ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1181: 某管理員]

マンション管理会社ランキング（受託戸数順上位１０社）
（売上・利益は2020年度、三菱のみ2021年度）
１.日本ハウズイング　売上1,149億円　営業利益64億円　純利益41億円
２.大京アステージ　売上584億円　営業利益61億円　純利益42億円
３.長谷工コミュニティ　売上422億円　営業利益25億円　純利益18億円
４.東急コミュニティ　売上1,299億円　営業利益90億円　純利益64億円
５.三菱地所コミュニティ　売上556億円　営業利益36億円　純利益表記無し
６.大和ライフネクスト　売上919億円　営業利益49億円　純利益33億円
７.合人社計画研究所　売上434億円　営業利益42億円　純利益36億円
８.三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙｻｰﾋﾞｽ　売上440億円　営業利益26億円　純利益18億円
９.住友不動産建物サービス　売上347億円　営業利益11億円　純利益8億円
１０.野村不動産パートナーズ　売上913億円　営業利益75億円　純利益54億円

[1182: 某管理員]

マンションを開発・販売した企業の系列のマンション管理会社から、
独立系の管理会社に変更すれば、確かに３割程度、管理委託費が安くなる。
安くなるのには理由がある。
どんな理由があるかは、営業秘密。

[1183: 某管理員]

管理会社フロント一人が１０件ものマンションを担当しているのが気に入らないのなら、専属のフロントがいる、数百戸の高級マンションに移ってください。
購入費は２億円程度で、管理委託費も修繕積立金も、並みのマンションの倍額にはなりますが。

また、管理会社がどうしても嫌いであれば、管理会社ができる前の、
築５０年以上の自主管理マンションに移ってください。
こちらは購入費1,000万円前後で済みますし、
設備が古くなっているので、設備の更新や建て替えなど、
十分に自主管理を堪能できます。

[1184: 通りすがり]

>>1180 匿名さん
＞また、管理委託費の明細のうち、事務管理業務費がフロント一人に対して支払っていると認識されているようですが、出納業務などバックオフィスへの費用も含まれています。

そこはアンチさん的には絶対に認められない部分だと思いますよ。
ゆえに「管理会社の」アンチな訳で。
管理費総額の３割だ５割だということは、戸あたり単価で算定されるという基本的な発想も無さそうですし。乱暴というか、管理会社全否定という結論ありきで理屈は後付けなのでしょう。

規模的に防災センター設置必須のマンションなんて購入したら、常に管理会社や組合理事と大喧嘩かも知れませんね。何でそんなに金がかかるんだとｗ　防災センターがあるからですよと説明しても永遠に理解には至らないかも。

[1185: 通りすがり]

>>1179 匿名さん
＞法外かどうかではなく、契約する価値があるかないかです。

その「価値があるかないか」とは、私の認識では費用に見合った業務仕様なのか、あるいは業務仕様に見合う費用なのかということであって、著しくバランスを欠き費用が不当に高いことを「法外である」と表現しました。費用対効果を考えているのは別に貴方だけではありません。自主管理を選択する場合とて組合員の人手を要し、管理の一環として相応の支出をするのですから、うまくやらなければ適切な費用対効果は得られません。自主管理にすれば万事おトクだという考えは幻想です。


＞貴方が言ってるのは全て管理会社目線の発言ですが、

とんでもない。
自主管理と委託管理、どちらも選択肢としては併存し、管理組合は業務仕様と費用の釣り合いを吟味し、より良い方を選ぶべきだという意見が、なぜ「管理会社目線」なのでしょうか。


＞私は過去ログ見ろとか横着なことは言いませんので

またまた（笑）よく仰っていたじゃないですか。
リプレイスの相場が３割減？　すごいですね。
貴方は管理費全体の３割から５割がフロント業務費だと仰っていましたので、そこが丸ごと削除できるくらいの低減効果だという訳ですか。その削減コンサルとやらにいくら支払うつもりなのかはツッコミませんが、確かに実際その気になれば３割ぐらいの圧縮は理論上も可能でしょうね。業務仕様を下げればいい訳ですから。地所コミュも推奨するように、アプリでも何でも導入してフロント業務を組合が引き受けるという手もありますよ。貴方の脳内にある相場感でいけば、それだけでも３割は減る訳でしょう。実際は他の項目もいじるのでしょうから、低減効果はもっと期待できるかも知れませんね。私は委託仕様を落とすことには慎重に考えたい方なので、あまり高い低減効果を謳われると、逆に「ホントかよ」と思ってしまいます。検討を依頼するにしても、まずはそういう疑いの目を持って話を聞きます。


