ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1121: 匿名さん]

>>1120

論理的な箇所ってどこですか？
具体的にお願いします。

[1122: 匿名さん]

まあ、管理会社の関係者も必死だね。擁護しようにもその理屈が見当たらないから、荒らすしかないといようだ。管理会社と契約するのにコストに対してのメリットがあるならそれを言えばいいだけなのに。

例えば管理会社を通して契約すれば、大量発注で直接契約するより安くなるとかなら意味はあるが、実際はマージンが乗っかってただ高いだけなのに、どうやって正当化するのかな？

[1123: 匿名さん]

そもそも一括請負という事業形態に問題があって、電通のように、受託した会社はいかにコストを下げて、利益を抜くかということにインセンティブが働いてしまうから、質も下がるし、頼む側のメリットが何もない。

しかも分譲マンションの場合は買った瞬間に完全に抱き合わせが常識化しており、区分所有者もそれが当然と思っていて問題意識を感じにくい。だから８割のマンションが買った当時の管理会社から変更されていないという歪な結果になっている。

管理会社からすれば、変更される恐れが低いから、サービス向上というインセンティブがなく、質を落とした方が利益が出るという完全な利益相反構造になっている。

[1124: 匿名さん]

まあ、管理会社はぼったくり構造が生命線だから、そこは触れられたくないのは分かるが、三菱地所も自主管理アプリを出してきたし、そろそろこの歪な業界にもメスが入ることでしょう。

しかも今、コストに関係なく、分譲価格に比例して管理費が高くなっているから、相場が崩れたら、管理費が高いとリセールにも著しく不利になる。これは小さい問題じゃない。

[1125: 某管理員]

通りすがりさんの文章は全文論理的と言っていいです。
粘り強く論理的に書かれていて、感心しました。

一番の功績は、自主管理を言う人の多くが（全員とは言いません）、
管理会社へのアンチに過ぎないことを明確にしたことです。
アンチさんには、
現行の委託管理の値下げ交渉、管理会社変更、自主管理への移行等の
具体的プランも示されず、意欲も感じることはできません。
本気度が足りないのです。
アンチでマンション管理は良くなりません。
アンチで無いと言うなら、委託管理から自主管理へ移行する
ロードマップを示してください。

私は１年ほど前、管理会社支配のマンションを自主管理に変更を希望する方に、
持っている知識の範囲で、手順を伝えたことがあります。
手順も示さず、実行にも着手しないのだったら単なるアンチです。

ご自身の居住するマンションを自主管理に移行させ、
全ての面で委託管理より確かに良くなったと、
事実をもって、天下に示していただけませんか。

[1126: 匿名さん]

結局、自らの価値を説明することもできないって哀れな業界ってことなんですね。

まあ住民の資産を搾取するのが利益に繋がってるような仕事に疑い持たない人間だから良心なんてものがないんでしょう。

[1127: 通りすがり]

>>1125 某管理員さん

過分な評価をいただいて恐縮至極です。
蛇足ながら一点、横槍をば。

＞ご自身の居住するマンションを自主管理に移行させ、
＞全ての面で委託管理より確かに良くなったと、
＞事実をもって、天下に示していただけませんか。

これはムリですよ。どう考えてもアンチさんは「実行」などしていないのですから。
自主管理の有用性と委託管理の不透明性を指摘することと「管理会社アンチであること」は同義ではない、というご指摘はすべて当方の意図する通りですが、アンチさんに実績を求めては只の水掛け論になります。

今のところ「事務管理業務」の算定の仕方すら例示しない方です。本気度が足らないのもそうですが、絶対的に知識も経験も無いのですよ。アンチはアンチでしかありません。そういう結論が既に出ている以上、実績を求めるのではなく徹底的にダメ出しのやり取りを晒していけば、いなくなることは無いにしても影響力は無くなります。もう無いに等しいですけどね。

[1128: 匿名さん]

管理費は分譲時の価格と連動しているが、だいたいこの時点でおかしい。

例えば築１５年の物件と同じような仕様で管理コストもほぼ変わらないはずの新築の管理費が物件価格に連動して２、３割くらい高い場合もある。いかに丼でマージンを取っているのかがわかる。

[1129: 匿名さん]

管理会社って自らの存在を消して、割の悪い契約でもそれに疑問を持たせないことがビジネスモデルみたいになっているから、実はほとんど手間がかかってなかったり、実は不必要なことをバレるのが嫌だから、手の内を明かされるのを何よりも嫌う。

