高い管理組合ってなんですか？　大人しく無関心でいてくれて不当なマージンに疑問を抱かず大人しく養分になってくれる操りやすい組合ですか？w

[1147: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
いやいや、お前の主張はピンハネだからバレていいんだろうが。
管理費の１割が…って言う発言から致命的に知識がないのが分かるな。まずは圧倒的に足りない知識を得たうえで発言しろよ。

[1148: 匿名さん]

>>1147

何が言いたんだ一体w　知識の前に日本語整理して書き込めよ。
それともピンハネでしっかり儲けているってことをやっと認めたのか？

>管理費の１割が…って言う発言から致命的に知識がないのが分かるな。

何の知識がないのか、誤魔化さないで具体的に指摘できたら聞いてやるよw
結局、そのワケはいつも描かないよなw

どうせ誤魔化して、話逸らして中身は言えないんだろうがw

[1149: 匿名さん]

しかし、管理会社関係者の擁護は醜いな。日本語も支離滅裂だし、長文書いても中身ないし、主語も述語もめちゃくちゃだし。反論しているようで、関係ないこと書いているだけだし、肝心なことは一定だの調べろだの、誤魔化して答えないし。

まあ、一般の区分所有者にとっては、管理会社を擁護する意味がない。ここで擁護しているやつの正体は管理会社の関係者であることはわかる。もしくは本物のバカか。

[1150: 匿名さん]

擁護さんは結局、問題点に関して、それを指摘した
「アンチさん」がどうしたこうしたの話に持っていくことでしか対抗できないようだ。

管理会社の実質的な仕事が1/10人の労力で済むのに、今のままの管理会社へ渡る実質的な金額と受けるサービスが釣り合っているかの、問いには一向にまともに答えられないのが、そのビジネスモデルがいかに、管理組合にとって意味のない契約であるかを物語っているね。