ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1061: 通りがかりさん]

>>1056 匿名さん
リプレイスの話を理事長変える話にすり替えたのはあなただよ。>>1045参照。

管理会社の業務を全く理解していないのがよく分かった。理事会支援だけな訳ないだろ。標準管理委託契約書でもみたらいい。その上での発言なら読解力がないってこと。

[1062: 匿名さん]

実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。だから管理会社と契約する意味がない。管理組合が直接業者と契約すれば済む話だ。

ってか、話すり替えた根拠が、自分の文章って頭大丈夫か？

[1063: 通りがかりさん]

>>1062 匿名さん
なるほど、フロントは一人で全部やっていると思い込んでいるから管理会社は不要という結論に至る訳だ。あなたは会社という組織を勉強したらいい。矢面に立つのはフロントだが、後方には事務などいろんな人がいるって知らないんだな。
よくそんなレベルで他人をバカにできるな（苦笑）

話すり替えの下りが理解できない。お前が勝手にすり替えてるのに気付かない？ニホンゴワカラナイ？議論にすらならないな。まぁがんばって管理会社に委託してる人達を侮辱し続けなさい。

[1064: 通りすがり]

>>1056 匿名さん

＞貴方、致命的に頭悪いよね。リプレイスのハードルが高いという話してるのに、なんでいきなり理事長が変えにくいという話になってるの。理事長は基本輪番制なのに、8割の理事長が分譲時から、変わってないわけないじゃん。

いや……他でもない貴方が「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われましたのでね。で、普通に任期がある筈なのでハードル自体そもそも無いですよと指摘したところ「国交省の調査では８割が分譲時から変わっていない」と返答されましたので。主語が「理事長」から「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

頭は特に悪くない方だと思っていますが、眼はかなり悪いです。貴方のご発言で見落としていたくだりがあるのだとすれば、ご教示いただけますか。

[1065: 通りすがり]

>>1056=1060=1062 匿名さん

珍しく貴方からのご見解が示されましたので、ここで一旦整理しましょうか。

【匿名さん＝職人さんのご認識】
①フロント業務の管理費全体に対する料率は3-5割である。
　→ だからボッタクリと称するのが妥当とのお考え
②本来、適性な料率は１割が上限である。
　→ １割なら許容範囲である、というご発言から
③理事長の解任は委託管理よりも自主管理の場合の方が容易か、あるいは同等である
　→ この際「理事長の解任はハードル高し」とのご発言には目をつぶりましょう
④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、実務は殆ど無い
　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？
⑤管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない
　→ ④のご発言と「組合が業者に直接発注すれば済む話だ」というご発言から


一部意訳した部分もありますので、誤解がある様でしたら今のうちにご指摘いただきたいです。後出しジャンケンはお互いのためになりませんのでね。
これ、今後も逐一引用しながら会話する必要がありそうです。貴方自身の論拠でもありますので、しっかり確認しておいた方がよろしいかと。

[1066: 匿名さん]

>>1064

>「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

自分の書き込みすら覚えてないのか。。

あんたが>>1044で

>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり

と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。ちなみに輪番制は「変える」のではなく、ルールで「変わる」制度。適任ではないからと変えることが難しい。それで>>1054では２行目で最初の管理会社の話に戻って、8割は変わってないデータがあるからそもそもあんたが言うように簡単に管理会社を変えるなんてできない。８割分譲時から変わってないということは理事長なわけなく、管理会社の話であるとすぐ分かると思ったが、そこまで頭が悪いと思わなかったよ。どうせマンション管理士も一級建築士もウソなんだろ?

ここまで説明しないと分からないのか。。

>1065

　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？

のみとまでは言わないが、ほぼそうだね。

やたら断言が多く上げ足取ろうと言うバカな魂胆が見え見えだけど、何事も
例外などがあるように、「おおむね」となおしてもらえたらその認識でいいね。

[1067: 通りすがり]

>>1066 匿名さん
＞自分の書き込みすら覚えてないのか。。

その切り返しは流石にムリがありますよね。
私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。その時点で色々言いたいことはありましたが、「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われたので、素直に受け止めて「理事長交替にハードルなんてありませんよ」という主旨でのお答えをしました。

任期中に「変える」のと、規約の定めによって任期を終えるのとでは違うよ、と仰りたいのですよね。勿論そうですし、私も同じことを指摘した上で「理事長交替はほぼ当然に生じる事象ですよね？」とお答えしたまでです。「変える」であっても「自動的に変わった」であっても、その理事長が管理会社との癒着の現況であれば効果は同じではありませんか。

