ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[161: 匿名さん]

？

なんで管理会社挟まない見積もりをわざわざやってるのに、今度は逆に管理会社に支払うって行動が思いっきり矛盾してるんだがw 金払ってる方がさらにそんなショバ代みたいなもの払うとか、聞いたことないんだが。

[162: ご近所さん]

管理会社側も必死に説得してるけど説得になっていない。
雇用主である組合員の心情を逆なでするような発言ばかり。
後は雇用主である組合員が伝家の宝刀を抜くかどうかだと思う。
管理会社抜きの普通決議で管理会社を首にするか、チェンジするかだと思う。
そうでもしないと彼ら（管理会社側）の考え方は変わらない。
説得なんて労力の無駄だと思う。
そこに早く気付くべき。
こんな場所で彼らに言い勝ったところで現状は何も変わらない。
現状を変えるには何を成すべきか、そこを考えなくてはいけない。

[163: 匿名さん]

説得でもないと思うけどな。

そもそも管理会社外で見積もろくに取ってないのが読み取れる。
見積取ったあとに、当たり前だけどまともな比較作業が必要。
バカな質問でもしたり、こちらは素人だなんて強調したりすれば、ド適当な工事される。発注の機微も必要。
当たり前に、工事監理が必要。
当然、問題が起こっても対処されない。折衝が必要。

それが片手間でできるノウハウや経験が無いと、割高にはなるだろうという話。ただ、それも理解できないレベル。

[164: ご近所さん]

＞説得でもないと思うけどな。
そうかもしれない。
現状の問題解決に当たり、＞163さんは何が必要だとおもいますか。

[165: 匿名さん]

>>163

それは別に管理会社でなくてもできるし、適当な工事など管理会社でも起こりうる。
そもそも管理会社フロントに工事監理はできないしそれは建築士の仕事。

外注先の業務を管理会社しかできないかのように書くなよ。

管理会社は外注するしか技能がない。だったら外注先に直接頼んだ方が得なのは自明の理屈。

>それが片手間でできるノウハウや経験が無いと、割高にはなるだろうという話。

意味不明な事書くなよ。管理会社経由させた方が確実に割高になる。

[166: 匿名さん]

そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。

むしろ買いたたいてくる管理会社抜きの方がよほど適正価格でやってくれるよ。

[167: 匿名さん]

>そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。

これをすると「安かろう悪かろう」の業者にしか当たらなくなるよ。

また、やってみたらわかると思うけど、素人だとそもそもやってほしい内容を説明するのも結構時間がかかるから、間にコンサルみたいな仲介業者をはさまないと何社にも見積もりとることすら難しい。もしくは、安いが内容は業者のいいなりのような内容（安かろう悪かろう）になってしまう。仲介業者使うと管理会社使うのと対して値段変わらなくなるからね（笑

[168: ご近所さん]

＞167 匿名さん
フロント連中からはこの程度の発言内容しか返ってこない。
相手にするだけ時間と労力の無駄。
〇流大学出のフロントに完全に馬鹿にされている。
彼らの返答内容は、管理会社の営業マニュアルによる実践問答の受け売り。
彼らは営業会議でそんなことばかりを勉強している。
相手にしても、マニュアルに沿った答えが用意されているだけ。
論戦しても無駄だと思う。
馬鹿にされ続けないためには、伝家の宝刀をどうやって抜くかを考えるべき。
それには熱い意志と長期的な戦略が必要だと思う。

[169: 匿名さん]

＞167

あなたは何やってる人なんですか？
フロントさん？

[170: 匿名さん]

＞意味不明な事書くなよ。管理会社経由させた方が確実に割高になる。

別に割高になることは否定しないよ
ただ素人が安いというだけでやると「安かろう悪かろう」になるから、一番最悪なケースになる可能性があるってこと。
そして、専門の中間業者を使うなら管理会社を使うのと対して変わらなくなるってだけ。
それに大手の管理会社なら内部に専門家がいるし、内部での実績も考慮してくるから、最悪のケースは避けやすいってだけ。

＞そもそも仕事が欲しい外注業者が自主管理の管理組合だとみすみすビジネスチャンス逃すような割高な見積もりを出す動機がない。

大手の業者は、よほど大きなマンションの修繕でもない限り、自主管理のマンションの修繕なんてあんまり割に合うし仕事じゃないよ。経験あるけど、普通にかなりぼってると思われる工事代だしてくるよ。地元の小さな工務店の見積もりの倍くらいの見積もり平気でだしてくる。

[171: 匿名さん]

相変わらず前提がめちゃくちゃだな。

>>170

ただ素人が安いというだけでやると「安かろう悪かろう」になるから、一番最悪なケースになる可能性があるってこと。
そして、専門の中間業者を使うなら管理会社を使うのと対して変わらなくなるってだけ。

安いのは管理会社を挟まないから安いのであって、外注業者から無理矢理値引きして安くするわけじゃない。つまり、外注業者にとっては管理会社であろうが、自主管理の組合であろうが値段は基本的に変わらないのに、なんで自主管理のところだと、無理矢理クオリティー下げるようなことするんだ？

外注先の営業が自主管理から契約取って、現場の作業員にここは自主管理だから手を抜いても構わないと言うのか？解約されるリスクもあるのに、自主管理のところはクオリティー下げるようなことする理由は何？

