ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[981: 通りがかりさん]

ここは貧乏人が集まるスレ。お金がすべてで、マージンにアレルギー反応を起こす。
管理会社が必要と思う人は他スレへどうぞ

[982: 通りすがり]

＞大抵の組合員が管理会社の言う事が正しいと思い込んでることが問題で、殆どの組合員が管理会社とその利益相反的なビジネスモデルに対して無知無関心な事が問題なんですよ。

逆にお訊ねしたいのですが、そういう組合員で構成されている管理組合が、どうやって「自主管理」を正しく行なうのですか？　一部の有能な方だけで属人的な業務をしていくという前提なのでしょうか。

私はそれを防ぐことも管理組合を利用するメリットのひとつだと思っていましたが。

[983: 匿名さん]

>>982

なんですか?　そのロジックはw

管理会社と契約すると損をするから関わらない方がいいと言ってるのに、
損をするような人だから、損をさせる管理会社と契約した方がいいって理屈はおかしいでしょ。

自主管理はピンハネしてくる相手がいないのでw

[984: 通りすがり]

＞管理会社と契約すると損をするから関わらない方がいいと言ってるのに、
＞損をするような人だから、損をさせる管理会社と契約した方がいいって理屈はおかしいでしょ。

正しく伝わっていない様なので再度お訊ねします。
貴方は「自主管理」が最善策だとお考えなのだと私は解釈しているのですが、一方で貴方は、大半の組合員は管理会社と組合のかかわりについて関心が無く、管理会社の業務に発注者として審査の目を向ける意識が低い、と考えてもおられる様です。ここまでは合っていますよね？　>>980でそのように仰っていましたので。

そういう「管理業務」に関する関心も意識も低い、外部委託するにしても損得勘定が働かない様な人々で構成されている管理組合が、一体どうやって自主管理などできるのかと訊いています。誰がやるにせよ、管理業務という目的行為があることは紛れもない現実で、これを本来の主体である管理組合ができない以上、フィーを払って外部委託をしてでもやらざるを得ない、というのが私の認識であり、世の中で広く浸透している考え方だとも思っています。

損はしないに越したことはありませんよね。私は、発注の仕方を間違いさえしなければ損などしないと言っているのであり、たとえ余計にお金がかかるのだとしても、出来もしないことを抱え込んで十分な成果が得られなかったり、一部の関係者に負荷が集中する様なことになるよりはマシだと考えています。「損をするような人だから損をさせる会社と契約をした方がいい」というのは、貴方が勝手にそう解釈しただけであって、私が言っていることとは全く関係のない理屈です。その表現を修正させていただくとすれば
『自力でやろうとすると目的が果たせず、結果的に損をするような人なのであれば、同じ損をするにしても目的達成を第一に考えて専門家に仕事を依頼し、その損＝支出を圧縮する方法を考えた方が得策だ』ということです。
逆に貴方の理論は『どうせ何をやっても損をするのだから、どこにも金など払わず自前でやれば済むことだ』という程度の内容です。「自前でやる」の部分に現実性が無いので、本来の目的である「管理」は果たされません。自主管理と称して、実際にはそういう状況に陥っているマンションが多数あることを貴方はご存知ないのでしょうかね。やっぱりダメだった、と思い知らされたとしても、そこから改めて管理費を徴収し始めようとするのは至難の業ですよ。

[985: 通りすがり]

>>983
私は自主管理そのものは一切否定していません。
素晴らしいじゃないですか。正しい意味での自主管理が本当にできるのであれば、お金もかからないことですし（実際には相当な労力を管理組合員が負担することにはなりますが）、委託管理よりもはるかに高い水準で、区分所有者（組合員）が管理意識を共有することになるでしょう。貴方がそれを目指し・提唱されるのであれば私は全面的に支持します。でも、現実的にはそう上手いこといかないと思っていますので、管理会社に委託するのが得策だと思っているのです。そこで「発注内容に発注者として気を配らない」ということが、貴方の場合は何故かセットになってしまっているので、私とはこうして話が噛み合わないのだと思います。理想を言うのは簡単で、実際には業務委託の内容を正しく精査できるような感覚は持たない、管理会社の仕切りに異論を唱えることができない組合員ばかりなのだという現実論は私もよく解りますよ。だからこそ、改善すべきはそこでしょうと申し上げているのです。管理組合としての意識の底上げを諦めるのは結構ですが、それを「管理会社不要論」に結び付けたいのであれば、中間の理論が全く足りていません。