私が元々貴方に申し上げていたのは「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、自主管理を真剣に検討できる管理組合なら、現実的な選択肢となるであろうと言ったまでですよ。貴方はそれに上手いこと反論できないがゆえに「理事長を変えるハードル」に論点をシフトしようとして論理破綻したと。それだけのことでしょう。

分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう。８割が現状維持！そして結果的に自主管理の普及率は７％だという現実。貴方に言わせればそれは、管理会社が組合員を洗脳し、既得権益を守り続ける仕組みが出来上がってしまっているから、なのでしょうかね。ならばそれを破壊するのが貴方の目的という訳ですね。何とも壮大な…



>>1065には、全部で５つの項目について貴方のご見解を整理しました。
今後も貴方の主張展開によっては、⑥や⑦を追加せざるを得なくなります。
「概ね」でも結構ですので、④以外にもコメントをいただきたいものです。
そうでなければ今後も「過去レスを読め」的な開き直りをしなければならなくなりますよ。

とは言え、私も安易に例外を認めるつもりはありません。
①についてはもう少し厳密に書きますが、貴方のご主張に寄り添えば
「①…世にある管理委託契約の実例において、フロント業務の費用が管理業務委託費全体に占める割合は３割から５割にもなる」
この「３割から５割」というレンジは、貴方が「管理会社＝ボッタクリ」と断言する根拠としては極めて重要な部分ですので、例外があるとすればもう少しレンジを拡げてでも明確にしておく必要があります。「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

揚げ足を取ろうだなんて思ってませんのでご安心を。貴方のご主張を明確にして、それが事実に基づく正しい考え方であることを確認したいだけです。貴方がこのスレで色々言われる目的もそういうことではないのですか？

[1068: 通りすがり]

誤字を訂正します。
２段落目の「現況」は「元凶」です。大変失礼。

[1069: 通りすがり]

>>1066 匿名さん

もしかすると本当に私が何か変なことを書いたかな？　と思いまして、ご指摘の過去レスを読み返してみたのですが、貴方の↓このくだりをみて漸く解りました。

＞あんたが>>1044で
＞
＞>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり
＞
＞と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。

私の発言を都合よく切り取っておられますが、その「管理会社を変えるだけで」の一文は、前段の「もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば」に掛かっています。「特定の管理会社と組合の理事長が結託して組合会計を牛耳っているような状況だと言うのであれば、管理会社を変えるだけでその関係性を断ち切ることはできる筈ですよね？」という意味ですよ。勿論、クビにして自主管理を選ぶという選択肢もアリですが、どちらか片方しか途が無い訳ではないでしょう。

何度でも言いますが、組合全体の利益に寄与していない管理会社はクビにすることができます。当然それが組合の総意ならばという前提でですので、「そんなことは簡単にはできない」という貴方のご見解は、組合の総意として承認されていないからだと言う他はありません。根拠も示さず、あいつらはボッタクリだ・詐欺師だと決めつけるだけでは、他の組合員は管理会社の代わりに管理業務を引き受ける決断はしてくれませんよ。

そのご様子ですと、>>1044の後段は全くお読みいただけていないのでしょうね。
「自主管理であれ委託管理であれ、主体はあくまで組合員であり、組合員でなければできないことがある」という部分を、貴方も組合員であるならば自覚するべきだと思います。その自覚さえあれば、管理会社を正しく使うこともできる筈です。

[1070: 通りすがり]

>>1062 匿名さん

畳み掛けるようですみません。
④についても少し掘り下げておきます。

＞実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。

↑このように仰っていましたね。
文脈からして当然「フロント業務の範囲に」限定してのことと解釈します。

④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、他に業務があるとしても実際はほぼ外注しているので、管理会社にフィーを取るに値する実務は殆ど生じていない

という形に修正させていただきます。間違いがあればご指摘願います。ご指摘が無ければこのまま、これが貴方のご見解であるとして今後も引用します。

[1071: 匿名さん]

>>1067

>私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。

その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

＞なので当然「理事長の独裁を許さないためにも管理会社との関係を断ち切ろう」などという結論にはいきなりは至りません。
>特定の組合員が特定の管理会社と癒着し、その組合員が役員職に就いているのであれば、役員を適切に交代させて、利権を貪る管理会社を排除すればよろしい。

