ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1221: 匿名さん]

あるコンサル業者の経験や情報をもとにした「事務管理業務費」の目安が１戸当たり月額１５００円（消費税別）。自分の所は、ほぼ同じですが、皆様の所は、どうですか？

【マンション管理】
管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

[1222: eマンションさん]

私の所はデベロッパーなのですが、1700円ぐらいでした。交渉しようかな。。。

[1223: 匿名さん]

>>1215

アンチさんが急に水を得た魚のように元気になりましたね（笑）
>まあ、こうして調子づいて出てくる言葉にもまたボロが出る訳ですが……

貴方自身、ボロしかないのに良くいいすね。

>相手の言葉尻を捉えて議論を遠回り

貴方自身が自分の根拠を問われて答えられず、根拠を聞いているのに、勝手に聞かれてもない仕組みの話を長文でだらだら誤魔化す行為こそ遠回りなのでは？

>証拠として受け止める気は無い筈ですから、根拠根拠と言われて言い返しても水掛け論というものでしょう。

高級であれ、一つの物件に専従でフロント社員を配置するという行為自体、考えられないので、もし実在するなら、サービスとして宣伝文句なりあるはずなのだからそれを示してと言ってるだけなのですが。。

>私からは何度も彼に言っているように、委託業務費の構成やその金額が決まる「仕組み」を片方が知らない（知ろうとしない）限り、この議論はいつまでも平行線です。

仕組みは知っているつもりですが、貴方は肝心な聞かれている内容に答えられず、誤魔化しているだけですから。

>管理会社との契約は無意味だ、何故なら計算根拠は良く知らないけれどボッタクリだからだ、と喚き散らすだけでは何の説得力も無い。

計算根拠は何度でも示されていますが？貴方と違って全て裏どり可能な情報ですよ？
みないふりはやめましょう。このスレに嫌というほど出ています。貴方の回答は一切出てこないけど。


>フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。

？
理論上、「あると思います」書きながら、その理論を一切書いていないところがすごいですね。どんな理論ですか？　フロントを先住させる貴方の理論を教えてください。これは貴方の理屈を聞いているだけですから、ネット等に載ってなくても結構ですから、理屈を教えてください。私はほとんど労力のいらない外注仕事を高級とはいえ、一棟の物件に年間、大手なら約６００万以上の人件費をかけて人員を配置するという無駄なことはやらないと思いますが、貴方の考えをお聞かせください。

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

貴方、頭大丈夫ですか？　より利益を得やすくするなら、兼任の数を増やした方が利益を得やすくなりますよ？　間違いですか？　離職率の問題は単純に給料が安すぎるからでは？

>今やアンチさんはそれを「管理会社のぼったくり」の根拠として何の疑問も無く流用なさっています。

社員１人で１０棟も掛け持ちできるくらい、１棟あたりの業務量は少ないのに、料金は粗利で少なくとも売上の２割５部持っていけば、普通はぼったくりです。人件費は安いかもしれませんが、半分としても、十分、ぼったくってることは計算上、明確に言えることです。

>「マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる」【>>1200】
「多くの管理組合は管理に無関心でコスパについて考えていない」【>>1173】

>…それを踏まえた現状が「自主管理シェア７％」だと言うのなら、世にある管理組合のマインドって一体どんなもんなんでしょうね(^^;)　

だからおかしいという話を理解できませんかね？現状のパーセンテージが正解の根拠になるなら、世の中なんの進歩もありませんよ。３０年前に新聞よりネットだと言っても「ほとんどの人間が新聞を読んでるから正解だ」と言ってるようなもの。


>こうした意味相反する２つの発言も

すいません、何がどう相反しているんですか？


>>1216

>300万で議事録書いているだけならどんな会社もピンハネぼったくり会社ですね。

そうですよ

>300万の中に管理員、清掃員業務費、その他業務費が含まれている事を理解しているので間違いを指摘しているのです。

含まれていませんね。３００万は純粋に管理会社の粗利分です。だからおかしいという話。

>>1217

>総額に0.3を掛けた金額が事務管理業務費として管理会社に流れている、という仮定が、まあ噴飯ものなのですよ。そこにアンチ精神の全てが結集されていると言っても過言ではないかもです。それこそその0.3については実例を簡単に示せる筈なのですが、そこは求めたところで断固拒絶される訳で。

