ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1401: 匿名さん]

>まともにとりあってくださらない

まともに取り合ってほしいなら根拠を出して、最低限自分の言ったことくらいは説明できて当たり前。自分の言ったことすらまともに答えられないような無責任な人の主張など、何であっても普通は聞いてもらえませんよ。

>口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが

基本的に年契約でひな形もあるのにマンション管理会社ってどれだけ仕事が遅いんですかね?w

[1402: 買い替え検討中さん]

>>1392 匿名さん
無料購読期間があったので読んでみました。
記事そのものの内容には特に新鮮な発見はなく「そりゃそうだろうな」と思いました。企業にとっての旨味が薄れたというのが大まかな主旨で、フロントマンや管理員の人件費が上がる中で利益率が低下し、値上げをしようにも組合が応じないことが原因のひとつ。もうひとつは、シニア層に依存していた管理員の人材確保が難しくなったと。この背景にあるのが「高齢者雇用安定法」で、モンスター住民の相手をしなければならないような職場に、わざわざ第二の人生を（しかも65歳を超えてから）求める人は少ないという背景に言及されています。

そういった「利益追求」に対する壁だけでなく、修繕積立金の不足やそれに対する管理組合全体の意識が低いことも、根底的な遠因としてはあるようです。記事の結びとして「自主管理の道」が示唆されていて、ここでアンチさんがおっしゃる「中抜き」の発生による管理費の割高傾向についても触れられています。それが事実としてある中でも、管理主体に本来あるべき意識が無ければムダを省くための議論も始まらない。結果、管理会社が利益を求めることには反発しつつ、依頼していることが何なのかを認識していないがために、契約に基づく関係性が取り返しのつかないほど歪になっているということでしょう。管理会社に管理を丸投げしてきた弊害が、巡り巡ってその管理会社から業務委託を断られる結果にも繋がっている面がある訳ですね。

個人的には、記事本文よりも記事に寄せられたコメント（僅か２件ですが）のうち、大学の先生から投稿されたものに関心を持ちました。原文そのまま引用するのは控えますが、要約すると
・合意ベースでの管理には限界がある。
・「建物が老朽化しても自分が生きている間は使えればよい」と考える人が多いと、適切なメンテをしないことが常態化しがちである。
・それはその住民レベルでみれば一見合理的かも知れないが、公共的観点における合理性とは乖離しているとも言える。
・建物には公共性があることを鑑みれば、私有財産だからということで住民の判断だけに管理を委ねてよいものか議論の余地はある。


「今さえ良ければそれでよい」という価値観が、ここにいるアンチ管理会社の理論の根底にあると私は思います。そうではないと言うのであれば、実績を作る以外にありませんし、実績も無いのに自主管理を伝家の宝刀の如く振り翳すのは、他の組合員に対する騙しに等しい行為でしょう。
この記事に登場する某マンションの理事長も、「管理会社に契約継続を拒否されて、このまま代わりが見つからなければ自主管理となり、不安は大きかった」と言っています。その不安を払拭することこそが、実際に自主管理を導入する唯一手段だと私は思いますよ。只のアンチ理論では元も子も無いと思います。

[1403: 匿名さん]

>>1402 買い替え検討中さん

>・建物には公共性があることを鑑みれば、私有財産だからということで住民の判断だけに管理を委ねてよいものか議論の余地はある。

第201回国会　国土交通委員会　第18号（令和2年6月12日（金曜日））
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/0...