[986: 匿名さん]

>>984

損得勘定が働くかどうかと管理会社のいう事を正しいと信じてしまうかは全く別問題ですよ。また、自主管理することで、徐々に管理に詳しくなっていきますが、管理会社なら放任で搾取されてもそれが不当なものだとは気づきませんし、自主管理なら最低限搾取ははありません。

>これを本来の主体である管理組合ができない以上、
>「自前でやる」の部分に現実性が無いので、

何を根拠にこんな決めつけをするんですか?

あんたは管理組合は日本語も読めず、業者に連絡することすらできないと思ってるんですか?

結局、あなたは管理組合は日本語もできないバカだからぼったくられて当然と言いたいだけとしか思えない。管理会社自体、不要だという論点に対し、ありもしない自主管理の組合はバカだと決めてけて論理を展開している。話にならない。

[987: 匿名さん]

自主管理は搾取はありませんというが、管理会社を通したのと
管理組合が直接工事を依頼したのと工事費の差はいくらあるか
わかっているんですか。
理事会で発注するのはいいんですが、その理事は任期は何年ですか。
それに、マンションの管理は工事が中心ではないですよ。
自主管理より管理会社に管理を委託した方がマンションライフは
ずっと快適です。
管理会社に管理を委託する場合、管理会社が利益を搾取しなければ
自主管理はしないのですか。
自主管理の場合、理事長が工事業者から利益を搾取していたら
どうしますか。搾取しているかどうかはその真相はつかめませんよ。

[988: 匿名さん]

ほう、工事費の差はいくらなんでさく？

マンションライフが快適になる根拠は何ですか？

別に自主管理でなくても理事長は工事業者から搾取できますよ？そんなの管理会社と契約てようが、関係ないです。

てか、なんで同じ内容のこと散々繰り返し質問するんですか？口調変えても内容が稚拙だからバレバレですよw

マンション管理自体、バカでもできる不動産業界のど底辺なんで自主管理なんて誰でもできますよ。日本語読めて話せれば。

[989: 通りがかりさん]

自主管理を好きでやっているんだからほっとけ。
戸数が少ないマンションは自主管理、またはそれに近い形態でないととてもお金が足りないから。

[990: 通りすがり]

＞結局、あなたは管理組合は日本語もできないバカだからぼったくられて当然と言いたいだけとしか思えない。

逆ですよね。むしろ貴方の方がそう仰っています。
私は、適切に業者選定をすれば貴方が言われるようなリスクは回避できると言っているのであり、自主管理も委託管理も同等の選択肢として並立し得ると言っています。しかし貴方は、その「適切な業者選定」は絵に描いた餅だと仰っています。普通の管理組合・普通の組合員にはできっこないと。そういう意味ではなかったのですか？

自主管理をしているうちに訓練されて、やれなかったこともやれるようになると思っておられるようですが、その確証がお有りならば、管理会社に良いようにあしらわれずリーズナブルな費用で業務委託することも可能な筈なのですがね。そんな必要は無い、全部自分達でやるのだという気概は評価しますし否定する気は毛頭ありませんが、例えば私は今も仕事をしていて、管理の仕事を片手間でやる余裕はありませんから、一区分所有者の立場として委託の要否を問われたら、迷わずそうしてくれと答えます。そう考える人がそれなりにいる以上、管理会社は不要だという主張は絶対的正義にはなり得ません。

[991: 通りすがり]

