ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1281: eマンションさん]

>>1277
逆に聞きたいのですが、高級マンションに住んでる人は何もしない会社に何故お金を払うのでしょうか？

[1282: 匿名さん]

>>1281

関心なく、ピンハネの構図に気が付いていないからでしょう。

逆に聞きたいのですが、なんで擁護したいのですか？
普通の感覚であれば、無駄な出費は避けたいと思うのですが・・

[1283: eマンションさん]

>>1282 匿名さん
何百人もいて、普通の人より稼ぐ事ができるのに気付かない？そんなバカなことありえますか？情弱にも程がありますよ。

擁護はしていません。単純に契約書があり、それに則ってしているっていうのを理解しているだけです。

無駄な出費を抑える代わりに余計な労力を使う気にはならないですね。10年に一度とはいえ役員になった時に、あなたの言う毎月2日分の労力を費やすのはねぇ…
責任も付いて来ますし、管理費を滞納するような人に督促したり、騒音の相談を受けるのなんて願い下げです。

[1284: 匿名さん]

>>1283

契約に違反しているかどうかではなく、契約の中身が費用対効果があるかどうかでは?

>無駄な出費を抑える代わりに余計な労力を使う気にはならないですね。10年に一度とはいえ役員になった時に、あなたの言う毎月2日分の労力を費やすのはねぇ…

別に管理会社のやっているわずかなことを暇している管理人にやってもらえば
済むのですが・・。

要するに考える気もない無頓着な貴方が、なぜそこまで管理会社の利益の維持に繋がることには労を惜しまないのか、謎ですが。。

[1285: eマンションさん]

>>1284
管理人にやらせる？考える力がある人は発想も面白いですね。
何百人もいて、全員情弱で管理人が暇なマンションって…日本に何棟もあるから大丈夫ですね。

[1286: eマンションさん]

>>1284
>要するに考える気もない無頓着な貴方が、なぜそこまで管理会社の利益の維持に繋がることには労を惜しまないのか、謎ですが

自主管理に同調するバカが増えると困るからですよ。費用の削減のために自分が動くなら意味が無いですから。一番愚かな削減方法ですよ。誰かに押し付けるのもね。

[1287: 匿名さん]

>>1286

単純に管理会社がピンハネぼったくり体質であることがバレるのが嫌な人なのでは？
自主管理が増えたら売り上げ上がらないもんね。

[1288: 匿名さん]

自主管理が大変とか言うが大嘘だ。
実際にはマンション管理士や管理人に管理会社がやっていた僅かな仕事を依頼すれば済む話。要するに大変と思い込ませて契約を正当化させたいだけのハリボテビジネスだよ。

[1289: 職人さん]

まあ、自主管理はともかく、仕様を殆ど変えずに独立系にリプレイスするだけで３から４割くらいは安くなる。

これで管理できるんだから、分譲当初のデペ系の管理会社の高さはどう考えても正当化できないよね。

[1290: 匿名さん]

リプレイ後2,3年で値上げ2割ぐらいの値上げを要求して来た

[1291: 匿名さん]

ウチはさらに1割減を提案してきた

[1292: 匿名さん]

>>1289 職人さん
じゃあ管理会社を変更するなり減額交渉するなりして委託管理自体は継続、ってことでこのスレ的にはFAなん？
適正な費用がどのくらいなのか解ってて、そういう契約に変更する手段（リプレイスや減額交渉）もあるのなら、自分でやるのは億劫だし押し付け合うのも気持ち悪いから安いとこに頼もうよ、って普通なるわな。ならないなら自主管理でも別にいいけど、その二択併存を一切認めないってのは不自然だよ。純粋な比較の結果とは別の思惑があるとしか。

よくある話だと、やたら自主管理にこだわる組合役員が、メンテ業者とか相談役のコンサル（管理士）と実は昵懇だったりとかね。委託金額の規模が違うだけで、管理会社に役員が操られてるのとなんも変わらんと思う。ここでのバトルも、パイの取り合いでより大きいピースを取りたがってるやつがライバルをやっつけようとしてるだけ。自主管理って単にそういうパターンで発案されて結局ポシャるか、逆に本当に一部のスーパー役員（マニアに近い）がいて、半ば趣味的に実務を牛耳る前提でやってるかという印象しか無い。普通の人は役員の仕事なんてたとえ簡単でもやりたがらないんだから、自主管理って組合全体でそうしようと発想するような方針じゃないと思うんだよね。よっぽど金に困ってるならいざ知らず。超レアケースなのはそのせいっしょ。

[1293: 匿名さん]

>1292

では貴方が養分になりたければいいのでは？合理化をどうしてもやりたくなくて、
管理会社にお金が渡る仕組みが快感ならそうすればいいのでは？

別にFAも何もここは
管理会社がピンハネのぼったくりの存在であるかないか指摘しているだけなんで
否定したいなら、管理会社と契約した方がコスパが良いことを証明したらどうです？



