ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1001: 匿名さん]

ツラツラ長いだけで、結局は管理組合が管理会社に支払う金に対する対価を何一つ説明できないと言う事でいいですか？単純に無関心につけこんでボッたくってるだけで、管理会社の不正を見抜けない奴らは自主管理はムリだから、管理会社の養分になり続けてくれ。こんな矛盾した頓珍漢な事しか言えないんだろ？人の感じ方それぞれとか、答えになってないからw

[1002: 匿名さん]

貴方の認識でマンション管理会社のフロントはだいたい1人につき何棟担当してるんですか？

組合から集める管理費の総額の何割が管理会社の粗利なんですか？

そのお金に対して、管理会社が果たす、標準的な月の仕事の具体的な中身はなんですか？


詳しいと言うなら上記の3点に答えて下さいよ。それで、費用対効果が分かり、委託することのメリットがあるかないか、判断がつくでしょう。

[1003: 通りすがり]

>>1001 匿名さん
＞管理組合が管理会社に支払う金に対する対価

管理業務の仕様として挙げられるすべてがそれに該当する訳ですが、貴方がそれを支出の理由として認められないのですから、私がどんなに説明しようと徒労ですよね。貴方に委託管理にシフトして貰うつもりはありませんし、私が自主管理にシフトする必要も無いと思っています。「管理会社なんて要らない」と貴方が言っても、私には必要です。同じ見解の人が多くいる限り、この状況は続きます。

頑張って状況をひっくり返してください。私は困りますが、それが世間の総意なら従いますので。

[1004: 匿名さん]

どんなに説明してると言ってるけど、貴方は項目があると言ってるだけで、具体的な中身が皆無ですよね。

利益をいくらとっててそれに対する仕事内容が一切あなたの説明では見えてこないんだけど？

[1005: 通りすがり]

>>1001 匿名さん
＞何一つ説明できないと言う事でいいですか？

構いませんよ。私は発信したかったことは全て書き込みました。ここを読んでいるのは貴方だけではない筈ですから、長文でも理解できる方は普通に受け止めてくださるでしょうし、理解できない方には永久に伝わらないだろうと思っています。貴方を説得することが目的で投稿している訳ではありませんし、貴方が色々と本音を書きこんでくださったことで、少なくともこのスレでの「管理会社不要論」と「自主管理絶対論」はだいぶ旗色が悪くなったのではないかと確信しています。私も貴方の一連の反応を見て、自主管理の是非に関する議論などそもそも求めていらっしゃらない、対立する意見は聴く気もなければ読み解く力も無いのだなという理解に至りました。それで良いですよね。

[1006: 通りすがり]

>>1002 匿名さん

＞貴方の認識でマンション管理会社のフロントはだいたい1人につき何棟担当してるんですか？
＞組合から集める管理費の総額の何割が管理会社の粗利なんですか？
＞そのお金に対して、管理会社が果たす、標準的な月の仕事の具体的な中身はなんですか？

レス番もアンカーも無いので、何方が誰に宛てて訊いておられるのか良く解らないのですが、何となく私宛ての内容である気がしたので一応コメントしておきます。

まず、私は管理会社に勤務している訳ではありませんし、そういう職歴も無いので、管理会社の委託業務における利益率など一切知りません。知っていてもこんなところで開示はしませんが。管理業務に限ったことではないと思うのですが、委託費のうち利益がいくらなのかとか、商品の代金のうち原価がいくらなのかが把握できないと、業務成果や商品に満足できないと言うようでは、お金を使うことなど出来ないでしょう。こんなことを訊くのは、まさに「委託内容＝業務の目的」を発注者として理解できていないことの証左です。

「粗利に対して管理会社が果たす標準的な月の仕事の具体的な中身」は、何度も説明していることですが「発注仕様書の通り」です。発注者の立場でありながらそれを疑問として呈することには失笑を禁じ得ません。しかも、その発注仕様の内容は案件ごとに異なるのですから「貴方はどういう認識で管理会社に仕事を依頼しているのですか？」と、質問に質問で返すしかなくなります。管理会社は頼まれたことをやっているだけで、別に自発的に管理業務をしている訳ではない筈ですよね。自分が相手に何を頼んだのか解っていない、だから相手がしたことを評価することが出来ない。貴方はそういう状況に陥っているだけとしか思えないのですが。

私はどちらかと言うと建物を造る側の人間でして、先日も自身が関わる建築計画において、近隣説明の一環でとある分譲マンションの管理組合に計画説明をする必要があったため、管理会社を訪ね段取りの打ち合わせをしてきました。フロントの方とは連絡がつくものの打ち合わせの日取りはなかなか決まりませんでした。聞くところによるとその管理会社の場合、担当者ひとりあたり10件前後の担当物件があるそうで、それも居住地を基準になるべく近いところを纏めて面倒みることになっているらしいです。ご本人の様子も大変疲弊していて、まさにこれぞブラック企業だなという印象でした。私の経験上、決してそういう会社ばかりではありませんし、大変そうだから優しくしてあげようという発想も持ちませんが、私自身も管理組合の理事会や総会で説明対応をした時の感想として、まあ到底割に合わない仕事だなと感じることが多いです。

何度も言っている気がしますが、自主管理をお望みでやりきる自身もお有りなら、他者と示し合わせようとなどせず、そうすれば良いのではありませんか？　彼らもその方が有難いと思うでしょうに。違う判断をする組合のことなど放っておけば良いのに、と言われるのがそんなに我慢ならないのでしょうか。それはご自身の見解や判断に、本当はあまり自信がないからではありませんか？

[1007: 職人さん]

要するに、費用対効果が適切かどうか、「委託された業務」と「具体的な仕事の中身」の区別がつかないのに、疑いもなく、費用に対して妥当性があると思い込んでいるだけですよね？

そもそも貴方自信が１０棟前後、管理会社のフロントが担当し、その仕事は一人の仕事の1/10の労力しかかかっていない仕事内容に対して、マンションの規模に応じて１０倍から１００倍近くの費用を管理会社に払うことに、なんの疑いもなく費用対効果が正当だと思い込んでいるってことですよね？

それから、管理会社のフロントの仕事がその個人にとって、割りに合うかどうかではなく、管理組合が管理会社との契約が割りに合うかどうかの話をしていますので悪しからず。

[1008: 通りすがり]

>>1007 職人さん
今後は「職人さん」で統一していただけるのですね。助かります。

＞要するに、費用対効果が適切かどうか、「委託された業務」と「具体的な仕事の中身」の区別がつかないのに、疑いもなく、費用に対して妥当性があると思い込んでいるだけですよね？

違いますね。
無理に要約などしようとせず、長文も頑張ってよく読んでください。
例えばの話ですが、私が組合員として吟味の末に選定した管理会社と、貴方が今まで発注してきたポンコツ業者とが同質であるという前提がそもそも私には無いのですが（当たり前ですよね）、どうも貴方はそういう前提でしかお考えでない様です。何度でも言いますが、これまでの経緯で管理会社に失望した貴方が管理会社を全否定し、自主管理に将来の途を見出すのであれば、「貴方は」ご自由にそうすればよろしいのであり、そうはしない他者に対し躍起になって口出しする必要は無い筈です。もしもご自分の判断が万事万人にとって正解なのだと仰りたいのであれば、残念ながら説得力に欠けています。このスレがそういう趣旨で在るのであれば、まだまだ主張の軸が構築されていないと言わざるを得ません。

＞そもそも貴方自信が１０棟前後、管理会社のフロントが担当し、その仕事は一人の仕事の1/10の労力しかかかっていない仕事内容に対して、マンションの規模に応じて１０倍から１００倍近くの費用を管理会社に払うことに、なんの疑いもなく費用対効果が正当だと思い込んでいるってことですよね？

発注者として業務の仕様には眼を光らせるつもりだ、と書いたつもりなのですが、未だご理解いただけないご様子。まずはそこを越えていただかないと。管理会社にやって欲しいことが適切に行われ、そのフィーがこちらの予算範囲内で納まるのであれば（少なくとも私にとっての）目的は果たされるのです。結果、相手がどんなに高い利益を得ようが正直どうでもよいです。受注者の利益率を気にして、そこまで儲かるならもっと安くしろなどという浅ましい交渉は、管理業務に関わらず普通はしませんし、しなくて済むのならしたくもありませんのでね。それ以前に、組合予算と受託企業からの提示額は合致しないことがあり、そこにはどのみち交渉を要します。「高過ぎる」と感じるところがあれば発注時に相応の対処をします。貴方は今までそうしなかったのですか？

＞それから、管理会社のフロントの仕事がその個人にとって、割りに合うかどうかではなく、管理組合が管理会社との契約が割りに合うかどうかの話をしていますので悪しからず。

そこは私も元より同じです。貴方にその認識がおありでありながら「管理会社は不要」という結論に直結しておられるのが不思議でなりません。ただ、そこはもう説明しなくて結構ですよ。興味はありませんし、端的に言えば「払う金は１円でも惜しい」ということでしかないでしょうから。

[1009: 職人さん]

管理会社を選定？
リプレイスしたということですか？　リプレイスしたということは、管理会社はやはり貴方のケースでもよくなかったということですか？

それからは、私は個人的な話などしてませんよ？一般的に管理会社のビジネスモデル自体が、腐ったもので、管理組合が管理目的で委託する価値がないといってるだけで、個人的な不満を言ってるわけではないです。矮小化したいんですか？だから、別に貴方のマンションがうまく言ってるかどうかも聞いてません。読めばわかると思いますが。。

>。結果、相手がどんなに高い利益を得ようが正直どうでもよいです。

要するに費用対効果は考えてないということですね。話になりませんね。他の組合員からみれば、大変迷惑な存在ですね。割高な管理費を是認しているということですから。

結局、値段に関係なく、不満が無ければどんだけ高くても構わない。コスパは問わないと言っている。だから、サービスに対する適正価格がどれだけであるべきかも答えられないし、考えもしていない。

そんな経済感覚がない人とは話せませんね。

あくまで、こういったスレは費用対効果を考えて、どうすべきかを話す場なんで、問題意識すら持たない人はお呼びでないですね。。

[1010: 通りすがり]

>>1009 職人さん
＞要するに費用対効果は考えてないということですね。

社会通念上、受託者の利益率をあげつらうことを「費用対効果を考える」とは言いません。少なくとも私の感覚では「費やした金が狙った成果に結びついているかどうか」を指す言葉ですので、主体はあくまで発注者です。貴方のご指摘は的外れ、と言うか只のイチャモンです。発注仕様を精査し業務報酬は審査すると言っているのですから、そこを「費用対効果は無視ですか」と言われても、話を聞いてましたか？としか言いようがありません。

例えば貴方は今朝食べた全ての食材について、それぞれの生産・流通に費やされたコストを把握した上で調達したのですか？　私は財布の中身と相談しつつ、他の商品と比較しながら自分が食べたいものを買いました。コストが見えないから何も買わない、庭で野菜でも作るしかない…なんて判断にはなりません。貴方の真似は到底できませんし、する意味も無いと思っています。そういう話ですよ。

＞あくまで、こういったスレは費用対効果を考えて、どうすべきかを話す場なんで

ならば貴方もそういう話をするべきでしょう。管理会社はピンハネしかしない、マトモな仕事など何一つしない。そういう声しか聞こえてきません。私に「具体的な業務項目を挙げてメリットとして示せ」と仰いますが、たまには貴方も具体的な話をしてくださいませんか。どうして「管理組合など不要だ」という主語の大きな結論に至ったのかを。個人的な経験談でも構いませんよ。むしろ、大して豊富でもないサンプルを基に一般論的なことを言われるよりはずっと説得力があります。

＞リプレイスしたということですか？　リプレイスしたということは、管理会社はやはり貴方のケースでもよくなかったということですか？

既存の契約を切り、新たに選定し直すという話がそんなに珍しいですか？
よくあることだとまでは言いませんが、至極当たり前に検討されることだと思っていました。吟味して発注しても結果が期待通りでなかったということは普通にあります。そこが百発百中でいけるだなんて話は誰もしていません。担当者レベルでの問題もありますので、会社を替えないまでも担当者を替えさせるということも普通にあることですよね。