貴方と違って、何度も示してますよ。管理会社の決算から粗利が２５％もあったり、
削減コンサルが仕様をほとんど変えずに３０％近くダウンさせられることからも管理費から決算に見えない数字で利益を得ていることは何度も示しています。今も書きましたがね。貴方が何度書いても見ないふりしているだけです。

どうでもいいけど、高級マンションで管理会社スタッフが専従している理屈を教えてください。興味深いので

[1224: 通りすがり]

>>1221 匿名さん

これは（笑）
思いがけずここでついに核心に触れますか。
アンチさんのご見解が待たれますね。。

[1225: 通りすがり]

>>1220 匿名さん
＞なるほどです。あなたの説明自体は理解できたのですが、アンチさんの考えは私にはもう何がなんだかよく分からないです。

そりゃ当然です。解ってしまったらその方がおかしい。
委託費の適否を論じるにあたって、業務仕様の内容や各費目の算定根拠は「理解していること」が前提になります。それをどうでもいいことだと片付けてしまう人の論理など、普通の感覚ではわかる筈などないのですし、理解する必要も無いです。

こうして常識的に理屈を解し、会話が噛み合う者同士で検討をすれば、自主管理は導入可能だという結論に導けると私は思いますよ。それがたとえ部分的な委託管理との併存であっても、管理品質を損なわず組合員の費用負担を軽減することには十分繋がるでしょう。「管理会社憎し」の思いが先に立ってしまうと、そういう建設的な考え方もできなくなってしまう訳です。管理会社を排除するならするで、相応の検討経緯と理屈は不可欠です。

[1226: 通りすがり]

>>1187 某管理員さん

>>1188
＞分譲時のままは５０％ではなく７３％ですね。
＞https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

アンチさんがこう仰るのでリンク先に目を通してみたのですが、どうも該当する記載が無いのですよね。「添付資料」として『平成30年度マンション総合調査の概要』のリンクが表示されていたので、そちらも見てみたのですが、まさかその中の↓この分を見てそういう解釈をされたのでしょうかね。だとしたら国語も算数もだいぶ苦手な方のようですよ。（笑）

https://www.mlit.go.jp/common/001287061.pdf
＜23頁＞
マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

[1227: 匿名さん]

>>1221
>>1224
それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、まだスレタイも読まずにトボけてるんですか？

>>1225

貴方は反論できないから、独自解釈の仕組みの話を長文で書いて誤魔化しているだけですからね。

仕組みの話は重要じゃないと言ってるのではなく、「聞いてない」と言ってるのです。
自分の言ってることの根拠を聞かれているのに、それに答えられず、仕組みの話を永遠演説してそれで終わりですから話になりません。逃げ回っているだけですからね。

早く、高級マンションで管理スタッフが専従しているのが理にかなっているという貴方自身の発言に関して根拠をお願いしますね。

>フロントの専属専任という実例を私自身は知りませんが、理論上は普通にあり得ると思います。正直それで管理費が何倍にも膨れ上がる理屈もありませんのでね。そこもアンチさんが基本的に解っていない部分かと。

↑ここも「思います」で終わっていますからね。理屈を教えてください。それともまた、根拠なしですか？

>アンチさんからは「10件以上兼任」の実例を、根拠を添えて示していただいたことはありませんが、

まだそこですか？管理会社のHPや求人情報にも書いてあることですが、貴方自身は一人のフロントスタッフで何棟担当していると思っているんですか？１０棟以上、兼任していることを否定するなら、その根拠を教えてください。

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

これに関する理屈も全く可笑しいと思いますが、管理会社が利益を得やすくするために、なぜ件数を減らそうとするのが「普通」なんですか？　全く逆だと思いますが。

以上、１、高級タワマンが専従の管理会社スタッフが配置されているという貴方が考える理屈。　２、フロントが１０棟以上兼任していないと思うなら、大体、何棟担当していると思うんですか？　３、スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益につながるというロジック
　
上記の３点、疑問があるので教えてもらえないでしょうか？

