ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1982: 匿名さん]

>>1981 坪単価比較中さん 8時間前
戸数が１０００戸超ですから駐車場使用料が
貢献してくらます。
駐車場使用料を無料の意見はありましたが死守しました。

[1983: 匿名さん]

>>1981 坪単価比較中さん
住民との対応は私の主義主張が実現すれば組合員
の為には大きな貢献になることに自信がありまし
たので反対者に対する対応も自信をもって主張し
ました。一歩もゆずりませんでした。
身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に
は管理人の知恵を拝借しました。

[1984: 業界人さん]

新キャラの登場でスレの空気がちょっとだけ変わったね。
ただ、アンチ君の無駄に長いコピペと違って有意義な情報ではあると思うが、「管理業務の適正化」の手段という点では、個人的には手離しで評価できるやり方とは言えんなあ。

>>1977
＞しかし、副理事長はなんで管理会社側に立つんですかね。

管理会社側に立った訳じゃなくて、理事長が就任後さっそく独断で理事会の仕切り方を決めてしまったことに対して異議を示したということじゃないのかね。俺に言わせりゃ至極当然の反応だ。管理会社主導で理事会を進められることで、個々の出席役員が自由に議論できないとか、説明されるべきことが正しく説明されないとかいう状況があったのだとすれば、「改革の火蓋」と称するように多少の強行手段もやむなしだったのかなとは思うけど、それを全ての役員（ひいては全ての組合員）が望んでいるとは限らず、逆に組合員ではない中立的立場である管理会社が出席することを重要視していた役員だって普通にいた筈だ。例えば何らかの業務委託をする際、技術的なことは管理会社や管理員の意見を求めたいのに（その意見が正しいかどうかを議論することも含め）、理事長が一方的にそれを無効化しまっては揉めることもあるだろうと俺は感じたよ。以後の理事会が紛糾したということは、その理事長の振る舞いが他の役員から問題視され、物議を醸したということでもある。結果的に良い方向で納まったのであれば「正しかった」と言えても、決してフェアではないショック療法的なやり方だったという前提で話さないと余計な誤解を招くだろうね。理事長さんの武勇伝としては面白くとも、これこそ管理費削減やリプレイスの好例だみたいに語られると正直違和感ありまくり。アンチ君がアホみたいに喜んで飛びついて来そうでもあるし。

都市部のマンションでは、駐車場使用料は元々無料だなんてことはない。無料という現実的選択肢があった中で、敢えて有料とすることができたのだとすれば、管理費収支を改善させた事例としてはかなりレアな部類だろう。見直し後は管理費の㎡単価が100円で回ってるという話には、そういう恵まれた背景があるからだという説明がきちんとされることを望むよ。削減コンサルとやらに金を払い、名も無き管理士を顧問に据えれば万事解決、みたいなデマが広まらないためにもな。

[1985: 匿名さん]

>>1983

>身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に
は管理人の知恵を拝借しました。

こんなことあるんですか?
まあ1000戸ってそれだけで億単位の予算の莫大な利権ですから
管理会社が死守したい気持ちは分かりますが。管理費100円/平米にした時の経緯など
差し支えない範囲で知りたいです！

[1986: 匿名さん]

>>1984 業界人さん 9時間前
説明不足で申し訳ございません。
その件については理事会の席上事細かく理事の面々に
説明したところ副理事長を残して他の理事は理解して
いただき賛成を得ました。その席上で管理会社変更及
び管理方式の変更案の議題の説明書を理事長名義で書
面を交付して説明をいたしましたところ副理事長以外
は全員賛成してくれました。
一応私の主義主張は認めてもらえそうでした。
勿論規約にあります理事会の成立要件を確認しての採
決です。。一応ここまでの説明をいたします。
投稿は議案書や議事録よりも難しいですので誤字脱字
は大目に見てください。

[1987: 匿名さん]

>>1986

業界人さんは合理化反対、管理会社徹底擁護の荒らしなんで気にされなくていいと思います。

[1988: 匿名さん]

>>1981 坪単価比較中さん
管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれており
ません。
一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管
理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、
専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使
用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練
習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが
、
会計報告では管理費会計では駐車場使用料を修繕積立金
会計にしていましたので、
私の代で管理費会計を一般会計として各項目に分けて整理。
駐車場使用料は別の会計処理にして修繕積立金を特別会
計に名称を変更しました。
従いまして、会計処理としては一般会計・特別会計・駐
車場会計としました。
今後のために頭の整理のために記載して投稿しました。
誤字脱字及び文法処理の誤りは大目に見てください。

[1989: 匿名さん]

>>1987 匿名さん
ありがとうございます。
大型マンションで人口だけでも4千人超ではないかと思い
ますので総会でさえも脅しみたいな発言等に会いました。
その時は議題と大きくはなれた発言については時間の都
合上無視していたら、あなたは理事長としての素質に欠
ける等の発言が多かった割には私の意見は多数決で採択
されました。
管理会社などは大手ですが普通は出席しないのに課長や
他の数人の社員が同席するようになりました。
坦当の退席の命令が効いたみたいです
。勿論総会も重説と会計報告と管理会社等への説明発言
が終了後に退席としました。
退席時は副理事長のシンパが退席拒否の発言を繰り返し
ますが他の組合員が抑えてくれました。

