ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1141: 匿名さん]

>>1134 eマンションさん
核心を突いてしまったな。

[1142: 通りすがり]

言われるほど儲かっていないのにボッタクリ認定ですものね。
そりゃ離職率も高いでしょう…。

[1143: 匿名さん]

>>1136

こんな基礎的なことすら知らないとは・・。息吐くように嘘つくから管理会社は信用されなくなる。どう見ても分譲価格と連動してるよね。

https://www.fudousan.or.jp/topics/2005/05_2.html

>管理費は「商品の仕様などに応じて現実的な金額を目指しながら決める」もので

「現実的な金額」ってなんだよw　なんで肝心などれだけ利益を載せるかって点を書かないの？管理会社はNPOなのか？w

分譲時にデベと管理会社が決めてるのに勝手に自分の主観を根拠にしてるよ、この人。

新築と築１０年で管理員の人件費が変わるのかな？w
エレベーター保守費会社はほとんど壊れない新築の方を高くするのかな？

利益の追求の金額がデータとして出てるのに無茶苦茶言ってますな。文章も長いだけで内容がないし。

>>1134
>>1141

マンション管理会社の決算書を見ると、大体の会社が営業利益が１割。

委託管理報酬はだいたい管理費の１割しかないのに、営業利益で１割近くあったら他の人件費や経費はどこから稼いでいるんですか？　決算書の話題出すとピンハネしていることがバレますよ？w

[1144: 匿名さん]

自主管理アプリの話を出されたのもよほど嫌だったらしい。そりゃ、管理会社が存在否定のようなサービスを出し始めたらからね。

案の定、自分の主観と思い込みを根拠にしてる主張だけだから、聞く意味はないが。

[1145: 匿名さん]

>>1138

定着率が悪いのは給料が非常に安いから以外ないでしょう。ストレスなんてどこの業界にもいるわけだから。

[1146: 匿名さん]

>>1140

「管理意識の低い管理組合は見限ろう」

意識の高い管理組合ってなんですか？　大人しく無関心でいてくれて不当なマージンに疑問を抱かず大人しく養分になってくれる操りやすい組合ですか？w

[1147: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
いやいや、お前の主張はピンハネだからバレていいんだろうが。
管理費の１割が…って言う発言から致命的に知識がないのが分かるな。まずは圧倒的に足りない知識を得たうえで発言しろよ。

[1148: 匿名さん]

>>1147

何が言いたんだ一体w　知識の前に日本語整理して書き込めよ。
それともピンハネでしっかり儲けているってことをやっと認めたのか？

>管理費の１割が…って言う発言から致命的に知識がないのが分かるな。

何の知識がないのか、誤魔化さないで具体的に指摘できたら聞いてやるよw
結局、そのワケはいつも描かないよなw

どうせ誤魔化して、話逸らして中身は言えないんだろうがw

[1149: 匿名さん]

しかし、管理会社関係者の擁護は醜いな。日本語も支離滅裂だし、長文書いても中身ないし、主語も述語もめちゃくちゃだし。反論しているようで、関係ないこと書いているだけだし、肝心なことは一定だの調べろだの、誤魔化して答えないし。

まあ、一般の区分所有者にとっては、管理会社を擁護する意味がない。ここで擁護しているやつの正体は管理会社の関係者であることはわかる。もしくは本物のバカか。

[1150: 匿名さん]

擁護さんは結局、問題点に関して、それを指摘した
「アンチさん」がどうしたこうしたの話に持っていくことでしか対抗できないようだ。

管理会社の実質的な仕事が1/10人の労力で済むのに、今のままの管理会社へ渡る実質的な金額と受けるサービスが釣り合っているかの、問いには一向にまともに答えられないのが、そのビジネスモデルがいかに、管理組合にとって意味のない契約であるかを物語っているね。

[1151: 通りすがり]

>>1143 アンチさん

＞どう見ても分譲価格と連動してるよね。

していませんってば。(^^;)
詳しい仕組みは既に説明済みですので、理解できなければそれが貴方の限界です。
かいつまんで言いますが
「分譲価格は購入する人の財布の中身を売主が見透かして少しでも高く設定する」のに対し
「管理費は購入する人が不満なく払える範囲で売主が想定した金額の範囲で、業務の品質が少しでも高いレベルで保たれるように管理会社が設定する」のです。
双方を「決める」タイミングも違うのだ、と説明しました。（そんなに受け容れ難いことでしょうかね…）