あと>>1226は

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

これの以上でも以下でもないのですが、間違えがあればご指摘ください。勘違いや間違った解釈であれば、であれば訂正しますよ。因みに、２００８年の同様の調査では83％変わっていないそうなので、この１０年で１０％近くが変わったことになりますね。では、通りすがりさん、のご回答お待ちしてます。これで>>1223に続き、同様の質問は２回目ですね。それとも、自ら言ってる内容の根拠は答えないというスタンスですか？

[1228: 匿名さん]

1221さんの記載URLから、いくら差があるかで管理会社のマージンが分かります。
皆様のマンションではこの目安からいくら差があるのでしょうか？
週30時間未満だと社会保険料が発生しないので少しズレますが…30時間だと目安は23万円ぐらいです。

[1229: 通りすがり]

>>1227 匿名さん
＞それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、

はい皆さん。アンチさんの↑この発言にご注目。
どうやら何かに気付いたようですよ（笑）
彼はずっと「フロント業務費はボッタクリだ」と主張してきました。
フロント業務費、つまり「事務管理業務費」は、管理員業務費や清掃員業務費を含まない、純粋な管理会社の粗利であると直前のレス（>>1123）でも明言しています。
私が整理した彼の数々の主張の中にも
「管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなる（>>1077）」というものがあります。ご本人も本意に相違なしと確認されました。

にもかかわらず、ボッタクリだという矛先をここへきて事務管理業務からそれ以外の人件費に向けようとしています。苦し紛れにも「管理委託報酬という管理会社の公式な（※見掛け上の、という意味だと思われます）取り分のことを問題にしているのではなく、外注項目に不当なマージンが隠れているということが問題なのだ」と強調もしています。
何故でしょうね？
何故なら、今までずっと主張してきた「フロント業務費はボッタクリだ」という根拠なき理屈が只のイチャモンだったことが、>>1121さんのご指摘によって思いがけずバレそうになったからです。同時に、ご自身がフロント業務費の算定根拠を大きく勘違いしていたことにも気づいたのでしょう。…いや、そこはまだ気付いていないかな……。やはり彼には「戸あたり単価」という概念が無さそうですね。


>>1121さんは「事務管理業務費」の単価として税別1500円/戸を目安とする情報を引用し、これがこのスレに参加されている皆さんの実例に比してどうなのかと訊いておられますね。つまり目安は目安に過ぎないものの、一定のサンプルを集計して得られたであろう数字を基準とし、事務管理業務費の適否について問題提起されている訳です。

ところがアンチさんは、「問題はそんなことではなく、いくらピンハネされているのかが問題なのだ」と、自陣的な論点に引き戻そうと必死になっています。…彼が問題視しているボッタクリ価格のフロント業務費は、戸あたり単価に割り戻すと一体いくらになるんでしょうね？　これまでの主張から普通に推察すると、その住戸の管理費の３割から５割くらいがフロント業務費だと言うのですから、例えば管理費２万円の住戸だと6000円～10000円がそのまま戸あたり単価だという計算になります。

すごいですよね。>>1121さんが示した「目安」の金額は、サンプルは限定的なのかも知れませんが、マン管のコンサル会社がそれなりの調査を経て世に出した数字である筈なのですが、アンチさんが日々直面している管理委託契約におけるフロント業務費は、その目安（1500円）の実に４倍から７倍近くにもなるんだそうです。それは流石にボッタクリですよね。思いっきり指摘して減額交渉をするも良し、リプレイスの理由として突き付けるも良し、です。

なので、そういう理論で以て、フロント業務費の実例（戸あたり6000円を超える事務管理業務委託費）をあげつらいながら、ご自身が目指す「自主管理」「管理会社の撲滅」を主張なされば良いと私は考えます。でも実際にはそうなさらない。そんな事実など無いからに他なりません。根拠も無しに「高いに決まっている」という結論ありきで架空の料率を設定し、あらゆる契約において見える訳もない「受託者の利益」を過剰であると追及する。それがアンチさんの「管理会社不要論」の本質なのです。業務内容など何ら議論の対象にはなっていません。