よく言われることだが、住民が無関心でいてくれて、せっせと毎月疑いもなく振り込んでくれる状態がベストなわけだ。

実際の仕事量がほとんどないのに、管理会社に渡る金が多いのがバレたらビジネスモデルがヤバくなるから、こうした掲示板でも必死に工作する。でも実際には反論のしようもないから、話をすり替えたり誤魔化したりして、肝心の費用対効果に対する説明が何一つできない。

管理会社のビジネスモデルが管理組合に取って利益相反に当たるか否か、というテーマでも匿名なのに、それを指摘した人の話にどうにか持っていって話題をそらそうとする。

[1130: 匿名さん]

でも、不動産業界の最底辺だけあって、頭が悪い人しかならない仕事だから、言ってることが反論にもなってないバカを露呈しているだけなことも気づかない。

そもそも一般の区分所有者にとって、金を払う管理会社を擁護する必要性もないから、管理会社を擁護する人間が一般人ではないのは誰がみても明らかなのだが、自分が見えていないらしい。

[1131: 通りすがり]

>>1125 某管理員さん

ところで、地所コミュが開発したアプリに言及したということは、アンチさんはやはりスレ主さんなんでしょうかね？　キャラは同じなようですが、どうも発言が一貫性に乏しいので…

その地所コミュの自主管理アプリの開発主旨は「委託管理業務の適正化」だと私は見ているのですが、どう思われますか？
管理会社とて、いくら管理費を貰えるとは言え、文句しか言わないポンコツ組合員の面倒を看たくは無い筈です。実際、基幹業務を含むと言えどその部分の儲けなど高が知れている訳ですし。自分でやると言うならやらせればいい、ぐらいのことは考えるに違いありません。地所コミュという一流の管理会社なら、やらなくてもいいことを委託項目から排除し、本質的にプロでしか出来ないことのみ引き受けるという仕分けが出来るでしょう。それをアプリという形に整えて世に出せば、自主管理を唱えてばかりで実際には何もしない只の「アンチ管理会社」とは絶縁し、例えば標準契約書の別表４に記載される様な業務の中で、適正にマージンを設定した上で仕事を請けることができる、と踏んだのだと思います。流石に頭いいですよね。

アンチさんはそのアプリをご自身の切り札みたいに思っているフシがありますが、笑止千万と言うほかはありません。アプリを使うことによって、自分にはできないことがより明確に、浮き彫りにされるに違いありません。早く使ってみればいいのに、と思うのですが、それはそれでお金がかかるようですし、自分ひとりの判断でという訳にもいきませんので、まあムリなのでしょう。最低限知っておくべきことも知らないと八方塞がりという訳ですね…。

[1132: 匿名さん]

擁護派って、管理費の費用対効果の話をすると絶対にそれを指摘した人間の個人の話にすり替えようとするが、結局、管理会社ビジネスの不信感が増すばかりなんだよね。これはどこのスレでもそうだが、管理会社の仕事に自信があるなら良さをアピールすればいいのにと思うが、よほどダメな業界なんだろうな。

ツイッターなど見ていると、修繕の営業ノルマもあるそうで、完全な利益相反なんでまともな人間は辞めていくそうだ。そりゃ残りカスの変なのしかいないわけだ。

[1133: 匿名さん]

まあこういう理由で管理会社と契約する方が得だという理屈を言えないからな。
指摘されたマンション管理会社の問題ではなく、指摘した人間を叩く話題に変えたくて仕方がないようだ。

まあ逆の立場なら仕事の実態がなくいかに中抜きできるかがビジネスモデルの管理会社に管理組合が金払って契約する合理的な理屈が確かに見当たらないからなw

[1134: eマンションさん]

アンチさんの言うように利益を乗せまくっている割には管理会社の決算書を見ると、そんなによくないんですよね。底抜けに経営が下手なのか間接費要員がめちゃくちゃ多いのでしょうか。

[1135: 某管理員]

＞その地所コミュの自主管理アプリの開発主旨は「委託管理業務の適正化」だと私は見ているのですが、どう思われますか？
「規模の小さいマンションは、自主管理でお願いします」と言う事ではないでしょうか。
私の勤務地の市では、管理不十分のマンションに、マンション管理士を派遣し、管理状態を改善する「分譲マンション管理アドバイザー制度」があります。
市のＨＰに事例として、３０戸築４０年、正式な管理会社への委託なし、管理組合機能せず、修繕積立金貯蓄なし、管理規約４０年間改訂せずのマンションを、１０か月かけて、管理組合が自主管理するマンションに改善されたと報告されています。
また、市でマンション管理セミナーも開催しています。