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案（内閣提出第三〇号）（参議院送付）

○赤羽国務大臣　まず、～

　今回の改正法案で非常に画期的なことは、マンションという私有の建物に対して公的な関与を初めてすること。

これは、老朽化して、ひょっとすると廃墟化するようなところが残ったままになるとまちづくりに大変な問題になってしまう、支障を生じてしまうということの危機感を認識してのこの法改正のつもりでございます。

　ですから、今回は、国による基本方針の策定ですとか、地方公共団体による計画制度や指導助言等の創設といったことの措置を定めておりますが、しかし、だからといって管理組合による役割というのはいささかも変わるものではないと思っております。

　どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり、地方自治体がフォローしたりという仕組みはつくらせていただきますが、自治会的役割を担う管理組合の、また唯一の意思決定機関であるというその重要性というのはいささかも変わるものではないというふうに私たちは認識をしておるところでございます。

[1404: 匿名さん]

そりゃ、一人で１０棟以上担当できるような一棟あたりでは極めて負担の少ない業務なのに、管理費の３割近く実入りがあったらボロくてうまみのある商売ですよね。この状況を疑いなく健全だと信じたい人は信じればいいけど、他の組合員の資産の棄損につながっているわけだから、早く意識が向上して管理会社の養分のような組合から抜け出て欲しいですね。

[1405: 匿名さん]

>「今さえ良ければそれでよい」という価値観が、ここにいるアンチ管理会社の理論の根底にあると私は思います。

今さえ良ければいいんなら、管理費削減なんてやらないでしょう。

長期的に管理組合財源と資産価値に響くから管理費の削減や合理化が必要と考えるのが普通の感覚でしょう。大規模物件なら、ひと月で１００万円削減したら１０年で１億円超ですからね。懸案の修繕費上昇も抑えられるし、管理費削減を否定して、管理会社の営利活動の太鼓持ちをする感覚なんて普通の区分所有者の敵ですよ。

まあ、管理会社は営利企業だから利益求めるのは当然ですが、あなたはその営利活動に管理組合の立場であっても養分になるのが当然だと意味不明なこと言ってる。ほんと、管理会社の人間でなかったら、ただの馬鹿ですよ。

[1406: 買い替え検討中さん]

>>1405 匿名さん
>長期的に管理組合財源と資産価値に響くから管理費の削減や合理化が必要と考えるのが普通の感覚でしょう。

その「普通の感覚」が、あなたのアイデアには備わっていないと言っているのです。
ノーアイデアなあなたが実施する自主管理で、資産価値がどう維持されるのでしょうね。
私の「普通の感覚」では、マンションの資産価値を維持するには相応の投資が必要で、単なるダンピングでは逆行しかしない筈ですが…。


>大規模物件なら、ひと月で１００万円削減したら１０年で１億円超ですからね。

それはすごいですね。
可能なら目指せば良いと思いますよ。私は「節約するな」なんて一言も言っていませんよね。管理会社にじゃぶじゃぶ利益をくれてやれとも言ってません。そういう話にすり替えないと、ご自身の理屈を正当化できないということはもう十分わかりました。支出削減、コスパ追求。大いに結構です。究極的には自主管理を選択するのもアリです。でも、あなたにはムリだと言っているのですよ。あなたは管理会社が憎いだけで、自主管理へのハードルの高さも、委託管理のメリットも何も見ようとしていないからです。

私が管理組合の敵だとおっしゃるなら、それも別に構いませんよ。あなた個人に攻撃されているだけですからね。でも、私のことを全否定することで、貴方の屁理屈が自動的に説得力を備える訳ではないので、自主管理を目指し（目指していないと思いますが）委託管理の非合理性を引き続き説きたいのであれば、私になど構わずもっと内容のある作文をすることを強くお勧めします。

[1407: 匿名さん]

まともに取り合ってほしいなら根拠を出して、最低限自分の言ったことくらいは説明できて当たり前。自分の言ったことすらまともに答えられないような無責任な人の主張など、何であっても普通は聞いてもらえませんよ。　

[1408: 匿名さん]

ここは、管理会社がピンハネ、ぼったくりの存在か否かのスレであって別に自主管理の成功例を語るスレではないからね。別に部分管理でもいいし、管理費減額でもいい。
要するに費用対効果で合理的ならいい。自主管理の話を絞ってやりたければ他でどうぞ。

[1409: 買い替え検討中さん]