事務管理業務費が戸あたり単価で6000円を超える金額設定で本当に委託契約を締結していたら、その管理組合がザル会計なだけですが、まあ有り得ないです。私が知る事例で、新築タワマンで3000～4000円ぐらいが高い部類。一般には2500円前後とされますし、リプレイス後の事例も含めた平均値が、1221さんが目安として引用された1500円という感じでしょうか。当然、もっと安い事例も多々あるということですね。

[1230: 匿名さん]

屁理屈をダラダラと長文で投稿しているが、
諸悪の根源は管理会社による役員選任が操作されているのを
防ぐ方法から始めることです。
これが基でマンションのあらゆる利権が管理会社に有利に動いている。

[1231: 通りすがり]

>>1228 匿名さん
＞1221さんの記載URLから、いくら差があるかで管理会社のマージンが分かります。

いやいや。そんな単純な引き算でわかる訳がないじゃないですか。
リンク先に掲載されている図表は、管理委託費の各業務項目別に「実例から算定される目安の金額」をとりまとめたものですよ。記事文中にも「私たち（コンサル会社）の経験や情報をもとに、主な管理業務について目安金額を示しました」と記載されていますね。平均値や事例ごとの共通性を考慮して「これぐらいが適正値として許容し得る大まかな金額だ」ということでしょう。

＞皆様のマンションではこの目安からいくら差があるのでしょうか？
＞週30時間未満だと社会保険料が発生しないので少しズレますが…30時間だと目安は23万円ぐらいです。

そもそも>>1121さんは「事務管理業務費」の１戸あたり月額が1500円を目安とすることについて、実態との違いを訊いておられるのですよ。貴方がそこではなく「管理員人件費（通勤方式）」について議論なさりたいのだとしたらそれはそれで結構なのですが、貴方の試算通り23万円が適正なのだとしても、表に記載されている目安金額（27万円）との差額４万が管理会社のマージンだね、などという理屈は成り立ちません。

貴方が試算した23万円/人・月という「目安」とて、管理員業務を一部外注する場合はその金額の中で外注費を捻出する訳ですよ。貴方が仰る「マージン」とはその中から切り取られるもので、外観的に把握できるものではありません。

[1232: 通りすがり]

>>1230 匿名さん
＞諸悪の根源は管理会社による役員選任が操作されているのを
防ぐ方法から始めることです。

いいですね。
実に結構。そこから始めましょう。今すぐ始めるべきです。
問題点が明確ならやるべきことも明確な筈。
行動すれば色々見えてくることもありますよ。

（手短に書くと精々こんなことしか言えません）

[1233: 通りすがり]

アンチさんからいくつか質疑をいただいているので、当方の見解をまとめて示します。いちいち全文引用して記すのは野暮ったいので、アンチさんからの質問文は要約します。「そんなことは訊いてない」とまた論点を摺り替えられる可能性はありますが、そこは甘んじてお受けしましょう。会話が噛み合う方にのみ届けばよい言葉ですので。どのみちアンチさんは私の言葉を勝手に言葉を切り取り、以後の屁理屈を補強することしか考えていないでしょうし。

・私は「ひとりのフロントマンが10件以上兼任している事例」を、フロントマンとの会話の中で普通に見聞きしています。以前このスレでも紹介したのは、辞めてしまった前任者の「辞める間際」の実情を後任者から聞いた話です。（>>1006）その後任者もまた似たような状況下にあり、会社の体制としては業務効率を上げるべく、担当者の勤務先（拠点）と自宅を中心になるべく移動時間が短いところを担当できるように、各者の担当物件の再編をしているところだとの話も同時に聞きました。

・同様の事例は「人づてに聞いた話」としては複数あります。人づてとは言え、分譲マンションにまつわる各業種（デべ・ゼネコン・設計事務所・管理会社・開発系コンサルなど）の人脈の中で聞いた話ですので、畑の違うところでの只の噂話ではありません。管理会社による複数物件の兼任、しかもそれが10件以上にも及ぶという事例は現実に少なからずある、と私は認識しています。