貴方が引用した記事の内容は、見出しに要約されているように「新築マンションの管理費や修繕積立金は全国的にどんどん上がっていて、ここ10年では２割も上がっている」ということです。貴方がそれを「分譲販売価格と連動している」と思い違いをしている理由は、掲載されているグラフに「平均坪単価」が表示されていて、それと管理費・修積金の柱状グラフがほぼ同じ上がり方をしているから、ですよね。

この２つの数字は「連動している」訳ではないのですよ。
ご承知の通り（貴方はご承知じゃないかも知れませんが）、管理会社に委託する管理業務にはフロント業務の他にも業務項目があって、その大半が「建物や設備の仕様」の影響を直接的に受けますので、その仕様が上がれば管理費も分譲販売価格も高くなります。近年では住宅共用施設の構成が半ばインフレ的に充実してきたので、管理費もそれに応じて高くならざるを得ませんでした。しかし、購入者は必ずしも「管理費負担増を受け入れてでも華美な仕様を好むとは限らない」ので、管理費は売主も管理会社も相当な努力と譲歩を積み重ねて、ある意味「２割程度の上昇」に抑えているのです。

一方の分譲販売価格は既述したように「市場に合わせた結果」ですから、管理費の上昇に連動して上がってきた訳ではありませんし、金額的にも比較にならないくらいの上がりっぷりです。言うなれば「管理費がいくらで設定されていようと、高くできるなら極限まで高くする」という世界です。商品の仕様が高いがゆえに工事費を主とする仕入れ値も高く付くので高く売らざるを得ない。そういう事情には、管理費が高くなることとの共通性はありますが、貴方が言う「連動」とは「分譲価格が高騰しているから管理費もそれに準じてバカ高くなっている」という意味でしょうから、仕組みとしてそんなことはありませんよという話をしています。

何度も指摘しているように、貴方は管理費の各項目の算定の仕方を知らないぐらいですので、基本的に分譲販売価格よりも管理費の方が先に決まるのだという仕組みのことも知らないのでしょう。だからそこを説明したのです。管理費は分譲販売価格と連動しようがないのですよ。させる意味すらありません。それとも「売値が高くなったぶん管理費を高くすれば管理会社は儲かるのだからそうするに決まってるじゃないか」とでも考えてますか？それも、分譲事業というものの基本的な仕組みを知っているかどうかの問題ですよ。


＞「現実的な金額」ってなんだよw

そうやってすぐ笑いますが、管理費とて分譲価格と同様に「お客様に払っていただく代金」ですから、ターゲットとする層が払ってくれる額には当然「現実的なライン」がありますよ。そのラインに適う金額のことを言っています。購入者も色々研究していますから、管理費単価を他の物件と見比べて「こっちはなんで㎡単価で30円も高いの？」みたいなことを普通に考えます。そういう人に渋々でも納得して貰える金額が「現実的な金額」です。


＞なんで肝心などれだけ利益を載せるかって点を書かないの？

利益は乗っていますってば。最初からそこは一度も否定していません。管理会社は営利企業なのですから当然ですよね。何なら利益率だって、貴方が言う３割でも５割でも狙えるものなら狙いたいところな筈。しかし現実にはそうはいかないのでしょうよ。ここでもまたお訊きしますが、管理費の「事務管理業務」はどうやって計算するのか、まだ答えは解りませんか？　事務管理業務以外の費用にも、それぞれ利益は当然に乗りますし、管理会社としては高い数字を狙うでしょうね。
貴方こそ、管理会社は非営利法人であるべきだとでもお考えですか？
繰り返しますが、管理費に払う費用には管理費の利益が常に乗っています。誰もそこを見て見ぬフリなどしていません。適切な額に納まっていると承服するからこそ払うのであって、貴方は実際の（管理会社の）利益率を（たぶんわざとでしょうが）高目にブレさせているがゆえに「お前ら儲け過ぎだろ」と言っているだけなのです。


