ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1161: 通りすがり]

すみません、重大な誤記をしてしまいました。

>>1160
＞管理員人件費は、何度も貴方に謎掛けをしているように仕様云々が金額に直結している訳ではありませんが、例えば低層板状マンションよりもタワマンの方が高い、程度の差はあります。

↑このくだりは「管理員人件費」ではなく「事務管理業務費」に対するものです。アンチさんが言う「フロント業務費」の部分です。管理員人件費は「その他の人件費」に含まれます。訂正させていただきます。

[1162: 匿名さん]

>1160

結局、自分で言ってることも、まともに何一つ根拠を答えられないんですね。
仕様が上がったから管理費が上がったと言ってるのに、具体的に何の仕様が上がったかということも言えないんですか？

>エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・

現行の管理費を２割も値上げするのは至難の業ですね。各戸の管理費が規約の一部として規定されている場合は特別決議を要します。普通決議でも、多くの組合員から異議があがる可能性が高いので、総会で一発勝負とはいかず、説明会の開催やその経過による特別決議が必要になることも十分考えられるでしょう。

貴方も相当数のサンプルを集めて「どこの組合でも管理費は10年間据え置きだ」と仰っている訳ではなかろうと思いますが、そこは私も「既存の管理費が２割以上も上がるケースは稀だろう」と思っています。ただ、管理組合会計における「支出」は別ですよね？　短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。変動費も当然そうですが、組合の収支計画の中で支出と目論んでいた金額が、その予測を超えて上昇することは起こり得ませんか？

私がこの話を知るに至ったのは、引渡しから５～６年が経ったところで、当時の建て主さんと別件で連絡を取り合った際に「ちょっと聞いてよ…」的に愚痴をこぼされた時のことです。その方はその時点で組合の理事をやっておられて、件の保守点検費の高騰が会計を圧迫していることに頭を悩ませていました。その方は賢明な方なので、それが管理会社のボッタクリのせいでなどという捉え方は一切していませんでした。事実上の法定費用が上がったことと、期を同じくして駐車場の利用率が著しく低下したことや、ちょうどその少し前に発生した震災による細かい修繕による支出が生じたことに起因することだと理解しておられたので、「何か良い改善策が無いか、他の理事さんや管理会社と一緒に考えているところだ」と仰っていました。最悪の場合は管理費を改正しなければならないかも、ともね。


>短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。

あなた自身が言った内容に突っ込んだら、答えられず「考えてみてください」ってどういうことですか？？

＞設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

>もうこのことを指摘するのは流石に私もイヤです。
>仕様に応じてコストがかかる」ということに改めて説明が必要ですか？

あなた自身が仕様に応じてコストがかかると言ったので、では具体的に何の仕様が
最近の新築物件で仕様が平均的に上がったから管理費の平均値が押し上げられたのかを聞いているんですが、自分が言った根拠も答えられないんですか？　改めて聞きます

>古くなっても尚、維持管理に金がかかる訳です。

古くなったからではなく、年代に応じて管理費が変わっているので、古さの話ではないですよね？グラフのリンクもあるので、事実を元にした根拠をお願いします。


>デベが売り物の仕様にこだわるのは、誰がどう考えても「高く売るため」だと思うのですが、貴方は自然にそうは思わないということですか？

あの、仕様が良いマンションがあることと、最近のマンションは平均的に仕様が上がっているか、とは別問題ですよ？　頭大丈夫ですか？　近年、管理費が「平均的に」あがってるわけで、貴方が言うように「全体的な仕様が以前より上がってコストが掛かるようになった」というなら、その根拠となる仕様の変化を聞いてるんです。

本当に不動産関係なんですか？仕様を良くして高くできるなら、地方だって東京と同じような値段で売れてしまいますよね？

私は基本的にその時の土地の仕入れや建設工賃で分譲価格の平均が変わると理解しているので、同じ仕様でも年代が変われば分譲価格が変わるけど、同じ仕様なのにそれに釣られて管理費が変わるのはおかしいという話です。ところがあなたは仕様自体が変わったからと言う。そう言うなら具体的に何の仕様が変わったのか、その根拠を聞いてるんですが、それを一向に答えませんよね？

>マンションの共用部分に自前のカフェやフィットネススタジオを併設するようなこともあちこちで起こった訳ですが、

こんなことはこの１０年、大きく傾向は変わってませんね。そもそもカフェまである物件なんて多くないし、よほどの高級物件でれい

＞仕様が高ければ相応に高くなる要素ですね。

だから、高ければって、そういうならどこが高くなったのか、具体的にその
高くなった仕様を教えてください。

>もはや「仕様」という言葉への理解度も怪しくなってきたと感じています。

それはあんたでしょw

>管理費は分譲価格に連動はしていませんが、

誰がどう見ても、連動しているのは事実ですよ？　あのグラフを見て連動してないとどうすれば言えるんですか？


＞最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

>私もそこまで言い切ってはいませんが

いやいや、仕様が上がるから管理費が上がると言ってるわけだから、何の仕様が上がればそれに影響されて管理費が上がると言えるはずでしょう。で、なければ根拠もなく言ったということですか？

＞、貴方が「建物の仕様が上がれば管理員の時給でも上がるのですか？」と訊かれるので、仕様に応じて人件費が上がることは当然ありますよとお答えしたまでです。

だからどの仕様が上がれば人件費が上がるんですか？　また、最近の傾向として、最近の新築物件の人件費を押し上げた具体的な仕様を聞いているんですが？

>貴方が引用したグラフは「平均値」を示したものですよね。仰るように、住宅共用施設のシェイプアップは新築物件でも既存物件でも進みつつありますが、

ほう、既存物件でも進んでいるとは、どんな根拠ですか？

そもそもタワマンだけでなく、全体的な傾向で、管理体制のリストラなんて起こっているんですか？　貴方の自分で言ってる解説の根拠なんでちゃんと説明してくださいね。

ってか、そもそも既存物件や新築物件でもシェイプアップが進んでいるのに、新築物件は管理費を２割も押し上げるほど仕様をグレードアップさせているというあんたの主張は矛盾してませんか？

一体、どうなってるんですか？

>それによって人件費の削減が実現しているにもかからわず、管理費の総額が上がった（しかも２割も）という事例ってホントにあるんですかね。

>私は知らないので、貴方がそこを論拠になさるならサンプルを示せば良いと思います。

知らないので、って貴方、知らないのになぜ、否定できるんですか？知らないことでも平気で否定するんですか？言ってること無茶苦茶ですよね？　

私は仕様もたいして変わっていないのに近年は管理費だけ上がっているのは管理会社がぼったくってるだけだと言ってる。でも貴方は仕様が大幅に変わったからだと言ってる。だったら、何の仕様が変わったから管理費が値上がりしたのか言えるはずなのに、関係ない長文で誤魔化しているだけですよね？　

[1163: 通りすがり]

>>1162 匿名さん

ごめんなさい、目が泳いでしまって…
ちゃんと読んで返答する気になれるまで少し時間をいただきます。
貴方もなかなかの長文傾向ですよね。しかも過去にやりとりしたことの延々繰り返しです。受け容れたくないことは断固拒絶して「意味わからない、日本語おかしい」と全否定しているだけでは、それこそ態々書き込んでいただく意味はないですよ。文体としても、私をどうこう言えるレベルではないと感じますし。

私も別に貴方からのリアクションは無条件で望んでいません。ちゃんと考えてくださった上での返答のみいただきたいものです。私の見解に対する賛否は別ですよ。

私は私で、貴方に対しては言いたいことだけ言わせていただく、というスタンスで当面はいきます。幸いにも、ちゃんと会話が噛み合う方の参加も散見されますのでね。意見が一部合わなくとも、正しく人の話を読み聴きできる方との対話は有意義です。貴方も、その気があれば横で見ていればよろしいかと思います。