>大手の業者は、よほど大きなマンションの修繕でもない限り、自主管理のマンションの修繕なんてあんまり割に合うし仕事じゃないよ。経験あるけど、普通にかなりぼってると思われる工事代だしてくるよ。地元の小さな工務店の見積もりの倍くらいの見積もり平気でだしてくる。

意味がわからない。マンションの大きさと自主管理か管理会社は関係ないだろ。小規模なマンションだと自主管理であろうが、管理組合であろうが儲けが薄いは一緒。また、かなりボッタ工事代出すのは管理会社だろ。w ますます不要な存在だ。

繰り返すが、自主管理が管理費を安く上げられるのは、管理会社を挟まないからその分安く上がると言うだけで、外注先から見れば、売り上げに見合った仕事をするのが基本。

[172: 匿名さん]

＞安いのは管理会社を挟まないから安いのであって、外注業者から無理矢理値引きして安くするわけじゃない。

多分、前提が違うのだと思いますよ。
外注業者の選定が、素人だと難しいということ。同じ業者を選択して、同じ内容で見積もりを発注できれば、自主管理のほうが安いの安いと思う。

ただし、怪しげな業者を排除することと、内容を正確に伝えることが難しく、安いという理由で選ぶと「安かろう悪かろう」になる場合があってことだと思いますよ。

＞マンションの大きさと自主管理か管理会社は関係ないだろ

マンションの大きさは、意味があるよ。同じ修繕でも金額が違う。例えば100万の工事と1000万の工事だと圧倒的に1000万の工事を選ぶでしょ？例えば５万の工事なら、見積もりを出すこと自体の手間賃（内部決済の手間）で赤字になるから大手だと見積もりすらでないよ。

[173: 匿名さん]

>>172

>ただし、怪しげな業者を排除することと、内容を正確に伝えることが難しく、安いという理由で選ぶと「安かろう悪かろう」になる場合があってことだと思いますよ。

別に標準的なところでいいし、安いところを選ぶ必要はない。
管理会社を挟む部分を節約することが目的と何度言ったら分かるのかな？
安い外注先を選ぶのではなく、管理会社の挟まない見積もりをとってその中から条件にあったところを選ぶだけ。

あくまで管理会社のコミッションを削減することが目的なので、安かろう悪かろうの
業者を選びたいわけではない。論点すり替えはやめようね。

そもそもダメなところは変えればいいし、それでいい業者が見つかったらそこと長く契約すればいい。

逆に管理会社と契約してしまうと、自社の利益の為にサービスの質を下げられる。
人材確保が難しいだの適当な事言って例えば、管理員費用の値上げか、それが嫌なら
勤務時間減らせば価格は据え置きとか言ってな。そっちのデメリットがかなりあるのに、そういうところは一切触れないよな。w

>マンションの大きさは、意味があるよ。同じ修繕でも金額が違う。例えば100万の工事と1000万の工事だと圧倒的に1000万の工事を選ぶでしょ？例えば５万の工事なら、見積もりを出すこと自体の手間賃（内部決済の手間）で赤字になるから大手だと見積もりすらでないよ。

日本語分かってるか？何の話してるんだ？　自主管理か管理会社かという話してるんだが。

[174: マンション比較中さん]

マンション管理を自分たちでやるにはノウハウが必要。廊下の電球取り換えくらいはできても、エレベーターのメンテナンスはちと難しいかもしれない。
しかし、外注するにもある程度の知識がないとボラれるだけだ。外注業者は発注主を見定めて、こいつは馬鹿だと判定すると手抜きや高額料金請求をする。
当たり前だ。外注業者にとって専門知識を持った発注主は厄介な存在。注文細かい・納期厳しい・単価安いだからな。利幅の薄い仕事の仇をどこかで討たなければ商売上がったりになる。管理会社と折り合いが悪くて自主管理に変えたばかりのマンションは格好の獲物だ。

[175: 匿名さん]

ハンドルネーム変えても擁護レスですぐいいね付けるやつで同じ頓珍漢な主張繰り返すやつは1人しかいないよw

そもそもそんな難解な外注業務ってなんだよ。しかもその1吹っかける1社しか世の中に存在しないのかよ

[176: 匿名さん]

ハンドルネーム変えても擁護レスですぐいいね付けるやつで同じ頓珍漢な主張繰り返すやつは1人しかいないよw

そもそもそんな難解な外注業務ってなんだよ。しかもその吹っかける1社しか世の中に存在しないのかよ

[177: 匿名さん]

てか、素人が専門知識ないからボラれるって、それやってるのこそ管理会社だろw

[178: 匿名さん]

頭悪いのか、、、。

[179: 匿名さん]

↑お前が悪いんだよ。

墓穴掘るだけだから無理な擁護はやめといた方がいいよ。素人相手にろくに管理会社の利点を説明できないどころか、逆に関わらない方がいい存在だって思われてしまう。

もう無知に漬け込んでピンハネでやってきたような業界は日本にいらないんだよ。

[180: 匿名さん]

別に管理会社いても、管理会社挟まずに見積取ればいいだけじゃん。
それで騙されても自己責任でしょ。

何でわざわざ管理会社の見積に文句言ってるのか、全く理解できない。