ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1561: 匿名さん]

管理会社でも減額できれば、そちらの方がいいに決まってる。

手間を買うかどうかではなく、「いくらなら」買っていいかだ。

[1562: 匿名さん]

>>1559
>管理会社には総務の職員がいるから高くて当たり前！とか、

だぁれがそんなこと言ってんだよw
まずは言われていることを正確に理解しろや。
あんたは他人と委託費の捉え方が致命的に違うのだよ。
何処が違うかは説明してやらないよw
ここが「管理組合の掲示板」ならば、組合員としての業務負担と費用負担のバランスが理解出来ていないマイノリティはいつまでも否定され続けるのみ。理解が得られるまで引き続き頑張ってね。ダメ出しだけはしてあげるからw

[1563: 匿名さん]

>1562

管理費の話をしているのに、委託費が！と言われても困る

>「管理組合の掲示板」ならば、組合員としての業務負担と費用負担のバランスが理解出来ていないマイノリティはいつまでも否定され続けるのみ。

よく言えるなw バランスを理解せず、「面倒さを買う」としか言ってないだろw

どう見てもバランスが悪く、コスパが悪い取引↓


業務負担＝管理会社のマンション管理を担当する社員（フロント）が１０棟以上掛け持ちできるくらいの業務量

費用負担＝区分所有者の支払う管理費総額の少なくとも２５％（管理会社の粗利）

バカにも分かりやすく言うと↓

月１０００万の物件なら、２５０万円が管理会社の取り分。それに対して、仮に
月給５０万円のフロントが専従したとしても、管理組合から見れば、５０万で済む仕事内容に対して２５０万円も支払っているわけだから、無駄な出費。それをバカな擁護派は「うちには総務がいるんだから払ってもらうよ！」と言っている。

結論

擁護派は管理会社関係者か生粋のバカかのどちらか。

[1564: 匿名さん]

>>1563
ねぇ、戸数の管理費を出して何がしたかったの？

管理費総額のうち25%ですか…
この一文だけで誰が生粋のバカか明らか。

[1565: 匿名さん]

>>1563
>管理費の話をしているのに、委託費が！と言われても困る

アンチはず～～っと「委託費がボリ過ぎ！」と言ってきたじゃんかよｗ
新しいキャラの登場か？

管理費の話として「高過ぎる」と言いたいのならそう言えよ。
そこに合理性があると自信を持って言えるなら総会に諮って下げりゃいいだろ。無鉄砲に委託管理から自主管理へのシフトを唱えるよりは、よっぽどハードルは低いかも知れんぞ。その後どうなるかは知らんけどな。然るべき金銭負担をしないヤツの末路としては大して変わらん。

それにしてもまぁ、都合よく矛先をコロコロ変えることでｗ
そんなんで実際何が出来ることやら。一体何がしたいんだろうね？
賛同者を募って自主管理の有益性を広めようという感じでも無さそうだし。
単に管理会社へのネガキャンだとしたら大失敗だろうｗ
ネガキャン張ってる方のがバカなのがここまで露呈してるんだからな。
企業に委託費を支払うとはどういうことか、まずはそこからしっかり勉強しておいで。

[1566: 匿名さん]

>>1563 匿名さん

＞バカにも分かりやすく言うと

と言いながら全然言えていないｗ
むしろ解り難くなっているｗｗ
わざわざ表現を変えていながら、言ってることは屁理屈のリピートｗ
間接部門を持つ企業に支払う手数料を「直接部門へのフィー」としてあげつらっておきながら、そこを指摘されたらポイントを「総務」に限定して必死の反論ｗ
しかし全然、指摘された内容と噛み合っていないｗｗｗ
いっぺん会社勤めを経験してこいよｗｗ

＞結論
＞
＞擁護派は管理会社関係者か生粋のバカかのどちらか。

そして出たｗｗｗｗ
誰ひとり納得させられていないのに無理くり「結論」だぁ！！ｗ

思考停止・反証放棄の典型ｗｗｗｗ

[1567: 通りがかりさん]