[1164: 通りすがり]

>>1162 匿名さん

あ、それと、レスをいただくにあたって、私が書いたことをいちいち丸ごと引用しなくても大丈夫ですよ。自分が書いたことぐらいは自分で遡りながら読ませていただきますし、頭の中にも入っていますので。マーキングとしては触りの１行ぐらいで十分です。

「読みやすいように作文せよ」と仰るのなら、そういう基本的なところでも規範を見せてください。では、引き続きどうぞ。

[1165: 匿名さん]

>>1164

結局、自らの主張の根拠を聞かれてもまるで答えられないってことですか？

貴方は最近の物件の管理費が上がった原因を仕様が上がったからだと答えた。

では、管理費上昇に繋がる、上がった仕様の中身って何ですか？とシンプルなこと聞いてるだけですよ？

自分の主張の根拠を聞かれてるだけなのに何故答えられないんですか？

○○が上がったからだと、普通に言えば良くないですか？どうなんでしょうか？

[1166: 匿名さん]

しかし、管理会社の労力に対してコストが高すぎて契約する意味がないと言ってるだけなのに、擁護派のまともな反論が何一つない。管理会社を擁護したければ、費用対効果で、契約の意味が亜ことを説明すればいいのに、指摘した人物の個人攻撃に話をすり替えて毎度、意味不明な長文で誤魔化しているだけ。

非常にシンプルなことしか聞いてないのにw

[1167: マンション検討中さん]

擁護派はいなくなったかな？
まあ、擁護にもなってない酷いバカだったが。

[1168: 通りすがり]

>>1165 匿名さん
＞○○が上がったからだと、普通に言えば良くないですか？どうなんでしょうか？

いえ、そこはもうホントにお答えするのに辟易していまして……。
例えば、共用廊下やエントランスホールの床仕上によって清掃費が変わる訳ですし、照明器具の配置や種類によってはその維持管理費が変わる訳です。華美な住宅共用施設が見直される傾向にあるとは言え、ペット関連の設備やスタディブースのようなものは依然として人気があり、コロナ以降はさらに引き合いがあるとも言われます。ゲストルームも、他に余計なものを作るぐらいならそれだけでいい、という発想の下では、１区画で良かったのが２区画以上にしようという動きもあります。受益者負担とすることができるものも多々ありますが、全体で共用することが前提となっているものの仕様は基本すべて管理費に影響すると考えるべきですよ。

…ここまでで、貴方が「何が？」と訊かれたことにそこそこサンプルを挙げました。アホらしいと言いながら結構答えちゃいましたよ。訊かれる前にも散々触れたことなのですが…。他にももっともっとありますが、これ以上は面倒なので勘弁してください。付き合いきれません。「仕様が上がれば維持管理費も上がる」という項目として、当然貴方もご存知だという前提で「管理費は建物や設備の仕様に応じて、現実的な金額を目指して決めるものです」とお伝えした訳ですが、貴方は一体どの辺りで迷子になっているのかホントに解らなくなってきました。

釘を刺しておきますが、私は「管理費が上がった原因のすべてが仕様の上昇によるものだ」とは言ってませんよ。貴方が強引にそういうことにしようとなさっているのは薄々感じるのですが、まあ無駄なことです。管理費は貴方にとって都合のよくない上がり方をしているのは、残念ながら多分事実でしょう。
管理費が上がる要因は建物や設備の仕様以外にもあります。貴方が大嫌いな管理会社の利益率とて、上がる要素はあるでしょう。何度も触れているように、建築工事費自体が様々な要因で上がってきた中では、仕様が変わらずとも維持管理費が変わることは起き得ますし、現に起きているからこそ、貴方が問題にしておられるような「管理費の上昇」にも繋がっているのだと考えるべきです。人件費も同様ですね。

貴方が、管理費の不当性を唱える中で「分譲価格の上昇に連動して管理費も勝手に上がった」的な謎理論を前提に色々デタラメなことを言うので、そうではなく、『管理費は管理費で分譲価格と同じように仕様に基づく積算根拠があるのであって、分譲価格にしかない要素（市場の影響）は直接被ってはいない』という説明をした訳です。管理費は分譲価格に連動して上がっている訳ではない、というのはそういうことです。今後は「建設コストに連動して」と言えばだいぶマシになりますよ。

管理費の金額が気に入らないのなら、業務仕様の内容をチェックするべきです。そこで不適当な部分を洗い出して、金額の圧縮を図ってください。私が管理会社を擁護することがあるとすれば、その「業務項目ごとの金額」について、あからさまに管理組合を欺くような提示を普通の管理会社ならしないだろうと言うぐらいでしょうかね。すると思うのなら疑えばいいです。それこそマンション管理士でも頼って、見積書のチェックでも頼んでみたらどうですか？　その判定結果こそ何を根拠に信用するのか私には皆目解りませんが、そこまでやっても見抜けなければそれまででしょう。

どうしても解っていただけないのは、やはり「管理費は業務仕様に基づいて管理費として積算されている」という点みたいですね。だから、建物が大規模化して負担者が増えれば、㎡単価で機械的に集めた管理費総額の３割だの５割だのが自動的に管理会社に入り、業務項目関係なく徴収したその金の大部分が管理会社の懐に入る…という凄まじい妄想に囚われているのでしょう。そりゃあ、管理会社のことを嫌いにもなるでしょうね。私もそんな委託契約の内容だったら管理会社を即刻クビにするべく動きます。スキームを作ったデべも問題にしますよ。その前に、たぶんそのマンションを買うには至らないと思いますが。


＞管理会社の労力に対してコストが高すぎて契約する意味がないと言ってるだけなのに

本当にそこだけ仰りたいのであれば、ずっと前に結論を示しています。
「貴方にとっては意味が無いだけで、世にある委託契約はコストが適正であるという管理組合の判断に基づいて締結されています。」
隣の芝が青く見える訳でもないでしょうに、納得して費用負担している人達の心配を何故貴方がするのでしょうね。管理会社を全否定するには同調者が必要だからだろうと想像しますが、別にそんな面倒なことはしなくとも、貴方が自主管理で苦労なさること自体は誰も否定しませんし、止めません。貴方がアンチで居続けること自体は誰も邪魔はしないと思います。

[1169: 通りすがり]

アンチさんへ

錯綜したやり取りをリセットするためにも訊きたいのですが、貴方としては管理費が年々上昇しているのは何が原因だとお考えなのですか？

「分譲価格に連動しているからだ」というご見解は既に聞きましたが、それだけなのですか？　他にもあるのであれば、ここで明確にした方が良いと思いますが。「管理会社が余計にマージンを取っているからだ」というのが多分あるのでしょうね。その２つだけということで合ってますか？

私は、仮に仕様が同じでも時代の変遷とともに管理費は上がる可能性はあると思ってます。理由は既述の通り、仕様だけが管理費の算定根拠ではないからです。ここまでの内容を整理すると、貴方も「仕様が変わらなくとも管理費が上がった」と言っておられますよね。その上昇率が10年で２割にも達すると。「分譲価格への連動」と「管理会社の利益確保」の２つだけがその要因だというのが貴方のご見解だと私は捉えているのですが、間違っているようでしたら今のうちに訂正してください。お願いいたします。

[1170: 匿名さん]

>>1168

ツッコミどころ満載ですね。

>いえ、そこはもうホントにお答えするのに辟易していまして……。

貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

>共用廊下やエントランスホールの床仕上によって清掃費が変わる訳

ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

>…ここまでで、貴方が「何が？」と訊かれたことにそこそこサンプルを挙げました。

ってか、「○○で変わることがある」ってことが最近、管理費が上昇したことの根拠にするには、「最近の物件は○○が変わってからその影響でコストが上がっている」と説明できないと根拠にならないでしょう。

つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

何度も聞きますが、「管理費上昇に繋がる仕様が変わった事実」はどこにあるんですか？


>色々デタラメなことを言うので

ほう、どこですか？　具体的に事実に反した間違った記述があれば指摘してください。

>「貴方にとっては意味が無いだけで、世にある委託契約はコストが適正であるという管理組合の判断に基づいて締結されています。」

1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

>>1169

分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

質問に質問で返す前に自分の主張の根拠を説明すべきでは？

近年の管理費の上昇の要因とあなたが主張する「仕様が変わったから」と言う、その変わった事実を教えてください。

[1171: マンション検討中さん]

管理会社擁護派は自分の言ったことすらろくに説明できないとは、どうなってるんだ？
本当に仕事してる人なのかな？

[1172: 通りすがり]

>>1170 匿名さん

＞貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

なぜ辟易しているかと言うと、答えたところで貴方に届かないからです。
ウンザリしながらもいくつか例示しました。それでも「関係ない長文で答えもせずに」と乱暴に片付けられてしまうものですから。辟易するしかないですね。
「仕様の一部が上がった」という事実を示すことはできますし、こうして何度もしていますが、それが管理費総額を上げていると言った覚えはありません。他の業務項目で下がる要素があれば管理費総額は下がることもあります。なので、私がここで貴方のその問いに答えたところで『管理費が10年で２割も上がった』ことの根拠にはならないのですよ。

なのに貴方は執拗に「仕様のどの部分が上がったというのか」と訊くのです。それが何故なのかに立ち返りましょうか？
貴方は管理費が高いのは分譲価格が上がっているせいだと言いましたね。ただの便乗値上げでしかない！と言いたいのではありませんか？　それを「販売価格に連動している」と表現したのでしょう。私はそうではなく、管理費は管理費で分譲販売価格とは別の算定根拠があるよと指摘しました。管理費には建物仕様・設備仕様の変化が作用しているのであり、建設工事費や人件費も影響していて、管理会社としての利益確保という目的も適切な範囲内では許容せざるを得ないと。管理費の構成要素すべてが上昇要因となり得るのであって、実際に上がったのは「分譲価格に連動して」ではなく、諸々の上昇要因のせいだと言っているのです。建物の仕様はその一部です。

逆に分譲価格を基に上昇している部分があると言うのであれば、それは管理費のどの費目ですか？答えられるのですか？

貴方は私の指摘の一部を切り取り、「じゃあ仕様の何処が上がったのか言ってみろよ」と私に突き付けているに過ぎません。どうにかしてマウントを取りたいがために、私の発言を都合よく切り取っている訳です。でも、それで仮に私から答えが得られたとして貴方の根本的な理屈は覆らないのですよね。もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、他にも管理費が上がる要因はあるのですから、それで貴方が私からマウントを取ることにはなりません。
管理費は「建物の仕様など関係なく」販売価格の上昇に便乗して管理会社が好き勝手に値付けしているだけだと。それが貴方の基本理論です。その暴論に近い屁理屈を貴方が改めない限り、私が実際の仕様の変遷について貴方に説明する意味はありません。私もムダなことはしたくありませんし、エビデンスとして見せなくてもよいサンプルを加工してまで披露するのは徒労でしかないです。

貴方は未だに管理費の一般的な費目構成や算定方法を解ろうとする様子が無いので（認めてしまえば管理会社を攻撃できなくなりますからね）、私にこのような断片的な謎掛けをすることではぐらかしているだけですよ。管理費に影響する仕様をいくつか例示したところで「それがどうした？」みたいなことしか言わないのはそのせいです。

一例を示しましょう↓

＞ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
＞また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

それを訊いてどうするのですか？
仮にある部位で清掃業務費が２割増えるほどの仕様差があったとしても、それだけで管理費全体が２割上がる説明にはなりません。逆に下がることだってあるでしょう。少なくとも契約１件丸ごと、複数件数分を並べて全体の費目を見渡さなければ議論になりませんよね。私は貴方のために見積書の比較表や単価表などの資料を提供するつもりはありませんよ。例えば共用廊下が中廊下になり、仕上材として使われる材料によって清掃仕様が変わるという当たり前のことは言えても、使う資材のメーカー・型番・積算単価などを具体的に示し、それぞれにおける清掃業務単価を個別に示すような作業は、私も専門業者ではないので出来ません。「管理費は仕様に応じて変わる」という認識があり、それを費用の適否をはかるものさしのひとつにしているというだけです。仕様書や見積書を私が作る機会は無くとも、見て内容を評価する機会はあります。私が言っていることは「良いモノを使っていればそれだけ維持費がかかると認識している」程度に受け止めてください。その程度のことでさえ素直に受け容れられないのなら、私も無理に貴方へ一般論を押し付けたりはしませんよ。困るのは貴方だけで、私はその一般論とともに行動して何も困っていませんのでね。貴方は視野狭窄な決め付けのせいで委託管理という合理的な選択肢を徒（いたずら）に排除しています。勿体ないとは思いますが、それが貴方個人の選択であり、限界です。


＞つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

そうでしょうね。貴方が「現実」と仰っていることは私にとっては現実ではないので、その裏付けのための説明をするつもりはそもそもありません。
分譲価格の平均坪単価の上昇、管理費の平均値が10年で２割上がったということ、どちらも私は、貴方が何処かから拾ってきたグラフで見せられた「結果」でしか見ていませんので、分譲価格と管理費の算定の仕方や昨今のマンション実況に思いを馳せて「そりゃそうだろうな」ぐらいにしか思っていません。細かい原因は把握できませんのでね。貴方とてそうでしょう？　ただ単純に「管理費は分譲価格に連動して２割も上がったに決まってる」と個人的感想を述べているのみで、私は「そりゃ事実無根でしょ」とツッコミを入れただけです。

貴方も「起こっている現実」については何も説明できないと思いますよ。デべが売らんかなで上げた分譲価格に、お決まりの料率を掛けて算定されるのが管理費だと思い込んでおられるだけですから。それぞれに上がった理屈があると仰るのだとしても、その理屈をお訊きしたところで説明はできないでしょう。多数のサンプルから成る数値的トレンドの推移を分析するということは、貴方が感覚的に出来るほど簡単な話ではないということです。本気で知ろうとするならば、業者にお金を払わなければならないぐらいの話です。


＞何度も聞きますが、「管理費上昇に繋がる仕様が変わった事実」はどこにあるんですか？

何度もお答えしていますが、貴方が認めようとしないので話がループしています。貴方が良く言う「過去レスを見やがれ」とでも言えば良いですか？


＞>色々デタラメなことを言うので
＞
＞ほう、どこですか？

ほぼほぼ全て、ですね。
少し前にリストとしていくつか項目に整理したことが代表例です。
例えばこれ↓もそうです。

＞1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。
業務仕様に基づくフィーを設定した上で契約している筈なのに、その１割しか仕事をしていない、あるいは本来適正なフィーの10倍を取っているという「事実」があるというのに、大多数の管理組合が管理会社をパートナーに選んでいるのは不思議なことです。デべのお仕着せの管理会社だと言うなら契約を切ればいいのに。世にある管理組合の93％は、その事実を知らない・見ようとしないボンクラばかりで構成されていると。そう仰りたいのでしょうか。あるいは、管理会社は下請をタダ同然で使うことができているから、仕事をしなくてもフィーはごっそり取れるのだというご認識ですか？
そうとでも解釈しない限り、貴方の「1/10の労力」云々は説明がつきません。
それらすべてがデタラメだと言っているのですよ。