＞委託管理報酬はだいたい管理費の１割しかないのに、営業利益で１割近くあったら他の人件費や経費はどこから稼いでいるんですか？　

委託管理報酬も「その他の人件費」も、管理業務委託費のそれぞれの項目に乗っている…という前提で貴方も今までは話しておられたのだと思っていましたが、違うのですか？　管理会社は「管理業務委託費」でしか利益を見込めないとでも？


＞自主管理アプリの話を出されたのもよほど嫌だったらしい。そりゃ、管理会社が存在否定のようなサービスを出し始めたらからね。

あの………ひょっとしてひょっとすると、なのですが、
貴方がそのアプリを「三菱地所開発の」と言っておられるのは、開発者が三菱地所本体であるというご認識だからなのでしょうか？流石に違いますよね。
アプリを開発し、有償サービスのツールとして世に出したのは「三菱地所コミュニティ」という超大手管理会社です。実際の運用とリリースはその関連会社ですがね。

このアプリの生い立ちを知った人に本来フックするのは「管理会社が自主管理を推奨するの？」というところです。貴方はこれを「管理会社の存在そのものを否定する必殺技」みたいに捉えて大喜びしておられるのですが、どうも反応がズレてやしませんかね。これも既に詳しく触れたことですが、アプリの供給元はこれを活用して自主管理を適切に部分導入することにより、本来の管理会社としての業務効率を上げようとしているのですよ。アプリを導入すれば理事会支援業務のようにワリに合わない仕事は最初から受注せずに済み、プロが手伝わなければできない仕事（貴方は「そんなものは無い」と思い込んでいるのでピンと来ないでしょうが）のみ、ちゃんとフィーを貰って、適宜マージンを取りながら外注することも視野に入れつつ、管理会社として今後も引き受けよう…というアイデアな訳ですよ。

アプリが普及してくれば、管理会社は人の話を聞かない貴方のようなモンスター組合員の面倒をみるのは組合員の皆さんにお任せして、テクニカルな業務だけで機械的に利益を上げるようになるでしょう。管理会社として利益を上げる構造はより堅固に確立され、貴方程度の知識ではツッコミの入れようも無くなるに違いありません。

アプリの話、もっとしますか？（笑）私はイヤなどころか大歓迎ですよ。管理会社アンチに過ぎない貴方がKURASELの話題を切り札であるかのようにしていることに心底驚いています。これが定着して、他の管理会社もどんどん類似のものを導入するようになれば、ある意味貴方は終わりですよ。自主管理推進論モドキを唱えていては管理組合の中で立つ瀬が無くなるだけです。

[1152: 通りすがり]

>>1146 匿名さん
＞意識の高い管理組合ってなんですか？　大人しく無関心でいてくれて不当なマージンに疑問を抱かず大人しく養分になってくれる操りやすい組合ですか？w

それを「意識が高い」と称することは普通ありませんよね。いくら貴方でもそこは感覚的にお分かりになる筈。

適切な管理には正しい知識と判断、そしてお金が必要なのだとい現実に目を向けず、本来の管理主体である管理組合の構成員でありながら自分では相応の勉強も努力もせず、フロントマンに全てを押し付けるくせにその対価は一方的に否定するような者が幅をきかせているような管理組合は、管理会社にとっては「意識が低い管理組合」なのでしょうね。なので相手をするのはやめて、力を貸してくれと言う仕事が何等かあればそこはお代を貰って協力してあげましょう、ということだと思います。

貴方が言う「操り易い管理組合」は、普通に管理会社の養分でしょうね。私は別にそういう組合がどうなろうと興味はありません。ただ、それが現代の大勢ではないと思っていますので、操り易い管理組合だけを相手にして管理会社が存続するような状況では、とっくになくなっていると感じています。

[1153: 匿名さん]

>「建物や設備の仕様」の影響を直接的に受けますので、その仕様が上がれば管理費も分譲販売価格も高くなります。

全ての物件で仕様が平均的に上がったから管理費が上がったといいたいの？

ほう、仕様が上がるとは具体的に何が上がり、それがどう管理費上昇に繋がるんですか？

マンションの管理項目の内訳で、「物件の仕様」に影響される項目ってなんですか？

マンションが豪華だと管理人の時給が上がるんですか？最近の物件が以前の物件と比べて、エレベーターの本数が、1戸あたりで多くなったとかですか？　

大まかに管理費を押し上げる仕様とは何ですか？また、その仕様が上がっているという根拠を具体的に教えてください。

自分で仕様が上がったことを根拠にするなら、その中身を答えられますよね？

[1154: 通りすがり]

