ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1724: 匿名さん]

管理費が1000万なら粗利が250万...学習できませんか？
しかも管理人や清掃員も外注が前提。
嬉々として出した例ですら中身を理解せず呆。
参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
ここって管理人、清掃員は基本社員なんだけどな。販売費及び一般管理費は21,025。
管理人、清掃員の人件費はどのくらい含まれているのかな？

[1725: 匿名さん]

>>1723 匿名さん
無駄を削減することに誰も反対してないよ。無責任に適当ばかり言うから否定されているだけ。アンチがコンサルであるならばあまりにレベルが低く、とても削減依頼なんて出来ない。

[1726: 匿名さん]

>>1718 匿名さん

委託費を削減すること自体はドヤ顔で語るような話ではない。
委託仕様を削るという判断を組合として出来ればいいだけだ。
問題はその「削った仕様」が何なのかだろう。
あるいは「適正化」の内容。
何でそこを掘り下げる気が無いのかね。

[1727: 匿名さん]

>>1716 匿名さん

なげぇよw

[1728: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

代理戦争と言うよりは、管理会社大嫌い人間の独り相撲かな……
誰ともまともに組み合ってないから。

[1729: 匿名さん]

1724さん

粗利の意味分かってる？なんで
そこから外注費が引かれるんだよw

また同じ頓珍漢な質問繰り返して荒らしてまで管理会社の肩を持つ理由は何？

[1730: 匿名さん]

1726

管理会社の中抜き分を削るだけだから管理品質には影響しないよ。何度も既出だがw

[1731: 匿名さん]

>1722

なんで「管理費」と明確に書いているものを「委託管理費」と違う言葉に変えて突っ込んでいるんだろw　これも何回も突っ込まれてるのに、勝手に自分で作り上げたデマに突っ込まれても困るわけだが。。

事務管理業務費以外にもバックマージンやら中間マージンやら目に見えない部分で
上げているピンハネを問題視されているのをまたわざとトボけているのかな？

本当にそれだけだったら、どうやって管理会社が粗利から人件費や税金引いて、６?７％も純利益だせるんだ？w

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1732: 匿名さん]

>>1729
外注費を引く？頓珍漢はあなた。外注費じゃないって言ってるのが分からないんだね。可哀想。

管理会社の肩なんて欠片も持っていないことも分からないとはね。なんでいい加減な情報ばかり流すの？

[1733: 匿名さん]

1730 こいつがコンサルなら管理組合がかわいそ過ぎるな(笑)
粗利25%なのに36%削減できたの何ででしょうね？中抜き分を削るだけなんて誰が信じるんですか(笑)赤字になってまで管理する訳がないですよね。
ここまで言っても分かんないでしょうがね。

[1734: 匿名さん]

反論が、いい加減だとか、分かってない、とか、結局、反論できませんと言ってるようなもの。
、
粗利から導き出された最低限でしかない数値と、個別の事業者の事例を比べたり、生粋のバカか、トボけた関係者かどっちなんだろう。

[1735: 匿名さん]

>>1734
いい加減なものにどう反論しろと？細かく指摘までしてあげてるのに？

生粋のバカはどうやらあなたのようで。自分が個別の事例出してるのに苦笑
参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）

[1736: 匿名さん]

＞なんで「管理費」と明確に書いているものを
管理費がいくらでも、委託費は関係ないのに
＞分かりやすく管理費が月1000万の大規模物件で言うと、たったこれだけの業務に250万円だとボッタくり
明確に間違えているじゃないか。

[1737: 匿名さん]

関係あるよ。バックマージン発生しているのに。
管理費の見直しは委託管理以外の全ての出費を見直して３割近く削減するんだよ。

管理会社が提案した各種見積もりは管理会社との契約じゃないのに、管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い。

そもそも、コンサルに委託管理のまま削減依頼して、３割以上下がるってことは、実際のマージンはもっととってるってこと。

[1738: 匿名さん]

>>1737
>管理費の見直しは委託管理以外の全ての出費を見直して３割近く削減するんだよ。
なぜ委託管理以外なのでしょうか、意味が分かりません。まずは委託管理の範囲を教えて下さい。
>管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い
これは管理会社に頼りきっているとそうなりますね。大手であれば元請けを管理会社とすることで施工の責任を持たせる意味もあるので不備等に備えることはできます。
なんにせよ自ら相見積取れる組合は取った方がいい。競争させなきゃそれこそ搾取される。

>そもそも、コンサルに委託管理のまま削減依頼して、３割以上下がるってことは、実際のマージンはもっととってるってこと。
これは違いますね。管理の質を落とさないことは現状の仕様を変えない事ではありません。清掃回数、時間を減らしたり点検回数を減らしたりが一般的です。削減手法をお調べになられた方が宜しいかと。

[1739: 匿名さん]

管理の質が落ちているというのは何を根拠に言ってるんですか？ただの想像？

3割下げた分、質が落ちて合意する組合あるのかな？

[1740: 匿名さん]

根拠が全く無いことを一般的と嘘をつくのはやめましょう。

[1741: eマンションさん]

管理の質が落ちたってどこに書いてあるのでしょう？
削減手法をお調べにって書いてあるのに、調べもせず捏造とかたち悪いですね。

[1742: 匿名さん]

＞管理会社が提案した各種見積もりは管理会社との契約じゃないのに、管理組合が管理会社通さず、独自に見積もりとると、大抵、２、３割は安い。
だったら、委託は関係ない。
独自見積もりのところに発注すればよいだけ。
やっている管理組合は多いし、今更声高に言うほどの事ではない。
又、管理会社不要論とも関係ない。

[1743: 匿名さん]

合理化をやってる管理組合が多いか少ないかではなく、
管理会社への委託管理は、ピンハネ、ぼったくりであるということ。

独自で見積もりとってそこと契約するのなら、管理会社の役割が無くなるから不用。

なんでそんなに管理会社の肩持つかね。