＞分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

便乗値上げを「連動」と表現しただけだと仰るのなら、もっときちんと訂正なさってください。それは本来の「連動」とは意味が違いますので。私は、管理費のあらゆる項目に「分譲販売価格を算定根拠とする費用」は含まれていないと思っていますので、単に同時に同じ動きをしただけでは連動とは言いませんよと指摘しました。

便乗値上げ？　管理費のどの項目が売価に便乗して上がったというのですか？
分譲価格が高いから管理費もこのぐらい取れるだろう、と管理会社が考え、デべもそれに同調したとでもいうことでしょうか。それが市場に通用したらデべも苦労知らずでしょうね。

事務管理業務費がそういう上がり方をしたということであれば言いたいことは解らないでもないです。だとしても、連動しているとまで仰るのであれば数値的に示せる筈ですよ。事務管理業務費の中に販売価格に基づく要素はどこに？　管理業務委託費はどのように算定されますか？　これも私からは何度も訊ねていることですが、一向に無視され続けています。具体的な金額を訊いている訳ではなく、算定の「考え方」を訊いています。解らないなら解らないと仰っていただけば結構。それでこの議論からは解放されますよ。私も深追いはしません。アンチさんには【アンチ】というデカいラベルを貼って、今後も本来の正しき自主管理検討者と見分けが付きやすいようにし続けるだけです。

[1173: 匿名さん]

＞貴方自身の主張の根拠を聞いてるだけなのに関係のない長文で答えもせずに「辟易」とはどういうことですか?

なぜ辟易しているかと言うと、答えたところで貴方に届かないからです。
>ウンザリしながらもいくつか例示しました。それでも「関係ない長文で答えもせずに」と乱暴に片付けられてしまうものですから。辟易するしかないですね。

だって例を聞いてませんから。聞いているのはこの5年近くで管理費の平均が上がった根拠であって例ではありませんから。



>「仕様の一部が上がった」という事実を示すことはできますし、こうして何度もしていますが、

どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。



>それが管理費総額を上げていると言った覚えはありません。

総額でなくても大半でいいので近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

>なのに貴方は執拗に「仕様のどの部分が上がったというのか」と訊くのです。それが何故なのかに立ち返りましょうか？

何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw


>管理費は管理費で分譲販売価格とは別の算定根拠があるよと指摘しました。管理費には建物仕様・設備仕様の変化が作用しているのであり、

管理費がどうやって決められるかなど最初から聞いてません。近年、管理費が上がっているのは仕様があがったからと答えたので、その具体的な根拠を聞いているのです。仕様が変わったからだと貴方が答えた根拠を聞いているのに、「管理費はこうやって決まる」と話題をそらすのはやめていただきたいです。


>逆に分譲価格を基に上昇している部分があると言うのであれば、それは管理費のどの費目ですか？答えられるのですか？

土地の仕入れと工賃と供給戸数を絞ってるからです。全て報道などで裏付けられるので詳しくは調べてください。貴方の主張は、具体的な事実を指摘しないので裏のとりようもありません。

>貴方は私の指摘の一部を切り取り、「じゃあ仕様の何処が上がったのか言ってみろよ」と私に突き付けているに過ぎません。どうにかしてマウントを取りたいがために、私の発言を都合よく切り取っている訳です。

一部を切り取っているのではなく、貴方は管理費上昇の主因は仕様が充実したからと言ってるから、その具体的な中もを聞いているだけですよ？些末な部分の上げ足を取っているわけではなく、貴方の主張の根拠という根幹の部分を聞いているわけなのですが。。



>でも、それで仮に私から答えが得られたとして貴方の根本的な理屈は覆らないのですよね。もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、他にも管理費が上がる要因はあるのですから、それで貴方が私からマウントを取ることにはなりません。

マウントとかどうでもいいので普通に根拠と事実を聞いてるだけです。根拠が正しければ間違いを認めますよ。

>その暴論に近い屁理屈を貴方が改めない限り、

なんで企業が利益率をあげることが暴論なんですか？私は単純に管理組合の立場からみればコスパが悪く契約する意味はないと言ってるだけです。

>私が実際の仕様の変遷について貴方に説明する意味はありません。私もムダなことはしたくありませんし、エビデンスとして見せなくてもよいサンプルを加工してまで披露するのは徒労でしかないです。

結局、自分の言ってることの今季よも言えない空論を言ってるってことですか?


>貴方は未だに管理費の一般的な費目構成や算定方法を解ろうとする様子が無いので（認めてしまえば管理会社を攻撃できなくなりますからね）、私にこのような断片的な謎掛けをすることではぐらかしているだけですよ。管理費に影響する仕様をいくつか例示したところで「それがどうした？」みたいなことしか言わないのはそのせいです。

算定方法は聞いてないですからね。貴方が近年、仕様が上がったから管理費が上がったと主張したので、何の仕様が上がったのですか？と極めて基本的な事聞いているでけなのに。

一例を示しましょう↓

＞ほう、床仕上げによって清掃費はどれくらい変わるのですか？
＞また最近の物件は床仕上げ材が以前からどう変わったのですか？その根拠は?

>それを訊いてどうするのですか？

いや、貴方がそう言ったからでしょw


>仮にある部位で清掃業務費が２割増えるほどの仕様差があったとしても、

なんで、近年管理費が上がった仕様の変化を聞いているのに、仮定の話で答えられるんですか?



>それだけで管理費全体が２割上がる説明にはなりません。逆に下がることだってあるでしょう。少なくとも契約１件丸ごと、複数件数分を並べて全体の費目を見渡さなければ議論になりませんよね。私は貴方のために見積書の比較表や単価表などの資料を提供するつもりはありませんよ。

全体的な管理費の市況の変化について聞いてますので、特定の見積もりを言われたところで答えになりませんよね。最近の物件は○○が変わったから管理費が高くなっているということが聞きたいだけです。ちゃんとあなた自身が根拠を基に

自分の主張を言ってるのであれば簡単に答えられるのでは？　それとも単なるその場限りの出まかせで擁護を目的に出てしまったデマですか?



>例えば共用廊下が中廊下になり、仕上材として使われる材料によって清掃仕様が変わるという当たり前のことは言えても、使う資材のメーカー・型番・積算単価などを具体的に示し、それぞれにおける清掃業務単価を個別に示すような作業は、私も専門業者ではないので出来ません。

そこまでは聞いてませんよ。最近○○が変わったからというので結構です。ただ思い込みではなく、事実の一端でもいいので示してください。でないといくらでもウソつけますから。

>「管理費は仕様に応じて変わる」という認識があり、それを費用の適否をはかるものさしのひとつにしているというだけです。

そんなことは当たり前です。聞いているのは、近年、実際、何の仕様がトレンドとして変わったかを聞いているのです。



＞つまり貴方の説明は、起こっている現実を全く説明していないんですよ。

>そうでしょうね。貴方が「現実」と仰っていることは私にとっては現実ではないので、その裏付けのための説明をするつもりはそもそもありません。

要するにあなたは何の裏付けも取れないことを話しているということをやっと認めたということですか？


>ただ単純に「管理費は分譲価格に連動して２割も上がったに決まってる」と個人的感想を述べているのみで、私は「そりゃ事実無根でしょ」とツッコミを入れただけです。

個人的感想ではなく不動産関連市況の調査会社である（株）東京カンテイ　首都圏「マンションのランニング・コスト最新動向」のデータです。

>多数のサンプルから成る数値的トレンドの推移を分析するということは、貴方が感覚的に出来るほど簡単な話ではないということです。

いや、貴方が仕様が変わったからだと言ったからその根拠を聞いているだけなのですが、一体全体、何言ってるんです??自身の発言すら理解できないんですか?