役員って理事長や理事会のことだよね。これを「適切に」交代させると言うけど、実際は難しいと言う話。

つまり、自分で理事長を交代させる話をあんた自身がしてきたんだよ。どこまで頭悪いんだ？　それとも役員は理事長じゃないとでも言い張るのかな？w

>「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、

方法があるのは当たり前でしょw 簡単じゃないハードルの高いことをあんた交代の手段として主張してるよね。それがおかしいと言うこと。

>分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう

まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

>「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

全部調べられるわけないから、ないかあるかで言ったらあるかもしれない。十分、揚げ足を取ろうとしてるよね。

[1072: 通りすがり]

>>1071 匿名さん
＞その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。
「一部の組合役員が特定の管理会社と癒着しているのであれば、管理会社を変えるだけでもその関係性を絶つことが出来るのであり、その役員を役員職から退かせても同じ効果が期待出来る」と私は言いました。管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。ただ方法があり実例もあるのですから、その「難しさ」を理由に貴方が管理会社不要論を展開するのは論理破綻ですよと言っています。このところのご発言によれば、酷い事例ばかりご経験されている中でも「例外」の存在は認めておられるご様子。フロント業務フィーも貴方の許容範囲に収まる場合が「たまには」あると思っておられる訳ですよね。私はそれが「たまに」ではないということを知っているだけです。私達が向き合っている現実には、サンプルの件数や幅に大きな違いがあるだけで、管理会社の存在を全否定する材料になり得る様な差異は無いじゃないですか。

貴方の基本見解を整理しようとしているのは揚げ足取りが目的ではありませんが、矛盾点や単なる認識不足・知識不足は見逃さずに指摘する所存です。そうすれば自ずと、貴方の屁理屈もいつかは正常化するでしょう。未だ、①から⑤については返答をはぐらかしておられますが、貴方の過去レスをほぼ原形のまま抽出しました。ご自身の言葉として認めるのがそんなに不都合なのですか？私も例外は一切認めないなどとは言っていませんのに。

どのみち私はこれを今後も明示しつつ貴方へのダメ出しをしようと思っています。貴方が理解できなくとも、他の方が貴方のスタンスを正しく理解出来る様に心掛けて、私の見解を展開していく所存。私に対する誹謗中傷や感情的な人格攻撃も、今後はむしろ歓迎しますよ。それ自体が貴方の理論の乱暴さや一方的な決め付けの証左になりますのでね。

[1073: 通りすがり]

>>1071 匿名さん
＞まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

実在する分譲マンションの８割が管理開始後一度も管理会社を変えたことが無く、その原因は組合員の無関心と組合の不健全性であると。確認しますがそういう意味ですね？
これもリストに加えましょうか。

私が知る事例では、管理会社の対応に組合員が100％満足していることはむしろ少ないと思います。フロントマンがその時の理事から厳しく注文を付けられる場面は普通にありますし、貴方が現実視できないリプレイスが真剣に検討される場面も決して珍しくありません。それが管理会社に緊張感を与えて業務が改善されることもあれば、他社からの提案を受けることで、逆に管理会社の変更を発案した組合役員が「この委託費ならば妥当な対応だったのか」と理解したり、業務仕様を変更してでも既存の委託関係を継続するのが得策だという判断に至ることもあるのです。それら全てを総合した結果が「８割」なのだという現実を知るべきですね。

そんなことはない、と仰るのであればエビデンスを示していただくしかないのですが、ムリですよね。私は私で、過去に見聞きした全ての事例について、理事会や総会の記録やそこでテーブルに上った比較資料をここに晒すことは出来ませんし。ただ、至極シンプルな理屈を示すことはできます。貴方も仰るように、本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、貴方のように管理会社の業務成果を審査する眼をお持ちなのであれば、契約継続可否を検討する際に「継続」を目指す意見を尊重することも出来る筈なのです。それを妨げているのが一部の役員なのであれば、役員を変える方法があります。そんなことは現実的に不可能だ、組合の体質を変えることも既存の契約を見直すことも出来る訳が無い、とまた仰いますかね。だったら自主管理もムリなのですよ。

[1074: 匿名さん]

じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？突っ込まれるとごちゃごちゃ長文で意味不明なこと言って。

>前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。

前段を散々無死して部分を切り取って意味不明なこと言ってたのはあんただろ。

>管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。

じゃあ、一旦、何のために言ったんだよw 手段にならない単なる知識を書く意味あるのかな？　「不満があるなら、政治家になって法律を変えればいい。手段はあるんだよ。でも簡単とは言ってないからね」って反論として書いて意味あるのかな？