・そういった実情に対し、私は特段違和感を覚えません。フロント業務の内容からして専属選任である必要はそもそも無いと思いますし、事務管理業務として管理組合から受託している業務が「適切に＝組合から問題にされないように」履行できる範囲であれば、10であろうが20であろうが兼任すればよいと思っています。それ自体が委託契約に反することはありませんし、反しない契約とすることも可能。逆に、兼任を許さない契約とすることもできる中では、兼任そのものをその件数によって否定するのは理不尽なことだと考えます。そもそも発注者は兼任件数を把握できません。

・高級タワマンが専従のスタッフを配置しているのは事実です。ただし「フロントマン」がそれであるという事例は個人的には知りませんし、そのようなことを私自身は言った覚えはありません。一般的には高級タワマンとは言え、フロントは複数物件を兼任しているでしょう。ただし件数はいくらか少ないことが予想されます。理事会から要求される対応も、高価格物件なりに高い水準が求められるでしょうし、業務仕様によって時間や人数が指定されている可能性もあります。
なお「専従のスタッフ」としては、管理員の他にも配置されている事例があります。勿論、フロントマンとは区別していますし、共用施設の構成やマンションのグレードに置応じて設定される「商品の付加価値」の一部ですので、物件ごとの差異が当然あります。

・とは言え「専従のフロントマン」も、理論上は配置のしようがあると思います。その場合、事務管理業務費は相応に高くならざるを得ないでしょう。既述の通りフロント業務は複数兼任を前提にしていると思っていますし、兼任を前提とした事務管理業務費の金額が、戸あたり単価で2500円もあれば新築でもカバーできると思っていますので、専従として相応にこの金額が高くなっても許容範囲内だと考えます。10件の兼任でパフォーマンスが1/10に落ちる訳でもないと思っていますから、専従化で事務管理業務委託費が10倍になる訳もありません。仮になったとしても戸あたり負担額は２万円程度の増。超高級物件であれば許容範囲でしょう。

・「スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益に繋がるロジック」を訊かれているのですが、私が言ったのは、フロントマンが過度な兼任により疲弊し、そのせいで業務効率が低下したり、短期離職を招くことによってスタッフの教育コストが嵩むという管理会社にとって深刻な問題が生じているという現実がある中で、「兼任を減らすことでそういった不利益の回避には繋がる」（>>1225）という意味です。兼任による負担を軽減できれば従業員が定着し、管理組合との信頼関係もより醸成され易く、社内的にもノウハウの継承などが効率的になるなど、利益が期待できるでしょう。


…それとオマケ程度の話ですが、

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

↑件の報告書（概要）にあるこの記載は、私は前後の内容から「選定理由のうち73.1％が”分譲時から指定されていた管理会社だから”だった」という意味だと解釈しました。分母に「自主管理を選択した管理組合」は含まれないと普通に解釈しています。アンケートの構造を想像するだに、管理会社の選定理由は「委託管理あるいは部分管理を選択した組合」に限定して設問する筈ですので。

仮にこれが本当に「全件の73％」だったとしても、それは管理組合のより多くが、リプレイスや自主管理を選ぶことなく、現状維持＝新築当時の管理会社との契約を選んだという事実を裏付けるだけのことです。某管理員さんが感覚値として示した「約５割」との乖離があるとしても、それはアンチさんにとってはむしろ不利となる事実でしょう。

アンチさんがご自身が鬼の首をとったように示した情報は、日本語的にも数字的にもご自身の助けにはならないんじゃないですか？と思った次第です。

[1234: 匿名さん]

>マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が 73.1％である。

「平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕」によれば、この「73.1％」は、「マンション管理業者に業務を委託している組合合計」に対する割合です。

[1235: 通りすがり]

>>1234 匿名さん

お、そうなんですか。「決定方法」とあるので「どのように選定したのか」を問うアンケートだと捉えていましたが、私もその調査報告書を詳しく確認したところ単に分譲当時からリプレイスしていない組合の割合を示す数字なのですね。