>>1153 匿名さん
アンチさん。
貴方のような人に紹介するには少々もったいない話なのですが、「管理費として現実的な金額」という言葉をお嗤いになったので、ちょっとだけそこを掘り下げておきます。どちらかと言うと貴方以外の方に知っていただきたい内容です。

以前私が「将来の区分所有者となる方々が規約作成に参加するケースがある」という話を貴方にしたのを覚えていらっしゃいますか？　…たぶん覚えていませんよね。
例えばマンション建替事業や市街地再開発事業のように、その土地に元々権利を持ち生活していた人がいる事業で建設されるマンションにおいては、その人達がその場所で生活再建することを眼目としたルールが法に定められています。純粋にデべが行なう分譲事業でデべが規約を制定するように、土地の権利者が規約を自ら作ることができる、という仕組みが法律に定められているのです。

そういう場合においては、管理費の金額は分譲販売価格が確定するずっと前に、地権者に対しては大まかな目安として示されます。管理規約や使用細則が作られる前に、ですよ？
多くの場合、従前地権者は「分譲マンションの区分所有者」ではないので、管理費を払ったことがないという人も多いです。マンション建て替えや再開発への賛否はどうあれ、将来的に区分所有者となり管理費を負担しなければならないとなれば、その金額を把握できなければ事業への賛否も判断できないという当然の課題があります。なので、事業の施行者である地権者たちは、自分達の生活に見合った規約を作成し、現実的に支払っていける管理費を設定するために、委託業務の内容についてもそれなりの精査をする訳ですよ。

私が「現実的な金額」と言ったのは、一例としてそういう背景がある中で、実際に払うことになる人にとってはリーズナブルな金額というものがある、という趣旨です。分譲購入者とて同じなのですよ。管理費とは、将来的に区分所有者になる人にとって「現実的に払い続けることができる金額」である必要があるのです。分譲販売価格に安直に料率を掛けて決める訳にはいかんのですよ。その「現実的な金額」にすり合わせができるように、管理業務の委託仕様を決める必要があるのであって、場合によっては建物の仕様ですら調整する必要が生じることもあるのです。

「分譲価格が高くなればそれに連動して管理費も高くなる」という認識が如何に安直で、事実に基づかないものなのか、知っていてわざと仰ったのではないのであれば、気付いていただきたいものです。
管理費の適正さを語るにあたっては、ものすごく重要な認識のひとつです。

[1155: 匿名さん]

>>1154


あの、せっかく長文書いていても大半が関係ない話で、全く質問に答えてないよね。
「現実的」かどうかではなく、近年の新築物件で管理費が「上がった理由」と根拠を聞いているんですが・・


貴方が>>1151で書いていた、「仕様が上がったから管理費が上がった」という根拠について聞いているのですが、繰り返しますが、最近のマンションでどんな仕様が上がったから、それがどういう理由で管理費の上昇という形で反映されたのかを聞いているんですが。。

どんな仕様が上がったからそれがどういう形で管理費の上昇として反映されたかを聞いていますよ？

[1156: 通りすがり]

>>1155 匿名さん

慌てなくともお答えしますよ。
先に>>1154を用意してあったので前後しただけです。

＞全ての物件で仕様が平均的に上がったから管理費が上がったといいたいの？

そうではありません。
例えば、この10年の間にエレベーターや機械式駐車場の保守点検に関する基準が改正され、端的に言えば「以前より金がかかるようになった」という経緯があります。私は実務として手続きに関わった訳ではないのですが、竣工済みのマンションにおいてそれが組合の収支を圧迫して問題になった事例が複数あり、過去も蒸し返してちょっとした騒ぎになったことを記憶しています。「何でこのマンションにはこんなにデカい立駐機があるんだ！金がかかって仕方がない！」とか、竣工当時は想定されていなかったクレームが各方面に生じたものです。ちょうど時期的には、都市部における自家用車の保有率低下が話題になっていた時期でもあり、影響としてはかなり目立つものでした。ある事例においては、２基設置されていた立駐機が当初はほぼ全区画が埋まっていたのに、改正後は半分くらいしか稼働しなくなり、実際に機械を止めてランニングコストを一時的に凍結させたという話もありました。元々は必要だった設備が「過剰なものに変わった」という不幸なパターンですが、仕様の多寡が管理費に影響するという実例を説明するには十分過ぎるくらいインパクトがある話です。

