ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[1021: 通りすがり]

>>1019 職人さん

>>1018 通りがかりさんからのご指摘については、私もずっと同じことを思っていました。二度手間になるのは申し訳ありませんが、私は過去ログを見ていませんし、ここで1000レス以上の中から貴方のレスを探すのは不可能なので、ぜひともそこは改めて例示していただけませんかね。委託費のうちフロント業務の料率というものがあるのなら。私の認識では総戸数や設備仕様、建物の構造や施設構成によって大きく差が出る筈なのですが・・・・

＞そもそも、分譲時の管理会社から委託内容を変えずに、リプレイスするだけでも３割以上は安くなるから、少なくともそれ以上だね。

じゃあ、まずはリプレイスを検討するところから提案されてはどうですか？
いきなり自主管理に舵を切るよりは、総会承認を得るにしても現実的でしょう。
それでも管理会社を利用するのは100%ムダなのだと言われるのなら、その結論に至った具体的な体験談をお聞きしたいです。

管理品質を落とさない程度に仕様は変えるという前提でしょうが、リプレイスで本当に３割も減額できるかはまた別の議論ですけどね。それに、仕様変更でどうにかなることなら、そもそもリプレイス前提でなくとも良い筈。

何でそんなに自主管理に拘るのでしょうかねえ・・・

[1022: 匿名さん]

管理会社のリプレイスですが、私どものマンションにもリプレイスの
話しをもってきました。
議案書をみせてくれといって、それに対してうちはこれだけの価格に
なりますといって、議案書より安い価格での提案がありました。
そして、うちに変えてくれれば、謝礼金を出しますとのことでした。
その管理会社はかの有名な管理会社です。
そこに変えれば、工事に関しては管理会社経由となり、工事費はかなり
高くなるはずです。
管理委託費を安くして、大規模修繕工事が近づいたマンションを狙って
攻めてくる有名な悪徳業者です。皆さんもご存知の会社ですよ。
合○○かな？

[1023: 職人さん]

要するに管理会社のビジネスモデルに信心してるってことですよね。

あと「要する」にを突っ込む前に、掲示板で人に物事を伝えようとする以上、端的に短く簡潔に要点を纏める文章を心がけたらどうですか？　読んでくださいじゃなくて、読まれる努力をしたらどうですか？あなたの文章力の無さに読者が付き合う義理はないので。

>委託費のうちフロント業務の料率というものがあるのなら。私の認識では総戸数や設備仕様、建物の構造や施設構成によって大きく差が出る筈なのですが・・・・

そうですよ。大規模マンションほど損をしているということです。少なくとも、理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい。大規模修繕も例えば外壁修繕なんて、一戸あたりは戸建と比べるとサイコロの１面か２面しかないのに、負担は戸建てより高かったりする。戸建てだって足場を組むのにね。住民が無関心で他人任せだから、こうした搾取を産むんです。

[1024: 某管理員]

＞住民が無関心で他人任せだから、こうした搾取を産むんです。
だから、無関心で他人任せな住民たちで、自主管理をするわけですか。

[1025: 匿名さん]

中古物件を漁っていると大型?マンションで７００戸近い）で管理費と
修繕積立金で９００円/１㎡位と160円/1㎡のマンションがありました。
設備や規模や築年数もそれほどの差はありませんでした。
この違いをどう解釈すればいいのか理解できません。
素人目には管理費等が高いマンションは無駄が多いように思えた。
例えば管理人や清掃員が多くて暇そうに見えた。

[1026: 匿名さん]

>>1024

管理会社に任せているから、無関心になるんでしょ。
詐欺師に騙されるような人ををまた詐欺師に任せるっておかしいでしょ？w

>>1025

管理人って清掃業務がなければ基本暇ですよ。掃除が終わっても暇です。

同じようなマンションで管理費が違うのは単純に悪質度の違いでしょう。
騙せる管理組合なら、適当な嘘をついて値上げして利益にするのが管理会社のビジネスモデルですから。

まあここの擁護者は仕様が違うとか言うでしょうけど、彼らはいかに擁護するかしか考えないから、はなから住民の立場の人間ではないですからね。

[1027: 通りがかりさん]

>>1026 匿名さん
1025のような意見には数値を出せと言わないね。何一つ客観的な情報がないのに。それに全部読み返した管理委託費のいくらがフロントの費用かなんて記載なかったよ。嘘と矛盾でぐちゃぐちゃなんだけど。

管理費が高いとはどこにも書かれてないよ？管理費と修繕積立金が高いと書かれているだけ。具体的な違いが分からないのに、悪質度の違いとは、あなたの感想でしょ（笑）

[1028: 某管理員]