話のいきさつ上、私も委託管理を「私のケース」的に位置付けているところはあります。実際、過去には管理組合員だった経験もありますし、戸建て住まいとなった今でも、自主管理よりは委託管理の方が現実的かつ合理的だと思っていますから。しかし私とて、単なるポジショントークをしている訳ではありません。（逆に貴方の理屈は典型的なポジショントークだなと感じていますが）
既述の通り、私は建物を作る側の人間です。管理会社や管理組合に接触し、その関係性を実例として観察した経験は、たぶん貴方のそれとははるかに差があると思います。貴方が知っているよりももっと酷いパターンも知っていると思いますし、それでも尚、委託管理が有意義であると言えるようなパターンも知っているということです。管理会社のフロントや現場の管理人と実際に会話し、仕事っぷりを見聞きした経験を件数に換算すれば、たぶん貴方とは桁が２つは違うと思います。もちろん相手は２社や３社ではありませんよ。貴方が言う「リプレイス」の実例もいくらでもあります。引き渡し当時の管理会社が５年後・10年後もそのまま受託業者でいられるケースは決して当たり前ではありません。どの管理組合も、とまでは言いませんが、皆さんそうやって「適切な管理」を模索する中で、委託先を替えることもあれば、貴方のように自主管理を考えることもあるのです。

規約作成の現場に建物の作り手として参加することもあります。区分所有マンションの成り立ちには色々なパターンがありますが、中には「将来区分所有者となる者」が自ら規約を作成するケースもあることをご存知ですか？　分譲の売主がという意味ではなく、実際に住戸をひとつ取得し、そこで生活する予定の人が、工事中に規約作成に関わることがあるという意味です。区分所有者にとって有意義なことであるからこそ、ある法律にその権利として認められていることなのですが、貴方のように「管理会社など要らない」で片づけてしまっては、そういう取り組みも出来ない訳ですよ。

「費用対効果」の議論を望むという言葉にウソが無いのなら、本当にそうすればよろしかろうと思いますよ。今のところ貴方はそんな高尚な議論など何一つしていません。他人の言葉尻を捉え、どうにかして管理会社にケチをつける手掛かりにしようとしておられるだけです。過去に何があったかは知りませんが、管理会社を十把一絡げにして蛇蝎の如く嫌い、関わりたくないの一点張りで他者を攻撃しているのが今の貴方です。代案である自主管理を、貴方や貴方が属する管理組合が問題なくやれるという確証も、その貴方の言葉からは全く感じられないのです。

[1011: 匿名さん]

>>1010 通りすがりさん
管理組合が不要なんじゃなく管理会社の間違いかな？

論理的に反論しても無駄ですよ。結論ありきでしか話しが出来ない人なので、暖簾に腕押し。

考えが凝り固まり過ぎ、化石化してしまった人達を相手にすることを考えると管理会社を入れるのがいいのかな。自分が相手できたとしても他の人がそうとは限らないし。

[1012: 通りすがり]

>>1011 匿名さん
＞管理組合が不要なんじゃなく管理会社の間違いかな？

ご指摘ありがとうございます。その通りです。推敲が足りませんでした。
ご本人に対しては確かに暖簾に腕押しなのですが、こうして公開の場で丁寧に間違いをしていくことには異議があると思っています。病理が浮き彫りになれば、それを認知した周囲から少しずつ事態が改善していくことに期待しています。

私は既存の管理組合の他にも、様々な合意形成の場に参加する機会があるのですが、どんなに乱暴で論理性に欠ける意見でも、声が大きい人に靡いてしまう人が一定数以上いることを実感として知っていますので、この方の片手落ちな「管理組合不要論」にも少なからぬ害があると思っています。

貴方が仰る「化石化してしまった人達」の相手は、管理組合でも上手にこなせる訳ではないので、それに同調してしまう人達からも、逆にどうにかしたいと思っている人達からも、力不足だと思われてしまうことはあるのだと思います。だからと言って自主管理にいきなりシフトするのは論理の飛躍なのですが、委託管理のまま組合員同士の信頼関係や、管理会社との契約に基づく関係性を正常に保つのは、本当に難しいことだと感じます。関係者全員が寛容に、全体の利益を意識できる様になることに尽きるのですがね。

[1013: 通りすがり]

＞こうして公開の場で丁寧に間違いをしていくことに

「間違いを指摘していくことに」でした。たびたび済みません。

[1014: 職人さん]

>社会通念上、受託者の利益率をあげつらうことを「費用対効果を考える」とは言いません。

希少性や難易度が高ければ、ある程度の利益率がその分発生しますが、管理会社の仕事は難易度がほとんどない誰でもできる日本語ができれば中学生でもできる単純な発注仕事というか、単なる分譲時から引き継いで更新するだけの仕事なので普通の感覚でその構造に気づけば馬鹿らしいとなります。住民の無知無関心によって成り立っているだけなので、早くこんなバカバカしい慣習を正すべきだと言ってるだけです。

>少なくとも私の感覚では「費やした金が狙った成果に結びついているかどうか」を指す言葉ですので、主体はあくまで発注者です。

効果に結びついてればよくて、費やした金の高い低いは関係ないということですね。全く費用対効果という言葉を理解されてませんね。

＞貴方のご指摘は的外れ、と言うか只のイチャモンです。発注仕様を精査し業務報酬は審査すると言っているのですから、そこを「費用対効果は無視ですか」と言われても、話を聞いてましたか？としか言いようがありません。

あれ？業務報酬は審査しないんじゃないんですか？業務報酬を審査するならどう審査しているんですか？あなたは外注業者と管理会社の業務の違いも理解してないのに何をどう審査しているんですか？　色々矛盾だらけで何を言ってるのかわかりません。

>既存の契約を切り、新たに選定し直すという話がそんなに珍しいですか？

いや、管理会社が役割を果たせばもらう報酬の額は問わないみたいな言い分だったので
意外でした。

そもそもあなたの認識で管理会社の委託内容ではなく、委託管理報酬と外注業務に上乗せされたマージンを含んで管理会社側に支払われる対価＝フロント社員の実際の一つのマンションに対する毎月の作業内容は何だと理解してますか？

[1015: 匿名さん]

自主管理論者の論理は殆ど無意味なものです。
あまりいじめないでね。

[1016: 通りすがり]

>>1014 職人さん
「業務報酬は青天井でOK」ということにされてしまっている訳ですか。いやはや、困りましたね。予算の範囲でと態々前置きしてもそのように捉えられてしまうようでは……。逆に貴方は、発注予算を設定する際には何も考えないということなのですか？ 出て来た見積りは複数社で比較することも、金額そのものを精査することもしない？　そうとしか聞こえません。

＞そもそもあなたの認識で管理会社の委託内容ではなく、委託管理報酬と外注業務に上乗せされたマージンを含んで管理会社側に支払われる対価＝フロント社員の実際の一つのマンションに対する毎月の作業内容は何だと理解してますか？

同じことを何度も訊かれていますが、既述の通り管理会社の利益率は把握出来る訳がないので、フロントマンの実質的な業務負担とそこに掛かっている報酬のバランスについては知りようも無いです。ただ、金は無限に出すなどとは一言も言っていませんし、求めたことへの対応が遅い・不十分だという時には当然問題にします。担当物件が10件なら、月に一度の理事会でも議案書や議事録の作成・展開は毎日の作業になるでしょうが、担当者がそれを対応不備の言い訳にしようものならそこも問題にします。実際そこが主な理由で「リプレイス」に至った事例も知っています。そのようなトラブルにならない範囲で、管理会社がどれだけ利益を得ているのかはこちらには関係ないことです。発注仕様の範囲で必要十分な成果を上げ、係る負担は少しでも軽減される様な努力と工夫を、管理会社なら当たり前にするでしょうね。それは企業努力に他なるまいと思うのですが、貴方はそれを許さず、管理会社としての事業収益もこっちに寄越せよと言っておられるように聞こえますよ。 今日び、＊＊＊でもそんなことは言いません。

それはそうと、貴方が想定する「管理会社の仕事」は中学生でもできる簡単なものだそうで。結構じゃないですか。丁度夏休みですし、今月だけでも多少のお小遣いをあげて、管理会社の代わりに色々やらせてみると良いです。結果をここで披露すれば、貴方の持論も飛躍的に支持されるようになるでしょう。私は管理業務をそこまで舐めていませんし、自力で出来る簡単なことだとしても「公平に負担する」という観点からも、外部委託が穏当だと思っています。（これ言うの何度目でしょうかね）

簡単だと思うのであれば自分でおやりになればいい。それを代金を取ってまでやろうと言う者が許せないのなら猶更です。私は、他と比較して極端に高い管理費でなければ、管理会社をアゴで使える立場を選びますよ。月に一度の理事会とて、議案ごとに必要となる資料を集めて議案書に取り纏め、理事を招集し当日の進行もして議事録を作る…などという労力は割きたくありません。議案の内容に色々言われたり、総会や説明会の場で「理事会はブラックボックスだ」みたいなことを言われても面白くないので。貴方が、ご自身が理事になることをも想定して自主管理を絶対視しているのは、素直にすごいことだと思いますよ。美しい自己犠牲の精神です。

[1017: 職人さん]

>同じことを何度も訊かれていますが、既述の通り管理会社の利益率は把握出来る訳がないので、フロントマンの実質的な業務負担とそこに掛かっている報酬のバランスについては知りようも無いです。

要するに、管理会社の仕事内容に関心がなく、知りもしないのに、価格が適正であると言ってるんですよね？　価格の根拠となる仕事内容が分からないのに、何を根拠に適正だと言ってるんでしょうか。。

>発注仕様の範囲で必要十分な成果を上げ、係る負担は少しでも軽減される様な努力と工夫を、管理会社なら当たり前にするでしょうね。

企業側の努力など、発注者には関係ありません。労力がわずかなのに、価格が高ければ、管理組合としては損をしているということです。あくまで管理組合から見て、とくかそんかという話をしているのであって、管理会社の企業努力の合理化を褒め称えても意味はないので。1/10人でマンションの管理ができるのに、費用がそれより遥かに高ければ、損をしているという理屈がわかりませんか？

>私は、他と比較して極端に高い管理費でなければ、管理会社をアゴで使える立場を選びますよ。

管理会社をアゴで使う目的って何ですか？管理人が気に入らなければ直接管理人に言えば済むので、言う相手が、それぞれの業者に直接いうか、管理会社にいうかの違いだけで、管理費が何割も違うのは馬鹿馬鹿しいと思いますがね。それに管理会社に文句言って改善される保証はありませんよ。

>月に一度の理事会とて、議案ごとに必要となる資料を集めて議案書に取り纏め、理事を招集し当日の進行もして議事録を作る…などという労力は割きたくありません

労力は管理組合の役員の時だけで、普通のマンションなら10年程度に１回くらいです。実際、議案になるもので大したものではありません。なのに、毎月支払いが何千円も高くなればバカバカしいと思いますがね。

>議案の内容に色々言われたり、総会や説明会の場で「理事会はブラックボックスだ」みたいなことを言われても面白くないので。

これは管理会社に委託してようが言われますよ。むしろ管理会社がブラックボックス化することが多いので。管理会社と契約していれば理事会の負担はないというのは全く間違えた認識ですね。

[1018: 通りがかりさん]

>>1017 職人さん
毎月何千円も支払と言うけど、何割がフロントに支払割れているか出してくれ。今まで散々ご自身が他人に求めて来たんだから、できるよね？

あと、人を使ったことが無い人が管理人に直接言うとろくな事にならないよ。特にあなたは他人の意見を聞かず自分が正しいと思い込んでいるみたいだから管理人さん可愛そう。

[1019: 職人さん]

>>1018

過去ログで散々出ていますよ。あなたも見ていると思うけどw

そもそも、分譲時の管理会社から委託内容を変えずに、リプレイスするだけでも３割以上は安くなるから、少なくともそれ以上だね。

>あと、人を使ったことが無い人が管理人に直接言うとろくな事にならないよ。特にあなたは他人の意見を聞かず自分が正しいと思い込んでいるみたいだから管理人さん可愛そう。

「ろくなことにならない」って何を指してなんの根拠があるの？
完全なあんたの感想だよね。

[1020: 通りすがり]

>>1017 職人さん
＞要するに、

いや、ですから要約しなくて結構ですよ。
書いてあることが受け入れられないならそう言ってくだされば。
貴方の都合の良いように勝手に内容を捻じ曲げられて「要するに」と言われても、こちらとしてはその後の話が続きません。

見積り価格が本当に妥当なのか、適切な業務成果が得られるかは、確かにその項目と金額を見た「だけ」では担保されませんね。やってみて貰わなければ解らないことは多々あります。修繕施工なんかそういうことばかりですよね。
で、だからと言って何故、そんなに喧嘩腰で「発注仕様と金額を精査し、業務成果は審査する前提で委託する」ということを全否定なさるのでしょう？
できる訳がないだろという意味ですか？　それこそ何を根拠にですか？