管理開始後の事例に限らず、新築マンションの管理費設定にもこうした変化は大きく影を落としたことでしょう。また、既述した「住宅共用施設の充実化」は、全ての分譲マンションにおいて一律に生じたことでは当然ありません。都心居住ブーム・マンションブームもいくつか山と谷を越える中で、市場において評価される付加価値も変化し、各デべが採用する住宅共用施設も取捨選択が進みましたので、全てのマンションにおいて同じものが同じように整備されたなどということは有り得ないです。


＞ほう、仕様が上がるとは具体的に何が上がり、それがどう管理費上昇に繋がるんですか？
＞マンションの管理項目の内訳で、「物件の仕様」に影響される項目ってなんですか？

基本的なことですよね。
例えば管理委託費の大項目のひとつに「建物・設備管理業務」があります。共用部分の仕様が上がれば当然に金額も挙がる部分です。また「清掃業務」という大項目もある訳ですが、これも対象部分の仕様によって清掃業務の仕様が変わる可能性があります。大きな吹抜形式のラウンジでも作れば、そのメンテナンス費用は当然上がります。


＞マンションが豪華だと管理人の時給が上がるんですか？最近の物件が以前の物件と比べて、エレベーターの本数が、1戸あたりで多くなったとかですか？　

時給は上がらなくとも人数が増えることはあります。また、貴方は敢えて触れていないのかも知れませんが、いわゆる一般的な「管理人さん」とは別に、それ自体がマンションのグレードを裏付けるような現場スタッフが配置されることがありますよね。他にも、施設構成・設備構成によってはその管理責任者や常駐スタッフが必要になり、その人達の人件費が見積り時に計上されることも普通にあるじゃないですか。

管理費とは、そういう要素の積み上げによって決まるのですよ。


＞大まかに管理費を押し上げる仕様とは何ですか？また、その仕様が上がっているという根拠を具体的に教えてください。
＞自分で仕様が上がったことを根拠にするなら、その中身を答えられますよね？

既述の通りです。
ここで貴方も勉強なさってください。
標準管理委託契約書の第３条に「管理事務の内容及び実施方法」として、４つの大項目が示されています。私がこれまで再三例示したものですが、ここに上げられている４つの大項目それぞれについて、具体的な業務内容が別表として定められています。
https://www.mlit.go.jp/common/000027774.pdf

貴方は「１．事務管理業務」のことしか頭にないのでしょう。
実際には管理人を含む現場実務スタッフの人件費や、建築・設備それぞれに係る定期的な保守点検や清掃にかかる費用などが管理費の一部として計上されます。対象物の仕様が上がれば管理費は当然上がります。それが上がる理由は分譲価格が上がる理由とは大きく違います。


逆にお訊きしたいのですが、貴方は直近10年で新築分譲マンションの共用部の仕様は全く変わっておらず、変化したとしてもそれが管理費に影響することはないというご認識だったのですか？
理由には触れなくても構いませんので、Yes・Noで是非ともお答えいただきたいですね。私たちの会話が噛み合わない根幹にかかわることです。

[1157: 通りすがり]

>>1155 匿名さん

1154で書いた内容を「訊いていることと全く関係ない」と仰いましたが、私も決して狙って書いた訳ではないものの、大いに関係はありますよ。管理費は分譲販売価格からは直接支配されることはなく、建物や設備の仕様に応じ、適正かつ現実的な金額の範囲で決められるのだと説明しましたよね。それを「決める」場面において、例えば直近の近傍事例で同規模のマンションの管理費が㎡単価で300円だから、このマンションもそれでいきましょう、と提案したところで「現実的じゃない」と決定権者から一蹴されることが現実にあるのです。一蹴されないように改めて金額を提案し直さなければなりません。何処の事例で金額がいくらだったのかをお訊きになっているのですか？　だとしたら流石に教えません。実例が示されなければ仕組みを理解することもできない、と仰るのなら残念ながらそれまでです。