＞管理員費用を例にとっても、決算とその会社の求人情報には明らかな差があります。確かに管理会社の立場からはコストもかかっているから利益をのせても当然ですが、

いや…
貴方のご認識では、管理委託費なり会社の決算情報なり、そこで「管理員業務費」として計上されている金額から管理員の給与を除いたものが全て「利益」だということなのですかね。ご自身でも仰っているように、会社としてのコストもかかっているのですから、そこは利益から区別して話をしないと。（求人情報を見て人件費の内情を把握した気になっているのもどうかと思いますが…）


＞管理組合から見れば、馬鹿げた取引で契約するのは費用対効果が悪いです。

そこ以降は再び「アンチ理論」に陥ってますよ。せっかくひとつ前のレスではバランスの良いことを言い掛けていたのに……。


＞また、管理会社の売上総利益を見ると大体、２割５分くらいあります。

そうなんですか？
で、見掛け上そうはなっていない公表値には、節税のために色々シカケがあると。バックマージン？と仰るのは、会社の経理を通さない袖の下みたいなお金が相当な金額でやりとりされていて、それが何処かで何らかのシカケで会社の利益として計上されている…と仰るのですかね。もはやオカルトですね。

今後は無視を心掛けてくださるのなら結構。今までの反応をされてもあまり有意義ではありませんでしたし、私は私でスタンスは変えません。
「費用対効果を考えるべきだ」ということには同意しますよ。リプレイスも個別契約も、適切にやって費用対効果に貢献するのならどんどん検討するべきでしょう。
自主管理がその結論として理想形なのだと言われても、依然として首を傾げますが。

[1186: 通りすがり]

>>1181 某管理員さん

受託戸数１位の企業で売上に対する粗利が5.5％、純利で3.5％ぐらいですか。
２位がその２倍くらいですね。
他は何処も似たようなもの…。アンチさんが言う「相場」と照らすと、上位企業はどこも仙人みたいに無欲なのでしょうか。25％だという管理会社が実際にあるのだとしたら、確かにそれはボッタクリ体質なのかも知れませんね…。あればの話ですけどね…。

[1187: 某管理員]

＞＞1186 通りすがり　さん
三井不動産　売上１兆9,050億円　営業利益　2,806億円　純利益1,839億円
三菱地所　　売上１兆3,021億円　営業利益　2,407億円　純利益1,484億円
住友不動産　売上１兆135億円　　営業利益　2,343億円　純利益1,409億円

数千万円の分譲マンション販売と、
毎月１～３万円程度の管理費から成り立っているマンション委託管理が
同じ利益率のはずがありません。
マンション管理は利益率が低いので、
利益を上げられる所からは、
がっちり利益を上げる必要が有るのではないでしょうか。
（管理員なので正確には分かりませんが）

私の勤務するマンションは築１８年、管理委託費を交渉して２年目に５％下げ、８年目に１０％下げ、１０年目にリプレースで１５％下げ、その後、人件費UP分、メンテナンス会社をリプレース前に戻す等で８年間で５～10％程度上がっています。

全国のマンションの管理状況は、
大雑把に下記の比率だったと記憶しています。
・分譲時のままの管理会社に委託：５０％
・管理会社変更(リプレース)　　：２５％
・管理会社へ部分委託管理　　　：１８％
・自主管理　　　　　　　　　　：７％

[1188: 匿名さん]

>>1186

何から何まで言ってることおかしいし、いちいち突っ込みませんが、管理員雇うのに
管理会社のコストは社会保障費ですが、しれてますね。他のコストって何ですか？
求人費なども数ヶ月あれば十分ペイできるでしょう。それ以外の毎月の利益を負担することを考えればどう考えても直接雇用で雇った方が誰が考えても得です。

>>1178

管理組合から考えて得かどうかに、人件費や諸経費を反映した営業利益を出しても意味がありません。粗利分が要するに管理会社に渡っているお金なので、管理会社と契約しなければ管理組合から取れば、かからないお金です。


受託戸数１位の企業とは日本ハウジング


日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html



>>1187

分譲時のままは５０％ではなく７３％ですね。https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html

[1189: 匿名さん]

>>1178ではなく>>1188です

[1190: 匿名さん]

>>1183

数百戸の高級マンションのフロントは専属なんですか？
初耳なので、根拠があれば教えてください。毎日、何の仕事があるんですか？

嫌かどうかではなく、管理会社と契約する合理性がないうことです。

管理会社にそんなに無駄なお金を払いたいというならそういう相場より値崩れした中古が買えますよ。

[1191: 匿名さん]

>>1187

>マンション管理は利益率が低いので、
利益を上げられる所からは、
がっちり利益を上げる必要が有るのではないでしょうか。

そんなことはありません。２５％の粗利は業種別ではかなり高い方です。「業種別　売上総利益」などで検索してみてください。

[1192: 匿名さん]