平均で８割という結果に対して、あんた自身が知ってる個人的事例が反論になると思うのか？じゃあ、私の知ってる事例だけで、逆のこと言ったら納得してくれるのかな？

話にならないな。。自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

こんな匿名掲示板でエビデンスというのは、公開の役所なり然るべき組織が発表した資料を持ち出すしかないんだよ。

>本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、

なんで可能なんだよ。

>だったら自主管理もムリなのですよ。

この結論になる意味がわからない。

管理組合と契約するメリットがないと言ってるだけで、自主管理にすれば、基本的に中抜きされる会社が存在しなくなるから、その意味では管理会社と交渉して適正化する必要すらないのだが。。

役員を辞めさせることは、自主管理にせよ、管理会社にせよ現実的に難しいが、その問題と自主管理の運営がうまくいかないという理屈は全く繋がってない。

あんたに言うのもバカバカしいが、管理会社経由だと、そもそも当事者意識が薄くなりがちで、たいてい管理会社のマージンが乗った金額でのあいみつだから、それが茶番だと見抜くのは疑いの目を持った役員がいないと難しい。自主管理だと業者と契約するのはそのままあいみつを取ればある程度妥当な金額で契約できる。間に中抜き業者がいない時点で無駄がない。

あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

じゃあ、どこに管理会社を通すための役割がどこにあるかというと「外注先の管理」になるが、その管理の実務はどこまでするのかと言う部分が管理会社と契約するに値する部分と言える。通常、フロントは１０棟以上、担当を持つとされているから、実際は一棟につき1/10人の労力で管理できることになる。つまり、管理会社フロントの人件費の１か月分のさらに1/10が、管理組合からみれば適正な料金と言える。その程度の料金なら、コスパは合うと言えるが、それでは管理会社の利益にならないから、そんな契約はあり得ない。

つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。それなら、契約せず、自主管理の方がマシになる。

[1075: 通りすがり]

>>1074 匿名さん
＞じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？

その都度ここに書いていることが、私の「言いたいこと」です。
貴方ご自身に理解していただけないのは残念ですが、想定内ではあります。私と貴方のやり取りを見た第三者が、自主管理と委託管理を正しく比較し、その方が所属する管理組合においてはどちらがより適切なのかを、合理的に検討できるようになればそれで良いと思っています。安直に管理会社を詐欺師呼ばわりする前に、組合員としてできること・やるべきことがあるということに気付いて欲しいですね。言うなればそれが、私が言いたいことの概略です。


＞自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

違いますよ。それがまさに貴方お得意の「自己都合でのすり替え」です。
私は『お互いにエビデンスなど示せませんよね？』と言っているのです。ある管理組合が委託管理と自主管理のどちらかを選択した事情や、それが客観的にみて正解だったと裏付ける情報など、このような場で示せる訳がないのです。できると仰るなら是非ともそうしていただきたいところですが、出来ないでしょうから『私もしませんし貴方もしませんよね？』と言ったのです。助け船だと思っていただきたいぐらいです。
他者の選択を否定するに足るエビデンスが示せないのですから、貴方は私が委託管理を良しとする考え方を合理的に否定することはできません。同時に、私も貴方が自主管理を目指そうとする考え方を否定できません。実際、していませんしね。管理会社を全否定し、自主管理を選択するのであれば自由になさればよろしい。ただ、それは一般論として広められるような考え方ではありませんよと言っているのです。


＞なんで可能なんだよ。

貴方は「管理会社はボッタクリだ」と言います。特にフロント業務がフィーを取り過ぎていると。１割がいいところなのに３割も５割も取られることがある、と言います。「精々１割が許容ラインだ」とご自身でも仰ったのですから、見積書の段階でその条件を満たす業者を選定することは可能でしょう、という意味ですよ。例外的とは言えそういう事例は有り得る、とも認めておられるのですから「なんで可能なんだよ」と訊かれると逆にこちらが首を傾げます。当然、安ければ良いという訳ではないので、金額だけではなく業務内容も仕様書で確認することとセットです。おそらく貴方は、仕様書に記載されていることはどうせ達成されない、管理会社は無条件で信用できないという大前提に立っているので、そういう順序で契約内容の適否を判定できないのです。しかし私はできますので、します。世にある管理組合の８割のうち、一部には貴方が仰る様な「契約内容に無頓着なパターン」が混在しているであろうと私も思いますが、多くは私と同じように「自分達の代わりに仕事をしてくれる相手を選定している」のですよ。


＞あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

「管理会社の社員は実務をしない」
↑これも貴方の見解としてリストに載せましょう。あいつらは自分では何も仕事をしないくせに金だけは取る、と。そういう意味に捉えてよろしいですね？
貴方は「外注」に大きな誤解がありませんかね。何事もタダで出来る訳では無い中で、請けた仕事を下請けに出してさえしまえば、契約上の責任も免れ仕事もせずに済み、委託費の差額だけがポッポに入ると。なかなかそういう認識の方は珍しいと思いますよ。