[1158: 匿名さん]

>>1156

エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・


>「建物・設備管理業務」があります。共用部分の仕様が上がれば当然に金額も挙がる部分です。

設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

そもそもマンション自体の仕様を上げたらコストが高くなってデベの利益を圧迫してしまいますが、なんでそんなことをするんですか？

そもそもマンションの管理費の内訳で多くを占めているのは管理員人件費と清掃費とエレベーター保守費ですよ？　　最新のマンションだと清掃費が高くなるんですか？　最新のマンションだと管理人の人件費も上がるんですか？　新しいエレベーターの方が、昔のエレベーターより、メンテしにくくなっているんでしょうか？

色々と分かりませんので明快に解説をお願いします。

>時給は上がらなくとも人数が増えることはあります。

最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

例えば１０年前のタワーマンションと同規模の今のタワーマンションでスタッフの数が増えているという根拠はどこにあるんですか？それとも想像？

>逆にお訊きしたいのですが、貴方は直近10年で新築分譲マンションの共用部の仕様は全く変わっておらず、変化したとしてもそれが管理費に影響することはないというご認識だったのですか？

近年はむしろ共用部は使われないことが多いので減っている傾向がありますよ。昔はシアタールームやキッズルームとかありましたが、今はあってもラウンジとゲストルームくらいで、ラウンジがないタワマンもあります。それなのに管理費が上がってるからおかしいなと思ってますが。。

[1159: 匿名さん]

>>1148 匿名さん
お前いつも日本語ガーッて言うが、お前みたないな底辺には何を言っても無駄なのはこのスレにいるいわゆる擁護派は知っている。
管理費が何か、委託管理報酬が何か、その関係性を調べろド底辺

[1160: 通りすがり]

>>1158 匿名さん

＞エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・

現行の管理費を２割も値上げするのは至難の業ですね。各戸の管理費が規約の一部として規定されている場合は特別決議を要します。普通決議でも、多くの組合員から異議があがる可能性が高いので、総会で一発勝負とはいかず、説明会の開催やその経過による特別決議が必要になることも十分考えられるでしょう。

貴方も相当数のサンプルを集めて「どこの組合でも管理費は10年間据え置きだ」と仰っている訳ではなかろうと思いますが、そこは私も「既存の管理費が２割以上も上がるケースは稀だろう」と思っています。ただ、管理組合会計における「支出」は別ですよね？　短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。変動費も当然そうですが、組合の収支計画の中で支出と目論んでいた金額が、その予測を超えて上昇することは起こり得ませんか？

私がこの話を知るに至ったのは、引渡しから５～６年が経ったところで、当時の建て主さんと別件で連絡を取り合った際に「ちょっと聞いてよ…」的に愚痴をこぼされた時のことです。その方はその時点で組合の理事をやっておられて、件の保守点検費の高騰が会計を圧迫していることに頭を悩ませていました。その方は賢明な方なので、それが管理会社のボッタクリのせいでなどという捉え方は一切していませんでした。事実上の法定費用が上がったことと、期を同じくして駐車場の利用率が著しく低下したことや、ちょうどその少し前に発生した震災による細かい修繕による支出が生じたことに起因することだと理解しておられたので、「何か良い改善策が無いか、他の理事さんや管理会社と一緒に考えているところだ」と仰っていました。最悪の場合は管理費を改正しなければならないかも、ともね。


＞設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

「設備管理業務」と「清掃業務」は、ひとつ前のレスで示した「４つの大項目」の段階で別々です。もうこのことを指摘するのは流石に私もイヤです。お願いですから、標準管理委託契約書と別表の内容に目を通していただけませんかね。それをしても尚、こんなことをいちいち訊いてくる様では、やはり貴方に自主管理の実現など到底ムリでしょう。

「仕様に応じてコストがかかる」ということに改めて説明が必要ですか？
仕様が高いということと「新しい」ということは同義ではありませんよ。仕様が高いものを作れば、その維持管理には相応に金がかかるという、感覚論的にも当たり前の話でしょう。新しかったものも年を経れば古くなります。それでも、仕様が劣化する訳ではないことぐらい理解してください。古くなっても尚、維持管理に金がかかる訳です。