>何度もお答えしていますが、貴方が認めようとしないので話がループしています。貴方が良く言う「過去レスを見やがれ」とでも言えば良いですか？

自分で同じレスで 「>もしも私が「仕様の向上」について何一つ例を挙げられなかったとしても、」と答えていないことを自ら認めているのに過去スレ見ろもないでしょ



＞1/10人の管理会社の労力でそれをはるかに上回る金が管理会社に流れていると言うのは、個人の考えではなく、事実ですよ。事実から言える明快な事を言ってるだけです。

>ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。

多くの管理組合が無関心で管理会社のコスパについて考えていないからですね。そもそも昔は管理会社のような不要なものはなかったのですが、抱き合わせ販売が増えて、いつの間にかそれが常識化してしまいました。

>あるいは本来適正なフィーの10倍を取っているという「事実」があるというのに、

そうです。それが問題です。

>大多数の管理組合が管理会社をパートナーに選んでいるのは不思議なことです。

まず、管理組合はパートナーに管理会社を選んだ事実はありませんし、買う時に拒絶できません。マンションを買う時は100%選択の余地なくくっついてくるのを選んだとは言いません。

>デべのお仕着せの管理会社だと言うなら契約を切ればいいのに。

そうです。切るべきだと思います。

>世にある管理組合の93％は、その事実を知らない・見ようとしないボンクラばかりで構成されていると。そう仰りたいのでしょうか。

そうです。

>あるいは、管理会社は下請をタダ同然で使うことができているから、仕事をしなくてもフィーはごっそり取れるのだというご認識ですか？

タダ同然では雇えませんですです


＞分譲価格の上昇により便乗値上げで利益確保しているだけです。

>便乗値上げを「連動」と表現しただけだと仰るのなら、もっときちんと訂正なさってください。

便乗して値上げしてるんですから連動です。


>便乗値上げ？　管理費のどの項目が売価に便乗して上がったというのですか？

管理費が分譲価格に連動して上がっているとしか言ってません。管理費は主に管理員や清掃、エレベーター保守など主に人件費と連動するはずで、この10年の人件費と比べて上昇率が全然高いので、管理組合から見れば不当な値上げだと言ってるのにあなたは仕様が上がったからだという。じゃあその上がった仕様の中身は何ですか?と聞いているだけです。


>分譲価格が高いから管理費もこのぐらい取れるだろう、と管理会社が考え、デべもそれに同調したとでもいうことでしょうか。それが市場に通用したらデべも苦労知らずでしょうね。

そうです。買っている人は納得して買っていますが、バカげた契約だということです。管理会社はいくらでも切ったり変えたりできるので検討すべきですね。


>だとしても、連動しているとまで仰るのであれば数値的に示せる筈ですよ。

だからリンク貼って示していますよね。

>事務管理業務費の中に販売価格に基づく要素はどこに？　管理業務委託費はどのように算定されますか？　これも私からは何度も訊ねていることですが、一向に無視され続けています。具体的な金額を訊いている訳ではなく、算定の「考え方」を訊いています。

管理費は主に管理員や清掃、エレベーター保守など主に人件費と連動するはずで、この10年の人件費と比べて上昇率が全然高いので、管理組合から見れば不当な値上げだと言ってるのにあなたは仕様が上がったからだという。じゃあその上がった仕様の中身は何ですか?と聞いているだけです。

[1174: 匿名さん]

どう見てもどっちもどっち。
片方は具体的な仕様の変更を示せず、片方はぼったくりの根拠を示せず。

管理委託料の多くは人件費なんだから上昇していて当たり前。ここ5年だけでも時給が100円以上上昇しているんだから。

[1175: 通りすがり]

>>1173 匿名さん

＞だって例を聞いてませんから。聞いているのはこの5年近くで管理費の平均が上がった根拠であって例ではありませんから。

また禅問答ですね…
例ではなく根拠を？？サンプルではなく考え方を示せ、ということですか？
「何の仕様が変わったのか言って見ろ」と言ってませんでしたっけ。具体的に事例（サンプル）を示せという意味だと思ったのですが、違うのですか？

まず、ここ５年で平均値が上がった直接的な理由をということなら、残念ながら私は知りませんよ。貴方が示したグラフと解説文をみても、東京カンテイが持っているデータベースに登録されている物件を集計したものだということまでは解るものの、サンプルの件数やどういうグレードのもので構成されているかは把握できません。そういう状況で「具体的に仕様が変わったところを言え」と迫られていたものですから、例えば共用廊下の床仕上の差異ぐらいはあるんじゃないかとお答えしました。当然それが管理費に影響することはあるでしょうねと。

グラフが示す「２割」という上昇率は、そういう細かい増減要素を集計して得られた結果ですよね。もっと細かく見れば、集計期間10年のあいだに前年より管理費が下がった時期があるようですよ？　その間、販売坪単価は逆に上がっています。貴方が言う「連動」とやらは、そこを見ただけでも矛盾していますよね。
しかも、その「２割」という数字には内訳があります。管理費が上がり続けて10年で２割も、ということではなく、管理費と修繕積立金の合計額が、10年前に比べると約２割増えているということです。修繕積立金の上昇率は22.1％、管理費の上昇率は18.4％ですので、「管理費が」２割も上がったよと言うのはちょっと話を盛ってませんか？
ちなみに、貴方が管理費が連動しているという販売坪単価の方は39.2％上がっています。これは私が何度もご説明した通り、通常は管理費が先に決まった「後で」、売主が高値を追求して決めた結果だからです。その売主は、販売時点で購入者に示すランニングコストである管理費を、普通に考えれば少しでも安くしたがるのですよ。後で組合に見直されて高くなることがあってでも、です。売値と管理費の間には、どこにも連動要素などありません。むしろ逆方向の力が作用する筈ですよ。デべは商品を売りさばくためにも管理費はなるべく安く抑えたがるのですからね。貴方が引用したグラフの根拠となる報告書を隅々まで読むことをお勧めします。そういうこともちゃんと書いてあります。

＞どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。

「例」と「事実」をコロコロ使い分けるのはやめましょう。正しく使い分けられているとも思いませんがね。
10年前に比べて管理費が上がったという「事実」は他でもない、貴方が示したグラフですよ。限られたサンプルを集計したものに過ぎませんが、上がったという事実が示されていて、それを貴方も事実として私に突き付けた訳ですよね？
その事実がどういう根拠に基づいてそうなったのかを説明するには、管理費がどういう費目で構成されていて、それぞれがどういう要因で増減するのかを「事実として」理解する必要があります。この大事な事実を貴方は完全に拒絶しているので、私にはどうしようもないと言っています。それでも再三ご説明しますよ。管理費とは基本的に
①事務管理業務
②管理員業務
③清掃業務
④建物・設備管理業務
の大項目で構成されていて、それぞれの業務内容が仕様書によって定められ、その仕様に基づいて算定されます。すべてがマンションの規模や仕様の影響を受けます。

貴方が「２割も上がった」と騒いでいる管理費は、①から④すべての項目において10年間一定である訳が無いのです。建物の仕様が上がり、維持管理費が高く付くようであれば当然高くなります。サンプルをいくつか示しましたが、そんなことは訊いてないよと仰るのであればそれで結構。仕様の増減だけでなく、関連する人件費や管理会社が目論む利益の増減によっても増えることがある、とだけ理解すれば十分です。そう捉えることすら貴方にはできないのですか？　その調子で一体どうやって自主管理などするつもりなのでしょう。

具体例など求めていない、事実を示せと仰る貴方には、上記の通り「管理費が増減する仕組み」を理解していただくという前提で、貴方も引用なさった集計データなどを示すしかないでしょう。それが「事実」でなくて何なのですか？