例えば私の実務においては、受託業務の再委託が委託契約において禁止されることがあります。貴方が言う「中抜き」を防ぐ仕組みのひとつです。専門性の高い業務を受託者に直接やらせて、委託費に無駄な中間マージンが乗らないようにしたければ、そういう方法もご検討されては如何かと。

ただ……

＞つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。

貴方にとってはこれが結論なのですよね。管理会社が関与する以上、再委託を完全に制限するのは不可能で、管理会社が支配する「実質的なフィーの流れ」において、誰が何処でいくら儲けるのかは管理組合が制御できることではない。発注者の眼が届かないところで受託者が利益を追及するのはまかりならん。業務合理化のもとに複数の顧客を掛け持ちするのは言語道断。だから管理会社と契約することで、組合はほぼ必然的に損をするのだと。

そういう理屈であれば、私も頭ごなしには否定しません。もっとも、最初からそこは一切否定していませんが。私は元々「自主管理は検討する余地がある」と言ってきましたし、非常に難しいことではあるが、それが個々の管理組合員の意識によって維持されるのであれば、むしろ「本来マンション管理の原形である」とも言いました。

私と貴方が決定的に違うのは『他者の選択肢を勝手に否定しない』という点ですよ。貴方が自主管理に対し確たる信念を持ち、ご自身の経験から合理的に管理会社との契約を否定なさるのであれば、それが貴方の選択なのですねとしか私は捉えません。自主管理をするだなんてバカですね、頭悪過ぎますだなんてことも言いません。しかし、そこで貴方が「管理会社との契約なんて損でしかない」とまで風呂敷を拡げるので、いやいや、ちゃんと上手いことやれている事例は多いですよと言っているのです。そこから先は、おそらく平行線になるでしょうがね。貴方は絶対にそれを認めないでしょうから。

これも何度か言っていることですが、もしも貴方と私が同じ管理組合に属していて、今の貴方のような理屈で委託管理から自主管理にシフトすることが発案されたら、私は他の組合員と結託してそれを阻止すると思います。「お前は管理会社と癒着しているんだろ？」と発案者からは言い掛かりをつけられそうですが、それでも構いません。専門業者に委託していた業務を、輪番制で決まる役員が引き受けることにするという重い決断は、少なくとも今の貴方が披露しておられるような理屈では到底できないからです。私自身が委託管理の非合理性・不健全性を実感し、管理会社を全否定するほどのネガティブな経験をしなければ納得感がありません。

貴方が進む道はイバラの道だと思いますよ。大変な仕事を率先して引き受けるという前提で、それをしたくないという多数派の方々と渡り合い、合意を取り付けなければならないのですから。

[1076: 匿名さん]

読む気失せる文章。根本的に頭おかしいな。本当に社会人？

[1077: 通りすがり]

>>1074 匿名さん＝職人さん


取り敢えず、ザっとですが貴方（もはや再び特定不能な状態ですが）のご見解を整理しました。
貴方からの修正依頼も反映されている筈です。こうしておけば明確でしょう。
「揚げ足取りをするつもりか」と仰いますが、実際そのようなことをされたとしても訂正は容易な筈。ダメ出しは私からしかされないとも限りませんが。

【管理会社不要論の論拠】
総論：『管理会社との管理業務委託契約に、管理組合にとってのメリットは無い』
①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】
③フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】
④フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】
⑤現職役員の解任は、委託管理と自主管理とで難易度に差は無い【>>1060】
⑥管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない【>>1062】


…正直、この段階で既にツッコミどころ満載ではあるのですが、貴方の発言が前後で矛盾していたり、途中で都合よく主語その他が摺り替えられた時の軌道修正には役立つと思います。時々リマインドするためのテンプレとして活用しようと思っています。

あ、くれぐれも言っておきますが、上記①～⑥をして「オマエが言ったことだろ」みたいな謎の切り返しだけはしないでくださいね。された時点で相応の反証をせざるを得なくなりますし、それは自動的に貴方に対する「揚げ足取り」になってしまいます。

[1078: 匿名さん]

>>1077

だいたいその通ですね。突っ込みあればどうぞ。

[1079: 匿名さん]

相変わらず、管理会社擁護派は日本語すら不自由な奴ばかりだったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしようもないな。

[1080: 匿名さん]

相変わらず自主管理擁護派は日本語すら不自由な奴だったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしょうもないな。