ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1941: 匿名さん]

>マンション管理士さん

>管理会社に居る時に資格を取りました。

やっと白状しましたね。
要するに管理会社側の人間じゃん。そりゃ、管理費の合理化には反対だわな。


それから、マンション管理士は「支援」ですよ？w
管理会社もやっている事は理事会支援。会計だけ、など部分委託することも可能です。
要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに、一括請負をしてしまうから、不当な中抜きやピンハネの被害にあってしまう。これに大半の管理組合は気付かない。

やっぱ、管理会社を使わないといけない理屈を探すのに必死なようで。。。

ピンハネや中抜きを省くことが管理組合にとっての利益に繋がるのに、その構造には触れようとせず、マンション管理＝ピンハネ、中抜きがセットで委託しなければいけないように考えるのは何故ですか？

なぜピンハネ、中抜きを回避しようとする手段を「考えようとしない」のか、その行動原理が貴方の管理会社擁護の狙いを物語っていますね。

[1942: 1918]

>>1941 匿名さん
>要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに

それを貴方は実践しているのですよね？ と訊かれても何故か答えをはぐらかし続けているのが貴方ですよ。その通りだ、と言わないのが不思議で仕方が無いです。管理会社を糾弾したければ、何よりそこが決定的な取っ掛りになるというのに。何故yesと言わないのですか？

貴方が25％を「純利益」だと言っていたというのは私の思い違いだったと認めたつもりですが、まだ不足ですか？
純利益は多くても10％、ですよね？ それを超える事例があったという根拠と、粗利25％から純利益を推測する方法を説明してください。そうすれば自動的に貴方の「管理会社ボッタクリ論」は裏付けされます。

[1943: 周辺住民さん]

>純利益は多くても10％

これはどこに書いていますか？　また懲りずに捏造?

マンションの管理費に対しての25％なのか、管理会社の決算の話をしているのか、いったい何について話してるんですか？　話にならないな・・

[1944: マンション管理士]

＞やっと白状しましたね。
＞要するに管理会社側の人間じゃん。そりゃ、管理費の合理化には反対だわな。
あなたは、管理会社にいた人間は、管理会社の擁護派だと決めつけるのですね。
そうすると、以前に管理会社にいたマンション管理士とは契約できませんよね。
実務経験のないマンション管理士に任せて、大丈夫かな。

＞管理会社もやっている事は理事会支援。会計だけ、など部分委託することも可能です。
管理会社があった方がいいんですね。
＞要するに必要な業務に対して費用を払えばいいのに、一括請負をしてしまうから、不当な中抜きやピンハネの被害にあってしまう。これに大半の管理組合は気付かない。
ずいぶん、口調が変わりましたね。
管理会社は、不要なのではないですか。
今時、そんな管理組合は少ないですよ。
皆さん、すでに実践しています。
あなたが、遅れているのです。

あなたは以前、こう言っています。
＞ネクスコの借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、時間が変わらないのに高速代払うばかいませんよね。
通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。
そうしなければ、会社を維持できませんから。
それが、時間短縮というサービスの対価です。
あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。

[1945: 匿名さん]

>そうすると、以前に管理会社にいたマンション管理士とは契約できませんよね。
実務経験のないマンション管理士に任せて、大丈夫かな。

自主管理のマンションもいまだおおくあるし、そもそもそんな難易度の高い業務はないし、管理費削減実績のあるコンサルもいるし。

>管理会社があった方がいいんですね。

高いことが問題なので。コピペくらい読みましょう。

>管理会社は、不要なのではないですか。
今時、そんな管理組合は少ないですよ。


嘘はやめましょう。

>皆さん、すでに実践しています。
あなたが、遅れているのです。

既存のマンションの7割は管理会社の分譲時のままで、合理化で削減にとりかかると3割前後は下がる。つまり大半は改革に未着手。

>通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。
そうしなければ、会社を維持できませんから。
それが、時間短縮というサービスの対価です。