「管理会社をアゴで使う」というのは、別にそれが目的だなんて言ってないじゃないですか。公平に費用を分担すれば解決できることを、その費用をケチって一部の者に負荷が集中するぐらいならば人を使ってやる方が得策だという意味です。お金で動いてくれる人を「アゴで使う」という表現はちょっと意地悪でしたかね。各専門業者への指示は管理会社を通さず直接言った方が早いと。なるほど、そうですね。で、その作業は誰がやるのですか？　貴方が率先して、何ならすべてやってくださるのでしょうか。そういう奇特な方が（もちろん相応の実力を携えて）常に仕事を買って出てくださるという前提ならば、私も自主管理にはいくらか興味が湧きます。

＞労力は管理組合の役員の時だけで、普通のマンションなら10年程度に１回くらいです。

それはまた随分とご自分本位な…。
貴方が役員をやっていない時は他の誰かがやっている訳ですよ。管理方式を委託とするか自主とするかの比較論をしている以上、自分が役員であるかどうかに関係なく「今その時点での組合運営」にかかる負荷が問題になるのではありませんか？　本当に10年１回でお役御免になるのだとしても、役員をやるのは大変なのですよね。であれば、ご自分がやっていない時のことも考えなければいけません。常に絶え間なく発生する管理業務を外部委託しようかという議論において「全員が10年に１回ずつ大変な思いをすれば済むのだから自主管理でいいじゃないか」という説明では、総会承認を得るのは非常に難しいと思いますよ。

ブラックボックス云々に関しては、まさに貴方が仰る通り、管理会社がそう指摘されることがある中では、自主管理体制の中では理事会がそれと同等かそれ以上の見方をされますよという意味です。キツいでしょうね。管理上どんなに困難な課題があって、理事会が組合の運転にまごついても、貴方のように管理会社を悪者にすることもできないのですからね。

[1021: 通りすがり]

>>1019 職人さん

>>1018 通りがかりさんからのご指摘については、私もずっと同じことを思っていました。二度手間になるのは申し訳ありませんが、私は過去ログを見ていませんし、ここで1000レス以上の中から貴方のレスを探すのは不可能なので、ぜひともそこは改めて例示していただけませんかね。委託費のうちフロント業務の料率というものがあるのなら。私の認識では総戸数や設備仕様、建物の構造や施設構成によって大きく差が出る筈なのですが・・・・

＞そもそも、分譲時の管理会社から委託内容を変えずに、リプレイスするだけでも３割以上は安くなるから、少なくともそれ以上だね。

じゃあ、まずはリプレイスを検討するところから提案されてはどうですか？
いきなり自主管理に舵を切るよりは、総会承認を得るにしても現実的でしょう。
それでも管理会社を利用するのは100%ムダなのだと言われるのなら、その結論に至った具体的な体験談をお聞きしたいです。

管理品質を落とさない程度に仕様は変えるという前提でしょうが、リプレイスで本当に３割も減額できるかはまた別の議論ですけどね。それに、仕様変更でどうにかなることなら、そもそもリプレイス前提でなくとも良い筈。

何でそんなに自主管理に拘るのでしょうかねえ・・・

[1022: 匿名さん]

管理会社のリプレイスですが、私どものマンションにもリプレイスの
話しをもってきました。
議案書をみせてくれといって、それに対してうちはこれだけの価格に
なりますといって、議案書より安い価格での提案がありました。
そして、うちに変えてくれれば、謝礼金を出しますとのことでした。
その管理会社はかの有名な管理会社です。
そこに変えれば、工事に関しては管理会社経由となり、工事費はかなり
高くなるはずです。
管理委託費を安くして、大規模修繕工事が近づいたマンションを狙って
攻めてくる有名な悪徳業者です。皆さんもご存知の会社ですよ。
合○○かな？

[1023: 職人さん]

要するに管理会社のビジネスモデルに信心してるってことですよね。

あと「要する」にを突っ込む前に、掲示板で人に物事を伝えようとする以上、端的に短く簡潔に要点を纏める文章を心がけたらどうですか？　読んでくださいじゃなくて、読まれる努力をしたらどうですか？あなたの文章力の無さに読者が付き合う義理はないので。

>委託費のうちフロント業務の料率というものがあるのなら。私の認識では総戸数や設備仕様、建物の構造や施設構成によって大きく差が出る筈なのですが・・・・

そうですよ。大規模マンションほど損をしているということです。少なくとも、理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい。大規模修繕も例えば外壁修繕なんて、一戸あたりは戸建と比べるとサイコロの１面か２面しかないのに、負担は戸建てより高かったりする。戸建てだって足場を組むのにね。住民が無関心で他人任せだから、こうした搾取を産むんです。

[1024: 某管理員]

＞住民が無関心で他人任せだから、こうした搾取を産むんです。
だから、無関心で他人任せな住民たちで、自主管理をするわけですか。

[1025: 匿名さん]

中古物件を漁っていると大型?マンションで７００戸近い）で管理費と
修繕積立金で９００円/１㎡位と160円/1㎡のマンションがありました。
設備や規模や築年数もそれほどの差はありませんでした。
この違いをどう解釈すればいいのか理解できません。
素人目には管理費等が高いマンションは無駄が多いように思えた。
例えば管理人や清掃員が多くて暇そうに見えた。

[1026: 匿名さん]

>>1024

管理会社に任せているから、無関心になるんでしょ。
詐欺師に騙されるような人ををまた詐欺師に任せるっておかしいでしょ？w

>>1025

管理人って清掃業務がなければ基本暇ですよ。掃除が終わっても暇です。

同じようなマンションで管理費が違うのは単純に悪質度の違いでしょう。
騙せる管理組合なら、適当な嘘をついて値上げして利益にするのが管理会社のビジネスモデルですから。

まあここの擁護者は仕様が違うとか言うでしょうけど、彼らはいかに擁護するかしか考えないから、はなから住民の立場の人間ではないですからね。

[1027: 通りがかりさん]

>>1026 匿名さん
1025のような意見には数値を出せと言わないね。何一つ客観的な情報がないのに。それに全部読み返した管理委託費のいくらがフロントの費用かなんて記載なかったよ。嘘と矛盾でぐちゃぐちゃなんだけど。

管理費が高いとはどこにも書かれてないよ？管理費と修繕積立金が高いと書かれているだけ。具体的な違いが分からないのに、悪質度の違いとは、あなたの感想でしょ（笑）

[1028: 某管理員]

＞管理会社に任せているから、無関心になるんでしょ。
自主管理にすると無関心が治る保証がどこにあるのでしょうか。
「理事長の独裁政権と無関心組合員」のスレをお読みになってはいかがでしょうか。
自主管理で理事長独裁が生まれ、
委託管理より組合員が無関心になってしまったようです。

[1029: 匿名さん]

過去ログ見たら数字なんなつ死ぬほど出てるのに同じ質問繰り返して管理会社の擁護ばかり繰り返してるから、不信感で見られる。

数字と言うなら、自らボッタクってないこと証明すれば良いのでは？

[1030: 匿名さん]

理事長独裁と管理会社契約の有無は関係ないよ。管理会社でも理事長が変わらない独裁のとこも多い。しかも管理会社社員による横領事件もあるし、

そもそも管理会社と契約していれば100%、ピンハネビジネスの犠牲になる。

つまり理事長暴走が怖いからと言っても、管理会社と契約したところで理事長の暴走は止めようがないし、更に管理会社によるピンハネの被害にも合うから自主管理の方がまだマシ

[1031: 通りがかりさん]

>>1029 匿名さん
話の流れ理解してね。
死ぬほど出てるなら１個でいいから示せばいいでしょう。

ボッタクリされていると言う方が証明するのが一般的でしょ。どのあたりが法外なのか。フィー自体が法外だと言うならそういう会社を提訴すればいいのに、何故しないのか。

あなた達が言う擁護派って別に大した擁護してないよ。これが擁護と捉えるならあまりにもねじ曲がっている。

[1032: 匿名さん]

↑一般論と具体論の違い理解してから書き込んだら？

スレタイ見ても、管理会社がピンハネと書いてあって、これは一般論。
具体的に〇〇社という実在している会社のことは言ってないから提訴する相手は元々いないよ。

それに提訴ってピンハネやぼったくりは別に法律違反じゃないから提訴のしようもない。

ダイヤモンドがぼったくりだと思うなら、訴えれば？と言ってるようなもの。
馬鹿げてるのはお前でも分かるだろ？

>ボッタクリされていると言う方が証明するのが一般的でしょ。

もう散々上であんた同じ質問繰り返してきたじゃん。防犯カメラや管理人の人件費やら
論調がいつも同じところで突っ込んでくるからバレバレなんだよね。管理会社の擁護するくらい頭の悪い人みたいだから仕方ないけど。

>あなた達が言う擁護派って別に大した擁護してないよ。これが擁護と捉えるならあまりにもねじ曲がっている。

そう。君みたいな、バカばかりで擁護にもなってないからね。

[1033: 匿名さん]

>>1031

>フィー自体が法外だと言うならそういう会社を提訴すればいいのに、何故しないのか。

値段が法外だから提訴って聞いたことないわw 君は値段が気に食わなければ裁判所に訴えるのか？w

[1034: 通りがかりさん]

>>1032 匿名さん
同じ所でツッコまれるのは穴だらけだからでしょ。防犯カメラも人件費も関係ない。論点ズラさずちゃんと答え示せば？

自分の拙い文章の中で既に矛盾がある事にも気付かない人にバカって言われてもなぁ。。。
因みに、これまでで管理会社を擁護なんて一度もしていない。自主管理を否定もしていない。

[1035: 匿名さん]

>同じ所でツッコまれるのは穴だらけだからでしょ。防犯カメラも人件費も関係ない。論点ズラさずちゃんと答え示せば？


え？なんで論点ずらしなの？　一体、あんたは何が知りたいわけ？　管理会社がピンハネしている数字じゃなかったのか？

穴だらけじゃなくて、あんたにとって不都合だからだろ？w

[1036: 通りがかりさん]

>>1035 匿名さん
1018に書いてある。

人にはどこに書いてあるかも分からないものを読み返せと言うくせに、自分は少し前のものすら読まない。どっちが不都合なんだろね？

[1037: 匿名さん]

>人にはどこに書いてあるかも分からないものを読み返せと言うくせに、自分は少し前のものすら読まない。どっちが不都合なんだろね？

いや、過去ログ見たら、嫌と言うほど書いてあるがw

都合悪い事実を受け入れたくないから言い逃ればっか。これも変わらないなw

[1038: 匿名さん]

>>1018

これも散々出ているよね。分譲時からコンサル使って同じ仕様でリプレイスすれば３割以上は安くなる。つまり、３割以上は管理費から利益取ってるってこと。また、同じような仕様でも管理費に大きな開きがある場合がある。こういったケースでもぼったくりが疑われる。

どう見ても不自然な事例があるのに、なんで管理会社の肩ばかり持つのかな？w

[1039: 通りがかりさん]

>>1037 匿名さん
で、いくら？

[1040: 通りがかりさん]

>>1038 匿名さん
回答になってない。やり直し

[1041: 匿名さん]

>>1040

いくらって、何の値段を出すんだ？　

同じ条件のマンションで自主管理のマンションの管理費と管理会社に委託してるマンションの管理費比較したら下手すりゃ倍くらい違うわけだが。。調べてみたら？w

[1042: 匿名さん]

管理会社委託でも自主管理でも同じような現象を垣間見る。
高いからと言って管理がよいとか安いから悪いとも感じない。
役員になり毎日の管理の状態を見なければ推測すらできない。
一組合員は通常総会時に配布される議案書のみが頼りであるが
精査して総会に臨み質疑応答をして疑問点を洗い出して理事会活動
を推測するしかできない。
疑問点を追及しようものなら理事や管理会社から無視されたり
排除しようとの動きが垣間見られる。
そのマンションの組合員の管理意識の優劣によってよいマンション
か悪いマンションと言える。
結論＝マンションの優劣は組合員の管理意識の高低に委ねられる。

[1043: 通りすがり]

>>1032 匿名さん
議論が活発化してきたようで。よかったですね。
ところで「職人さん」を名乗るのはもうやめるのですか？　それとも別人なのですか？
レスのやり取りから見てもそうではなさそうなのですが。いずれにせよ、固定HNを使ってくださいとまでは言いませんが、会話の前後が繋がるような配慮は引き続きしていただきたいです。