>>1565 匿名さん
マンション管理士に質問しよう3のスレ10366.10367見てみなよ。管理会社アンチや逆張り相手ならまだましだけど、貴方の相手は投稿名使い分けのマジもんだから。まぁわかった上でのお遊びならお楽しみ中失礼いたしました。

[1568: マンション比較中さん]

＞管理会社には総務の職員がいるから高くて当たり前！とか、完全に頭おかしいw そんな理由でサービスに金払ってる人間どこにいるんだ？

サービスを提供している会社が、すべて間接業務の人件費込みでの費用ですけど
じゃなければ、その会社はつぶれているので、存在しない

>業務負担＝管理会社のマンション管理を担当する社員（フロント）が１０棟以上掛け持ちできるくらいの業務量

この間違いは、多く人が指摘していますので、割愛

>費用負担＝区分所有者の支払う管理費総額の少なくとも２５％（管理会社の粗利）

これも違う。だから管理費の内訳しらないの？と聞いていた
管理費をすべて、管理会社に払っていると思っている時点で、間違っている。

例えば、管理費の合計が月１０００万だとして、そこから保険、電気代、設備のリース代、
予備費などなど差し引いて、管理委託費は、多くても６００万程度になる
その２５％なら、１２５万になる。管理費の合計が月１０００万ということは、かなり大規模マンションのため
フロントがほぼ専任か、サポートでもう１人つくので、このくらいじゃない？

結論
そもそも、否定派は、会社の仕組みと管理の内容を知らないすぎる

[1569: 匿名さん]

>>1567 通りがかりさん

ハンドル名の使い分けなんてあげつらうまでもなく、このスレで暴れてるのはたった１人のアンチだろうよ。独特の論理で管理会社を攻撃しているやつが何人もいるようには見えない。「マジもん」てのがどういう意味なのかは解らんけど、言ってることが通り一遍で他人との対話を望まない石頭だという意味なら同意かな。俺もそいつを改心させようとまでは思ってない。アホがアホを露呈してりゃ、ことの本質は自ずと正常化していく。アンチはもうとっくに自爆しているので、その「爆発シーン」を繰り返し再生させてやれば、自主管理なんぞを安易に目指す者も多少なり減るだろう。

[1570: 匿名さん]

＞バカにも分かりやすく言うと↓
訂正します。
→自分がバカだということを分かりやすく言うと

[1571: 匿名さん]

>1568

>サービスを提供している会社が、すべて間接業務の人件費込みでの費用ですけど
じゃなければ、その会社はつぶれているので、存在しない

あんたはもの買う時、いちいち、そんなこと考えて割高なもの買ってるのw

それは管理会社の事情ですよね。会社の事情考えて、割高な費用に納得する消費者なんていないないでしょw 費用対効果しか見ないのが普通の消費者。費用対効果で納得したものが売れて、その利益に応じて会社が維持されるのが世の中の摂理。会社が維持されるために、「これくらいの料金で」と言っても、割りに合わなければ、売れないのは当たり前。管理会社のようなインチキハリボテビジネスの内実が世間に広く知れ渡ればもう成立しなくなるだろう。

>この間違いは、多く人が指摘していますので、割愛

何？総務の維持費まで、管理組合が負担すべきだからか？w

>管理費をすべて、管理会社に払っていると思っている時点で、間違っている。

管理組合が直接契約している項目も管理会社がとってるよ。電気代や水道光熱費以外は。

>その２５％なら、１２５万になる。

仮にそれでも、１２５万円分の仕事内容がなかったら、契約する意味がない。

>そもそも、否定派は、会社の仕組みと管理の内容を知らないすぎる

会社の仕組み知ってるから、馬鹿げていって言ってるんだよ。
車の製造と違って、マンション管理なんて、自主管理しているマンションがいまだに数多く存在するくらい、素人でもできることなのに。多額のの手数料支払ってまで管理会社と契約する意味がない。