＞近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

仕様の上昇だけが管理費の上昇要因ではない、と何度も言っているのですが、どうしてもそういうことにしないと理屈を組み立てられないようなので、共用部分の構成や仕上げのことについて事例を示しました。ところが今度はそんな「例」は訊いてないよと仰る。例ではなく事実を示せと？　私は貴方に何を教えてあげれば良いのですか？


＞何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw

では言い直させてください。そんな言い回しはしなかったと思っていましたが、していたのであれば訂正します。いいですか？言い直しますからよく読んでください。↓

管理費は販売価格に連動などしていません。管理費も販売価格も、それぞれ市場に受け入れられる現実的な金額として、そこから利益を得る者の意向に沿うように、建物や設備の仕様を根拠のひとつとして設定されるのです。それを貴方は受け容れたくないから「管理費を２割も押し上げる仕様の変化ってのは一体なんだ？」と私に訊いて、答えられないならその理屈全体がウソだろと帰結させようとしているのです。そうですよね？

管理費が上がるのは「仕様が上がるから」ではなく、仕様を含む管理費の算定根拠すべての影響を受けて上がるのです。そこが解れば、仕様が下がっても管理費が上がることは理論上有り得ることで、逆に建物の仕様としてピンポイントでの維持管理費が倍増するようなことがあっても、管理費総額は必ずしも増えません。普通は総額が著しく高くならないように、売主が「現実的な金額」を意識して抑えようとします。この点についても、グラフの引用元をよく読めば解ると思うのですがね。読んでおられないようで。


＞管理費がどうやって決められるかなど最初から聞いてません。

え？
そこを無視して、この先もこの議論を続けるのですか？
であれば、本当にひとりでやっていただけませんかね。管理費をどうやって決めるのかを全く理解していない方に「管理費が近年上がっている根拠」を訊かれている訳ですから、先に欠損している知識を補っていただくことはどうしても避けられません。

またフリダシに戻りそうですよね。お願いですから、標準管理委託契約書とその別表ぐらいには目を通してくださいよ。私はそういう基本のキを前提に、その内容を理解している方だけを相手に話がしたいです。世にある管理組合は、規約にしても管理委託契約書にしても、国交省が示す標準様式をベースとした内容で合意形成している筈ですよ。土俵に乗っていませんね、貴方は。やはり只の「管理会社アンチ」に過ぎません。管理業務の何たるかに一切関心など無く、自分が払った金が誰かの利益になることが許せないという短絡的かつ利己的な思考のみが、貴方の論拠なのでしょう。だからこんなにも薄っぺらい。


＞土地の仕入れと工賃と供給戸数を絞ってるからです。全て報道などで裏付けられるので詳しくは調べてください。貴方の主張は、具体的な事実を指摘しないので裏のとりようもありません。

まったく答えになっていません。
まあ、答えなど無いことを訊いていますから当然ではありますが、それを無理に答えようとすると、そういう意味不明な回答になるというお手本です。
管理費に、分譲価格を基に上昇している費目などひとつもありませんよ。
だから両者連動などする訳がないのです。でもあなたは「する」と言うのですから、費目の中で分譲価格を基としている部分があるなら言ってみてくださいとお訊きしました。
「無い」が正解です。


＞なんで企業が利益率をあげることが暴論なんですか？私は単純に管理組合の立場からみればコスパが悪く契約する意味はないと言ってるだけです。

また都合よく切り取りますよね（笑）
私が暴論と言ったのは貴方の基本理論。「管理費は何の算定根拠も示さず、デべが決めた販売価格に便乗して管理会社が勝手に決めている」という屁理屈のことですよ。企業が利益を求めるのは当然でしょう。何で私がそこを否定したことになってるんでしょう？　むしろ貴方の方じゃないですか、管理会社が設定したフィーを、算定根拠も知らないのに「ボッタクリだ」と言っておられるのは。管理会社は効率よく利益を追求してはいけないのですか？　同じ労力で10倍の成果が得られるなら10倍儲かる。それでいいではないですか。貴方はその成果を、仕様で求めたものに適っているかどうかを発注者として審査すればいいんですよ。審査する眼が無いならそれまで。ご慧眼のようですから、いわゆる「原価」も見透かしてしまうのですかね。でも、業務仕様通りの仕事を管理会社がしてさえいれば、儲けが10倍だからと言ってボッタクリ呼ばわりするのは只のイチャモンです。


＞>ならば何故、自主管理は事例全体の７％程度にとどまっているのでしょうね。
＞
＞多くの管理組合が無関心で管理会社のコスパについて考えていないからですね。そもそも昔は管理会社のような不要なものはなかったのですが、抱き合わせ販売が増えて、いつの間にかそれが常識化してしまいました。

では、貴方がするべきことは先ず「管理組合の意識改革」ですよ。委託管理で何の不満もなく運営されている管理組合もある中では、余計なお世話だと言われることもあるでしょうが、７％という現状が適正なものではないと仰るのなら、頑張って草の根から始めないとダメでしょう。既存の契約が適正な成果を得ているかどうか。いきなりゼロ評価を下して、一方的にその結論のみ広めようとするのではなく、怪しいケースが多いから正しく見直すようにしましょうと。そう叫び続けるしかないでしょうね。

管理会社を全否定するほどの材料を貴方はまだ持っておられませんし、こうして私ひとりでさえ納得させることもできないのですから、実際には委託の要否を決定する管理組合の意識を向上させるべく、丁寧に問題提起をするべきだと私は思います。何度も言うように、自主管理はマンション管理の原形とは言え、とても難しいことでもあるのですから、貴方が「無関心でコスパのことは考えない」と仰る管理組合では導入も不可能でしょう。出来もしないことをいきなり初めて破綻するのが最も宜しくない、危険なことだと思うのですが、それでも貴方は強引にそういう舵をきらせたいのですかね。


後半への回答は堂々巡りになりそうなので省略します。
まずは「管理費の仕組み」を理解して、ちゃんと土俵に乗ってくださいますように。

[1176: 匿名さん]

>>1174

ぼったくりの根拠は管理会社の労力に対して管理費が高すぎるからです。
管理会社は１人のフロントが１０棟以上は担当しているのに、マージンは管理費の３割以上とっていると推定される。ほとんど仕事がないのだから、無駄な契約です。

>>1175

いや、あなたが言ってるのは「あなた自身が考える管理費の仕組み」であってこの１０年で管理費が２割程度上がった根拠ではないですよね？

>考え方を示せ、ということですか？

国語力が圧倒的に欠落してますね。普通にあなた自身が仕様が変わったから管理費が上昇したと言ったから、その変わった仕様を聞いてるだけです。考え方など一切聞いてません。

＞まず、ここ５年で平均値が上がった直接的な理由をということなら、残念ながら私は知りませんよ。貴方が示したグラフと解説文をみても、東京カンテイが持っているデータベースに登録されている物件を集計したものだということまでは解るものの、サンプルの件数やどういうグレードのもので構成されているかは把握できません。

やっと白状しましたね。あなたは直接的な理由も分からないのに、なんで仕様が変わったからだとでまかせを言ったんですか？　グレードがわからないに、なんで仕様が理由だと言ったんですか？

＞そういう状況で「具体的に仕様が変わったところを言え」と迫られていたものですから、例えば共用廊下の床仕上の差異ぐらいはあるんじゃないかとお答えしました。当然それが管理費に影響することはあるでしょうねと。

共用廊下の床仕上げにしても、適当で全く根拠がないわけですよね？なんでそんなアバウトなこと言えるんですか？　そもそも、共用廊下の仕上げ財が清掃費にどう影響するんですか？　延べ床面積が増えたとかなら分かりますが、仕上げ財でどう変わるんですか？これも適当ですか？　わかる説明をお願いします。