>よくある話だと、やたら自主管理にこだわる組合役員が、メンテ業者とか相談役のコンサル（管理士）と実は昵懇だったりとかね。

管理会社と契約していればそこに管理会社の取り分が１００％のるからどちらが割が悪いかバカでもわかるでしょう。

[1294: 1292]

>>1293 匿名さん
＞管理会社がピンハネのぼったくりの存在であるかないか指摘しているだけ

言いたいことがそれだけなら、あなたはそう思っているけど他人はそう思ってないという結論で終わりじゃんかw
自分と違う考えを変えさせたいという目的があるのなら「自分はこう言ってるだけだ」では全然言葉足らずっしょ。解らないのはオマエが馬鹿だからだと言うだけではダメで、相手にナルホドと感心させるような説明をしないと。相手が馬鹿なら馬鹿でも解る説明を、自分の考えを押し付けたい側がしなきゃならないよね。擁護派がアンチ派を黙らせられないのと同じで、アンチ派も管理会社のことを合理的に否定しきれていないと思う。

俺は無駄な金は払いたくないし、逆に金で解決出来ることなら余計な労力を使いたくないと考える人間だけど、今のところ管理会社への委託で何も不満や不自由は無いね。赤の他人に養分呼ばわりされても只のノイズ。「やるべきことに必要な金なら出す」というスタンスだから。実際、どんな業者だって十分な養分を与えなきゃ動かないんだし。
色々な価値観や考え方がある中で、みんなでやろうとしていることに反対意見もあって、それでも一定の方向性に導くということがマンション管理では必要な訳で、管理会社はそれを有料でやってくれる会社なんでしょ？　その労力が全く評価に値しないという考えならそれを貫きゃいいが、ちゃんと周りの賛同を得た上でなければそれも不可能なんだし、強引にやったら自治活動ですらない。管理費の不当性について色々言ってる人がいるけど、会社としての利益追求を問題にするばかりで「やって貰ってること」は評価してないじゃんか。そこを評価している（できる）者と自分との違いが認められないのは、議論の相手をやっつけてどうにかなることではないよね。

「リプレイスするだけで３割は安くなる、仕様を変える必要も無い」とまで言う人がいたから、そこまで解ってるなら普通にそうすりゃいいじゃんと思ったんだけど、それに対して横から「では喜んで無駄金を払って管理会社の養分になれば？」と返されてもね。こいつ横槍を入れてくるくせに人の話聞いてないなとしか思わんな。ここにアンチ派と擁護派が何人いるのかも良くわからなくなってるけど、どっちも基本的に言いっ放しだね。

払わずに済む金を払って快感を得る者なんている訳がないのに、労力と出費を天秤に掛けてどっちか得な方を選べばいいじゃんという意見に対して嫌味で返す意図って何だろう？　そういうとこも含め、やっぱり何等かの思惑があんのかなと思わずにいられない。昔見た総会で逆ギレする独裁理事の姿と被るなあ。

[1295: 匿名さん]

横槍云々はデジャヴだなー。同じ人が言われてんのかな

[1296: 匿名さん]

>>1294

>>俺は無駄な金は払いたくないし、逆に金で解決出来ることなら余計な労力を使いたくないと考える人間だけど

管理会社の人間だから余計なことを書くなと言った方がスッキりするよ

無駄な金払いたくない人ななら、書いている内容が矛盾しまくりだよw

「管理会社がぼったくり」の存在かという議論に対し「指摘した人間がどうか」に話を逸らしたくてしょうがないみたいだな。そんなこと書くんなら管理会社との契約のコスパの良さを証明するロジック考えたらどうなの？

[1297: 匿名さん]

アンチ派のロジックは平均１０棟も掛け持ちしているのに、粗利が労力分の人件費からすれば、取りすぎで割りに合わないと言うのは一つのロジックだが、

擁護派からロジックを聞いたことがないけどどうなの？

[1298: 匿名さん]

アンチの主張は全然ロジカルじゃないのにそれに対抗するロジックってなんだよ笑
お前がまずロジックだせよ

新しい言葉覚えて使いたかったのね笑

[1299: eマンションさん]

コスパしか頭にない人には何故委託管理が多数派なのか理解できないのでしょうね。
スーパーが商店街の近くにでき、商店街がつぶれていく理由が分からないのです。野菜も肉も全部商店街で買った方が安くコスパがいいのに。

デベから独立系に変更したら安くなるのは当然。ブランド品とノンブランド品が同じ価格な訳ないですから。
有名デベの名を冠した管理会社、独立系の管理会社、自主管理。どのマンションに住みたいです？その理由は？

[1300: 匿名さん]

ナンセンスｗ