他に安価に管理できる手段がありながら、割高な管理会社と契約すること自体、住民に損させている。

で、管理会社と契約することで得られるメリットを聞いても答えられず、総務を養うために、管理費が高いのは当然みたいな、意味不明な理屈だから話にならん。管理会社もこんなバカに擁護されて迷惑だろうなw

[1572: 匿名さん]

時代遅れの単なる中抜き商売は早く世の中から無くなるべきだ。

新聞だって月４０００円払っていまさら購読しないだろう。
ネットでタダで読めるしな。そうやって時代に合わないサービスは淘汰されていくのが自然の摂理。それを、いくら新聞にはバックオフィスがいる！紙代や印刷代や輸送コストもあるから高いんだよ！と言い張ったところで、無用なものは無用。消費者から見れば、情報を得られる手段が、他にあってそちらが便利ならそちらに移るだけ。

そういう意味でも管理会社の実務なんて、１人で１０棟以上担当が持てるくらいの役割しかないものに、管理費の２５％以上も取られていたら、馬鹿げているし、その金を修繕費に回した方がいいに決まっている。

[1573: マンション比較中さん]

＞会社が維持されるために、「これくらいの料金で」と言っても、割りに合わなければ、売れないのは当たり前。

で、その会社が維持されているのだから、適正価格なのでしょう
そもそも最初から赤字になる物（売れても会社潰れる物）など売る会社など存在しない。

>管理組合が直接契約している項目も管理会社がとってるよ。電気代や水道光熱費以外は。

これは、管理委託内容次第だから、一概には言えない。
直接契約で支払いや管理も含めて管理組合がしているなら、管理会社は経由しないのが一般的。

>仮にそれでも、１２５万円分の仕事内容がなかったら、契約する意味がない。

月で管理費が１０００万の超大規模マンションで、自主管理をした場合、アルバイト代並みの時給でも
理事に報酬はらったら、１００万くらいはする。
結局、自分達で時間をかけてやるのか、費用を払って外部でするのかの違いだけ

>会社の仕組み知ってるから、馬鹿げていって言ってるんだよ。

そもそもの前提が、フロント１人で１０棟以上の管理ができるから、ぼったくりと言っている時点で
マンション管理も会社の仕組みも理解していないのが明確なのに、そろそろ気づいたら？

>1572
代替えがあるなら、そっちに移るとは思うけど、それが自分たちの手間をかけて自主管理にするというのはまったく違う。

前にも例でだしたが、農家に直接買いにいけば野菜は安いが、みんな高くてもスーパーで買う
新聞の例は、安くなるだけで、手間は増えていないから、安いほうに流れるのは理解できる

[1574: 匿名さん]

あんたの反論は　分かってない　と言うだけだなw

なんで、大規模マンションで管理会社の社員が、1人で足りる業務を理事がやった途端100マン以上とるんだよw

言ってること無茶苦茶だな。それで知ってるとか言う時点で、バカが知れ渡るよw

[1575: 匿名さん]

>>1574
あなたのマンションの具体例を挙げればいいじゃないですか。
何故いつも逃げるのですか。

[1576: 匿名さん]

何の具体例？　管理会との契約のメリットがないことに対する具体例？

もう少し、日本語の会話ができるようになるといいですね。

[1577: 匿名さん]

>>1576
>管理会
日本語がなんだって？

管理会を使わない場合、誰がどんな業務をしているかだよ。

[1578: 匿名さん]

理事会を使わない？

誰が理事会を使わないと言っているの？

管理組合の設置は法律で決められていて、その役員が理事会ですよ。
その理事会を使わないって、誰がそんなこと言っているんですか？　荒らし?

[1579: 匿名さん]

管理会社のことでしょ

[1580: 匿名さん]

>>1578
日本語がどうのと言ってる本人が脱字、それをおちょくられてるのに今度は曲解。
面白いなぁ