>ここは、管理会社がピンハネ、ぼったくりの存在か否かのスレであって別に自主管理の成功例を語るスレではないからね。別に部分管理でもいいし、管理費減額でもいい。

なるほど。
スレタイのご高説からは随分とテーマが矮小化しましたね。
看板に偽りあり。自主管理という「出口」の実現性を示すことなく、とにかく管理会社がどんなに悪いヤツらかを話題にしましょうよと。そういうことだったんですね。

くだらないですね。今後も少数派のままでいることは甘んじて受け容れる訳ですか。
本来の「少数派」には、マイナーな判断にポジティブな理由があることに意義を見出しているものだと私は思っていますが、あなたとあなたが所属する組合はそうではなさそうです。スラム化マンションまっしぐらですな。

[1410: 匿名さん]

自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

早い話、あなたとは話にならないということです。

[1411: 匿名さん]

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上のことから、管理会社はコスパが悪い

[1412: 買い替え検討中さん]

>>1410 匿名さん
>自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

それについては、論拠を示しつつ説明する必要があるのは貴方の方なのですが。

できない、ということで良いのですよね。了解です。

[1413: 買い替え検討中さん]

>>1411 匿名さん
だいぶシンプルに整理されてきましたね。
こうして単純化されると、益々イチャモンにしか見えませんが。

＞その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

あれ？　何かシレッと自分に都合の良いことを言ってませんか？
あなたが決算報告書から読み取っている「粗利」とは、おっしゃるように営業経費も含んだ状態で売上高の25％程度、なのですよね。他事業との連結数値であることは置いておくとしても、管理会社の純利益はその「売上高の25％」から経費等を除いた額ではないのですか？

「実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている」の部分が意味不明です。粗利以外にも管理会社が利益を得ている部分があると言うのであれば、そこの説明をもっと丁寧にしてくれませんかね。「決算報告書からもわかる事実」とまで言うなら猶のこと。決算資料のどこにそれが明記されているのか、あるいはそれの裏付けとしてどのような読み取りをすれば良いのか、をです。

[1414: 匿名さん]

管理会社は元々分譲マンションとの抱き合わせ販売で、買った時からくっついていて、それか当たり前と思われる事が多く、個人がおかしいと思っても管理組合全体としておかしいと思わないとリプレイスや減額ができず、競争原理が働かず結果、コスパの悪いサービスになっている。

たいして中身がないのに、割高なコストがかかっているわけだが、この状況がバレたくないから、必死に素人はできないとか、忙しいとか、擁護さんのようにアピールするわけである。でも中身を詳しく聞かれると、虚構なので答えられず、論点ずらしや自主管理批判で誤魔化すしかないのだ。

[1415: 元フロント]

>自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

＞それについては、論拠を示しつつ説明する必要があるのは貴方の方なのですが。

あなたの問題は、ここにあります。
今までと違うことをしようとしているのですから、出来るという根拠を示さなければ、誰も賛成しません。

一つずつ解決してみませんか？
第１問
管理組合の会計と、一般企業の会計では少し違います。
何故、一般企業では損益計算書といい、管理組合では収支計算書というのでしょうか？
どう違うのでしょうか？
その、違いを分かっている人に依頼しないと後悔しますよ。
専門家に聞いても結構ですが、正しく答えられたら次の質問に移ります。

すべての質問に答えられたら、自主管理（一部管理）に賛成します。

[1416: 買い替え検討中さん]

>>1415 元フロントさん
>>専門家に聞いても結構ですが、正しく答えられたら次の質問に移ります。
>すべての質問に答えられたら、自主管理（一部管理）に賛成します。

いや、ムダだと思いますよ。
彼の目的はそこではないので、自主管理への賛同も不要でしょう。
せっかく主張の内容も単純化されてきた訳ですから、元々興味など無い自主管理に関する議論に引き込むことは無いと思いますが。自主管理実現に向けて知恵を付けたい訳でもないでしょうし。

[1417: 匿名さん]