管理会社への委託費が高いというなら、
他の管理会社から見積もりを取って値下げ交渉をすべきです。
管理会社の運営に不満が有るなら、
区分所有者に管理会社の運営に対する満足度を、アンケート調査すべきです。
理事会も年１回くらいは、管理会社抜きで自主的に開催すべきです。
総会・理事会議事録は管理組合書記を中心に作成すべきです。
個別の修繕等は管理組合が業者に直接発注できものは発注すべきです。
備品購入(照明ランプ等)は、管理会社を通さず、量販店やネット通販に直接発注すべきです。
ネット上のアンチではなく、現実の改善が必要です。

[1136: 通りすがり]

＞管理費は分譲時の価格と連動しているが、

していません(^^;)

分譲販売はいつの時点で行なうのかが物件ごとに異なりますが、例えば竣工前に売買契約まで至るいわゆる「青田売り」の場合は、建築確認済証の取得を待って広告を開始し、物件情報をリリースすることで購入候補者からの反応を集めます。最初のコンタクトの段階では価格を伏せる、というより実際その時点では価格を決めていません。

どういう属性の人がそのマンションを欲しがっていて、引き合いがどのくらいあるのかを住戸タイプごとに分析します。勿論、事業計画上は販売予定価格を目標値としては決めていますが、ほぼ例外なくその目標値よりは高い価格で売り出すことを目指すのです。特に鳴り物入りで販売されるような「その地域での目玉商品」的なもの、過去にはその地域には存在しなかったような大規模かつ高仕様な商品とか、話題性の高い再開発事業による商品などは「地域相場を牽引する」などと表現されるように、不動産関係者でさえ「エッ？」と驚くような強気な価格で攻めることがあります。当然、相応の勝算があってのことです。

ここ数年、マンションの新築販売価格はどんどん上がりましたよね。それに釣られて中古も全然安くありません。それは上記のような「価格の決め方」が産んだ結果です。売主は「売れるものなら少しでも高く売るために、実需要をギリギリまで見極めてから価格を決める」のです。中古物件や、新築でも竣工後に販売を開始するようなケースに至ってはもっと生々しい駆け引きが作用します。買う側は現物を見て決められる訳ですし、逆に同じモノを狙うライバルがいる中で、商品の鮮度がどんどん落ちる中で決断を迫られます。売主は売主で青田売りの時には使えた手口が通用しなくなるので、実需にダイレクトに振り回されます。
分譲時の価格というものはそうやって「市場」の中で決まるのです。

一方、管理費はもっと早い段階で決めざるを得ないのですよ。最遅のリミットは売買契約の前、購入者に価格を提示する時です。実際にはもっと前段階ですよね。お客さんは管理費や修繕積立金がいくらなのか把握できなければ資金計画が立てられませんし、購入検討もできないので。また、管理費を決めるには建物の仕様を確定しなければなりません。建築工事費ベースではなく「現場が始まってから選定された実際の仕様」に基づいた検討が必要なので、管理費確定のリミットはお尻のリミットがあると同時に、検討開始できるタイミングにも制約がある訳です。これは購入者の反応を見ながら調整できるものではなく、商品の仕様や購入者層の経済力、一般事例などから許容できるラインの範囲内で決めるしかありません。

アンチさんには解りますかね。
管理費は「商品の仕様などに応じて現実的な金額を目指しながら決める」ものであるのに対し、分譲販売価格は「実需を睨みながら青天井で上を目指して決める」ものなのです。連動なんてしないのですよ。連動する要素は「建物の仕様」に応じて決まる部分です。管理費の大項目のうち、事務管理業務以外の項目は建物の仕様の影響を大きく受ける部分です。管理員の人数、勤務形態、建築・設備各部門の点検範囲、清掃業務の内容など、特に人件費の算定に関わる部分については、どちらもそれに応じて高くなるのが理屈です。でも、決めるプロセスとタイミングが既述の通り全く異なるので、少なくとも「分譲価格が高ければ高いほど管理費も比例して高くなる」という訳ではないです。管理費をそんな決め方をしていたら売れるものも売れなくなりますしね。

以上、アンチさんがまた変なことを発信し始めたので「現実」を補足しました。

[1137: 通りすがり]

>>1135 某管理員さん
＞「規模の小さいマンションは、自主管理でお願いします」と言う事ではないでしょうか

なるほど。
管理会社にとっては旨味が無いから、という本音も垣間見えますが、規模が小さければ難易度も下がるので自主管理のハードルも下がるでしょう、ということだと解釈できますね。
アンチさんも「マンション管理士などと直接契約すれば余計な費用をかけずに管理状態を適切に維持できる」みたいなことを仰っている訳ですが、実際にそれを支援する制度が整備されつつあるのですから、黙って利用すればいいのにと思うのですがね。同じ志を広めるために管理会社を攻撃するのは本当に不思議です。


