ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1871: 匿名さん]

たかだか、マンション管理にありがたがって大金払っているのはバカ。
お金は有効に使うべきだ。ここは区分所有者の掲示板で管理会社の関係者はとっとと出ていけばいい。

[1872: その他大勢]

やけくそ気味になってきましたね。
皆さん
ここは「管理会社はボッタクリだあ！」と、叫ぶスレですので、スレ主の雄叫びを聞きましょう。

[1873: マンコミュファンさん]

区分所有者のための掲示板であれば出ていくのは一人だな。ぼったくりと言うだけで何一つ対策を示さない役立たずがいる。

[1874: 匿名さん]

管理会社の悪口は構わないが、1人自分で参考になるを入れつつ投稿名を変えながら一人芝居をする人間は品がなさすぎるので出ていけば平和になる。なぁそう思うだろご近所さん。

[1875: 匿名さん]

投稿名変えてるのは管理会社だろ。どう考えても。自分で言ってることすら突っ込まれたら説明できないんだから、何言っても説得力ないよ。

まずは1864で言った1.25%の粗利でどうやってそこから人件費と経費と税金払って純利益確保できるのか、その理由を説明してもらいましょうかw

[1876: その他大勢]

＞1875さん
1.25%の粗利の部分
＞1824をもう１回見てください。
1.25%の粗利の何が問題なのか？
2.管理会社が担っている業務を
こう書いています。
1.　25%の粗利の何が問題なのか？
2.　管理会社が担っている業務を
こうすればわかるかな？

[1877: 匿名さん]

1.25％の粗利からどうやって人件費や経費や税金払って利益出してるの？

1.25％が嘘じゃないなら、その理屈を説明してくださいよw

[1878: マンコミュファンさん]

>>1877 匿名さん
揚げ足取りしかできず、都合の悪いのは一切答えられない。逃げるだけ。
なにか一つでも対策出せよ。区分所有者のための掲示板なんだろ？

[1879: 業界人さん]

>>1866 匿名さん
>あとHN統一すれば？

流石ｗｗ　「匿名さん」で統一している人は言うことが違うぜｗｗｗｗ

[1880: 業界人さん]

お～い、アンチ君
人の話を聞けって（笑）
粗利は25％なんだろ？　誰も「1.25％」だなんて言ってないのに、自分で例示した数字をいつの間にか自分で変えちまってどうすんのさ。

>>1864は俺の書き込みではないが、キミに対するシンプルな質問を「３項目」示しているようだよ。１・２・３とナンバリングされてる。その「１」の番号にピリオドが打ってあって、その後に「25％」と記載されているから、不注意なキミには「1.25％」に見えちまったんだろうな。

自分自身の主張に関わることなんだから注意深く正確にやりなよ。
優しい俺が解り易く質問を書き換えてやるから、ちゃんと答えてやった方がいいんでないの？

ほれ↓
① 営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？
　 ＝粗利として許される数値的基準でもあるのか？
② 委託業務を委託せずに組合員が自力で行なった場合、それは個々の組合員にとって許容し得る業務量に納まると本気で思っているのか？
③ 一部管理会社にボッタくられそうになった時、管理組合として講じた「適切な処置」を「実体験を携えて」例示すべし


キミには答えられないだろうな、ってことは誰もがもう解ってるんだわ。
だから意地悪な質問ではあると、流石に俺も思ってるよ。

それとな、>>1876で「その他大勢」を名乗ってる人が「>>1824をもう一度見ろ」と言ってるのは「>>1864」の間違いだろうね。1824は俺の書き込みだから。

そういうところも察しながら人の意見を咀嚼しないと。売り言葉に買い言葉じゃあホントにガキ同士の喧嘩だよ。

[1881: 匿名さん]

>1880

1.25%とはっきり書いてあるから、聞いただけだよw

じゃあ、２５％ってことだな。

まあ、契約を維持するだけで、２５％も手数料持っていかれるのになんの疑いもない価値観の人に何言っても無駄だと思うが、あんたのマンションの住人じゃなくて良かったわw


① 営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？
　 ＝粗利として許される数値的基準でもあるのか？

ただ単純に外注業者と契約を維持しているだけで、永久に管理会社に２５％も払い続けるのは高いと思うが、

外注業者と契約を続けてるだけで、実質的に選んできただけの管理会社に毎月２５％も払い続けることに

高いとは思わないんだw

すごい感性だなw

② 委託業務を委託せずに組合員が自力で行なった場合、それは個々の組合員にとって許容し得る業務量に納まると本気で思っているのか？

組合員が管理をするって初耳ですが？

少なくとも、１０年に１回くらい巡ってくる理事の役割で、主に理事長だね。
実際に自主管理はやれているからな。

③ 一部管理会社にボッタくられそうになった時、管理組合として講じた「適切な処置」を「実体験を携えて」例示すべし>

事例は実在する削減コンサルで散々既出。あんたみたいな、怪しい荒らし
よりよほど信用できるがw

[1882: マンコミュファンさん]