それはネクスコの行動であって消費者がどの時間に料金所くぐるかは値段で決まる。
ネクスコが借金返済することをサービスの対価とは言いません。消費者は自分が得かどうかでサービスを選びます。借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。

いい加減HN統一すればどうですか? こんなバカな主張を繰り返すのは一人しかいませんよ。　

[1946: 匿名さん]

人のふり見て我がふり直せ

[1947: 匿名さん]

僅か5%しかない自主管理を多数あるという

[1949: 匿名さん]

振り出しに戻る

[1950: 1918]

>>1943 周辺住民さん
>これはどこに書いていますか？　また懲りずに捏造?

え～と…
まず、貴方はいつものアンチさんではなく「周辺住民さん」でいいのですか？ 何故私のレスを引用するのですか？

捏造も何も、アンチさんが自ら言ったことです。彼が「粗利25％」と純利益はちゃんと区別していると言うので、ではどのくらいなのかと訊いたところ「多くても10％」だと。書いてあるところは探してください。ほんの数日前の私宛てのレスですので必ず見つかります。

当人としては、実際はもっと低くあるべきだと言いたいのでしょう。なので、管理会社がボッタクリだと断じるからには10％を超える実例を実際に知っているのでしょうし、粗利から純利益を推測する合理的ロジックもお持ちなのでしょうから、委託管理費の不適切性を洗い出す方法を論じるためにも、自説の根拠として説明したらどうですか？と言っているのです。

アンチさん曰く「委託管理費の25％＝粗利」という話でしたし、純利益10％も当然、委託管理費ベースでしょう。決算情報から個々の契約金額を切り取って、どの事例においても粗利が25％だなどとは勿論言えませんが、私はそこについては目をつぶってます。

彼に疑問を呈するにあたり、私のレスを引用するのは控えてください。くだらない言葉尻を捉えるきっかけを与えることになりますので。

[1951: 1918]

>>1949 匿名さん
振り出しへのループを続けているのはアンチさんの脳内だけです。彼の発言の不合理性はだいぶ整理され、浸透してきたと思いますよ。管理会社が嫌いで単に金を惜しむだけの人物が、ありもしない代案をあるように見せかけて自説を正当化しようと頑張っているだけです。管理委託費の適正化に未着手の組合がその検討に取り組んだところで、管理会社を閉め出すという展開にはそうそうならないのだということにも思いが及ばないのでしょう。実際、今の勢力図は今後も大して変わらないでしょうね。アンチが単なるアンチの域を出ず、本当の意味での「適正化」の議論を始めない限りは。

全国総数10万弱の分母に対し、分子5千を絶対数として「多い」と称する感覚は一部理解はできますが、このうちどれくらいの数の組合が「正常な維持管理」を実践しているのかは是非とも知りたいところですね。相当な割合でスラム化しているであろうと私は想像しますが、そこを否定できる見解を根拠を携えてアンチさんが示してくれることに期待してます。無理でしょうけど。

[1952: マンション管理士]

＞1944の私の投稿に対し
＞自主管理のマンションもいまだおおくあるし、そもそもそんな難易度の高い業務はないし、管理費削減実績のあるコンサルもいるし。
たった5％の存在を、多くあるという欺瞞。
自主管理をしている管理組合を「委託費が無駄だだから」と決めつけ。
少なくとも、私がいた管理会社が、自主管理マンションから管理を受託した管理組合は、数件すべて、管理不能の状態になって依頼してきた。
＞自分はしたこともないのに「難易度の高い業務はない」と決めつけ。

一歩も進歩なし。

＞既存のマンションの7割は管理会社の分譲時のままで、合理化で削減にとりかかると3割前後は下がる。つまり大半は改革に未着手。
ネットで宣伝しているだけのコンサルを全面的に信用。
ネットで宣伝している会社に依頼するだけで、仕様の変更なしに３割下がるという欺瞞。
管理内容の変更は調べた形跡なし。
結果が出なかった組合は未着手と決めつけ。
「分譲時のまま」の管理会社と交渉し、委託費を減額したり、工事会社を管理組合で選択したりするようになった管理組合を、私は多数知っている。