自主管理ができることを示すも何も、既存マンションの5％は自主管理ですよ？
しかも大抵は築年数が立って設備の古い昔のマンションで、住民も高齢化しているのに。

言ってること自体、全く、ナンセンスないいがかりですね。
自主管理を突っ込み出したら、余計ボロが出ると思いますよ？w

自主管理は機能不全で荒廃してるんですか？築年数かかっているのに、今のマンションより管理費も修繕費も安いんですが、それで成立しているのに、そこから考えても管理会社がいかに無益でぼったくってるか分かりますね。自主管理の積立金見たら、修繕が大変だ大変だと言うのは管理会社の営利目的であることがバレてしまいますからね。

自主管理の話に逸らしても、管理会社がぼったくりビジネスであることの否定にはなりませんよw

[1418: 匿名さん]

そもそも元フロントとHNなのって、管理会社の擁護って、誰が見ても自己擁護のポジショントークにしか見えませんが、どこまでバカなんですか？

[1419: 買い替え検討中さん]

>>1417 匿名さん
>>自主管理ができることを示すも何も、既存マンションの5％は自主管理ですよ？

それ、前にも言われていて意味が解らなかったところなのですが、「５％が自主管理」だから何だと言いたいのですか？
ほんの僅かでも実例はあるんだぜ、という意味でしょうか？
だとすれば、そんなことは十分解ってますってば。
その５％の中でも実態は玉石混淆だと思いますよ。自主管理を選択した経緯も様々でしょう。あなたと同じ発想で「管理組合はボッタクリだから自分達でやった方が合理的だ」という判断に基づいている事例も当然含まれている筈ですよね。私は「自主管理などできる訳がない」などとは一度も言っていません。専門業者に委託する場合と比較して、自分は「委託」の方が得策だと考えていて、世の大半も同じ選択をしていると理解しているだけです。別に委託費をぼったくられているとは思いませんし、委託業務は自分達でやるには億劫だと思っているからです。

あなたはそうではない訳ですよね？
委託業務の内容は大したことがない。それを管理会社にやらせるとぼったくられると。そういう判断の基で自主管理をやっておられるのなら、「うちの組合は自主管理をやってるよ」とひとこと言ってくださればいいのに、と思います。そうすれば、そこから建設的な議論が派生するに違いないんです。私からもいくつか自主管理の経験者に質問したいことがありますしね。


>自主管理の話に逸らしても、管理会社がぼったくりビジネスであることの否定にはなりませんよw

当たり前じゃないですか。
私はもう、管理会社がぼったくりかどうかなんて大した問題じゃないと思ってます。私はボッタクリだとは思いませんが、貴方はそう思っていると。そこを平らに均す意味はもはやありませんし、実際ムリですよね。あなたは絶対に考えを変えないでしょうし。

ボッタクリならボッタクリで「出口」が必要だと言ってるんですよ。
元々このスレのテーマとしても「管理会社はボッタクリだから、いっそのこと自主管理の方がいいんじゃないのか」と問題提起されてる訳ですよね？　私は、もはやそこが論点だと思いますよ。管理会社がボッタクリでも、自主管理の実現性が低ければマンション管理は破綻します。あなたが言っておられた「住民サービス」も「資産価値の維持」も、具体的な方法が確立されていなければ空想でしかありません。あなたは当然そこに自信がお有りなのでしょうから、そっちの話でこのスレの議論を牽引してくれませんかねと期待しているのです。そこも話をはぐらかして逃げるのですか？

私は管理費の適正化は十分可能だと思っていますし、多少割高だったとしても自らの手を煩わせるくらいなら委託したいと考えるタチなので、自主管理は今のところ選択肢に無いです。私が独断で勝手に決めた方針ではなく、組合の総意としてそういうことになってる訳です。組合員がみんなバカだからだ、とあなたなら言いそうですが、別にそれでも構いませんよ。基本、総意としてハッピーなんですから。

[1420: 匿名さん]

↑ もう根拠も何もない主観しか書けない単なる感想なんだから勘弁してくださいよ。