>>1881 匿名さん
エビデンスは？

[1883: 匿名さん]

営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？

↑

営利企業として問題視してるんじゃなくて、
管理組合から見てサービスの対価として高いと言う問題だろw

誰が営利企業として見た話してるんだ？営利企業としてみれば、管理組合騙すぼったくりビジネスとしてはよくやってると思うよw

[1884: 業界人さん]

>>1883
＞営利企業として問題視してるんじゃなくて、
＞管理組合から見てサービスの対価として高いと言う問題だろw
＞
＞誰が営利企業として見た話してるんだ？

誰がも何もｗ　お 前 さ ん だ よ ｗｗ

25％は粗利なんだろ？　粗利の意味をマジで知らないんだな。
ふたつ前のレスでは「手数料」と言い換えちゃってるし。
発注者が支払う手数料と企業として得る粗利が同じ数字なのかいｗｗ
屁理屈を維持するのも大変だな。

「粗利で25％も取るのは取り過ぎだ！」と叫び続けてるのはキミじゃないかｗ
それでいて「サービスの対価の話をしている」と言われても、聞いた皆さんは全員キョトーンだよｗ　管理会社の売上に対する粗利率が25％だと管理組合の負担が自動的に「高過ぎる」と判定できるのかね？？　そりゃ一体どういう理屈？
『委託費を審査するのに受注企業の粗利を見る感覚は持ち合わせていない』と言ってた人がこのスレにいなかったっけか？　言われた意味わかってないだろキミ。

どうせ「管理会社のくせに儲け過ぎだ！」的な考えしか無いんだろ？
自分が払った管理費の４分の１は、目の前にいる営業マンやフロントマンの小遣いになってると、だからムカつくんだと。そういう幼稚な発想しかキミの発言からは感じ取れない。そういうことで、このスレもそろそろ結論が収束してきた感はあるな。

[1885: 匿名さん]

中抜き仕事で２５％も取られて高すぎだと思わないのがすごいね。

[1887: 匿名さん]

>どうせ「管理会社のくせに儲け過ぎだ！」的な考えしか無いんだろ？

その通り。管理会社のくせに儲けすぎw というか、管理組合は管理会社に払い過ぎw

[1888: 業界人さん]

あ～あ、認めちゃった。
やっぱりこの人は管理会社に金を払いたくないだけなんだってよ。単にそれだけ。
適切な管理だとか業務委託の必要性だとかいう話題は高尚すぎたな。

[1889: 匿名さん]

無用なお金を払いたい人なんているの？

無用なお金は払わない。単にそれだけです。

[1890: 匿名さん]

無用なお金を払いくないのは誰もが思うけど、無用な事をしたくないと一人を除いて思っていること。

自分の給与に当てはめて考えればいい。
理事長になり管理組合の業務に従事しなければならない。理事会資料を慣れない理事長が作るには月に8時間、業者との打合せや見積り依頼、管理人からの相談やヒアリング、トラブル対応、、、etcで8時間。
年収600万として残業扱いなので時間給?1.25で62,500円となる。当然すべての責任も負う。

アンチの主張によれば戸数によって組合活動に違いはないらしいから、10戸のマンションも同じ労力が必要となる。年収1200万なら月に12万円相当の労力が、誰でもできる（アンチ曰くだが)業務に時間を費やすこととなる。理事長だけで。

[1891: 匿名さん]

また一人の人がHNを変えて無茶苦茶なこと言う。

わずかな合理化を無用な事と決めつけて、無用な金を利益に変える管理会社の人の弁でした。

理事会の仕事が理事長の個人的な属性による年収で変わるってまた無茶苦茶な理屈だなw
それじゃあ、億万長者が理事長の仕事したらどうなるんだ？w

でも、管理の仕事を対価として割り出すのは正解。

月に８時間なら、管理会社の平均年収は４５０万円ほどだから、多めに見積もっても６万円くらいの価値の仕事内容。この数字が、管理の実際のコストと見られる。
そもそもトラブルなんて、実際は一時的だし、そもそもしょっちゅうあるものでもない。見積もりも毎月発生するわけないし、そもそも工事の見積もりは別途、手数料も値段に含まれているわけだから、その手間まで管理費に含んだら二重取り。　

仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。
そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。つまり、１０万円が無駄な金ということ。５００戸なら１００万円。