それと、「搾取」という言葉がよく出てきますが、私は実態としてそれはあると思っています。管理会社にとって、管理組合は悪い言い方をすれば「金蔓（かねづる）」ですからね。発注者が既存の委託内容と業務成果に疑問を抱かず、ずっと契約を継続してくれれば受託企業としては安泰です。そしてその関係性を楽して得るために、組合役員と管理会社が癒着しているという事例も色々見聞きしています。なので、それが無いだなどとは思っていませんし、言ったこともありません。単に「搾取されないようにすればいい」と言っているだけです。

搾取されるから関係性そのものを築くのはやめよう、管理会社と関わるのはやめようと言うのは、そもそもの目的を履き違えた短絡的思想だと言っているのです。「管理会社と契約する目的は何だ？」とも何度か訊かれましたが、答えるまでもないと思ったので答えませんでした。「管理業務をやって貰うためだ」と言うほかはありますまい。管理業務は全ての管理組合にとって発生するもので、それを滞りなく公平な負担を以て遂行することこそが管理組合の目的です。その目的を果たす手段として、自主管理も委託管理もどちらも同等の選択肢として在るのだと私は言っています。片方（自主管理）しか無い、という主張を全否定するつもりはありませんが、今のところは理解不能ですし、委託のメリットを実感したことが無いだけだと思っています。

[992: 匿名さん]

搾取と考えるからいけないんですよ。
管理会社がそれなりの努力をして動くのであれば、当然紹介料なり
行動手当等が発生して当たり前でしょう。
工事については管理会社に全て無償でやれといっているんですか。
ただ、暴利はいけませんが、適正利潤であれば商行為であれば何の
問題もないでしょう。
商店が１００円で仕入れたものを１３０円で売っているとした場合、
それは搾取といえますか。

[993: 通りすがり]

>>992 匿名さん

搾取という表現自体、本当は使いたくないのですが拘りがある方がおられる様なので。私が>>991で「搾取」と称したのは、貴方が例示した「業務報酬」や「売買利益」のことでは当然ありません。発注者が業務の内容に疎いことを利用し、委託項目をフカすなど業務仕様を必要以上に上げることで、余分の利益を得ることをそのように表現しました。それが実態としても有り得るということです。

業務報酬や売買利益を否定することはできませんし、私もそんなことを言うつもりは毛頭ありませんが、それとは異なる本当の意味での「搾取」ならば、発注者が最低限の利口さを備えれば防ぐことはできます。自主管理を最善手段と唱えられる様な人ならば、その「最低限の利口さ」は十分お持ちだと思うのですがね。何故それを発揮されないのか不思議でなりません。

[994: 匿名さん]

＞自主管理をしているうちに訓練されて、やれなかったこともやれるようになると思っておられるようですが、その確証がお有りならば、管理会社に良いようにあしらわれずリーズナブルな費用で業務委託することも可能な筈なのですがね。

なんで、自主管理になれば訓練されると書いてるのに、管理会社であしらわれないとなるの？
自主管理になった後に気付いて訓練されるのであって、管理会社なら無関心のままになるって話だよね？

頭相当悪いよね。

あんたこのスレの初めの方から、管理会社に騙されるくらいなら自主管理できないみたいな意味不明な事ずっと繰り返してるけど、管理会社に騙されるから縁切って自主管理にしろって文脈理解できないのかな？

管理体系って自主管理か管理会社かの2択しかないのに、管理会社に騙されるような組合はバカだからまた騙す管理会社と契約しろって明らかに矛盾してるよね？

[995: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときは、設計コンサルタントに設計監理業務を
委託するでしょう。
そうすれば、同じ条件での相見積もりだから、管理会社が搾取しようが
施工会社が高値をつけようが、見積金額の安い方に決まるでしょう。
同じ条件での相見積もりの取り方が分からないのかな。

[996: 匿名さん]

992さん

100円が130円って、管理会社が毎月3割の利益乗せるだけの仕事内容って具体的に例えば何？w

どんな業務してるんですか？w

[997: 匿名さん]

普通に考えたら責任の元が変わるからソレでしょ。聞いたこともない会社より、それなりの規模の管理会社であれば安心感はある。
高い安いは個人の感覚に任せた

[998: 通りすがり]