＞それはネクスコの行動であって消費者がどの時間に料金所くぐるかは値段で決まる。
私はこう書いています。
「通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」
「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」
普通の人なら、この文章が、会社を運営するために、「営業職」の給料以外にも「総務や社屋」の費用がかかるということを示していると理解します。

＞ネクスコが借金返済することをサービスの対価とは言いません。消費者は自分が得かどうかでサービスを選びます。借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。
サービスの対価とは、時間短縮のために支払う通行料金の事です。
ネクスコは、そのサービスを維持するために、通行料金で「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」
利用者は「借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。」のではなく、サービスを利用するために料金を支払い、ネクスコはその料金を「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使ってるのです。
一歩も進歩なし。

＞いい加減HN統一すればどうですか? こんなバカな主張を繰り返すのは一人しかいませんよ。
私のHNは「マンション管理士」か「元フロント」です。
立場をはっきりさせるために、マンション管理士としての発言か、元フロントとしての発言かで、変えています。
どちらの主張が「バカ」かは、他の人に判断してもらいましょう。

さて、最後に
「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」
これに反論があれば、書いてください。
反論がなければ、認めたものとします。

[1953: マンション管理士]

＞1952の
＞自分はしたこともないのに「難易度の高い業務はない」と決めつけ。
は、私の発言です。
訂正します。

[1954: 業界人さん]

ＨＮに関してだけど、ずっと「匿名さん」で通してる者がどのツラ下げて他人に「固定しろ」って言うんだろうな(^^;)　匿名さんという固定ハンドルだとでも言うのかね。自分だってその気になれば別の名前を使えるのだし、匿名を名乗ってる時点で他との区別はしてないじゃんか。

発言の前後が判別できる様になってりゃ、同一人物が「マンション管理士」と「元フロント」を使い分けてたって何の問題も無いんじゃね？　むしろもっと多くてもいい。管理士という資格の保有者としての発言、フロントの実務経験者としての発言、そういう「発言の種類」を区別して、レスを使い分けるのは普通にお利口さんなんじゃないの？　過去のレス番を名前欄に記載するのもいいね。一貫して同じ者から発信された意見であることが解り易い。別に多数決をとろうって話ではないのだから、統一するメリットなんて無いさ。

ただ、名前で判別できるようにしろと言いながら、自分だけ「匿名さん」のままでいるのはズルいね。要するに発言に自信が無いってことだろ？　失言はいつでも切り捨てられるようにしておきたいとｗ　

[1955: 匿名さん]

>1950

純利益が１０％と書いてある箇所は引用でき無いという事ですね。

そりゃ、そんな記述存在し無いもんね。。

それと「委託管理費の２５％」と書いてあるところはどこですか？

また、勝手に自己流解釈で「事実」を引用できませんよね。

これも、捏造ですね。。

そもそも自主管理の物件は１９８０年くらいからほぼ分譲されていません。
自主管理と委託管理方式を管理組合が選んでいるのではなく、委託管理方式の物件しか売られて無いから、そのまま委託管理方式の方が割合が多くなっているだけです。
自主管理はその後、委託管理方式に切り替えられるけど、ほとんど切り替わっていません。つまり、その必要がないから。そういう意味で、５０００棟は多い。

>ネットで宣伝しているだけのコンサルを全面的に信用。

ネットで宣伝するのは普通です。管理会社は宣伝して無いのかな？w

>「通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」

通行料金をどう使うかではなく、同じサービスでどの料金コースを支払うか、です。
低レベルな論点すり替えですね。料金をどう使うかなど、消費者の選択とは無関係。

>サービスの対価とは、時間短縮のために支払う通行料金の事です。

対価は料金って・・もはや日本語になってませんね。

>私のHNは「マンション管理士」か「元フロント」です。
嘘はやめましょう。1918さんも業界人さんも貴方でしょう。日本語が不自由なことと、言ってる内容がまるっきり一緒です。　