＞管理会社に任せているから、無関心になるんでしょ。
自主管理にすると無関心が治る保証がどこにあるのでしょうか。
「理事長の独裁政権と無関心組合員」のスレをお読みになってはいかがでしょうか。
自主管理で理事長独裁が生まれ、
委託管理より組合員が無関心になってしまったようです。

[1029: 匿名さん]

過去ログ見たら数字なんなつ死ぬほど出てるのに同じ質問繰り返して管理会社の擁護ばかり繰り返してるから、不信感で見られる。

数字と言うなら、自らボッタクってないこと証明すれば良いのでは？

[1030: 匿名さん]

理事長独裁と管理会社契約の有無は関係ないよ。管理会社でも理事長が変わらない独裁のとこも多い。しかも管理会社社員による横領事件もあるし、

そもそも管理会社と契約していれば100%、ピンハネビジネスの犠牲になる。

つまり理事長暴走が怖いからと言っても、管理会社と契約したところで理事長の暴走は止めようがないし、更に管理会社によるピンハネの被害にも合うから自主管理の方がまだマシ

[1031: 通りがかりさん]

>>1029 匿名さん
話の流れ理解してね。
死ぬほど出てるなら１個でいいから示せばいいでしょう。

ボッタクリされていると言う方が証明するのが一般的でしょ。どのあたりが法外なのか。フィー自体が法外だと言うならそういう会社を提訴すればいいのに、何故しないのか。

あなた達が言う擁護派って別に大した擁護してないよ。これが擁護と捉えるならあまりにもねじ曲がっている。

[1032: 匿名さん]

↑一般論と具体論の違い理解してから書き込んだら？

スレタイ見ても、管理会社がピンハネと書いてあって、これは一般論。
具体的に〇〇社という実在している会社のことは言ってないから提訴する相手は元々いないよ。

それに提訴ってピンハネやぼったくりは別に法律違反じゃないから提訴のしようもない。

ダイヤモンドがぼったくりだと思うなら、訴えれば？と言ってるようなもの。
馬鹿げてるのはお前でも分かるだろ？

>ボッタクリされていると言う方が証明するのが一般的でしょ。

もう散々上であんた同じ質問繰り返してきたじゃん。防犯カメラや管理人の人件費やら
論調がいつも同じところで突っ込んでくるからバレバレなんだよね。管理会社の擁護するくらい頭の悪い人みたいだから仕方ないけど。

>あなた達が言う擁護派って別に大した擁護してないよ。これが擁護と捉えるならあまりにもねじ曲がっている。

そう。君みたいな、バカばかりで擁護にもなってないからね。

[1033: 匿名さん]

>>1031

>フィー自体が法外だと言うならそういう会社を提訴すればいいのに、何故しないのか。

値段が法外だから提訴って聞いたことないわw 君は値段が気に食わなければ裁判所に訴えるのか？w

[1034: 通りがかりさん]

>>1032 匿名さん
同じ所でツッコまれるのは穴だらけだからでしょ。防犯カメラも人件費も関係ない。論点ズラさずちゃんと答え示せば？

自分の拙い文章の中で既に矛盾がある事にも気付かない人にバカって言われてもなぁ。。。
因みに、これまでで管理会社を擁護なんて一度もしていない。自主管理を否定もしていない。

[1035: 匿名さん]

>同じ所でツッコまれるのは穴だらけだからでしょ。防犯カメラも人件費も関係ない。論点ズラさずちゃんと答え示せば？


え？なんで論点ずらしなの？　一体、あんたは何が知りたいわけ？　管理会社がピンハネしている数字じゃなかったのか？

穴だらけじゃなくて、あんたにとって不都合だからだろ？w

[1036: 通りがかりさん]

>>1035 匿名さん
1018に書いてある。

人にはどこに書いてあるかも分からないものを読み返せと言うくせに、自分は少し前のものすら読まない。どっちが不都合なんだろね？

[1037: 匿名さん]

>人にはどこに書いてあるかも分からないものを読み返せと言うくせに、自分は少し前のものすら読まない。どっちが不都合なんだろね？

いや、過去ログ見たら、嫌と言うほど書いてあるがw

都合悪い事実を受け入れたくないから言い逃ればっか。これも変わらないなw

[1038: 匿名さん]

>>1018

これも散々出ているよね。分譲時からコンサル使って同じ仕様でリプレイスすれば３割以上は安くなる。つまり、３割以上は管理費から利益取ってるってこと。また、同じような仕様でも管理費に大きな開きがある場合がある。こういったケースでもぼったくりが疑われる。

どう見ても不自然な事例があるのに、なんで管理会社の肩ばかり持つのかな？w

[1039: 通りがかりさん]

>>1037 匿名さん
で、いくら？

[1040: 通りがかりさん]

>>1038 匿名さん
回答になってない。やり直し