で、また看過し難い発言があったので一応ダメ出しをば。

＞スレタイ見ても、管理会社がピンハネと書いてあって、これは一般論。
＞具体的に〇〇社という実在している会社のことは言ってないから提訴する相手は元々いないよ。

提訴云々という指摘は「相手を詐欺師呼ばわりするほどの不利益を被った経験があるなら、法に訴えるなり問題にする方法はあるよ、何故そうして"正しい業者選定"をしてこなかったの？」という意味だと私は捉えています。実際は法的手段に出るまでのことではないにしても、管理会社の存在自体を否定するほどの「具体的経験」が過去にあった訳ですよね。今の貴方のコンディションから想像するだに、それがたった一度の些細なことでもありますまい。それをここで紹介してみては？という話だと思いますよ。そうすれば少なからず共感も得られるでしょうに。管理人が管理室で居眠りをしていたり、フロントが報告をすっぽかしたりするなら他社に乗り換えればいい。何度も「乗り換え」をしても一向に改善されないのであれば不幸なことです。さて、貴方は管理会社不要論の論拠として、今までどういうご経験をされたのでしょうかね。とても興味があります。お金に関することでも勿論ＯＫです。管理委託費に対するフロント業務や現場対応に係る人件費の比率がどのくらいで、それがどういう比較を以て不適切だと思うに至ったのか。既存の契約をやめて自主管理にシフトするにしても、組合員には説明しなければならないことです。貴方なら綺麗に説明できる筈なのですが、何故ここでそれを披露しないのでしょうか。

「管理会社はピンハネ企業」という主張は、少なくとも今のところは一般論ではないですよ。一般論であれば、実際に管理会社は社会から消えかけているでしょうし、このスレでも貴方に対する支持はもう少し集まっている筈です。でも、今のところは全然…じゃないですか。それなりの仕様と価格で世に出される都市型の分譲マンションにおいて、自主管理を前提に引き渡される商品を私は見たことがありません。それも「一般論」とは何かを裏付ける現実のひとつですよね。
それとも、「自論を一般論にしたい」という意味なのでしょうか。批判対象が複数あれば、批判の内容がどうあれそれは只の固有の体験談などではなく一般論なのだと仰りたいのであれば、流石にそれはインチキでしょう。国語としてもデタラメです。管理会社は例外なくピンハネ企業なのだという貴方の主張を「一般論」にしたければ、先ずはリアルな具体論を以てそれを補強なさってはいかがかと、私からもご提案します。

「お前の文章は長い」「読んで貰えるように短くする努力をしろ」と先日言われました。
この文章も長いでしょうか？日常的に人が書いた文章を読む機会があまり無い方なんでしょうかね。本も殆どお読みにならない？私は、伝えたいことが沢山ある時は文章を短くすることがそれに寄与するとは考えません。逆に、自分が知りたいことを求める時は厚い本を何冊でも読みます。解り易い文章・読み易い文章は「短くて端的な文章」とは限らないと思っています。貴方が私の文章を「長すぎる」と感じるのは、内容が貴方にとって不都合であり、吸収したくないものだからだと思います。興味も無いのかも知れませんね。であれば、ムリに反応なさらなくても構いません。私の貴方に対する指摘と反論は、貴方に届かなくとも他の誰かには届きます。それがいつか、貴方に不毛で利己的な言動を諦めさせることに繋がると信じています。

[1044: 通りすがり]

>>1030 匿名さん

＞理事長独裁と管理会社契約の有無は関係ないよ。管理会社でも理事長が変わらない独裁のとこも多い。

これは本当にその通りですね。
理事会の体質の問題であり、その理事を選出し業務をさせている組合全体の問題です。管理方式が自主か委託かは関係ありません。なので当然「理事長の独裁を許さないためにも管理会社との関係を断ち切ろう」などという結論にはいきなりは至りません。特定の組合員が特定の管理会社と癒着し、その組合員が役員職に就いているのであれば、役員を適切に交代させて、利権を貪る管理会社を排除すればよろしい。しかし一部の「管理会社全否定論者」さんは、委託管理であれ自主管理で理事長の独裁は起こり得るというこことですら、持論の裏付けに利用しようとします。言ってるそばから破綻した理屈ですが。

私は、理事長による独裁が定着する原因のひとつは「管理業務の属人化」だと思っています。完全な輪番制が守られていれば良いのですが、実例を振り返ると、同じ人が何度も役員をやっているケースは少なくありませんし、その人の発言力の大きさが組合としての方向性を大きく左右することがあります。昨年までは近隣説明の一環でこちらの工事内容を理事会などで直接説明することができていたのに、今年に入って理事長が工事に対する強硬な反対論者に代わった途端、理事会説明どころか資料のポスティングすら許されなくなった…なんてこともありました。住民の中には工事スケジュールを把握する必要がある方もいるのに、組合の理事長がそれを阻害したという話です。そういう偏った方が、管理組合の会計を牛耳って独自の判断で組合運営をするのか、管理会社と結託して同じことをするのかはケースバイケースです。もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば、見方を変えれば管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり、管理会社を変えても個人的利益を追及する様な者を役員から排除することは、自主管理であれ委託管理であれ組合員の努力でしかできないことだと思っています。

そう考えれば「理事長による独裁」は委託管理だけの弊害ではないし、それを予防できることが自主管理の優位性なのだという理屈は到底成り立ちませんよね。「管理会社と組合理事長は決まって癒着する」みたいなことも仰っていますが、理事長はいつも同じ方という前提なんでしょうかね？　だとしたら、第三者の目が入らない自主管理なんてそれこそ最悪な展開しか見えないのですが…

[1045: 匿名さん]

>「相手を詐欺師呼ばわりするほどの不利益を被った経験があるなら、法に訴えるなり問題にする方法はあるよ、何故そうして"正しい業者選定"をしてこなかったの？」

まず、一般論を言ってるから、「相手」は存在しないよね？存在しない相手をどう訴えるのかな？　「暴力団はけしからん」と一般的な社会問題を言ってたら、「嫌なら相手を訴えれば？」って話にはならないよね？　

それからまず、詐欺なら民事ではなく、刑事告発ね。訴えるというのは民事。何度も言うように、"詐欺的"では訴えようがない。また業者「選定」の問題ではなく、管理会社という業態自体が、マンション管理には不必要だと言うこと。まあ、平均の1/3くらいならいいが今の値段なら頼む価値や意味がない。

>管理会社の存在自体を否定するほどの「具体的経験」が過去にあった訳ですよね。

私は一切、個人的な体験を言ってないし、個人的な相談なんてしてませんよ。どこを読んだらそうなるのかな？だから、乗り換え以前に、一般論として、管理会社ビジネスを考えた場合、管理組合には委託するメリットがないと言ってるだけ。

>「管理会社はピンハネ企業」という主張は、少なくとも今のところは一般論ではないですよ。

一般論の意味わかって使ってるかな？

いっぱん‐ろん【一般論】
?名? ある特定の事柄を対象とするのではなくて、全体に通じるものとしての論。

つまり、支持されている論理と言う意味ではなく、「特定の話」の対比で、社会問題に対する意見の一つと言う意味合い。

>この文章も長いでしょうか？日常的に人が書いた文章を読む機会があまり無い方なんでしょうかね。

他のスレ見て、他の人のレス見てごらん？

>もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば、見方を変えれば管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり、

理事長が管理会社と癒着していたら、どうやって変えるんですか？理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？

>それ予防できることが自主管理の優位性なのだという理屈は到底成り立ちませんよね。

どこに自主管理だと予防できると書いてますか？嘘をついてそれに反論してどうするんですか？w　理事長の暴走は管理会社でも起こると書いているだけですが。

>管理会社と組合理事長は決まって癒着する」みたいなことも仰っていますが、

どこに書いてあるんですか？嘘はやめましょうよ

>第三者の目が入らない自主管理

別にマンション管理士や弁護士を顧問に雇うこともできますし、それでも大規模マンションなら管理会社より遥かに安い。そういうことも過去ログに出てるんで見てみたらどうです？

[1046: 通りすがり]

>>1045 匿名さん
やれやれ……　もはや支離滅裂ですね。
順番にいきましょうか。今回はさらに長文になりますが、致し方ありません。
貴方の方も色々書かれていますからね。

＞まず、一般論を言ってるから、「相手」は存在しないよね？

貴方の個人的な意見は「一般論」ではありません。それを一般論として定着させたいのであれば、私を納得させる前に「自主管理が委託管理を件数として上回る」ことぐらいはせめて示しましょう。まあ、そんな事実は無いのでダメ出しとしては意地悪になりますが。ご自身でも引用されている通り、一般論とは「ある特定の事柄を対象とするのではなく、全体に通じるもの」であるべきです。貴方の個人的な見解ではなく、世にある管理事例の中で広く支持されている考え方でなければなりません。実態としてそうではないから、貴方も委託管理を否定し自主管理へのシフトを、こんな場で頑張って提唱しておられるのですよね？　貴方は「管理会社はピンハネ企業だ」という論理を一般論であると明言しました。思い込みだけなら結構ですが、それを発信してしまってはウソになります。

これだけは言っておきますが、一般論とは「特定の話と対比される社会問題に対する意見のひとつ」なんかじゃありませんので。何ですかそのオリジナルな定義は…。貴方の主張はマイノリティの中でもかなり極端なものです。マイノリティである時点で一般的ではないじゃないですか。

＞それからまず、詐欺なら民事ではなく、刑事告発ね。訴えるというのは民事。

そうなんですか？
学が無くて申し訳ありませんが、よく「詐欺で訴える」という言い回しをしませんかね。具体には、詐欺による被害を加害者に請求するという民事訴訟となるのだと思いますが、「訴える」ではなく「刑事告発する」と言わないと世間では通用しないと。私にはそういう感覚は無かったです。

ところで、ここで最初に「詐欺」という表現を使ったのは貴方ですよ。管理会社に頼り切りで業務内容に関心が無い者に管理会社の必要性を説くのは、詐欺師に騙されるような連中を詐欺師に任せるようなものだと。言うに事を欠いて詐欺師呼ばわりかと、あまりに乱暴な理屈で流石に辟易しましたし、言われた方も「そこまで言うほどの不利益とは一体何だったのか」を、実例として求めた訳です。お金の問題なら法的手段に出ればよかろう、ともね。貴方の言葉を借りれば刑事告発案件です。貴方の相手（管理会社）は詐欺師だったんですよね？　世にある管理会社のすべてが詐欺師だと仰るのであれば、この話ももはやここまでですが、そうではないなら貴方のその個人的経験と他の事例は区別するべきでしょう。私もこれまで色々な管理会社と付き合いがありましたが、詐欺師と呼ぶべき会社や担当者は皆無ですし、そういう決め付けで仕事をしていたらこちらの方が立場を失います。

＞私は一切、個人的な体験を言ってないし、個人的な相談なんてしてませんよ。

いやいや。個人的な体験をここで語ってくださいよと言っているのです。管理会社は社会に不要だ、ピンハネばっかりする、あいつらは詐欺師だと断言するに至った経験を具体的に挙げていただかなければ、その話は信用できないのですよ。「委託するメリットが無い」という貴方の個人的な意見に、裏付けとして納得感のあるサンプルを示してくださいと。少しヒントをあげますが、私は「仕様通りに仕事をして貰うこと」が委託の目的であると言っている訳ですから、それに反論する貴方の場合はたぶん「仕様通りの仕事をして貰えなかった」ということなのですよね？　具体例が思い付かない、あるいはホントはそういう経験すら無いのだということであれば、上記の通り大雑把な回答でもＯＫですよ。「管理会社に要求した仕様通りの仕事をして貰えなかったことがある」と。それで良いですよね？

＞理事長が管理会社と癒着していたら、どうやって変えるんですか？理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？

え、ハードル高いですか？
私の経験上、組合の理事長は現職の続投を承諾して貰ったり、新たに選任する方が、任期満了で辞めて貰うよりもずっと大変だと思っていましたが。規約の定めに従って解任するのが難しいのなら、次の改選でその理事長の続投を否認すればいいじゃないですか。それすら出来なければ、その組合はある意味もうおしまいかも知れませんよ。そういう自浄作用もはたらかない管理組合に自主管理なんて遠い夢でしょう。理事長の任期は組合によって異なりますが、管理会社との癒着を理由に罷免するとなれば、同時に管理会社の再選定も視野に入りますよね。それもハードルが高いですか。ひょっとして面倒臭いだけですか？