>グラフが示す「２割」という上昇率は、そういう細かい増減要素を集計して得られた結果ですよね。もっと細かく見れば、集計期間10年のあいだに前年より管理費が下がった時期があるようですよ？　その間、販売坪単価は逆に上がっています。貴方が言う「連動」とやらは、そこを見ただけでも矛盾していますよね。

してませんね。大体２割上がったと言うのは、傾向を探る上でも明確な差異です。分譲価格が下がった時は管理費も下がって上がれば上がるので連動と言っても間違いないくらいの誤差しかありません。そんな誤差に着目するくらいなら、自分の示す根拠の正確性くらい高めたらどうですか？　全く根拠もない主張をする貴方に誤差を指摘されるのは心外ですね。

>しかも、その「２割」という数字には内訳があります。管理費が上がり続けて10年で２割も、ということではなく、管理費と修繕積立金の合計額が、10年前に比べると約２割増えているということです。修繕積立金の上昇率は22.1％、管理費の上昇率は18.4％ですので、「管理費が」２割も上がったよと言うのはちょっと話を盛ってませんか？

盛ってませんね。そもそも２割りという数字自体を最初に出したのは貴方ですよw　よく自分のレスを見てください。私は連動しているとしか言ってませんよw　また、18.4%なら別におおよそ２割と言っても全く間違いじゃない。そもそも、主張の根拠すら言えない貴方にそんなこと言われたくない。

>ちなみに、貴方が管理費が連動しているという販売坪単価の方は39.2％上がっています。これは私が何度もご説明した通り、通常は管理費が先に決まった「後で」、売主が高値を追求して決めた結果だからです。

業界では管理費が先に決まるという根拠を教えてください。

>その売主は、販売時点で購入者に示すランニングコストである管理費を、普通に考えれば少しでも安くしたがるのですよ。後で組合に見直されて高くなることがあってでも、です。売値と管理費の間には、どこにも連動要素などありません。

現実に動きが連動していることがグラフを見ても明らかなのに、何を言ってるんですか？　少しでも安くしたがるのは、市況が悪い時です。高くても売れるのが分かれば今後のグループの利益に繋がるのなら高く契約したいに決まってます。そもそも東京や大阪のファミリーマンションはもやは富裕層でないと手が届かないレベルで、気にはしてません。しかし、無関心なことと、無駄かどうかは別問題です。

＞むしろ逆方向の力が作用する筈ですよ。デべは商品を売りさばくためにも管理費はなるべく安く抑えたがるのですからね。貴方が引用したグラフの根拠となる報告書を隅々まで読むことをお勧めします。そういうこともちゃんと書いてあります。

現実的に連動しているのに、逆のことを主張するのはナンセンスでしょう。

＞どこに何度も事実を示しているんですか？全く見当たらないのであなたの示した「事実」を示してください。例ではなくて。

>「例」と「事実」をコロコロ使い分けるのはやめましょう。正しく使い分けられているとも思いませんがね。

いや、私は事実を聞いてるのに、例の話に持っていって逃げ回っているのは貴方ですよw?
近年の管理費を押し上げたと貴方が主張する仕様の変化の事実を聞いているのに「管理費が上昇する要因は例えば〇〇で決まる」みたいな話で誤魔化したのは貴方です。

>10年前に比べて管理費が上がったという「事実」は他でもない、貴方が示したグラフですよ。限られたサンプルを集計したものに過ぎませんが、上がったという事実が示されていて、それを貴方も事実として私に突き付けた訳ですよね？
管理費が上がっている「事実」を確認しているわけではなく、上がった要因の話をしていて貴方はそれを「仕様」だと言った。その仕様が上がった事実があるならそれを教えてくれといってるわけです。ここまで整理しないと分からないんですか？まあ話を逸らしているだけだと思いますが。

>その事実がどういう根拠に基づいてそうなったのかを説明するには
そんな質問は最初からしていません。近年、管理費が上がった理由を聞いているのであって、管理費はどのように決まるかなど聞いてません。勘弁してください。

>貴方が「２割も上がった」と騒いでいる管理費は、①から④すべての項目において10年間一定である訳が無いのです。建物の仕様が上がり、維持管理費が高く付くようであれば当然高くなります。

だったら、何の仕様の変化が平均で２割も上がるような管理費を押し上げるような要因となったのか、少しくらいはその事実が分かるはずです。本当に仕様ならね。

＞サンプルをいくつか示しましたが、そんなことは訊いてないよと仰るのであればそれで結構。仕様の増減だけでなく、関連する人件費や管理会社が目論む利益の増減によっても増えることがある、とだけ理解すれば十分です。
やっと白状しましたね。管理会社が目論む利益だと。では、そんな利益のために管理組合が付き合う義理はないですよね？リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするとかの方が管理組合の視点から見れば合理的だと言えますよね？

＞具体例など求めていない、事実を示せと仰る貴方には、上記の通り「管理費が増減する仕組み」を理解していただくという前提で、貴方も引用なさった集計データなどを示すしかないでしょう。それが「事実」でなくて何なのですか？

仕組みの話はしてませんのでね。あくまで管理会社と契約するメリットがあるかないかのスレッドですので。仕組みの話がしたければ別スレを立てて管理会社の擁護をしこたますれば良くないですか？


＞近年、管理費が上昇した主因は利益ではなく、仕様なんですよね?だからそのあがった仕様の中身を事実として教えてください。

>仕様の上昇だけが管理費の上昇要因ではない、と何度も言っているのですが、どうしてもそういうことにしないと理屈を組み立てられないようなので、共用部分の構成や仕上げのことについて事例を示しました。ところが今度はそんな「例」は訊いてないよと仰る。例ではなく事実を示せと？　私は貴方に何を教えてあげれば良いのですか？

近年〇〇の仕様が上がったから管理費が上昇したという事実ですね。傾向でも構いませんよ。


＞何故なのかってあなたが仕様があがったからだと答えたから、その具体的な中身を聞いているだけです。なぜ聞いているかと言うと、貴方がそう答えたからとしか言えませんw

>では言い直させてください。そんな言い回しはしなかったと思っていましたが、していたのであれば訂正します。いいですか？言い直しますからよく読んでください。↓

分かりました。訂正するなら受け入れます。では管理会社は利益を確保しようとして、その分管理の費用対効果は下がったと言うことですね？

>管理費は販売価格に連動などしていません。管理費も販売価格も、それぞれ市場に受け入れられる現実的な金額として、そこから利益を得る者の意向に沿うように、建物や設備の仕様を根拠のひとつとして設定されるのです。
でもグラフを見ても連動していますよ。連動しているのにしてないと言い張られても・・

>それを貴方は受け容れたくないから「管理費を２割も押し上げる仕様の変化ってのは一体なんだ？」と私に訊いて、答えられないならその理屈全体がウソだろと帰結させようとしているのです。そうですよね？
主張している張本人が根拠を答えられないなら、その理屈をどうやって信じるんですか？



>そこを無視して、この先もこの議論を続けるのですか？

無視も何も、貴方が管理費上昇の理由を仕様だと答えたからその根拠をシンプルに聞いてるだけですから。でも取り下げたので別にいいです。

>であれば、本当にひとりでやっていただけませんかね。管理費をどうやって決めるのかを全く理解していない方に「管理費が近年上がっている根拠」を訊かれている訳ですから、先に欠損している知識を補っていただくことはどうしても避けられません。

管理費がどうやって決まるのは理解してますし、何度も基本的には仕様ではなく、人件費だと言ってます。だから貴方の床材がどうのと言う話はおかしいと思ってます。ただ、貴方は話をそらす目的で管理費の仕組みの一人語りを始めてきたので、そんな話は聞いてませんと言ってるだけです。

>土俵に乗っていませんね、貴方は。やはり只の「管理会社アンチ」に過ぎません。管理業務の何たるかに一切関心など無く、自分が払った金が誰かの利益になることが許せないという短絡的かつ利己的な思考のみが、貴方の論拠なのでしょう。だからこんなにも薄っぺらい。

そんなことないです。費用対効果がないと言ってるだけです。その議論から逃げて、管理業務の仕組みの話にそらそうとしているだけです。管理業務の仕組みの話をしたければ他所でどうぞ。管理業務がどんな仕組みであれ、費用対効果は管理会社の実際の労務内容（契約内容ではない。外注先が担っている"実務=共用部を実際に清掃したり"は管理会社の労務ではない）に対するコストで損か得かは分かります。


>管理費に、分譲価格を基に上昇している費目などひとつもありませんよ。

もう少し、事実に目を向けてください。

>私が暴論と言ったのは貴方の基本理論。「管理費は何の算定根拠も示さず、デべが決めた販売価格に便乗して管理会社が勝手に決めている」という屁理屈のことですよ。

屁理屈じゃなくて事実です。例えば、２４時間有人かどうかの管理体制で最近の新築と築１０年の同等の物件概要から分かる部分で同等の物件で比べても明らかに今の方が高いですよ。今の物件が、その価格で契約を更新できているのなら新築は割高で損をしているのが、分かりませんか？　表に出ない仕様がある！と主張するなら、少しでもいいので根拠を出してくださいよ。表に出ないから分からないのなら、そんな主張はなから無根拠だってことですよね？

>怪しいケースが多いから正しく見直すようにしましょうと。そう叫び続けるしかないでしょうね。
おおむねそのような主張をしているつもりですがね。

>出来もしないことをいきなり初めて破綻するのが最も宜しくない、危険なことだと思うのですが、それでも貴方は強引にそういう舵をきらせたいのですかね。

出来もしないって、まだほとんどの組合が問題意識がなくやってもいない段階です。

>まずは「管理費の仕組み」を理解して、ちゃんと土俵に乗ってくださいますように。

なんの土俵ですか？　管理費の仕組みではなく、コスパの話ですが。
コストが適正と言うなら、どう適正なのか、価値があるのかを根拠を出して主張されたらどうですか？　貴方は苦し紛れで話誤魔化してばかりなんで

[1177: 通りすがり]

>>1174 匿名さん

私は具体的な仕様の変化について例示はしているつもりですし、そもそも管理費の上昇要因はそこだけではないとも言っていますので、何がどう変わったのか逐一示す必要性自体を感じないのですが、「どっちもどっち」と言われると返す言葉がありません。揚げ足取りに対し、ムキになって反論しているのは事実ですね。ほどほどにしなければと反省しました。「人件費」に関するご指摘、本当にごもっともだと思っています。冷静なご意見ありがとうございました。

[1178: 通りすがり]

>>1176 匿名さん

＞やっと白状しましたね。管理会社が目論む利益だと。では、そんな利益のために管理組合が付き合う義理はないですよね？

ここだけ看過しかねるので拾っておきましょう。
白状も何も、私は管理会社が利益追求するのは当たり前だと思っていますし、そこを否定するようなことは一度も言っていません。人件費が上がれば管理費も上がる。その人件費とは当然、フロントマンや管理員の人件費も含みます。ただしそれはアンチが標榜するような法外なものではない筈で、事務管理業務費が管理費総額の３割だの５割だのという見解は根拠を伴わない、アンチ固有の感覚論だとこれまで言ってきたのです。

＞リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするとかの方が管理組合の視点から見れば合理的だと言えますよね？

勿論言えます。それを貴方の口から聞けたのは今が初めてですよ。ずっと「管理会社との契約にメリットなど無い、無意味だ」の一点張りだったものですから、委託管理を選択肢のひとつとして認められるのであれば、私からはもうダメ出しをすることはありません。

現在は７％にとどまる自主管理が、管理組合の金銭的負担を軽減するためにも、もっと身近な選択肢になると良いですね。コスパが良い管理会社への切り替え、そのためのリプレイス、自主管理を目標に据えた一部委託からのスタート。いいじゃないですか。貴方にはそういう発想は一切無いのだと思っていましたよ。

管理費が法外である、ボッタクリだと断じるには根拠が必要です。そこが説明できない限り、コスパの良い代替案を探ることはできませんし、自主管理も選択肢にはなり得ません。お互いそれが適切にできているかという点には意見の食い違いがあるようですが、目指すところが同じであることは確認できましたよね。

貴方の言葉をそのまま使わせていただきますよ。
『法外な利益追求に管理組合が付き合う義理はない。リプレイスしてコスパがいいところに切り替えるなり、自主管理なり一部委託にするなり選択肢を幅広く持って、管理組合の視点で管理費の適正性を検証すれば、合理的な判断に至る』と。
その検証の結果、委託管理を選択している管理組合が「現状では」大多数であると。そういうことで私たちの意見は合っていた訳じゃないですか。

[1179: 匿名さん]

>>1178

>ただしそれはアンチが標榜するような法外なものではない筈で、事

法外かどうかではなく、契約する価値があるかないかです。貴方が言ってるのは全て管理会社目線の発言ですが、契約してコストを払うのは管理組合です、ボランティアで契約しているのではなく、管理費は貴重な組合会計から捻出しているので、費用対効果を考えるのは当然です。

私は過去ログ見ろとか横着なことは言いませんので今回も答えましょう。
大体、リプレイスの相場が分譲時から変わっていない管理会社からだと３割が相場ですし、削減コンサルのHPにも大体そのくらいの事例が載っています。

管理員費用を例にとっても、決算とその会社の求人情報には明らかな差があります。確かに管理会社の立場からはコストもかかっているから利益をのせても当然ですが、管理組合から見れば、馬鹿げた取引で契約するのは費用対効果が悪いです。だって、管理組合が直接契約できたらその差額はドブに捨てているのと一緒でしかも、それより時給を払えば人材の質ももっとよくなるかもしれません。つまり、管理会社と契約すると、高い金払って質の悪い管理を買っているのと一緒なのです。今や管理員の研修すら外注のサービスがありますから、管理会社派遣の管理員でないと心配という時代でもありません。毎月のピンハネ代を考えたらはるかに安いし、その分を修繕に当てることもできます。そういうことも考えず（まあ擁護が貴方の目的でしょうが）管理会社の妄信は資産価値の逸失につながります。

また、管理会社の売上総利益を見ると大体、２割５分くらいあります。これは節税を加味した金額で、仕入れにできるだけ入れ、もちろんバックマージンの類も反映されません。３割ぼったくっているのは十分、現実に近い数字です。当然幅があるので、平均ではないものの、酷いところは５割は十分考えられるし、物件情報を見た限りでは不自然に高い管理費のところも散見されます。

まあ、いずれにせよ、根拠もなく発言されている貴方の話は聞く価値がないことがはっきりしているので、今後は無視を心がけます（つい反応してしまうかもしれませんが）。

[1180: 匿名さん]

リプレイスや管理費削減コンサルのホームページを参考にするのは乱暴ですね。
管理会社は新規顧客獲得のために安く見せるだろうし、コンサルは過剰なサービスの削減等を見直すことで削減しているのがほとんど。

また、管理委託費の明細のうち、事務管理業務費がフロント一人に対して支払っていると認識されているようですが、出納業務などバックオフィスへの費用も含まれています。

売上総利益が2割5分でぼったくりであればトヨタもぼったくりですね。

あと、不自然に高い管理費は内容も見ずに決めつけているだけではないでしょうか。一括のインターネット契約をしている可能性もありますし、管理員が24時間常駐している可能性もあります。機械式駐車場やその他設備でランニングコストが高いだけかもしれません。その全部かも。