管理員のコスト
1.人件費
2.被服費
3.交通費
4.社会保障費
5.求人費
6.教育費
ぐらいはあると思います。

管理員が急遽休んだ時にも代わりを派遣できるよう備えていれば更に費用の上乗せもあるでしょう。直接雇用で安くなるとしたら代わりが派遣できないとか、教育に費用を掛けないとかが考えられます。管理員業務費を叩くのであればこの辺りまで比較しないと単純に高い安いで判断はできません。

[1193: 匿名さん]

>>1192

人件費って・・・

値段で出さないと意味ないですよ。2,5,6なんて単発ですからね。急遽休む日って年間に何日あるんですか？

単発で派遣も雇えるし、どうみても長期で雇うこと考えれば、単純に直接雇用した方が安いですね。

[1194: 某管理員]

＞管理会社と契約する合理性がないうことです。
分譲時の管理会社との契約も、
３０％値下げを提案したリプレース管理会社との契約も
管理会社への部分委託契約も
合理性が無いということですね。

では、今居住のマンションを自主管理に移行させるか、
自主管理のマンションに移転するしか方法が無いではないですか。
昨年１２月にこのスレを立ち上げて、８か月を過ぎています。
何か実行されているのですか。
・マンション内で自主管理の同調者を募っている。
・移転可能な自主管理マンションを調査している。
この二つの内のどちらを実行しているべきではないですか。
やったのは、管理会社の粗利の調査だけですか。

＞数百戸の高級マンションのフロントは専属なんですか？
＞初耳なので、根拠があれば教えてください。
ご自分で調べてください。

[1195: 匿名さん]

>合理性が無いということですね。

全ては値段次第なので、３０％値下げが実現されたらいいんじゃない？費用対効果と言ってるのにどこをどう解釈したらそういう結論になるのか謎ですね。

>ご自分で調べてください。

貴方も根拠がないことを平気で言う人だと分かりました。同一人物かもしれませんが。

[1196: 某管理員]

＞単発で派遣も雇えるし、どうみても長期で雇うこと考えれば、単純に直接雇用した方が安いですね。
自主管理に移行もせず、管理会社のリプレースもせず、管理の部分委託もせず、管理委託費の値下げ交渉もしたことが無い管理組合。
管理会社の値上げを受け入れているだけの管理組合の一区分所有者が、何を仮定の話をしているのですか。

[1197: 某管理員]

＞全ては値段次第なので、３０％値下げが実現されたらいいんじゃない？費用対効果と言ってるのにどこをどう解釈したらそういう結論になるのか謎ですね。
３０％値下げすればいいんですね。
独立系管理会社なら３０％は下げる見積もりをもってきますよ。
何をモタモタしているんですか、とっととリプレース見積を独立系各社から取りなさい。これで問題解決です。

[1198: 匿名さん]

>>1193 匿名さん
失礼、給与でしたね。

値段なんて地域によって変わるので意味ないでしょう。沖縄と東京の最低賃金なんて3割近く差があるんですよ。

単発の派遣は急遽来ることなんて出来ないですよね。朝のゴミ出し、何時からかご存知ですか？派遣依頼出来たとしても間に合わないですよ。

服については都度買えるようにする方が合理的ですが、教育は別です。ナレッジの蓄積は継続することでしか得られません。管理組合がしっかりとマニュアルを作り時間を掛けて教えてあげることが出来れば不要ですが、大抵の組合員はそこまでできないと思います。なんせ無関心ですから。

[1199: 匿名さん]

>>1196

>自主管理に移行もせず、管理会社のリプレースもせず、管理の部分委託もせず、管理委託費の値下げ交渉もしたことが無い管理組合。

誰のなんの話ししてるんですか？　ここは管理会社は不要かどうかが趣旨のスレッドであって、特定の相談に乗るスレは他所にあると思いますが？　まあ話を逸らすのも必死ですね。管理会社が価値があると思うならそれを言えばいいだけなのに、説明できないから、話を逸らすしかない。ご苦労様です。

>>1198

そんなことないですね。急に無理というなら、当日の朝欠勤とかなら、管理会社だって同じことです。何時かによるでしょう。そもそも数人でローテで回すシフトにすれば急遽変わってもらうなど対応はいくらでもできます。


そもそも組合員が教えるんでしか？肝心なところがおかしいですね。

[1200: 匿名さん]

管理会社の契約の価値を何一つ説明できないから、話を逸らすことしかできない。

上のレスでトヨタだってピンハネしているみたいなトンチンカンなレスがあったけど、
車は素人では作れないが、マンション管理なんて普通の社会人であればほぼ誰だってできる。