＞>管理会社と組合理事長は決まって癒着する」みたいなことも仰っていますが、
＞どこに書いてあるんですか？嘘はやめましょうよ

逆にお訊きしますが、そうは思っていないということですか？
貴方は一貫して「管理会社はピンハネをする、搾取をする」という大前提に立ってものを言っていますし、管理会社と契約することによって無条件でその懸念が発生するというご意見のようなのですが。そこまでは言っていない、ということであれば少し安心です。自主管理が十分できるメンバーであっても、管理会社がかかわれば良いように取り入られてしまう、みたいなお考えだと思ったので、理事会の長である理事長は決まって管理会社と癒着するのだというのが貴方のご意見なのだと思っていました。間違いであれば誤解を改めますが、だとすれば一歩前進ですね。管理会社との正常な契約が、貴方が関わる場面でも可能かも知れませんね。

＞別にマンション管理士や弁護士を顧問に雇うこともできますし、それでも大規模マンションなら管理会社より遥かに安い。

いいですね。その方向で現実的なスキームが組めるなら是非そうしてください。成功事例として広めると良いかと思いますよ。時間はかかるでしょうが。法務相談を自前でやる訳ですか。想像するだに、理事になった方は大変ですね…。
あ、ご存知でしょうが「マンション管理士」は特定の事業における必置資格ではありませんし、資格独占業務がある訳でもありませんので、管理会社以上に気を付けて選定しないとぼったくられるリスクはありますよ。私も一応、マンション管理士と一級建築士として登録されていますが、貴方が期待する様な業務はやれる自信がありませんし、頼まれても勿論やりません。能力が無くても仕事を欲しがる有資格者は少なからずいることを努々お忘れなく。そこを担保しようとすると、結局は組織的に提供されるサービスを利用することになると思います。貴方にとっては話がフリダシに戻りそうですね。金額が安ければドブに捨てても痛くない、なるべく安く上がる個人にでも頼もうとでもお考えなのかも知れませんが、管理組合のお金は貴方だけのお金ではありませんので…。

[1047: 匿名さん]

>>1041 匿名さん
何の値段って…ボケなの？どうツッコめばいいの？1018に書いてあると言っているんだけど。

管理費の比較をしたい訳じゃなく、フロントに支払う費用を聞いているの。
偉そうに横からちゃちゃ入れるなら理解した上で入ってね！

[1048: 匿名さん]

自主管理の物件と同等の管理会社の物件の差額で分かるでしょう。ここまで言わないと理解できないのかな？

[1049: 匿名さん]

>>1048 匿名さん
同等でも仕様も違えば管理会社の利益率も、そのフロントの担当件数も異なるのに差額を見て何が分かるの？
それで理解しろって無理矢理過ぎだろ。
結局具体的な回答出来ないんだから答えなくていいよ。根拠なく不満を垂れているだけって事がわかったし。

ぱっと見たら管理会社はピンハネしているように見えるから気にくわない。って言ってるだけだよね。

自主管理も管理会社に委託もどっちかが悪なんてことはない。メリデメを中立な視点で見れるようになった方がいいよ。

[1050: 通りがかりさん]

名前が変わってた。
通りがかり　でした。

[1051: 匿名さん]

■平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕　（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf
⑦管理事務の実施状況〔管３８①、管３８②〕

「基幹事務を含め管理事務の全てをマンション管理業者に委託」が 74.1％、
「管理組合が全ての管理事務を行っている」が 6.8％である。

自分たちだけでどこまでできるか――「自主管理マンション」の実態 | コラム | マンション元気ラボ
https://www.daiwalifenext.co.jp/mansion-genkilabo/column/column-202002...

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

[1052: 通りすがり]

>>1051 匿名さん

タイムリーですね。事実を認識することは大事なことだと思います。
そもそも「自主管理」はマンション管理の原形ですので、委託管理が主流となった今とて、検討する余地は当然あると私は思ってます。ただ、管理品質と個々の組合員が負う負荷に差があるがゆえに、委託管理から自主管理へのシフトには、その逆のパターンも同様に多大なエネルギーを要します。特に「逆のパターン」に関しては、私は円満にやるのは殆どムリに近いとさえ思います。実務的には総会で決めるのでしょうから、一部の反対者には深い遺恨も残るでしょう。目先の支出を減じることは組合運営においては必要な場面もありますが、それだけに気をとられて安易に舵を切ってしまうと、取り返しのつかない事態に陥る危険性があると思っています。

まさに「自分達だけでどこまでできるか」は十分過ぎるくらいに検証し、リスクを負う覚悟を組合員全員が認識してからでなければ決断できないことですね。

[1053: 匿名さん]

>1049

戸数が一緒でファミリータイプかどうか、エレベーターの有無、そんなの公開情報から分かる。それ以外で違うと言い張るんなら証拠もってこいよ。ってか、ほとんど変わらないなら、自主管理なんてやらないよw

>>1052

>目先の支出を減じることは組合運営においては必要な場面もありますが、

目先じゃないでしょ。管理会社と契約し続ける限り余分な管理費は拡大し続けるでしょ。それが自主管理を維持できてたら余分な金は出さずに済む。頭大丈夫ですか?

[1054: 匿名さん]

>>1046

>貴方の個人的な意見は「一般論」ではありません。それを一般論として定着させたいのであれば、私を納得させる前に「自主管理が委託管理を件数として上回る」ことぐらいはせめて示しましょう。

だから、一般論という言葉の意味考えましょうね。一般論とは固有の事柄意外の一般に通じる事柄に対しての意見なので、支持を得ているかどうかは関係ない。冬は暑いと思うというのも一般論。私の部屋は暑い、は個別の話。また一般論は個人的意見かどうかも関係ないし、そもそも掲示板は個人的意見を言う場。反論したければすればいい。

>何ですかそのオリジナルな定義は…。

貴方が日本語を知らないだけ。もう一度辞書みてみな?

>学が無くて申し訳ありませんが、よく「詐欺で訴える」という言い回しをしませんかね。

たまにあなたのようなバカがそんないい方しますが、間違いですね。訴える対象はどんな場合でも裁く機関である裁判所です。警察に訴えるというのは間違いです。警察は捜査機関であって裁く機関じゃないから、警察は通報、また刑事告訴。普通訴えるとは言わない。刑事告訴するという。

>ところで、ここで最初に「詐欺」という表現を使ったのは貴方ですよ。

詐欺的と詐欺は違う。さぎと断定したところがあれば引用してくださいよ。
そもそも一般論で詐欺と、何を断定するのかな?

>「そこまで言うほどの不利益とは一体何だったのか」を、実例として求めた訳です

費用対効果が著しく悪く、実質的な仕事が理事会の議事録つくりくらいしかないのに
物件によっては３－５割以上無駄な金を持っていかれるのは契約している意味はないと言ってるだけ。

>私の経験上、組合の理事長は現職の続投を承諾して貰ったり、新たに選任する方が、任期満了で辞めて貰うよりもずっと大変だと思っていましたが。

一般的にはハードルが高いとされていて、あなたの個人的な事例出されても全く参考にはならないよ。2008年の国土交通省の調査では8割以上が分譲時から変更していないと答えている。

>私も一応、マンション管理士と一級建築士として登録されていますが

本当ですか? ちょっと信じられません。。

[1055: 通りすがり]

>>1054 匿名さん

改めて確認しますが、先日まで「職人さん」だった方…で良いのですよね？

＞物件によっては３－５割以上無駄な金を持っていかれるのは契約している意味はないと言ってるだけ。

本当にそれ「だけ」なら、管理会社すべてを全否定する不要論は結論として過剰ですね。いわば私が貴方に伝えたいこともそれ「だけ」なのですが。自主管理を良しとし、目指すのであれば貴方だけがそうなされば良いだけで。

＞2008年の国土交通省の調査では8割以上が分譲時から変更していないと答えている。

「理事長を」ですか？　調査対象が築１年とか２年のマンションに限定されている、という話では無さそうなんですが、全体の８割がずっと同じ理事長？　それとも「任期満了による改選」は除く「任期中の変更」に限る話なのでしょうか。私は別にそこだけの話をした訳ではありませんよ。管理組合との癒着、という関係性を断ち切ることが目的なら、任期満了によるパターンだって普通に有効ですから。



他に仰っていることは、もはや……
このスレッドのテーマは貴方抜きで議論した方が良い気すらしてきました。
実際の管理組合でもさぞかし苦労なさっているのだろうなと想像します。
意見が合わない者のことを「バカ」と呼ぶ態度は、誰からも受け容れられますまい。

[1056: 匿名さん]

貴方、致命的に頭悪いよね。リプレイスのハードルが高いという話してるのに、なんでいきなり理事長が変えにくいという話になってるの。理事長は基本輪番制なのに、8割の理事長が分譲時から、変わってないわけないじゃん。

理事会業務しかほぼ仕事がないのに、外注費の3-5割取られてもなんとも思わないってそこまで管理会社の養分になりたいなら止めないが、貴方と同じマンション住民は気の毒だ。

[1057: 匿名さん]

意見が合わないことをバカと言っているのではなく、読解力や日本語になってない事をバカだと思ってます。

[1058: 匿名さん]

外注費の３～５割がとられるといっているけど
適正マージンはいくらか知ってるの。
相見積もりの取り方は知ってるのかな。
理事長は輪番制ということだが、その理事長のレベルは誰が
なってもかわらないの。
知識や常識、時間等はそれぞれが違うと思うけど。
リプレイスはハードルは高いですよ。
しかし、自主管理したときの理事長の更迭はもっと難しいのでは。

[1059: 匿名さん]

自主管理したときのデメリットも書かないとね、

[1060: 匿名さん]

1割なら許容範囲かな。てか、外注先なんか一度頼めば後は殆どやることがない。だから管理会社フロントは10戸数以上担当が持てる。そんな1/10人の仕事量に3-5割も払うのはバカバカしいし修繕費に回した方がよっぽどいい。中学生でも分かる理屈だ。

なんで管理会社が味方についてる理事長より丸腰の理事長の方が解任難しいの？どこまでバカなの？

[1061: 通りがかりさん]

>>1056 匿名さん
リプレイスの話を理事長変える話にすり替えたのはあなただよ。>>1045参照。

管理会社の業務を全く理解していないのがよく分かった。理事会支援だけな訳ないだろ。標準管理委託契約書でもみたらいい。その上での発言なら読解力がないってこと。

[1062: 匿名さん]

実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。だから管理会社と契約する意味がない。管理組合が直接業者と契約すれば済む話だ。

ってか、話すり替えた根拠が、自分の文章って頭大丈夫か？

[1063: 通りがかりさん]

>>1062 匿名さん
なるほど、フロントは一人で全部やっていると思い込んでいるから管理会社は不要という結論に至る訳だ。あなたは会社という組織を勉強したらいい。矢面に立つのはフロントだが、後方には事務などいろんな人がいるって知らないんだな。
よくそんなレベルで他人をバカにできるな（苦笑）

話すり替えの下りが理解できない。お前が勝手にすり替えてるのに気付かない？ニホンゴワカラナイ？議論にすらならないな。まぁがんばって管理会社に委託してる人達を侮辱し続けなさい。

[1064: 通りすがり]

>>1056 匿名さん

＞貴方、致命的に頭悪いよね。リプレイスのハードルが高いという話してるのに、なんでいきなり理事長が変えにくいという話になってるの。理事長は基本輪番制なのに、8割の理事長が分譲時から、変わってないわけないじゃん。

いや……他でもない貴方が「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われましたのでね。で、普通に任期がある筈なのでハードル自体そもそも無いですよと指摘したところ「国交省の調査では８割が分譲時から変わっていない」と返答されましたので。主語が「理事長」から「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

頭は特に悪くない方だと思っていますが、眼はかなり悪いです。貴方のご発言で見落としていたくだりがあるのだとすれば、ご教示いただけますか。

[1065: 通りすがり]

>>1056=1060=1062 匿名さん

珍しく貴方からのご見解が示されましたので、ここで一旦整理しましょうか。

【匿名さん＝職人さんのご認識】
①フロント業務の管理費全体に対する料率は3-5割である。
　→ だからボッタクリと称するのが妥当とのお考え
②本来、適性な料率は１割が上限である。
　→ １割なら許容範囲である、というご発言から
③理事長の解任は委託管理よりも自主管理の場合の方が容易か、あるいは同等である
　→ この際「理事長の解任はハードル高し」とのご発言には目をつぶりましょう
④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、実務は殆ど無い
　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？
⑤管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない
　→ ④のご発言と「組合が業者に直接発注すれば済む話だ」というご発言から


一部意訳した部分もありますので、誤解がある様でしたら今のうちにご指摘いただきたいです。後出しジャンケンはお互いのためになりませんのでね。
これ、今後も逐一引用しながら会話する必要がありそうです。貴方自身の論拠でもありますので、しっかり確認しておいた方がよろしいかと。

[1066: 匿名さん]

>>1064

>「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

自分の書き込みすら覚えてないのか。。

あんたが>>1044で

>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり

と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。ちなみに輪番制は「変える」のではなく、ルールで「変わる」制度。適任ではないからと変えることが難しい。それで>>1054では２行目で最初の管理会社の話に戻って、8割は変わってないデータがあるからそもそもあんたが言うように簡単に管理会社を変えるなんてできない。８割分譲時から変わってないということは理事長なわけなく、管理会社の話であるとすぐ分かると思ったが、そこまで頭が悪いと思わなかったよ。どうせマンション管理士も一級建築士もウソなんだろ?

