ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[961: 匿名さん]

↑いや、自分の特殊なマンションが自主管理の一般的な姿であるかのように思い込んでる貴方がおかしいよ。自主管理にするとよろず相談受けなきゃいけないとか、住民に草むしりやらせるとか、無茶苦茶じゃんw そんなんで自主管理語るなよw

[962: 匿名さん]

＞961 匿名さん
だから、アホを相手に突っ込みするあなたもアホの仲間だといっているのですよ。
それと、ボケと突っ込みの漫才のように見えるが一人芝居であり、せめてHNや文体だけでもそれらしく装うことができないアホ。

[963: 職人さん]

管理会社の仕事なんてほぼないのに、やったふりするためにどうでもいいこと議題にしてさらに金使わせようとする。どうしようもない存在だ。

[964: 匿名さん]

マンション管理会社の出す相見積もりは単なる茶番で実際には割高な随意契約。日常の管理業も割高なマージンを取っている。

管理組合からみたらほぼ契約するメリットがやいどころか、無知な管理組合ほど不安を煽られ無駄な事業をさせられ管理費を搾取されていく。無知無能無関心な管理組合ほどカモにされるので、管理会社と関わるべきではない。

[965: 匿名さん]

しかし、自主管理のマンションには住みたくない。

[966: 匿名さん]

自主管理に移行する前に、管理会社を管理する専門的知識を身に着けた人間（管理役）を理事会内におけばいい。
一定のノルマを与え、実現できないなら交代させればいい。
条件として、有償制にして彼らのやる気を起こさせること。
できれば、同じマンション内の人間がいいが、いなければ外部から雇えばいい。
彼らを雇う前にノルマを提示し、実現可能かどうかを交渉し、期限を決めて契約すればいい。

[967: 匿名さん]

マンション管理士の出番です。

[968: 匿名さん]

https://www.h-fukui.com/news/2935.html
マンション管理新聞第1114号より。

「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

　その上で「今後各会が行政との連携について、ひたむきに努力を続けていただくことが結果としてマンション管理士の発展にもつながるのではないか」と述べた。

https://www.h-fukui.com/news/2955.html
マンション管理新聞第1115号より。

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

[969: 匿名さん]

>管理会社と一緒になって
それは大きな間違いです・
管理役が一緒になるのは管理組合とであって、管理会社は管理役と管理組合が一緒になって戦う相手です。
その戦いの中から、管理会社を必要としない自主管理の方向を見出してゆくのです。
マンション管理に関する専門的能力をつけた管理役を管理組合の懐刀として管理会社と戦っていくわけです。
専門的知識のない組合員同士による理事会では、利益相反する管理会社との戦いは武器を持たない戦いに等しく、犬死が待っているだけです。
管理組合側も専門知識能力を備えた管理役という武器を持たないといけない。
そうすれば、現行のような主従関係の逆転状態から正常な主従関係になり、やがては後見人（管理会社）を必要としない自主管理の道へと進むことができます。

[970: 匿名さん]

マンション負動産化とか言ってるけど、実は管理会社の利益相反の問題でもあるからね。管理費が高くなる問題って管理会社によるぼったくりの問題でもある。外注先に直接発注する方が合理的。

[971: 匿名さん]

1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない管理組合が多い。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには管理組合側に【管理役】が必要となるわけです。
自主管理しようがしまいが、【管理役】を理事会内に設けることで、害悪の上記2点は絶対に改善しないといけない。

[972: 通りすがり]

>>953
失礼ながら横槍をば。

＞>>952
＞＞管理会社の役割を管理人に業務委託
＞管理人と管理者の区別さえできないのかと思うと、952相手に説明するのがアホらしく
＞なるが、ROM専の方はそこは区別してほしい。

952さんが言っておられるのは「一般的に組合から管理会社に委託される業務を『管理人に』委託する」という意味だと私は解釈しました。管理人と管理者を区別しているからこその発想だと思います。噛み砕いて言えば「通常はフロントの部下として作業をしているだけの管理人に、管理業務の受託者としての権限を与える」という考え方なのでしょう。フロントマンと管理人の意識の違いを感じることが多い昨今、私はなかなか有益なアイデアだと思いました。勿論、その可否はマンションの規模などに左右されますが。

それと…

＞＞法的に管理者とは理事長のことですよ。
＞どこの国の法律なの？
＞日本国なら、法律名と第何条に定められているのか説明が必要。

これは言うまでもなく「日本国の法律」ですね。
マンション標準管理規約第38条第２項に「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」という規定があります。標準管理規約は法律ではありませんが、世にある多くの区分所有マンションにおける規約は、国交省が定める標準管理規約をひな形としていることは疑いようもない現実ですし、その標準管理規約に上記のような規定がある以上『管理者とは理事長のことを指す』という解釈が妥当です。マンション管理士などの資格試験を受けたことがある方ならご存知だと思いますが、現にそれが試験問題の正肢とされています。
ちなみに区分所有法の規定では、集会によって管理者を置くことができると定められています。（第３条）よほど特殊な（「片手落ちな」と言っても構いません）管理規約でも無い限り、理事長は総会によって選出された理事の中から互選などで選ばれる訳で、それが規約の定めで「区分所有法の管理者に該当する」となっているのですから、誰がどう解釈しても「法的に（区分所有マンションの）管理者とは理事長のことである」となります。

[973: 匿名さん]

953は粘着荒らしだから相手しても仕方ないです。管理会社の擁護をしたいけど、頭が悪いからいつも墓穴掘ってますだね。管理会社もいい迷惑でしょうね。

[974: 通りがかりさん]