分母に自主管理の件数が含まれていないようですので、某管理員さんが感覚値として示す「５割」ほどではないにせよ。マンション全体に対する割合としてはもう少し下がる筈ですが、いずれにせよ依然として全体に比して７割超の管理組合が管理会社を変更するという判断には至っていないと。一部の組合が委託内容・委託業務費の変更をしているであろうことと、逆に全く無関心ゆえにその判断に至っている組合も混在していることを両方考慮しても、世の大勢は「現状維持」であることがわかりました。

[1236: 匿名さん]

>通りすがりさん


他人の発言ですら捏造するようになっちゃあおしまいですね。

＞それは、要するにいわゆる「管理委託報酬」で管理組合に明示している公式な管理会社の取り分で、それ以外の清掃費などの外注項目の多くがピンハネされているという話なんですが。。そもそも外注していて一切利益を載せないなんてあり得ないし、その話を永遠しているのに、

はい皆さん。アンチさんの↑この発言にご注目。
どうやら何かに気付いたようですよ（笑）
>彼はずっと「フロント業務費はボッタクリだ」と主張してきました。

管理会社はボッタクリだとは言ってますが、「フロント業務費はボッタクリだ」とは
一言も言った記憶がありませんし、そもそも"フロント業務費"って専門用語ですか？
いわゆる委託管理報酬のことを指しているかもしれませんが、その一部だけ問題にしているスレじゃないことはスレタイ見ただけでも分かりますよね？

>フロント業務費、つまり「事務管理業務費」は、管理員業務費や清掃員業務費を含まない、純粋な管理会社の粗利であると直前のレス（>>1123）でも明言しています。

>>1123 のどこにそんな外注費などを「含まない」と名言しているのですか？明言している箇所が実在するならそっくり引用してください。　散々外注費のピンハネ分込みの話をしているのですが、何度言っても理解できないのですね。

管理会社は利益として受け取る委託管理報酬だけでなく、外注のピンハネ分を含めると
管理会社が管理組合から受け取る管理費から粗利で３割以上持っていくのはボッタクリだということはスレの趣旨として>>1にも書いてあることですよね？

まずは、嘘でなければ、外注費を含まない”フロント業務費”という用語を使ってぼったくりだと言っている過去レスを明示してください。

それとも他者の発言を捏造したのですか？

>私が整理した彼の数々の主張の中にも
「管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなる（>>1077）」というものがあります。ご本人も本意に相違なしと確認されました。

すいません。>>1077は確認したら、下記の通り、貴方（通りすがりさん）自身の発言ですよね。頭大丈夫ですか？　

>1077 通りすがり 2021/08/14 19:25:16

自分の発言を他者の発言のように言うって頭どうかしてますよね？

また、その引用先には外注費に対して３割以上のボッタクリという箇所があるだけで、委託管理報酬は元々管理会社が100%報酬として受け取る金なので何割ピンハネもクソもありませんよね？

>にもかかわらず、ボッタクリだという矛先をここへきて事務管理業務からそれ以外の人件費に向けようとしています。

このスレ自体、外注費もピンハネしているし、その分も含めたらえらく仕事もないのにぼったくりだという趣旨ですよ？　

そういう見えすいた嘘やデマ、誤魔化しばかりやっているから説得力が皆無なんですよ。


>「フロント業務費はボッタクリだ」という根拠なき理屈が只のイチャモンだったことが、

そのフロント業務費という単語を使ってぼったくりと言っている人間は貴方以外いないと思いますがどこですか？


>>1121さんは「事務管理業務費」の単価として税別1500円/戸を目安とする情報を引用し、これがこのスレに参加されている皆さんの実例に比してどうなのかと訊いておられますね。つまり目安は目安に過ぎないものの、一定のサンプルを集計して得られたであろう数字を基準とし、事務管理業務費の適否について問題提起されている訳です。

事務管理業務費は管理費の一部であって、管理会社に渡る管理費を問題になっているの分かりませんか？

>ところがアンチさんは、「問題はそんなことではなく、いくらピンハネされているのかが問題なのだ」と、自陣的な論点に引き戻そうと必死になっています。

いや、スレタイみたらどうですか？　管理会社のピンハネ体質を問題とするスレですが・・・

あとは貴方が勝手に委託管理報酬しか管理会社が受け取ってないような言い方で
故意に無茶苦茶なこと言ってるだけなので無視しますが・・・　

[1237: 通りすがり]