ここまで説明しないと分からないのか。。

>1065

　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？

のみとまでは言わないが、ほぼそうだね。

やたら断言が多く上げ足取ろうと言うバカな魂胆が見え見えだけど、何事も
例外などがあるように、「おおむね」となおしてもらえたらその認識でいいね。

[1067: 通りすがり]

>>1066 匿名さん
＞自分の書き込みすら覚えてないのか。。

その切り返しは流石にムリがありますよね。
私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。その時点で色々言いたいことはありましたが、「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われたので、素直に受け止めて「理事長交替にハードルなんてありませんよ」という主旨でのお答えをしました。

任期中に「変える」のと、規約の定めによって任期を終えるのとでは違うよ、と仰りたいのですよね。勿論そうですし、私も同じことを指摘した上で「理事長交替はほぼ当然に生じる事象ですよね？」とお答えしたまでです。「変える」であっても「自動的に変わった」であっても、その理事長が管理会社との癒着の現況であれば効果は同じではありませんか。

私が元々貴方に申し上げていたのは「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、自主管理を真剣に検討できる管理組合なら、現実的な選択肢となるであろうと言ったまでですよ。貴方はそれに上手いこと反論できないがゆえに「理事長を変えるハードル」に論点をシフトしようとして論理破綻したと。それだけのことでしょう。

分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう。８割が現状維持！そして結果的に自主管理の普及率は７％だという現実。貴方に言わせればそれは、管理会社が組合員を洗脳し、既得権益を守り続ける仕組みが出来上がってしまっているから、なのでしょうかね。ならばそれを破壊するのが貴方の目的という訳ですね。何とも壮大な…



>>1065には、全部で５つの項目について貴方のご見解を整理しました。
今後も貴方の主張展開によっては、⑥や⑦を追加せざるを得なくなります。
「概ね」でも結構ですので、④以外にもコメントをいただきたいものです。
そうでなければ今後も「過去レスを読め」的な開き直りをしなければならなくなりますよ。

とは言え、私も安易に例外を認めるつもりはありません。
①についてはもう少し厳密に書きますが、貴方のご主張に寄り添えば
「①…世にある管理委託契約の実例において、フロント業務の費用が管理業務委託費全体に占める割合は３割から５割にもなる」
この「３割から５割」というレンジは、貴方が「管理会社＝ボッタクリ」と断言する根拠としては極めて重要な部分ですので、例外があるとすればもう少しレンジを拡げてでも明確にしておく必要があります。「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

揚げ足を取ろうだなんて思ってませんのでご安心を。貴方のご主張を明確にして、それが事実に基づく正しい考え方であることを確認したいだけです。貴方がこのスレで色々言われる目的もそういうことではないのですか？

[1068: 通りすがり]

誤字を訂正します。
２段落目の「現況」は「元凶」です。大変失礼。

[1069: 通りすがり]

>>1066 匿名さん

もしかすると本当に私が何か変なことを書いたかな？　と思いまして、ご指摘の過去レスを読み返してみたのですが、貴方の↓このくだりをみて漸く解りました。

＞あんたが>>1044で
＞
＞>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり
＞
＞と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。

私の発言を都合よく切り取っておられますが、その「管理会社を変えるだけで」の一文は、前段の「もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば」に掛かっています。「特定の管理会社と組合の理事長が結託して組合会計を牛耳っているような状況だと言うのであれば、管理会社を変えるだけでその関係性を断ち切ることはできる筈ですよね？」という意味ですよ。勿論、クビにして自主管理を選ぶという選択肢もアリですが、どちらか片方しか途が無い訳ではないでしょう。

何度でも言いますが、組合全体の利益に寄与していない管理会社はクビにすることができます。当然それが組合の総意ならばという前提でですので、「そんなことは簡単にはできない」という貴方のご見解は、組合の総意として承認されていないからだと言う他はありません。根拠も示さず、あいつらはボッタクリだ・詐欺師だと決めつけるだけでは、他の組合員は管理会社の代わりに管理業務を引き受ける決断はしてくれませんよ。

そのご様子ですと、>>1044の後段は全くお読みいただけていないのでしょうね。
「自主管理であれ委託管理であれ、主体はあくまで組合員であり、組合員でなければできないことがある」という部分を、貴方も組合員であるならば自覚するべきだと思います。その自覚さえあれば、管理会社を正しく使うこともできる筈です。

[1070: 通りすがり]

>>1062 匿名さん

畳み掛けるようですみません。
④についても少し掘り下げておきます。

＞実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。

↑このように仰っていましたね。
文脈からして当然「フロント業務の範囲に」限定してのことと解釈します。

④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、他に業務があるとしても実際はほぼ外注しているので、管理会社にフィーを取るに値する実務は殆ど生じていない

という形に修正させていただきます。間違いがあればご指摘願います。ご指摘が無ければこのまま、これが貴方のご見解であるとして今後も引用します。

[1071: 匿名さん]

>>1067

>私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。

その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

＞なので当然「理事長の独裁を許さないためにも管理会社との関係を断ち切ろう」などという結論にはいきなりは至りません。
>特定の組合員が特定の管理会社と癒着し、その組合員が役員職に就いているのであれば、役員を適切に交代させて、利権を貪る管理会社を排除すればよろしい。

役員って理事長や理事会のことだよね。これを「適切に」交代させると言うけど、実際は難しいと言う話。

つまり、自分で理事長を交代させる話をあんた自身がしてきたんだよ。どこまで頭悪いんだ？　それとも役員は理事長じゃないとでも言い張るのかな？w

>「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、

方法があるのは当たり前でしょw 簡単じゃないハードルの高いことをあんた交代の手段として主張してるよね。それがおかしいと言うこと。

>分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう

まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

>「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

全部調べられるわけないから、ないかあるかで言ったらあるかもしれない。十分、揚げ足を取ろうとしてるよね。

[1072: 通りすがり]

>>1071 匿名さん
＞その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。
「一部の組合役員が特定の管理会社と癒着しているのであれば、管理会社を変えるだけでもその関係性を絶つことが出来るのであり、その役員を役員職から退かせても同じ効果が期待出来る」と私は言いました。管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。ただ方法があり実例もあるのですから、その「難しさ」を理由に貴方が管理会社不要論を展開するのは論理破綻ですよと言っています。このところのご発言によれば、酷い事例ばかりご経験されている中でも「例外」の存在は認めておられるご様子。フロント業務フィーも貴方の許容範囲に収まる場合が「たまには」あると思っておられる訳ですよね。私はそれが「たまに」ではないということを知っているだけです。私達が向き合っている現実には、サンプルの件数や幅に大きな違いがあるだけで、管理会社の存在を全否定する材料になり得る様な差異は無いじゃないですか。

貴方の基本見解を整理しようとしているのは揚げ足取りが目的ではありませんが、矛盾点や単なる認識不足・知識不足は見逃さずに指摘する所存です。そうすれば自ずと、貴方の屁理屈もいつかは正常化するでしょう。未だ、①から⑤については返答をはぐらかしておられますが、貴方の過去レスをほぼ原形のまま抽出しました。ご自身の言葉として認めるのがそんなに不都合なのですか？私も例外は一切認めないなどとは言っていませんのに。

どのみち私はこれを今後も明示しつつ貴方へのダメ出しをしようと思っています。貴方が理解できなくとも、他の方が貴方のスタンスを正しく理解出来る様に心掛けて、私の見解を展開していく所存。私に対する誹謗中傷や感情的な人格攻撃も、今後はむしろ歓迎しますよ。それ自体が貴方の理論の乱暴さや一方的な決め付けの証左になりますのでね。

[1073: 通りすがり]

>>1071 匿名さん
＞まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

実在する分譲マンションの８割が管理開始後一度も管理会社を変えたことが無く、その原因は組合員の無関心と組合の不健全性であると。確認しますがそういう意味ですね？
これもリストに加えましょうか。

私が知る事例では、管理会社の対応に組合員が100％満足していることはむしろ少ないと思います。フロントマンがその時の理事から厳しく注文を付けられる場面は普通にありますし、貴方が現実視できないリプレイスが真剣に検討される場面も決して珍しくありません。それが管理会社に緊張感を与えて業務が改善されることもあれば、他社からの提案を受けることで、逆に管理会社の変更を発案した組合役員が「この委託費ならば妥当な対応だったのか」と理解したり、業務仕様を変更してでも既存の委託関係を継続するのが得策だという判断に至ることもあるのです。それら全てを総合した結果が「８割」なのだという現実を知るべきですね。

そんなことはない、と仰るのであればエビデンスを示していただくしかないのですが、ムリですよね。私は私で、過去に見聞きした全ての事例について、理事会や総会の記録やそこでテーブルに上った比較資料をここに晒すことは出来ませんし。ただ、至極シンプルな理屈を示すことはできます。貴方も仰るように、本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、貴方のように管理会社の業務成果を審査する眼をお持ちなのであれば、契約継続可否を検討する際に「継続」を目指す意見を尊重することも出来る筈なのです。それを妨げているのが一部の役員なのであれば、役員を変える方法があります。そんなことは現実的に不可能だ、組合の体質を変えることも既存の契約を見直すことも出来る訳が無い、とまた仰いますかね。だったら自主管理もムリなのですよ。

[1074: 匿名さん]

じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？突っ込まれるとごちゃごちゃ長文で意味不明なこと言って。

>前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。

前段を散々無死して部分を切り取って意味不明なこと言ってたのはあんただろ。

>管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。

じゃあ、一旦、何のために言ったんだよw 手段にならない単なる知識を書く意味あるのかな？　「不満があるなら、政治家になって法律を変えればいい。手段はあるんだよ。でも簡単とは言ってないからね」って反論として書いて意味あるのかな？

平均で８割という結果に対して、あんた自身が知ってる個人的事例が反論になると思うのか？じゃあ、私の知ってる事例だけで、逆のこと言ったら納得してくれるのかな？

話にならないな。。自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

こんな匿名掲示板でエビデンスというのは、公開の役所なり然るべき組織が発表した資料を持ち出すしかないんだよ。

>本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、

なんで可能なんだよ。

>だったら自主管理もムリなのですよ。

この結論になる意味がわからない。

管理組合と契約するメリットがないと言ってるだけで、自主管理にすれば、基本的に中抜きされる会社が存在しなくなるから、その意味では管理会社と交渉して適正化する必要すらないのだが。。

役員を辞めさせることは、自主管理にせよ、管理会社にせよ現実的に難しいが、その問題と自主管理の運営がうまくいかないという理屈は全く繋がってない。

あんたに言うのもバカバカしいが、管理会社経由だと、そもそも当事者意識が薄くなりがちで、たいてい管理会社のマージンが乗った金額でのあいみつだから、それが茶番だと見抜くのは疑いの目を持った役員がいないと難しい。自主管理だと業者と契約するのはそのままあいみつを取ればある程度妥当な金額で契約できる。間に中抜き業者がいない時点で無駄がない。

あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

じゃあ、どこに管理会社を通すための役割がどこにあるかというと「外注先の管理」になるが、その管理の実務はどこまでするのかと言う部分が管理会社と契約するに値する部分と言える。通常、フロントは１０棟以上、担当を持つとされているから、実際は一棟につき1/10人の労力で管理できることになる。つまり、管理会社フロントの人件費の１か月分のさらに1/10が、管理組合からみれば適正な料金と言える。その程度の料金なら、コスパは合うと言えるが、それでは管理会社の利益にならないから、そんな契約はあり得ない。

つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。それなら、契約せず、自主管理の方がマシになる。

[1075: 通りすがり]