[1990: 匿名さん]

>>1989

副理事長は何者なんですかね。副理事長の適性がなければ、互選で選ばれるのと同様、理事会の過半数で解任できると思います。

管理会社も課長が出席したとなれば、相当気にかけているのでしょう。やはり動くかねが違いますからね。

とにかく、管理会社の人間のいない場所で理事会の意見集約が必要ですね。その副理事長を省いて、残りの理事で意見をまとめて、議案にするのがいいと思います。また総会では、集計も管理組合主導がいいと思います。管理会社に任せると、不正が起きるかもしれません。

いずれにせよ、平米で１００円って、平均が２００円くらいなので、その価格でも維持できるというのは、いかに管理会社が中抜きやピンハネをしていたか、ということになりますね。

[1991: 業界人さん]

>>1986 匿名さん
補足をどうも。
理事会での決め事は「成立要件」ではなく、あくまで「可決要件」を満たしていることが求められる筈だけど、欠席理事はいなかったか、いても採決に際してきちんと説明は果たしたのだと解釈して良いのかな？
総会で動議をかけるのとは違って、理事会なら出席理事の間で急遽発案したことを協議することは規約でも妨げられてはいないと。別にそれがルール違反だとは思わないし、ケチをつけたくて言った訳でもないが、俺はその「その場での説明」を要することである以上、やはり理事会の開催前に私製の議案書ぐらいは用意して、招集を掛ける時に配布・説明するぐらいのことはしても良かったんじゃないかと思ったよ。正しいことを正攻法でやるのだから。管理会社に何らか察知されたところで理事会当日に妨害されるようなことでもない。副理事長に（管理会社に対する）特別な思惑があったかどうかは貴方の説明では判らないが、結果的に多数決で潰さなければならないような相手なら、猶更事前の根回しをしないと些か乱暴だと俺は思う。まあ、結果オーライだったのは何よりだね。

貴方の貴重な経験談をこれ幸いと嗅ぎつけたアンチ君が、さっそくチョロチョロしているようだ（笑）委託費見直しのために行動した経験の無い彼にとって、ここで貴方が出した材料は自己弁護のために大いに役立つと思っているんだろう。貴方が合理的かつ厳しく委託費の見直しをしたことは解るし、それが本来正しい意味での「適正化」だと俺は思ってるけど、アンチ君がここで唱えていることはそうではない。くれぐれも褌を無断借用されないように、貴方の方法論をアンチ君に利用されないように気をつけるんだね。

[1992: 匿名さん]

管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。

1989さんも「管理費」について説明しているのに、業界人さんが、頑なに「委託費」という言い方に変えて言ってる時点で、まだバックマージンの存在を隠したいんだね。人の発言まで平気で捏造する人の書き込みなんて読む価値ないよ。

[1993: 匿名さん]

副理事長については他の理事からは解任できるのではと
の意見はあります。
しかし彼も同じマンションの住民ですのでこのままでよ
いと思います。
そのうち対決姿勢は明らかになりますのでその時に考え
ます。
ただし理事会の案に対する議事録には書記が他の理事と
協力して私と副理事長や理事及び幹事の意見等を肝心な
箇所は記録することにしていました
。ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は
記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。
くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ
ールではありません。
誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願
いいたします。

[1994: 匿名さん]

>>1993 匿名さん
意見が対立するからと、解任しなかったのはいいですね。自分と異なるものを排除するようであれば中立の人が反対に流れる事も考えられますし。

参考に教えて頂きたいのですが、管理費は元々はいくらだったのでしょうか？

[1995: 匿名さん]

>>1922

業界人さんが書き込む目的は議論ではなく、荒らすことです。もうお相手は無用です。
HNを変えて同様のことを書き込むでしょうが、無視しましょう。

いずれにせよ、営業マンである、管理会社を極力排除しないと、営業により、管理費が餌食になってしまいますね。

管理会社変更や管理費削減の知恵などあれば拝聴したいです。

[1996: 匿名さん]

>>1995 匿名さん
常に担当がいるのは望ましくないと思いますが、管理会社を極力排除する必要性までは感じないですね。

他マンションの事例等は担当から聞けるでしょうし、管理員と密にコミュニケーションを取っているのも担当です。

[1997: 匿名さん]

管理会社が不利になる事例を教えてくれる管理会社がいるんですか？w
あの物件は、管理会社を経由して外注先依頼するのではなく管理組合から直発注で管理費削減に成功しました、なんて言わないと思いますよ。　

[1998: 匿名さん]

>>1997 匿名さん
管理費の削減について直発注のデメリットは聞けますよ？継続させるために悪い事例も聞けるでしょう。
不利な事例ではなく有利な事例も聞くのは普通の事だと思います。単純に費用が削減されるだけならいいですが、そんな話ではありませんから。

[1999: 匿名さん]

管理会社は自社の利益が減ることに繋がるアドバイスをするんですか？しないんですか？

[2000: 匿名さん]

>>1999 匿名さん
さあ？

[2001: 匿名さん]

>>1994 匿名さん
分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。