[1956: マンション管理士]

＞それと「委託管理費の２５％」と書いてあるところはどこですか？
＞1517
参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
自分で言い出したこと。
「売上総利益で、委託管理費ではない」というのなら、それでもいいですよ。
２５％のすべては、ここから始まったのですから。

＞1571　そういう意味でも管理会社の実務なんて、１人で１０棟以上担当が持てるくらいの役割しかないものに、管理費の２５％以上も取られていたら、馬鹿げているし、その金を修繕費に回した方がいいに決まっている
ここで、管理会社の売り上げを、勝手に管理費に変更している。
管理費とは管理会社の委託費だというのなら、これは同説明する？
＞1891
＞仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。
＞そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。つまり、１０万円が無駄な金ということ。５００戸なら１００万円。

＞自主管理はその後、委託管理方式に切り替えられるけど、ほとんど切り替わっていません。つまり、その必要がないから。
委託管理方式に切り替え出来ない理由について、以前書いたが、「必要がないから」という理由だと決めつける欺瞞。

＞ネットで宣伝するのは普通です。管理会社は宣伝して無いのかな？w
ネットのコンサルの宣伝は信用して管理会社の宣伝は信用しない理由は？
都合のいい方だけの言い分を取り上げるあなたの姿勢が良く表れていますね。

＞対価は料金って・・もはや日本語になってませんね。
対価とは、受けた利益に対し渡すもの。
高速道路を利用する利益に対し渡すのは通行料金。
だから、対価＝通行料金。
理解出来ましたか？

＞嘘はやめましょう。1918さんも業界人さんも貴方でしょう。日本語が不自由なことと、言ってる内容がまるっきり一緒です。
別ですが、構いません。
そう思って下さい。
「日本語が不自由な」というか、日本語が理解できてないのはあなたです。

以前から、文章の意味を考えず、言葉の端切れをとらえて悪態をついてきましたが、悪態の内容も間違いだらけになってきましたね。

さて、最後に
「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」
反論がありませんが、認めたのですか。
反論があれば、書いてください。
ネクスコは通行料金で総務の費用を払ってもよく、管理会社は受託費で総務の費用を払ってはいけない理由を、書いて下さい。

[1957: 匿名さん]

>「売上総利益で、委託管理費ではない」というのなら、それでもいいですよ。

全く違うだろw

頭いかれてるよ

>委託管理方式に切り替え出来ない理由について、以前書いたが、「必要がないから」という理由だと決めつける欺瞞。

「以前書いた」があんたの答えか?w

>ネットのコンサルの宣伝は信用して管理会社の宣伝は信用しない理由は？

ネットで宣伝はおかしくないという話。自分が突っ込んだポイントくらい覚えておこうね

>高速道路を利用する利益に対し渡すのは通行料金。
だから、対価＝通行料金。

自分がした質問くらい覚えておこうね。
同じ道路使って料金が高い方をあえて選ぶ意味がないのに、料金払えば関係ないのか?w 安くできる手段があるのに、料金は料金ってw

>「日本語が不自由な」というか、日本語が理解できてないのはあなたです。

どこがおかしかったか、指摘できるなら指摘してみてください。引用してね。

>ネクスコは通行料金で総務の費用を払ってもよく、管理会社は受託費で総務の費用を払ってはいけない理由を、書いて下さい。

高速道路を乗る場合、高速道路はその路線に1本しかない。
でもマンション管理は管理会社も無数にあり、自首管理も可能。
高いことが分かったら合理化するだけ。　

[1958: 業界人さん]