>>1074 匿名さん
＞じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？

その都度ここに書いていることが、私の「言いたいこと」です。
貴方ご自身に理解していただけないのは残念ですが、想定内ではあります。私と貴方のやり取りを見た第三者が、自主管理と委託管理を正しく比較し、その方が所属する管理組合においてはどちらがより適切なのかを、合理的に検討できるようになればそれで良いと思っています。安直に管理会社を詐欺師呼ばわりする前に、組合員としてできること・やるべきことがあるということに気付いて欲しいですね。言うなればそれが、私が言いたいことの概略です。


＞自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

違いますよ。それがまさに貴方お得意の「自己都合でのすり替え」です。
私は『お互いにエビデンスなど示せませんよね？』と言っているのです。ある管理組合が委託管理と自主管理のどちらかを選択した事情や、それが客観的にみて正解だったと裏付ける情報など、このような場で示せる訳がないのです。できると仰るなら是非ともそうしていただきたいところですが、出来ないでしょうから『私もしませんし貴方もしませんよね？』と言ったのです。助け船だと思っていただきたいぐらいです。
他者の選択を否定するに足るエビデンスが示せないのですから、貴方は私が委託管理を良しとする考え方を合理的に否定することはできません。同時に、私も貴方が自主管理を目指そうとする考え方を否定できません。実際、していませんしね。管理会社を全否定し、自主管理を選択するのであれば自由になさればよろしい。ただ、それは一般論として広められるような考え方ではありませんよと言っているのです。


＞なんで可能なんだよ。

貴方は「管理会社はボッタクリだ」と言います。特にフロント業務がフィーを取り過ぎていると。１割がいいところなのに３割も５割も取られることがある、と言います。「精々１割が許容ラインだ」とご自身でも仰ったのですから、見積書の段階でその条件を満たす業者を選定することは可能でしょう、という意味ですよ。例外的とは言えそういう事例は有り得る、とも認めておられるのですから「なんで可能なんだよ」と訊かれると逆にこちらが首を傾げます。当然、安ければ良いという訳ではないので、金額だけではなく業務内容も仕様書で確認することとセットです。おそらく貴方は、仕様書に記載されていることはどうせ達成されない、管理会社は無条件で信用できないという大前提に立っているので、そういう順序で契約内容の適否を判定できないのです。しかし私はできますので、します。世にある管理組合の８割のうち、一部には貴方が仰る様な「契約内容に無頓着なパターン」が混在しているであろうと私も思いますが、多くは私と同じように「自分達の代わりに仕事をしてくれる相手を選定している」のですよ。


＞あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

「管理会社の社員は実務をしない」
↑これも貴方の見解としてリストに載せましょう。あいつらは自分では何も仕事をしないくせに金だけは取る、と。そういう意味に捉えてよろしいですね？
貴方は「外注」に大きな誤解がありませんかね。何事もタダで出来る訳では無い中で、請けた仕事を下請けに出してさえしまえば、契約上の責任も免れ仕事もせずに済み、委託費の差額だけがポッポに入ると。なかなかそういう認識の方は珍しいと思いますよ。

例えば私の実務においては、受託業務の再委託が委託契約において禁止されることがあります。貴方が言う「中抜き」を防ぐ仕組みのひとつです。専門性の高い業務を受託者に直接やらせて、委託費に無駄な中間マージンが乗らないようにしたければ、そういう方法もご検討されては如何かと。

ただ……

＞つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。

貴方にとってはこれが結論なのですよね。管理会社が関与する以上、再委託を完全に制限するのは不可能で、管理会社が支配する「実質的なフィーの流れ」において、誰が何処でいくら儲けるのかは管理組合が制御できることではない。発注者の眼が届かないところで受託者が利益を追及するのはまかりならん。業務合理化のもとに複数の顧客を掛け持ちするのは言語道断。だから管理会社と契約することで、組合はほぼ必然的に損をするのだと。

そういう理屈であれば、私も頭ごなしには否定しません。もっとも、最初からそこは一切否定していませんが。私は元々「自主管理は検討する余地がある」と言ってきましたし、非常に難しいことではあるが、それが個々の管理組合員の意識によって維持されるのであれば、むしろ「本来マンション管理の原形である」とも言いました。

私と貴方が決定的に違うのは『他者の選択肢を勝手に否定しない』という点ですよ。貴方が自主管理に対し確たる信念を持ち、ご自身の経験から合理的に管理会社との契約を否定なさるのであれば、それが貴方の選択なのですねとしか私は捉えません。自主管理をするだなんてバカですね、頭悪過ぎますだなんてことも言いません。しかし、そこで貴方が「管理会社との契約なんて損でしかない」とまで風呂敷を拡げるので、いやいや、ちゃんと上手いことやれている事例は多いですよと言っているのです。そこから先は、おそらく平行線になるでしょうがね。貴方は絶対にそれを認めないでしょうから。

これも何度か言っていることですが、もしも貴方と私が同じ管理組合に属していて、今の貴方のような理屈で委託管理から自主管理にシフトすることが発案されたら、私は他の組合員と結託してそれを阻止すると思います。「お前は管理会社と癒着しているんだろ？」と発案者からは言い掛かりをつけられそうですが、それでも構いません。専門業者に委託していた業務を、輪番制で決まる役員が引き受けることにするという重い決断は、少なくとも今の貴方が披露しておられるような理屈では到底できないからです。私自身が委託管理の非合理性・不健全性を実感し、管理会社を全否定するほどのネガティブな経験をしなければ納得感がありません。

貴方が進む道はイバラの道だと思いますよ。大変な仕事を率先して引き受けるという前提で、それをしたくないという多数派の方々と渡り合い、合意を取り付けなければならないのですから。

[1076: 匿名さん]

読む気失せる文章。根本的に頭おかしいな。本当に社会人？

[1077: 通りすがり]

>>1074 匿名さん＝職人さん


取り敢えず、ザっとですが貴方（もはや再び特定不能な状態ですが）のご見解を整理しました。
貴方からの修正依頼も反映されている筈です。こうしておけば明確でしょう。
「揚げ足取りをするつもりか」と仰いますが、実際そのようなことをされたとしても訂正は容易な筈。ダメ出しは私からしかされないとも限りませんが。

【管理会社不要論の論拠】
総論：『管理会社との管理業務委託契約に、管理組合にとってのメリットは無い』
①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】
③フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】
④フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】
⑤現職役員の解任は、委託管理と自主管理とで難易度に差は無い【>>1060】
⑥管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない【>>1062】


…正直、この段階で既にツッコミどころ満載ではあるのですが、貴方の発言が前後で矛盾していたり、途中で都合よく主語その他が摺り替えられた時の軌道修正には役立つと思います。時々リマインドするためのテンプレとして活用しようと思っています。

あ、くれぐれも言っておきますが、上記①～⑥をして「オマエが言ったことだろ」みたいな謎の切り返しだけはしないでくださいね。された時点で相応の反証をせざるを得なくなりますし、それは自動的に貴方に対する「揚げ足取り」になってしまいます。

[1078: 匿名さん]

>>1077

だいたいその通ですね。突っ込みあればどうぞ。

[1079: 匿名さん]

相変わらず、管理会社擁護派は日本語すら不自由な奴ばかりだったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしようもないな。

[1080: 匿名さん]

相変わらず自主管理擁護派は日本語すら不自由な奴だったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしょうもないな。

[1081: 匿名さん]

管理会社に管理を委託している場合フロント業務は
ほとんど外注とは初耳です。

[1082: 匿名さん]

理事会業務以外はほぼ外注ですよ。理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。つまり、外注しまくり業界ってことを国も認めてる。

でなければ1人で10棟以上担当持てない。1／10人の労力で済む仕事に対して、現状は払い過ぎ

[1083: 通りすがり]

>>1079 匿名さん

その「管理会社擁護派」とは多分私のことですよね。それが早速ミスリードなんですよ。闘い易い敵をでっち上げなければ喧嘩もできないという姿勢の顕れでしょう。貴方にとっては管理会社もそういう存在でなくては困ると。

誰も無条件での擁護などしていません。管理組合として処理しなければならないことが多々ある中、個々の組合員の負荷を軽減出来るのであれば、予算の範囲で業務の範囲も設定し専門業者に委託するという、至極当たり前の選択肢を示しているに過ぎません。選択しないという自由もある訳です。貴方が自主管理にこだわったところで私は何ひとつ困りませんが、おかしな思想を広めるのは間違った行為ですし、現に貴方のせいで貴方が所属する管理組合は組合運営に支障をきたしていることも想像されます。管理会社擁護派などと言わず、「組合運営の正常化を目指す者」とでも言っていただきたいですね。貴方もある意味そうである筈。手段が正しいかどうかに差があるだけです。

[1084: 通りすがり]

>>1082 匿名さん

それとこのくだり。↓

＞理事会業務以外はほぼ外注ですよ。理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。つまり、外注しまくり業界ってことを国も認めてる。

純粋に認識外でした。根拠法令と該当条文をご教示ください。ついでですが、貴方が仰る「理事会業務」とは、例えば仕様書レベルでどのように表記される内容なのかも「可能であれば」お示しいただきたいです。

[1085: eマンションさん]

>>1082 匿名さん
私もフロントにどんな業務をしているのか聞いたことありますが、管理費の滞納者への督促や居住者からの問合せ、月3回程度各マンションを見て回っていると言っていました。これも理事会業務に含まれているのでしょうか？
ざっくりし過ぎて判断できなかったです。

[1086: 匿名さん]

>>1085

もろ、理事会支援業務でしょう。

つまり月３回の巡回と滞納者の催促と問い合わせ以外、実質やることがないということ。１棟あたりの実働に対していくら払っているかという問題ですよね。だから１０棟以上、担当が持てる。そもそも催促なんて電話かけるくらいしか法的にできない。あとは弁護士や司法書士に依頼でその費用は管理組合が負担

>>1084

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基幹事務は外注してはならない決まりがあり、基幹事務に理事会業務が含まれる。つまり基幹事務以外はほぼ外注できるということ。

>個々の組合員の負荷を軽減出来るのであれば

組合員は元々負担はない。理事の負担ね。

>予算の範囲で業務の範囲も設定し専門業者に委託するという、至極当たり前の選択肢を示しているに過ぎません。

その予算が高すぎるかどうかの話をしているのに、論点がどこにあるかも理解できてないみたいですね。予算の範囲でやるのは当たり前だしw

>貴方が自主管理にこだわったところで私は何ひとつ困りませんが、おかしな思想を広めるのは間違った行為ですし、

>個人的に自主管理に拘っているわけではなく、マンション管理会社という業態とは契約するメリットがないという意見を言ってるだけ。

＞現に貴方のせいで貴方が所属する管理組合は組合運営に支障をきたしていることも想像されます。

誰が個人的な話をしてるの？

>管理会社擁護派などと言わず、「組合運営の正常化を目指す者」とでも言っていただきたいですね。

言ってる「内容」が単なる擁護でしょう。

[1087: 匿名さん]

>>1082 匿名さん
理事会支援はほとんどフロントが行っています。勘違いでしょう。

[1088: 匿名さん]

>>1082
>理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。
>>1086
>「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基幹事務は外注してはならない決まりがあり、基幹事務に理事会業務が含まれる。

出鱈目もいいところです。
大笑いしました。

[1089: 通りすがり]

>>1086 匿名さん

＞基幹事務に理事会業務が含まれる。つまり基幹事務以外はほぼ外注できるということ。

いやはや…
貴方の基本認識は完全にアウトじゃないですか。こうして鎌を掛ければ流石に気付いて、苦し紛れでも訂正をなさるかなと思ったのですが、まさか自信満々で追認されるとは思いませんでした。「理事会支援業務」は基幹事務ではありませんよ。適正化法では管理事務が定義されていて、その中で基幹事務もわざわざ定義されています。その定義の中で「管理事務には基幹業務を含む」となっている記載を勘違いされたのですかね…。

組合役員として管理の実務を経験されて、一度でも委託契約書や業務仕様書の中身を精査したことがあれば知っている筈の基本のキなのですが、残念ながら箸にも棒にも掛からない感じですね。リスト①～⑥にツッコミを入れるだいぶ手前の段階です。お手元に資料がなければ国交省の標準管理委託契約書を検索して確認なさることをお勧めします。各条項に関する注釈（コメント）も熟読されますように。

マンション標準管理委託契約書コメント
https://www.mlit.go.jp/common/000050063.pdf

釈迦に説法…でもなかった様ですが、管理事務の内容は大項目で４つに分類され、そのうちのひとつが「事務管理業務」です。これがさらに業務内容で細分化され、基幹事務とそうでないものに区別されています。基幹事務は適正化法によって「管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」と定義され、業務仕様の項目としてはそれぞれの内容がさらに細かく規定されています。理事会支援業務は、事務管理業務の中で明確に「基幹業務以外の業務」とされています。
まだまだお伝えするべきことはありますが、先ずはここまで正しいご理解を。「解釈の違い」で説明がつくことではありませんので。