なお、身も蓋もないことを言うのは気が引けるのですが、同じ調査報告書の中に「マンション管理会社に業務委託することへの意向」に関する調査結果も掲載されています。そのものズバリですよね（笑）
このデータをアンチさんも引用しておられる訳ですが、この部分に関してはどう捉えておられるのか、それはそれと見なかったことにしておられるのか。謎です。

https://www.zenkoku-mankan.org/m-company-e/#toc1

結果としては「全てお任せ」を良しとする意向が19.5％、「任せてもよいが方針は出来る限り管理組合で決めるべき」が74.2％です。「部分管理」に対する意向は区別されていませんが、普通に考えれば両方に混在しているのでしょう。

委託管理を前提とする意向は少なくとも93.7％。契約実態として自主管理が７％未満にとどまるというデータでは、その裏にある「意向」までは判らなかった訳ですが、この意向調査によって明らかになりました。上記を除く残りの意向全てが「管理会社に委託するべきではない」なのだとしても（実際はさらに分類される筈）、わずか6.3％です。自主管理の割合とほぼ合致しますね。むしろ意向の方が下回っていることに興味があります。

[1238: 匿名さん]

結局、通りすがりさんは、高級マンションで管理会社スタッフが専任で担当するのも合理的だと言う自分自身の主張も突っ込まれると答えられず、

>管理会社は「業務の効率化を図る＝より利益を得易くする」という意味でも、兼任する件数は少しでも減らそうと「普通なら」考えていると私は理解してます。

この意味も答えられませんでした。

結局、通りすがりさんは、自分の言ったことですら、答えられないどうしようもなくバカで説得力が全くない人だと分かりました。

通りすがりさんは自分の言ったことですら答えられないので、全く聞く価値がないですね。

[1239: 匿名さん]

>>1237

今、どういう状況かを論じたければ他所でどうですか？そう言う現状がおかしいというスレ主も問題提起のスレと書いてますよ？

それ以前に貴方は自分の言ったことの解説くらいしたらどうです？

無責任で全く根拠のない発言をする人の意見など誰も擁護派以外、聞かないでしょう。

[1240: 通りすがり]

>>1236 匿名さん
＞すいません。>>1077は確認したら、下記の通り、貴方（通りすがりさん）自身の発言ですよね。頭大丈夫ですか？　

あー、アンチさん。ズルは無しですよ。
貴方の屁理屈を私が言ったことだみたいに言われるのは流石にどうかと。
>>1077は私のレスですが、そこに引用した貴方の「管理会社不要論」の要素として

①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】

以上２点を再掲したんじゃないですか。
ふたつとも貴方の基本見解だと、ご自身でも確認されましたよ。忘れちゃいました？
それとも>>1078で「その通りです」と仰ったのは別人さんだとでも？
流石ですね、こういう時のための「匿名さん」という訳ですね。

貴方は管理会社アンチさんじゃないですか。「フロント業務費」は、貴方がボッタクリの最たるものだと批判していたものです。全額が管理会社の粗利で、ほぼ丸ごと外注されてるのに何で管理費の３割以上も取るんだよと。それが貴方がずっと言っていたことでしょう？
そこを「自分の言葉ではない」としらばっくれようとしているということは、ずっと声高に叫んでいたことが間違いだったと流石にお気づきになったのですよね？　フロント業務費には戸あたり単価という一般的に目安となり得る金額があって、貴方が独自の料率によって計算していた数字は事実無根であったと。それはある意味、自主管理を目指す貴方にとっては大きな進歩なのですよ？

厭なら別に、貴方自身がこの事実を認める必要はないのですよ。こうして明らかになれば多くの人が貴方のウソを認識することになる。それでいいのです。普通の人なら私がこんなことをせずとも、とっくの昔に理解していることですがね。だから自主管理は未だ７％未満なのであって。