外部から招聘してしまった管理役なる者が管理会社側にすぐに寝返り、管理会社と結託して、管理組合と利益相反する立場にたつようになった。
その状況を正常化し、問題の根源を排除することは、並大抵のことではなく。。。。、なんてね。
気を付けよう。

[975: 匿名さん]

しかし結論的に言えばマジで管理会社と契約するって意味ないどころかデメリットしかない。有能で善良な管理人雇えたらそれにこしたことはない。利益相反の管理会社雇ってたら100%損する

[976: 通りすがり]

>>975 匿名さん

フロントと現場担当者（管理人）に意識の違いがあり、一部では対立構造すらあるという事例を色々見てきましたので、「管理人に裁量権を与える」というアイデアには個人的に興味はありますが、だからと言って「管理会社との契約にはデメリットしかない」というのは、いくら何でも根拠不明瞭だと思います。委託業務の仕様を管理組合の都合に合わせて変えるという本来当たり前の選択肢がある訳ですから、自主的にやれることは委託業務とはせず、管理会社に権限を与えると都合が良くないことは直接発注するなり、それも自主的にやるということにもできます。

でも、実際そうはいかない訳ですよね。例えば、法律上１年に１回はやらなければならない総会の開催ひとつをとっても、議案の準備や招集事務、当日の進行などを自主的にやれる組合は少ないです。逆に、それだけの能力を有するメンバーで構成されている管理組合ならば、管理会社を的確に使うことも出来てしまうので、委託業務費を削減しつつ専門業者のサポートを得るということが「管理会社と契約するメリット」として普通に期待できます。

過去に何方かが言っておられましたが、管理会社に業務委託するかしないかにかかわらず、結局は管理組合自体の体質（管理組合員＝区分所有者個々の意識）によることなのですよ。総会も理事会も、管理会社が準備するものではあっても主体はあくまで組合員です。「管理者とは組合の理事長のことである」という当たり前の理解すら無い人が未だ少なからずいることこそが問題なのであって、管理会社に対する短絡的な要不要論はとても不毛だと個人的には思ってます。

[977: 匿名さん]

>総会の開催ひとつをとっても、議案の準備や招集事務、当日の進行などを自主的にやれる組合は少ないです。

このためだけに毎月の委託費と他の管理項目に上乗せされたピンハネ代を払えという事ですか? 別にマンション管理士を雇ってもいいわけですし。

他にもマンション管理会社と契約していると、理事会が「誘導され」、効果不明な
事業に使われてそこでもピンハネされるリスクもあります。

マンション管理会社と契約する「目的」って何ですか?

[978: 通りすがり]

>>977
＞このためだけに毎月の委託費と他の管理項目に上乗せされたピンハネ代を払えという事ですか?

もちろん違いますよ。
「例えば」と書いた通り、他にも委託対象となる業務は色々有り得る訳で、それが自主管理で問題なく処理できるのであれば委託項目から外せば良いし、できないのであればフィーを負担してでも外部委託すれば良いと言っているだけです。項目が減ればそれだけ委託費も圧縮できる筈です。

「ピンハネされている」という確証がお有りなら、それを許さない委託の仕方があると思うのですが、何故そうせずに管理会社そのものを全否定するのか、私には理解不能です。「甘い物を食べると太るから甘い物は悪だ、この世に必要ない」と言っている様なものです。食べなければ、あるいは食べ過ぎなければ良いだけなのに。。

＞マンション管理会社と契約する「目的」って何ですか？

目的として思い当たるものが何一つ無いのなら委託契約などする必要はありません。逆に、私が例示したことも含め、管理組合が自力では出来ないことがあるのであれば、それがそのご質問の答えでしょう。管理組合ではなく「管理人個人に」委託するというのもアイデアとしてはアリですよ。請けてくれる人、委託するに値する人がいればの話ですがね。私も今まで何度かマンションに住みましたが、自主管理なんてまっぴら御免です。同時に、対応の悪い管理会社に無駄金を払うのも厭ですね。管理会社を選ぶ権利は業務発注者である組合側にあるので、適切な業務をしてくれるところを選定し、管理項目も精査します。そのために必要とあらば自分が組合理事として動くことも厭いません。組合の事務作業を自らやる余裕はありませんが、人を使ってやることはできます。それが結果的に管理会社を使ってやるというだけです。全て自前でやると仰る方を否定はしませんが、逆に否定される様なことをしているつもりはありません。

貴方が「リスク」と称していることは、管理会社と契約することで自動的に発生するようなものではありませんよね。不本意な方向に誘導されている、ムダなことに組合の金が費やされていると思うのであればやめればいい。それだけのことでしょう。そこで「やめない」という選択をするのは組合側であって管理会社ではありません。リスクは回避できるのにしない・しようとしない。ならば貴方の批判の矛先は間違っていると思いますが。

[979: 通りすがり]

訂正：中段あたり
管理組合ではなく「管理人個人に」→ 管理会社ではなく「管理会社個人に」

でした。失礼。

[980: 匿名さん]

不本意な方向に行って是正できるなら苦労しませんよ。大抵の組合員が管理会社の言う事が正しいと思い込んでることが問題で、殆どの組合員が管理会社とその利益相反的なビジネスモデルに対して無知無関心な事が問題なんですよ。

だから、貴方が言うように、ダメならそうしなければいいと言う方針が絵に描いた餅で、そうはいかないから、それだったら最初から関わらない方が吉と言うわけです。

で、管理会社と契約することの費用に対するメリットて何ですか？