＞そもそも催促なんて電話かけるくらいしか法的にできない。

基本のキを外したご認識で法律の話ですか。根拠法令を示すとと同時に、貴方が仰る「催促」とは実際どういう行為なのかも示された方が良いですね。理事会支援業務の内訳は、
１）組合員等の名簿の整備
２）理事会の開催。運営支援
３）甲（組合）の契約事務の処理
の３項目であって、貴方が仰る「管理費の督促」は基幹事務である「出納業務」の一部です。当然のことながら、それ以外にも『再委託できないフロント業務』が多々あるということですよ。


＞組合員は元々負担はない。理事の負担ね。

ここもなかなか致命的ですね。そんなことを実際の理事会や総会の場で、他の組合員の方々の前でドヤ顔で演説していないことを祈るばかりです。

実務に就くのが理事であっても、管理業務の負担は「組合員の負担」ですよ。
輪番で回ってくるのが２年に一度であろうが20年に一度であろうが、組合としての業務負担と支出の要否を「その時点の役員に限定される」と勘違いなさっているところからして、貴方は管理方式に関する議論の土俵に乗っていないのです。

[1090: 通りすがり]

>>1088 匿名さん
＞出鱈目もいいところです。
＞大笑いしました。

笑うところではなく、私は驚くと同時に悲しくなったぐらいです。
自主管理を目指す主張が、こんな低次元なところから発信されているとは。

[1091: 匿名さん]

理事会支援業務は正確には基幹事務ではなかったね。

ただ、基幹事務の中身も結局、理事会がやる事務には変わりない。その意味で書いたつもりでした。

＞残念ながら箸にも棒にも掛からない感じですね。

いや、日本語も満足に話せず、費用対効果の認識もない、あんたに言われたくないね。

>リスト①～⑥にツッコミを入れるだいぶ手前の段階です。

早く入れてくださいね。はっきり言って、理事会が基幹じむに含まれてるかどうかなど、些末のどうでもいい問題なんで。大袈裟に否定してるけど、問題は管理会社と管理組合が契約する価値があるかないかなんで。

完全にアウトなのは、費用対効果が著しく悪い契約をなんとも思ってない現状であって、理事会支援業務が基幹事務に含まれるかなど言葉の定義なんて重要じゃない。

>当然のことながら、それ以外にも『再委託できないフロント業務』が多々あるということですよ。

基幹事務以外は再委託可能で、実際はほぼ再委託されているということ。催促が電話かけるしかできないのは、電話をかけるには名簿からかけるんだから名簿が整理されているのは当たり前。何が言いたいのかな？

要するに一つの物件に1/10人の労力しかかかっておらず、それ以上のコストが管理組合にとって概ね割高になるという現実がわかってるのかな？

>そんなことを実際の理事会や総会の場で、他の組合員の方々の前でドヤ顔で演説していないことを祈るばかりです。

どれだけの人の労力を必要となるかが、コストを図る上で必要かという議論に、なんで失礼か失礼じゃないかの話にすり替わるの？マンション住人が全員で常に理事会業務をやる状況があるの？　そもそも基本的に輪番でなるので、負担は一緒なんだが、頭大丈夫かな？

>を「その時点の役員に限定される」と勘違いなさっている

自分で輪番で回ってくると書いていて、その時点の役員で限定されるって矛盾を言ってること気づいているかな？どこまで頭悪いのかな？

つまり、何年か１年の負担を常時負担が生じるかのようにデマを言って管理会社に頼んだ方がいいと言うのは完全なミスリードで、何年か一度の理事のわずかな負担増を避けるために、コスパが悪い管理会社と契約するのは、それこそ組合員全員を常に損をさせ続けていると言うこと。

早くリストのツッコミ入れてくださいね。

[1092: 通りすがり]

管理会社アンチさんが反論を練っているところで、過去の別の発言についても着目しておこうと思います。これもリストへの追加案件です。

>>1023 職人さん
＞大規模マンションほど損をしているということです。少なくとも、理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい。

↑これはつまり、
・フロント業務の管理費総額に対する比率は一定である
という前提に立った発言に他ならないのですが、どうでしょうね。基幹事務とは何ぞやを完全に誤解している方ならば、こういうことも平気で言い切るのだなと今となっては合点がいきます。おそらく、仕様書や見積書など一度も見たことが無いか、見てもまったく理解していなかったということでしょうね。

[1093: 通りすがり]

おっと、リロードせずに投稿してしまいました。

[1094: 通りすがり]

>>1091 匿名さん

＞はっきり言って、理事会が基幹じむに含まれてるかどうかなど、些末のどうでもいい問題なんで。

バカも休み休み言ってください。
関連法規や国交省の標準様式を基にしているような発言をされながら、それが只の勘違いであったことを「どうでもいい」と言われては議論の意味がありません。間違えてはいけないところを間違えておきながら開き直るその態度で、委託管理が主流の世の中で管理組合のマインドを自主管理へと導くことなど出来る訳がありませんよ。

貴方のような人は別に珍しくはないのです。ご自分では尤もらしいことを言っているつもりでいながら、言っていることの本質は利己主義以外の何物でもなく、全体の利益を口にするのも上辺だけでしかない。だから実際の管理組合でも味方が付かず、目的も果たせないのです。周りにいる方々が苦笑いしていることに気付いていないのは本人だけという哀れな図式です。


＞早くリストのツッコミ入れてくださいね。

残念ながらそうはいきません。
貴方には正常な理屈が通用しないことがこれでハッキリしました。根拠法令をも示したところで、目と耳を塞いで知らぬ存ぜぬで通されては、流石にこちらも徒労というもの。私が作ったリストは貴方のためではなく、貴方が今後も並べるであろう屁理屈が客観的に見ても破綻していることを示すための準備です。そう簡単に答え合わせはしてあげませんよ。

既に>>1092で新たに項目を追加しました。軽くツッコミも付記してありますので、私が何を意図しているのか、貴方のどの「揚げ足」を取ろうとしているのかを、無い頭で考えてみると良いでしょう。

[1095: 匿名さん]

>↑これはつまり、
・フロント業務の管理費総額に対する比率は一定である
という前提に立った発言に他ならないのですが、どうでしょうね。基幹事務とは何ぞやを完全に誤解している方ならば、こういうことも平気で言い切るのだなと今となっては合点がいきます。おそらく、仕様書や見積書など一度も見たことが無いか、見てもまったく理解していなかったということでしょうね。

つまりと言いながら、全く日本語になってないんだが、どういう意味で何がいいたいんですか?　これに対するあんたの意見は「どうでしょうね」だけかな？

理事会支援業務が基幹事務に含まれるという誤解をしたから、こいつの言ってることは全て間違えで聞く価値がないと言ってるだけで、意見の内容に対しての反論にはなってないってことね?

そんなこと言ったら、日本語不自由な頭の悪いあんたはマンション管理を論じる以前に日本語を勉強してこいなるよ?

よかったね。単なる誤解を聞けて。さも大げさに鬼の首取ったようなことをツラツラ書いただけで済ませられて。

結局長文書いておきながら、まともな反論も一切ないんだな。自分が言われたら、切り取りといって、自分は人の上げ足とりだけ。まったくどうしようもないね。

>間違えてはいけないところ

いや、間違えて別に対して問題ないところだね。

外注をしているかいないかの話で、理事会支援業務はどのみち外注してないんだから、ピンハネの議論に関係はなく、別にこのテーマ、つまり管理会社と契約するメリットがあるかないかの結論にはほとんど影響しない。

いつまで費用対効果の本題から逃げ回るのかな？別に答えたくなければ書かまなくてもいいよ。あんたの文章は長いだけで内容が全くなくて、契約を果たしていると言ってるだけで、費用に対してどうかという話が全くないから。

いずれにせよ、あんたはせっかくリストを作ったのに反論の中身が一切ないことだけは分かりました。

[1096: 通りすがり]

>>1095 匿名さん
リストの検証とダメ出しはそのうちやってあげますと言っているじゃないですか。先に答え合わせをして欲しいのは解りますが、甘いです。

＞つまりと言いながら、全く日本語になってないんだが、どういう意味で何がいいたいんですか?

サービス問題みたいなものでしたが、解らないのですか？
もう少しヒントをあげましょう。
マンションの規模は大きければ大きいほど、管理費の負担者は増えますよね。当然、業務委託費の原資も高額になると。貴方の理屈ですと「その３割から５割くらいがフロント業務費だから、実際にはフロントマンは１人しかいないにもかかわらず、規模に応じて高額なフィーを取ることができる→だからボッタクリなんだ」という訳です。さて、大丈夫ですか？　その理屈で誰からも揚げ足をとられずに立っていられますか？
今なら訂正を受け入れてもいいですよ。


＞理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい

おかしいですね。
そう単純な話でもありませんが、実際にマンションの規模が大きく区分所有者の数も増えれば、フロント業務費の個々の負担は軽くなりますよ。ならなければおかしい。貴方にはそれが実現できなかった、という経験がおありなのだなと想像しますが、まあ普通に失敗しただけです。今度は上手くやれば良いだけです。

これ、まさに貴方が再三ご所望の「費用対効果」の話ですが、理解できてますか？　「同じ効果を得るために必要かつ十分な費用はいくらか？」という切り口です。繰り返しになりますが、お手元に資料（管理業務委託費の見積内訳書や業務仕様書の実例）をお持ちでなければ、ネットで標準契約書の内容を把握した上で、業務費の大まかな金額構成くらいは研究することをお勧めします。大事なところを間違えても開き直るだけの今の貴方は、自主管理を語るには十年ほど早いですね。

[1097: 匿名さん]

>大丈夫ですか？

大丈夫です。丁寧に説明すると、滞納の件数や自転車などの契約の戸数の割合で増える程度ですが、もともとも大した負担になってないですからね。外注先も戸数に応じて増えないし、手間に対してのコストは大規模であるほど明らかに管理会社と契約するコスパは悪い。そんなこと契約の動向の報道とか見てれば分かるけど。

>貴方にはそれが実現できなかった、という経験がおありなのだなと想像しますが、まあ普通に失敗しただけです。今度は上手くやれば良いだけです。

あの、何度も言いますが、個人的な相談などいっさいしていませんが?

管理会社のビジネスモデルの業態と契約するのは損か得かという話で、「損をするような契約をあんたがしてるだけ」だというのは答えになってないですよね?

答えられないなら素直にそういえばどうですか?

>これ、まさに貴方が再三ご所望の「費用対効果」の話ですが、理解できてますか？　「同じ効果を得るために必要かつ十分な費用はいくらか？」という切り口です。

あなたが一向に問題の意味すら理解していないのは分かりました。

>繰り返しになりますが、お手元に資料（管理業務委託費の見積内訳書や業務仕様書の実例）をお持ちでなければ、ネットで標準契約書の内容を把握した上で、業務費の大まかな金額構成くらいは研究することをお勧めします。大事なところを間違えても開き直るだけの今の貴方は、自主管理を語るには十年ほど早いですね。

あんたはずっと「研究しろ」と言ってるだけで、全く、金額の妥当性に対する答えを言ってないよね。ももいいですよ。何一つ答えられなかったという事で。

[1098: eマンションさん]

>>1086 匿名さん
回答ありがとうございます。
督促や居住者対応も理事会業務に入るのであれば私のマンションでは適正な価格の範囲だと思います。
クレーマーとまでは行かないまでも理事会運営にしつこく自分の意見が通るまで電話をしてくる人がおり、その対応で引っ越しした人も居ます。それをフロントが窓口に立ってくれるようになってからは、多くの理事達が助かっています。

問題のある居住者がおらず築浅マンションでは確かに高額で、費用対効果が得られませんがそうで無ければ一定の効果を得られていると思います。
同じマンションの知り合い、下手したら友人に管理費の督促とかしたくないですね。

[1099: 名無しさん]

>>1098 eマンションさん
あの‥‥、通りすがりさんではないですか?

[1100: 匿名さん]

思いますって、結局、自分の主観だけで客観的な根拠は言えないと言うことですね？

一定の効果ってその一定が具体的にいくらくらいに対しての効果なのか、と言う問題で費用対効果があるかないかが分かるのに、それが答えられないのに、何を根拠に契約する価値があると言う結論になるの？

根拠を説明できず、一定の、とかしか言えないはら書き込まなくていいですよ。