ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1663: 匿名さん]

マンション管理士のイレギュラーなトラブルを気にして、管理会社にレギュラーでぼったくられたいとまで言う人は止めませんよw

[1664: 匿名さん]

しかし、ここまで全く管理会社のコスパを証明できないのもすごいな。
まあ、サービス向上ではなく、住民の無知と無関心に付け込んだだけの商売だから仕方ないけど。。

しかしどこまで管理会社の社員って無能なんだろうか。さっさと仕事変えればいいのにw

[1665: ご近所さん]

1660です。
これを荒らしと言い逃れますか。
＞その組合員をこの先ずっと管理会社の養分にしたけりゃどうぞ。
これしかいうことはないのですか。
＞個別の質問は他所でどうぞ。
実施のために必要な実務は、何も考えてないのですね。
儚い夢を見ているということですか。
＞それから使い込みなんて管理会社でもありますよw
だから、大きな管理会社を選ぶんですよ。
社員の横領があっても、弁済できるような会社をね。

以前から、マンション管理士と連携して、管理ができないかと考えていたので、
色々、討論したかったのですが、このスレではないようですね。

[1666: 匿名さん]

また出たコスパ!
そのコスパに理事の負荷は含まれないから個別契約がいいって話にしかならない。
自主管理やってるんだから理事達がどのくらい負担しているかいい加減示してくれ。

[1667: 匿名さん]

>>1665 ご近所さん
ここは管理会社が嫌いな人が、管理会社はぼったくりと
叫ぶスレです。

[1668: 匿名さん]

結局、管理会社がぼったくりであることに対する反論はないということでいいんですね?

[1669: 匿名さん]

ウマシカな貧乏には何を言ってもムダという結論がいいです。

[1671: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　　
　

　

[1672: 匿名さん]

批判だけじゃなく、もっと建設的に行きませんか？
下記について具体的に教えて下さい。

1.管理会社から個別契約に移行する場合にどのような障壁があったのか。
2.反対派にはどうやって説得したのか。
3.その時の決め手は何か。
4.理事会の資料は誰が作りどのように引継ぎをしているのか。
5.管理員とはどんな契約を結べばいいのか。

[1673: 匿名さん]

>1672

各論はネットで調べれば分かることだし、どのようにやるかなど、物件や住人によって様々。各々のここをここで論じても、物件によって全然違うし、掲示板で論じても意味がない。それぞれの物件に応じてやり方は全く違う。

ただ、問題なのは管理会社がぼったくりと中抜きをする存在であるということの認識を持つこと。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1674: 匿名さん]

事例の少ない自主管理の議論に誘導して全否定しようとする荒らしが多いが、
自主管理も過度な管理会社による中抜きを回避する一つの手段。

・自主管理
・一部管理
・管理費の減額

荒らしの主張

根拠もなく「自主管理は危険だから、管理会社の養分になり続けましょう」と言っているだけ。

[1675: 匿名さん]

うまく管理できるなら方法なんてどうでもいいのですが、管理会社排除を提言しておきながらあとはネットで調べてね…
あまりにも無責任かついい加減

[1676: 匿名さん]

スレタイ見れば？　自主管理の具体的なやり方を語るスレじゃないし、物件によって方法論は違う。

重要なことは管理会社がぼったくりのインチキサービスという認識を持つこと。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1677: 匿名さん]

>1675

自主管理のやり方を知りたいんじゃなくて、このスレを荒らしたいだけででしょ。

やり方なんてその気になればいくらでもネットに転がっているし、どんなマンションかも分からないのに、どうやって相談に乗るんだ？w

[1678: 匿名さん]

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

[1679: 匿名さん]

相談なんてしていないですよ。よく読んで下さい。

[1680: 匿名さん]

無責任も何も、管理会社と契約していること自体が損失。

[1681: 匿名さん]

自主管理の事例すら自分で調べられない人が、管理会社と契約しているなんて、ピンハネ、ぼったくりのされまくりで危険極まりないよ。　

[1682: 匿名さん]

スレが完全に膠着状態だねえ。
アンチは１～３にまとめたテンプレを貼ることで反論を嵩増ししているが、とてもじゃないが広く共感は得られていない。一方そこを指摘している側（アンチいわく「擁護派」）も、アンチを心変わりさせるには至っていない。

つまりこれが、マンションにおける「管理方式」の縮図だわな。委託管理を選択している場合も決して絶対的にそうしたいがゆえのことではない筈だが、委託費削減やら自主管理模索やらをゴリゴリやるほどのモチベーションが各組合員に無いから、許容範囲だから委託しとこう程度の納得の仕方をしているに過ぎない。一方のアンチ管理会社派は、どんなにもっともらしいことを言っても実績を示さない限り所詮は机上の空論で、現にマイノリティから脱却することもできていない。

たった５％しかない実例に縋って「管理会社なんぞに頼らずともマンション管理はできる」と連呼しているだけのアンチと、実際やれないから金で解決しているだけの擁護派の対立構造だよね。不毛だよなあ。アンチは「はいはい、管理会社ってピンハネ体質のボッタクリ会社だよね」と擁護派に言って貰えば満足なのかな。それって只の自慰行為では？　一方の擁護派はそんなアンチをやっつけてやりたいと。現実世界では今のところマイノリティなのにそんなことをして何の意味が？

ということを思わされるだけの現状かと。

[1683: 周辺住民さん]

＞1682

というか、建設的に管理費の削減方法を議論できればいいのだと思うが、1671 のような１人のアンチの嘘だらけの発言のせいで、全く議論にならないのだと思いますよ。

1671は、間違いを指摘されても、相手を罵倒するだけで、間違いについては、全くコメントせずに、こりずに同じ内容のコピーを張り付けてあおるだけだし。