>>994

私は>>972からの参加ですので、「スレの最初の方」でのお話に関しては然るべき方と続けていただきたいです。正直、何のことやら知りません。

私はこれでも一応、区分所有法やマン管適正化法、建築基準法などの関連法規の基本知識を身に着けていますし、資格もいくつか持っていますので、自主管理を前提とした業務はやろうと思えば出来ると思います。貴方のように感情に任せて議論の相手を人格攻撃するような方の相手をするのも実務上慣れていますから、組合内のクレーム対応もある程度はできると思います。同レベルの仲間が３～４人でもいれば、200戸以上のタワマンの管理組合も問題なく運転できるという自負があります。でも、やりません。面倒ですし、不公平ですからね。組合から報酬が出るのであれば、その額によっては引き受けても構いませんが、やって得られる成果が管理会社に委託した場合と事実上同じだとすれば、それを下回るフィーで自分を含む数名だけがやることに納得感がありません。同じ仕事なら「全員で」費用負担をして管理会社に委託した方が良いに決まっている、と考えます。組合内部で業務委託という主従関係が生まれることにも不安しかありませんし、報酬ナシでも責任は生じますから。なので、委託か自主かの選択は前者一択です。業者選定にはオーナーのひとりとして当然しっかり関与します。それで何も問題になりません。自主管理を絶対視している人は大概、自身の業務負担をイメージできていないのだと思っています。

マンションの維持管理は管理組合の基本ミッションであり、それは「区分所有者全員で」取り組むべきものだという大前提はご存知ですよね。自主管理という選択肢はそこにも大きなハードルがあると私は思っているのですが、貴方はどうなんでしょう。（言っている意味が解りますか？）
必要経費を応分に分担し合い、合理的な管理をしていこうという私の発想に対し「自分達でやるから」という論理で自主管理を主張する方がもしも現れたら、私個人からすれば迷惑以外の何物でもありません。労力は均等に分担される・やっているうちに皆が平等に管理業務に関わるようになるなどという仮定はそれこそ、絵に描いたデカい餅だからです。ゆえに組合内でも支持される筈などないと思っています。

このスレッドの趣旨は一応理解しているつもりですので、その趣旨を逸脱しない範囲で発言させていただきました。「管理組合や区分所有者にとってのメリデメ」を主眼とすべし、とスレ主さんの趣意として書かれていました。私の見解としては、区分所有者「全員」が支えていくべき組合の業務について、外部委託という選択肢を全否定する意見は、その内容によっては乱暴なものでしかなく、他の組合員の利益をも阻害するものだという思いで意見させていただいた次第です。貴方も実際に実在の組合に属する方なのであれば、同じ組合員の意見には反対意見も含め広く耳を傾けることをお勧めします。それこそが共有物管理の基本のキですよ。

[999: 通りすがり]

>>994

ちなみに私が>>972で横槍を入れたのは、>>952さんに対する>>953さんのご意見に対してだったのですが、それにここまで反応されるところから察するに、貴方は>>953ご本人だと解釈して良いのですよね？

その前提で改めて申し上げますが、管理委託の要否をそこまで強い口調で論じるのであれば、区分所有法と標準管理規約の関係性や、その標準管理規約が世間にどのように浸透しているのかぐらいは、基本事項として正しく知っておくべきですよ。お前は頭が悪い、言ってる意味が解らないと言って論点をはぐらかしながら議論のフリをするだけなら子供でもできます。

マンションのオーナーである限り、誰もが例外なく区分所有法のシバリを受けています。個人の感覚からすれば不本意なことや不自由なことにも従わなければならない場合がある訳です。貴方が求める「自主管理」も、全体の利益のためにする場合には思い通りに実現しないことだってあると思いますよ。逆に言えば、その譲歩策としての委託管理という選択肢があり、それを選択せざるを得ない事例や、それなりの納得感を以て維持されているケースだって現実にはあるのです。想像力を働かせて、広い視野を持たれますように。分譲マンションは自分だけの資産ではありませんのでね。

[1000: 通りすがり]

1000ゲット☆

以上です。