俺は他の皆さんと同一視されるのは正直心外なんだよなあ…。
でも、アンチ君が「みんなお前だろ？」と言うのは、まさに敗北宣言だと思うんだよね。それぞれ言ってることや議論の切り口が違うのに、敵は一人だということにしないと対応できないと言ってるようなものだから。

前言は平気で翻すし、答えられない問題は相手の日本語のせいにして有耶無耶にするのは、この手のヤツの特徴だわな。それと、昔２ちゃんねるで口喧嘩に負けたヤツが意味の無い長文コピペを貼りまくってスレッドを強制的に終了させるという荒業を使うことがあったｗ　アンチ君がやってることはまさにそれだ。客観的に見ればこのスレも既に終了、主宰者は死に体だよ。あとは暇人同士で飽きるまでやるしかないねｗ

[1959: 1918]

>>1955 匿名さん
>純利益が１０％と書いてある箇所は引用でき無いという事ですね。

そもそもの会話を捻じ曲げるのはやめてください。
私は貴方に「管理会社をボッタクリと判定する利益率の基準を貴方なりに示してください」と求めました。当然、粗利ではなく純利益でです。それに対し、レス番>>1929で貴方が答えたのが↓コレです。

>何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。

管理会社が得る純利益として、貴方が許容できるのは多くても10％くらいだと。そういう意味ではなかったのですか？　貴方はいつの間にか「あらゆる管理会社が得ている純利益は10％だ」という言い回しに変えて、自分はそんなことは言っていないという主張に変えようとしていますが、ご自身の台詞に再度立ち返ってくださいよ。私の求めに対し、貴方なりに持っている「ボッタクリの判定基準」として『純利益で10％までだ』と言ったじゃないですか。

ならばそれが果たされなかった事例を紹介するなり、是正させた経験を語ってくださいとお願いしているのです。そうすれば「管理会社はボッタクリだ」という貴方の主張にも説得力が生まれますよと、私は助け船を出しているようなものなんですが、何で解っていただけないんでしょうかね…

「管理会社の純利益は10％だ」なんて誰も言ってません。貴方も、勿論私もです。「何％までなら許せるのか」という問いに対し、他でもない貴方が「多くても10％までだ」と>>1929で言いました。それすらすっとぼけるつもりなら、もはや貴方との会話には何の意味も無いですね。

管理会社にぼったくられる、という可能性は一部にはあると私は認めるつもりでしたが、貴方の主張はどうやらそういう次元では無さそうです。一方的に嫌う相手に乱暴にレッテルを張って、費やすべき労力もコストも踏み倒そうとする横暴な態度を正当化しようとしているだけだと判断せざるを得ません。貴方は思っていた以上に悪質です。実際には貴方の主張が社会で通ることは有り得ませんが、まあ今後も多くの人々を不快にさせることでしょう。残念な方ですね。

[1960: 匿名さん]

本気で会社の純利益が低ければぼったくりじゃないと思ってるの？

500円で他店で売られてるものを10万で売ってる店があって、ウチは従業員たくさん雇って総務がいるんでと言い訳すれば、その高い店で売れていくの？

頭いかれてると思うんで、どんだけ高くても、会社の経費で納得して買えばいいじゃん。止めないよ。

[1961: 1918]

>>1960 匿名さん

何度も言われている通り、契約金額の適否を受託企業の利益の多寡で判定するのは貴方ぐらいなんですよ。法外な価格が間接部門経費だけで正当化されるなどと言ってる人もひとりもいません。そういうことを一切考慮せず、粗利や純利益が高いからボッタクリなんだと言い続けている貴方が、愚かだねと言われているという図式です。

これまでの話だと純利益で10％を超えてくるとボッタクリ濃厚ってことになるんですよね？ まあ、その調子で実際の組合でも変人を演じ続けてください。他の組合員を不快にさせることは十分出来ると思いますが、貴方が望む管理体制に変わる可能性はほぼゼロですし、その点については誰も困りません。