＞ネット上のアンチではなく、現実の改善が必要です。

まさにそうですね。
委託管理をしている中でも、管理組合としての取り組み（管理会社を関与させない改善努力）さえしていれば、委託費のシェイプアップは自然に成される筈ですし、各組合員の意識も醸成されて、やがては自主管理という形式が自然に選ばれることになる筈なのですが、そのための取り組みを何もしなければそうはなりません。
アンチと呼ばれるのが不本意で無いのなら、せっかく立ち上げたこのようなスレにおいて、自主管理を目指すに至った失敗体験を紹介したり、貴方が仰る「ロードマップ」のようなものを提唱して現実的な手順を示せば、ついてきてくれる人はそれなりにいるだろうと私も思っています。それすらやらないのならお話にもなりません。

[1138: 匿名さん]

フロントの定着率が悪いのは、クレーマーのせい？？？

・三菱地所がマンション｢自主管理｣を推す理由 東洋経済オンライン　2020/07/07
https://toyokeizai.net/articles/-/361234?page=2

　アプリ開発の背景には、管理員や清掃員の深刻な人手不足がある。

　イノベリオスによれば、マンション管理会社の業務は大きく3つに分かれる。管理組合の中心を担う理事会の運営サポート、会計業務、そして建物の清掃や修繕だ。「KURASEL」はこのうち理事会運営と会計業務を代替し、清掃や修繕は引き続き管理会社が担う。

これは管理会社にとって2つの点で朗報だ。1つは、管理会社自身の人手不足が解消されること。フロント（管理会社の社員）は一人あたり10棟前後のマンションを担当するが、住民からのクレームを受けるなどストレスが溜まりやすく、仕事の定着率は高くない。


　もう一つは、不採算部門である日常の管理業務を切り離せることだ。人件費をはじめとする原価が高騰する一方、管理委託費の値上げは滞る。不採算マンションの中には、管理委託費の値上げを住民が渋った結果管理会社が撤退し、後継の管理会社を見つけることに苦労している物件もある。

・社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html
第２回（2019年11月1日） 議事録（PDF形式：382KB）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】　改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。 ～

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

[1139: 通りすがり]

＞アンチと呼ばれるのが不本意で無いのなら、

「不本意ならば」の誤りでした。
嫌ですよね、普通は。アンチ呼ばわりだなんて。
不本意な決め付けをされないためにも、自身の主張に裏付けを示し、誠実な提案をしないといけません。自主管理を普及させるべきだと思うのであれば、その具体的な導入手法と期待値としてのメリットを明らかにする必要があります。

それにしても、管理会社を毛嫌いしその存在そのものを全否定する方が、管理会社が商品として供給するアプリに活路を見出そうとするのも不思議です。地所コミュがアプリをリリースするとともに会社を畳もうとしているとでも思うのでしょうかね。「某管理員さん」が仰るように、マンションの規模に応じて管理形態を合理化しようという発想のもとでアプリが開発されたとすれば、供給元である管理会社は引き続き「委託管理」で利益を得る会社で有り続けようとする訳です。アンチさんがそこをどう捉えているのかがサッパリ解らないのですが、アプリの活用によって自主管理の導入が進めば、管理会社は絶滅するであろうなどと思っておられるのだとしたら、まあ何も解ってないですね。

[1140: 通りすがり]

>>1138 匿名さん

すばらしい。タイムリーかつ有益な情報だと思います。
「理事会運営と会計業務の代替」、つまり外注できない基幹事務は受注自体をせず、会社にとって負担となる業務は引き受けないようにしようと。まさに狙いは「管理委託業務の適正化」に他なりますまい。

実際、フロントマンの離職率は異常だと感じます。私が彼らに接触する機会があるというのは既述の通りですが、昨年打ち合わせをした人が今はもういない、ということが何度もありました。で、管理組合の役員さんとその方についての会話をすると、まあけちょんけちょんに言われたりします。それ結構無茶なオーダーだったんじゃないの…？と感じることも少なくありませんが、委託業務における主従関係を大きく履き違えている人が役員になったりすると、心身破壊されて辞めてしまう人がいてもやむなしかなと。

アプリの開発・供給はある意味、大手管理会社の判断として「管理意識の低い管理組合は見限ろう」ということだとも捉えられます。私はこれ、マンションのオーナーさんにとってはかなり怖い流れだと思うのですがね。アンチさんは選択肢を失うことを何とも思っていないようですが、そこでも他の組合員さんとは深い溝が生まれそうです。