＞そもそもマンション自体の仕様を上げたらコストが高くなってデベの利益を圧迫してしまいますが、なんでそんなことをするんですか？

デベが売り物の仕様にこだわるのは、誰がどう考えても「高く売るため」だと思うのですが、貴方は自然にそうは思わないということですか？　もっと言えば「売り切るため」でもあります。坪単価500万で販売事例がある地域で、坪200万でも収支が合うからと言ってチープなものを作り・売るという愚かなデべはいないと私は思っていますし、競争力を高めるためにも仕様の追求は不可欠でしょう。結果、インフレ的な仕様追求合戦、高値の取り合いが生じているのも事実ですがね。マンションの共用部分に自前のカフェやフィットネススタジオを併設するようなこともあちこちで起こった訳ですが、組合で運営することを考えたら負担の方が重いからもうやめたら？という声が、購入者側から上がるようにもなってきているぐらいです。貴方からもご指摘をいただいた通りですね。


＞そもそもマンションの管理費の内訳で多くを占めているのは管理員人件費と清掃費とエレベーター保守費ですよ？　最新のマンションだと清掃費が高くなるんですか？　最新のマンションだと管理人の人件費も上がるんですか？　新しいエレベーターの方が、昔のエレベーターより、メンテしにくくなっているんでしょうか？

管理員人件費は、何度も貴方に謎掛けをしているように仕様云々が金額に直結している訳ではありませんが、例えば低層板状マンションよりもタワマンの方が高い、程度の差はあります。その他の人件費やエレベーター保守費は、仕様が高ければ相応に高くなる要素ですね。「最新のものだから高い」という訳ではありませんよ。そこは既述の通り、凝り固まった貴方の頭の中身をほぐして考えていただくしかありません。もはや「仕様」という言葉への理解度も怪しくなってきたと感じています。

貴方自身もサンプルを挙げてまで言っていることじゃないですか。「分譲価格に応じて管理費が上がった」のだとね。管理費は分譲価格に連動はしていませんが、それぞれが建物の仕様を算定根拠としているという点は私も肯定した筈です。分譲価格は仕様に基づいて決まる工事費を回収しつつ利益を得られる金額とする必要があるのであって、管理費も仕様に基づいて決まる維持管理費を意識しつつ、管理会社が利益を得る前提で、払う側が現実的に払える金額で設定する必要があるのです。


＞最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

私もそこまで言い切ってはいませんが、貴方が「建物の仕様が上がれば管理員の時給でも上がるのですか？」と訊かれるので、仕様に応じて人件費が上がることは当然ありますよとお答えしたまでです。

貴方が引用したグラフは「平均値」を示したものですよね。仰るように、住宅共用施設のシェイプアップは新築物件でも既存物件でも進みつつありますが、それによって人件費の削減が実現しているにもかからわず、管理費の総額が上がった（しかも２割も）という事例ってホントにあるんですかね。私は知らないので、貴方がそこを論拠になさるならサンプルを示せば良いと思います。是非教えていただきたいですね。私としては「依然として平均値を上げる要素がある一方で、下げる要素もある」という捉え方をしています。この10年で工事費も販売価格もものすごく上昇しましたので（工事費はもっと前からですが）、そもそも両者の値上がりには、仕様云々にかかわらず「底上げ」をしている要素があります。


どうですか、難しかったですか？
でも、自主管理を目指すのなら越えなければならないハードルですよ。
組合員の中には、私のような者もいると思った方がよいです。しかもひとりやふたりではなく。そういう者に「一緒にやろう」と思わせる理屈を貴方が携えていない限り、今の貴方ではムリですよと言っています。


>>1159 匿名さん

「お前」はやめましょう。「ド底辺」もです。
批判する相手のレベルにわざわざ降りる必要などありません。
それと、私を「擁護派」に括るのもやめていただきたいですね。
私は管理会社を擁護したいのではなく、自主管理の有用性を唱え、実現を目指すのであれば、その方向性自体は正しいので、同調者を募る言葉や方法は間違えないようにしましょうと言いたいのです。管理会社憎し、という感情だけではどうにもならない、とアンチさんにお伝えしているところです。